NGHIÊN CỨU XÁC ĐỊNH HỆ SỐ CỦA CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ PHỐ TRÊN TUYẾN ĐƯỜNG TÔ HIẾN THÀNH, QUẬN 10, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (919.87 KB, 70 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
NGHIÊN CỨU XÁC ĐỊNH HỆ SỐ CỦA CÁC YẾU TỐ
ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ PHỐ
TRÊN TUYẾN ĐƯỜNG TƠ HIẾN THÀNH,
QUẬN 10, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH
:
:
:
:
:
LÊ MAI HÂN
06124035
DH06QL
2006 – 2010
Quản lý Đất đai
- TP.Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 2010-
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
NGHIÊN CỨU XÁC ĐỊNH HỆ SỐ CỦA CÁC YẾU TỐ
ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ PHỐ
TRÊN TUYẾN ĐƯỜNG TÔ HIẾN THÀNH,
QUẬN 10, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH
:
:
:
:
:
LÊ MAI HÂN
06124035
DH06QL
2006 – 2010
Quản lý Đất đai
- TP. Hồ Chí Minh, tháng 08 năm 2010 –
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
LÊ MAI HÂN
“NGHIÊN CỨU XÁC ĐỊNH HỆ SỐ CỦA CÁC YẾU TỐ
ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ PHỐ
TRÊN TUYẾN ĐƯỜNG TÔ HIẾN THÀNH,
QUẬN 10, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH”
Giáo viên hướng dẫn: TS. Trần Thanh Hùng
Trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh
Ký tên:
……………………………………
- Tháng 08 năm 2010 -
LỜI CẢM ƠN
Điều đầu tiên con muốn nói tới là lời cảm ơn sâu sắc đến Cha Mẹ - Người đã sinh
thành, nuôi dạy con đến ngày hôm nay. Mang trong người tình yêu thương bao la ấy,
con đã được đến trường ĐH Nông Lâm và giờ đây con đã được khôn lớn, trưởng
thành.
Trong suốt những năm ngồi trên ghế nhà trường , thầy cô là những người đã tận tâm
truyền dạy những kiến thức quý báu cho các sinh viên chúng em, trang bị cho chúng
em những kiến thức cần thiết nhất để làm hành trang bước vào cuộc sống mới. Em xin
gởi lời cảm ơn chân thành đến toàn thể quí thầy cô trường ĐH Nông Lâm TP.HCM.
Đặc biệt là quí thầy cô khoa Quản Lí Đất Đai và Bất Động Sản đã truyền đạt cho em
vốn kiến thức quí báu trong những năm học qua.
Đặc biệt em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành đến thầy TS. Trần Thanh Hùng, người
đã trực tiếp hướng dẫn nhiệt tình để em có thể hoàn thành báo cáo chuyên đề tốt
nghiệp này.
Tiếp theo, em xin gởi lời cảm ơn đến các Anh Chị tại nơi thực tập đã tạo điều kiện cho
em hoàn thành khóa thực tập, nhất là chị Trương Thị Thanh Hiền, người đã trực tiếp
hướng dẫn và giúp đỡ em trong khoảng thời gian thực tập tại công ty.
Cuối cùng xin gửi lời cảm ơn đến tất cả các bạn lớp Quản lí Đất đai Khóa 32 đã luôn
giúp đỡ trong suốt thời gian học tập tại trường.
Do kiến thức còn hạn chế và thời gian thực tập có hạn nên phần trình bày trong đề tài
thực tập này sẽ không tránh khỏi những sai sót. Vì vậy, em rất mong sẽ nhận được sự
thông cảm và góp ý của các quý thầy cô.
Một lần nữa, cho em gởi đến thầy cô, Ban Giám Đốc, các anh chị ở công ty và tập thể
lớp DH06QL lời cảm ơn chân thành và sâu sắc nhất.
SVTH: Lê Mai Hân
TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Lê Mai Hân, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản,
Trường Đại học Nông Lâm, Thành Phố Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Nghiên cứu xác định hệ số của các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất
động sản nhà phố trên tuyến đường Tô Hiến Thành, Quận 10, Thành phố Hồ Chí
Minh”
Giáo viên hướng dẫn: TS. Trần Thanh Hùng, Khoa Quản lý Đất đai & Bất
động sản, Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh.
Đề tài gồm 2 phần chính: Tổng quan lý thuyết và kết quả nghiên cứu, kết luận.
Giá trị BĐS trong thị trường BĐS rất quan trọng và phức tạp bởi mức giá trị
BĐS cụ thể lại phụ thuộc nhiều vào vị thế của đất đai, các yếu tố bên ngoài, mục đích
sử dụng, hiệu quả sử dụng, tính khan hiếm của loại hàng hóa này, tâm lý tiêu dùng và
nhiều yếu tố khác. Chính vì vậy, những yếu tố này cần phải được phân tích, xử lý và
đánh giá đúng với giá trị thực của nó góp vào giá trị BĐS, vì vậy nó đòi hỏi phải có
một tổ chức trung gian, độc lập, khách quan. Thẩm định giá hình thành với ý nghĩa
làm lành mạnh hóa thị trường, giúp người mua và người bán hiểu đúng giá trị của tài
sản để từ đó có những quyết định đúng đắn khi mua – bán và xác định các hệ số ảnh
hưởng đến giá là công việc cần để biết được mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đối với
từng BĐS cụ thể.
Xuất phát từ thực tiễn trên chúng tôi thực hiện đề tài “Nghiên cứu xác định hệ
số của các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản nhà phố trên tuyến đường Tô
Hiến Thành, Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh”. Trên cơ sở đó sinh viên đã tiến
hành nghiên cứu các nội dung sau:
- Hoạt động định giá tại Công ty thẩm định giá Đất Việt.
- Vận dụng kiến thức thẩm định giá đã học vào thực tiễn để ước tính giá trị của
bốn BĐS cụ thể phục vụ cho mục đích mua bán chủ yếu là nhà phố.
- Thu thập, điều tra, phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá của 20 BĐS nhà phố
trên địa bàn nghiên cứu và xác định các hệ số ảnh hưởng của các yếu tố đó.
Đề tài sử dụng chủ yếu các phương pháp nghiên cứu tài liệu, phương pháp điều
tra, phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp toán thống kê để đưa vào phần
mềm Dtreg xác định các hệ số.
Tuy nhiên, do Thẩm định giá BĐS ở nước ta còn là một lĩnh vực khá mới mẻ,
hành lang pháp lý về Thẩm định giá còn ít và thiếu, việc vận dụng cơ sở lí luận vào
thực tiễn còn nhiều bất cập. Ngoài ra, ứng dụng phần mềm Dtreg để xác định các hệ số
là một phương pháp mới nên đề tài còn gặp một số hạn chế nhất định.
