NGHIÊN CỨU MÔ HÌNH HOẠT ĐỘNG VÀ KHẢ NĂNG ỨNG DỤNG CỦA “MẠNG CÁC SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM” KHU VỰC MIỀN NAM
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (4.46 MB, 64 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
-----ĐỀ TÀI:
“NGHIÊN CỨU MÔ HÌNH HOẠT ĐỘNG VÀ
KHẢ NĂNG ỨNG DỤNG CỦA “MẠNG CÁC SÀN
GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM”
KHU VỰC MIỀN NAM"
SVTH: NGUYỄN HOÀNG CHƯƠNG
MSSV: 06135006
LỚP: DH06TB
KHÓA : 2006 -2010
NGÀNH: Quản lý Thị trường Bất động sản
-Tp. Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2010 –
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BĐS
NGUYỄN HOÀNG CHƯƠNG
“NGHIÊN CỨU MÔ HÌNH HOẠT ĐỘNG VÀ KHẢ
NĂNG ỨNG DỤNG CỦA “MẠNG CÁC SÀN GIAO
DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM”
KHU VỰC MIỀN NAM”
Giáo viên hướng dẫn: Th.S. Nguyễn Đức Thành
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại học Nông Lâm Tp.HCM)
Ký tên
Th.S. Nguyễn Đức Thành
-Tháng 7 năm 2010-
Lời Cảm Tạ
Để có được ngày hôm nay, con cảm ơn bố mẹ
đã nuôi nấng, dạy dỗ con nên người, đã luôn ở bên
con, lo lắng, thương yêu con, luôn đồng hành cùng với
con trong những giai đoạn khó khăn nhất.
Xin được cảm ơn quý thầy cô Khoa Quản lý đất
đai và bất động sản, đặc biệt là Thầy Nguyễn Đức
Thành đã luôn tận tình hướng dẫn và giúp đỡ em trong
suốt quá trình học tập cũng như hoàn thành luận văn
tốt nghiệp.
Xin được cảm ơn anh Thái – TGĐ Công ty CP
ĐT và PT Ngôi Nhà Mơ Ước đã luôn nhiệt tình giúp
đỡ, chỉ bảo em trong quá trình thực tập.
Cảm ơn các bạn lớp Quản lý thị trường bất
động sản K.32 và những người bạn thân thiết - nguồn
động viên, khích lệ lớn nhất của tôi.
Xin trân trọng biết ơn và xin gửi đến mọi người
tình cảm yêu thương chân thành nhất mà không phải
lúc nào tôi cũng có thể bày tỏ được!
TP. Hồ Chí Minh, tháng 07/2010
Nguyễn Hoàng Chương
TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Hoàng Chương, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động
Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Nghiên cứu mô hình hoạt động và khả năng ứng dụng của “Mạng các sàn
giao dịch bất động sản Việt Nam” khu vực miền Nam”
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Đức Thành, Phòng Hợp tác Quốc tế , Trường
Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt:
Thị trường bất động sản là một thị trường đầy năng động. Sự phát triển của thị
trường có ảnh hưởng sâu sắc đến khả năng phát triển của cả nền kinh tế và nó có rất
nhiều mối quan hệ mật thiết với các thị trường khác như thị trường vốn, thị trường
chứng khoán…Tuy nhiên cho đến nay, bài toán quản lý thị trường bất động sản hiện
nay vẫn còn nhiều vướng mắc. Để phát huy các nhân tố tích cực đồng thời hạn chế các
nhân tố tiêu cực của thị trường bất động sản, cổng thông tin điện tử “Mạng các sàn
giao dịch bất động sản Việt Nam” đã ra đời. Với nhiệm vụ cung cấp thông tin cần
thiết, dự báo biến động và đề xuất các kiến nghị cho các cơ quan quản lí nhà nước để
nắm bắt kịp thời sự phát triển cũng như thay đổi của thị trường bất động sản. Do vậy,
hoạt động của “Mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam” là rất quan trọng đối
với thị trường bất động sản. Từ đây có thể nhận ra rằng đề tài nghiên cứu “Nghiên cứu
mô hình hoạt động và khả năng ứng dụng của “Mạng các sàn giao dịch bất động
sản Việt Nam” khu vực miền Nam”( sau đây gọi tắt Mạng các sàn giao dịch bất động
sản Việt Nam là Mạng sàn) đóng vai trò quan trọng trong bối cảnh hiện nay của thị
trường.
Đề tài là một quá trình nỗ lực tìm hiểu về mô hình hoạt động và khả năng ứng
dụng của Mạng sàn với các nội dung sau:Mục đích thành lập Mạng sàn; Mô hình tổ
chức, quản lí của Mạng sàn; Quy chế hoạt động của Mạng sàn; Hoạt động của Mạng
sàn theo quy chế hoạt động, những ưu và khuyết điểm của mô hình; Hoạt động của
Mạng sàn trong thực tế nhìn từ góc độ hoạt động của một số sàn tiêu biểu, từ Website
của Mạng sàn và từ các báo cáo tổng kết tình hình hoạt động, phân tích những thuận
lợi và khó khăn mà Mạng sàn đang gặp phải; Qua quá trình tìm hiểu tác giả đã có một
số nhận định và đánh giá về khả năng ứng dụng của mô hình để đề xuất một số hướng
phát triển cho Mạng sàn trong thời gian tới.
Nhìn chung, đề tài là bước khởi đầu để đem lại một số kiến thức cơ bản cho các
bạn quan tâm đến mô hình Mạng sàn và là bước đệm cho các nghiên cứu chuyên sâu
hơn về Mạng sàn trong thời gian tới.
MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ ....................................................................................................................... 1
Phần I.TỔNG QUAN ............................................................................................................. 3
I.1/CƠ SỞ LÝ LUẬN ......................................................................................................... 3
I.1.1/Cơ sở khoa học ....................................................................................................... 3
I.1.1.1/ Bất động sản - thị trường BĐS ......................................................................... 3
I.1.1.1.1/ Khái niệm,đặc điểm BĐS .......................................................................... 3
I.1.1.1.2/Thị trường bất động sản ............................................................................. 4
I.1.1.1.3/ Quản lí nhà nước về thị trường BĐS ......................................................... 8
I.1.1.1.4/ Định hướng và phát triển thị trường bất động sản ở nước ta..................... 10
I.1.1.2/ Sàn giao dịch BĐS ........................................................................................ 12
I.1.1.2.1/Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản ........................................ 12
I.1.1.2.2/Quy trình giao dịch bất động sản gồm 8 bước........................................... 13
I.1.1.2.3/Vai trò của sàn giao dịch bất động sản trong thị trường ............................ 13
I.1.1.2.4/Khái niệm, đặc điểm của Mạng sàn .......................................................... 14
I.1.2/CƠ SỞ PHÁP LÍ................................................................................................... 14
I.2. VÀI ĐIỂM VỀ ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ................. 15
I.2.1/ Điều kiện tự nhiên ............................................................................................... 15
I.2.2/ Kinh tế ................................................................................................................. 17
I.2.3. Quản lý đô thị: ..................................................................................................... 19
I.3/ NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................................................... 21
I.3.1/Các nội dung nghiên cứu....................................................................................... 21
I.3.2/Phương pháp nghiên cứu....................................................................................... 22
PHẦN II. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU................................................................................... 23
II.1/ Mục đích thành lập Mạng sàn ................................................................................... 23
II.2/ Tìm hiểu mô hình tổ chức và quản lí của Mạng sàn ................................................... 23
II.2.1/ Tổng quan Mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam................................. 23
II.2.2/ Tổng quan Mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam khu vực phía Nam ... 29
II.3/ Tìm hiểu quy chế hoạt động của Mạng sàn ................................................................ 31
II.3.1/ Thủ tục gia nhập và rút tên khỏi Mạng sàn.......................................................... 31
II.3.2/ Chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn .................................................................... 33
II.3.3/ Khen thường và kỉ luật ....................................................................................... 35
II.4/ Hoạt động của mô hình Mạng sàn từ quy chế: ........................................................... 35
Ưu điểm: ....................................................................................................................... 35
Khuyết điểm: ................................................................................................................ 36
II.5/ Tìm hiểu hoạt động của Mạng sàn trong thực tế ........................................................ 36
II.5.1/ Sơ lược lịch sử thị trường bất động sản miền Nam và sự xuất hiện của các sàn giao
dịch bất động sản tại TPHCM. ...................................................................................... 36
II.5.2/ Hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản hiện nay....................................... 39
II.5.3/ Tìm hiểu hoạt động của Cổng thông tin điện tử của Mạng sàn. ........................... 40
II.5.4/ Nội dung quản lí của Mạng sàn từ 2007 đến nay. ................................................ 48
Thuận lợi: ..................................................................................................................... 49
Khó khăn: ..................................................................................................................... 50
II.6/ Thảo luận sự phù hợp của mô hình ............................................................................ 51
II.7/ Đề xuất hướng phát triển cho mô hình Mạng sàn.………………………………...….52
PHẦN III.KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .............................................................................. 54
DANH MỤC CÁC BẢNG
Tên
Trang
Bảng II.1. Thành viên sáng lập Mạng…………..………………………….. .27
Bảng II.2. Cơ cấu tổ chức Ban điều hành Mạng sàn Miền Nam. …………… .30
Bảng II.3. So sánh số lượng tin trong phần Tin tức của trang Web Mạng sàn
………………………………………………………………………………...43
Bảng II.4. So sánh số lượng tin rao bán trong phần Sàn giao dịch của trang Web
Mạng sàn……………………………………………………………………...45
DANH MỤC CÁC HÌNH
Tên
Trang
Hình I.1. Bản đồ TPHCM……………………………………………………16
Hình II.1. Cổng thông tin điện tử của Mạng sàn………………………….....24
Hình II.2.Quy trình môi giới BĐS……………………………………………40
Hình II.3. Trang chủ của Mạng sàn………….……………………………....41
Hình II.4. Giới thiệu chung về Mạng sàn…………………………………....42
Hình II.5. Phần Tin tức của trang web Mạng sàn……………………………43
Hình II.6. Phần Sàn giao dịch trên trang web của Mạng sàn…………….....44
Hình II.7. Phần Chính sách trên trang web của Mạng sàn……………….....46
Hình II.8. Phần Dự án- Qui hoạch trên trang web của Mạng sàn…………..46
Hình II.9. Phần Kiến thức trên trang web của Mạng sàn……………………47
DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ
Tên
Trang
Sơ đồ I.1. Các chủ thể tham gia thị trường BĐS………………………….........7
Sơ đồ II.1. Mô hình quản lí Mạng các sàn giao dịch BĐS Việt Nam………….28
Sơ đồ II.2. Mô hình quản lí Mạng sàn Miền Nam………………….………….31
Sơ đồ II.3. Quá trình phát triển của thị trường BĐS miền Nam và sự xuất hiện
các sàn giao dịch BĐS ở TPHCM……………………………………………...33
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS: bất động sản
TNHH: trách nhiệm hữu hạn
CP: cổ phần
HĐQT: hội đồng quản trị
GDP: tổng sản lượng nội địa
TPHCM: thành phố Hồ Chí Minh
TS: tiến sĩ
Ngành Quản lí thị trường BĐS
SVTH:Nguyễn Hoàng Chương
ĐẶT VẤN ĐỀ
Ý nghĩa, vai trò, tầm quan trọng của Đề Tài
Thị trường bất động sản là một thị trường đầy năng động. Sự phát triển của thị
trường có ảnh hưởng sâu sắc đến khả năng phát triển của cả nền kinh tế và nó có rất
nhiều mối quan hệ mật thiết với các thị trường khác như thị trường vốn, thị trường
chứng khoán…Tuy nhiên cho đến nay, bài toán quản lý thị trường bất động sản hiện
nay vẫn còn nhiều vướng mắc. Chúng ta không nhận thức hết được nếu không quản lý
được sự phát triển của thị trường bất động sản thì sẽ xảy ra những nguy cơ gì? Nếu để
xảy ra tình trạng mất cân đối trên thị trường mà không có sự can thiệp từ nhà nước thì
sẽ ảnh hưởng như thế nào? Nhưng nhà nước sẽ phải quản lý như thế nào? đến mức độ
nào?
Thị trường bất động sản là một lĩnh vực lớn có ảnh hưởng sâu rộng đến đời sống
kinh tế xã hội nhưng mới được thực sự quan tâm trong những năm gần đây. Thị trường
bất động sản nước ta nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng đang trong giai
đoạn đầu hình thành, đang phát triển tự phát, có nhiều bất cập do sự thiếu đồng bộ,
chồng chéo của hệ thống pháp luật đất đai và bất động sản, công tác quy hoạch chưa
hoàn chỉnh, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai và tài sản trên đất chưa hoàn thiện, .v.v...
Do đó vai trò của nhà nước trong việc định hướng và phát triển lành mạnh thị trường
bất động sản là rất quan trọng và cần được quan tâm đúng mức. Đáp ứng nhu cầu thiết
thực đó và để phát huy các nhân tố tích cực đồng thời hạn chế các nhân tố tiêu cực của
thị trường bất động sản, cổng thông tin điện tử “Mạng các sàn giao dịch bất động sản
Việt Nam” chính thức hoạt động từ ngày 22 tháng 07 năm 2007 dưới sự bảo trợ của
Bộ Xây Dựng và Hiệp hội Bất động sản nhà đất Việt Nam. Với nhiệm vụ cung cấp
thông tin cần thiết, dự báo biến động và đề xuất các kiến nghị cho các cơ quan quản lí
nhà nước để nắm bắt kịp thời sự phát triển cũng như thay đổi của thị trường bất động
sản. Do vậy, hoạt động của “Mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam” là rất
quan trọng đối với thị trường bất động sản. Từ đây có thể nhận ra rằng đề tài nghiên
cứu “Nghiên cứu mô hình hoạt động và khả năng ứng dụng của “Mạng các sàn
giao dịch bất động sản Việt Nam” khu vực miền Nam” đóng vai trò quan trọng
trong bối cảnh hiện nay của thị trường. Vì qua nghiên cứu này có thể đánh giá những
mặt hoạt động của “Mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam” nhằm tháo gỡ
những khó khăn, vướng mắc còn tồn tại.
Tính cấp thiết của Đề tài
Mô hình quản lý thị trường bất động sản tại Việt Nam còn mới mẻ, và mới được
nhà nước quan tâm trong những năm gần đây, khi thị trường này có nhiều biến động
không lường trước. Cùng với đà phát triển của thị trường, sự ra đời của “Mạng các sàn
giao dịch bất động sản Việt Nam” là phù hợp. Nếu mô hình quản lý này thành công sẽ
góp phần tạo ra thêm một công cụ trong lĩnh vực quản lí nhà nước đối với hoạt động
của các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam.
