THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ CAO ỐC VĂN PHÒNG CỦA CÁC DOANH NGHIỆP TRONG NƯỚC TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 3 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.25 MB, 84 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU
QUẢ QUẢN LÝ CAO ỐC VĂN PHÒNG CỦA CÁC
DOANH NGHIỆP TRONG NƯỚC TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN 3 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
SVTH
: NGUYỄN HỒ THÙY TRANG
MSSV
: 06135070
LỚP
: DH06TB
KHÓA : 2006 – 2010
NGÀNH : QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BĐS
TP. Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 2010
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN
NGUYỄN HỒ THÙY TRANG
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU
QUẢ QUẢN LÝ CAO ỐC VĂN PHÒNG CỦA CÁC
DOANH NGHIỆP TRONG NƯỚC TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN 3 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Giáo viên hướng dẫn: Ths. Trần Duy Hùng
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh)
Ký tên:
Ths. Trần Duy Hùng
Tháng 8 năm 2010
LỜI CẢM ƠN
Trước tiên em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Khoa Quản lý Đất Đai & Bất Động
Sản, Trường Đại Học Nông Lâm, TP. Hồ Chí Minh đã tạo mọi điều kiện để em hoàn
thành tốt luận văn tốt nghiệp này.
Con xin tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Cha, Mẹ, những người đã chăm sóc nuôi dạy con
thành người.
Em chân thành cảm ơn quý thầy cô trong Khoa đã giảng dạy, trang bị cho chúng em
những kiến thức quý báu trong những năm học vừa qua.
Em cũng xin chân thành cảm ơn thầy Trần Duy Hùng, đã tận tình chỉ bảo, hướng dẫn
em trong suốt thời gian thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn các anh chị tại công ty Saigonland đã tạo mọi điều kiện để em
hoàn thành tốt đợt thực tập tại đây.
Cảm ơn những người bạn đã ủng hộ động viên mình trong suốt thời gian học tập và
nghiên cứu.
Mặc dù đã cố gắng hoàn thành luận văn trong phạm vi và khả năng cho phép nhưng
chắc chắn sẽ không tránh khỏi những thiếu sót. Em kính mong nhận được sự cảm thông
và tận tình chỉ bảo của Quý Thầy cô và các bạn.
TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Hồ Thùy Trang, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản,
Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý cao ốc văn phòng của các
doanh nghiệp trong nước trên địa bàn quận 3 thành phố Hồ Chí Minh
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Trần Duy Hùng, Bộ môn Quy hoạch, Khoa Quản lý Đất đai &
Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Quản lý BĐS hiện nay là một lĩnh vực quan trọng, nhất là đối với các căn hộ cao cấp,
các cao ốc văn phòng cho thuê, các trung tâm thương mại, các khu đô thị mới...Tuy nhiên,
“sân chơi” lĩnh vực này đang nằm trong tay các doanh nghiệp nước ngoài đặc biệt trong
lĩnh vực quản lý cao ốc văn phòng. Các doanh nghiệp Việt Nam cần phải làm gì để chiếm
lợi thế trên “sân nhà”. Vì vậy, đề tài thực hiện nghiên cứu thức trạng quản lý từ đó đưa ra
những giải pháp nhằm khắc phục những yếu kém giúp các doanh nghiệp trong nước nâng
cao khả năng cạnh tranh.
Với các phương pháp sử dụng trong quá trình nghiên cứu như: nghiên cứu tài liệu và
điều tra thu thập thông tin…đề tài đã tìm hiểu một số vấn đề liên quan đến dịch vụ quản
lý bất động sản và cao ốc văn phòng, từ đó nghiên cứu thực trạng quản lý cao ốc văn
phòng trên địa bàn quận 3 thành phố Hồ Chí Minh, tìm hiểu nguyên nhân và đề xuất một
số giải pháp khắc phục tình trạng yếu kém của các doanh nghiệp trong nước.
Thị trường cao ốc văn phòng trên địa bàn quận đa dạng với các hạng cao ốc trong đó
cao ốc hạng C chiếm đa số. Yếu tố nước ngoài trong công tác quản lý và vận hành tòa nhà
chỉ chiếm 20%, 80% còn lại được quản lý bởi loại hình Ban quản lý và doanh nghiệp
cung cấp dịch vụ tại Việt Nam. Trong khi tình hình chung tại Thành phố Hồ Chí Minh là
90% thị trường dịch vụ quản lý bất động sản nằm trong tay các doanh nghiệp nước ngoài.
Sự mâu thuẫn này được giải thích bởi tại quận 3 đa số là các tòa nhà hạng C, và yếu tố
quản lý chưa thật sự được xem trọng. Mặt khác, một số cao ốc văn phòng tại đây có chủ
sở hữu và đơn vị quản lý là một – đó là những doanh nghiệp Việt Nam có cung cấp dịch
vụ này. Tuy nhiên, sự quản lý này còn yếu kém, và hiệu quả quản lý chưa cao, đặc biệt
trong các dịch vụ khách hàng, công tác marketing và quản lý hợp đồng. Nguyên nhân
chính do thiếu kinh nghiệm, tính chuyên nghiệp chưa cao và một phần bị ảnh hưởng bởi
yếu tố tâm lý của khách hàng và chủ đầu tư. Điều đó khiến các doanh nghiệp Việt Nam
không có nhiều cơ hội để thể hiện mình và tiếp thu học hỏi kinh nghiệm. Việc cần làm là
phải biết chuyên môn hóa một loại hình dịch vụ, chú trọng công tác đào tạo đội ngũ nhân
viên giàu kinh nghiệm, phát huy lợi thế “sân nhà” đồng thời tiếp thu học hỏi áp dụng
những tiến bộ của khoa học công nghệ phục vụ tốt nhất cho công tác quản lý của doanh nghiệp.