MỤC LỤC
Trang
DANH MỤC CÁC BẢNG
DANH MỤC CÁC HÌNH
DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
ĐẶT VẤN ĐỀ............................................................................................................... 1
PHẦN 1: TỔNG QUAN .............................................................................................. 3
1.1. Tổng quan bất động sản và thị trường bất động sản ........................................ 3
1.1.1. Bất động sản ........................................................................................................ 3
1.1.2. Thị trường bất động sản....................................................................................... 6
1.2. Giá cả và giá trị bất động sản .............................................................................10
1.2.1. Khái niệm giá cả và giá trị ..................................................................................10
1.2.2. Các quan điểm về giá trị .....................................................................................11
1.2.3. Các loại giá cả bất động sản ...............................................................................11
1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá ............................................................................12
1.3. Thẩm định giá bất động sản ...............................................................................13
1.3.1. Khái niệm ...........................................................................................................13
1.3.2. Cơ sở giá trị của thẩm định giá...........................................................................13
1.3.3. Các nguyên tắc sử dụng trong thẩm định giá bất động sản ................................14
1.3.4. Một số phương pháp định giá ............................................................................15
1.3.5. Xây dựng hệ số điều chỉnh ảnh hưởng đến giá cả bất động sản ........................18
1.4. Khái quát địa bàn nghiên cứu ............................................................................20
1.4.1. Lịch sử hình thành và phát triển Quận 10 Thành phố Hồ Chí Minh..................20
1.4.2. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ......................................................................20
1.5. Nội dung, phương pháp và phương tiện nghiên cứu........................................23
1.5.1. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................23
1.5.2. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................24
1.5.3. Phương tiện nghiên cứu ......................................................................................25
PHẦN 2: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................................27
2.1. Giới thiệu tổng quan về tình hình thị trường bất động sản tại Thành phố Hồ
Chí Minh ......................................................................................................................27
2.2. Kết quả điều tra, khảo sát giá bất động sản và các yếu tố ảnh hưởng đến giá
......................................................................................................................................28
2.2.1. Kết quả điều tra, khảo sát giá bất động sản ........................................................28
2.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá ...........................................................................33
2.3. Xây dựng cây quyết định xác định các hệ số ảnh hưởng của các yếu tố ......35
2.3.1. Tiến trình xây dựng cây quyết định ...................................................................35
2.3.2. Xây dựng cây quyết định xây dựng từ dữ liệu điều tra .....................................36
2.3.3. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản .......................................37
2.3.4. Xác định hệ số điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ...........................45
2.4. Ứng dụng cây quyết định để thẩm định giá bất động sản nhà phố trên tuyến
đường Tô Hiến Thành, Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh..................................46
2.4.1. Thẩm định giá bất động sản nhà phố trên địa bàn bằng phương pháp so sánh trực
tiếp ...............................................................................................................................46
2.4.2. Thẩm định giá bất động sản nhà phố trên địa bàn bằng phương pháp ứng dụng
phần mềm Dtreg ..........................................................................................................54
2.4.3. So sánh kết quả của hai phương pháp ...............................................................56
PHẦN 3: KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ ......................................................................58
Tài liệu tham khảo .....................................................................................................60
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1: Bảng số liệu của 5 BĐS được điều tra, khảo sát ở mặt tiền (VT1) .............. 29
Bảng 2: Bảng số liệu của 5 BĐS nằm ở hẻm kề mặt tiền (VT2) ............................... 30
Bảng 3: Bảng số liệu của 5 BĐS nằm ở hẻm kề mặt tiền (VT2) và cách mặt tiền
(VT3) .......................................................................................................................... 31
Bảng 4: Bảng số liệu của 5 BĐS nằm ở hẻm cách mặt tiền (VT3) ...........................32
Bảng 5: Bảng giá trị node và hệ số điều chỉnh ...........................................................46
Bảng 6: Bảng mô tả bất động sản thẩm định ..............................................................46
Bảng 7: Bảng xác định cấp nhà và tuổi thọ ................................................................47
Bảng 8: Bảng đơn giá xây dựng nhà ...........................................................................48
Bảng 9: Bảng điều chỉnh giá giữa BĐS thẩm định 1 và các BĐS so sánh .................50
Bảng 10: Bảng điều chỉnh giá giữa BĐS thẩm định 2 và các BĐS so sánh ..............51
Bảng 11: Bảng điều chỉnh giá giữa BĐS thẩm định 3 và các BĐS so sánh ..............52
Bảng 12: Bảng điều chỉnh giá giữa BĐS thẩm định 4 và các BĐS so sánh ..............53
Bảng 13: Bảng thông tin của bốn bất động sản thẩm định (Dtreg) ............................54
Bảng 14: So sánh khác nhau của hai phương pháp ....................................................57
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1: Bản đồ địa giới hành chính Quận 10 ............................................................ 21
Hình 2: Kích cỡ mô hình cây quyết định................................................................... 37
Hình 3: Phân tích phương sai .....................................................................................37
Hình 4: Mức độ quan trọng của các yếu tố ................................................................38
Hình 5: Sự phân tách của yếu tố vị trí ........................................................................39
Hình 6: Sự phân tách của yếu tố hình dáng tại node 4 thuộc nhánh 3 .......................39
Hình 7: Sự phân tách của yếu tố hình dáng tại node 10 thuộc nhánh 3 .....................40
Hình 8: Sự phân tách yếu tố chiều rộng đường tại node 6 thuộc nhánh 3 .................40
Hình 9: Sự phân tách yếu tố chiều rộng đường tại node 14 thuộc nhánh 3 ...............41
Hình 10: Sự phân tách yếu tố chiều rộng đường tại node 15 thuộc nhánh 3 .............41
Hình 11: Sự phân tách yếu tố khoảng cách đến trung tâm tại node 8 thuộc nhánh 3
.....................................................................................................................................41
Hình 12: Sự phân tách yếu tố hướng tại node 9 thuộc nhánh 3..................................42
Hình 13: Sự phân tách bắt đầu ở node 5 thuộc nhánh 2 .............................................43
Hình 14: Sự phân tách bắt đầu ở node 3 thuộc nhánh 1 .............................................44
Hình 15: Định dạng thông tin đầu vào của bốn BĐS thẩm định ................................55
Hình 16: Ứng dụng score data của phần mềm Dtreg .................................................55
Hình 17: Kết quả thẩm định theo phương pháp ứng dụng phần mềm Dtreg .............56
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS : bất động sản
NH: ngân hàng
TĐG: thẩm định giá
BĐSSS: bất động sản so sánh
BĐSTĐ: bất động sản thẩm định
THT: Tô Hiến Thành
KT (CD x CR): kích thước (chiều dài x chiều rộng)
DTXD: diện tích xây dựng
DTSXD: diện tích sàn xây dựng
TGXD: thời gian xây dựng
KCCT: kết cấu công trình
TTPL: tình trạng pháp lý
CLCL: chất lượng còn lại
TL: thương lượng
DGXD: đơn giá xây dựng
GTCTXD: giá trị công trình xây dựng
GTQSDĐ: giá trị quyền sử dụng đất
DGQSDD(ty): đơn giá quyền sử dụng đất tính bằng tỷ đồng
CRD: chiều rộng đường
KCTT (BIG C): khoảng cách đến trung tâm Big C
Ngành Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Mai Hân
ĐẶT VẤN ĐỀ
Việt Nam chính thức trở thành thành viên thứ 150 của Tổ chức Thương mại Thế
giới(WTO) vào ngày 11-1-2007 là một dấu mốc quan trọng trong tiến trình hội nhập kinh
tế quốc tế của nước ta và đồng thời mang đến nhiều cơ hội cho thị trường bất động sản
phát triển. Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan
trọng đối với nền kinh tế nước ta, là thị trường có đóng góp lớn vào GDP của nước ta.