Tuy nhiên, cho đến nay vẫn chưa có nghiên cứu cụ thể nào về hoạt động của
“Mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam” nhằm đánh giá mức độ hoàn thành
Page 1
Ngành Quản lí thị trường BĐS
SVTH:Nguyễn Hoàng Chương
công việc, những khó khăn, thuận lợi trong quá trình hoạt động để có thể giải quyết
những vấn đề cấp bách.
Chính vì vậy nên đề tài “Nghiên cứu mô hình hoạt động và khả năng ứng dụng
của “Mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam” khu vực miền Nam” hiện nay
là rất cần thiết.
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Tìm hiểu mô hình hoạt động của “Mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt
Nam” khu vực miền Nam.
Đánh giá khả năng ứng dụng của mô hình.
Đề xuất các giải pháp để hoàn thiện mô hình.
Đối tượng nghiên cứu của đề tài chính là mô hình hoạt động của“Mạng các sàn giao
dịch bất động sản Việt Nam” khu vực miền Nam, đặc biệt là thành phố Hồ Chí Minh.
Phạm vi: Nghiên cứu Mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam khu vực phía
Nam, đặc biệt là thành phố Hồ Chí Minh.
Page 2
Ngành Quản lí thị trường BĐS
SVTH:Nguyễn Hoàng Chương
Phần I.TỔNG QUAN
I.1/CƠ SỞ LÝ LUẬN
I.1.1/Cơ sở khoa học
I.1.1.1/ Bất động sản - thị trường BĐS
I.1.1.1.1/ Khái niệm,đặc điểm BĐS
1/Bất động sản là gì?
Trong định nghĩa bất động sản, chúng ta gặp khó khăn ở những tài sản nằm giữa
ranh giới “động sản” và “bất động sản”.Rất may có một điểm thống nhất : “Bất động
sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được”. Tuy nhiên trong pháp
luật Nhà nước Việt Nam có liệt kê một số tài sản di động cũng được xem như một bất
động sản ( như là: tàu thủy, máy bay…). Ở đây, những tài sản này không di dời được
dưới góc độ pháp lý do nó chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước.
Do đó, có thể nhìn nhận bất động sản dưới 2 góc độ:
Dưới góc độ các cơ quan quản lí, bất động sản là tài sản không di dời
được, như là đất đai và những vật thể cố định gắn liền với đất đai. Những vật thể tồn
tại trên mặt đất, chức năng của nó sẽ thay đổi khi tách rời khỏi đất đai và phải mất khá
nhiều thời gian và chi phí.
Dưới góc độ pháp lý, tài sản Bất động sản là những tài sản di động và
không di động được (theo đúng nghĩa của từ), chịu sự quản lí chặt chẽ của Nhà nước
(Điều 181 Luật dân sự)
2/ Thuộc tính của bất động sản
Bất động sản có các thuộc tính sau:
Thứ nhất, bất động có tính cố định về vị trí địa lý: Người ta không thể di
chuyển một bất động sản từ nơi này sang nơi khác. Chính đặc tính này là tính chất để
phân biệt bất động sản và các tài sản thông thường khác. Điều này có ý nghĩa quan
trọng là giá cả bất động sản tuỳ thuộc vào nơi bất động sản tọa lạc.
Thứ hai, bất động sản có tính không đồng nhất: Thông thường các bất động sản
là không giống nhau ít nhất là về vị trí của bất động sản, về kết cấu và kiến trúc, về
hướng,… nên giá cả bất động sản gắn liền với đặc điểm của bất động sản đó.
Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm: Diện tích đất là hữu hạn
nhưng nhu cầu sử dụng thì vô hạn cùng với sự phát triển của dân số dẫn đến nhu cầu
về đất đai và nhà ở tăng lên. Nên về lâu dài tính khan hiếm của bất động sản ngày càng
rõ rệt.
Thứ tư, bất động sản là loại hàng mang tính bền vững: Đất đai có tính bền vững
cao, mà hàng hòa bất động sản gắn liền với đất đai, nên có hiệu quả kinh tế lâu dài.
3/ Đặc trưng của bất động sản
Khả năng co giãn của cung bất động sản kém, do những hạn chế nhất định về
cung ứng đất đai như: Đất đai vốn nó là cố định; Việc cung ứng đất đai tuỳ thuộc vào
Page 3
Ngành Quản lí thị trường BĐS
SVTH:Nguyễn Hoàng Chương
những mục đích cụ thể là có giới hạn và do những hạn chế về quy hoạch và xây dựng
làm cho cung thị trường BĐS co giản kém hơn so với sự biến động giá cả; Sự tăng
lượng cung nhà ở để đưa vào thị trường cũng bị hạn chế do việc xây dựng nhà ở phải
có vốn lớn và thời gian xây dựng lâu; Các chính sách và sự quản lý của nhà nước về
đất đai (chính sách giao đất và quyền sử dụng đất, chính sách cho thuê đất, thuế đất,
chính sách về quy hoạch …), ảnh hưởng lớn đến cung về bất động sản.
Thời gian mua bán giao dịch kéo dài, chi phí mua bán giao dịch cao, do bất động
sản là loại tài sản có giá trị lớn, việc giao dịch về bất động sản cần phải đảm bảo về
hợp đồng mua bán giữa các chủ thể tham gia nên không thể nhanh chóng và thời gian
cho việc hoàn thành thủ tục pháp lý chậm. Điều này làm cho giao dịch về bất động sản
thường kéo dài, chi phí giao dịch lớn.
Khả năng chuyển hoá thành tiền kém linh hoạt: Do bất động sản có giá trị lớn và
thời gian giao dịch kéo dài, nên việc chuyển đổi ra tiền rất khó khăn.
Có sự can thiệp về quản lý của nhà nước: Do tính chất phức tạp và không ổn định
của thị trường nên rất cần có sự quản lý và kiểm soát chặt chẽ của nhà nước.
4/Phân loại bất động sản
Việc phân loại bất động sản có thể phân thành 3 nhóm:
Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: nhà ở, nhà xưởng, công trình thương
mại dịch vụ, cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, trụ sở làm việc …
Bất động sản không đầu tư xây dựng: chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư
liệu sản xuất), bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ
sản, đất làm muối…
Bất động sản đặc biệt: các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể,
nhà thờ họ, đình, chùa, miếu, nghĩa trang … đặc điểm của nhóm này là tham gia thị
trường thấp.
I.1.1.1.2/Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là hệ thống các quan hệ, thông qua đó các giao dịch về
bất động sản của các bên tham gia được thực hiện.
Thị trường bất động sản là một thị trường có một số tính chất đặc biệt hơn các
loại thị trường khác do thị trường bất động sản thường có tính chất phức tạp hơn.
Thị trường bất động sản được hình thành và phát triển do nhu cầu thực tế của
những người tham gia thị trường. Nhà nước quản lí và phát triển thị trường bất động
sản thông qua các cơ chế và chính sách.
Đảng và Nhà nước đã có chủ trương mở rộng và phát triển thị trường bất động
sản phục vụ phát triển nền kinh tế đất nước.
1/ Khái niệm
Page 4
Ngành Quản lí thị trường BĐS
SVTH:Nguyễn Hoàng Chương
Theo nghĩa hẹp: Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch
bất động sản (mua, bán, thế chấp, cho thuê, cầm cố…)
Theo nghĩa đầy đủ: thị trường bất động sản là tổng hòa các mối quan hệ về giao
dịch bất động sản diễn ra trong một thời gian nhất định, trong một khoảng thời gian
nhất định.