Việc nghiên cứu về thị trường dịch vụ quản lý bất động sản giúp các doanh nghiệp trong
nước có cái nhìn đúng đắn về loại hình mới mẻ này, xác định rõ vị trí của mình trên thị
trường, từ đó có những bước đi đúng và hiệu quả nhằm khắc phục tình trạng yếu kém
trong dịch vụ như hiện nay đồng thời xác định hướng đi đúng cho doanh nghiệp, góp
phần phát triển dịch vụ trong nước và cạnh tranh với doanh nghiệp nước ngoài.
DANH MỤC VIẾT TẮT
BĐS
TTBĐS
TLSX
KCN
KCX
PCCC
TP.HCM
CBRE
PR
M&E
IDD
CĐT
GFA
SGFA
LEED
VAT
BMS
Bất động sản
Thị trường bất động sản
Tư liệu sản xuất
Khu công nghiệp
Khu chế xuất
Phòng cháy chữa cháy
Thành phố Hồ Chí Minh
Công ty trách nhiệm hữu hạn CB Richard Ellis Việt Nam
(Public Relations) Quan hệ công chúng
(Mechanical & Electric) Hệ thống cơ điện
(International Direct Dialling) Cuộc gọi quốc tế trực tiếp
Chủ đầu tư
(Gross Floor Area) :Tổng diện tích sàn
(Statistical Gross Floor Area) :Tổng diện tích sàn thống kê
(Leadership in Energy and Environmental Design): Hệ thống chuẩn hóa của
Mỹ về các công trình xây dựng có chất lượng bảo vệ môi trường cao, được
“US Green Building Council” thiết lập vào năm 1998.
(Value Added Tax) Thuế giá trị gia tăng
(Building Management System) Hệ thống quản lý tòa nhà
DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1. Các hình thức marketing trong quản lý BĐS .................................................... 17
Hình 1.2. Tỉ lệ % trên tổng chi phí dịch vụ cho tòa nhà................................................... 22
Hình 2.1. Tỷ lệ % các doanh nghiệp quản lý bất động sản trên địa bàn Q3 ................................ 37
Hình 2.2. Thị trường dịch vụ quản lý bất động sản .......................................................... 39
Hình 2.3. Các bước tiếp cận và sử dụng dịch vụ của Savista ............................................ 41
Hình 2.4. Cơ cấu chức năng khối quản lý bất động sản tại Savista .................................. 42
Hình 2.5. Mô hình quản lý và nhiệm vụ của từng bộ phận tại Savista ............................. 43
Hình 2.6. Quy trình quản lý hệ thống kỹ thuật tòa nhà của Savista .................................. 45
Hình 2.7. Quy trình quản lý và chăm sóc khách hàng của Savista ................................... 50
Hình 2.8. Quy trình sử lý thắc mắc khiếu nại của khách hàng tại Savista ........................ 51
Hình 2.9. Mô hình CRM.................................................................................................... 52
DANH MỤC BẢNG
Bảng 1.1: Tiêu chuẩn phân hạng cao ốc văn phòng tại Việt Nam .................................... 25
Bảng 2.1 Thống kê cao ôc văn phòng Q2/2010 tại TP.HCM ........................................... 33
Bảng 2.2: Công suất thuê và diện tích các cao ốc lớn tại TP. HCM ................................. 34
Bảng 2.3: Nguồn cung văn phòng chính năm 2010 tại TP.HCM .................................... 35
Bảng 2.4: Thông tin cao ốc văn phòng trên địa bàn Q3, TP.HCM - PHỤ LỤC ........................... 36
Bảng 2.5: Diện tích cho thuê tại HBT Tower.................................................................... 39
Bảng 2.6 Nhà thầu phụ tại các cao ốc văn phòng.............................................................. 43
Bảng 2.7 Phí quản lý văn phòng theo hạng cao ốc............................................................ 48
Bảng 2.8 Các khoản phí lớn cho việc thuê văn phòng ...................................................... 48
Bảng 2.9 Bảng chi phí ẩn do mất giá đồng tiền ............................................................... 49
Bảng 2.10 Bảng thông tin một số khách hàng tiêu biểu tại Alpha Tower ...................... 52
Ngành Quản lý Thị trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Hồ Thùy Trang
MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ ............................................................................................................. 4
Phần 1 TỔNG QUAN ................................................................................................. 6
1.Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản ..................................................... 6
1.1.Khái niệm và đặc điểm của bất động sản ................................................................ 6
1.1.1.Khái niệm bất động sản ..................................................................................... 6
1.1.2.Phân loại bất động sản ....................................................................................... 8
1.1.3.Đặc điểm của bất động sản ................................................................................ 8
1.2.Khái niệm và đặc điểm của thị trường bất động sản ............................................... 9
1.2.1.Khái niệm thị trường bất động sản .................................................................... 9
1.2.2.Phân loại thị trường bất động sản .................................................................... 10
1.2.3.Đặc điểm thị trường bất động sản ................................................................... 11
2.Hoạt động quản lý bất động sản ......................................................................... 14
2.1.Các khái niệm ........................................................................................................ 14
2.2.Vai trò của quản lý bất động sản ........................................................................... 15
2.3.Tầm quan trọng của quản lý bất động sản ............................................................. 15
2.4.Mô hình uỷ thác quản lý cho thuê bất động sản .................................................... 15
2.4.1.Rental management ......................................................................................... 16
2.4.2.Timeshare (hoặc Timesharing): ...................................................................... 16
2.5.Marketing trong quản lý bất động sản ................................................................... 17
2.5.1.Báo, tạp chí: ..................................................................................................... 17
2.5.2.Quảng cáo trên Tivi, phát thanh: ..................................................................... 17
2.5.3.Quảng cáo trực tuyến: Các kênh, công cụ trực tuyến gồm: ............................ 17
2.5.4.Quảng cáo ngoài trời: ...................................................................................... 21
2.6.Phí dịch vụ quản lý (phí dịch vụ): ......................................................................... 21
3.Cao ốc văn phòng: ........................................................................................................... 23
Trang 1
Ngành Quản lý Thị trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Hồ Thùy Trang
3.1.Khái niệm cao ốc văn phòng ................................................................................. 23
3.2.Đặc điểm của cao ốc văn phòng ............................................................................ 23