Nước ta đang trên đường công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước, thu hút nhiều vốn
đầu tư của nước ngoài vào, đặc biệt là lĩnh vực bất động sản. Nhưng hiện nay thị trường
này phát triển không đều làm cho người tham gia vào thị trường rất mơ hồ về giá trị thực
của tài sản. Do tình trạng đầu cơ nhà đất đã đẩy giá lên quá cao đến mức người tham gia
vào thị trường không thể biết được là giá đó chuẩn hay không. Và theo phong tục tập
quán của người Việt là thích sống riêng lẻ, tức là nhà phố nên hoạt động của thị trường
này cũng khá sôi nổi, diễn biến cũng khá phức tạp, do BĐS là hàng hóa đặc biệt và có giá
trị lớn nên giao dịch cũng gặp nhiều khó khăn trong xác định giá bán.
Ở các nước phát triển, hoạt động thẩm định giá chuyên nghiệp đã có từ hàng trăm năm
nay còn ở Việt Nam thì chỉ có khoảng 10 năm trở lại đây. Chính vì vậy, việc thẩm định
giá chính xác là điều không hề đơn giản bởi bất động sản là tài sản có giá trị lớn, cung cầu
mất cân đối, khó tiếp cận thông tin, thông tin không đầy đủ và thiếu minh bạch, giá cả
luôn biến động theo xu thế thị trường là những nhân tố thường gặp trong thị trường bất
động sản. Ngoài ra, giá cả BĐS còn phụ thuộc phần lớn vào yếu tố cạnh tranh không lành
mạnh và đặc biệt là do các yếu tố tự nhiên của chính BĐS đó tạo ra(vị trí, kích thước,
hình thể, địa hình tọa lạc, mục đích sử dụng…). Từ đó nhu cầu phát sinh là không chỉ các
chuyên gia trong thị trường mà làm sao cho tất cả mọi người đều nắm bắt được quy luật
thay đổi giá cả BĐS do các yếu tố tự nhiên chính BĐS đó gây ra.
Thực tế, trên tuyến đường Tô Hiến Thành, Quận 10 nói riêng và Thành phố Hồ Chí
Minh nói chung đang góp phần đưa nền kinh tế chung của khu vực đi lên một cách nhanh
chóng. Cho nên, để giúp người dân cũng như những nhà đầu tư có cơ sở vững chắc , thật
sự nắm bắt dễ dàng xu hướng giá cả BĐS mà họ quan tâm để đi đến các giao dịch, chuyển
nhượng, thế chấp, cho thuê,…có lợi cho đôi bên thì thông tin về giá cả BĐS là hết sức
quan trọng.
Xuất phát từ tình hình thực tế trên nghiên cứu đề tài “ Nghiên cứu xác định hệ số của
các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS nhà phố trên tuyến đường Tô Hiến Thành, Quận
10, TP.HCM” là một nhu cầu cấp thiết.
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:
Nghiên cứu xác định hệ số ảnh hưởng của các yếu tố cấu thành nên giá cả BĐS.
Đối tượng nghiên cứu:
-
Thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, Quận 10.
______________________________________________________________________________
Trang 1
Ngành Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Mai Hân
- Giả cả BĐS nhà phố giao dịch trên tuyến đường Tô Hiến Thành, Quận 10
và các yếu tố cấu thành nên giá cả.
Phạm vi nghiên cứu:
- Đề tài được thực hiện nghiên cứu trên tuyến đường Tô Hiến Thành, Quận
10, Thành phố Hồ Chí Minh.
- Thời gian thu thập số liệu điều tra trong khoảng thời gian từ tháng 4 đến
tháng 7 năm 2010.
______________________________________________________________________________
Trang 2
Ngành Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Mai Hân
PHẦN 1
TỔNG QUAN
1.1. Tổng quan bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1. Bất động sản
a) Khái niệm
Bất động sản là tài sản vô cùng quan trọng trong thế giới tài sản được định nghĩa là
đất đai và những gì con người tạo ra gắn liền với đất. Đó là những vật hữu hình có thể
nhìn thấy và sờ mó được, nằm ở trên, phía trên hay dưới mặt đất. Luật ở mỗi quốc gia quy
định những điểm cơ bản để phân biệt giữa bất động sản và động sản.
Theo Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội Chủ
nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005: “Bất động sản là các tài sản không di dời
được bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản
gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng trên đất, các tài sản khác gắn liền với đất đai; các
tài sản khác do pháp luật quy định”. Tuy nhiên, tài sản gắn liền với đất đai được xem là
bất động sản nếu như nó tồn tại trên đất đai với một chức năng nhất định và chức năng
này sẽ mất đi khi tách rời khỏi đất đai.
Bất động sản là tài sản nhưng là tài sản đặc biệt. Là tài sản vì bất động sản mang
đầy đủ các thuộc tính của một tài sản như nó đáp ứng nhu cầu nào đó của con người,
thuộc sự chiếm hữu của con người tức là nó có giá trị sử dụng và nó dùng để trao đổi,
mua bán.
b) Thuộc tính của bất động sản
Tính cố định về vị trí
Đất đai là hàng hóa đặc biệt vì cho dù đất đai được đem chuyển nhượng, bán thì
cũng chỉ có quyền sử dụng, khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến một nơi họ
muốn, đến một nơi mà họ đang sinh sống. Giá trị và khả năng sinh lợi của bất động sản
gắn liền với từng vị trí cụ thể như khoảng cách đến trung tâm, khả năng tiếp cận. Điều
này có ý nghĩa quan trọng là giá cả bất động sản tùy thuộc vào địa điểm cụ thể nơi nó tọa
lạc nên chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực như:
Những yếu tố tự nhiên.
Điều kiện kinh tế.
Tính chất xã hội.
Điều kiện môi trường.
