Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức trong khu kinh tế nghi sơn, tỉnh thanh hóa

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRỊNH TRUNG DŨNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUỂ
ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC TRONG KHU KINH
TẾ NGHI SƠN, TỈNH THANH HÓA

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRỊNH TRUNG DŨNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUỂ
ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC TRONG KHU KINH
TẾ NGHI SƠN, TỈNH THANH HÓA
Ngành: Quản lý đất đai
Mã ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.T.S. Phan Đình Binh

Thái Nguyên - 2018

i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả
nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng
dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã
được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ
nguồn gốc.
Thái Nguyên, ngày 10 tháng 10 năm 2018
Tác giả luận văn

Trịnh Trung Dũng


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã
nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động
viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và
biết ơn sâu sắc PGS. TS Phan Đình Binh đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều
công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực
hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Phòng đào tạo,
Khoa Quản lý Tài nguyên Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình
giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.

Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ Phòng Quản lý Tài
nguyên và Môi Trường - Ban Quản lý Khu kinh tế Nghi Sơn và các Khu công
nghiệp tỉnh Thanh Hóa đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình
thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo
mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi
hoàn thành luận văn./.
Thái Nguyên, ngày 10 tháng 10 năm 2018
Học viên

Trịnh Trung Dũng


3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN....................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN ....................................................................................................... ii
MỤC LỤC............................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .......................................................................v
DANH MỤC CÁC BẢNG....................................................................................vi
DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................... vii
MỞ ĐẦU ...............................................................................................................1
1. Đặt vấn đề ....................................................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài.......................................................................................... 1
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn ........................................................................ 2
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU .................................3
1.1. Cơ sở lý luận về giao đất, cho thuê đất........................................................ 3
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất đối với đối tượng sử
dụng đất là tổ chức.............................................................................................. 8

1.3. Các chính sách về giao đất, cho thuê đất đối với đối tượng sử dụng là các tổ
chức ở một số nước trên Thế giới và bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt
Nam.... 12
1.3.1. Chính sách về giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức ở một số nước
trên Thế giới ..................................................................................................12
1.3.2. Bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam ..............................................16
1.4. Một số vấn đề về chính sách phát triển KCN, KCX, KKT. ...................... 17
CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU..27
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................. 27
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .........................................................................27
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu.............................................................................27
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ............................................................. 27
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................. 27
2.4. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................... 28
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ....................................28
2.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ....................................28
2.4.3. Phương pháp tổng hợp, xử lý, phân tích số liệu và biểu đạt kết quả. .29


4

CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................30
3.1. Tổng quan về Khu kinh tế Nghi Sơn ......................................................... 30
3.1.1. Quy hoạch phát triển KKT..................................................................30
3.1.2. Đánh giá chung về Khu kinh tế Nghi Sơn ..........................................32
3.2. Đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất trong Khu kinh tế
Nghi Sơn ........................................................................................................... 39
3.2.1. Thẩm quyền, trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất ..........................39
3.2.2. Đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất trong Khu kinh tế

Nghi Sơn theo thời gian ................................................................................42
3.2.3. Đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất tại KKT Nghi Sơn
theo đối tượng tổ chức ..................................................................................47
3.2.4. Đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất tại KKT Nghi Sơn
theo hình thức trả tiền ...................................................................................52
3.2.5. Đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất tại KKT Nghi Sơn
theo mục đích sử dụng ..................................................................................55
3.3. Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất tại KKT Nghi Sơn theo ý kiến tổ
chức .. 59
3.3.1. Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất tại KKT Nghi Sơn theo ý
kiến tổ chức được giao đất, thuê đất .............................................................59
3.3.2. Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất tại KKT Nghi Sơn theo ý
kiến cán bộ làm công tác giao đất, cho thuê đất. ..........................................60
3.3.3. Ý kiến nhận xét của các tổ chức và cán bộ về công tác giao đất, cho
thuê đất trong KKT Nghi Sơn .......................................................................66
3.4. Khó khăn, tồn tại và giải pháp khắc phục công tác giao đất, cho thuê
đất trong KKT Nghi Sơn .................................................................................. 69
3.4.1. Khó khăn, tồn tại .................................................................................69
3.4.2. Giải pháp .............................................................................................70
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...........................................................................72
1. Kết luận......................................................................................................... 72
2. Kiến nghị ...................................................................................................... 73
TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................75


5

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BQL:

Ban quản lý

KCN:

Khu công nghiệp

KCX:

Khu chế xuất

KKT:

Khu kinh tế

NSTW:

Ngân sách trung ương

TNHH:

Trách nhiệm hữu hạn

LHD:

Lọc Hóa Dầu

QLĐĐ:

Quản lý đất đai

UBND:

