NGHIÊN CỨU CHIẾN LƯỢC MARKETING NHÀ PHỐ THƯƠNG MẠI NAM THÔNG CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ NAM LONG

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

NGHIÊN CỨU CHIẾN LƯỢC MARKETING
NHÀ PHỐ THƯƠNG MẠI NAM THƠNG
CỦA CƠNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ NAM LONG

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

: LÊ HÀ NHẬT THY
: 05135098
: DH05TB
: 2005-2009
: Quản lý Thò trường Bất Động Sản

Tp. Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 2010


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
NGÀNH QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

LÊ HÀ NHẬT THY

“ NGHIÊN CỨU CHIẾN LƯỢC MARKETING
NHÀ PHỐ THƯƠNG MẠI NAM THƠNG
CỦA CƠNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ NAM LONG ”

Giáo viên hướng dẫn: TS. Trần Đình Lý
(Đòa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)
(Ký tên: ………………………………)

- Tháng 8 năm 2010


Ngành: Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Lê Hà Nhật Thy

LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên tôi xin gửi đến mẹ, các anh chị em cùng nhà trọ, những người bạn
đã luôn bên cạnh, quan tâm, chia sẻ cùng tôi lời cảm ơn chân thành nhất!
Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn đến:
Thầy ThS. Trần Đình Lý – Giảng Viên Khoa Kinh Tế, Trưởng phòng Công tác
Sinh Viên trường Đại Học Nông Lâm, TP Hồ Chí Minh đã tận tình hướng dẫn, khích
lệ tôi trong suốt quá trình làm báo cáo tốt nghiệp.
Thầy Nguyễn Trung Quyết – Giáo vụ khoa Quản lý Đất Đai & Bất Động Sản
đã tận tụy giúp tôi vượt qua những kỳ thi& hoàn thành việc nộp bài luận văn, báo cáo
tốt nghiệp.
Thầy TS. Trần Thanh Hùng – Phó trưởng khoa Bộ môn Kinh Tế Đất đã nhiều
lần thăm hỏi, động viên, tiếp thêm động lực cho tôi.
Anh Lê Duy Bình – Trưởng phòng Marketing Công ty Nam Long quận 7 đã

dành nhiều thời gian hướng dẫn và cung cấp nhiều số liệu cho tôi.
Chị Phạm Nguyễn Hồng Diễm, cùng các anh chị, tổ trường các phòng ban
trong công ty Nam Long quận 7 đã nhiệt tình tạo điều kiện, hỗ trợ, giải đáp thắc mắc
trong quá trình tôi thực tập.
Và bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Ban chủ nhiệm khoa & Tập thể lớp DH05TB
hết lòng động viên và giúp đỡ tôi suốt khoảng thời gian dài học tập tại trường lẫn
ngoài cuộc sống.
Lê Hà Nhật Thy


Ngành: Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Lê Hà Nhật Thy

TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Lê Hà Nhật Thy, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động
sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Nghiên cứu chiến lược marketing Nhà phố thương mại Nam Thông
của Công ty Cổ phần đầu tư Nam Long”
Giáo viên hướng dẫn: TS. Trần Đình Lý, Khoa Kinh Tế Trường Đại Học
Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Thị trường bất động sản năm 2009 khép lại với nhiều cơn nóng lạnh thất
thường. Bước sang năm 2010, theo các chun gia, thị trường bất động sản sẽ đặc biệt
phát triển mạnh về phân khúc thị trường nhà ở, hầu như doanh nghiệp nào cũng có
nhiều dự án về lĩnh vực này.Cho nên sự cạnh tranh ở phân khúc này rất quyết liệt và
đối với các doanh nghiệp lại càng khó khăn bội phần nhất là thời gian vừa qua khi nhà
nước áp dụng các cơng cụ siết chặt tài chính. Chính vì vậy, việc xây dựng chiến lược
marketing cho dự án bất động sản ở các doanh nghiệp đặc biệt là hồn tồn cần thiết,
nếu khơng muốn nói là quyết định sự tồn tại của doanh nghiệp.

Cơng ty Cổ phần đầu tư Nam Long là đối tượng được chọn để đi sâu
nghiên cứu hiệu quả của hoạt động marketing trong kinh doanh bất động sản.
*Mục tiêu nghiên cứu:
- Nhận biết rõ điểm mạnh, điểm yếu trong chiến lược marketing của Cơng ty Cổ
phần đầu tư Nam Long để đề ra biện pháp khắc phục và hồn thiện hơn.
- Thỏa mãn nhu cầu khách hàng để thu hút nhiều khách hàng hơn.
- Nâng cao hiệu quả kinh doanh để cơng ty ngày một phát triển.
*Cơ sở lý luận :
- Lý thuyết về marketing, về bất động sản. Các văn bản pháp quy có liên quan.
*Nội dung nghiên cứu:
- Nghiên cứu chiến lược marketing Nhà phố thương mại NAM THƠNG tại
cơng ty Nam Long, nghiên cứu hiệu quả hoạt động kinh doanh của cơng ty.
- Xây dựng chiến lược marketing, đề xuất giải pháp để hồn thiện chiến lược.
*Phương pháp nghiên cứu:
- Phương pháp điều tra thu thập, phân tích, so sánh.
*Kết quả nghiên cứu:
- Hiệu quả hoạt động kinh doanh cơng ty Nam Long trong những năm qua đạt
khá tốt. Trong đó, chiến lược marketing “Nhà phố thương mại Nam Thơng” có nhiều
mặt mạnh nhưng cũng có hạn chế và kết quả, hiệu quả marketing chưa thật sự cao.
Kết luận:
Cơng ty Cổ phần đầu tư NAM LONG là Cơng ty TNHH Xây dựng NAM
LONG mới cổ phần hóa nhưng cũng đã đạt được những thành tựu nhất định trong lĩnh
vực kinh doanh bất động sản, tạo được sự tín nhiệm với khách hàng và đối tác.


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Lê Hà Nhật Thy

DANH SÁCH CÁC BẢNG – BIỂU ĐỒ – SƠ ĐỒ
I. BẢNG

Bảng 1: So sánh Marketing truyền thống và hiện đại
Bảng 2: Các phòng ban trực thuộc các khối
Bảng 3: Cơ cấu và trình độ lao động công ty
Bảng 4: Vốn điều lệ công ty
Bảng 5: Kết quả hoạt động kinh doanh (2008-2009)
Bảng 6: Cơ cấu dân số
Bảng 7: Tốc độ tăng tổng sản phẩm trong nước
Bảng 8: Vốn đầu tư toàn xã hội thực hiện 6 tháng đầu năm 2010
Bảng 9: Quy mô dự án
Bảng 10: Các tiện ích công cộng của dự án
Bảng 11: Bảng giá khu thương mại Nam Thông
Bảng 12: Quảng cáo trên báo/ tạp chí
Bảng 13: Doanh thu các căn nhà phố thương mại Nam Thông
Bảng 14: Kế hoạch doanh số năm 2010
Bảng 15: Phân tích ma trận SWOT
II. BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 1: Thị trường sơ cấp trong quý II năm 2010
Biểu đồ 2: Tỷ lệ người là chủ sở hữu nhà mình
Biểu đồ 3: Tỷ lệ gia đình phân theo số lượng thành viên
Biểu đồ 4: Mục đích khách hàng mua “Nhà phố thương mại”
Biểu đồ 5: Tỷ trọng doanh thu từng loại BĐS năm 2009
Biểu đồ 6: Tỷ lệ lợi nhuận từng loại BĐS năm 2009
III. SƠ ĐỒ
Sơ đồ 1: Quy trình thực hiện đề tài
Sơ đồ 2: Tổ chức bộ máy quản lý
Sơ đồ 3: Các công ty con và thành viên của Tập Đoàn NAM LONG
Sơ đồ 4: Quá trình đưa sản phẩm vào marketing
Sơ đồ 5: Cơ cấu tổ chức nhân sự Phòng Marketing
Sơ đồ 6: Các kênh phân phối sản phẩm của công ty

Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Lê Hà Nhật Thy

DANH SÁCH HÌNH VẼ – QUY ĐỊNH CHỮ VIẾT TẮT
I. HÌNH VẼ
Hình 1: Bốn P của Marketing–Mix
Hình 2: Ba mức độ cấu thành của sản phẩm
Hình 3: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá cả
Hình 4: Tam giác chiến lược
Hình 5: Lãnh đạo công ty
Hình 6: Sơ đồ vị trí dự án
Hình 7: Sơ đồ quy hoạch dự án
Hình 8: Sơ đồ quy hoạch chi tiết dự án
Hình 9: Phối cảnh hai mặt tiền của Nhà phố thương mại Nam Thông (Q.7)
Hình 10: Phối cảnh các khu tiện ích của dự án
Hình 11: Giai đoạn xây dựng dự án
Hình 12: Sản phẩm đã hoàn thành
Hình 13: Bảng thông báo quy hoạch xây dựng
Hình 14: Sàn giao dịch Bất động sản NAM LONG
Hình 15-16-17: Báo/ tạp chí
Hình 18: Website công ty Nam Long
Hình 19: Website diaoconline.vn
Hình 20: Khuyến mãi Khu thương mại Nam Thông
Hình 21: Tài trợ học bổng của công ty Nam Long
Hình 22: Mục tiêu Marketing
II. QUY ĐỊNH CHỮ VIẾT TẮT
TTBĐS : Thị trường bất động sản
BĐS : Bất động sản
KH : Khách hàng

TNHH : Trách nhiệm hữu hạn
WTO: Tổ chức thương mại thế giới


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Lê Hà Nhật Thy

MỤC LỤC
TÓM TẮT............................................................................................................
DANH SÁCH CÁC BẢNG- BIỂU ĐỒ- SƠ ĐỒ .................................................
DANH SÁCH HÌNH VẼ- QUY ĐỊNH CHỮ VIẾT TẮT ....................................
MỤC LỤC ...........................................................................................................
ĐẶT VẤN ĐỀ ....................................................................................... Trang 1
PHẦN I – TỔNG QUAN ................................................................................. 3
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ....................................................... 3
I.1.1 Cơ sở khoa học .......................................................................................... 3
1) Lý thuyết chung về Bất động sản ....................................................... 3
2) Lý thuyết chung về Thò trường bất động sản ....................................... 3
3) Lý thuyết chung về marketing ............................................................. 5
4) Chiến lược marketing ........................................................................... 7
5) Khái niệm Nhà phố thương mại......................................................... 12
6) Thực trạng thò trường nhà phố ........................................................... 13
I.1.2 Cơ sở pháp lý.......................................................................................... 13
I.1.3 Cơ sở thực tiễn........................................................................................ 14
I.2. Khái quát đòa bàn nghiên cứu ............................................................... 14
I.2.1 Khái quát đòa bàn quận 7 ........................................................................ 14
1) Đặc điểm tự nhiên ............................................................................ 14
2) Đặc điểm kinh tế ................................................................................ 15
3) Đặc điểm văn hóa - xã hội ................................................................. 15
I.2.2 Giới thiệu tổng quan công ty ................................................................... 17

1) Lòch sử hình thành và phát triển ........................................................ 17
2) Ngành nghề kinh doanh ...................................................................... 18
3) Tầm nhìn - sứ mệnh ............................................................................ 18
I.3. Nội dung, phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện ................. 19
I.3.1 Nội dung nghiên cứu ............................................................................... 19
I.3.2 Phương pháp nghiên cứu ......................................................................... 19
I.3.3 Quy trình thực hiện .................................................................................. 19
PHẦN II – KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ......................................................... 20
II.1 Tiềm lực công ty ..................................................................................... 20


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Lê Hà Nhật Thy
II.1.1 Cơ cấu tổ chức – quy trình hoạt động của công ty ................................ 20
II.1.2 Tình hình nhân sự................................................................................... 21
II.1.3 Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty ........................................... 22
II.2 Tình hình hoạt động marketing của công ty ........................................ 24
II.3 Phân tích môi trường kinh doanh của dự án ....................................... 27
II.3.1 Môi trường vó mô ................................................................................... 27
1) Môi trường dân số học ....................................................................... 27
2) Môi trường tự nhiên ........................................................................... 28
3) Môi trường kinh tế – văn hóa – xã hội ............................................. 29
4) Môi trường chính trò – pháp luật ....................................................... 31
5) Môi trường công nghệ ....................................................................... 33
II.3.2 Môi trường vi mô ................................................................................... 34
1) Khách hàng ........................................................................................ 34
2) Đối thủ cạnh tranh ............................................................................. 34
3) Nhà cung ứng và đối tác .................................................................... 35
4) Môi trường bên trong doanh nghiệp .................................................. 35
II.4 Thị trường Biệt thự-Nhà phố tại TP.HCM quý II/ 2010 ...................... 36

II.5 Chiến lược marketing cho dự án .......................................................... 37
II.5.1 Chiến lược phân khúc thò trường ............................................................ 37
II.5.2 Chiến lược Marketing – mix ................................................................. 39
1) Chiến lược sản phẩm ........................................................................ 40
2) Chiến lược giá .................................................................................. 47
3) Chiến lược phân phối ....................................................................... 50
4) Chiến lược chiêu thò cổ động ............................................................ 53
II.5.3 Chiến lược đi vào lòng người ................................................................. 58
II.6 Hiệu quả hoạt động marketing của công ty......................................... 60
II.7 Mục tiêu – đònh hướng phát triển công ty ........................................... 61
II.8 Phân tích ma trận SWOT cho dự án .................................................... 63
II.9 Giải pháp hoàn thiện chiến lược marketing ........................................ 66
PHẦN III – KẾT LUẬN & KIẾN NGHỊ ..................................................... 70
TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................
PHỤ LỤC ...........................................................................................................


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Lê Hà Nhật Thy

ĐẶT VẤN ĐỀ
 Tính cấp thiết của đề tài:
Trong những năm qua, đất nước đang có những bước chuyển biến đáng kể về
kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội. Đặc biệt nền kinh tế đã có những bước tiến nhảy vọt
nhất là sau khi Việt Nam gia nhập WTO, tăng trưởng bình quân luôn ở mức ổn định là
trên 70%, đầu tư trực tiếp năm sau cao hơn năm trước là một động lực lớn giúp nền
kinh tế phát triển hơn nữa. Nhưng đây cũng là một thách thức không nhỏ đối với các
doanh nghiệp trong nước khi đã bước ra “sân chơi” lớn.
Cùng sự phát triển của khoa học công nghệ, sự bùng nổ của thông tin luôn đặt
doanh nghiệp trước những sức ép cạnh tranh gay gắt.

Chiến lược chung của doanh nghiệp bao quát trong đó tất cả các yếu tố, các mặt
liên quan tới sự hoạt động và phát triển của doanh nghiệp. Một doanh nghiệp muốn
đứng vững phải hội đủ rất nhiều yếu tố và chi phí khác nhau: nguồn vốn, công nghệ,
chiến lược quảng bá kinh doanh, quảng bá sản phẩm…
Nó bao gồm các bộ phận chủ yếu như: chiến lược sản xuất, chiến lược tài chính,
chiến lược con người và chiến lược Marketing, trong đó chiến lược marketing đóng
một vai trò hết sức quan trọng. Hình ảnh của doanh nghiệp, của sản phẩm có nằm
trong tâm tưởng của khách hàng, có gây được thiện cảm với khách hàng, với cộng
đồng thì doanh nghiệp mới “sống” được – muo6nhờ doanh nghiệp biết sử dụng một
công cụ mạnh mẽ, hữu hiệu “Marketing”.
Bên cạnh đó, nền kinh tế càng phát triển mạnh mẽ thì càng phát sinh hàng loạt
những vấn đề bất cập của xã hội. Trong đó vấn đề giao thông, đi lại tốn quá nhiều thời
gian nổi cộm lên như một bài toán cần lời giải bức thiết nhất. Tuy nhiên, đó không chỉ
là vấn đề của Việt Nam mà còn là vấn đề của tất cả các nước phát triển trên thế giới.
Một doanh nhân người Nhật nổi tiếng với phong cách làm việc chuyên nghiệp
và rất đúng giờ đã từng phát biểu “Ở Việt Nam, khi dự bất cứ một cuộc họp nào trong
nội vi các quận trung tâm thành phố, tôi đều phải xuất phát trước 2 giờ đồng hồ để đề
phòng kẹt xe”. Câu trả lời này phần nào phản ánh được nạn kẹt xe trầm trọng của
thành phố chúng ta trong thời gian gần đây. Việc di chuyển đến nơi làm việc trở thành
nỗi ngần ngại của nhiều người.
Và trong khi chờ đợi một giải pháp hợp lý, một số nhà đầu tư Bất động sản
nhạy bén nắm bắt được và cho ra đời các sản phẩm phục vụ cho nhu cầu đặc biệt này
đó là phát triển ngôi nhà theo dạng “Home Office – Nhà phố thương mại vừa để kinh
doanh vừa để ở”.
Xuất phát từ những bức thiết trên, tôi đã chọn đề tài “Nghiên cứu chiến lược
marketing NHÀ PHỐ THƯƠNG MẠI NAM THÔNG của Công ty Cổ phần dầu tư
NAM LONG” cho luận văn tốt nghiệp của mình nhằm đi sâu nghiên cứu hiệu quả của
hoạt động Marketing trong kinh doanh bất động sản.