3.2.1.Các hệ thống trong cao ốc văn phòng: ............................................................ 23
3.2.2.Không gian bên trong và sự lưu thông ............................................................ 24
3.2.3.Không gian bên ngoài và sự lưu thông............................................................ 24
3.2.4.Quản lý điều hành cao ốc văn phòng và bố trí khách thuê ............................. 25
3.3.Tiêu chuẩn phân hạng cao ốc văn phòng:.............................................................. 25
4.Khái quát địa bàn nghiên cứu: Quận 3 Thành phố Hồ Chí Minh ................................... 27
4.1.Tổng quan .............................................................................................................. 28
4.2.Kinh tế - Xã hội ..................................................................................................... 28
4.3.Quy hoạch phát triển .............................................................................................. 29
4.4.Giao thông ............................................................................................................. 30
5.Nội dung nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện ......................... 30
5.1.Nội dung nghiên cứu: ............................................................................................ 30
5.2.Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................... 30
5.3.Quy trình thực hiện ................................................................................................ 31
Phần 2 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................................... 32
1.Thực trạng về thị trường cao ốc văn phòng..................................................................... 32
1.1.Tình hình thị trường cao ốc văn phòng Thành phố Hồ Chí Minh trong năm qua............. 32
1.2.Thực trạng cao ốc văn phòng trên địa bàn Quận 3 – Thành phố Hồ Chí Minh.............. 36
1.2.1.Số lượng cao ốc và tình hình phân bố .................................................................. 36
1.2.2.Hoạt động, chức năng ......................................................................................... 36
1.2.3.Giá thuê và tỉ lệ thuê ........................................................................................... 36
1.2.4.Chủ sở hữu và quản lý ........................................................................................ 37
1.2.5.Đối tượng thuê ................................................................................................... 38
2.Thực trạng về quản lý cao ốc văn phòng ......................................................................... 38
2.1.Hiện trạng quản lý cao ốc văn phòng tại TP Hồ Chí Minh ................................... 38
Trang 2
Ngành Quản lý Thị trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Hồ Thùy Trang
2.1.1.Thị trường dịch vụ quản lý .............................................................................. 38
2.1.2.Hiệu quả quản lý.............................................................................................. 39
2.1.3.Sự phát triển dịch vụ của doanh nghiệp trong nước........................................ 40
2.2.Thực trạng quản lý cao ốc văn phòng của các doanh nghiệp trong nước trên địa
bàn quận 3 .................................................................................................................... 43
2.2.1.Quản lý bất động sản ....................................................................................... 43
2.2.2.Quản lý tài chính ............................................................................................. 46
2.2.3.Quản lý tiện ích ............................................................................................... 52
2.3. Đánh giá tình hình và nhu cầu quản lý ................................................................. 54
2.3.1.Đánh giá tình hình quản lý .............................................................................. 54
2.3.2.Nhu cầu quản lý ............................................................................................... 55
3.Giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý cho các doanh nghiệp trong nước ........................ 56
3.1.Nhận diện các nguyên nhân ................................................................................... 56
3.1.1.Khách quan ...................................................................................................... 56
3.1.2.Chủ quan.......................................................................................................... 57
3.2.Giải pháp ................................................................................................................ 57
3.2.1.Bản thân doanh nghiệp .................................................................................... 57
3.2.2.Công nghệ: ...................................................................................................... 59
KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ ...................................................................................... 60
Trang 3
Ngành Quản lý Thị trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Hồ Thùy Trang
ĐẶT VẤN ĐỀ
Trước sự phát triển không ngừng của đất nước, đặc biệt là trong thời kỳ hội nhập kinh tế
quốc tế như hiện nay cùng với sự phát triển của các cơ sở hạ tầng khác, các cao ốc mọc
lên ngày một nhiều như một tất yếu để đáp ứng nhu cầu ăn, ở và làm việc ngày càng cao
của con người. Theo đó, các hoạt động kinh doanh BĐS cũng không ngừng được mở rộng
và dần được nâng cao về chất lượng và hiệu quả. Quản lý BĐS là một lĩnh vực quan trọng
trong kinh doanh BĐS, nhất là đối với các căn hộ cao cấp, các cao ốc văn phòng cho thuê,
các trung tâm thương mại, dịch vụ, các khu đô thị mới... Tuy nhiên, không phải tòa nhà
nào cũng đáp ứng được dịch vụ hay quy trình quản lý chuyên nghiệp để thu hút được
nhiều doanh nghiệp, cá nhân sử dụng dịch vụ của mình.
Mặt khác việc quản lý các tòa nhà tại Việt Nam chưa có một quy chuẩn rõ ràng vì hầu hết
các tòa nhà được quản lý đều dựa trên những kinh nghiệm thực tế trong quá trình làm
việc, chưa có sự huấn luyện và đào tạo tốt về kỹ năng chuyên môn. Ở nước ta, đây là lĩnh
vực mà các nhà kinh doanh trong nước vẫn còn bỏ ngỏ, ít được quan tâm đầu tư đúng
mức, hầu như các công ty kinh doanh BĐS trong nước mới chỉ tập trung quản lý những
BĐS có quy mô, giá trị nhỏ của chính công ty mình đầu tư. Trong khi đó, những khu đô
thị mới, cao ốc văn phòng, căn hộ cao cấp đã và đang mọc lên hàng loạt ở các thành phố
lớn, nhất là ở Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh nhưng hoạt động của các nhà quản lý
BĐS Việt Nam ở đó vẫn chưa thật sự nổi trội . Nói đến quản lý BĐS, người ta chỉ thấy
tên tuổi của các nhà quản lý, các công ty quản lý BĐS hàng đầu trên thế giới hiện đã có
mặt tại Việt Nam. Các doanh nghiệp trong nước vẫn chưa thể chiếm ưu thế với các doanh
nghiệp nước ngoài chính trên “sân nhà” của mình.
