hoàn thiện công tác thẩm định giá đất dự án khu dân cư phía bắc rạch bà bướm tại phường phú thuận, quận 7, tp hcm phục vụ cho mục đích chuyển nhượng

DANH MỤC VIẾT TẮT
BĐS: Bất động sản
CAMP: Mô hình định giá tài sản vốn
CTXD: Công trình xây dựng
HTKT: Hạ tầng kỹ thuật
HTXH: Hạ tầng xã hội
GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GPXD: Giấy phép xây dựng
KDC: Khu dân cư
KT-XH: Kinh tế-xã hội
MĐSDĐ: Mục đích sử dụng đất
QSDĐ: Quyền sử dụng đất
ROE: Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu
TMCP: Thương mại cổ phần
TNHH: Trách nhiệm hữu hạn
TN&MT: Tài nguyên và môi trường
TSKGLVĐ: Tài sản khác gắn liền với đất
TSTĐ: Tài sản thẩm định
TSSS: Tài sản so sánh
UBND: Ủy ban nhân dân


DANH MỤC HÌNH ẢNH
Hình 1.1. Tính chất và đặc điểm của đất đai
Hình 1.2. Mối quan hệ giữa giá trị hữu hình và giá trị vô hình
Hình 1.3. Bản đồ giá trị
Hình 1.4. Tính ngưỡng của giá cả đất đai
Hình 1.5. Tính phi tuyến của giá cả đất đai
Hình 2.1. Sơ đồ tổ chức công ty
Hình 2.2. Quy trình thẩm định giá BĐS của CenValue
Hình 2.3. Vị trí khu đất cần thẩm định

Hình 2.4. Mặt bằng tổng thể dự án Jamona City
Hình 2.5. Hiện trạng khu đất
Hình 2.6. Hạ tầng giao thông (Đường N4)
Hình 2.7. Suất vốn đầu tư HTKT khu đô thị theo Quyết định 1161/BXD


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Cơ cấu sử dụng đất của toàn dự án
Bảng 2.2. Quy định về không gian, kiến trúc đô thị của lô J, K
Bảng 2.3. Lãi suất cho vay trung và dài hạn thời điểm tháng 3/2017
Bảng 2.4. Đơn giá của các TSSS
Bảng 2.5. Hiệu chỉnh giá trị thị trường của đất nền khu Sky Villa
Bảng 2.6. Phân bổ doanh thu
Bảng 2.7. Hiện giá tổng doanh thu phát triển
Bảng 2.8. Tổng chi phí xây dựng cho toàn dự án
Bảng 2.9. Chi phí quản lý và chi phí tư vấn đầu tư xây dựng toàn dự án
Bảng 2.10. Tổng chi phí đầu tư cho khu Sky Villa
Bảng 2.11. Cơ cấu vốn
Bảng 2.12. Chi phí lãi vay
Bảng 2.13. Tỷ lệ chi phí bán hàng trên doanh thu thuần của các công ty
trong giai đoạn năm 2012-năm 2016
Bảng 2.14. Phân bổ chi phí bán hàng
Bảng 2.15. Tỷ lệ quản lý trên doanh thu thuần của các công ty trong giai
đoạn năm 2012-năm 2016
Bảng 2.16. Chi phí quản lý
Bảng 2.17. Tổng chi phí đầu tư phát triển
Bảng 2.18. Hiện giá tổng chi phí phát triển
Bảng 2.19. Mô hình CAMP
Bảng 2.20. ROE thị trường
Bảng 2.21. Dòng tiền của khu Sky Villa

Bảng 2.22. Giá trị khu đất cần thẩm định
Bảng 3.1. Thông tin rao bán của các tài sản lân cận khu dự án cần thẩm
định
Bảng 3.2. Hiệu chỉnh giá đất thị trường của nhà phố
Bảng 3.3. Phân bổ doanh thu
Bảng 3.4. Hiện giá tổng doanh thu phát triển
Bảng 3.5. Tổng chi phí đầu tư cho khu Sky Villa
Bảng 3.6. Chi phí lãy vay
Bảng 3.7. Phân bổ chi phí bán hàng
Bảng 3.8. Chi phí quản lý


Bảng 3.9. Tổng chi phí đầu tư phát triển
Bảng 3.10. Hiện giá tổng chi phí phát triển
Bảng 3.11. Dòng tiền của khu Sky Villa
Bảng 3.12. Giá trị khu đất cần thẩm định
Bảng 3.13. Bảng tổng hợp


MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ...................................................................................................... 1
DANH MỤC VIẾT TẮT .................................................................................... 2
DANH MỤC HÌNH ẢNH ................................................................................... 3
DANH MỤC BẢNG ............................................................................................ 4
MỤC LỤC ............................................................................................................ 6
MỞ ĐẦU .............................................................................................................. 1
1. Lý do chọn đề tài ........................................................................................... 1
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến công tác định giá đất đai cụ thể .......... 2
3. Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu .......................................................... 3
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu................................................................. 3

5. Phương pháp nghiên cứu............................................................................... 4
6. Ý nghĩa của nghiên cứu................................................................................. 4
7. Bố cục luận văn ............................................................................................. 4
CHƢƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA THẨM ĐỊNH GIÁ
ĐẤT ĐAI .............................................................................................................. 5
1.1. Cơ sở lý luận về định giá đất...................................................................... 5
1.1.1. Khái niệm, tính chất, đặc điểm và vai trò của đất đai........................... 5
1.1.2. Giá trị và các hình thái biểu hiện của giá trị đất đai ............................. 7
1.1.3. Khái niệm và các mục đích của thẩm định giá ................................... 12
1.1.4. Phân biệt thẩm định giá và định giá.................................................... 13
1.1.5. Các nguyên tắc thẩm định giá ............................................................. 13
1.1.6. Các phương pháp thẩm định giá ......................................................... 17
1.2. Cơ sở pháp lý ........................................................................................... 27
CHƢƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT DỰ ÁN
KDC PHÍA BẮC RẠCH BÀ BƢỚM TẠI PHƢỜNG PHÚ THUẬN, QUẬN
7, TP.HCM PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH CHUYỂN NHƢỢNG ................ 29
2.1. Khái quát về đơn vị thực tập .................................................................... 29
2.1.1. Khái quát về Công ty Cổ phần Thẩm Định Giá Thế Kỷ .................... 29
2.1.2. Khái quát về các dự án của Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ
đã thực hiện ................................................................................................... 30
2.2. Thực trạng công tác thẩm định giá tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá
Thế Kỷ ................................................................................................................. 30


2.2.1. Quy trình thẩm định giá của Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ
đang thực hiện ............................................................................................... 30
2.2.2. Kết quả tham gia thực tế công tác thẩm định giá tại Công ty Cổ phần
Thẩm định giá Thế Kỷ .................................................................................. 33
2.2.3. Những mặt tích cực và hạn chế của công tác định giá tại Công ty Cổ
phần Thẩm định giá Thế Kỷ ......................................................................... 61

CHƢƠNG 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ
ĐẤT DỰ ÁN KDC PHÍA BẮC RẠCH BÀ BƢỚM TẠI PHƢỜNG PHÚ
THUẬN, QUẬN 7, TP.HCM PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH CHUYỂN
NHƢỢNG ........................................................................................................... 62
3.1. Giải pháp chung ....................................................................................... 62
3.2. Giải pháp cụ thể ....................................................................................... 62
3.2.1. Giá đất theo phương pháp thặng dư khi xác định ngưỡng giá thị
trường ............................................................................................................ 62
3.2.2. Giá đất theo đơn giá đất của UBND Tp.HCM giai đoạn năm 2015 đến
năm 2019 ....................................................................................................... 79
3.3. Tổng hợp .................................................................................................. 79
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................... 81
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................... 82
PHỤ LỤC ........................................................................................................... 83


MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Đất đai có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống
của xã hội loài người. Nó là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống của muôn
loài, là địa bàn phân bố các KDC, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an
ninh quốc phòng… Đối với mỗi ngành nghề thì đất đai đều đảm nhận một vai
trò cụ thể. Trong sản xuất nông nghiệp và lâm nghiệp, đất đai là tư liệu sản xuất
không thể thay thế. Nó vừa là chỗ tựa, vừa là nguồn cung cấp thức ăn cho cây
trồng. Trong các ngành phi nông nghiệp, đất đai giữ vai trò thụ động với chức
năng là cơ sở không gian và vị trí để hoàn thiện quá trình lao động, là kho tàng
dự trữ trong lòng đất. Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động sản xuất của con
người, là nền tảng xây dựng nền văn hoá xã hội, là thành phần quan trọng của
một nền kinh tế. Vai trò của đất đai không chỉ đơn thuần là địa điểm, là cơ sở