Tính dị biệt
Thông thường ít có hai BĐS nào có đặc điểm giống hệt nhau. Tuy có giống nhau
về kích thước, hình dạng, phong thủy…nhưng kết cấu, kiến trúc và vị trí khác nhau nên
khó tìm hai BĐS tương đồng. Vì tính dị biệt, mỗi BĐS trở thành một loại sản phẩm riêng
______________________________________________________________________________
Trang 3
Ngành Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Mai Hân
biệt, mỗi một BĐS là duy nhất. Đặc điểm này đóng vai trò quan trọng trong việc xác định
giá của BĐS.
Tính lâu bền( về vật lí và kinh tế)
Bất động sản bao gồm cả đất đai và các công trình trên đất. Đất đai là nguồn tài
nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể
thay thế được.
Hơn nữa, đất đai sử dụng để hưởng quyền sở hữu đất đai, hưởng các lợi ích do đất
mang lại và thời gian sử dụng lại vô hạn làm cho ý nghĩa của đất đai, bất động sản được
nhân đôi. Điều này thể hiện đời sống kinh tế của đất đai rất dài. Nhìn chung sự tồn tại của
bất động sản là lâu dài so với các loại hàng hóa, tài sản khác như: đối với các công trình
xây dựng trên đất, sự tồn tại có khi hàng trăm năm; đối với đất đai sự tồn tại hầu như là
vĩnh viễn.
Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
Các bất động sản có tính ảnh hưởng lẫn nhau, mỗi công trình bất động sản có ảnh
hưởng rất lớn đến cảnh quan và các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan. Vì vậy, khi đầu
tư các công trình bất động sản phải tính đến yếu tố ảnh hưởng tới các công trình khác.
Tính khan hiếm
Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển dân số do vậy về lâu dài giá đất có xu
hướng ngày càng tăng. Theo Tổng cục Thống kê diện tích đất trong cả nước là 329.314,5
km2 và mật độ dân số là 252 người/km2. Diện tích đất đai có chiều hướng giảm có rất
nhiều nguyên nhân:
Do tốc độ tăng dân số nhanh( đặc biệt là vùng nông thôn)
Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại
hóa làm cho diện tích đất nông nghiệp giảm.
Do nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn ở nông thôn dẫn đến
tình trạng dân số ở thành thị tăng lên đột biến nên nhu cầu về chỗ ở cũng tăng lên.
Các tính chất khác
Tính thích ứng
Lợi ích của bất động sản được sinh ra trong quá trình sử dụng. Bất động sản trong
quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của
nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thỏa mãn nhu
cầu sinh hoạt, sản xuất – kinh doanh và các hoạt động khác.
Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý
Chính vì bất động sản có tầm quan trọng đối với nền kinh tế, xã hội và chính trị
của một quốc gia nên nhà nước cần phải có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ
đối với việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản vì vậy bất động sản chịu sự can thiệp
trực tiếp của Nhà nước.
______________________________________________________________________________
Trang 4
Ngành Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Mai Hân
Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lí xã hội
Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh mẽ hơn các hàng
hóa khác. Nhu cầu về bất động sản ở mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác
nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã
hội, thậm chí cả vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh… chi phối nhu cầu và hình thức bất
động sản.
c) Phân loại BĐS
Hiện nay, kinh nghiệm ở nhiều nước và nước ta cho thấy BĐS thường phân làm 3
loại:
Bất động sản có đầu tư xây dựng: đó là các bất động sản đã có sự đầu tư xây
dựng của nhà nước hoặc các nhà đầu tư như: BĐS nhà ở; BĐS nhà xưởng ; BĐS là trụ sở
và văn phòng làm việc, BĐS hạ tầng( hạ tầng kĩ thuật, xã hội)
Bất động sản không đầu tư xây dựng: bao gồm các loại bất động sản như: đất
rừng, đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy hải sản, đất làm muối, đất chưa sử dụng…
Bất động sản đặc biệt: là những bất động sản như các nhà thờ, đền chùa, nghĩa
trang, di sản văn hóa dân tộc…
Trong đó, nhà ở là loại hình kiến trúc xuất hiện sớm nhất. Đó là không gian kiến
trúc phục vụ cho đời sống sinh hoạt gia đình và con người. Nhà ở là công trình chuyên
dụng dùng để ở. Là nơi sinh hoạt gia đình như nhà ở dạng nhiều căn, nhà tầng( chung cư),
nhà ở dạng biệt thự, nhà ở liên kế( nhà ở chia lô) ( có sân vườn và không có sân vườn),..
d) Đặc trưng của bất động sản
Khả năng co giãn cung của bất động sản kém
Tính khan hiếm của bất động sản tạo nên sự kém co giãn của cung bất động sản so
với nhu cầu phát triển dân số và sự biến động của giá cả. Khả năng kém co giãn này thể
hiện ở các mặt sau:
Sự phát triển đất đai luôn bị hạn chế về điều kiện tự nhiên và môi trường.
Việc xây dựng các công trình trên đất đòi hỏi nhiều thời gian, công sức, tiền
bạc.
Việc phân bổ đất đai cho những mục đích xác định sử dụng cụ thể phải tuân
thủ quy hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ.
Thời gian mua, bán giao dịch kéo dài, chi phí mua, bán giao dịch cao
BĐS là tài sản có giá trị cao do vậy việc mua, bán BĐS phải được cân nhắc cẩn
thận nên đòi hỏi nhiều thời gian xem xét về mặt vật chất và pháp lý. Do đó, thời gian
mua, bán giao dịch kéo dài.
Đồng thời, giao dịch giữa người người mua và người bán không trực tiếp nên phải
thông qua môi giới như hiện nay nên phải trả thêm chi phí cho người môi giới. Cùng với
______________________________________________________________________________
Trang 5
Ngành Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Mai Hân
chính sách pháp luật, đất nước phát triển theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa cộng
với nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đáp ứng tình hình phát triển hiện nay. Tất cả
đều làm chi phí mua, bán giao dịch cao.
Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt
Thông thường giá trị của bất động sản là khá lớn và thời gian mua, bán giao dịch
kéo dài, dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt.
Sự can thiệp và quản lý Nhà nước chặt chẽ
Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của quốc gia và gắn liền với đời sống sinh
hoạt của nhân dân. Mọi sự biến động về đất đai đều có ảnh hưởng đến đời sống kinh tế
chính trị của quốc gia đó nên Nhà nước thường can thiệp và quản lý chặt chẽ đối với việc
sử dụng và chuyển đổi bất động sản.
1.1.2. Thị trường bất động sản
a) Khái niệm thị trường bất động sản
Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản, song các quan niệm đều
thống nhất “ Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên
các quan hệ hàng hóa tiền tệ diễn ra trong một không gian, thời gian nhất định”.