Trang 1

Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Lê Hà Nhật Thy
 Mục tiêu nghiên cứu:
Đề tài “Nghiên cứu chiến lược marketing Nhà phố thương mại Nam Thông
của Công ty Cổ phần đầu tư Nam Long” hướng đến các mục tiêu chủ yếu sau:
- Dựa trên cơ sở lý thuyết về hoạt động marketing, kinh doanh nhà phố thương
mại để phân tích tình hình hoạt động kinh doanh và hoạt động marketing của công
ty Nam Long trong thời gian qua.
- Phân tích hoạt động marketing trong đẩy mạnh phát triển dự án Nhà phố
thương mại Nam Thông.
- Trên cơ sở phân tích trên, đề xuất các chiến lược marketing nhằm khắc phục
nhược điểm, đẩy mạnh phát triển dự án Nhà phố thương mại Nam Thông của công ty
Nam Long, đáp ứng tốt hơn nữa nhu cầu của khách hàng trong thời gian sắp tới.
 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
Đối tượng nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu của đề tài là: “Nhà phố thương mại Nam Thông của
Cơng ty Cổ phần đầu tư Nam Long”.
Phạm vi nghiên cứu:
+ Về khơng gian:
- Tại trụ sở: Cơng Ty Cổ phần đầu tư Nam Long.
+ Về thời gian:
- Thời gian thực hiện: từ 15/03/2010 đến 15/07/2010
+ Về nội dung:
- Nghiên cứu chiến lược marketing cho dự án Nhà phố thương mại Nam Thơng
của cơng ty Nam Long.
 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài:
- Ý nghĩa của việc nghiên cứu là để đạt được những mục tiêu hoạt động của
cơng ty, tạo tiền đề cho việc xây dựng và phát triển thương hiệu của cơng ty, đáp ứng

những lợi ích chung lâu dài của xã hội.

Trang 2


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Lê Hà Nhật Thy

PHẦN I
TỔNG QUAN
I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
I.1.1 Cơ sở khoa học
1) Lý thuyết chung về Bất Động Sản
a) Khái niệm
Đã có rất nhiều khái niệm bất động sản được đưa ra nhưng nhìn chung ở nước
ta, cách hiểu phổ biến nhất về bất động sản đó là :
“Bất động sản bao gồm nhà cửa, đất đai và tất cả những tài sản gắn liền trên
đất. Những tài sản gắn liền với đất đai sẽ được xem là bất động sản nếu như đó là
những vật thể tồn tại trên đất đai với một chức năng nhất định, chức năng này sẽ bị
mất đi khi tách rời khỏi đất đai”.
b) Phân loại bất động sản
* Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân
thành 3 nhóm: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt.
 BĐS có đầu tư xây dựng gồm: nhà ở, nhà xưởng, công trình thương mại
dịch vụ, cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, trụ sở làm việc v.v.. Nhóm
BĐS này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước cũng như phát triển đô thị bền vững, chiếm đa số các giao dịch trên
TTBĐS ở nước ta cũng như trên thế giới.
 BĐS không đầu tư xây dựng: chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu
sản xuất), bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng

thuỷ sản, đất làm muối,đất hiếm…
 BĐS đặc biệt: các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà
thờ họ, đình, chùa, miếu, nghĩa trang v.v.. Đặc điểm của nhóm này là khả
năng tham gia thị trường rất thấp.
+ Việc phân chia BĐS theo 3 nhóm trên đây là rất cần thiết để bảo đảm cho việc xây
dựng cơ chế chính sách phù hợp và xác định mô hình quản lý đối với TTBĐS.
c) Tính chất bất động sản
 BĐS cố định về vị trí địa lý, không có khả năng di dời
 BĐS là hàng hóa có tính lâu bền
 BĐS có tính dị biệt về vị trí, kết cấu, kiến trúc, cảnh quan, môi trường và
các vật ngoại cảnh..
 Hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm
 Hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
 BĐS có tính tăng trị.
2) Lý thuyết chung về Thị trường Bất động sản
a) Khái niệm
Trang 3


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Lê Hà Nhật Thy
TTBĐS là một khái niệm rộng lớn, tùy vào lĩnh vực nghiên cứu mà ta có cách
hiểu khác nhau.
 TTBĐS, theo một cách hiểu thông thường là nơi diễn ra những giao dịch:
mua bán, thế chấp, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn..., tại đó người mua
người bán tác động lẫn nhau để xác định giá cả và khối lượng hàng hoá dịch
vụ BĐS được giao dịch.
 Dưới góc độ kinh tế: TTBĐS được hiểu như là một hệ thống các quan hệ
kinh tế trong các ngành tạo lập BĐS và các hoạt động liên quan đến giao
dịch BĐS.

 Dưới góc độ nhà quản lý đất đai và bất động sản, thì TTBĐS không chỉ là hệ
thống các quan hệ kinh tế mà còn bao gồm các thể chế hỗ trợ cho thị thị
trường bao gồm: hệ thống pháp luật về đất đai, BĐS, hệ thống cơ quan nhà
nước về đất đai, các trung tâm đăng ký BĐS, các sàn giao dịch BĐS..
- Từ những phân tích nêu trên, có thể đưa ra một khái niệm tổng quát về
TTBĐS như sau:
“Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản dựa
trên các quan hệ hàng hóa tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định”.
b) Phân loại Thị trường bất động sản
 Dựa vào đặc điểm của hàng hóa BĐS : người ta phân TTBĐS thành thị trường
đất đai, thị trường nhà ở, thị trường các công trình kiến trúc phục vụ nhu cầu sản xuất,
thương mại, khách sạn, dịch vụ…Trong đó, thị trường nhà đất đóng vai trò quan trọng
nhất.
 Dựa vào tính chất các mối quan hệ sản xuất trên thị trường: người ta phân chia
TTBĐS thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, thị trường thuế chấp và
bảo hiểm,…Việc phân chia dựa vào tính chất mối quan hệ về BĐS giúp cho các nhà
kinh doanh lựa chọn hướng đầu tư sao cho phù hợp với khả năng và điều kiện của
mình.
 Dựa vào trình tự tham gia vào thị trường, người ta phân TTBĐS thành:
- Thị trường giao đất, cho thuê đất hay thị trường chuyển nhượng quyền sử
dụng đất hay còn gọi chung là thị trường đất đai
- Thị trường sơ cấp: thị trường xây dựng các BĐS để bán hoặc cho thuê
- Thị trường thứ cấp: thị trường bán hoặc cho thuê lại BĐS
 Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta chia TTBĐS thành:
- Thị trường chính qui: là thị trường tuân thủ đầy đủ các qui định của pháp luật
về khai báo, đăng ký kinh doanh,..thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước về
bất động sản. Đây là thị trường Nhà nước có khả năng kiểm soát được.
- Thị trường phi chính qui: các giao dịch diễn ra trong thị trường này không có
sự kiểm soát của các cơ quan chức năng như: địa chính, tài chính,..và các cơ quan các
cấp, không tuân thủ theo các qui định của pháp luật. Hiện nay, ở nước ta khoảng 70%

các giao dịch về BĐS hoạt động dưới dạng thị trường này.
c) Đặc điểm chủ yếu của Thị trường bất động sản
Trang 4