Ủy ban nhân dân


6

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất tại KKT Nghi Sơn từ
năm 2010 đến năm 2013 ..................................................................... 43
Bảng 3.2. Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất tại KKT Nghi Sơn từ
năm 2014 đến năm 2018 ..................................................................... 46
Bảng 3.3. Thực trạng doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất tại
KKT Nghi Sơn .................................................................................... 47
Bảng 3.4. Thực trạng doanh nghiệp có vốn đầu tư trong nước thuê đất tại
Khu kinh tế Nghi Sơn.......................................................................... 49
Bảng 3.5. Thực trạng tổ chức thuê đất trả tiền 1 lần ............................................ 52
Bảng 3.6. Thực trạng tổ chức thuê đất trả tiền hàng năm .................................... 53
Bảng 3.7. Kết quả giao đất cho các tổ chức ......................................................... 55
Bảng 3.8. Kết quả cho tổ chức thuê đất trên địa bàn Khu kinh tế Nghi Sơn
giai đoạn 2010 - 2018 .......................................................................... 56
Bảng 3.9: Tổng hợp ý kiến các tổ chức đánh giá công tác giao đất, thuê đất
tại KKT Nghi Sơn ............................................................................... 59
Bảng 3.10: Tổng hợp ý kiến của cán bộ làm công tác giao đất, thuê đất tại
KKT Nghi Sơn, tỉnh Thanh Hóa ......................................................... 61
Bảng 3.11: Các tổ chức vi phạm chậm đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ
bị thu hồi lại đất .................................................................................. 63
Bảng 3.12: Các tổ chức không cấp GCNQSD đất............................................... 64

vii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1: Quy hoạch chung Khu kinh tế Nghi Sơn ............................................. 29
Hình 3.2: Tổ chức thuê các khu đất giai đoạn 2010 đến 2018............................. 46
Hình 3.3: Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất giai đoạn từ
2010 đến 2018 ..................................................................................... 48
Hình 3.4: Doanh nghiệp có vốn đầu tư trong nước thuê đất giai đoạn từ
2010 đến 2018 ..................................................................................... 50
Hình 3.5: Diện tích đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và doanh
nghiệp có vốn đầu tư trong nước thuê giai đoạn từ 2010 đến 2018 ....
51
Hình 3.6: Diện tích thuê đất trả tiền 1 lần giai đoạn từ 2010 đến 2018 ............... 53
Hình 3.7: Diện tích thuê đất trả tiền hàng năm qua giai đoạn 2010-2018 ........... 54
Hình 3.8: Số tổ chức thuê đất trả tiền 1 lần và số tổ chức thuê đất trả tiền
hàng năm giai đoạn từ 2010 đến 2018 ................................................ 54
Hình 3.9: Số tổ chức thuê đất sản xuất kinh doanh và đất thương mại dịch
vụ giai đoạn từ 2010 đến 2018 ............................................................ 57
Hình 3.10: Diện tích thuê đất giai đoạn từ 2010 đến 2018 .................................. 58
Hình 3.11: Ý kiến đánh giá của tổ chức và cán bộ về sự phối hợp thực hiện
thủ tục giao đất, cho thuê đất............................................................... 67
Hình 3.12. Ý kiến đánh giá của tổ chức và cán bộ về thời gian thực hiện thủ
tục giao đất, cho thuê đất..................................................................... 68


1

MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề

Đất đai đặc biệt quan trọng đối với mỗi con người, đối với mỗi thời kỳ lịch
sử, đối với sự phát triển và trường tồn của đất nước. Cha ông ta đã đổ bao công
sức để tiến hành sự nghiệp mở mang bờ cõi, gìn giữ vẹn toàn non sông đất nước.
Đất đai càng trở nên đặc biệt quan trọng khi nước ta tiến hành sự nghiệp công
nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập kinh tế quốc tế.
Do đó, nhu cầu sử dụng đất đối với các đơn vị, tổ chức để thực hiện các dự
án đầu tư cũng tăng cao, góp phần thúc đẩy nền kinh tế, hiệu quả sử dụng đất
được tăng lên. Nhưng làm thế nào để sử dụng đất một cách hiệu quả, hợp lý,
khoa học đòi hỏi công tác giao đất, cho thuê đất phải bảo đảm hài hòa được
quyền lợi và lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất đã và đang
là một vấn đề rất được quan tâm trong cả nước nói chung và Khu kinh tế Nghi
Sơn, tỉnh Thanh Hóa nói riêng. Do đó, việc xem xét thực trạng của công tác giao
đất, cho thuê đất đối với các tổ chức là việc làm cần thiết trong giai đoạn hiện
nay nhằm tìm ra những khó khăn, tồn tại, khắc phục kịp thời để đáp ứng nhu cầu
sử dụng của các đối tượng sử dụng đất và đưa ra các giải pháp khắc phục sao cho
quản lý đất đai đạt hiệu quả tốt nhất. Xuất phát từ những lý do trên, học viên tiến
hành nghiên cứu, thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất
đối với các tổ chức trong Khu kinh tế Nghi Sơn, tỉnh Thanh Hóa” làm luận
văn tốt nghiệp.
2. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá về thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất tại Khu kinh tế
Nghi Sơn tỉnh Thanh Hóa.
- Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất tại Khu kinh tế Nghi Sơn tỉnh
Thanh Hóa theo ý kiến của tổ chức và cán bộ quản lý.
- Xác định, tồn tại và giải pháp khắc phục công tác giao đất, cho thuê đất tại
KKT Nghi Sơn, tỉnh Thanh Hóa.