hình thành các thành phố, làng mạc, các công trình công nghiệp, giao thông và
các công trình thuỷ lợi khác mà còn là nguồn của cải, QSDĐ là nguyên liệu của
thị trường nhà đất. Nó là tài sản đảm bảo sự an toàn về tài chính, có thể chuyển
nhượng khi hội đủ điều kiện.
Sau ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế, thị trường nhà đất bắt đầu
hoạt động sôi nổi trở lại. Các hoạt động mua bán, đầu tư, thay đổi QSDĐ, kiểm
tra giá trị tài sản để thế chấp, vay vốn, góp vốn... diễn ngày càng nhiều. Tuy
nhiên, thị trường này lại phát triển chưa đồng bộ, thông tin chưa minh bạch. Một
trong những nguyên nhân hạn chế sự phát triển của thị trường này là do những
tính chất đặc biệt của đất đai. Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt và có giá trị
lớn, khi trao đổi trên thị trường thì giá trị này phụ thuộc vào các yếu tố hữu hình
và vô hình. Nói cách khác, giá trị của đất đai chủ yếu phụ thuộc vào vị thế xã
hội và chất lượng của nó. Các yếu tố này luôn biến động theo thời gian và phụ
thuộc vào sự cảm nhận của mỗi người, cùng một thửa đất, mỗi người sẽ nhận
định khác nhau về giá trị mà nó đem lại. Điều này đã tạo nên sự mù mờ trong
việc xác định giá trị của đất đai. Để xác định đúng giá trị thị trường của đất đai,
thúc đẩy thị trường này phát triển minh bạch thì việc định giá đất là một hoạt
động tất yếu đóng vai trò vô cùng quan trọng bởi nó không chỉ phản ánh đúng
giá trị thị trường mà còn có tác dụng lớn trong việc đảm bảo nguồn thu cho nhà
nước, đảm bảo tính công bằng xã hội. Mục tiêu quan trọng nhất là giảm được
tham nhũng trong quản lý đất đai và giảm được khiếu kiện của dân. Đồng thời,
định giá đúng giá trị đất đai sẽ tạo động lực cho việc phân bổ và sử dụng đất đai
một cách hợp lý và hiệu quả. Đây còn được xem là hoạt động nồng cốt hỗ trợ
các hoạt động khác như tư vấn, môi giới, quảng cáo…
Hiện nay, tuy có nhiều phương pháp định giá đất nhưng mỗi phương pháp
đều có ưu điểm và nhược điểm nên khi áp dụng vào thực tế sẽ gặp nhiều bất cập.
Các công ty thẩm định giá đã ra đời với những tiêu chuẩn và quy trình cụ thể đã
phần nào làm cho hoạt động định giá được hoàn thiện hơn. Một trong những
công ty thẩm định giá đã và đang khẳng định được thương hiệu của mình trên
1

thị trường đó là Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ. Công ty có các tiêu
chuẩn và quy trình thẩm định giá chặt chẽ đã áp dụng một cách phù hợp các
phương pháp thẩm định vào từng đối tượng nhằm phục vụ cho các mục đích
nhất định. Trong thời gian thực tập ở công ty này, nhận thấy có một số vấn đề
trong phương pháp thẩm định giá đất phục vụ cho mục đích chuyển nhượng,
nhằm mục đích nghiên cứu kỹ hơn và sâu hơn về vấn đề thẩm định giá nói
chung và phương pháp thẩm định giá đất đai nói riêng, tôi đã chọn chuyên đề:
“Hoàn thiện công tác thẩm định giá đất Dự án Khu dân cư phía Bắc rạch Bà
Bướm tại phường Phú Thuận, quận 7, Tp.HCM phục vụ cho mục đích chuyển
nhượng” làm chuyên đề khóa luận. Trong dự án này, chỉ có khu Sky Villa đủ
yêu cầu chuyển nhượng theo quy định của Luật kinh doanh BĐS nên tôi sẽ tập
trung vào thẩm định giá trị đất đai của khu Sky Villa.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến công tác định giá đất đai cụ thể
Trong thời gian qua đã có một số nghiên cứu về định giá đất đai được
thực hiện về các vấn đề cụ thể như sau:
1. Nghiên cứu một số nguyên nhân cơ bản làm biến động giá đất đô thị
trên thị trường và đề xuất phương pháp định giá đô thị ở nước ta, 2004, Bùi
Ngọc Tuân, (Đề tài cấp bộ-Bộ TN&MT). Nghiên cứu thực hiện nhằm giải quyết
hai vấn đề cơ bản: (1) Xác định rõ những nguyên nhân cơ bản, phạm vi và mức
độ ảnh hưởng của các nguyên nhân cơ bản đó đến sự biến động giá đất đô thị
trên thị trường ở nước ta từ năm 1993 trở lại đây; (2) Đề xuất phương pháp định
giá đất đô thị phù hợp với đặc thù các đô thị của nước ta và có khả năng thích
ứng với những biến động giá đất trên thị trường trong quá trình áp dụng. Đề tài
chưa xác định những căn cứ áp dụng phương pháp định giá đất đai.
2. Hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS tại công ty TNHH thẩm định
giá và dịch vụ tài chính Đà Nẵng, Phan Nguyễn Linh Đa (Luận văn thạc sĩ-Đại
học Đà Nẵng). Trong luận văn này, tác giả đã nêu được thực trạng công tác thẩm
định giá bất động tại công ty TNHH Thẩm định giá và Dịch vụ tài chính Đà