Thực chất hàng hóa trao đổi trên thị trường bất động sản ở Việt Nam là trao đổi
giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản và vật kiến trúc gắn
liền trên đất.
2/ Đặc trưng của thị trường bất động sản.
Không có thị trường trung tâm, thị trường mang tính chất địa phương, vùng
nhất là thị trường nhà ở.
Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình
thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá.
Thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân bất động
sản mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích có thể có hoặc tạo ra được từ bất
động sản.
Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.
Thị trường bất động sản chịu sự chi phối rất mạnh của Nhà nước (chính sách,
pháp luật, quy hoạch…)
Giao dịch trên thị trường bất động sản cần đến các loại tư vấn chuyên nghiệp có
trình độ cao và các định chế hỗ trợ khác như môi giới, thanh toán, bảo hiểm…
Thị trường bất động sản có quan hệ mật thiết với thị trường vốn.
Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình vận động của thị
trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác. Chu kỳ dao động
của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu
chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”).
3/ Phân loại thị trường.
Theo khu vực địa lý: có thể phân thành thị trường bất động sản của thành phố A,
B; thị trường bất động sản quận X,Y; hoặc thị trường bất động sản nội ngoại thành…
Theo công dụng của bất động sản: bao gồm thị trường đất đai; nhà ở; công trình
công nghiệp; công trình thương mại dịch vụ; các công trình đặc biệt (như sân bay, bến
cảng…)
Theo tính chất kinh doanh bất động sản: thị trường mua bán bất động sản; thị
trường cho thuê bất động sản; thị trường giao dịch bất động sản dùng làm tài sản thế
chấp.
Page 5
Ngành Quản lí thị trường BĐS
SVTH:Nguyễn Hoàng Chương
Theo quá trình tạo ra bất động sản: gồm thị trường cấp I (thị trường đất thuần
túy), cấp II (thị trường xây dựng, sản xuất ra bất động sản), cấp III (thị trường mua bán
bất động sản).
Theo tính chất pháp lý của quan hệ giao dịch BĐS: theo tiêu chí này có thể phân
thị trường BĐS thành 2 loại:
Thị trường BĐS chính quy: thị trường BĐS mà ở đó có các hoạt động liên quan
đến giao dịch BĐS được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.
Thị trường BĐS phi chính quy: thị trường mà ở đó có các hoạt động liên quan
đến giao dịch bất động sản không tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật nhưng
vẫn tồn tại.
4/ Các đối tượng tham gia thị trường bất động sản:
Các đối tượng tham gia thị trường bất động sản rất đa dạng:
Nhà nước: Với vai trò vừa quản lý (quy hoạch, tài chính, pháp luật), vừa đóng
vai trò nhà cung cấp lớn (tạo khối cung), có khả năng điều tiết trên thị trường.
Doanh nghiệp (tổ chức) kinh doanh (tạo ra) bất động sản: Các doanh nghiệp
này tổ chức theo nhiều loại hình khác nhau: doanh nghiệp kinh doanh và phát triển
nhà, doanh nghiệp kinh doanh phát triển hạ tầng, phát triển đất… đây là loại doanh
nghiệp tạo ra hàng hoá bất động sản cho thị trường.
Cá nhân: Các cá nhân sở hữu bất động sản tham gia vào thi trường với tư cách
là phía cung. Ngược lại có một số cá nhân có nhu cầu sử dụng bất động sản sẽ tham
gia thị trường với tư cách là phía cầu.
Nhà thầu xây dựng: Nhà thầu xây dựng là thành phần trực tiếp tạo ra các công
trình xây dựng, tạo ra hàng hoá bất động sản cho thị trường. Người kinh doanh bất
động sản cần đến nhà thầu xây để thi công xây dựng công trình. Nhà thầu xây dựng
nhiều khi cũng mở rộng kinh doanh sang lĩnh vực bất động sản.
Các tổ chức môi giới, tư vấn: Chuyên gia tư vấn giúp hai bên cung-cầu gặp
nhau và giao dịch, giúp làm hợp đồng mua bán hoặc thuê, dự báo giá cả…các chuyên
gia tư vấn này thường hoạt động trong các tổ chức chuyên về môi giới, tư vấn bất động
sản. Thị trường bất động sản càng phát triển thì hệ thống các tổ chức tư vấn, môi giới
bất động sản càng phát triển theo hướng chuyên môn hoá.
Các định chế tài chính: Hoạt động kinh doanh bất động sản đòi hỏi phải có vốn
lớn. Vì vậy hoạt động kinh doanh bất động sản cần phải huy động vốn từ các định chế
tài chính hoạt động trên thị trường vốn, các định chế tài chính này chủ yếu từ phía
ngân hàng. Mặt khác ngân hàng cũng trực tiếp tham gia đầu tư, kinh doanh trên thị
trường bất động sản thậm chí tổ chức riêng một bộ phận để chuyên doanh bất động
sản. Ngoài ra còn các định chế tài chính khác như: công ty tài chính, quỹ đầu tư, các
công ty bảo hiểm…đều có thể tham gia đầu tư, kinh doanh trên thị trường bất động
sản.
Page 6
Ngành Quản lí thị trường BĐS
SVTH:Nguyễn Hoàng Chương
Định chế tài chính
Tổ chức, cá nhân
Nhà nước
TT BĐS
Nhà môi giới
Nhà thầu
(Nguồn: phân tích tổng hợp)
Sơ đồ I.1. Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản
Kí hiệu:
: nhà nước tác động trực tiếp đến các tổ chức, cá nhân, định chế tài
chính, nhà môi giới, nhà thầu thông qua các chính sách (Luật, Nghị định,…) và thông
qua chính sách các chủ thể này tham gia trực tiếp đến thị trường bất động sản, đồng
thời nhà nước cũng tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản với vai trò là nhà
cung cấp lớn (tạo khối cung) để điều tiết trên thị trường.
: sự tác động ngược lại của chính sách nhà nước và các chủ thể đến thị
trường làm cho thị trường thay đổi phản ánh trở lại nhà nước và các chủ thể tham gia
trên.
5/ Những nhân tố ảnh hưởng đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất
động sản.
Sự tham gia của đất đai vào thị trường.
Sự tăng trưởng kinh tế xã hội và tốc độ đô thị hóa.
Sự ổn định về chính trị, đặc biệt là các chủ trương chính sách và điều luật liên
quan đến thị trường BĐS.
Sự hình thành và phát triển của các tổ chức kinh doanh và dịch vụ chuyên
ngành và các ngành kinh doanh và dịch vụ có liên quan đến bất động sản như: các
Page 7
Ngành Quản lí thị trường BĐS
SVTH:Nguyễn Hoàng Chương
công ty tư vấn địa ốc, trung tân thông tin BĐS, trung tân giao dịch BĐS, ngân hàng
BĐS...
Sự gia tăng dân số.
6/ Vai trò của thị trường bất động sản:
Thị trường BĐS là một bộ phận không thể tách rời của nền kinh tế hàng hóa.
Thị trường BĐS góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả các tài nguyên đất và
các bất động sản trên đất.
Tạo ra những kích thích cho đầu tư vào BĐS như đất đai, nhà xưởng, các vật
kiến trúc, cơ sở hạ tầng..qua đó tác động đến sự tăng trưởng nền kinh tế.
Thị trường BĐS là nơi thực hiện tái sản xuất và tiêu dùng, xây dựng mua bán
nhà và mua bán quyền sử dụng đất.
Sự phát triển của thị trường BĐS sẽ tác động trực tiếp đến thị trường tài chính.