2

3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Hoàn thiện kiến thức đã được giảng dậy trong nhà trường cho bản thân,
tiếp cận được thực tiễn những thuận lợi, khó khăn trong công tác giao đất, cho
thuê đất.
- Tìm hiểu và nắm vững những quy định của pháp luật đất đai về giao đất,
cho thuê đất theo Luật Đất đai 2013 và các văn bản dưới luật từ Trung ương đến
địa phương về công tác giao đất, cho thuê đất.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kiến nghị và đề xuất với các cơ quan, cấp có thẩm quyền các giải pháp
nhằm đẩy mạnh công tác giao đất, cho thuê đất cho tổ chức để công tác quản lý
đất đai tại địa phương ngày càng tốt hơn.


3

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở lý luận về giao đất, cho thuê đất
Sở hữu toàn dân về đất đai và giao đất, cho thuê đất
Hiện nay, Luật Đất đai năm 2013 về cơ bản vẫn kế thừa Luật Đất đai 2003
về hình thức giao đất, cho thuê đất nhưng cũng có nhiều đổi mới trong công tác
giao đất, cho thuê đất. Một trong những điểm mới đáng chú ý là thu hẹp các
trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu
tiền sử dụng đất và cơ bản chuyển sang thuê đất nhằm sử dụng đất tiết kiệm,
hiệu quả. Quy định hình thức giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua hình thức
đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo tính công khai minh bạch, đồng thời huy
động được nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước [29].
Tầm quan trọng của công tác giao đất, cho thuê đất

Khi Nhà nước có quyết định giao đất, cho thuê đất, người sử d ụng đất
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì các quyền và lợi ích hợp pháp
của người sử dụng đất được bảo đảm, đi đôi với quyền lợi thì người sử dụng
đất cũng cần phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước.
Người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ sử dụng đất là họ đã góp phần vào việc
quản lý sử dụng đất cũng như việc duy trì bộ máy quản lý Nhà nước về đất đai
[11].
Khái niệm về tổ chức sử dụng đất [29]
Tổ chức sử dụng đất (hay còn gọi là đối tượng sử dụng đất) là tổ chức
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc được Nhà nước công
nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng, được Nhà nước giao đất để
quản lý bao gồm
- Các tổ chức trong nước
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao
- Tổ chức sự nghiệp công lập


4

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
Về công tác giao đất
Giao đất có ý nghĩa quan trọng trong nội dung quản lý Nhà nước đối với
đất đai, là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên
thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và cộng
đồng dân cư sử dụng đất. Đến nay, theo điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định
“Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc
Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng
có nhu cầu sử dụng đất. [29]
Những quy định của pháp luật trong lĩnh vực giao đất là rất chặt chẽ và cụ
thể, bao gồm những quy định chung áp dụng và những quy định về thẩm quyền

cụ thể cho từng cơ quan. Những quy định chung là các qui định mà mỗi cơ quan
Nhà nước khi giao đất phải triệt để tuân theo các căn cứ, các trình tự, thủ tục...
về giao đất. Những quy định về thẩm quyền cụ thể nhằm giới hạn phạm vi, các
quyền hạn về giao đất, nhằm làm cho các thẩm quyền này thống nhất và hợp lý
vừa không phân tán, thả nổi cho cấp dưới, vừa không tập trung quan liêu ở cấp
trên, nâng cao trách nhiệm của cơ quan Nhà nước trong lĩnh vực giao đất.
Giao đất, cho thuê đất là những nội dung quan trọng nhằm thực hiện quyền
định đoạt đất đai của Nhà nước. Vì vậy việc giao đất, cho thuê đất cho từng
trường hợp cụ thể phải tuân theo các căn cứ. Theo Luật Đất đai năm 2013, việc
giao đất, cho thuê đất được thực hiện theo 2 căn cứ sau:
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền phê duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê
đất, chuyển mục đích sử dụng đất.


5

Như vậy, Luật Đất đai năm 2013 đã thay đổi so với Luật Đất đai năm 2003,
theo đó căn cứ giao đất, cho thuê đất không còn căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất mà căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện.
Về cho thuê đất
Thuê đất chính là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để
chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng đất
theo trình tự và thủ tục do pháp luật quy định. Như vậy, Nhà nước cho thuê đất
là hoạt động trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho người sử dụng đất hoặc
đồng ý cho người sử dụng đất chuyển sang sử dụng vào mục đích khác.[29]
Việc Nhà nước cho các đối tượng sử dụng đất thuê đất nhằm mục đích:
- Tạo được sự công bằng giữa người sử dụng đất với nhau, giữa người trực
tiếp lao động sản xuất với người sử dụng đất vào mục đích kinh doanh.

