Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã sơn thủy huyện kim bôi tỉnh hòa bình

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

BÙI THỊ NGÂN
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ SƠN THỦY, HUYỆN KIM BÔI,
TỈNH HÒA BÌNH GIAI ĐOẠN 2015-2017

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lí đất đai

Lớp

: K46 QLĐĐ N02

Khoa

: Quản lí tài nguyên

Khóa học

: 2014-2018

Giảng viên hướng dẫn

: PGS.TS. Lê Văn Thơ

Thái Nguyên - 2018


i

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập tại Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học
nông lâm Thái Nguyên và sau thời gian thực tập tại UBND xã Sơn Thủy , em
đã được trang bị thêm nhiều kiến thức và những kinh nghiệm quý báu từ
thực tiễn cuộc sống. Em xin chân thành cảm ơn các tập thể và cá nhân đã giúp
đỡ em trong cuộc sống cũng như trong quá trình học tập, nghiên cứu và rèn
luyện.
Trước hết, em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới sự giúp đỡ nhiệt tình
của thầy giáo PGS.TS. Lê Văn Thơ đã dành nhiều thời gian quý báu tận tình
chỉ bảo, hướng dẫn và giúp đỡ em trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Lời
khuyên hữu ích của thầy, ngay từ đầu đã giúp em có sự điều chỉnh kịp thời,
định hướng lại phạm vi nghiên cứu cũng như phương pháp nghiên cứu để đề
tài có thể hoàn thành đúng tiến độ đề ra. Bên cạnh đó, em cũng xin chân thành
cảm ơn thầy, cô thuộc Khoa Quản lý Tài Nguyên-Trường đại Học Nông Lâm
Thái Nguyên đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập và
hoàn thành khóa luận cùng với cán bộ, viên chức tại UBND xã Sơn Thủy Đã
giúp đỡ và tạo điều kiện cho em tiếp cận với các vấn đề mới mẻ trong thực tế,
giúp em làm rõ được mục tiêu nghiên cứu đề tài.
Khóa luận chắc chắn sẽ không tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong
nhận được sự đóng góp, chỉ bảo của các thầy, cô giáo và các bạn để bài khóa
luận được hoàn thiện hơn.
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2018
Sinh viên

BÙI THỊ NGÂN


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1 Hiện trạng kinh tế xã Sơn Thủy năm 2017...................................... 28
Bảng 4.2: Tình hình dân số và lao động trên địa bàn xã Sơn Thủy giai đoạn
2015-2017........................................................................................................ 30
Bảng 4.3: Hiện trạng sử dụng đất của xã Sơn Thủy năm 2017 ...................... 31
Bảng 4.4: Kết quả cấp GCNQSD đất cho các hộ gia đình, cá nhân theo đơn vị
hành chính trên địa bàn xã Sơn Thủy giai đoạn 2015-2017 ........................... 33
Bảng 4.5. Kết quả cấp GCNQSD đất nông nghiệp ......................................... 34
giai đoạn 2015-2017........................................................................................ 34
Bảng 4.6. Kết quả cấp GCNQSD đất phi nông nghiệp................................... 35
giai đoạn 2015-2017........................................................................................ 35
Bảng 4.7. Kết quả cấp GCNQSD đất trên địa bàn xã Sơn Thủy, Huyện kim
Bôi, Tỉnh Hòa Bình năm 2015 ........................................................................ 36
Bảng 4.8. Kết quả cấp GCNQSD đất trên địa bàn xã Sơn Thủy, Huyện kim
Bôi, Tỉnh Hòa Bình năm 2016 ........................................................................ 37
Bảng 4.9. Kết quả cấp GCNQSD đất trên địa bàn xã Sơn Thủy, Huyện kim
Bôi, Tỉnh Hòa Bình năm 2017 ........................................................................ 38
Bảng 4.10.Tổng hợp phiếu điều tra sự hiểu biết của người dân về công tác cấp
GCNQSD đất................................................................................................... 39


3

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 2.1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Thông tư số 23/2014/TTBTNMT).......................................................................................................... 12