Trong cách diễn đạt thông thường, thị trường bất động sản là một môi trường trong
đó người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau, để thực hiện việc mua bán bất động
sản thông qua cơ chế giá. Giá cả bất động sản được xác định tại thị trường bất động sản.
Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán mà
còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như: cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền
sử dụng. Do đó, thị trường bất động sản hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người
mua và người bán về bất động sản mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến bất
động sản như: cho thuê, thế chấp, bảo hiểm, chuyển nhượng quyền sử dụng bất động
sản…
b) Đặc trưng của thị trường bất động sản
Không có thị trường trung tâm
- Hiện nay, không có thị trường bất động sản với tính cách là địa điểm tập trung tại
đó những người mua và người bán bất động sản tác động qua lại lẫn nhau.
- Vì bất động sản mang tính bất động không thể di dời được và lại có giá trị cao, lợi
nhuận mang lại lớn cho nhà đầu tư do đó phải trải qua một quá trình giao dịch dài cần có
tổ chức đứng ra làm cầu nối, hoặc người mua trực tiếp tìm đến thương lượng với người
bán qua báo chí hoặc môi giới mặc dù đây là sự giao dịch kém an toàn.
- Do không có thị trường trung tâm nên thông tin về bất động sản khó thu thập, độ
tin cậy kém, tạo nên tính không hiệu quả cho thông tin
Mang tính chất địa phương, khu vực sâu sắc
______________________________________________________________________________
Trang 6
Ngành Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Mai Hân
- Đặc tính của bất động sản là không thể chia cắt mang đi, sự thừa thải ở nơi này
không thể sử dụng ở địa phương khác làm cho thị trường bất động sản mang tính địa
phương.
- Với đặc tính trên, sự can thiệp của nhà nước thông qua các chính sách thuế, chính
sách hỗ trợ nhà ở theo từng thời kì, địa phương cụ thể là rất cần thiết.
Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo
- Do tính không tái tạo được của đất nên thị trường bất động sản mang tính độc
quyền nhiều hơn thị trường hàng hóa thông dụng, biến động của giá đất thường mạnh mẽ
hơn biến động giá của các loại hàng hóa khác.
- Ngoài ra thông tin về quy hoạch, đặc điểm bất động sản, phương pháp tiến hành
giao dịch mua bán và sự thiếu thông tin cũng tạo nên thị trường cạnh tranh không hoàn
hảo.
Là thị trường gặp nhiều khó khăn trong việc xác định cung, cầu, giá cả.
- Đối với hàng hóa thông thường, quy luật cung cầu giá cả thường diễn ra theo quy
luật chung: khi cầu tăng đẩy giá tăng lên cao kích thích cung cũng tăng theo và cân bằng
với cầu làm giá lại quay lại mức cân bằng.
- Tuy nhiên, cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và
giá cả bất động sản, bởi để tạo lập một bất động sản cần phải có thời gian dài để tìm hiểu
thông tin về đất đai, làm thủ tục pháp lí, thiết kế, thi công,…
Thị trường bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường vốn
- Muốn tham gia vào thị trường bất động sản, một yếu tố cần thiết không thể thiếu là
cần phải có một lượng vốn lớn do giá trị của bất động sản là rất lớn. Lượng vốn này thông
thường được huy động từ thị trường vốn.
- Thực tế, nếu không có một thị trường vốn lành mạnh thì thị trường bất động sản
khó phát triển ổn định được. Những khủng hoảng tài chính trên thế giới đều dẫn đến sự
khủng hoảng của thị trường bất động sản.
c) Phân loại thị trường
Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và cách tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường
bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau:
Dựa vào hàng hóa bất động sản người ta có thể phân chia thị trường bất động
sản thành thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường bất động sản dùng trong dịch vụ,
thị trường bất động sản dùng cho văn phòng công sở, thị trường bất động sản công
nghiệp…
Dựa vào tính chất các mối quan hệ sản xuất trên thị trường, người ta phân chia
thị trường bất động sản thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, thị trường
thế chấp và bảo hiểm…
______________________________________________________________________________
Trang 7
Ngành Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Mai Hân
Dựa vào trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thị trường bất động sản
thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất( giao đất, cho thuê đất) hay còn gọi
chung là thị trường đất đai, thị trường xây dựng các bất động sản để bán và cho thuê( thị
trường sơ cấp), thị trường bán hoặc cho thuê lại bất động sản( thị trường thứ cấp);
Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta phân chia thị trường bất động sản thành
thị trường chính thức và thị trường phi chính thức.
d) Thị trường nhà ở
Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và là không gian bên trong có tổ chức
được ngăn cách với môi trường bên ngoài. Tuy nhiên, nhà ở còn là tổ ấm hạnh phúc cho
mọi gia đình, là tế bào cho sự phồn vinh, tiến bộ xã hội. Đối với mỗi quốc gia, nhà ở
không chỉ là nguồn tài sản lớn, mà còn thể hiện trình độ phát triển, tiềm năng kinh tế và
góp phần tạo nên bộ mặt kiến trúc tổng thể.
Định nghĩa về nhà ở được phát biểu tại Điều 1, Luật Nhà Ở như sau: “ Nhà ở là
công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình,
cá nhân”. Định nghĩa này khá đơn giản và chủ yếu là dựa vào chức năng chính của nhà ở
để ở và để phục vụ nhu cầu sinh hoạt của gia đình
Phân loại nhà ở trong đô thị
Hiện nay nhu cầu về nhà ở là rất lớn, chủ yếu tập trung ở các thành phố lớn như:
Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh… và qua đó nhiều dự án về nhà ở được thiết lập để đáp
ứng nhu cầu cấp bách đó. Thị trường này phát triển sôi động làm cho giá trị bất động sản
tăng lên nhanh chóng, có khi trở thành cơn sốt khó kiểm soát tác động mạnh mẽ đến nền
kinh tế. Nhiều chính sách, cơ chế quản lý mới về nhà ở của Nhà nước được lập ra để quản
lí thị trường này. Thị trường nhà ở có thể phân làm 4 nhóm:
Nhà biệt thự: Đây là thị trường của tầng lớp có thu nhập cao, quy mô, diện tích
khá rộng phổ biến từ 500m2 – 1500m2. Thông thường ở các đô thị đã hình thành lâu thì là
nhà biệt thự gắn liền với đất, còn ở những vùng quy hoạch thì là nền đất trống để phục vụ
cho việc xây biệt thự. Giá đất của nhóm này thường cao do vị trí, địa điểm gắn với môi
trường, cảnh quan ưu việt.
Nhà sân vườn: Có diện tích trên dưới 1000m2 nằm ở các vùng ven, đặc biệt là
cạnh các sông, rạch vừa có thể để ở và xung quanh có thể trồng vườn cây. Loại nhà này
có thể được cung ứng bởi các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng ở quy mô
diện tích từ 400m2 - 600m2, đối với những quy mô diện tích lớn chủ yếu được hình thành
từ việc chuyển nhượng lại đất sản xuất nông nghiệp, sau đó cải tạo thành nhà vườn.