Nẵng và đề xuất được những giải pháp nhằm hoàn thiện công tác công tác này
tại công ty này tuy nhiên, đề tài chỉ nêu những nét cơ bản về hiện trạng công tác
thẩm định giá tại một công ty cụ thể và đề ra một số giải pháp tạm thời.
3. Hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS trong cho vay tại Ngân hàng
TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam, Võ Thị Như Ánh (Luận văn thạc sĩ-Đại học
Đà Nẵng). Trong luận văn này, tác giả đã nêu được thực trạng công tác thẩm
định giá bất động cho vay tại Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam và
đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác công tác thẩm định giá BĐS trong cho vay
tại ngân hàng này tuy nhiên, cũng giống như đề tài trên, đề tài này chỉ nêu
những nét cơ bản về hiện trạng công tác thẩm định giá tại một ngân hàng cụ thể
và đề ra một số giải pháp tạm thời.
4. Nghiên cứu giá trị QSDĐ dự án chung cư 99 Bến Bình Đông, Phường
11, Quận 8, Tp.HCM cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính, Nguyễn Phước
Tôn Nữ Giáng Hương (Luận văn tốt nghiệp cử nhân trường Đại học Tài chínhMarketing Tp.HCM). Luận văn này đã hệ thống được các cơ sở lý luận về tính
2


chất của BĐS, đặc điểm của thị trường này, các nguyên tắc, phương pháp thẩm
định giá BĐS và thực hiện thẩm định giá một tài sản cụ thể. Tuy nhiên, đề tài
chưa đề xuất được giải pháp để hoàn thiện công tác thẩm định giá trị QSDĐ dự
án chung cư 99 Bến Bình Đông, phường 11, quận 8, Tp.HCM.
Các công trình nghiên cứu nêu trên chỉ đề cập đến thực trạng và đề xuất
giải pháp để giải quyết các vấn đề bất cập tại ngân hàng hoặc tại một công ty cụ
thể mà chưa đề cập đến giải quyết các vần đề của công tác thẩm định giá đất của
một tài sản cụ thể (ví như Dự án KDC phía Bắc rạch Bà Bướm tại phường Phú
Thuận, quận 7, Tp.HCM phục vụ mục đích chuyển nhượng).
3. Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu
3.1. Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá thực trạng thẩm định giá đất Dự án KDC phía Bắc rạch Bà
Bướm tại phường Phú Thuận, quận 7, Tp.HCM phục vụ cho mục đích chuyển

nhượng, xác định các vấn đề còn tồn tại và đề xuất các giải pháp hoàn thiện
công tác thẩm định giá đất đai để giá đất được xác định có sự hài hòa lợi ích
giữa các bên liên quan.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận và pháp lý của định giá đất đai.
- Phân tích thực trạng công tác thẩm định giá đất Dự án KDC phía Bắc
rạch Bà Bướm tại phường Phú Thuận, quận 7, Tp.HCM phục vụ cho mục đích
chuyển nhượng.
- Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá đất Dự án KDC phía Bắc
rạch Bà Bướm tại phường Phú Thuận, quận 7, Tp.HCM phục vụ cho mục đích
chuyển nhượng.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tƣợng nghiên cứu
- Giá trị và các hình thức biểu hiện của giá trị đất đai;
- Các yếu tố và các tiêu chí phản ánh các đặc điểm đất đai cấu thành giá
trị đất đai của khu Sky Villa thuộc Dự án KDC phía Bắc rạch Bà Bướm;
- Nguyên tắc, quy trình và phương pháp xác định giá trị đất đai của khu
Sky Villa thuộc Dự án KDC phía Bắc rạch Bà Bướm.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài được thực hiện trong phạm vi không gian trên địa bàn quận 7,
Tp.HCM thời gian trong năm 2017 với nội dung nghiên cứu tập trung vào hoàn
thiện phương pháp định giá đất đai của khu Sky Villa thuộc Dự án KDC phía
Bắc rạch Bà Bướm phường Phú Thuận, quận 7, Tp.HCM phục vụ cho mục đích
chuyển nhượng.