4

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ Viết Tắt

Nghĩa Tiếng Việt

BTNMT

Bộ tài nguyên môi trường

CHXHCNVN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSD

Giấy chứng nhận quyền sử dụng

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

TNMT

Tài nguyên môi trường

UBND

Ủy ban nhân dân


5

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... i
DANH MỤC CÁC BẢNG .............................................................................. ii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ..................................................................... iv
MỤC LỤC ........................................................................................................ v
PHẦN 1. MỞ ĐẦU .......................................................................................... 1
1.1 Đặt vấn đề.................................................................................................... 1
1.2 Mục tiêu của đề tài ...................................................................................... 2
1.2.1 mục tiêu tổng quát ................................................................................... 2
1.2.2 mục tiêu cụ thể.......................................................................................... 2
1.3 Ý nghĩa của đề tài........................................................................................ 2
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học ..................................... 2
1.3.2 Ý nghĩa thực tiễn ...................................................................................... 3
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU............................................................... 4

2.1. Cơ sở khoa học........................................................................................... 4
2.1.1. Vai trò của công tác cấp GCNQSD đất đối với công tác quản lí nhà
nước về đất đai .................................................................................................. 4
2.1.2. vai trò của công tác cấp GCNQSD đất đối với người sử dụng đất. ....... 4
2.2. Cơ sở pháp lí .............................................................................................. 5
2.2.1.Cơ sở pháp lí để triển khai công tác cấp GCNQSD đất .......................... 5
2.2.2. Nội dung quản lí nhà nước về đất đai..................................................... 7
2.2.3. Quyền của người sử dụng đất ................................................................. 8
2.2.4. Một số nội dung liên quan đến công tác cấp GCNQSD đất .................. 9
2.2.5. tình hình cấp GCNQSD đất trên thế giới và Việt Nam........................ 20
PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU............................................................................................... 24
3.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu ................................................................. 24


6

3.2. Địa điểm thời gian nghiên cứu ................................................................. 24
3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 24
3.3.1.Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội. ........................................................ 24
3.3.2.Tình hình quản lí và sử dụng đất đai...................................................... 24
3.3.3. Đánh giá công tác cấp GCNQSD đất trên địa bàn xã Sơn Thủy, Huyện
Kim Bôi, Tỉnh Hòa Bình giai đoạn 2015-2017............................................... 24
3.3.Phương pháp nghiên cứu........................................................................... 25
3.3.1.Phương pháp thu thập số liệu ................................................................. 25
3.3.2.Phương pháp phân tích và tổng hợp số liệu, tài liệu thu thập được ....... 25
3.3.3. Phương pháp xử lý, tổng hợp số liệu .................................................... 25
3.3.4.Phương pháp so sánh và đánh giá kết quả đạt được .............................. 25
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN........................... 26
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội.......................................................... 26

4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 26
4.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội ........................................................................ 27
4.2. Tình hình quản lí và sử dụng đất đai trên địa bàn xã Sơn Thủy .............. 31
4.3. Đánh giá công tác cấp GCNQSD đất trên địa bàn xã Sơn Thủy, Huyện
kim Bôi, Tỉnh Hòa Bình giai đoạn 2015-2017 ............................................... 33
4.3.1. Đánh giá công tác cấp GCNQSD đất cho các hộ gia đình, cá nhân trên
địa bàn xã Sơn Thủy, Huyện kim Bôi, Tỉnh Hòa Bình giai đoạn 2015-2017
........ 33
4.3.2. Đánh giá công tác cấp GCNQSD đất theo loại đất trên địa bàn xã Sơn
Thủy, Huyện kim Bôi, Tỉnh Hòa Bình giai đoạn 2015-2017 ......................... 34
4.3.3. Đánh giá công tác cấp GCNQSD đất theo các năm trên địa bàn xã Sơn
Thủy, Huyện kim Bôi, Tỉnh Hòa Bình giai đoạn 2015-2017 ......................... 36
4.4. Đánh giá những thuận lợi ,khó khăn và giải pháp cho công tác cấp
GCNQSD đất của xã Sơn Thủy. ..................................................................... 40
4.4.1. Thuận lợi ............................................................................................... 40
4.4.2 Khó khăn ................................................................................................ 40


vii

4.4.3 Giải pháp khắc phục ............................................................................... 41
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................... 42
5.1 Kết luận ..................................................................................................... 42
5.2 Kiến nghị ................................................................................................... 43
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 44