- Góp phần sử dụng đầy đủ và hợp lý, hiệu quả vốn tài nguyên đất đai, thực
hiện tốt quản lý Nhà nước đối với đất đai. Nguồn tài nguyên đất đai được xác
định rõ giá trị sẽ góp phần tác động tới ý thức, trách nhiệm từ phía người sử
dụng đất, từ đó đất đai sẽ được sử dụng kinh tế hơn.
Cho thuê đất là hình thức Nhà nước hoặc các chủ sử dụng đất tạm chuyển
quyền sử dụng đất của mình cho các chủ thuê đất thông qua hợp đồng thuê đất,
phù hợp với các quy định của pháp luật hiện hành. Theo khoản 8, điều 3 của
Luật Đất đai năm 2013 quy định “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây
gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng
đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử
dụng đất”.
Nguyên tắc về giao đất, cho thuê đất
Giao đất, cho thuê đất là một vấn đề quan trọng trong công tác quản lý
Nhà nước về đất đai, không chỉ đảm bảo quyền lợi cho người được thuê đất,
giao đất về mục đích phát triển kinh tế, hạn chế chí phí kinh doanh mà còn


6

đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý, có hiệu quả và khoa học phát huy tối đa
tiềm năng, nguồn lực về đất, góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã
hội của quốc gia.
Chế định thẩm quyền giao đất, cho thuê là một trong những quy định quan
trọng của pháp luật đất đai, luôn có sự thay đổi theo lịch sử phát triển của xã hội
từ khi thực hiện Luật Đất đai 1987 đến nay. Trong khi Luật Đất đai năm 1993
còn thể hiện thẩm quyền tập chung chủ yếu ở Chính phủ thì đến Luật đất đai sửa
đổi, bổ sung năm 2001, Luật Đất đai năm 2003 và đặc biệt Luật Đất đai 2013 đã
có sự thay đổi rất nhiều theo hướng phân cấp thêm quyền cho các cơ quan quản
lý Nhà nước ở cấp tỉnh, cấp huyện nhằm nâng cao hiệu lực, hiệu quả hoạt động
của chính quyền địa phương. Chính phủ không còn bất cứ thẩm quyền nào về

giao đất, cho thuê đất, Chính phủ chỉ điều hành ở tầm vĩ mô trong việc xét duyệt
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của UBND cấp tỉnh và thành phố trực thuộc
trung ương mà không quyết định việc giao đất, cho thuê đất. [18]
Quy định này nhằm đảm bảo việc giao đất, cho thuê đất được thực hiện
theo đúng quy định của pháp luật, tránh tùy tiện, đùn đẩy công việc gây ách tắc
hoặc tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất.
Giao đất, cho thuê đất với quá trình phát triển kinh tế xã hội
Phát triển kinh tế xã hội và những thay đổi trong sử dụng đất:
Đất đai là tài nguyên, là tư liệu sản xuất, cũng chính là thành phần quan
trọng hàng đầu của môi trường cuộc sống. Hiện nay, cùng với việc dân số tăng
nhanh, là sự phát triển đa dạng của nền kinh tế, bởi vậy nhu cầu sử dụng đất đai
là rất lớn, mục đích sử dụng đất của các ngành nghề lại khác nhau. Dẫn đến quỹ
đất hiện nay đang dần bị thu hẹp và kéo theo đó là hàng loạt các vấn đề liên quan
tranh chấp, khiếu nại đất đai xảy ra. Từ thực tế trên cùng với yêu cầu phải phát
hiện huy nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong thời
kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, phát triển kinh tế thị
trường và hội nhập quốc tế sâu rộng đòi hỏi phải tiếp tục hoàn thiện chính sách
pháp luật về đất đai.


7

Mối quan hệ giữa công tác giao đất, cho thuê đất và quản lý sử dụng đất:
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, là yếu tố không thể thiếu trong sự
phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia. Giá trị của đất đai mang lại cho con
người là quá lớn cả về mặt sử dụng lẫn kinh tế, vì vậy đất đai là tư liệu sản xuất
đặc biệt quan trọng. Các quan hệ về đất đai là một trong những vấn đề được quan
tâm nhất, vì nó liên quan tới các quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất
nước, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng và lợi ích mỗi
cá nhân. Ở nước ta, cùng với việc thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất

nước, xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN
thì vai trò của đất đai và các quan hệ đất đai ngày càng được nhìn nhận một
cách phù hợp hơn. Do đó, tăng cường vai trò quản lý Nhà nước về đất đai
trong thời kỳ mới là rất quan trọng và có ý nghĩa hết sức to lớn.
Giao đất, cho thuê đất là một trong những nội dung của quản lý Nhà nước
về đất đai. Nhà nước chiếm hữu toàn bộ đất đai nhưng lại không trực tiếp sản
xuất mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng. Trên cơ sở giao
đất, cho thuê đất các cơ quan có thẩm quyền theo dõi biến động các loại đất
thông qua việc thống kê, kiểm kê... đất đai để từ đó có những điều tiết thích hợp
nhằm tạo điều kiện thực hiện các chủ trương, chính sách... cũng như các công tác
khác có liên quan tới đất đai.
Vì vậy, quản lý công tác giao và cho thuê đất là một trong các điều kiện để
tăng hiệu quả kinh tế xã hội. Một khi đất được giao và cho thuê một cách tùy
tiện, không đúng đối tượng, không đúng mục đích sử dụng, không phù hợp với
quy hoạch đã đề ra thì không thể đạt được hiệu quả kinh tế xã hội.
Quản lý công tác giao và cho thuê đất không chỉ là xem xét, quản lý đất đai
trước, trong khi đất được giao, được cho thuê và sau khi giao cho các chủ đầu tư
mà còn phải quản lý cả quy trình giao và cho thuê đất của các cơ quan có thẩm
quyền. Nếu không quản lý tất cả các mặt này hoặc buông lỏng quản lý là cơ hội
cho các nhà đầu tư phá vỡ, không thực hiện đúng cam kết, đây là nguy cơ làm
cho đất đai không được sử dụng hiệu quả.


8

Trên cơ sở của giao đất và cho thuê đất thì các cơ quan quản lý đất đai có
thể theo dõi tình hình sử dụng đất từ đó kịp thời ban hành các quyết định, chủ
trương, chính sách thích hợp tạo điều kiện cho nhà đầu tư sử dụng đất hiệu quả
nhất. Đồng thời, có những chấn chỉnh kịp thời nếu chủ đầu tư sử dụng đất không
đúng với các cam kết khi được giao đất hay cho thuê đất.

Do đó giữa công tác giao đất, cho thuê đất với sự quản lý sử dụng đất có
mối quan hệ tác động qua lại lẫn nhau, tạo điều kiện cho nhau và thúc đẩy nhau
cùng phát triển. Công tác giao đất, cho thuê đất mà được thực hiện tốt thì tạo
được những thuận lợi trong việc quản lý sử dụng đất. Ngược lại, quản lý sử dụng
đất được thực hiện một cách công khai, minh bạch và nghiêm minh với những
chính sách, chủ trương hoàn thiện sẽ là tiền đề quan trọng cho các quyết định
giao đất, cho thuê đất của Nhà nước nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất chính
đáng của các ngành, các vùng kinh tế.
Quản lý việc sử dụng đất của đối tượng được giao đất, cho thuê đất
Để quản lý, giám sát đối tượng sử dụng đất, pháp luật đất đai đã cụ thể hóa
bằng việc quy định trách nhiệm của Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm
phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời những vi phạm pháp luật về quản lý và sử
dụng đất tại địa phương. Chỉ đạo thường xuyên việc kiểm tra phát hiện các hành
vi lấn chiếm đất đai, sử dụng đất không đúng mục đích được giao, chuyển mục
đích sử dụng đất trái pháp luật, người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa
vụ không đúng với quy định của pháp luật. Nếu vi phạm phải tổ chức kiểm tra,
lập biên bản, ra quyết định đình chỉ hành vi vi phạm, xử phạt hành chính theo
thẩm quyền và yêu cầu tự khôi phục lại tình trạng sử dụng đất ban đầu; nếu
người có hành vi vi phạm không chấp hành quyết định đình chỉ thì ra quyết định
cưỡng chế khôi phục lại tình trạng sử dụng đất ban đầu và báo cáo bằng văn bản
lên Ủy ban nhân dân cấp trên trực tiếp quản lý.
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất đối với đối tượng sử
dụng đất là tổ chức


9

- Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa VIII, kỳ họp
thứ
11, thông qua ngày 15/4/1992 ban hành Hiến pháp năm 1992 (Điều 58).

- Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa X, kỳ họp thứ
6, thông qua ngày 28/11/2013 ban hành Hiến pháp năm 2013 (Điều 54).
- Luật đất đai ngày 26/11/2003.
- Luật đất đai ngày 29/11/2013.
Một số Nghị định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003,
2013 và các văn bản dưới luật để hướng dẫn thực hiện cụ thể như sau:
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật
Đất đai năm 2003;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền
sử dụng đất, có hiệu lực từ 24/12/2004;
- Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền
thuê đất, thuê mặt nước;
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị
định số
87/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,
trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại về đất đai;
- Nghị định 44/2008/NĐ-CP ngày 09/04/2008 của Chính phủ về sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền
sử dụng đất;
- Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 về sửa đổi, bổ sung một số
điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất,
có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 3 năm 2011;


10

- Nghị định 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 về sửa đổi, bổ sung một số
điều của Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 về thu tiền thuê
đất, thuê mặt nước, có hiệu lực từ 01/03/2011;
- Nghị định 42/2012/NĐ-CP ngày 11/05/2012 về quản lý, sử dụng đất trồng
lúa.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
giá đất;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 15/05/2014 của Bộ Tài Chính hướng
dẫn một số điều của Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của
Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;
- Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 15/05/2014 của Bộ Tài Chính hướng
dẫn một số điều của Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của
Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và
môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và
môi trường quy định về hồ sơ địa chính.
- Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và
môi trường quy định về bản đồ địa chính.
- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và
môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
đất, thu hồi đất.