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Lê Hà Nhật Thy
 Không có thị trường trung tâm.
 TTBĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng
trong BĐS.
 TTBĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc.
 TTBĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, mang tính độc quyền
nhóm và phân biệt.
 Cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với cầu BĐS và giá cả.
 TTBĐS là thị trường khó thâm nhập.
 TTBĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
 Giao dịch trên TTBĐS cần đến các loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao.
 TTBĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.
 TTBĐS là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường không
đơn giản và cần phải có nhiều thời gian.
3) Lý thuyết chung về Marketing
a) Khái niệm và vai trò của Marketing
Marketing bắt nguồn từ thuật ngữ tiếng Anh, nghĩa đen của nó là “làm thị
trường”. Thuật ngữ này được sử dụng lần đầu tiên vào năm 1902 trên giảng đường
Đại học Tổng hợp Michigan ở Mỹ. Các hoạt động marketing đã có từ lâu, nhưng khái
niệm Marketing thì mới được hình thành từ những năm đầu thế kỷ XX, phát triển từ
cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới 1929 -1932, đặc biệt sau chiến tranh thế giới thứ
hai.Nó được truyền bá sang châu Âu, châu Á, rồi tới nước ta vào những năm 1980. Có
nhiều cách định nghĩa Marketing khác nhau:
 Viện Marketing của Anh: “Marketing là quá trình tổ chức và quản lý toàn

bộ các hoạt động sản xuất kinh doanh, từ việc phát hiện ra và biến sức mua
của người tiêu dùng thành nhu cầu thực sự về một mặt hàng cụ thể đến việc
sản xuất ra và đưa các hàng hoá đến người tiêu dùng cuối cùng, nhằm đảm
bảo cho công ty thu được lợi nhuận dự kiến”.
 Học viện quản lý Malaysia: “Marketing là nghệ thuật kết hợp, vận dụng
các nguồn lực thiết yếu nhằm khám phá, sáng tạo, thoả mãn và gợi lên
những nhu cầu của khách hàng để tạo ra lợi nhuận”.
 Theo Philip Kotler: “Marketing là một quá trình quản lý mang tính xã hội,
nhờ đó mà các cá nhân và tập thể có được những gì họ cần và mong muốn
thông qua việc tạo ra, chào bán và trao đổi những sản phẩm có giá trị với
những người khác”.
Qua rất nhiều định nghĩa từ các Nhà nghiên cứu về marketing như trên ta có thể
đưa ra một định nghĩa chung như sau:
“Marketing là toàn bộ các hoạt động của con người nhằm thỏa mãn nhu cầu và
lòng mong muốn thông qua quá trình trao đổi, mua bán sản phẩm hay dịch vụ trên thị
trường”.
Trang 5


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Lê Hà Nhật Thy
Marketing là tổng thể các hoạt động nhằm xác định nhu cầu chưa được đáp ứng
của người tiêu dùng, để tìm kiếm các sản phẩm và dịch vụ để thỏa mãn nhu cầu này,
nhằm sản xuất và trình bày sản phẩm hợp lý, nhằm tạo điều kiện phân phối và thông
đạt giá trị sản phẩm và dịch vụ đến người tiêu dùng một cách tốt nhất, với giá cả hấp
dẫn, sao cho có hiệu quả cho doanh nghiệp.
b) Quan niệm về Marketing
* Người ta chia làm 2 quan niệm đại diện cho marketing:
- Marketing truyền thống (traditional marketing): Bao gồm các hoạt động
sản xuất kinh doanh, liên quan đến việc hướng dòng sản phẩm từ nhà sản xuất đến

người tiêu thụ một cách tối ưu.
- Marketing hiện đại (modern marketing): là chức năng quản lý công ty về
mặt tổ chức và quản lý toàn bộ các hoạt động sản xuất kinh doanh, từ việc phát hiện ra
và biến sức mua của người tiêu thụ thành nhu cầu thật sự về một sản phẩm cụ thể, đến
việc chuyển sản phẩm đó đến người tiêu thụ một cách tối ưu.
Bảng 1: So sánh Marketing truyền thống và hiện đại
Marketing truyền thống

Marketing hiện đại

Đặc trưng của thị trường trong thời kỳ này:
- Sản xuất chưa phát triển, phạm vi thị
trường, số lượng nhà cung cấp còn hạn chế,
thị trường do người bán kiểm soát

Đặc trưng của thị trường sau đại chiến thế giới
thứ 2:
- Kinh tế tăng trưởng với tốc độ cao, tiến bộ
KH-CN diễn ra nhanh chóng, cạnh tranh diễn ra
gay gắt, giá cả hàng hoá biến động mạnh
- Khủng hoảng thừa liên tiếp xảy ra, rủi ro trong
kinh doanh nhiều
- Vai trò của người mua trở nên quan trọng hơn.
Phạm vi hoạt động : rộng hơn.
Marketing hiện đại coi thị trường là khâu quan
trọng nhất của quá trình tái sản xuất hàng
hoá.Nhu cầu, thị hiếu của người tiêu dùng là
yếu tố quyết định quá trình sản xuất kinh doanh.
Triết lý Marketing hiện đại “Bán những cái mà
khách hàng cần”.

Mục tiêu: thu lợi nhuận thông qua việc thoả
mãn cao nhất nhu cầu của khách hàng

Phạm vi hoạt động chỉ bó hẹp trong lĩnh vực
thương mại nhằm tìm kiếm thị trường để
tiêu thụ những hàng hoá hoặc dịch vụ sẵn
có.
Triết lý bán hàng: “Bán cái mà nhà sản xuất
có”.
Mục tiêu : thu lợi nhuận thông qua doanh số
bán

* Quan niệm Marketing truyền thống phù hợp với giai đoạn thị trường là thị
trường của người bán. Và quan niệm Marketing hiện đại phù hợp với thị trường là thị
trường của người mua.
c) Vai trò của Marketing
Vai trò của hoạt động Marketing ngày càng được khẳng định trên thị trường.
Nó giúp cho các đơn vị định hướng hoạt động kinh doanh của mình. Từ việc nghiên
Trang 6


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Lê Hà Nhật Thy
cứu thị trường, nhu cầu thị trường đến việc thúc đẩy tiêu thụ tăng doanh số bán và tăng
sự thoả mãn khách hàng. Marketing được coi là một trong những bí quyết tạo nên sự
thành công của doanh nghiệp và là công cụ cạnh tranh có hiệu quả.
Đối với doanh nghiệp:
 Marketing hướng dẫn, chỉ đạo và phối hợp các hoạt động sản xuất kinh doanh
của các doanh nghiệp, là công cụ để doanh nghiệp có thể quảng bá sản phẩm
hay dịch vụ mà mình cung cấp.

 Giúp doanh nghiệp hiểu rõ nhu cầu phong phú, phức tạp cũng như sự thay đổi
trong nhu cầu, thị hiếu của khách hàng, từ đó doanh nghiệp có cơ sở để đưa ra
các biện pháp, chiến lược nhằm đáp ứng và thỏa mãn một cách tốt nhất.
 Giúp doanh nghiệp có điều kiện nhận được thông tin đầy đủ từ sự phản hồi của
khách hàng để kịp thời bổ sung, cải tiến, nâng cao các đặc tính sử dụng sản
phẩm làm thỏa mãn nhu cầu của khách hàng.
 Marketing giúp cho các doanh nghiệp nhận biết được cần phải sản xuất cái gì?
Số lượng bao nhiêu? Bán ở đâu? Bán khi nào? Giá bán bao nhiêu? Nhằm đạt
được lợi nhuận cao cho doanh nghiệp.
 Có ảnh hưởng to lớn đến doanh số, chi phí, lợi nhuận, hiệu quả sản xuất kinh
doanh.
Đối với người tiêu dùng:
 Marketing cung cấp thông tin cho người tiêu dùng. Đó là tất cả những thông tin
về sự hiện diện của sản phẩm, hình ảnh và chất lượng của sản phẩm, dịch vụ
cũng như các tính năng của chúng, thông tin về các sản phẩm đang được triển
khai. Và kết quả là, marketing đem lại sự lựa chọn cho khách hàng.
 Khách hàng được đáp ứng, yêu cầu, đòi hỏi các sản phẩm thỏa mãn nhu cầu và
sự mong đợi của mình
Đối với xã hội:
 Các hoạt động marketing làm cho các doanh nghiệp ngày càng phát triển. Chính
điều đó làm cho của cải của toàn xã hội sẽ tăng lên với chất lượng tốt hơn, sản
phẩm đa dạng phong phú với giá thành hạ sẽ kiềm chế được lạm phát, bình ổn
được giá cả trong và ngoài nước.
Marketing giữ một vai trò quan trọng trong việc phát triển bất động sản.
Trong bất động sản, marketing chính là việc nghiên cứu phân tích thị trường, từ
đó định hướng xây dựng được những phân khúc thị trường phù hợp cho các nhóm sản
phẩm của công ty, tiếp thị sản phẩm bài bản, chuyên nghiệp tới khách hàng, quản lý
bằng những phương thức hiệu quả nhất để mang lại kết quả làm gia tăng tối đa các chỉ
số lợi nhuận như mong muốn đối với bất động sản - tiền thuê cũng như là giá bán.
=> Marketing là công cụ mạnh mẽ, sống động giúp doanh nghiệp tồn tại và phát