Phát triển thị trường BĐS thông thoáng sẽ góp phần huy động mọi nguồn lực
trong xã hội phát triển nhà ở, tạo động cơ phấn đấu và đưa đến nhiều cơ hội có nhà ở
cho đại đa số dân chúng lao động, cơ hội phát triển sản xuất cho các doanh nghiệp vừa
và nhỏ với giá cả chấp nhận được.
Thừa nhận và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển còn góp phần thực
hiện các chủ trương cổ phần hóa, bán, khoán, cho thuê... các doanh nghiệp của nhà
nước.
Sự tăng trưởng của thị trường bất động sản sẽ góp phần làm tăng GDP và qua
đó cũng tác động mạnh đến các thị trường có liên quan như thị trường xây dựng, vật
liệu xây dựng, trang trí nội thất...
I.1.1.1.3/ Quản lí nhà nước về thị trường BĐS
Chức năng quản lý nhà nước trong nền kinh tế bao gồm:
Thiết lập khuôn khổ luật pháp, hệ thống định chế vĩ mô làm cơ sở cho quyền tự
do hoạt động kinh doanh của dân cư, các doanh nghiệp, kể cả các tổ chức kinh tế nước
ngoài đang hoạt động trong nước;
Can thiệp vào các hoạt động không hiệu quả của thị trường thông qua quản lí và
kiểm soát giá cả, v.v…;
Đảm bảo ổn định chính trị xã hội và các điều kiện kinh tế vĩ mô;
Tiến hành xây dựng các chiến lược, chương trình, dự án, kế hoạch phát triển
kinh tế – xã hội. Thực hiện việc phân bổ, quản lý các nguồn nhân lực để phát triển
kinh tế xã hội.
Đảm bảo công bằng, phân bổ các nguồn nhân lực hợp lý, thực hiện các công cụ
phân phối lại thuế, thực hiện các biện pháp bảo trợ xã hội…
Page 8
Ngành Quản lí thị trường BĐS
SVTH:Nguyễn Hoàng Chương
Có nhiều quan niệm khác nhau về quản lí nhà nước về thị trường bất động sản,
song chung quy các quan niệm đều hướng tới có chung một cách hiểu thống nhất về
quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản là những tác động liên tục thông qua việc
sử dụng một hệ thống công cụ quản lý của Nhà nước (quy hoạch và kế hoạch hoá, luật
pháp và các chính sách kinh tế) để kiểm soát, điều tiết hành vi của các chủ thể tham
gia hoạt động trong thị trường bất động sản nhằm đưa thị trường bất động sản vận
động và phát triển theo đúng mục tiêu định hướng của Nhà nước.
Nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản là làm tăng tính
hữu hiệu các tác động của Nhà nước để việc kiểm soát, điều tiết hành vi của các chủ
thể tham gia thị trường bất động sản được sớm đạt được các mục tiêu định hướng đã
đặt ra. Việc nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản bao gồm
nhiều nội dung, trong đó hoàn thiện các nội dung quản lý là vấn đề cốt lõi mang tính
quyết định.
Những nội dung chủ yếu của quản lý nhà nước đối với sự phát triển của thị
trường bất động sản là:
Ban hành hệ thống văn bản pháp luật làm cơ sở quản lý thị trường bất động sản.
Bất động sản tham gia vào hầu hết các quan hệ kinh tế xã hội, do vậy có rất
nhiều các quy định của pháp luật có liên quan và chi phối ít nhiều đến hoạt động của
thị trường bất động sản. Trong số đó, hệ thống các văn bản pháp luật có vai trò chi
phối trực tiếp đến hoạt động của thị trường bất động sản gồm: Luật Đất đai; Luật Kinh
doanh bất động sản; Luật Xây dựng; Luật Nhà ở; các Luật thuế liên quan đến sử dụng,
chiếm hữu và giao dịch đất đai, Bất động sản...Cùng với hệ thống các văn bản pháp
luật như các Pháp lệnh, Nghị định, Thông tư, Chỉ thị... cụ thể hóa và hướng dẫn thi
hành các Luật trên. Việc ban hành các văn bản pháp luật này, đặc biệt đảm bảo tính
đồng bộ, phối hợp giữa các văn bản luật trong việc điều tiết các mối quan hệ về bất
động sản trong từng lĩnh vực khác nhau có vai trò hết sức quan trọng, đảm bảo cho các
văn bản pháp luật được thực thi trong cuộc sống.
Ban hành và hoàn thiện các chính sách, giải pháp, hệ thống các định chế hỗ trợ
quản lý hoạt động cho thị trường bất động sản.
Ban hành các chính sách về tài chính, thuế đối với đăng ký bất động sản, với
các loại hình giao dịch bất động sản như khung giá đất, khung giá nhà...
Ban hành các chính sách đền bù, bồi thường, giải tỏa, giải phóng mặt bằng
trong thu hồi đất.
Phát hành trái phiếu với nhà đất, bất động sản; gắn thị trường bất động sản với
hệ thống chúng khoán...
Ban hành các quy định về đăng ký hành nghề kinh doanh các loại dịch vụ bất
động sản như: tư vấn, môi giới, quản lý, định giá, giao dịch bất động sản.
Xây dựng các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển thị trường bất động
sản.Quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội chính là định hướng chiến lược và
Page 9
Ngành Quản lí thị trường BĐS
SVTH:Nguyễn Hoàng Chương
cụ thể hóa các định hướng đó. Chúng chính là một trong những công cụ chủ yếu trong
quản lý nhà nước về bất động sản, là những căn cứ, cơ sở quan trọng cho sự phát triển
của thị trường bất động sản. Các nhà kinh doanh bất động sản phải dựa vào những cơ
sở đó để phát triển thị trường. Cũng thông qua quy hoạch, kế hoạch, hệ thống bất động
sản và thị trường bất động sản mới đảm bảo tính thống nhất, tính khả thi và tính hiệu
quả.
Thành lập và kiểm soát hệ thống giao dịch bất động sản.Khác với thị trường
hàng hóa thông thường, nơi gặp gỡ giữa người mua và người bán với sự hiện diện của
hàng hóa giao dịch, thị trường bất động sản phải được giao dịch tại các sàn giao dịch.
Thực chất các sàn giao dịch chính là các chợ bất động sản. Khởi đầu, các chợ thường
hình thành tự phát theo quan hệ giao dịch trên thị trường, tuy nhiên khi đã trở thành tất
yếu, Nhà nước cần phải đứng ra tổ chức và điều tiết. Không thể để các sàn giao dịch tự
phát hình thành và hoạt động tự do trên thị trường. Nhà nước cần định hướng, tổ chức
hệ thống các sàn giao dịch đó theo hướng xã hội hóa, đảm bảo đáp ứng được yêu cầu
giao dịch, đảm bảo hoạt động có hiệu quả, để cung gặp cầu, để các thị trường tiềm
năng trở thành hiện thực.
Tổ chức, xây dựng, hoàn thiện bộ máy quản lý nhà nước đối với thị trường bất
động sản
Tổ chức bộ máy quản lý bất động sản từ Trung ương xuống địa phương. Bộ nào
sẽ trực tiếp thực hiện chức năng quản lý đối với bất động sản? Bộ Tài nguyên và Môi
trường, Bộ Xây dựng hay Bộ Tài chính?...
Tổ chức cơ quan chuyên quản lý thị trường bất động sản: trên Trung ương, có
thể là Ủy ban quản lý thị trường bất động sản, dưới địa phương là các cơ quan quản lý
thị trường và chịu sự lãnh đạo trực tiếp của Ủy ban nhân dân các cấp.