Nhà riêng biệt và nhà phố liên kế: Đây là thị trường của tầng lớp có thu nhập
trung bình với quy mô diện tích đất từ 40m2 – 120m2 phổ biến là từ 60m2 – 80m2, có thể
vừa dùng để ở, vừa dùng để kinh doanh. Loại nhà này phổ biến ở đô thị, các thành phố
lớn. Do diện tích đất hạn chế nên loại nhà này thường được phát triển theo chiều cao để
tận dụng không gian.
______________________________________________________________________________
Trang 8
Ngành Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Mai Hân
Nhà chung cư nhiều tầng: chia làm 2 loại
o Chung cư cao cấp
o Chung cư dành cho những người có thu nhập thấp hoặc trung bình: diện tích
đất của từng căn hộ ít, cơ sở hạ tầng và chất lượng dịch vụ không cao. Nhà nước hỗ trợ
về chi phí hạ tầng của khu vực. Giá trị của từng căn hộ chủ yếu là giá trị xây dựng.
Do phụ thuộc vào phong tục tập quán sinh sống của người Việt Nam nên loại nhà
phố thường chiếm đa số. Thường thì nhà phố có 2 loại: nhà phố riêng lẻ và nhà phố liền
kề. Dù là mang loại nhà nào thì nó đều có chức năng đầu tiên là để ở, để sinh hoạt, là nơi
tái tạo sức lao động sau một ngày làm việc. Nhưng thông thường cũng có một số người
tận dụng tối đa chức năng nhà mình để ở cùng với kết hợp kinh doanh.
Theo thống kê 1/4/1999 toàn thành phố có hơn 600.000 căn nhà riêng lẻ, và trong
đó có hơn 550.000 căn là loại nhà phố. Nhưng nhà phố cũng có hạn chế là nó chiếm nhiều
diện tích, mà diện tích đất đai là có hạn, dân số tăng nhanh, quỹ đất dành cho xây dựng
nhà quá nhiều, vì thế quỹ đất dành cho giao thông, công viên, và các công trình khác cũng
hạn chế. Bên cạnh đó, sự ưu tiên việc chọn nhà phố của người Việt Nam làm cho thị
trường nhà ở khá sôi động hơn.
Đánh giá tình hình nhà ở trong đô thị
Thị trường nhà ở là một bộ phận quan trọng, chiếm tỉ trọng chính trong thị trường
BĐS. Đây là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn sốt nhà đất hầu
hết đều bắt đầu từ nhà ở và lan tỏa sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp
tới đời sống của nhân dân.
Nhu cầu mua nhà ở tại đô thị rất cao. Nguyên nhân do nước ta đang trong quá trình
chuyển đổi và hội nhập, nền kinh tế có sự chuyển đổi và hội nhập, nền kinh tế có sự
chuyển đổi cơ cấu ngành nghề tập trung vào việc phát triển công nghiệp, dịch vụ, mở
rộng nhiều đô thị, do đó dẫn đến luồng di cư từ nông thôn lên thành thị.
e) Các lực lượng tham gia thị trường bất động sản
Nhà nước: Trong thực tiễn hiện nay, nhà nước có vai trò rất lớn trong việc
tham gia cũng như tác động đến thị trường bất động sản, thể hiện ở một số điểm như sau:
- Nhà nước cung ứng bất động sản dưới hình thức đầu tư cơ sở hạ tầng, xây
dựng mạng lưới giao thông, quy hoạch và xây dựng khu dân cư mới.
- Nhà nước cũng bán hay cho thuê các bất động sản thuộc sở hữu nhà nước vào
thị trường bất động sản
- Nhà nước cũng đồng thời quản lý hoạt động của thị trường bất động sản, ban
hành các chính sách có liên quan đến việc sử dụng đất, cải tạo bồi dưỡng đất làm tăng
thêm nguồn cung bất động sản.
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: doanh nghiệp ở đây có thể là tổ
chức, cá nhân tham gia vào việc tạo lập, mua bán bất động sản. Doanh nghiệp kinh doanh
______________________________________________________________________________
Trang 9
Ngành Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Mai Hân
địa ốc tiến hành tạo lập mặt bằng để cung ứng cho việc xây dựng nhà ở, văn phòng, khách
sạn…; hoặc trực tiếp xây dựng các công trình kiến trúc đó để bán hoặc cho thuê theo nhu
cầu của thị trường bất động sản.
Các tổ chức trung gian: Hoạt động trong thị trường bất động sản không chỉ có
người mua và người bán bất động sản mà còn có các tổ chức trung gian làm cầu nối, bao
gồm:
Các tổ chức tư vấn: giúp bên mua, bên bán hiểu biết về các vấn đề pháp lý, thể
thức giao dịch từ mở đầu cho đến kết thúc quá trình mua bán bất động sản.
Các tổ chức môi giới: đảm nhận việc giao dịch giữa bên bán và bên mua để
thực hiện các nội dung giao dịch, để chuẩn bị các điều kiện cần thiết để người mua và
người bán đi đến quyết định cuối cùng.
Các tổ chức thẩm định giá BĐS: đưa ra những căn cứ khoa học để dự báo giá
cả của các khu vực thị trường làm cơ sở cho các giao dịch mua bán BĐS trên địa bàn. Giá
cả do các tổ chức này công bố không có giá trị bắt buộc đối với bên mua hoặc bên bán,
nhưng do được đảm bảo bằng những căn cứ vững chắc nên thường được các bên sử dụng
để đàm phán trước khi đi đến quyết định thỏa thuận cuối cùng.
Các tổ chức tài chính, tín dụng tham gia vào việc thanh toán giữa các bên, tổ
chức các sàn giao dịch để các bên mua bán có điều kiện trực tiếp giao dịch và thanh toán
qua các tổ chức tín dụng đó. Vai trò của các tổ chức tài chính tín dụng không thể thiếu
trong việc mua bán các BĐS có giá trị cao, đặc biệt là tại các quốc gia ít sử dụng tiền mặt.
Người mua và người bán thông thường
Là những người mua bán bất động sản vì nhu cầu sở hữu hay nhu cầu sử dụng.
Đây là đối tượng quan trọng mà các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hướng đến,
đặc biệt là trong thị trường nhà ở.
1.2. Giá cả và giá trị bất động sản
1.2.1. Khái niệm giá cả và giá trị
- Giá cả (price) là một thuật ngữ chỉ số lượng chào bán, trả mua hay được thanh
toán cho một hàng hóa hay dịch vụ. Đó là một thực tế lịch sử dù điều đó được thể hiện
rộng rãi hay thừa nhận trong cá nhân. Hay nói một cách dễ hiểu thì giá cả là thông điệp
của người bán đối với người mua về một hàng hóa nào đó.