triển.
4) Chiến lược Marketing
a) Khái niệm
* Chiến lược:
Trang 7


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Lê Hà Nhật Thy
Ngày nay, các tổ chức kinh doanh cũng áp dụng khái niệm chiến lược tương tự
như trong quân đội. Chiến lược là kế hoạch kiểm soát và sử dụng nguồn lực của tổ
chức như con người, tài sản, tài chính,..nhằm mục đích nâng cao và bảo đảm những
quyền lợi thiết yếu của mình. Giáo sư Michael Porter của Trường Kinh doanh Harvard
đã định nghĩa chiến lược là "một kế hoạch hành động có quy mô lớn liên quan đến sự
cạnh tranh". Chắc chắn là kế hoạch cạnh tranh này liên quan đến việc trở nên khác biệt
để có được lợi thế cạnh tranh.
Vậy “Chiến lược là một kế hoạch nhằm đem lại cho tổ chức một lợi thế cạnh
tranh so với đối thủ. Chiến lược là hiểu được mục tiêu của những việc doanh nghiệp
đang làm và tập trung vào việc lập kế hoạch để đạt được mục tiêu đó”.
Một chiến lược tốt, được thực hiện hiệu quả sẽ giúp các nhà quản lý và nhân
viên mọi cấp nhận biết phương hướng hành động, góp phần vào sự thành công của tổ
chức. Trái lại, một tổ chức không có chiến lược rõ ràng chẳng khác nào con thuyền
không người lái.
* Chiến lược Marketing:
 Mỗi doanh nghiệp có những mục tiêu marketing khác nhau cho các sản phẩm
của mình, về doanh thu, khối lượng và thị phần của sản phẩm cũng như về mức độ ảnh
hưởng của thương hiệu đối với người tiêu dùng. Và con đường mà doanh nghiệp dự
định đi để đạt được những mục tiêu đó được gọi là chiến lược marketing. Chiến lược
Marketing của doanh nghiệp là hệ thống các đường lối và giải pháp nhằm xác lập mối
quan hệ thích ứng giữa doanh nghiệp với thị trường.

Tất cả mọi chiến lược marketing được vạch ra không phải chỉ nhằm tạo ra
doanh số, mà nhằm để tạo ra lợi nhuận. Do đó, chiến lược marketing đóng một vai trò
hết sức quan trọng cho thành công của doanh nghiệp khi tung ra các sản phẩm mới của
mình ra thị trường.
b) Vai trò của chiến lược Marketing
- Do ảnh hưởng của lạm phát, chi phí cho quảng cáo, khuyến mãi, dịch vụ sau
khi bán hàng ngày càng tăng lên…Trong trường hợp này, Marketing được đưa vào để
kiểm tra và điều chỉnh giúp cho việc sử dụng các chi phí đó hợp lý và hiệu quả hơn.
- Chiến lược Marketing vạch ra những nét lớn trong hoạt động Marketing của
một doanh nghiệp, từ việc lựa chọn chiến lược phát triển, chiến lược cạnh tranh cho
đến việc xây dựng các chương trình hoạt động cụ thể thích hợp, nhờ đó một đơn vị
kinh doanh hi vọng đạt được các mục tiêu của mình.Chiến lược marketing nhằm phục
vụ cho chiến lược hoạt động lâu dài của doanh nghiệp.
- Chiến lược Marketing là một chiến lược chức năng, được xem là một nền tảng
có tính định hướng cho việc xây dựng các chiến lược chức năng khác trong doanh
nghiệp. Nó sẽ trở thành cơ sở để hoạch định chiến lược sản xuất, chiến lược tài chính
và chiến lược con người. Đặc biệt, với các doanh nghiệp nhỏ và vừa thì chiến lược
Marketing có vai trò vô cùng quan trọng trong việc xác định hướng đi cho doanh
nghiệp.
c) Chiến lược Marketing–Mix
Khái niệm:
Trang 8


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Lê Hà Nhật Thy
 Marketing–Mix là gì?
Marketing hỗn hợp (marketing - mix) là thuật ngữ lần lần đầu tiên được sử
dụng vào năm 1953 khi Neil Borden- chủ tịch của hiệp hội Marketing Hoa Kỳ lấy ý
tưởng công thức thêm một bước nữa và đặt ra. Marketing – Mix được định nghĩa:

 Là tập hợp những công cụ Marketing mà doanh nghiệp sử dụng để theo đuổi
mục tiêu của mình trên thị trường mục tiêu.
 Là sự phối hợp hay sắp xếp các thành phần sao cho phù hợp với hoàn cảnh
thực tế của từng doanh nghiệp để đạt được mục tiêu mà doanh nghiệp đề ra.
 Là một phối thức định hướng các biến số marketing có thể kiểm sóat được mà
công ty thương mại sử dụng một cách liên hoàn và đồng bộ nhằm theo đuổi
một sức bán và lợi nhuận dự kiến trong một thị trường trọng điểm xác định.
 Cơ cấu của Marketing–Mix
Một nhà tiếp thị nổi tiếng, E. Jerome McCarthy, đề nghị phân loại MarketingMix theo 4P năm 1960 mà nay đã được sử dụng rộng rãi bao gồm: sản phẩm
(Product), giá cả (Price), phân phối (Place), chiêu thị cổ động (Promotion).
Marketing–Mix

Phân phối
(Place)

Sản phẩm
( Product)
Thị trường
Mục tiêu

Chiêu thị cổ động
( Promotion)

Giá cả
( Price)

Hình 1: Bốn P của Marketing–Mix
Nguồn: Vũ Thế Phú,Quản trị Marketing
Sản phẩm:
Theo quan điểm Marketing, sản phẩm là bất cứ thứ gì có thể đưa vào thị trường

để tạo sự chú ý mua sắm, sử dụng hay tiêu thụ nhằm thỏa mãn một nhu cầu hay ước
muốn. Nó có thể là những vật thể, những dịch vụ, những con người, những địa điểm,
những tổ chức và cả những ý tưởng.

Trang 9


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Lê Hà Nhật Thy
Khi triển khai một sản phẩm cần phải xét ở ba cấp độ:
Phần cốt lõi sản phẩm

Phụ tùng kèm
theo
Bao bì
Giao
hàng Tên
Đặc
Lợi ích
và sự hiệu
cốt lõi
tín
Kiểu
nhiệm Chất
dáng
lượng

Phần cụ thể của sản phẩm
Dịch
vụ

sau
khi
mua

Phần phụ thêm của sản phẩm

Bảo hành
Hình 2: Ba mức độ cấu thành của sản phẩm
(Nguồn: Vũ Thế Phú, Quản trị Marketing)
- Phần cốt lõi sản phẩm: lợi ích mà sản phẩm đem lại. Nó phải giải đáp được
câu hỏi: “Người mua thực sự đang muốn mua cái gì?”. Nhà quản trị tiếp thị phải khám
phá ra những nhu cầu tiềm ẩn đằng sau mỗi sản phẩm và đem bán những lợi ích chứ
không phải chỉ những đặc điểm.
- Phần cụ thể của sản phẩm: gồm chất lượng, đặc điểm, kiểu dáng, tên hiệu, bao bì.
- Phần phụ thêm của sản phẩm: gồm các dịch vụ kèm theo, lợi ích bổ sung thêm.
Mỗi sản phẩm có vòng đời hay một chu kì sống nhất định gồm các giai đoạn giới thiệu
sản phẩm, tăng trưởng, trưởng thành và suy tàn. Ứng với mỗi giai đoạn cần có các
chiến lược tiếp thị phù hợp. Khi thị hiếu của khách hàng thay đổi do yêu cầu của cạnh
tranh và do xuất hiện công nghệ, kỹ thuật mới, công ty cần triển khai sản phẩm mới.
Giá cả:
Giá cả là số tiền mà khách hàng phải bỏ ra để có được sản phẩm, nó chịu ảnh
hưởng của nhiều yếu tố bên trong và bên ngoài công ty.
Các mục tiêu định giá bao gồm việc tăng doanh số, thị phần, tối đa hoá lợi
nhuận và đảm bảo sự tồn tại của công ty. Giá phải trang trải được toàn bộ phí tổn để
chế tạo và bán sản phẩm cộng với một mức lời thỏa đáng.
Ngưởi tiêu dùng cân nhắc giá cả so với những giá trị được cảm nhận khi sử
dụng sản phẩm. Nếu giá cả vượt quá lượng giá trị, người tiêu dùng sẽ không mua sản
phẩm.
Phân phối:
Trang 10

Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Lê Hà Nhật Thy
Phân phối là những hoạt động khác nhau của công ty nhằm đưa sản phẩm đến
tay người tiêu dùng mà công ty đang muốn hướng tới. Mỗi công ty phải xác định
những phương án phân phối để vươn tới thị trường.
Phân phối là quá trình đưa hảng hóa từ nơi sản xuất đến nơi tiêu dùng qua 2
dạng: các kênh phân phối và phân phối kĩ thuật điều hành đúng sản phẩm, đúng thời
gian, đúng vị trí trên cơ sở, đúng kênh, đúng luồng hàng.
Chiêu thị cổ động:
Là tập hợp những hoạt động nhằm cung cấp các thông tin có sức thuyết phục
với mục đích kích thích khách hàng mục tiêu mua sản phẩm của công ty, nhằm thỏa
mãn nhu cầu tiêu dùng một cách thuận lợi nhất, đồng bộ nhất và hiệu quả nhất.
Sự tương tác giữa những hoạt động cổ động khác nhau đòi hỏi sự phối hợp một
cách có tổ chức để đạt hiệu quả tối đa.
Trong hoạt động cổ động cần phải:
 Xác định rõ nói cái gì, nói như thế nào, nói khi nào, nói ở đâu và nói với ai?
 Làm cho khách hàng biết, hiểu, thích, chuộng, tin và mua.
 Vai trò của Marketing–Mix
- Marketing–Mix là tập hợp những công cụ Marketing mà công ty sử dụng để
đạt được các mục tiêu trong một thị trường đã chọn. Các công cụ Marketing được pha
trộn và kết hợp với nhau thành một thể thống nhất để ứng phó với những khác biệt và
thay đổi trên thị trường.
- Việc thiết kế marketing-mix luôn phải linh hoạt thích ứng với mỗi thị trường
mục tiêu, với mỗi vị thế cạnh tranh cụ thể của doanh nghiệp trong ngành, với đặc điểm
của mỗi sản phẩm và với mỗi giai đoạn của vòng đời sản phẩm.
- Đối với sản phẩm là hàng hóa, dịch vụ bất động sản thì quá trình hoạch định
chiến lược Marketing–Mix phải luôn bám sát các động thái của thị trường, các định
chế tài chính và hành lang pháp lý. Vì Bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt,

không đơn thuần chỉ để thỏa mãn nhu cầu, thị hiếu con người mà nó còn chịu sự chi
phối mạnh mẽ của yếu tố pháp luật và các chính sách của Nhà nước.
Các chiến lược:
Marketing liên quan đến việc phát triển một sản phẩm phù hợp – Chiến lược
sản phẩm (có thể đáp ứng nhu cầu của khách hàng ), định giá phù hợp – Chiến lược
giá (doanh nghiệp có lợi nhuận và khách hàng đồng ý chi trả ), đưa sản phẩm tới địa
điểm phù hợp – Chiến lược phân phối (nơi khách hàng có thể mua, thực hiện việc mua
dễ dàng ), và chiêu thị – Chiến lược chiêu thị cổ động (khuyến khích khách hàng mua
sản phẩm )
 Chiến lược sản phẩm:
Đóng vai trò quyết định cho sự thành bại của doanh nghiệp trên thị trường, là
nền tảng, là xương sống của chiến lược chung.

Trang 11


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Lê Hà Nhật Thy
Chỉ khi hình thành chiến lược sản phẩm, doanh nghiệp mới có phương hướng
để đầu tư, nghiên cứu, thiết kế sản phẩm hàng loạt. Chỉ khi thực hiện tốt chiến lược
sản phẩm thì các chiến lược khác mới có điều kiện triển khai hiệu quả.
Chiến lược sản phẩm nhằm đảm bảo cho doanh nghiệp đạt được mục tiêu
chung về doanh số, mục tiêu, thị phần…
 Chiến lược giá
Việc xác lập một chiến lược giá đúng đắn sẽ đảo bảo cho doanh nghiệp thu
được lợi nhuận và chiếm được thị trường.
Các nhân tố nội tại:
-Mục tiêu marketing
-Chiến lược Marketing- mix
-Chi phí

-Tổ chức

Giá
cả

Các nhân tố bên ngoài:
- Bản chất thị trường
- Sức cầu
- Cạnh tranh
- Yếu tố môi trường

Hình 3: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá cả
(Nguồn: TS.Trần Đình Lý- Marketing căn bản)
 Chiến lược phân phối
Chiến lược phân phối là hệ thống quan điểm, chính sách và giải pháp tổ chức
các kênh, mạng lưới bán hàng nhằm đạt hiệu quả kinh tế cao nhất. Đó chính là
phương hướng thể hiện cách mà doanh nghiệp cung ứng các sản phẩm và dịch vụ cho
khách hàng.
Chiến lược phân phối hợp lý sẽ làm cho kinh doanh trở nên an toàn, tăng cường
khả năng liên kết trong kinh doanh, làm cho quá trình lưu thông hàng hóa dễ dàng,
nhanh chóng. Nó đóng vai trò quan trọng nhất trong quá trình tiêu thụ hàng hóa.
 Chiến lược chiêu thị cổ động
Chiến lược chiêu thị cổ động làm cho hàng hóa tiêu thụ nhanh hơn và khách
hàng thỏa mãn hơn. Chính sách chiêu thị làm tăng cường hiệu quả cho chính sách sản
phẩm, giá cả, phân phối, làm cho uy tín của doanh nghiệp được củng cố và là công cụ
để quảng bá thương hiệu cho doanh nghiệp. Các công cụ chiêu thị:
- Quảng cáo : là sử dụng các phương tiện truyền thông khác nhau để truyền đạt
thông tin đến khách hàng.
- Quan hệ công chúng: là thiết lập các chương trình nhằm đề cao và bảo vệ
“hình ảnh công ty” hay sản phẩm cụ thể nào đó.

- Bán hàng trực tiếp, khuyến mãi…
5) Khái niệm Nhà phố thương mại
Đây là những căn nhà phố vừa để ở, vừa rất thuận tiện làm văn phòng công ty
hay giao dịch thương mại, thường là những khu nhà phố nằm ở mặt tiền đường lớn, có
thể buôn bán và kinh doanh được. Nhà phố thông thường thì nằm ở mặt tiền đường
nhỏ (đường nội bộ) thường không kinh doanh được.
Trang 12


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Lê Hà Nhật Thy
Nơi đây có thể kết hợp cả việc kinh doanh và sinh hoạt gia đình bằng cách phân
chia không gian kiến trúc rõ ràng để làm sao nhịp sống hối hả của công việc không hề
làm ảnh hưởng đến không gian sống yên bình của gia đình.
6) Thực trạng thị trường nhà phố:
Thống kê từ sàn giao dịch bất động sản ACB, từ đầu tháng 4/2010 đến nay, số
khách hàng đến tìm mua nhà phố giao dịch thành công tại các sàn của ACB đã tăng
hơn 37% so với cuối tháng 3. Trên thực tế thì giao dịch nhà phố từ trước đến nay vẫn
luôn ổn định và được nhà đầu tư ưa chuộng. Theo phân tích của một nhà đầu tư ở
TPHCM về lĩnh vực nhà phố, ưu điểm đầu tiên của dòng sản phẩm này là tính thanh
khoản khá tốt, ít mất giá so với đầu tư căn hộ nên thu hút một lượng lớn các nhà đầu tư
chuyển sang. Thứ hai là một số bộ phận có nhu cầu thực sự về nhà ở, có tiền tích lũy
và muốn ở nhà phố hơn là căn hộ vì họ khá lo lắng về những vấn đề rắc rối đang diễn
ra trong thời gian gần đây về tính pháp lý của căn hộ. Bên cạnh đó, một điều khiến cho
nhà phố càng “có giá”, đó là hiện nay, hầu hết các sản phẩm đều được chào bán bằng
tiền đồng thay vì bằng vàng như trước.
Theo các công ty môi giới bất động sản, đang có hai xu hướng mua và đầu tư
nhà phố. Các nhà đầu tư có vốn lớn tranh thủ lúc thị trường đang hạ nhiệt để mua vào
các căn ở trung tâm vì tin rằng nhà ở đây sẽ không bao giờ mất giá. Các nhà đầu tư ít
vốn và những người có nhu cầu thực sự ít tiền lại tìm mua nhà phố giá rẻ ở vùng ven.

