Bài tập nhóm luật đất đai nhận xét, bình luận về những giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng lách luật dưới hình thức ủy quyền

I)

ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bố

các khu dân cư, các ngành kinh tế và là thành phần quan trọng của môi trường sống. Do
vậy, con người luôn có mong muốn khai thác giá trị của đất đai phục vụ cho đời sống
của mình. Ngày nay, sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử
dụng khác là một quy luật vận động tất yếu. Tuy nhiên, trong thời gian qua, việc chuyển
nhượng quyền sử dụng dất diễn ra khá phổ biến dưới nhiều hình thức khác nhau. Nhận
thấy điều đó, nhóm chúng em tìm hiểu và giải quyết tình huống cụ thể như sau
“Năm 2005, ông X nhận chuyển nhượng quyền sử dụng 100m2 đất của ông Y ở xa
Tiên Sơn, huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh. Để trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế chuyển
nhượng quyền sử dụng đất đối với nhà nước, các bên đa ký kết hợp đồng ủy quyền có
công chứng. Ông Y ủy quyền cho ông X được quản lý, sử dụng và thực hiện các giao
dịch chuyển quyền sử dụng diện tích đất trên. Sau đó, ông X xây dựng nhà 5 tầng trên
mảnh đất này. Tháng 5/2006 ông X chuyển nhượng nhà đất cho người khác lấy tiền.
Hỏi:
1. Các giao dịch trong vụ việc này có hợp pháp không? Vì sao?
2. Nếu xảy ra tranh chấp thì việc chuyển nhượng QSDĐ có được nhà nước công
nhận không? Vì sao?
3. Hay nhận xét, bình luận về những giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nhưng “lách
luật” dưới hình thức ủy quyền?
4. Nhóm anh (chị) hay đưa ra giải pháp hoàn thiện pháp luật để ngăn chặn những
hình thức “lách luật” này?
II)

GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ

1)

Các giao dịch trong vụ việc này có hợp pháp không? Vì sao?
Điều 121 BLDS quy định: “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp

lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”
Điều 124 BLDS quy định về hình thức của giao dịch dân sự gồm các hình
thức như sau:


“1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng
hành vi cụ thể
Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp
dữ liệu được coi là giao dịch bằng văn bản.
2. Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện
bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép
thì phải tuân theo các quy định đó.”
Trong vụ việc nêu trên xác định có ba giao dịch:
Giao dịch thứ nhất là giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng 100m2 đất của ông
Y cho ông X (chưa xác định được hình thức giao dịch)
Giao dịch thứ hai là giao dịch hợp đồng ủy quyền, hợp đồng quy định ông Y ủy
quyền cho ông X quản lý, sử dụng, thực hiện các giao dịch chuyển quyền sử dụng
diện tích đất 100m2. Trong tình huống không nêu lên các vấn đề về thời hạn ủy
quyền hay quyền và nghĩa vụ của các bên…, nên mặc định hợp đồng là hợp pháp.
Hợp đồng ủy quyền đa được công chứng.
Giao dịch thứ ba là giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất do ông X
thực hiện cho người khác lấy tiền (ngôi nhà 5 tầng do ông X xây dựng theo đúng
quy định trong hợp đồng ủy quyền về phạm vi được ủy quyền).
Xem xét Điều 122 BLDS quy định về điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu
lực:
“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật,
không trái đạo đức xã hội;
c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.
2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường
hợp pháp luật có quy định”.