1

PHẦN 1

MỞ ĐẦU
1.1 Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong
sản xuất nông-lâm nghiệp, là một trong những nguồn lực quan trọng cho
chiến lược phát triển nền nông nghiệp quốc gia nói riêng cũng như chiến lược
phát triển nền kinh tế nói chung. Nó là môi trường sống, là cơ sở tiến hành
mọi hoạt động sản xuất kinh doanh. Đối với con người, đất đai cũng có vị trí
vô cùng quan trọng, con người không thể tồn tại nếu không có đất đai, mọi
hoạt động đi lại, sống và làm việc đều gắn với đất đai.
Hiện nay đất đai từng bước được sử dụng có hiệu quả, đúng quy định
của pháp luật và trở thành nội lực quan trọng góp phần thúc đẩy phát triển đô
thị, kinh tế xã hội. Một trong những công cụ để quản lý quỹ đất đai chặt chẽ
hình thành và phát triển thị trường bất động sản có sự quản lý của Nhà nước.
Ở Việt Nam đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do nhà Nhà nước đại diện
quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đai một cách đầy đủ hợp lý, tiết kiệm
và có hiệu quả cao nhất. Hiện nay tình trạng lấn chiếm đất đai diễn ra khá
phức tạp dẫn đến tình trạng có tranh chất đất đai.
Luật đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về
đất đai, trong đó có công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây
thực chất là thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính
đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà
nước quản lý, nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai và người sử dụng, quản lý
đất theo pháp luật. Thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
,bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng là cơ sở đảm
bảo chế độ quản lý Nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết
kiệm, hiệu quả và khoa học.
Xã Sơn Thủy nằm ở phía bắc của huyện Kim Bôi cách trung tâm huyện
lỵ 10 km. Ranh giới xã được xác định:Phía bắc giáp xã Bình Sơn, Bắc
Sơn;Phía nam giáp xã Thượng Bì, Vĩnh Đồng; Phía đông giáp xã Nật Sơn;

2

Phía tây giáp xã Đông Bắc. Xã Sơn Thủy là một địa bàn có địa hình phức tạp
nhưng trình độ nhận thức của người dân ở đây khá cao nên việc giúp người
dân hiểu và nắm được tầm quan trọng về đất đai cũng không gặp nhiều khó
khăn đối với các cán bộ địa chính của xã, đặc biệt trong vấn đề cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất đối với người dân đãthực hiện tốt và đẩy
nhanh tiến độ công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp cho việc
sử dụng đất hợp lý, có hiệu quả không chỉ trước mắt mà cả về lâu dài.
Xuất phát từ ý nghĩa thực tiễn trên và nhu cầu sử dụng đất, được sự
phân công của khoa Quản Lý Tài nguyên Trường Đại Học Nông Lâm (Đại
Học Thái Nguyên ) và với sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.T.S Lê Văn Thơ,
em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Sơn Thủy, huyện Kim Bôi, tỉnh Hòa
Bình”.
1.2 Mục tiêu của đề tài
1.2.1 mục tiêu tổng quát
-Đánh giá thực trạng công tác cấp GCNQSD đất trên địa bàn xã Sơn
Thủy. Trong thời gian tới trên cơ sở đó đề xuất giải pháp giải quyết khó khăn
trong công tác cấp GCNQSD đất.
1.2.2 mục tiêu cụ
thể
- Đánh giá thực trạng cấp GCNQSD đất trên địa bàn xã Sơn Thủy.
- Đánh giá được hiệu quả của việc cấp GCNQSD đất trên địa bàn xã
Sơn Thủy.
- Một số giải pháp giải quyết khó khăn trong công tác cấp GCNQSD đất.
1.3 Ý nghĩa của đề tài
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
- có cơ hội học hỏi và rút ra được nhiều kiến thức thực tế, nhất là trong

công tác cấp GCNQSD đất từ đó đưa ra được những đánh giá và nhận định
riêng về công tác này trong giai đoạn hiện nay.
- Nắm vững những quy định của luật đất đai năm 2013 và những văn
bản dưới luật về đất đai của trung ương và ở địa phương trong công tác cấp
GCNQSD đất.


3

1.3.2 Ý nghĩa thực tiễn
- Đưa ra các kiến nghị và đề xuất với các cấp có thẩm quyền để đề ra
những giải pháp phù hợp để công tác cấp GCNQSD đất nói riêng và công
tác quản lí nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn.