Tổ chức các tổ chức dịch vụ công hoàn thiện các thủ tục giấy tờ liên quan đến
giao dịch bất động sản...
I.1.1.1.4/ Định hướng và phát triển thị trường bất động sản ở nước ta.
Mục tiêu
Phát triển thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh và bền vững, nhất là ở khu
vực đô thị và các vùng quy hoạch phát triển trong tương lai có vai trò hết sức to lớn
trong việc góp phần hình thành đồng bộ các loại thị trường, nhằm thu hút các nguồn
lực để phát triển kinh tế-xã hội theo hướng công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước và
hội nhập kinh tế quốc tế. Để đạt được mục tiêu chung đó, việc phát triển thị trường bất
động sản trong những năm tới can hướng vào một số mục tiêu cụ thể như sau:
Thứ nhất : Phát triển thị trường bất động sản lớn mạnh toàn diện đặc biệt là thị
trường BĐS ở khu vực đô thị, các vùng trung tâm phát triển; thông qua thị trường bất
động sản để khai thác sử dụng có hiệu quả các nguồn lực phát triển, biến các nguồn
lực tiềm tàng thành các nguồn vốn đầu tư, thu hút nguồn vốn từ bean ngoài vào phát
triển các hoạt động kinh tế xã hội.
Page 10
Ngành Quản lí thị trường BĐS
SVTH:Nguyễn Hoàng Chương
Thứ hai: Thu hút được sự tham gia rộng rãi của các thành phần kinh tế đầu tư
vào phát triển thị trường bất động sản nhằm tăng cường tính cạnh tranh, hạn chế tính
độc quyền, giảm bớt tính không hoàn hảo tạo nên một thị trường lành mạnh và khuyến
khích giao dịch minh bạch; hạn chế tình trạng giao dịch “ngầm”, hạn chế đầu cơ trục
lợi, kích cầu ảo, gây khan hiếm nhà đất giả tạo, gây ra những biến động bất thường về
nhà đất.
Thứ ba: Tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước trong việc định hướng, điều tiết
vĩ mô và kiểm soát hoạt động của thị trường, bảo đảm cho thị trường bất động sản phát
triển ổn định, lành mạnh, bền vững, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, phát triển
xã hội và đô thị, đáp ứng nay đủ các nhu cầu và lợi ích của mọi người dân trong xã
hội.
Quan điểm
Quản lý, phát triển thị trường bất động sản ở nước ta trong cơ chế thị trường vừa
là một định hướng vừa là một yêu cầu phát triển mang tính nguyên tắc. Nghị quyết Hội
nghị Trung ương lần thứ IX đã nêu : “Phát triển và quảnh lý có hiệu quả thị trường bất
động sản, áp dụng biện pháp mạnh mẽ, đồng bộ để xóa bao cấp về đất, chống đầu cơ
trục lợi, kích cầu ảo, gây khan hiếm “sốt” nhà đất giả tạo, tham nhũng, chiếm dụng trái
phép và lãng phí đất đai. Thực hiện chính sách điều tiết để đảm bảo lợi ích của nhà
nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu và là nhà đầu tư lớn nhất phát triển hạ
tầng. Làm tăng giá trị của đất”
Để thỏa mãn được các yêu cầu và nguyên tắc đặt ra, định hướng phát triển và
tăng cường vai trò quản lý nhà nước về thị trường bất động sản ở nước ta phải dựa trên
các quan điểm cơ bản sau đây:
1/Quan điểm về chế độ sở hữu và sử dụng đất đai:
Nhất quán trong việc duy trì chế độ sở hữu toàn dân về đất đai đồng thời cũng
nhìn nhận đúng các quyền của người sử dụng đất. Chế độ sở hữu toàn dân mà nhà
nước là người chủ đại diện nên duy nhất nhà nước là người có quyền sở hữu tuyệt đối
về đất đai. Do đất đai là yếu tố đóng vai trò quan trọng và quyết định các yếu tố của thị
trường bất động sản nên nhà nước phải có đủ năng lực để thực hiện vai trò quyền quản
lý và can thiệp vào hoạt động của thị trường bất động sản. Để thực hiện vai trò kiểm
soát và định đoạt tối cao của nhà nước về thị trường bất động sản, nhà nước can có
một hệ thống các công cụ quản lý và điều tiết hữu hiệu và một bộ máy quản lý có đủ
năng lực.
Bên cạnh chế độ sở hữu toàn dân, người sử dụng đất được nhà nước giao cho các
quyền gắn liền với đất đai. Đối với đất đai, quyền của người sử dụng như quyền thừa
kết, thế chấp, chuyển đổi và chuyển nhượng đã vượt ra rộng hơn và cao hơn các quyền
sử dụng thông thường. Thị trường bất động sản phát triển chính là dựa trên các quan
hệ giao dịch về các quyền của bất động sản, đặc biệt là các quyền của người sử dụng
đất. Xuất phát từ tiền đề đó, điều quan trọng là khi xây dựng các chế độ chính sách
chung cho các quan hệ của thị trường bất động sản thì phải hết sức chú ý tôn trọng các
quyền năng của người sử dụng đất là cơ sở quyết định các quyền năng về bất động sản.
Page 11
Ngành Quản lí thị trường BĐS
SVTH:Nguyễn Hoàng Chương
2/Quan điểm phát triển theo cơ chế thị trường:
Phát triển thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường có nghĩa là việc phát
triển các quan hệ giao dịch về bất động sản phải tuân theo các quy luật vận động của
thị trường. Phát triển theo cơ chế thị trường có nghĩa là các hành vi giao dịch bất động
sản trên thị trường phải tuân thủ các yêu cầu của thị trường và do thị trường điều tiết.
Các cơ sở của quan hệ giao dịch trên thị trường như giá cả cũng do quan hệ cung cầu
trên thị trường hình thành nên. Do vậy, sự can thiệp của nhà nước vào thị trường phải
thông qua việc sử dụng các tác nhân của thị trường, không thể can thiệp bằng các biện
pháp phi thị trường.
3/Quan điểm bình đẳng trong tham gia thị trường bất động sản:
Một xu hướng tất yếu trong phát triển nền kinh tế thị trường nói chung là phải tạo
ra sự bình đẳng, công khai giữa các chủ thể tham gia. Đối với thị trường bất động sản,
vốn dĩ là một thị trường không hoàn hảo, không nay đủ thông tin nên thường nảy sinh
ra nhiều khiếm khuyết. Chính vì vậy, để hạn chế tính không hoàn hảo, khắc phục tình
trạng sai lệch thông tin can thực hiện công khai và bình đẳng giữa những người tham
gia thị trường. Việc thu hút đông đảo các chủ thể tham gia trên thị trường bất động sản
sẽ góp phần làm giảm tính độc quyền, thu hút thêm nguồn lực và góp phần lành mạnh
hóa thị trường bất động sản.
4/Quan điểm phát triển đồng bộ.
Một yêu cầu đặt ra với phát triển các loại thị trường nói chung là phải đảm bảo
tính đồng bộ giữa các loại thị trường, giữa các loại sản phẩm và các chủ thể tham gia.