Nhằm tìm hiểu hoạt động quản lý của các công ty trong và ngoài nước, giúp các doanh
nghiệp Việt Nam nâng cao khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp mình, tôi thực hiện đề
tài nghiên cứu “Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý cao ốc văn phòng
của các doanh nghiệp trong nước trên địa bàn quận 3 thành phố Hồ Chí Minh”
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Nâng cao hiệu quả quản lý của doanh nghiệp trong nước, tăng tính cạnh tranh với doanh
nghiệp nước ngoài.
Đối tượng nghiên cứu
Quy trình quản lý, chất lượng quản lý, các hoạt động quản lý, tiêu chí đánh giá hiệu quả
quản ly đối với các cao ốc văn phòng
Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian: Nghiên cứu thực trạng quản lý bất động sản trên địa bàn Q3 TP Hồ
Chí Minh
Ý nghĩa thực tiễn của việc nghiên cứu đề tài
Nghiên cứu về tình hình quản lý bất động sản đem lại cái nhìn bao quát cho thị trường
quản lý bất động sản ở Việt Nam.
Giúp các doanh nghiệp trong nước thấy rõ vai trò của mình trong lĩnh vực quản lý bất
động sản nơi mà trước đây chỉ là “sân chơi” riêng của các doanh nghiệp nước ngoài.
Trang 4
Ngành Quản lý Thị trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Hồ Thùy Trang
Quá trình nghiên cứu tạo giải pháp nâng cao tính cạnh tranh của doanh nghiệp trong nước
đối với doanh nghiệp nước ngoài.
Trang 5
Ngành Quản lý Thị trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Hồ Thùy Trang
Phần 1
TỔNG QUAN
1. Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản
1.1. Khái niệm và đặc điểm của bất động sản
1.1.1. Khái niệm bất động sản
Theo Điều 181, Bộ Luật Dân sự 2005 quy định: “Bất động sản là các tài sản không thể di
dời được”. Như vậy, bất động sản trước hết phải là tài sản, nhưng khác với các tài sản
khác là chúng không thể di dời được. Hay nói cách khác, bất động sản là đất đai và là
những vật thể cố định gắn liền với đất. Những vật thể gắn liền với đất đai là những vật thể
tồn tại trên đất và chỉ có thể được sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc là
những vật thể mà khi dịch chuyển sẽ bị hư hại (tính chất, công năng, hình thái sẽ thay đổi)
hoặc tốn nhiều công sức và chi phí như các công trình kiến thức, công trình lắp ghép …
Theo Điều 181, Bộ Luật Dân sự 2005 thì bất động sản bao gồm:
Đất đai:
Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể (những đất
đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là bất động
sản).
Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền.
Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng của
đất đai đó)
Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà
ở, công trình xây dừng đó:
Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: Nhà ở,
trung tâm thương mại , khách sạn … (những nhà bạt của gánh xiếc, các lâu đài làm
bằng băng đá, các nhà nghỉ di động trên xe không phải là những bất động sản mà là
những động sản)
Các công trình xây dựng công nghiệp , giao thông : Như đường xá, cầu cống, bến
cảng … được xây dựng gắn liền với đất đai.
Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó như: Máy
điều hòa trung tâm, các máy móc thiết bị hoạt động của công trình, các cây cảnh (
những tài sản đó có thể tháo rời mà giá trị công dụng của nó không thay đổi thì
không phải là bất động sản ) .
Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo các
tiêu chuẩn đo lường nhất định .
Các tài sản khác gắn liền với đất:
Vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây.
Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối.
Các công trình du lịch , vui chơi, thể thao.
Trang 6
Ngành Quản lý Thị trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Hồ Thùy Trang
Một số công trình khai thác hầm mỏ.
Các tài sản khác do các quy định của pháp luật.
Vậy tóm lại “Bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả
những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai như các công
trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn
liền với đất đai theo không gian 3 chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành
một dạng vật chất có cấu trúc và công năng xác định.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm
đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước
cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo
ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không
tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự
Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên
bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, Nga quy
định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi
nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng
của giao dịch dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai
được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây
chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định
này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ.
Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật
gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự
Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn
liền với đất đai”; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất
khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so
với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo
cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về BĐS là
“những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó,
Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay,
phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy
định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất
đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền
với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật
của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc gia khác lại liệt
Trang 7
Ngành Quản lý Thị trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Hồ Thùy Trang
kê vào danh mục động sản. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam
là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.
1.1.2. Phân loại bất động sản
Bất động sản có thể phân thành 3 nhóm: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây
dựng và BĐS đặc biệt.
Nhóm 1: BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình
thương mại – dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội). BĐS còn là
trụ sở làm việc v.v… Trong nhóm BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất
(bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ
trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ
quan và khách quan.
Nhóm 2: BĐS không đầu tư xây dựng, BĐS nhóm này chủ yếu là nông nghiệp
(dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi
trồng thủy hải sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng, v.v…
Nhóm 3: BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản
văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v… Đặc điểm của
nhóm này là tham gia thị trường rất thấp.
Việc phân chia BĐS theo 3 nhóm trên đây là rất cần thiết để đảm bảo cho việc xây dựng
cơ chế chính sách phù hợp và xác định mô hình quản lý đối với thị trường BĐS.