4

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học
2.1.1. Vai trò của công tác cấp GCNQSD đất đối với công tác quản lí nhà
nước về đất đai
Theo khoản 20 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003[7] thì:
“GCNQSD đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất”.
Như vậy GCNQSD đất là chứng thư pháp lý xác định quyền sử dụng
đất đai hợp pháp của người sử dụng đất. Đây là một trong những quyền quan
trọng được người sử dụng đất đặc biệt quan tâm. Thông qua công tác cấp
GCNQSD đất Nhà nước xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với tư

cách là chủ sở hữu đất đai với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được Nhà
nước giao đất sử dụng. Công tác cấp GCNQSD đất giúp Nhà nước nắm chắc
được tình hình đất đai tức là biết rõ các thông tin chính xác về số lượng và
chất lượng, đặc điểm về tình hình hiện trạng của việc quản lý sử dụng đất.
Từ việc nắm chắc tình hình đất đai, Nhà nước sẽ thực hiện phân phối
lại đất theo quy hoạch, kế hoạch chung thống nhất. Nhà nước thực hiện quyền
chuyển giao, quyền sử dụng từ các chủ thể khác nhau. Cụ thể hơn nữa là Nhà
nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất và thu
hồi đất. Vì vậy cấp GCNQSD đất là một trong những nội dung quan trọng
trong công tác quản lý nhà nước về đất đai.
2.1.2. vai trò của công tác cấp GCNQSD đất đối với người sử dụng đất.
- GCNQSD đất là giấy tờ thể hiện mối quan hệ hợp pháp giữa nhà
nước với người sử dụng đất.
- GCNQSD đất là điều kiện để người sử dụng đất được bảo hộ các
quyền lợi và lợi ích hợp pháp của mình trong quá trình sử dụng đất.
- GCNQSD đất là điều kiện để đất đai được tham gia vào thị trường
bất động sản.


5

2.2. Cơ sở pháp lí
2.2.1.Cơ sở pháp lí để triển khai công tác cấp GCNQSD đất
2.2.1.1 Các văn bản do Quốc hội, Ủy ban thường vụ Quốc hội ban hành
- Hiến pháp năm 2013;
- Luật Đất đai năm 2003, 2013;
- Nghị quyết số 775/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02/4/2005 của Ủy ban
Thường vụ Quốc hội quy định giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về
nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách
cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01/7/1991 làm cơ sở xác định điều kiện

cấp giấy chứng nhận đối với các trường hợp đang sử dụng nhà, đất thuộc diện
thực hiện các chính sách quy định tại Điều 2 của Nghị quyết số
23/2003/QH11 ngày 26/11/2003 nhưng đến nay, cơ quan Nhà nước chưa có
văn bản quản lý, hoặc đã có văn bản quản lý nhưng thực tế Nhà nước chưa
quản lý, chưa bố trí sử dụng nhà đất đó;
- Nghị quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27/7/2006 của Ủy
ban Thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước
ngày 01/7/1991 có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia làm cơ sở
xác định đối tượng đươc cấp giấy chứng nhận trong các trường hợp có tranh
chấp.
2.2.1.2 Các văn bản thuộc thẩm quyền của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ
ban hành
- Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất,
thuê mặt nước, trong đó có quy định cụ thể hóa Luật Đất đai về việc thu tiền
thuê đất khi cấp giấy chứng nhận;
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi, bổ sung
một số điều của các Nghị Định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về
việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử
dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;


6

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất[3];
- Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 về sửa đổi bổ sung
một số điều của Nghị định số 198 /2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính

phủ về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 38/2011/NĐ-CP ngày 26/5/2011 về sửa đổi bổ sung một
số điều quy định về thủ tục hành chính của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP
ngày 29/10/2004, Nghị định số 149/2004/NĐ-CP ngày 27/7/2004 và Nghị
định số 160/2005/NĐ-CP ngày 27/12/2005;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013[3];
- Nghị định số 44/2014/ NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định về tiền sử dụng đất;
- Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng Chính
phủ về việc triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2003, trong đó có chỉ đạo
các địa phương đẩy mạnh hoàn thành cơ bản việc cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất trong năm 2005;
- Chỉ thị số 05/2006/CT-TTg ngày 22/6/2006 của Thủ tướng Chính phủ
về việc khắc phục yếu kém, sai phạm, tiếp tục đẩy mạnh tổ chức thi hành Luật
Đất đai, trong đó, chỉ đạo các địa phương đẩy mạnh hoàn thành cơ bản việc
cấp giấy chứng nhận trong năm 2006;
2.2.1.3 Các văn bản thuộc thẩm quyền của các Bộ, ngành ở Trung ương ban
hành
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;