11

Một số Nghị định, Quyết định của Chính phủ và các văn bản liên quan đến
Khu kinh tế Nghi Sơn cụ thể như sau:
- Nghị định số 29/2008/NĐ-CP ngày 14/3/2008 của Chính phủ quy định về
Khu công nghiệp, Khu chế xuất và Khu kinh tế; Nghị định số 164/2013/NĐ-CP
ngày 12/11/2013 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số
29/2008/ NĐ-CP ngày 14 tháng 3 năm 2008 của Chính phủ quy định về Khu
công nghiệp, Khu chế xuất và Khu kinh tế;
- Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày 22/5/2018 của Chính phủ quy định về
quản lý KCN, KKT
- Quyết định 28/2010/QĐ-TTg ngày 03/3/2010 của Thủ tướng Chính phủ
về việc thành lập và ban hành Quy chế hoạt động của Khu kinh tế Nghi Sơn, tỉnh
Thanh Hóa; Quyết định 18/2015/QĐ-TTg ngày 12/6/2015 của Thủ tướng Chính
phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy chế hoạt động của Khu kinh tế
Nghi Sơn, tỉnh Thanh Hóa ban hành kèm theo Quyết định số 28/2010/QĐ-TTg
ngày 03/3/2010 của Thủ tướng Chính phủ.
- Quyết định 1364/QĐ-TTg ngày 10/10/2007 của Thủ tướng Chính phủ
về việc phê duyệt Quy hoạch chung xây dựng KKT Nghi Sơn, tỉnh Thanh Hoá.
Loại hình tổ chức sử dụng đất
Theo Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử
dụng đất thì loại hình tổ chức được phân loại theo đối tượng sử dụng đất. Chỉ
tiêu thống kê đất đai về loại đối tượng được Nhà nước giao sử dụng bao gồm:
Hộ gia đình, cá nhân trong nước; tổ chức trong nước; tổ chức nước ngoài, cá
nhân nước ngoài và cộng đồng dân cư. Phân theo đối tượng được Nhà nước giao
quản lý bao gồm: Cộng đồng dân cư; Ủy ban nhân dân cấp xã; Tổ chức phát
triển quỹ đất và tổ chức khác

Quy định của Nhà nước trong công tác giao đất, cho thuê đất đối với đối
tượng là tổ chức.


12

Hiện nay, các quy định chung của Nhà nước về giao đất, cho thuê đất đối
với các tổ chức sử dụng đất được thể hiện trong các văn bản quy phạm pháp luật
về giao đất, cho thuê đất, cụ thể là trong Luật Đất đai 2013 và Nghị định số
43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của
Luật Đất đai.
Tình hình sử dụng đất trên phạm vi cả nước [2]
Theo kết quả thống kê diện tích đất hàng năm của Bộ Tài nguyên và
Môi
trường năm 2014, tính đến ngày 01/01/2014, diện tích đất tự nhiên của nước ta
là
33.096.731 ha; trong đó đất nông nghiệp là 26.822.953ha, chiếm 81,05% diện tích
đất của cả nước; đất phi nông nghiệp là 3.796.871 ha, chiếm 11,47 % diện tích đất
cả nước; đất chưa sử dụng là 2.476.907 ha, chiếm 7,48 % diện tích đất cả nước.
Phê duyệt và công bố kết quả thống kê diện tích đất đai của cả nước năm
2016 (tính đến ngày 31 tháng 12 năm 2016) như sau:
Tổng diện tích tự nhiên: 33.123.078 ha, bao gồm:
- Diện tích nhóm đất nông nghiệp: 27.284.906 ha;
- Diện tích nhóm đất phi nông nghiệp: 3.725.374 ha;
- Diện tích nhóm đất chưa sử dụng: 2.112.798 ha.
1.3. Các chính sách về giao đất, cho thuê đất đối với đối tượng sử dụng là
các tổ chức ở một số nước trên Thế giới và bài học kinh nghiệm rút ra cho
Việt Nam
1.3.1. Chính sách về giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức ở một số nước trên
Thế giới

1.3.1.1. Chính sách giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức của Đài
Loan
Luật đất đai của Đài Loan quy định hai hình thức sở hữu đất đai đó là sở
hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân.
Đài Loan là một hòn đảo nằm ở phía Đông Nam Trung Quốc. Theo Luật
đất đai năm 1989, ở Đài Loan có hai hình thức sở hữu đất đai: Sở hữu nhà nước
và sở hữu tư nhân. Quyền năng của Nhà nước về đất đai bao gồm: Quyền thu