1.1.3. Đặc điểm của bất động sản
BĐS có những đặc điểm chủ yếu sau đây:
Tính cá biệt và khan hiếm
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và khan hiếm của đất. Tính khan hiếm
của đất là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất là giới hạn
về diện tích dất của từng miếng đất, khu vực, vùng địa phương, lãnh thổ, v.v… Chính vì
tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất nên hàng hóa BĐS có tính cá
biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả 2 BĐS kế cạnh nhau cũng có những yếu tố khác
biệt nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại 2 BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí
không gian khác nhau kể cả 2 công trình cạnh nhau và cùng xây theo 1 thiết kế. Ngay
trong 1 tòa cao ốc thì các văn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra,
chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn
đối với khách hang hoặc thỏa mãn sở thích cá nhân v.v…
Tính bền lâu
Do dất đai là tài sản thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên xem như không thể bị hủy
hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, v.v… Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng
trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn
tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật
kiến trúc và công trình xây dựng.
Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
Trang 8
Ngành Quản lý Thị trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Hồ Thùy Trang
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của BĐS này có thể bị tác động bởi BĐS
khác. Đặc biệt, trong trường hợp nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng
sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế,
việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng
khá phổ biến.
Các tính chất khác, gồm:
Tính thích ứng:
Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có
thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn
đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dung trong việc thõa mản nhu cầu sinh hoạt, sản
xuất kinh doanh và các hoạt động khác.
Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:
Hàng hóa BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hóa thông
thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó,
BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.
Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:
Hàng hóa BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hóa thông thường
khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau phụ thuộc
vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống nơi đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí các
vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh,…chi phối nhu cầu và hình thức BĐS
1.2. Khái niệm và đặc điểm của thị trường bất động sản
1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản
Dựa trên các phân tích lí luận của các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên cứu về
BĐS trong nước và quốc tế đưa ra một số khái niệm sau đây về thị trường BĐS:
Khái niệm 1: thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định về việc ai
tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì.
Khái niệm 2: thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị
của hàng hoá BĐS.
Khái niệm 3: thị trường bất động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư
vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị
trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt
động kinh doanh đối với thị trường BĐS.
Khái niệm 4: thị trường bất động sản là "nơi" tiến hành các giao dịch về BĐS gồm
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn..
Như vậy “Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên
quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và
các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn … giữa các chủ thể trên thị
Trang 9
Ngành Quản lý Thị trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Hồ Thùy Trang
trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát
triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS”.
1.2.2. Phân loại thị trường bất động sản
Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi, gồm:
TTBĐS tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị, nông thôn; đất nông
nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp..), thị trường BĐS mặt
bằng nhà xưởng công nghiệp,..
Thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường BĐS nhà ở, BĐS thương mại,
văn phòng, các cửa hàng bán lẻ v.v..
Vừa là TTBĐS TLSX vừa là TTBĐS tư liệu tiêu dùng như: đường sá, cầu cống v.v
Căn cứ vào khu vực có BĐS, gồm:
Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường BĐS nhà
xưởng công nghiệp, thị trường BĐS thương mại, thị trường BĐS công cộng v.v..
Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị
trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp
(đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh v.v..), thị trường
BĐS nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường BĐS công cộng v.v..
Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp; thị trường
BĐS nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường BĐS công cộng
v.v..
Căn cứ theo công dụng của BĐS, gồm:
Thị trường Đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp)
Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm
thương mại, cửa hàng…) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế, văn
hoá…)
Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, KCN, KCX…)
Thị trường Nhà ở (đô thị và nông thôn)
Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá BĐS là các BĐS phi vật thể được coi
như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, v.v..) như di sản văn hoá, di
tích lịch sử, v.v..
Căn cứ theo hoạt động trên thị trường BĐS (tính chất kinh doanh), gồm:
Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS
Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất
Thị trường cho thuê BĐS
Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS
Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn
BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS v.v..
Trang 10
Ngành Quản lý Thị trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Hồ Thùy Trang
Căn cứ theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường, gồm:
Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất
(còn gọi là thị trường BĐS sơ cấp).
Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.
Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua
hoặc thuê.
Tổng hợp các kết quả nghiên cứu và các nhận định của các nhà khoa học, có thể cho
rằng thị trường BĐS nước ta bao gồm thị trường BĐS sơ cấp và thị trường BĐS thứ cấp.
Thị trường sơ cấp được hình thành từ khi nhà nước giao hoặc cho thuê đất. Chủ thể tham
gia thị trường này là Nhà nước (đại diện chủ sở hữu) với nhà đầu tư hoặc người có nhu
cầu sử dụng đất.
Giai đoạn từ sau khi nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất tiến hành đầu tư tạo lập
BĐS (xác định vị trí tạo lập, xác lập quyền sở hữu hoặc sử dụng, xây dựng cơ sở hạ tầng,
công trình kiến trúc,…), sau đó tiến hành các giao dịch về hàng hoá BĐS nhà đất như
mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm… Giai đoạn này gọi là thị trường
thứ cấp.
1.2.3. Đặc điểm thị trường bất động sản
Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình thành và
phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá.
Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình
thành nên một cái nhà và được coi là BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về
đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định.
Thứ hai, cấp độ tập trung hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng.
Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng,
không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một BĐS lớn, một
dự án BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ
quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định.
Thứ ba, cấp độ tiền tệ hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Lúc
này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BĐS, do hạn chế về các điều kiện
bán BĐS, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi
bán ra được trên thị trường. Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết
định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác. Các chính sách ngân
hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định.
Thứ tư, cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường BĐS tăng cao và thị
trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị
trường BĐS, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc sẽ
đối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hoá các khoản cho
vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động
đa dạng hoá các nguồn vốn. Trong cấp độ, các thể chế tài chính, các chính sách tài
Trang 11
Ngành Quản lý Thị trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Hồ Thùy Trang
chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có
vai trò quyết định.
Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình vận động của thị trường
đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác.
Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động),
suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên
có thể gây “sốt”).
Chẳng hạn như thị trường BĐS Việt Nam luôn dao động theo hình sin với chu kỳ
khoảng 5 năm một lần. Cuối năm 2002, BĐS lên cực điểm và rơi vào suy thoái.
Phải đến cuối 2007, BĐS mới hồi phục và dường như lại đạt đỉnh điểm vào cuối
năm 2009. Và từ cuối 2009, thị trường bắt đầu có dấu hiệu “ngủ đông” bởi rất
nhiều sản phẩm tính thanh khoản thấp hoặc không thể thanh khoản. Theo các
chuyên gia, thị trường đã bị giới đầu cơ thổi lên quá mức và tới đây sẽ là một thời
gian dài điều chỉnh để trở về nhu cầu thực và giá trị thực.
Ở Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân
mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; thị trường BĐS nước Nhật từ năm 1956 đến nay trải
qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; Thị trường BĐS Trung Quốc tuy hình
thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 đến nay cũng đã có 4 chu kỳ dao động, trong
đó đáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng trưởng “phi mã” trong 2 năm
1992- 1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm 1994.
Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng
trên khắp các vùng miền của đất nước.
BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh
hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị
hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị
trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc.
Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền
của đất nước. Sản phẩm hàng hoá BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể
đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa
phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các
vùng, miền do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác
nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau. Thị
trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động
sôi động hơn thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi…
Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về BĐS
tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội. Do đó, các vấn đề về
BĐS đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm
pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về
đất đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp 1
(thị trường sơ cấp- giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quyết
Trang 12
Ngành Quản lý Thị trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Hồ Thùy Trang
định của Nhà nước. Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến BĐS và thị
trường BĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS và thị trường BĐS nhằm huy
động các nguồn lực về BĐS phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội.
Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy đủ,
thiếu 1 số tổ chức của thị trường).
Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối
của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội
trong quá trình sử dụng BĐS.
Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao
dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên
quan đến những giao dịch trước.
Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của
thị trường BĐS. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường
BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục
tiêu phát triển chung. BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên
thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường BĐS là
thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.
Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của
đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường
hàng hoá khác.
Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính. Động thái
phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế.
BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư. Mà
đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành
BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường
BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh
doanh v.v.. giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi
nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan
trọng của thị trường vốn.
Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài
chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống kê, ở
các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm
80% trong tổng lượng vốn cho vay).
Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó mà
bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động v.v.. dao
động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế
quốc dân.
Trang 13
Ngành Quản lý Thị trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Hồ Thùy Trang
2. Hoạt động quản lý bất động sản
2.1. Các khái niệm
Khái niệm về quản lý
Là sự tác động của chủ thể quản lý tới đối tượng quản lý một cách có tổ chức, có định
hướng nhằm đạt được mục tiêu đề ra.
Khái niệm quản lý bất động sản
Là các hoạt động quản lý, khai thác và vận hành nhằm bảo đảm cho mọi hoạt động của bất
động sản diễn ra với chất lượng tốt nhất, kinh tế nhất và an toàn nhất.
Khái niệm đơn vị quản lý
Là một tổ chức có khả năng vận hành, duy trì và quản lý tòa nhà theo đúng thiết kế và
nguyên tắc hoạt động của tòa nhà. Đơn vị quản lý được thuê để quản lý cao ốc, hoạt động
độc lập với Ban đại diện và các chủ sở hữu, người sử dụng. Đơn vị quản lý chịu trách
nhiệm giám sát việc sử dụng diện tích chung như quy định và chịu sự giám sát trực tiếp
của ban đại diện về kết quả thực hiện các dịch vụ có thu từ các chủ sở hữu, người sử
dụng.
Nội dung cơ bản của quản lý bất động sản: Bao gồm
Nghiên cứu thị trường
Lập và triển khai kế hoạch marketing cho tòa nhà
Lên phương án kinh doanh và quản lý tòa nhà
Tìm và lựa chọn khách thuê
Đàm phán các điều khoản của hợp đồng thuê
Bảo vệ tòa nhà
Vệ sinh tạp vụ
Vận hành các hệ thống kỹ thuật điện, nước, điều hòa không khí, PCCC…
Quản lý chăm sóc khách hàng
Bảo trì bảo dưỡng định kỳ tòa nhà
Quản lý tài chính và báo cáo cho thuê
Khái niệm dịch vụ quản lý bất động sản
“Dịch vụ quản lý bất động sản là hoạt động của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất
động sản được chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng bất động sản uỷ quyền thực hiện việc bảo
quản, giữ gìn, trông coi, vận hành và khai thác bất động sản theo hợp đồng quản lý bất
động sản” (Điều 04, Luật Kinh Doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006
của Quốc hội)
Nội dung kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản bao gồm:
Bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản theo uỷ quyền của chủ sở hữu,
chủ sử dụng bất động sản;
Cung cấp các dịch vụ bảo đảm duy trì hoạt động bình thường của bất động sản;
Trang 14
Ngành Quản lý Thị trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Hồ Thùy Trang
Thực hiện bảo trì, sửa chữa bất động sản;
Quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng bất động sản của khách hàng theo đúng
công năng, thiết kế và hợp đồng;
Thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với khách hàng, với Nhà nước theo uỷ quyền
của chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản.