Căn cứ vào các quy định của pháp luật nêu trên có thể khẳng định: các
giao dịch trong vụ việc trên hoàn toàn không hợp pháp, vì:
Đối với giao dịch thứ nhất là giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nhưng không
có hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của pháp luật. Điều 697 BLDS
quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các
bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử
dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho
bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai”. Điều
689 BLDS quy định về hình thức chuyển QSDĐ:
“1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ
trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.
2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công
chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”..Vậy giao dịch này là không hợp
pháp và không có hiệu lực pháp luật.”
Đối với giao dịch 2 là hợp đồng ủy quyền quản lý, sử dụng, thực hiện các
giao dịch chuyển QSDĐ. Hợp đồng ủy quyền là: “là sự thoả thuận giữa các bên,
theo đó bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ
quyền, còn bên uỷ quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có
quy định”. Ở đây giao dịch này cũng không hợp pháp do vi phạm pháp luật quy
định tại Điều 122 BLDS về điều kiến có hiệu lực của giao dịch dân sự, rơi vào
trường hợp quy định tại Điều 129 BLDS đó là giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo:
“Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao
dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực,

trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này”.
Đối với giao dịch thứ ba là giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất
giữa ông X với người khác để lấy tiền, giao dịch này được thực hiện trên cơ sở giao
dịch thứ hai, nghĩa là căn cứ vào hợp đồng ủy quyền thỳ giao dịch này cũng vô
hiệu. Theo quy định tại khoản 2 Điều 138 BLDS bảo vệ quyền lợi của người thứ ba


ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu: “Trong trường hợp tài sản giao dịch là bất
động sản hoặc là động sản phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng
một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vô
hiệu…”
2) Nếu xảy ra tranh chấp thỳ việc chuyển nhượng QSDĐ có được nhà nước
công nhận không? Vì sao?
Có thể thấy rằng vụ việc nêu trên với các giao dịch dân sự về vấn đề đất đai
đa xảy ra trong thực tế.. Sử dụng hợp đồng ủy quyền trong các giao dịch chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, đây là 1 cách lách luật khá phổ biến của các bên tham
gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất nhằm chốn tránh nghĩa vụ tài chính đối với
nhà nước. Thế nhưng nó lại chứa đựng rất nhiều rủi ro, ví dụ trong tình huống này
do giao dịch thứ nhất giữa ông X với ông Y không có hiệu lực pháp lý nên ông Y
hoàn toàn có thể dựa vào đó để phủ nhận giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trước
đó…như vậy tranh chấp xảy ra là hoàn toàn có thể.
Giả sử tranh chấp có xảy ra. Xem xét quan hệ chuyển nhượng QSDĐ giữa
ông Y và ông X, xem xét tính hợp pháp của giao dịch…Trên cơ sở quy định của
Điều 129 BLDS cơ quan có thẩm quyền xem xét và tuyên bố hợp đồng ủy quyền
vô hiệu, sau đó tiếp tục xem xét đến giao dịch bị che dấu là giao dịch chuyển
nhượng QSDĐ giữa ông X và ông Y. Theo quy định tại khoản 1,2 Điều 689 BLDS
và Điều 127 Luật đất đai năm 2003 cơ quan có thẩm quyền tuyên giao dịch này vô
hiệu, nghĩa là nhà nước không thừa nhận giao dịch chuyển nhượng QSDĐ giữa ông
Y với ông X. Trong trường hợp này khi tuyên giao dịch vô hiệu cơ quan có thẩm
quyền xem xét và áp dụng Điều 134 BLDS: “Trong trường hợp pháp luật quy định

hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên
không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước
có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của
giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô


hiệu”. Nếu quá thời hạn đó mà ông X và ông Y không thực hiện thì giao dịch vô
hiệu.
Các giao dịch dân sự trong vụ việc đều bị vô hiệu thì áp dụng khoản 2 Điều
137 BLDS để giải quyết hậu quả pháp lý: “Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên
khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không
hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản
giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có
lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”
3)