7

- Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 26/10/2010 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định bổ sung về giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến
thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai;
- Thông tư số 17/2012/TT-BTNMT ngày 04/10/2012 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định kỹ thuật về chuẩn dữ liệu địa chính;
- Thông tư số 20/2012/TT-BTNMT ngày 22/10/2012 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định bổ sung về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất (có hiệu lực từ 05/7/2014)[1];
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về hồ sơ địa chính (có hiệu lực từ 05/7/2014);
- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất, thu hồi đất;
- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường ban hành quy định về giấy giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất[1];
- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường ban hành về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2.2.2. Nội dung quản lí nhà nước về đất đai
Cấp GCNQSDĐ là 1 trong 15 nội dung quản lí nhà nước về đất đai
được quy định tại khoản 7 điều 22 luật đất đai 2013[6].
Nội dung quản lí nhà nước về đất đai bao gồm:


8

-Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lí, sử dụng đất đai và

tổ chức thực hiện văn bản đó.
-xác định địa giới hành chính, lập và quản lí hồ sơ địa giới hành chính,
lập bản đồ hành chính.
-khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất
và bản đồ quy hoạch sử dụng đất, điều tra, đánh giá tài nguyên đất, điều tra
xây dựng giá đất.
-Quản lí quy hoạch , kế hoạch sử dụng đất.
-Quản lí việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất.
-quản lí việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.
-Đăng ký đất đai, lập và quản lí hồ sơ địa giới, cấp GCNQSDĐ, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
-Thống kê, kiểm kê đất đai.
-xây dựng hệ thống thông tin đất đai.
-Quản lí tài chính về đất đai và giá đất.
-Quản lí, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất.
-Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy
định của pháp luật về đất đai và xử lí vi phạm pháp luật về đất đai.
-Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.
-Giải quyết tranh cháp về đất đai, giải pháp khiếu nại, tố cáo trong
quảm lí và sử dụng đất đai.
-Quản lí hoạt động dịch vụ về đất đai.
2.2.3. Quyền của người sử dụng đất
Theo luật đất đai 2013 quy định người sử dụng đất có các quyền
sau:[6]
- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.

9

- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
- hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ,
cải tạo đất nông nghiệp.
- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất
nông nghiệp.
- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp
pháp về đất đai của mình.
- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng
đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
2.2.4. Một số nội dung liên quan đến công tác cấp GCNQSD đất
2.2.4.1 Đăng kí đất đai và tài sản gắn liền với đất tại Việt Nam
Đất đai được coi là một loại tài sản đặc biệt có giá trị và gắn bó mật thiết
với quá trình hoạt động, sản xuất và sinh sống của mỗi cá nhân, tổ chức
hay của cả quốc gia. Hơn nữa, đất đai luôn gắn với nó là những tài sản gắn
liền với đất. Từ ngày 10/12/2009, Nghị định 88/2009/NĐ-CP có hiệu lực thi
hành quy định cùng với việc ghi nhận quyền sử dụng đất, thì các cơ quan quản
lí Nhà nước cũng thực hiện ghi nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài
sản khác gắn liền với đất theo từng thửa đất nhằm thống nhất quản lí đối với
dất và tài sản gắn liền với đất[2]. Theo quy định hiện hành(Khoản 1, Điều 95,
Luật Đất đai 2013) tại Việt Nam đăng kí đất đai là bắt buộc đối với người sử
dụng đất và người được giao đất để quản lí; đăng kí quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu
2.2.4.1 Một số khái niệm
a, Đăng kí đất đai và tài sản gắn liền với đất
Đăng kí đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và
ghi nhận tình trạng pháp lí về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất và quyền quản lí đất đối với một thửa đất vào hồ sơ

địa chính qua đó xác định mối quan hệ pháp lí đầy đủ giữa Nhà nước với
người sử dụng đất, người quản lí và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Đồng