I.1.2 Cơ sở pháp lý
- Luật tổ chức Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân ngày 21 tháng 6 năm
1994.
- Luật đất đai ban hành ngày 14 tháng 7 năm 1993.
- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai ngày 02 tháng 12 năm 1998
và ngày 29 tháng 6 năm 2001.
- Nghị định số 12/2000/NĐ-CP ngày 05 tháng 5 năm 2000 và số 07/2003/NĐCP ngày 30 tháng 01 năm 2003 của Chính phủ.
- Chỉ thị số 08/2002/CT-UB ngày 22 tháng 4 năm 2002 và số 07/2003/CT-UB
ngày 23 tháng 4 năm 2003 của Ủy ban nhân dân thành phố.
- Căn cứ quy hoạch chung của Quận 7 đã được UBND TPHCM phê duyệt tại
Quyết định số 2131/QĐ-UB-QLDT ngày 14/04/1999.
- Quyết định số 140/QĐ-UB ngày 17/12/2000 của UBND Quận 7 giao cho
Công ty THHH Xây dựng - Kinh doanh nhà Nam Long làm chủ đầu tư dự án khu dân
cư và công nghiệp phường Tân Thuận Đông - Quận 7.
- Căn cứ tờ trình số 51/TT-UB Ngày 13/08/2001 của UBND Quận 7 về việc xin
địa điểm đầu tư xây dựng khu nhà ở tại Phường Tân Thuận Đông – Quận 7.
- Căn cứ quy hoạch chi tiết khu nhà ở Nam Long – phường Tân Thuận Đông,
quận 7 đã được Kiến trúc sư Trưởng TP phê duyệt tại Quyết định số 4520/KTST-QH
ngày 21 tháng 12 năm 2001.
- Nghị định của Chính phủ số 38/2000/NĐ-CP ngày 23 tháng 8 năm 2000 về
thu tiền sử dụng đất.
Trang 13


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Lê Hà Nhật Thy
I.1.3 Cơ sở thực tiễn
- Theo quy hoạch chung của Quận 7 đã được UBND Thành phố phê duyệt,
Quận 7 là 1 trong những hướng phát triển chính của các đô thị mới ở ngoại vi thành
phố theo mô hình tập trung nhằm giảm bớt sức ép nọi thành, do vậy, để tạo công ăn

việc làm cho các vùng công nghiệp trong địa bàn quận trong tiến trình chuyển đổi sản
xuất, việc xây dựng các khu dân cư mới bên cạnh các khu công nghiệp với đầy đủ hạ
tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội ra đời.
- Để đáp ứng nhu cầu xã hội, Công ty Cổ phần đầu tư Nam Long đã tiến hành
xây dựng dự án Khu nhà ở Nam Long – phường Tân Thuận Đông Quận 7, TPHCM
trong đó có “ Nhà phố thương mại NAM THÔNG”. Mục tiêu chính là giải quyết nhà ở
cho những người dân có nhu cầu về sống ở vùng ngoại thành, nơi có điều kiện giảm sự
ô nhiễm môi trường chung quanh như khói bụi và tiếng ồn, đồng thời vẫn thuận lợi
cho công việc làm ăn trong khu vực nội thành và đáp ứng nhu cầu nhà ở cho các bộ
phận dân cư chuyển về sinh sống và làm việc tại các khu công nghiệp mới hình thành.
I.2 KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU
I.2.1 Khái quát địa bàn Quận 7
1) Đặc điểm Tự nhiên
a) Vị trí địa lý:
Quận 7 là một phần của huyện Nhà Bè trước kia. Quận 7 nổi tiếng với khu chế
xuất Tân Thuận, công viên giải trí Wonderland, và khu đô thị mới Nam Sài Gòn.
Quận 7 cũ cùng với 7 quận khác của Đô thành Sài Gòn được thành lập ngày 27
tháng 5 năm 1959. Theo nghị định 03/CP của Chính phủ, ngày 01/04/1997, Quận 7
mới được hình thành từ 05 xã phía Bắc và một phần Thị trấn huyện Nhà Bè cũ với
tổng diện tích tự nhiên là 3.576 ha nằm về phía Đông Nam Thành phố.
* Tổ chức hành chính:
Toàn quận phân chia thành 10 phường: Phú Mỹ, Phú Thuận, Tân Phú, Tân
Thuận Đông, Bình Thuận, Tân Thuận Tây, Tân Kiểng, Tân Quy, Tân Phong, Tân
Hưng. Phường có diện tích lớn nhất là phường Phú Thuận là 829 ha, phường có diện
tích nhỏ nhất là phường Tân Quy là 86 ha.
* Ranh giới hành chính:
 Phía Bắc giáp quận 4 và quận 2; ranh giới là kênh Tẻ và sông Sài Gòn.
 Phía Nam giáp huyện Nhà Bè; ranh giới là rạch Đĩa, sông Phú Xuân.
 Phía Đông giáp quận 2, Đồng Nai; ranh giới là sông Sài Gòn và sông Nhà Bè.
 Phía Tây giáp quận 8 và huyện Bình Chánh; ranh giới là rạch Ông Lớn.

Quận 7 có vị trí địa lý khá quan trọng với vị trí chiến lược khai thác giao thông
thuỷ và bộ, là cửa ngõ phía Nam của Thành phố, là cầu nối mở hướng phát triển của
Thành phố với biển Đông và thế giớị Các trục giao thông lớn đia quan quận như xa lộ
Bắc Nam, đường cao tốc Nguyễn Văn Linh. Sông Sài Gòn bao bọc phía Đông với hệ
thống cảng chuyên dụng, trung chuyển hàng hoá đi nước ngoài và ngược lại, rất thuận
lợi cho việc phát triển thương mại và vận tải hàng hoá cũng như hành khách đi các
vùng lân cận.
Trang 14


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Lê Hà Nhật Thy
* Về địa hình thổ nhưỡng:
- Địa hình quận 7 tương đối bằng phẳng, độ cao địa hình thay đổi không lớn,
trung bình 0,6m đến 1,5m. Thổ nhưỡng của Quận 7 thuộc loại đất phèn mặn.Nguồn
nước chịu ảnh hưởng của chế độ bán nhật triều, một nữa năm ngọt, một nữa năm mặn,
độ mặn tăng cao và kéo dài ngay cả trong mùa mưa.
b) Khí hậu:
Trung bình hàng năm nhiệt độ là 270C, lượng mưa là 330 mm, độ ẩm trong năm 80%.
c) Thủy văn:
Quận có khoảng 1.020 ha sông rạch, chiếm 28,38% diện tích tự nhiên.Hệ thông
sông rạch chính của quận 7 bao gồm sông Sài Gòn, sông Nhà Bè, sông Phú Xuân, rạch
Đĩa, rạch Ông Lớn, kênh Tẻ và nhiều rạch nhỏ.
2) Đặc điểm Kinh tế
UBND Quận 7 đã tập trung chỉ đạo, điều hành phát triển kinh tế - xã hội năm
2009 với tinh thần là quyết tâm vượt qua khó khăn, thách thức để thực hiện tốt các
mục tiêu, nhiệm vụ đề ra. Kết quả là các chỉ tiêu kinh tế đạt được kết quả tích cực.
Tốc độ tăng trưởng các ngành đều đạt và vượt chỉ tiêu nghị quyết; cơ cấu kinh
tế đang chuyển dịch đúng hướng công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp, thương mại dịch vụ.
Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân hàng năm tăng 15,4%. Giá trị sản xuất

ngành công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp tăng 3,8 % so với năm 2008 và đạt 101,2%
so với kế hoạch năm 2009. Doanh thu ngành Thương mại dịch vụ tăng 23,9% so với
năm 2008 và đạt 118,6% so với kế hoạch năm 2009.
3) Đặc điểm Văn hóa - Xã hội
a) Dân số:
Theo kết quả được công bố, tổng số dân của quận thời điểm 1/4/2009 là
241.348 người chỉ là nhân khẩu thực tế, ngoài ra còn khoảng 2.000 dân vãng lai, so với
tổng điều tra dân số 1999, dân số tăng hơn gấp đôi với 131.268 người, tăng 219,25%.
Tỉ lệ tăng dân số bình quân năm của quận trong giai đoạn 2004-2009 tiếp tục
tăng cao, bình quân 1 năm dân số quận tăng 8,9% trong khi tỉ lệ này của giai đoạn
1999-2004 là 7,8%. Toàn quận đã có 59.207 hộ. Mật độ dân số quận đạt 14.305
người/km2. Dân số tăng chủ yếu là tăng cơ học. Trong đó, các phường như Tân Thuận
Đông, Bình Thuận có dân số cao nhất với trên 30.000 người, phường Tân Phong và
Phú Mỹ có số dân thấp nhất trong số 10 phường với gần 15.000 người.
Với quy mô, tốc độ tăng dân số như hiện nay đã đặt ra cho quận yêu cầu nhiệm
vụ mới trong việc quản lý dân cư, quản lý kinh tế - xã hội.
b) Lao động:
Quận đã giải quyết việc làm cho hơn 44,50 lao động, 522 hộ làm ăn có hiệu quả
ra khỏi chương trình xóa đói giảm nghèo, đời sống từng bước được cải thiện.
c) Tín ngưỡng:
Trang 15