Hãy nhận xét, bình luận về những giao dịch chuyển nhượng QSDĐ

nhưng “lách luật” dười hình thức ủy quyền.
Đất đai là thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện sở hữu và thống nhất
quản lí, người dân không có quyền sở hữu đối với đất đai nhưng được nhà nước
giao đất và có quyền sử dụng, định đoạt đối với đất được nhà nước giao. Theo quy
định của pháp luật QSDĐ của chủ thể này có thể chuyển cho chủ thể khác thông
qua các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê…QSDĐ, và trình tự thủ
tục phải tuân theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai. Khi tiến hành
các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật các chủ thể
tham gia quan hệ này có nghĩa vụ phải đóng thuế cho nhà nước, trừ trường hợp nhà
nước không quy định vấn đề này. Tuy nhiên, để chốn tránh nghĩa vụ này hay vì lí
do nào đó, vì thủ tục chuyển nhượng hay chuyển đổi QSDĐ quá rườm rà, tốn
kém…mà các chủ thể đa thỏa thuận vơi nhau lách luật dưới hình thức lập hợp đồng

ủy quyền. Vậy hợp đồng ủy quyền và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có gì khác
nhau?
Khi các bên có nhu cầu và muốn chuyển nhượng QSDĐ cho nhau, sẽ tiến
hành thỏa thuận các vấn đề về giá cả, hình thức, thời hạn,…và lập hợp đồng chuyển
nhượng. Hợp đồng chuyển nhượng do các bên tự lập nhưng không được trái với


các quy định của pháp luật, Điều 127 Luật đất đai quy định về trình tự thủ thục
chuyển nhượng QSDĐ. Chuyển nhượng QSDĐ thực chất là mua bán QSDĐ, theo
đó bên bán chuyển nhượng QSDĐ cho bên mua và bên mua chuyển số tiền tương
ứng cho bên bán theo quy định của pháp luật. Sau khi hợp đồng chuyển nhựơng
được công chứng và có hiệu lực QSDĐ sẽ là của bên mua, bên mua được nhà nước
cấp giấy chúng nhận QSDĐ mang tên mình. Còn hợp đồng ủy quyền thỳ người
này ủy quyền cho một người thực hiện đầy đủ các quyền liên quan đến quyền sử
dụng đất thông qua Hợp đồng ủy quyền. Người nhận ủy quyền sẽ là người đại diện
cho người ủy quyền, được quyền sử dụng, quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất
cho bất kỳ ai. Về bản chất không khác gì so với “mua bán đất”, lại không phải thực
hiện nhiều thủ tục phiền hà, lại tiết kiệm được chi phí.
Điểm khác giữa hợp đồng chuyển nhượng với hợp đồng ủy quyền ở chỗ,
trong hợp đồng ủy quyền quyền sử dụng đất vẫn thuộc về người ủy quyền, không
thuộc về người nhận ủy quyền. Tư cách của người nhận ủy quyền là thay mặt cho
người ủy quyền thực hiện các quyền năng nêu trên. Các hoa lợi, lợi tức có được,
nếu không thỏa thuận, vẫn thuộc về người ủy quyền. Nếu bên nhận ủy quyền
chuyển nhượng QSDĐ cho người thư ba thì tiền đó vẫn là của bên ủy quyền và
người nhận ủy quyền có nghĩa vụ giao lại cho chủ sở hữu thực sự - tức người ủy
quyền.
Như vậy có thể nói rằng sử dụng hợp đồng ủy quyền để chuyển nhượng
QSDĐ, các bên tham gia quan hệ này bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển
nhượng sẽ tránh được nghĩa vụ về trả nợ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (nếu có),
thuế chuyển nhượng QSDĐ, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ… Khoản chi

phí này không hề nhỏ. Không chỉ vậy, sử dụng hợp đồng ủy quyền các bên có thể
tránh được những trình tự, thủ tục nhiêu khê, rườm rà… Tuy nhiên bên nhận ủy
quyền phải chịu sự rủi do rất lớn, nguy cơ xảy ra tranh chấp giữa các nên là rất cao.