2.2. Vai trò của quản lý bất động sản
Duy trì chất lượng bất động sản thông qua công tác bảo trì, giữ gìn, chăm sóc, bảo
vệ an ninh;
Nâng cao chất lượng dịch vụ, bảo vệ uy tín và thương hiệu của chủ đầu tư. Trong
tay những nhà quản lý chuyên nghiệp, giá trị bất động sản sẽ không ngừng tăng lên
Vận hành, khai thác và phát huy giá trị của bất động sản trong thời gian dài
Chuyên môn hóa hoạt động quản lý bất động sản, giúp đáp ứng nhu cầu của người
sử dụng đồng thời giải quyết lao động và việc làm cho xã hội bởi vì phía sau các
công ty quản lý BĐS là hàng chục công ty khác được thuê làm dịch vụ theo từng
chuyên ngành khác nhau như điện, cấp thoát nước, vệ sinh, bảo trì tòa nhà, chăm
sóc cây xanh thảm cỏ, diệt côn trùng, bảo vệ an ninh...
Quản lý bất động sản tương lai sẽ là một ngành nghề chuyên nghiệp nhằm thu hút
khách hàng có nhu cầu thuê mua bất động sản. Yếu tố chuyên nghiệp trong quản lý
dần dần sẽ thay đổi loại hình ban quản lý như hiện nay.
2.3. Tầm quan trọng của quản lý bất động sản
Bảo đảm và gia tăng giá trị BĐS: Qua sự quản lý chuyên nghiệp, BĐS sẽ được vận
hành và chăm sóc tốt nhất, khách hàng sẵn sàng trả giá cao hơn để có được những
dịch vụ hoàn hảo
Giảm thiểu chi phí vận hành: Cách thức vận hành tòa nhà chuyên nghiệp tạo ra sự
liên kết giữa các bộ phận trong tòa nhà, giúp cho mọi hoạt động diễn ra trơn tru,
hiệu quả. Điều đó làm giảm thiểu tối đa những chi phí không cần thiết cho việc sai
sót giữa các bộ phận
Mang lại doanh thu cao hơn: Một tòa cao ốc sẽ dễ cho thuê hơn khi khách hàng
nhận thấy ở đây đảm bảo đầy đủ các dịch vụ từ an ninh, vệ sinh môi trường đến các
dịch vụ cộng thêm khác. Tòa nhà nhanh chóng được lấp đầy là cách giúp chủ đầu tư
thu hồi vốn nhanh nhất.
Tăng thêm lợi nhuận
Tạo sự yên tâm cho khách hàng: Được hưởng những dịch vụ tốt nhất từ môi
trường quản lý chuyên nghiệp tạo nên sự yên tâm, tin tưởng của khách hàng đối
với chủ đầu tư, do đó đối với việc gia hạn hợp đồng hay gia tăng giá thuê cũng làm
khách hàng vui vẻ chấp nhận.
2.4. Mô hình uỷ thác quản lý cho thuê bất động sản
Xuất hiện tại Việt Nam không lâu, mô hình này hiện nay đang được áp dụng rộng rãi chủ
yếu tại Hà Nội và TP HCM. Có thể chia làm 2 loại hình chủ yếu như sau:
Trang 15
Ngành Quản lý Thị trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Hồ Thùy Trang
2.4.1. Rental management
Được hiểu là việc chủ sở hữu một bất động sản (nhà, biệt thự, cao ốc, các bất động sản có
quy mô và giá trị lớn nói chung…) ủy quyền cho một đơn vị làm đại diện độc quyền
(agent) cho thuê, marketing BĐS cũng như việc sử dụng của chủ sở hữu trong thời gian
xác định trước. Mục đích chính là việc tối đa hóa lợi nhuận từ bất động sản mà họ chưa có
nhu cầu sử dụng.
Chủ sở hữu là người sở hữu toàn phần tài sản trong dài hạn và nhận được thu nhập cho
thuê từ đơn vị đại diện quản lý cho thuê, còn đơn vị Quản lý được ủy thác quản lý cho
thuê có toàn quyền sử dụng tài sản đó trong thời gian giao ước (hợp đồng ủy thác) và thu
được phí quản lý từ Người chủ sở hữu bất động sản.
Ngành kinh doanh Rental management đã trở thành một hoạt động chính của các tập đoàn
phát triển bất động sản trên toàn thế giới và ngày càng hoàn thiện mang lại tối đa lợi ích
cho khách hàng qua sự chuyên nghiệp của các tập đoàn bất động sản hàng đầu thế giới
như: CBRE, Savills,…
2.4.2. Timeshare (hoặc Timesharing):
Timeshare được định nghĩa là việc mua quyền sở hữu một bất động sản trong một khoảng
thời gian nhất định và trong một khoảng địa lý được chọn lựa tại Việt Nam, ngành công
nghiệp Rental management và Timeshare còn khá non trẻ, khởi đầu do các tập toàn khách
sạn và quản lý bất động sản nước ngoài triển khai.Có thể kể đến các khu nghỉ dưỡng đã
cung cấp các dịch vụ và sản phẩm này như: Hồ Tràm Sanctuary, The Nam Hai, Furama
resort tại miền Trung, dự án Flamingo Đại Lải resort, Tản Viên resort tại Hà Nội, và một
số cao ốc văn phòng tại thành phố Hồ Chí Minh như Saigonland Building, Sailing Tower,...
Đặc biệt, tại Việt Nam, mô hình Timeshare ít có lợi thế hơn so với Rental management
bởi tập quán sở hữu của người Việt rất lớn. Với timeshare chỉ sở hữu trong một khoảng
thời gian nhất định khiến cho Chủ sở hữu không cảm thấy đó là bất động sản của mình,
bất động sản sẽ thuộc quyền sở hữu của người khác khi hợp đồng timeshare hết hiệu lực.
Còn với Rental management, chủ sở hữu vẫn bảo toàn được toàn bộ tài sản cho đến khi
chuyển nhượng cho người khác.