13

thuế; quyền quản lý về quy hoạch; quyền trưng thu đất đai. Hoạt động giao đất,
cho thuê đất của Đài Loan cụ thể như sau:
Thứ nhất, về hình thức cung cấp đất đai:
Chế độ sở hữu đất đai liên quan mật thiết đến hình thức cung cấp đất đai. Ở
Đài Loan có 3 hình thức cung cấp đất đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của xã hội:
(i) Nhà nước bán đất cho tổ chức, cá nhân; (ii) Nhà nước cho thuê đất; (iii) Tổ
chức, cá nhân mua đất.
Các doanh nghiệp sử dụng đất thuộc sở hữu của Nhà nước theo hình thức
được Nhà nước bán hoặc cho thuê đất. Đối với đất thuộc sở hữu tư nhân, doanh
nghiệp muốn sử dụng đất phải mua của chủ sở hữu. Giá cả trong trường hợp
này do doanh nghiệp và chủ sở hữu đất tự thỏa thuận theo các nguyên tắc của
thị trường. Điểm lưu ý trong chính sách đất đai của Đài Loan là đối với doanh
nghiệp nước ngoài thì Nhà nước không cho chuyển nhượng, ký thác hoặc cho
họ thuê đối với đất sử dụng vào mục đích thăm dò, khai thác khoáng sản (còn
được gọi là đất khoáng sản). Doanh nghiệp nước ngoài chỉ được mua hoặc
thuê đất của Nhà nước sử dụng làm nhà xưởng sản xuất, kinh doanh [28].
Thứ hai, kinh nghiệm quản lý đất đai khu công nghiệp, khu chế xuất, khu
công nghệ cao của Đài Loan:
Ở Đài Loan, Nhà nước thực hiện việc xây dựng các khu công nghiệp, khu

chế xuất, khu công nghệ cao rồi sau đó cho các doanh nghiệp trong nước và
doanh nghiệp nước ngoài có nhu cầu sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh
doanh thuê hoặc mua.
Về mặt pháp lý, việc xây dựng khu công nghiệp căn cứ vào Điều lệ
khuyến khích đầu tư và Điều lệ phát triển nâng cấp ngành nghề. Phát triển khu
công nghiệp dựa vào quy hoạch chung và quy hoạch phát triển đô thị. Ở Đài
Loan, đất đai khu công nghiệp được chia làm 9 loại hình cơ bản: (i) Trung tâm
Dục thành (có tính chất cơ năng chung); (ii) Chế xuất; (iii) Kho a học công nghệ
cao; (iv) Công nghiệp và công nghệ; (v) Công nghiệp có tính chất chuyên
nghiệp; (vi) Công nghiệp có tính chất chuyên nghiệp cơ sở; (vii) Khu cho các


14

nhà doanh nghiệp trẻ; (viii) Loại hình tổng hợp; (ix) Và cuối cùng là khu có
tính năng sử dụng thông thường.
9 loại hình khu công nghiệp này Nhà nước có chính sách khuyến khích
riêng, trong đó khu chế xuất, khu khoa học công nghệ cao thì Nhà nước trực
tiếp đầu tư, chỉ cho thuê đất mà không bán đất và có chế độ ưu đãi riêng nhằm
thu hút các nhà đầu tư vào lĩnh vực này.
Trên cơ sở quy hoạch các khu công nghiệp, những khu đang xây dựng thì
do các đơn vị thi công quản lý, những khu đã hình thành thì Trung tâm dịch vụ
quản lý các khu công nghiệp quản lý. Ngoài khu công nghiệp nêu trên Nhà
nước chỉ cho thuê đất, còn các khu công nghiệp khác thì theo hình thức cho
thuê hoặc bán cho các nhà đầu tư trong nước cũng như nước ngoài. Khu công
nghiệp quy định thời hạn thuê đất là 20 năm, sau đó vẫn được thuê tiếp theo
chủ đầu tư.
Tuy nhiên do tình hình Đài Loan mấy năm qua gặp nhiều khó khăn nên
khu công nghiệp mới xây dựng được khoảng 50% so với kế hoạch, do các nhà
đầu tư đầu tư ra nước ngoài hoặc ở Đại lục (Trung Quốc). Giá bán và cho thuê

đất trong khu công nghiệp không phân biệt nhà đầu tư trong nước hay nước
ngoài [28, tr.8].
Thứ ba, kinh nghiệm quản lý đất làm mặt bằng sản xuất, đất cho xây dựng
cơ sở hạ tầng của Đài Loan
Chính phủ có chính sách trưng mua cả khu vực, bỏ tiền xây dựng cáccông
trình hạ tầng, phân lô bán đấu giá cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng
đất cho sản xuất, đời sống (nhà ở), kể cả chủ sở hữu cũ. Phần đất phục vụ cho
phúc lợi công cộng, Chính phủ trực tiếp quản lý, phân phối khai thác, sử dụng
theo quy hoạch. Nhờ có chính sách trên, Chính phủ thu được nguồn vốn từ giá
trị gia tăng đất đai để đầu tư và thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế của
mình [28].