- Giá trị (value) là một khái niệm kinh tế đề cập đến mối quan hệ tiền tệ giữa
hàng hóa và dịch vụ có sẵn để mua và những người mua và người bán chúng. Giá trị
không phải là một thực thể mà là sự ước tính giá trị của những hang hóa và dịch vụ tại
một thời điểm nào đó phù hợp với một định nghĩa nhất định về giá trị. Khái niệm kinh tế
của giá trị phản ánh quan điểm lợi ích của một thị trường tập trung vào. Hay nói cách
khác, giá trị dựa vào chức năng, tiềm năng, công năng, quyền lợi cho người đang sử dụng
hoặc sở hữu nó trong tương lai.
1.2.2. Các quan điểm về giá trị
______________________________________________________________________________
Trang 10
Ngành Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Mai Hân
Quan điểm kinh tế học chính trị Macxit: C.Mac trên cơ sở phép biện chứng đã
phân tích và đưa ra khái niệm như sau:
- Giá trị là sự hao phí sức lao động kết tinh trong hàng hóa đó. Một hàng hóa có
hai thuộc tính: thuộc tính tự nhiên và thuộc tính xã hội.
- Thuộc tính tự nhiên cấu thành giá trị sử dụng, thuộc tính xã hội là lao động xã
hội kết tinh trong hàng hóa tạo thành giá trị của hàng hóa. Như vậy giá trị là một trong hai
mặt thống nhất của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng. Trong mối quan hệ với giá trị trao
đổi thì giá trị là nội dung của giá trị trao đổi, giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện của giá
trị. Mặc dù học thuyết giá trị của C.Mac có tác dụng lớn trong việc định giá giá trị tài sản
hay xác định giá cả của tài sản nhưng theo quan điểm này lại cho rằng đất đai không có
giá trị vì đất đai không phải là sản phẩm do con người làm ra, không có lao động kết tinh
trong đất đai.
Theo trường phái tân Macxit: thì cho rằng đất đai có giá trị, bởi vì hiện tại đất
đai không còn ở trạng thái ban đầu mà đã có lao động xã hội kết tinh từ hoạt động đầu tư
khai phá và phát triển hạ tầng trên đó.
Quan điểm kinh tế học, Tôn Thất Nguyễn Thiêm( Dấu ấn tài sản thương hiệu)
xem xét ở một góc độ khái quát hơn: sản phẩm hàng hóa có hai thành phần giá trị: giá trị
hữu hình và giá trị vô hình.
Giá trị hữu hình: là cơ sở không gian( diện tích bề mặt) có các thuộc tính địa
chất, địa hình, đia mạo và sinh thái cùng cấp với quá trình sinh lý hóa tạo ra độ phì cho
đất kết hợp với giá trị đầu tư tạo ra sản phẩm hàng hóa và dịch vụ. Và trong kinh tế thị
trường, giá trị sử dụng được biểu hiện bằng tiền thì đấy là giá cả của giá trị sử dụng.
Giá trị vô hình: phụ thuộc vào tâm lý, thị hiếu của con người. Và cũng như
giá trị thương hiệu, giá trị đất đai phụ thuộc vào vị thế của đất đai.
1.2.3. Các loại giá cả bất động sản
Cũng như các hàng hóa thông thường khác, giá cả bất động sản được hình thành trên
cơ sở quan hệ cung cầu bất động sản trên thị trường.
Giá cả là hình thái biểu hiện bằng tiền của gía trị. Giá cả thay đổi xoay quanh
giá trị. Giá cả có sự chênh lệch với giá trị.
Giá cả thị trường là giá bán có thể thực hiện được tốt nhất của một tài sản, là
mức giá thịnh hành dưới các điều kiện thị trường xác định, trong đó các bên giao dịch
mua và bán đều tự nguyện, được thông tin đầy đủ về thị trường và về tài sản đối tượng
mua bán. Cung – cầu dịch vụ bất động sản gặp nhau sẽ hình thành nên giá cả thị trường.
Giá cả bất động sản bao gồm giá đất và giá các vật thể gắn liền trên đất.
Trong đó giá đất là thành phần cơ bản và chủ yếu của giá cả bất động sản. Trong nền kinh
tế thị trường, giá đất được hình thành trên cơ sở giá thị trường.
Trên thị trường có nhiều loại giá cho bất động sản: giá do nhà nước quy định,
giá mua bán, giá thế chấp,… Ở đây chúng ta chỉ xem xét hai nhóm giá chính là giá do nhà
______________________________________________________________________________
Trang 11
Ngành Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Mai Hân
nước quy định và giá thị trường. Giữa hai nhóm giá này sẽ có sự chênh lệch khá lớn như
sau:
- Giá do nhà nước quy định: là hệ thống giá đất do nhà nước định ra để thực
hiện việc quản lí nhà nước về đất đai. Bản chất của giá đất do nhà nước quy định là để
nhằm giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa nhà nước và người sử dụng đất, hệ thống giá
này không áp dụng khi các bên sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất cho nhau, giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên tự thỏa thuận.
- Giá đất thị trường: là giá bán một mảnh đất nào đó cụ thể thực hiện được phù
hợp với khả năng của người chuyển nhượng quyền sử dụng đất và người nhận quyền sử
dụng đất trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy
luật cạnh tranh, nó biểu hiện bằng tiền của người do người chuyển nhượng và người nhận
quyền chuyển nhượng tự thỏa thuận với nhau tại một thời điểm xác định.
Thông thường thì hệ thống giá do nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh và thấp,
trong khi đó thì giá thị trường ở trạng thái động và cao hơn giá nhà nước. Khi sự chênh
lệch giữa hai hệ thống giá này cao thì càng gây nên những bất lợi, tiêu cực trong việc giải
quyết một cách công bằng và hợp lí, hài hòa giữa lợi ích của người sử dụng đất và nhà
nước.
1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá
Giá cả bất động sản tùy thuộc một phần lớn vào quan hệ cung – cầu trên thị trường.
Khi cầu lớn hơn cung, giá bất động sản thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn
cung giá bất động sản có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào
nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như độc
quyền, đầu cơ, cạnh tranh không lành mạnh …có những yếu tố xuất phát tự sự can thiệp
của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư
(đường giao thông, cấp thoát nước, điện nước…), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các
doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp…; có
những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất
do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc
lộ, tỉnh lộ… Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản. Tuy nhiên, vì bất động
sản có hai thuộc tính cơ bản là vị thế và chất lượng. Vì vậy các yếu tố ảnh hưởng đến giá
bất động sản cũng không nằm ngoài hai nhóm thuộc tính trên.