3


5. Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra: Tiến hành khảo sát, điều tra thu thập thông tin số

liệu, tài liệu có liên quan đến điều kiện tự nhiên, KT-XH của đất đai, tình hình
thị trường tại khu vực có tài sản thẩm định, các thông số về giá cả thị trường và
đặc điểm, hiện trạng đất đai tại các điểm nghiên cứu được chọn theo mục tiêu
nghiên cứu đã đề ra trước đó.
- Phương pháp thống kê: Phương pháp này được dùng để sắp xếp số liệu,
tài liệu theo một trật tự nhất định, xây dựng dữ liệu theo một hệ thống.
- Phương pháp so sánh: Phương pháp này dùng để so sánh số liệu về điều
kiện tự nhiên, KT-XH của TSTĐ với các tài sản tương đồng.
- Phương pháp phân tích tổng hợp: Phương pháp này được sử dụng để
phân tích các yếu tố cấu thành trong giá trị đất đai trên cơ sở các dữ liệu, thông
tin về giá thị trường và các yếu tố đặc điểm KT-XH của đất đai đã thu thập
được. Sau đó tiến hành tổng hợp để đưa ra kết luận về giá trị của đất đai, những
hạn chế còn tồn tại và đề xuất giải pháp.
6. Ý nghĩa của nghiên cứu
Làm rõ được các hạn chế trong thẩm định giá đất Dự án KDC phía Bắc
rạch Bà Bướm tại phường Phú Thuận, quận 7, Tp.HCM phục vụ cho mục đích
chuyển nhượng và đề xuất được các giải pháp hoàn thiện phương pháp thẩm
định giá khu đất này, để giá đất được xác định có sự hài hòa lợi ích giữa các bên
liên quan.
7. Bố cục luận văn
Bố cục luận văn gồm:
Mở đầu
Chương 1. Cơ sở lý luận và pháp lý của thẩm định giá đất đai.
Chương 2. Thực trạng công tác công tác thẩm định giá đất Dự án KDC
phía Bắc rạch Bà Bướm tại phường Phú Thuận, quận 7, Tp.HCM phục vụ cho
mục đích chuyển nhượng.
Chương 3. Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá đất Dự án KDC
phía Bắc rạch Bà Bướm tại phường Phú Thuận, quận 7, Tp.HCM phục vụ cho
mục đích chuyển nhượng.
Kết luận và kiến nghị

4


CHƢƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI
1.1. Cơ sở lý luận về định giá đất
1.1.1. Khái niệm, tính chất, đặc điểm và vai trò của đất đai
1. Khái niệm
Hiện nay, khái niệm đất đai có nhiều cách định nghĩa khác nhau:
“Đất đai là một phần bề mặt tơi xốp của lớp vỏ trái đất, chịu ảnh hưởng
của các yếu tố tự nhiên như địa hình, địa chất, khí hậu, thủy văn, sinh vật. Đất
đai là một loại tài nguyên thiên nhiên, một loại tư liệu sản xuất, chỉ tất cả các lục
địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Đất đai nghĩa hẹp chỉ bộ phận lục địa trên
bề mặt trái đất” (Theo đại từ điển kinh tế thị trường).
“Đất đai là tài nguyên Quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố
các KDC, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng”
(Theo Luật đất đai).
Qua đó nhận thấy rằng trong các tài liệu chưa có sự phân biệt rõ ràng khi
nói về khái niệm đất đai và dễ bị nhầm lẫn với các khái niệm: đất, lãnh thổ.
Trong quá trình nghiên cứu khoa học chúng ta cần phải phân biệt chúng thật rõ
ràng. Theo quan điểm của tiến sĩ Trần Thanh Hùng thì ba khái niệm đất, lãnh
thổ và đất đai được phân biệt như sau:
- Lãnh thổ là địa bàn cư trú của cộng đồng dân tộc trong không gian và
thời gian xác định, thuộc về phạm trù địa lý-dân tộc.
- Đất là lớp bề mặt trái đất hiểu theo nghĩa rộng hơn so với khái niệm thổ
nhưỡng, thuộc về phạm trù địa lý-tự nhiên.
- Đất đai là sự vật địa lý, KT-XH, kết quả của mối quan hệ tổng hòa giữa
đất và hoạt động KT-XH của con người trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh

thổ nhất định. Về mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phần diện tích bề mặt
với không gian bên trên và bề sâu trong lòng đất.
Đất đai hiểu ở góc độ tổng thể là trái đất hay trong phạm vi một không
gian giới hạn, như trong phạm vi lãnh thổ quốc gia là quỹ đất đai quốc gia, trong
phạm vi địa giới hành chính là quỹ đất đai của cấp hành chính tương ứng, trong
phạm vi ranh giới địa chính là quỹ đất đai của chủ thể sử dụng đất đai.
2. Tính chất và đặc điểm của đất đai
Đất đai là sự vật địa lý, kinh tế, kết quả của mối quan hệ tổng hòa giữa đất
và hoạt động KT-XH của con người trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ
nhất định. Về mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phần diện tích bề mặt với
không gian bên trên và bề sâu trong lòng đất. Đất đai được hiểu bao gồm đất và
người. Trong đó, con người là yếu tố quyết định đến sự hình thành và phát triển
của đất đai. Không có con người chỉ có đất và trái đất.
5