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Lê Hà Nhật Thy
- Có 31 cơ sở tôn giáo, trong đó có 14 chùa, 10 tịnh thất, tịnh xá, 05 nhà thờ
Thiên chúa giáo, 01 Hội thành tin lành, 01 nhà nguyện.
- Các cơ sở tin ngưỡng dân gian có: 3 đình, 1 đền, 11 miếu. Lễ hội truyền thống
tại các cơ sở này được tổ chức thường xuyên tập trung vào tháng 1, 2 âm lịch. Một số
Đình, Miếu đã duy trì hoạt động lễ hội này từ 100 - 200 năm.

d) Cơ sở hạ tầng:
Cơ sở hạ tầng của Quận ngày càng được cải thiện và tiếp tục đầu tư.
UBND quận vừa ban hành quyết định về việc công bố danh mục đường bộ để
phục vụ cho công tác quản lý hạ tầng kỹ thuật giao thông đô thị trên địa bàn quận.
Theo đó, hiện nay trên địa bàn quận có 14 tuyến đường chính, trong đó Sở Giao thông
vận tải quản lý 8 tuyến (Trần Xuân Soạn, Nguyễn Hữu Thọ, Nguyễn Thị Thập,
Nguyễn Văn Quỳ, Phạm Hữu Lầu, Huỳnh Tấn Phát, Lê Văn Lương, đường cầu Tân
Thuận 2), UBND quận quản lý 4 tuyến (Hoàng Quốc Việt, Đào Trí, Phú Thuận, đường
15B) và chủ đầu tư dự án quản lý 02 tuyến (Nguyễn Văn Linh, Nguyễn Lương Bằng).
* Giao thông
- Tổng diện tích đường bộ trên địa bàn quận khoảng 38 ha, chiếm 1,86% diện
tích tự nhiên. Trong đó các cầu Tân Thuận 1, Tân Thuận 2, Kinh tẻ và Rạch Ông kết
nối giữa Quận 7 với nội thành, góp phần quan trọng vào sự phát triển kinh tế của quận.
- Các cảng sông: Trên địa bàn quận 7 có 3 cảng lớn là Cảng Bến Nghé, Cảng
Last Tân Thuận Động, Cảng Bông Sen và một số cảng chuyên dùng phục vụ cho nội
bộ như Cảng Rau quả, Cảng Dầu thực vật...
* Giáo dục
- Quận đã nâng trình độ dân trí bình quân lên lớp 7, đã phổ cập trung học cơ sở
8/10 phường; nhà tình nghĩa, 209 tình thương và chống dột 249 căn..
- Hiện quận có 17 trường mầm non, 14 trường Tiểu học, 05 trường THCS, 03
trường THPT, 02 trường trung học nghề và một số trường do doanh nghiệp nước ngoài
đầu tư. Quận có 02 trường đạt chuẩn quốc gia gồm THCS Nguyễn Hữu Thọ, Tiểu học
Nguyễn Văn Hưởng. Đặc biệt trường THCS Nguyễn Hữu Thọ đã được chủ tịch nước
tặng thưởng Huân chương lao động hạng Ba đã góp phần nêu cao thành tích của
ngành.
* Văn hóa – Thể dục thể thao
- Đầu tư cho văn hóa - TDTT là 11.645,860 triệu đồng chiếm tỷ trọng 6,172%.
Năm 2009, ngành TDTT quận tiếp tục nhận cờ đơn vị xuất sắc thành phố và vinh dự
đón nhận huân chương lao động hạng Ba do chủ tịch nước tặng thưởng.
- Bên cạnh đó, trên địa bàn Quận còn có các công trình lớn như khu công viên

Mũi đèn đỏ quy mô 60 ha, sân vân động Quận quy mô 11 ha, trung tâm thể thao tại
phường Bình Thuận, sân cầu lông tại phường Phú Thuận, hồ bơi tại Trường THCS
Nguyễn Hữu Thọ và các công trình thương mại, siêu thị... Nhờ đó, tỷ lệ người thường
xuyên tập TDTT trên địa bàn quận đã tăng từ 14,29% lên 24,5% trong năm 2009.

Trang 16


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Lê Hà Nhật Thy
- Dự kiến trong năm 2010 sẽ có thêm 2 công trình TDTT trọng điểm được khởi
công xây dựng là sân vận động ở phường Phú Mỹ với kinh phí 8 tỷ đồng và nhà thi
đấu đa năng tại phường Bình Thuận với kinh phí 78 tỷ đồng.
* Y tế
- Đầu tư cho Y tế là 12.708,476 triệu đồng chiếm tỷ trọng 6,736%. Công tác
chăm sóc sức khỏe cho nhân dân ngày càng chu đáo hơn. Hệ thống y tế từ quận đến
phường từng bước được hoàn được hoàn chỉnh, 10 trạm y tế phường đều có Bác sỹ.
=> Năm 2010 Quận 7 tiếp tục xây dựng kế họach phát triển kinh tế - xã hội năm
2010 với chỉ tiêu thu ngân sách năm 2010 mà Thành phố giao cho quận là 1.586.000
triệu đồng trong điều kiện có nhiều thuận lợi nhưng cũng không ít khó khăn và thách
thức.
I.2.2 Giới thiệu tổng quan Công ty
Tên công ty
Tên giao dịch
Tên viết tắt
Trụ sở chính
Điện thoại
Fax
E-mail
Website

Vốn điều lệ

: Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long
: NAM LONG INVESTMENT CORPORATION
: NLG CORP
: Tầng 11 Tòa nhà Capital Tower, Số 06 Nguyễn
Khắc Viện, Phường Tân Phú, Quận 7, Tp.HCM
: (+84-8) - 54 16 17 18
: (+84-8) - 54 17 18 19
:
: www.namlongvn.com
: 382.624.910.000 đồng (tính đến ngày 22/01/2010)

* Công ty TNHH Xây dựng Nam Long được thành lập ngày 16/11/1992 theo
quyết định số 680/GP- UB do UBND TPHCM cấp. Ngày 27/12/2005 chuyển hình
thức thành Công ty Cổ phần Đầu tư Nam long đăng ký lần đầu với Giấy phép kinh
doanh số : 4103004194 do Sở Kế hoạch & Đầu tư TP Hồ Chí Minh cấp và đăng ký
thay đổi lần thứ 7 theo giấy phép kinh doanh số : 0301438936 vào ngày 22/01/2010.
1) Lịch sử hình thành và phát triển
- Năm 1992, tiền thân của Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long là Công ty
TNHH xây dựng Nam Long được thành lập thuộc thế hệ những doanh nghiệp ngoài
quốc doanh đầu tiên trong lĩnh vực xây dựng và đầu tư phát triển Bất Động Sản.
- Từ 1992-1997: Nam Long hoạt động trong lĩnh vực thiết kế và thi công các
công trình dân dụng và công nghiệp. Năm 1997 là cột mốc đánh dấu những bước chân
đầu tiên Nam Long tham gia vào lĩnh vực đầu tư phát triển hạ tầng các khu đô thị mới
nhằm đáp ứng nhu cầu đô thị hoá của thành phố và nhu cầu đầu tư của các nhà đầu tư.
Các dự án lúc này có quy mô tương đối nhỏ, khoảng 3ha một dự án. Đây cũng chính là
thời điểm Nam Long xuất hiện trên thị trường với thương hiệu Nhà Nam Long.
- Từ năm 1999, Nam Long đã nâng tầm hoạt động kinh doanh, thực hiện thêm
những bước tiến quan trọng. Hàng loạt khu nhà ở với thương hiệu “Nhà Nam Long”

Trang 17