Đồng thời, sự phát triển của thị trường bất động sản cũng đòi hỏi phải can đối đồng bộ
với các thị trường khác. Chính vì vậy, hệ thống các công cụ quản lý, điều tiết thị
trường bất động sản phải có cùng cách nhìn nhận và thái độ đối xử với thị trường hàng
hóa khác. Quan điểm đồng bộ cũng đặt ra yêu cầu về sự đồng bộ trong hệ thống chính
sách, đồng bộ trong hệ thống pháp lý và các công cụ quản lý.
I.1.1.2/ Sàn giao dịch BĐS
Khái niệm: Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và
cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản.(Luật Kinh Doanh bất động sản
2006).
I.1.1.2.1/Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản
Về ngành nghề kinh doanh: Đơn vị chủ quản phải có chức năng kinh doanh bất
động sản, kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, kinh doanh các dịch vụ bất
động sản như môi giới, định giá, quảng cáo, quản lý, đấu thầu, tư vấn bất động sản.
Về chứng chỉ: Tối thiểu 02 chứng chỉ môi giới bất động sản (Nếu nội dung hoạt
động của Sàn GD có môi giới BĐS);Tối thiểu 02 chứng chỉ định giá bất động sản (Nếu
nội dung hoạt động của Sàn GD có định giá BĐS); Giấy chứng nhận đã hoàn thành
khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản
(Đối với người đứng đầu Sàn GDBĐS).
Page 12
Ngành Quản lí thị trường BĐS
SVTH:Nguyễn Hoàng Chương
Về diện tích của sàn giao dịch: Sàn giao dịch bất động sản phải có diện tích sử
dụng để giao dịch tối thiểu 50m2 phục vụ cho hoạt động môi giới, giao dịch và thêm
20 m2 cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ sung, đồng thời đảm bảo có trang thiết bị phù
hợp với nội dung hoạt động. Thực tế, diện tích tối thiểu cũng phải 120 m2. Sàn giao
dịch bất động sản phải có tên, biển hiệu và phải có địa chỉ giao dịch ổn định tối thiểu
trong thời hạn 01 năm. Hợp đồng thuê địa điểm với công ty kinh doanh bất động sản
phải ít nhất 01 năm và không cần công chứng. Hợp đồng thuê địa điểm với công ty
hoặc cá nhận hoặc hộ gia đình không có chức năng kinh doanh bất động sản phải từ ít
nhất 01 năm và phải công chứng.
I.1.1.2.2/Quy trình giao dịch bất động sản gồm 8 bước
1. Khai thác khách hàng tiềm năng
2. Tiếp nhận yêu cầu khách hàng
3. Tư vấn
4. Tiếp thị
5. Thương lượng
6. Thực hiện giao dịch
7. Kết thúc giao dịch
8. Duy trì và chăm sóc khách hàng
I.1.1.2.3/Vai trò của sàn giao dịch bất động sản trong thị trường
Tất cả các giao dịch bất động sản qua sàn sẽ giúp cho nhà nước quản lý được
các giao dịch bất động sản từ đó nhà nước có những chính sách kịp thời và chính xác
để điều tiết thị trường.
Nhà nước hạn chế tối đa thất thu thuế do việc chuyển nhượng, mua bán ngầm
bên ngoài.
Giảm đáng kể số lượng bất động sản và tần suất bất động sản tham gia giao
dịch từ đó giá cả sẽ bình ổn hơn. Vì khi một bất động sản được giao dịch nhiều lần sẽ
đẩy giá lên rất ca, người có tiền đầu tư nhiều sản phẩm nay sẽ hạn chế rất nhiều do giá
cả bình ổn, họ thấy không có lời và sẽ không đầu tư trục lợi.
Giảm đáng kể số lượng người tham gia đầu tư với mục đích kiếm lợi làm khan
hiếm thị trường tạo cơn sốt. Cơn sốt bất động sản làm cho mọi người dân phải tìm mọi
cách để đầu tư kiếm lợi và làm cho thị trường càng sốt hơn, giá cả ngất ngưỡng. Một
khi giao dịch được qua sàn người đầu tư chịu một khoản thuế chênh lệch giữa giá bán
và giá mua lên tới 25%, phải chi phí khoản hoa hồng, chi phí chuyển nhượng, lãi xuất
vay vv… và từ đó họ cảm thấy không có hiệu quả so với số vốn bỏ ra chưa kể rủi ro
nên sẽ hạn chế tham gia và giá cả sẽ bình ổn với giá trị thực của thị trường.
Page 13
Ngành Quản lí thị trường BĐS
SVTH:Nguyễn Hoàng Chương
Một khi giao dịch được qua sàn giá cả được công khai, nhiều loại sản phẩm
được giới thiệu, thông tin đầy đủ sẽ tránh được rủi ro và thiệt hại cho các bên giao dịch
từ đó làm lành mạnh hoá thị trường bất động sản.
Về vĩ mô sàn giao dịch bất động sản cũng đóng vai trò quan trong trong việc phát
triển kinh tế xã hội nói chung và phát triển hoạt động bất động sản nói riêng. Vì nếu
giá cả thị trường cao hơn giá trị thật của thị trường dẫn tới mọi người, mọi thành phần
kinh tế tham gia kinh doanh bất động sản kiếm lời và sao lãng hoạt động kinh doanh
của mình làm ảnh hưởng tới phát triển sản xuất tạo ra sản phẩm cho xã hội. Giá bất
động sản cao dẫn tới chi phí sản xuất kinh doanh dịch vụ cao và giá thành tăng cao dẫn
đến lạm phát tăng. Giá bất động sản cao làm mất lợi thế cạnh tranh, thu hút đầu tư
nước ngoài giảm do giá bất động sản cao.
Vai trò của sàn giao dịch bất động sản cũng góp phần phát triển hoạt động của thị
trường bất động sản thông qua việc các hoạt động dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp hơn
tạo được giá trị gia tăng cho chủ đầu tư như nghiên cứu thị trường, tư vấn lập dự án,
thiết kế sản phẩm,dịch dụ tiếp thị, chăm sóc khách hàng và quản lý bất động sản. Tạo
ra nhiều loại hình dịch vụ bất động sản đang bỏ ngỏ chưa đưa vào hoạt động như đấu
giá, quảng cáo, dịch vụ pháp lý, ngân hàng, bảo hiểm vv…Tất cả dịch vụ này sẽ đẩy
mạnh hoạt động bất động sản tạo giá trị thăng dư cho xã hội và lợi ích cho chủ đầu tư
và người đầu tư.
I.1.1.2.4/Khái niệm, đặc điểm của Mạng sàn
Khái niệm Mạng sàn: Mạng được hiểu là mạng lưới.Mạng sàn là mạng lưới các sàn
giao dịch bất động sản.
Đặc điểm Mạng sàn:
Tạo lập một kênh thông tin điện tử hiện đại.
Cầu nối giữa các chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản.
Tạo ra công cụ bán hàng mới cho các doanh nghiệp, tao mối liên kết giữa các
thành viên trong Mạng.
Là công cụ quản lí của Nhà nước đối với thị trường bất động sản.
Làm minh bạch hóa thị trường bất động sản.
I.1.2/CƠ SỞ PHÁP LÍ
Luật kinh doanh bất động sản ngày 29 tháng 06 năm 2006.
Nghị định số 153/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính Phủ quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản.
Thông tư số 13/2008/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị
định số 153/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính Phủ quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản.
Page 14
Ngành Quản lí thị trường BĐS
SVTH:Nguyễn Hoàng Chương
Các hướng dẫn của Bộ Xây Dựng có liên quan.
Các điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản.