10

thời nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, người
quản lí và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; làm cơ sở để Nhà nước nắm
chắc và quản lí chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp
của người sử dụng, người quản lí và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất
Theo quy định của Luật Đất đai 2013 và Bộ luật Dân sự năm 2005, việc
đăng kí đất đai là thủ tục hành chính bắt buộc phải thực hiện đối với toàn bộ
đất đai trên phạm vi cả nước gồm cả đất chưa giao quyền sử dụng, đất chưa
sử dụng và mọi đối tượng sử dụng đất, quản lí đất
Đăng ký đất đai không chỉ dừng lại ở việc hoàn thành lập hồ sơ địa
chính và cấp giấy chứng nhận ban đầu. Quá trình vận động, phát triển của đời
sống, kinh tế, xã hội tất yếu dẫn tới sự biến động đất đai ngày càng đa dạng
dưới nhiều hình thức khác nhau như : giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất,
chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất,...Vì vậy,
đăng ký đất đai phải thực hiện thường xuyên, liên tục ở mọi nơi, mọi lúc để
đảm bảo cho hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng, kịp thời hiện trạng sử dụng
đất và đảm bảo cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình
theo pháp luật. Theo quy mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký
đất trong từng thời kỳ, đăng ký đất được chia thành hai giai đoạn :
Giai đoạn 1: Đăng kí lần đầu là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi
nhận tình trạng pháp lí về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất đối
với thửa đất được thực hiện lần đầu tiên. Đây là công việc mà thời điểm kết
thúc được xác định bằng việc cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất,
người sở hữu tài sản gắn liền với đất thiết lập thông tin trong hồ sơ địa chính.
Đăng kí lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau:

- Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
- Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng kí;
- Thửa đất được giao để quản lí mà chưa đăng kí;
- Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng kí.
Giai đoạn 2: Đăng kí biến động là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự
thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng kí vào hồ sơ địa chính theo quy


11

định của pháp luật, được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp giấy
chứng nhận hoặc đã đăng kí mà có thay đổi sau đây:
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi
tên
- Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa
đất;
- Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng kí;
- Chuyển mục đích sử dụng đất;
- Có thay đổi thời hạn sử sụng đất;
- Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng
năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình
thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang thình thức thuê đất;
từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất;
- Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất của vợ hoặc chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu
tài sản chung của vợ và chồng;

- Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoạc của
nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với
đất;
- Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp
có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp động thế chấp để xử lí nợ;
quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất
đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân,
quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành, văn bản
công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
- Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền
kề;
- Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất


12

b, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất
Theo khoản 16, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013[6], giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là
chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (Quốc hội
nước CHXHCNVN, 2013).
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền lợi và
lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, là chứng thư pháp lý xác lập mối
quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất (Phạm Phương Nam,

2014)[4] . Quá trình tổ chức việc cấp giấy chứng nhận là quá trình xác lập căn
cứ pháp lý đầy đủ nhất để giải quyết mọi vấn đề có liên quan đến quan hệ về
đất đai (giữa nhà nước là chủ sở hữu với người sử dụng đất và giữa những
người sử dụng đất với nhau) theo đúng pháp luật hiện hành.
Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Hình 2.1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
(Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT)


13

c, Hồ sơ địa chính
Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng
và tình trạng pháp lí của việc quản lí, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền
với đất để phục vụ yêu cầu quản lí Nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin
của các tổ chức, cá nhân có liên quan (khoản 1, Điều 3, Thông tư
24/2014/TT-BTNMT)
Hồ sơ địa chính hiện nay có 2 dạng: Hồ sơ địa chính dạng giấy và hồ sơ
địa chính dạng số có giá trị pháp lý như nhau
- Hồ sơ địa chính dạng giấy là loại hồ sơ được sử dụng phổ biến trong
giai đoạn trước. Loại hồ sơ này gồm có: Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ
mục kê đất đai, Sổ theo dõi biến động đất đai và bản lưu, bản sao Giấy chứng
nhận
- Hồ sơ địa chính dạng số gồm bản đồ địa chính, Sổ địa chính (điện tử),
Sổ mục kê đất đai, Sổ theo dõi biến động đất đai có nội dung được lập và
quản lý trên máy tính dưới dạng số (được gọi là cơ sở dữ liệu địa chính). Nói
cách khác cơ sở dữ liệu địa chính bao gồm dữ liệu Bản đồ địa chính và dữ
liệu thuộc nhóm địa chính được gọi là hồ sơ địa chính dạng số
+Dữ liệu bản đồ địa chính được lập để mô tả các yếu tố tụ nhiên có