15

1.3.1.2. Chính sách giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức của Trung Quốc
Luật đất đai sửa đổi của Trung Quốc năm 1999 quy định thực hiện chế độ
công hữu xã hội chủ nghĩa về đất đai, tức là 2 hình thức sở hữu là chế độ sở hữu
Nhà nước và chế độ sở hữu tập thể của quần chúng lao động. Sở hữu Nhà
nước tức là quyền sở hữu đất đai thuộc sở hữu nhà nước do Quốc Vụ viện thay
mặt nhà nước thực hiện. Mọi đơn vị và cá nhân đều không được xâm chiếm, mua
bán hoặc bằng những hình thức khác nhau để chuyển nhượng phi pháp đất đai.
Trung Quốc thi hành chế độ công hữu về đất đai: chế độ sở hữu toàn dân
và chế độ sở hữu tập thể của nông dân về đất đai. Pháp luật quy định đất đai
trong khu vực đô thị là thuộc sở hữu nhà nước. Đất đai ở khu vực nông thôn và
ngoại ô đô thị, thuộc sở hữu tập thể nông dân; đất tự xây dựng nhà ở, đất tự
canh tác, đất đồi núi thuộc sở hữu tập thể nông dân. “Hiện nay đất thuộc sở hữu
toàn dân chiếm 53%; sở hữu tập thể chiếm 46%; và 1% đất chưa rõ sở hữu”
[28].
Về các hình thức giao đất: Đối với đất đai thuộc sở hữu Nhà nước hoặc

sở hữu tập thể đều được thực hiện theo 2 hình thức giao đất không thu tiền và
giao đất có thu tiền sử dụng.
Trung Quốc quy định chỉ giao đất ở cho các tổ chức đầu tư kinh doanh nhà
ở và không giao đất ở cho hộ gia đình cá nhân sử dụng tại đô thị có nâng cao
hiệu quả sử dụng đất. Quy định này chưa tạo điều kiện thuận lợi và điều kiện về
chỗ ở cho các hộ gia đình có mức thu nhập thấp hoặc gia đình có nhiều thế hệ
sinh sống, chính sách, cơ chế thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa được quy
định rõ và đầy đủ giữa các địa phương thực hiện còn có sự khác nhau.
Phương thức giao đất: Doanh nghiệp có quyền sử dụng đất đô thị sau khi
được Nhà nước giao đất. Trước khi tiến hành cổ phần hoá, doanh nghiệp phải
thông qua việc giao đất và phải làm thêm các thủ tục, nộp tiền giao đất (nộp 1
lần) để có được quyền sử dụng đất, hoặc doanh nghiệp phải làm thủ tục đăng
ký liên quan để có được quyền sử dụng đất. Trung Quốc thực hiện 3 phương
thức: đấu thầu, niêm yết giá và đấu giá trong giao đất [28].


16

Đất đai trong thời hạn được giao sẽ thuộc tài sản của doanh nghiệp, vì vậy
doanh nghiệp không chỉ được sử dụng và thu lợi từ đất mà còn có thể tiến hành
các hoạt động kinh doanh như chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật.
Nhà nước Trung Quốc quy định kỳ hạn cao nhất đối với việc giao quyền
sử dụng đất: đất nông nghiệp 50 năm, đất ở 70 năm, đất dùng cho thương mại,
du lịch, giải trí có kỳ hạn 40 năm, đất dùng cho giáo dục, khoa học kỹ thuật văn
hoá, y tế, thể dục, thể thao có kỳ hạn giao 50 năm, đất sử dụng tổng hợp hoặc
mục đích khác là 50 năm.
Phương thức cho thuê đất của Nhà nước: Nhà nước cho doanh nghiệp thuê
quyền sử dụng đất theo phương thức cho thuê, ký hợp đồng thuê đất trong một
giai đoạn nhất định và tiến hành thu tiền thuê đất hàng năm. Với phương thức

này, đất thuê không được tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp, tuy nhiên
trong điều kiện nhất định có thể cho thuê lại, chuyển nhượng, thế chấp quyền
sử dụng đất [28].
1.3.2. Bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam
Nghiên cứu pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về giao đất, cho thuê
đất nói riêng có thể thấy: hầu hết các quốc gia mà đề tài nghiên cứu đều có
chính sách pháp luật về giao đất, cho thuê đất. Theo đó, việc quy định giao đất,
cho thuê đất có thu tiền là phổ biến. Tuy nhiên, về chính sách giao đất cho thuê
đất đối với người nước ngoài, hầu hết các quốc gia được nghiên cứu đều rất
quan tâm đến đối tượng này, nhưng có một điểm đáng lưu ý là: một số nước
như Trung Quốc, Đài Loan chỉ cho phép người nước ngoài có quyền sử dụng
đất khi mà quốc gia của người nước ngoài đó thực hiện các quyền tương tự đối
với công dân của những nước này.
Các nước đều chú trọng tăng cường vai trò quản lý đất đai của Nhà nước
nhằm bảo đảm cho đất đai của các doanh nghiệp được sử dụng hợp lý, tiết kiệm
và đạt hiệu quả kinh tế cao song hành với việc thực hiện sự công bằng xã hội
trong sử dụng đất đai.