Nhóm yếu tố phản ánh vị thế xã hội của bất động sản bao gồm:
- Vị trí bất động sản
- Chiều rộng đường
- Chiều sâu hẻm
- Chiều rộng hẻm
- Khoảng các đến trung tâm thành phố
- Khu vực gần kề
______________________________________________________________________________
Trang 12
Ngành Quản lý Đất đai
-
SVTH: Lê Mai Hân
…
Các nhóm yếu tố phản ánh chất lượng vật lý của bất động sản bao gồm:
- Diện tích khuôn viên
- Chiều dài khu đất
- Chiều rộng khu đất
- Diện tích xây dựng
- Số tầng cao
- Cấp nhà
- Năm xây dựng
- ...
1.3. Thẩm định giá bất động sản
1.3.1. Khái niệm
Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị cụ thể bằng hình thái tiền tệ
cho một mục đích được xác định rõ, trong những điều kiện của một thị trường nhất định
và những phương pháp phù hợp.
Thẩm định giá bất động sản là sự kết hợp tổng hợp của nghệ thuật và khoa học, nó
bao gồm sự nhạy cảm đối với thị trường và có kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ vững
vàng, phải có những thông tin cần thiết.
1.3.2. Cơ sở giá trị của thẩm định giá
Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị
trường vào thời điểm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là
người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều
kiện thương mại bình thường.
Trong đó:
- “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị
trường…” là số tiền ước tính để tài sản có thể được mua, bán trên thị trường trong điều
kiện thương mại bình thường mà sự mua bán đó thỏa mãn những điều kiện của thị trường
tại thời điểm định giá.
- “vào thời điểm định giá …” là ngày, tháng, năm cụ thể khi tiến hành định giá,
được gắn với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trường khi thực hiện
định giá trị tài sản.
- “giữa một bên là người mua sẵn sàng mua …” là người đang có khả năng thanh
toán và có nhu cầu mua tài sản được xác định giá trị thị trường.
______________________________________________________________________________
Trang 13
Ngành Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Mai Hân
- “và một bên là người bán sẵn sàng bán…” là người bán đang có quyền sở hữu tài
sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt nhất có
thể được trên thị trường.
- “điều kiện thương mại bình thường” là việc mua bán được tiến hành khi các yếu
tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác động của thiên tai,
thảm họa; nền kinh tế không bị suy thoái hoặc phát triển quá nóng…; thông tin về cung,
cầu, giá cả tài sản được thể hiện công khai trên thị trường.
1.3.3. Các nguyên tắc sử dụng trong thẩm định giá bất động sản
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Trong thẩm định giá bất động sản, nguyên tắc này được coi trọng vì tính khan
hiếm của đất và yêu cầu phát triển của không gian đô thị có xu hướng được đặt ở mức cao
nhất, tốt nhất.
Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng
tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế xã hội phù hợp, có thể cho phép về pháp lý, khả thi
về mặt tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản khi định giá. Tuy nhiên, một tài
sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có
hiệu quả nhất của tài sản đó.
Nguyên tắc cung, cầu
Trên thị trường giá cả có xu hướng thay đổi tỉ lệ thuận với cầu và tỉ lệ nghịch với
cung. Nghĩa là khi lượng cung tăng mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá sẽ giảm,
khi lượng cung giảm mà lượng cầu không tăng hoặc tăng thì giá sẽ tăng. Và khi lượng
cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá cũng sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tùy
theo tốc độ tăng hoặc giảm cung và cầu, giá tăng khi tốc độ của cầu lớn hơn cung và
ngược lại. Nguyên tắc này đòi hỏi thẩm định viên phải phân tích kĩ lưỡng và cẩn thận các
yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của tài sản. Vì nền kinh tế thị trường luôn biến động nên các
yếu tố cần phải xác định rõ để thẩm định giá giá trị tài sản chính xác và hợp lý.
Nguyên tắc thay thế
Hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào có giá chào bán thấp hơn thì tài
sản đó sẽ được bán trước. Giá trị bất động sản được giới hạn bởi chi phí mua một bất
động sản thay thế tương đương, nhưng phải không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh
hướng đến việc thay thế. Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một
tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm
Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai
Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong
tương lai. Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến của những người tham
gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng
đến giá trị. Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi
ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.
______________________________________________________________________________
Trang 14
Ngành Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Mai Hân
Nguyên tắc đóng góp
Chỉ về sự đóng góp các đặc điểm cấu thành nên BĐS tùy thuộc vào mức độ đóng
góp của nó vào BĐS mà giá trị của nó chiếm giữ bao nhiêu trong tổng thu nhập do BĐS
đó mang lại. Nếu thiếu nó sẽ dẫn tới là làm giảm giá trị thu nhập của BĐS.
Các đặc điểm cấu thành nên BĐS này khác nhau hình thành nên BĐS khác nhau.
Nếu đầu tư thêm một đặc điểm cho BĐS mà không làm tăng giá trị BĐS lên thì không
cần đầu tư nữa.
Nguyên tắc sử dụng phù hợp
Vị trí xây dựng và công trình xây dựng phải được thẩm định phù hợp với vị trí và
công trình trong các vùng lân cận
Phù hợp giữa lô đất và công trình trên đất
Phù hợp giữa bất động sản và môi trường xung quanh
Phù hợp với quy hoạch của khu vực
Nguyên tắc thay đổi theo cơ cấu kinh tế xã hội
Mục đích sử dụng trong tương lai phụ thuộc vào sự thay đổi cơ cấu kinh tế kinh tế
xã hội. Ví dụ như quy hoạch của địa phương thì giá trị BĐS thay đổi theo cơ cấu kinh tế
xã hội
Xác định xu hướng tác động đến BĐS và mức độ ảnh hưởng có thể dự đoán được
như lạc hậu chức năng, giai đoạn hiện tại trong chu kì sống.
1.3.4. Một số phương pháp định giá
a) Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp : là phương pháp sử dụng giá bán của các bất động
sản đã được giao dịch trên thị trường làm cơ sở để xác định giá cho bất động sản mục
tiêu.
Cơ sở lí luận
Giá trị thị trường của bất động sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các bất
động sản tương tự có thể so sánh được, đã mua, bán trên thị trường.
Nội dung của phương pháp so sánh là tìm kiếm các tài sản đã được giao dịch trên
thị trường tương tự với tài sản thẩm định giá, tiến hành thực hiện những điều chỉnh thích
hợp để phản ánh sự khác nhau giữa chúng và tìm ra giá trị cho tài sản thẩm định giá .
Các trường hợp áp dụng
Định giá đất hoặc giá nhà đất cho các yêu cầu ( mục đích ): mua, bán, thế chấp,
góp vốn, phân chia quyền lợi về tài sản…Phương pháp này có thể áp dụng cho hầu hết
các loại bất động sản ngoại trừ các bất động sản đặc biệt như trạm xăng dầu, khách sạn,
hay các cao ốc thương mại.
______________________________________________________________________________
Trang 15