Dưới góc độ chính trị và pháp lý đất đai là một bộ phận không thể tách rời
của lãnh thổ quốc gia gắn liền với chủ quyền quốc gia, là một trong những dấu
hiệu cơ bản để xác định sự tồn tại của một quốc gia, một dân tộc. Có thể nói đất
đai chính là tài sản quý giá nhất của mỗi quốc gia tài sản quý giá ấy phải được
bảo vệ bằng cả xương máu vì vốn đất đai mà một quốc gia có được thể hiện sức
mạnh, địa vị của quốc gia đó.
Dưới góc độ kinh tế, đất đai là nguồn tạo ra của cải vật chất, cùng với khả
năng tổ chức quá trình lao động sản xuất, đất đai đã trở thành yếu tố sản xuất
đầu vào và đồng thời cũng là sản phẩm đầu ra của hoạt động đầu tư phát triển. Ở
góc độ này, đất đai là tài sản BĐS có giá trị cao do con người tạo ra.
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên và cũng là tài sản BĐS, chính vì thế nên
đất đai có các tính chất tự nhiên và tính chất xã hội đặc trưng cho khả năng của
đất đai đáp ứng nhu cầu hoạt động KT-XH của con người.
Tính chất tự nhiên là các đặc điểm không gian, địa hình, địa mạo, địa

chất, địa chấn và các đặc điểm địa lý hóa sinh của môi trường đất, cũng như các
đặc điểm kỹ thuật hạ tầng của đất đai. Con người có thể tác động làm thay đổi
tính chất tự nhiên của đất. Nếu được sử dụng thích đáng đất đai sẽ không ngừng
tốt lên. Trong mối quan hệ với con người các tính chất tự nhiên của đất đai có
một chất lượng nhất định trong việc đáp ứng các nhu cầu vật chất của con người.
Tính chất xã hội của đất đai là các đặc điểm văn hóa, xã hội và kinh tế của
con người. Tính chất xã hội còn được gọi là vị thế của đất đai. Vị thế cũng được
hiểu là tổng hòa các mối quan hệ xã hội hình thành từ các tương tác thị trường
và phi thị trường, được xác định thông qua số lượng, chất lượng và cường độ
quan hệ xã hội. Đây chính là thước đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với một
vị trí đất đai nhất định.
Các tính chất này trong mối quan hệ với con người xuất hiện các phạm trù
chất lượng tự nhiên và vị thế xã hội. Các phạm trù này mang tính chất bất định
bởi vì được xác định trong mối quan hệ giữa con người với các tính chất tự
nhiên và xã hội của đất đai.
Tổ hợp vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên trong một thửa đất cụ thể tạo
ra một khả năng đáp ứng các nhu cầu hoạt động KT-XH của con người, được
gọi là lợi ích hay dịch vụ đất đai. Đất đai có khả năng tái tạo và nâng cao chất
lượng tự nhiên và vị thế xã hội thông qua hoạt động đầu tư của con người.

Hình 1.1. Tính chất và đặc điểm của đất đai
6


Ngoài ra đất đai còn có một số đặc tính khác như: tính cố định về vị trí,
tính khan hiếm về không gian, tính vô hạn về thời gian sử dụng, tính dị biệt, tính
thích ứng và tính tăng trị.
3. Vai trò của đất đai
Đất đai có khả năng tái tạo và nâng cao chất lượng về mặt tự nhiên và xã
hội thông qua hoạt động đầu tư của con người. Với khả năng đáp ứng các nhu