Các bên sử dụng hợp đồng ủy quyền để chuyển nhượng QSDĐ trên cơ sở tin
tưởng lẫn nhau, nhưng cuộc sống không ai hiểu được chữ ngờ, vì những lợi ích cá
nhân, vì tham vọng vật chất, vì đồng tiền con người ta có thể lật giọng với nhau,
sẵn sàng mưu hại nhau để đạt mục đích cá nhân. Khi xảy ra tranh chấp do không
chứng minh được tài sản đa là của mình, không đưa ra được các giấy tờ hợp pháp
nên không được nhà nước thừa nhận và đành chấp nhận mất tài sản.
4)

Các giải pháp hoàn thiện pháp luật để ngăn chặn những hình thức “lách

luật” này
Để giảm thiểu các tình trạng lợi dụng khe hở của pháp luật và lách luật trong
thực tế cuộc sống, một đòi hỏi khách quan và bức thiết đó là pháp luật phải không
ngừng được củng cố và hoàn thiện, không ngừng nâng cao hiệu lực thực thi. Ngay
từ hoạt động xây dựng pháp luật nhà làm luật cần phải đảm bảo tính khả thi cũng
như có tính dự báo, đảm bảo cho các chế tài thực sự có tính răn đe cao. Đối với
việc sử dụng giao dịch là hợp đồng ủy quyền nhằm chuyển nhượng QSDĐ nhà
nước cần có các quy định cụ thể hơn về việc chuyển nhượng QSDĐ, cũng như
những trường hợp được sử dụng hợp đồng ủy quyền. Về hợp đồng ủy quyền cần
xác định cụ thể nội dung, mục đích và những trường hợp được sử dụng. Việc
chuyển nhượng QSDĐ nhà cần nước quy định rõ ràng cụ thể hơn về hình thức giao
dịch phải là văn bản có công chứng, cũng như các điều kiện chuyển nhượng, mọi
trường hợp vi phạm đều không được pháp luật công nhận. Bên cạnh đó nhà nước
cũng cần phải rà soát lại các quy phạm pháp luật quy định về vấn đề chuyển
QSDĐ, xem xét quy định nào còn phù hợp, quy định nào không phù hợp thỳ xóa

bỏ. Cần phải giảm thiểu hơn nữa trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ tránh tình trạng
“người dân sợ chính quyền” cũng như giảm các loại thuế cho phù hợp. Quy định cụ
thể về chế tài xử lí đối với những giao dịch có dấu hiệu vi phạm pháp luật là vấn đề
quan trọng hiện nay, bên cạnh đó việc tuyên truyền cho nhân dân hiểu pháp luật và


nghiêm chỉnh thực hiện pháp luật là việc làm cần được đảm bảo thực hiện thường
xuyên hơn nữa…
III)

KẾT BÀI

Nhà nước làm ra pháp luật là để quản lý và duy trì sự ổn định chung của toàn xa
hội, các quy phạm pháp luật của ngành luật đất đai hay luật dân sự nói riêng cũng
không nằm ngoài mục đích đó. Tuân thủ và chấp hành các quy định của pháp luật
là để đảm bảo lợi ích cho chính bản thân các chủ thể của quan hệ pháp luật và cao
hơn là của toàn xa hội. Các hành vi “lách luật” như trong trường hợp nêu trên sẽ
gây ra những thiệt hại không mong muốn cho chính các bên tham gia vào quan hệ
pháp luật đó. Vì vậy mỗi tổ chức, cá nhân cần không ngừng nâng cao nhận thức
pháp luật của mình để thực hiện có hiệu quả mục đích điều chỉnh của nó.

MỤC LỤC

TRANG

ĐẶT VẤN ĐỀ

1

GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ

1

1. Các giao dịch trong vụ việc này có hợp pháp không? Vì sao?

1

2. Nếu xảy ra tranh chấp thì việc chuyển nhượng QSDĐ có

3

được Nhà nước công nhận không? Vì sao?
3. Nhận xét, bình luận về những giao dịch chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nhưng lách luật dưới hình thức ủy quyền
4. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật để ngăn chặn những
hình thức “lách luật” hiện nay

3
5


LỜI KẾT

5

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật đất đai,
Nxb.CAND, Hà Nội, 2008.
2. Luật đất đai năm 2003.

3. Bộ luật dân sự năm 2005.
4. Bộ luật hình sự 1999 (sửa đổi, bổ sung năm 2009).