Với sự kết hợp 2 sản phẩm Rental management và Timeshare, Lợi ích mang lại cho chủ
nhân của các bất động sản chính là không còn phải chịu các chi phí bảo dưỡng chăm sóc
khu biệt thự mà còn nhận được thu nhập từ việc cho thuê và hưởng lợi từ sự tăng trưởng
bất động sản trong tương lai.
Đây có thể coi là những tín hiệu tích cực cho sự phát triển mạnh mẽ của ngành kinh
doanh Rental management và Timeshare khi Chủ đầu tư các khu nghỉ dưỡng và bất động
sản đã nhìn ra những nhu cầu tiềm ẩn của khách hàng và tập trung kết hợp phát triển sản
phẩm nhằm gia tăng lợi ích cho khách hàng.
Trang 16
Ngành Quản lý Thị trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Hồ Thùy Trang
2.5. Marketing trong quản lý bất động sản
Hình 1.1 Các hình thức marketing trong quản lý BĐS
Trong quản lý tòa nhà, Marketing là vấn đề cốt yếu, nếu làm tốt khâu này tòa nhà vận
hành tốt với tỉ lệ lấp đầy cao. Marketing đối với bất động sản thông thường được thực
hiện thông qua các kênh chủ yếu như:
2.5.1. Báo, tạp chí:
Đa số các công ty BĐS lấy báo chí là phương tiện để quảng cáo vì dễ đọc đi đọc lại, gần
gũi với sinh hoạt của nhân dân. Đặc biệt trong vài năm gần đây, các báo ngày, báo tuần đã
mở các chuyên mục, chuyên san đưa tin giới thiệu các kiến thức về BĐS. Theo điều tra,
quảng cáo BĐS trên báo chí của các thành phố lớn chiếm khoảng 90% lượng quảng cáo
của các công ty BĐS.
2.5.2. Quảng cáo trên Tivi, phát thanh:
Quảng cáo trên tivi có đặc điểm diện người xem rộng, tính trực quan mạnh. Quảng cáo
thông tin về bất động sản trong phát thanh ít bị hạn chế về thời gian và không gian.
2.5.3. Quảng cáo trực tuyến: Các kênh, công cụ trực tuyến gồm:
Tiếp thị trên công cụ tìm kiếm (S.E.M.)
SEM (Search Engine Marketing) chính là sự tổng hợp của nhiều phương pháp marketing
nhằm mục đích giúp cho website của bạn đứng ở vị trí như bạn mong muốn trong kết quả
tìm kiếm trên internet. Bao gồm:
Tối ưu hóa công cụ tìm kiếm (S.E.O)
Trang 17
Ngành Quản lý Thị trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Hồ Thùy Trang
SEO (Search Engine Optimization) là một tập hợp các phương pháp nhằm đưa website
lên vị trí TOP 10 (trang đầu tiên) trong các trang kết quả của các công cụ tìm kiếm. Hiện
trên mạng Internet có 3 công cụ tìm kiếm hữu hiệu nhất và phổ biến nhất:
Các tiện ích đem lại bao gồm:
Mang lại khách hàng tiềm năng, quan tâm trực tiếp đến sản phẩm, dịch vụ kinh doanh của
công ty;
Quảng bá thương hiệu của công ty cho khách hàng tìm kiếm. Ngoài ra việc xếp hạng cao
trên máy tìm kiếm, thương hiệu sẽ được người dùng nhìn nhận với độ tin cậy cao hơn;
Đảm bảo tỷ lệ chuyển đổi cao giữa lượng khách viếng thăm và tác vụ thương mại thực
hiện trên trang của công ty, cao hơn bất kể hình thức thương mại, quảng cáo trực tuyến
nào khác;
Kết quả tối ưu hóa Website sẽ được giữ vững trong một thời gian dài, ít nhất là trong một
vài năm.
Trung bình tại Việt Nam có trên 30% lượng truy cập các trang web BĐS được đến từ các
công cụ tìm kiếm. Theo Google, 67% của người tìm kiếm trực tuyến thì được chuyển đến
từ các kênh không trực tuyến (Nguồn CBRE)
Trả tiền theo lần truy cập (Pay per click Ad):
Là cách hiển thị thông điệp quảng cáo trên phần liên kết được tài trợ trong trang kết quả
tìm kiếm của Google, Yahoo… khi người tiêu dùng tìm kiếm những từ khóa có liên quan.
Doanh nghiệp sẽ đặt giá cơ bản cho mỗi click và trả tiền cho mỗi lần công cụ tìm kiếm hướng
khách hàng tới trang website.
Càng có nhiều người truy cập trang website, doanh nghiệp càng có nhiều cơ hội trong
việc bán hàng và xây dựng thương hiệu. Đồng thời có thể giảm chi phí quảng cáo vì các
công cụ tìm kiếm, đặc biệt là Google có chính sách thưởng cho khách hàng có những
quảng cáo chất lượng, được nhiều người truy cập nhằm đem đến cho người dùng những
kết quả tốt nhất .
Trang 18
Ngành Quản lý Thị trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Hồ Thùy Trang
Cổng thông tin bất động sản / Công cụ tìm kiếm
Các BĐS được đăng trên các trang web khác và các cổng thông tin BĐS để tạo ra các nhu
cầu về BĐS.
Ví dụ: www.metvuong.com
www.xephang.vn
www.muabannhadat.com.vn
Hình thức này đã được sử dụng ngày một tăng trong ngành công nghiệp BĐS như một
công cụ tiếp thị và PR. Rất nhiều người tham gia vào ngành công nghiệp BĐS sử dụng
các trang thông tin để đăng tải các thông tin, quan điểm, thông tin thị trường và được sử
dụng như cầu nối để trao đổi các ý kiến và các thông tin liên quan đến mỗi mục tin.
Đoạn phát sóng video (Video broadcast)
Trang 19