I.2. VÀI ĐIỂM VỀ ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
I.2.1/ Điều kiện tự nhiên
Lịch sử hình thành
Thành phố Hồ Chí Minh khi xưa là một khu vực của Vương quốc Phù Nam.
Năm 1698, chúa Nguyễn Phúc Chu cử Lễ Thành Hầu Nguyễn Hữu Cảnh vào thiết lập
chính quyền tại khu vực này. Kể từ thời điểm đó, khu vực Gia Định đã trở thành lãnh
thổ của Đàng Trong. Trong thời kỳ quân Tây Sơn tấn công Nguyễn Ánh, khu vực Cù
Lao Phố sầm uất của người Hoa bị tàn phá, người Hoa đã chuyển qua lập phố chợ
buôn bán ở Chợ Lớn. Sau khi Pháp chiếm Nam Kỳ, chính quyền thực dân đã quy
hoạch thành phố Sài Gòn làm thủ phủ Nam Kỳ và đã phát triển nơi này thành một
thương cảng phục vụ cho xuất nhập khẩu của chính quyền thuộc địa. Từ năm 1954
Hiệp định Genève được ký kết, Việt Nam tạm thời bị chia cắt làm hai miền và Sài Gòn
trở thành thủ đô của Việt Nam Cộng hòa, Thành phố Sài Gòn giai đoạn này đã được
nâng cấp phát triển là một đô thị lớn, với diện tích khoảng 200 km2 và hơn 3,5 triệu.
Ngày 30 tháng 4 năm 1975, Việt Nam thống nhất Thành phố Sài Gòn, tỉnh Gia Định.
Vị trí địa lý
Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong tọa độ địa lý khoảng 10o10,-10o08 vĩ độ bắc
và 106o54, kinh độ đông. Phía bắc giáp tỉnh Bình Dương, Tây Bắc giáp tỉnh Tây Ninh,
Đông và Đông Bắc giáp tỉnh Đồng Nai, Đông Nam giáp Tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu, Tây
và Tây Nam giáp tỉnh Long An và Tiền Giang. Thành phố cách thủ đô Hà Nội gần
1.730 km đường bộ, nằm ở ngã tư quốc tế giữa các con đường hàng hải từ Bắc xuống
Nam, từ Đông sang Tây, là tâm điểm của khu vực Đông Nam Á. Đây là đầu mối giao
thông nối liền các tỉnh trong vùng và là cửa ngõ quốc tế.
Đối với tổ chức hành chính: hiện Thành phố có 19 quận, năm huyện: 12 quận cũ
(quận 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 10, 11, Gò Vấp, Tân Bình, Bình Thạnh và Phú Nhuận) và quận
7 được hình thành từ sự địa giới (quận 2,7,9,12, Thủ Đức, Bình Tân và Tân Phú), 5
huyện ngoại thành (Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ).
Page 15
Ngành Quản lí thị trường BĐS
SVTH:Nguyễn Hoàng Chương
(Nguồn: Sở Kế Hoạch- Đầu Tư TPHCM)
Hình I.1.Bản đồ TP HCM
Địa hình
Thành phố Hồ Chí Minh phần lớn bằng phẳng, thấp, có một ích dạng gò đồi ở
phía bắc và Đông Bắc, với độ cao giảm dần theo hướng Đông Nam và chịu ảnh hưởng
của chế độ bán nhật triều Biển Đông (hơn 50% diện tích đất dự kiến dành cho phát
triển đô thị thành phố có độ cao tự nhiên dưới 2,00m so với mực nước biển trung bình)
Khí hậu
Khí hậu thành phố có hai mùa rõ rệt: mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11, lượng
mưa bình quân trong năm: 1.979 mm; mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau, nhiệt
độ trung bình trong năm: 27,55°C.
Thủy văn
Thành phố có hệ thống sông Sài Gòn-Đồng Nai, chảy theo hướng Đông Bắc-Tây
Nam đổ ra biển Đông. Thành phố có một khu dự trữ sinh quyển Cần Giờ đã được
UNESCO công nhận năm 2000.
Page 16
Ngành Quản lí thị trường BĐS
SVTH:Nguyễn Hoàng Chương
Địa chất
Ngoài phần đồi gò chiếm 10% và đông bằng cao 35%, diện tích còn lại 55% là
vùng trũng thấp, mực nước ngầm nông, nền địa chất yếu.
I.2.2/ Kinh tế
Tổng sản phẩm nội địa (GDP) trên địa bàn thành phố ước đạt 289.550 tỷ đồng .
Giá trị gia tăng ngành dịch vụ ước đạt 151.973 tỷ đồng, chiếm 52,5% GDP.
Tổng mức hàng hóa bán lẻ và doanh thu dịch vụ ước đạt 232.548 tỷ đồng
Tổng kim ngạch xuất nhập khẩu ước đạt 40,66 tỷ USD. Trong đó, kim ngạch xuất
khẩu 22,33 tỷ USD; trong đó chủ yếu là mặt hàng gạo, hàng may mặc, thủy sản, sữa.
Kim ngạch nhập khẩu 18,33 tỷ USD.Các mặt hàng nhập khẩu chủ yếu là nhiên
liệu,nguyên phụ liệu may,sắt thép.
Vốn huy động qua ngân hàng đạt 561.500 tỷ đồng. Tổng dư nợ tín dụng đạt
490.000 tỷ đồng.
Đến nay, đã có 242 loại chứng khoán tham gia niêm yết tại Sở Giao dịch chứng
khoán thành phố Hồ Chí Minh. Khối lượng niêm yết đạt 5,73 tỷ chứng khoán, tổng giá trị
chứng khoán niêm yết (theo mệnh giá) gần 71.000 tỷ đồng. Trong năm, chỉ số VN-Index
có thời điểm xuống đến mức thấp nhất trong vòng 3 năm qua và hiện đang ở mức trên
dưới 300 điểm.
Tổng doanh thu ngành du lịch ước đạt 31.000 tỷ đồng (tương đương hơn 1,82 tỷ
USD. Lượng khách quốc tế đến thành phố hơn 2,8 triệu lượt.
Vận tải hàng hóa ước đạt 97,77 triệu tấn. Vận chuyển hành khách công cộng 420
triệu lượt hành khách. Doanh thu vận tải hàng hóa và hành khách đạt 21.640 tỷ
đồng,trong đó doanh thu vận tải hàng hóa chiếm 70,5%, doanh thu vận tải hành khách
chiếm 29,5%.
Dịch vụ bưu chính viễn thông và công nghệ thông tin: Doanh thu dịch vụ bưu
chính, viễn thông (không tính phần hạch toán toàn ngành) ước đạt 12.000 tỷ đồng.
Doanh thu công nghiệp phần mềm ước đạt trên 116 triệu USD; doanh thu từ công
nghiệp phần cứng đạt 450 triệu USD.
Chỉ số giá tiêu dùng năm 2008 ước tăng 18,08%
Công nghiệp:
Giá trị sản xuất công nghiệp trên địa bàn đạt 410.273 tỷ đồng.Trong đó, khu vực kinh
tế trong nước tăng 8,3%; khu vực có vốn đầu tư nước ngoài tăng 19,9%. Giá trị tăng thêm
ngành công nghiệp đạt 117.602 tỷ đồng, chiếm 40,5% GDP, tăng 9,53%.
Kinh tế nhà nước tăng 4,4% cao hơn cùng kỳ. Giá trị sản xuất công nghiệp ngoài
nhà nước tăng 10,7%. Giá trị sản xuất công nghiệp khu vực có vốn đầu tư nước ngoài
tăng 19,9%.
Page 17