cầu hoạt động KT-XH, đất đai trở thành đối tượng trao đổi trong nền kinh tế
hàng hoá, từ đó đất đai trở thành hàng hóa BĐS trên thị trường.
Đất đai có vai trò rất quan trọng đối với sản xuất và đời sống con người.
Khó mà hình dung được sự phát triển KT-XH của mỗi quốc gia mà không có đất
đai. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai càng trở thành yếu tố cơ bản không thể
thiếu trong quá trình sản xuất và đời sống. Chúng ta có thể khái quát vai trò
quan trọng của đất đai qua những khía cạnh cơ bản sau:
- Đất đai là một trong các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng quyết định đến sự
phân bố dân cư lao động.
- Đất đai tạo ra môi trường sống cho con người.
- Đất đai là cơ sở để xây dựng kết cấu HTKT, HTXH, cơ sở sản xuất kinh
doanh, đảm bảo chính trị, an ninh, quốc phòng quốc gia.
- Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất
xã hội.
- Đất đai là tài sản BĐS.
1.1.2. Giá trị và các hình thái biểu hiện của giá trị đất đai
1. Các quan điểm về giá trị của đất đai
Trong thị trường giá cả hàng hoá được hình thành thông qua quan hệ cung
cầu. Khi có sự cân bằng cung cầu trên thị trường hình thành giá cả cân bằng thị
trường của hàng hoá. Giá cả cân bằng này sẽ thay đổi khi có sự mất cân đối
cung cầu.
Có thể nói sự tương tác cung cầu về hàng hóa đất đai xác định giá cả của
một đơn vị hàng hóa đất đai PT.
Giá cả thị trường của một thửa đất cụ thể được xác định bằng công thức:
P = PT xY, với Y = f (VT, CL).
Tuy nhiên khi tiếp tục nghiên cứu làm rõ nội dung giá trị ẩn chứa bên
trong biểu hiện tiền tệ của giá cả thị trường thì lại gặp các quan điểm khác nhau
về giá trị. Có thể ghi nhận 3 quan điểm về giá trị trong các tài liệu kinh tế học
chính thống hiện nay như sau:
a. Quan điểm kinh tế học chính trị Mác-xít

Theo quan điểm của kinh tế học Mác-xít, giá trị là lao động không phân
biệt nói chung của con người, là lao động xã hội kết tinh trong hàng hóa: giá trị
7


và giá trị sử dụng. Trong mối quan hệ với giá trị trao đổi thì giá trị là nội dung
của giá trị trao đổi, giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện của giá trị, giá cả là
hình thái biểu hiện bằng tiền của giá trị. Từ đó khẳng định đất đai không có giá
trị vì đất đai không phải do con người tạo ra vì không có giá trị lao động kết tinh
trong đất. Giá cả đất đai thực chất là địa tô tư bản hóa được xác định theo công
thức: P = R/I, với R là địa tô và I là tỷ lệ chiết khấu.
Sau này, một số nhà kinh tế trường phái tân Mác-xít cho rằng đất đai cũng
có giá trị, vì đất đai đã có lao động xã hội kết tinh từ hoạt động đầu tư khai phá
và phát triển hạ tầng đất đai, được xác định theo công thức: W = C + V + M
(Xagaidak A. E., 1992). Nhưng thực tế giá cả thị trường đất đai, đặc biệt đất đai
đô thị, lớn hơn nhiều lần so với giá trị đầu tư vào đất đai (Nhiêu Hội Lâm, 2004).
Như vậy giá trị đất đai không phải là giá trị đầu tư phát triển đất đai.
b. Quan điểm kinh tế học tân cổ điển
Các nhà kinh tế thị trường thì không đề cập đến phạm trù giá trị sức lao
động “kết tinh sức lao động”. Bất kỳ sản phẩm nào có khả năng đáp ứng được
mong muốn của con người đều được coi là có giá trị sử dụng. Năng lực của giá
trị sử dụng này trong việc trao đổi với các sản phẩm hàng hóa khác được gọi là
giá trị trao đổi của nó. Giá cả là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi nó được giao
dịch trên thị trường.
Theo quan điểm này thì đất đai có giá trị sử dụng, được trao đổi trên thị
trường nên có giá trị trao đổi. Quan điểm này đơn giản, dễ hiểu, nhưng không có
sức mạnh mô tả bởi tính đơn giản của nó. Hơn nữa dễ dẫn đến sự nhầm lẫn giá
trị trao đổi là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị sử dụng, giá trị sử dụng
lớn thì giá trị trao đổi lớn và ngược lại (Mã Khắc Vỹ, 1995).
c. Quan điểm kinh tế học hành vi