liên quan đến việc sử dụng đất bao gồm các thông tin:
+ Vị trí, hình dạng, kích thước, tọa độ đỉnh thửa,số thứ tự, diện tích,
mục đích sử dụng của các thửa đất;
+ Vị trí, hình dáng, diện tích của hệ thống thủy văn gồm sông, ngòi,
kênh, rạch, suối; hệ thống thủy lợi gồm hệ thống dẫn nước, đe, đập, cống; hệ
thống giao thong gồm đường bộ, đường sắt, cầu và các khu vực đất chưa sử
dụng không có ranh giới thửa khép kín
+ Vị trí, tọa độ các mốc giới và đường địa gới hành chính các cấp, mốc
giới và chỉ giới quy hoạch sử dụng đất, mốc giới và ranh giới hành lang bảo
vệ an toàn công trình
+ Điểm tọa độ địa chính, địa danh và các ghi chú thuyết minh


14

+ Các dữ liệu thuộc tính địa chính được lập để thể hiện nội dung của Sổ
mục kê đất đai, Sổ địa chính và Sổ theo dõi biến động đất đai bao gồm các
thong tin sau:
+ Thửa đát gồm mã thửa, diện tích, tình trạng đo đạc lập bản đồ địa
chính
+ Các đối tượng có chiếm đất nhưng không tạo thành thửa(không có
ranh giới khép kín trên bản đồ)gồm tên gọi, mã của đối tương, diện tích của
hệ thống thủy văn, thủy lợi, hệ thống đường giao thông và các khu đất chưa
sử dụng không có ranh giới thửa khép kín
+ Người sử dụng đất hoặc người quản lí đất gồm tên, địa chỉ, thông
tin về CMND hoặc hộ chiếu, văn bản về việc thành lập tổ chức
+ Tình trạng sử dụng của thửa đất gồm hình thức sử dụng, thời hạn sử
dụng, nguồn gốc sử dụng, những hạn chế về quyền sử dụng đất, số hiệu GCN
đã cấp, mục đích sử dụng, giá đất , tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính
về đất đai

+ Những biến động về sử dụng đát trong quá trình sử dụng gồm những
thay đổi về thửa đất, về người sử dụng đất, về tình trạng sử dụng đất.
2.2.4.2. Nguyên tắc cấp GCNQSD đất
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người
sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã,
phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung
cho các thửa đất đó.
- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở
hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ
tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở,


15

tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận;
trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy
chứng nhận và trao cho người đại diện.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy
định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được
miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất
hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
-Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và
họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên
một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp
chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi
cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với
số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng
nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh
giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh


16

chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất
không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn
nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh
giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo
đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần
diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo
quy định tại Điều 99 của Luật này.

2.2.4.3.Thẩm quyền cấp GCNQSD đất
a, Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận được quy định tại Điều 52 của
Luật Đất đai 2003[5] như sau:
- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài mua nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất ở.
- Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng
đất ở.
- Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương được uỷ
quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp trong một số trường hợp cụ thể.
Điều kiện được ủy quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy
định theo Điều 56 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 và Điều
5
Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 (Quốc hội nước CHXHCNVN,
2003). b, Theo Luật Đất đai 2013[6] thì thẩm quyền cấp giấy chứng
nhận được
quy định tại Điều 105 có sửa đổi, bổ sung một số điều đáng lưu ý là:


17

- Quy định UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan Tài nguyên và
Môi trường cùng cấp cấp giấy chứng nhận mà không yêu cầu phải quy định
điều kiện ủy quyền như quy định tại Luật Đất đai 2003;
- Bổ sung quy định: Cơ quan tài nguyên và Môi trường có thẩm quyền
cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp đã có giấy chứng nhận mà thực hiện
các quyền của người sử dụng đất hoặc cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận;

Chính phủ sẽ quy định cụ thể khoản này
Những bổ sung này góp phần làm rõ và hoàn thiện hơn về thẩm quyền
cấp giấy chứng nhận của UBND các cấp (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).
2.2.4.4. Điều kiện cấp GCNQSD đất
a,Theo quy định tại Điều 50 Luật Đất đai 2003[5], Điều 48 Nghị định
181/2004/NĐ-CP, hộ gia đình các nhân đang sử dụng đất được cấp GCN
trong các trường hợp sau:
1, Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được UBND xã,
phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy
tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải
nộp tiền sử dụng đất:
- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15/10/1995
do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai
của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời
Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản
gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;