Các lý thuyết Marketing hiện đại, xem xét ở một mức độ khái quát hơn:
giá trị trao đổi của sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình.
Giá trị hữu hình ứng với chất lượng vật lý của sản phẩm hàng hóa, còn giá
trị vô hình ứng với vị thế thương hiệu ngự trị trong tâm tư, nguyện vọng và ước
muốn của con người (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005). Với quan điểm này thì
phạm trù giá trị đất đai được giải thích một cách thuyết phục hơn. Theo đó, giá
trị hữu hình ứng với chất lượng tự nhiên và giá trị vô hình ứng với vị thế xã hội
của đất đai.
Giá trị hữu hình là giá trị của các yếu tố tính chất tự nhiên (diện tích, hình
dáng thửa đất, độ phì, v.v…) cùng với các giá trị đầu tư xây dựng trên đất đai.
Giá trị vô hình là giá trị của vị thế đất đai. Bản chất “vô hình” của giá trị đất đai
đến từ vị thế, mà nó “ngự trị” trong tâm tưởng-nghĩa là trong tâm tư, nguyện
vọng, tình cảm-của khách hàng nói riêng và xã hội nói chung (Tôn Thất Nguyễn
Thiêm, 2005).
Giá trị trao đổi của đất đai phụ thuộc vào vị thế xã hội của nó. Sự thay đổi
của giá trị trao đổi gắn liền với sự thay đổi của vị thế. Trong trường hợp vị thế
8


đất đai không khác nhau (do con người trong xã hội tất cả đều như nhau) thì giá
trị trao đổi của đất đai phụ thuộc vào giá trị hữu hình của nó, tức là giá trị sử
dụng của đất đai.
Mối quan hệ giữa 2 thành phần giá trị hữu hình và giá trị vô hình trong
giá trị trao đổi của đất đai có thể được mô tả bằng đồ thị Vị thế-Chất lượng sau:

Hình 1.2. Mối quan hệ giữa giá trị hữu hình và giá trị vô hình
Trục tung phản ánh các đại lượng vật lý đặc trưng cho chất lượng của đất
đai, bao gồm các yếu tố tính chất tự nhiên và giá trị đầu tư phát triển cấu thành
giá trị hữu hình của đất đai.
Trục hoành phản ánh các đại lượng đặc trưng cho vị thế của đất đai bao

gồm các yếu tố đặc điểm tâm tưởng-nghĩa là tâm tư, nguyện vọng và ước muốn
của con người và xã hội, cấu thành giá trị vô hình của đất đai.
Đường giá trị trao đổi là đường ngưỡng mong muốn, mà tại mỗi điểm trên
đường này giá trị trao đổi của một đơn vị đất đai được xác định bởi giá trị hữu
hình và giá trị vô hình của nó theo tỷ lệ bằng tang góc φ.
Theo logic của lý thuyết Vị thế-Chất lượng, tại mức giá đất đai thấp hơn,
chất lượng của đất đai là thành phần chủ đạo, trong khi tại những mức giá đất
đai cao hơn, vị thế của đất đai chiếm ưu thế. Với một mức độ đơn giản hóa, có
thể nói rằng các đơn vị đất đai tại những mức giá thấp hơn được đặc trưng bởi
công năng sử dụng của chúng đó là giá trị sử dụng, trong khi các đơn vị đất đai
tại các mức giá cao hơn được đặc trưng nhiều hơn bởi các thuộc tính làm cho
chúng trở thành hàng hóa, một loại hình đầu tư được ưa chuộng, đó là giá trị trao
đổi.
2. Các hình thái giá trị của đất đai
Phạm trù giá trị có thể được hiểu rõ trong một bối cảnh xác định. Trong
thực tế thường gặp các phạm trù giá trị như giá trị tài chính, giá trị cảm nhận, giá
trị trao đổi, giá trị thị trường và thường hay sử dụng lẫn lộn với giá cả, giá mua,
giá bán…
Lý thuyết Marketing có 2 phạm trù: giá trị cảm nhận và giá trị tài chính:
- Giá trị cảm nhận ứng với lợi ích cảm nhận được từ các thuộc tính vật lý,
xã hội của đất đai, phản ánh trạng thái tâm sinh lý của con người khi sử dụng
sản phẩm, hàng hóa đó.
9


- Giá trị tài chính phản ánh hành vi trao đổi của con người, giữa tài chính
(tiền) và các sản phẩm hàng hóa để có được hay sẵn sàng từ bỏ sự thõa mãn từ
việc tiêu dùng các sản phẩm, hàng hóa đó. Với một mức giá trị cảm nhận sẽ
tương xứng với một mức giá trị tài chính cụ thể.
Giá trị tài chính phản ánh hành vi trao đổi của con người giữa tài chính

(tiền tệ) và các sản phẩm hàng hóa để có được hay sẵn sàng từ bỏ sự thỏa mãn từ
việc tiêu dùng các sản phẩm hàng hóa đó. Theo nghĩa này thì giá trị tài chính là
một hình thái của giá trị trao đổi. Giá trị tài chính liên quan chặt chẽ với giá trị
cảm nhận, mối quan hệ này minh họa bằng bản đồ giá trị.

Hình 1.3. Bản đồ giá trị
Bản đồ giá trị thể hiện đường cân bằng VEL, mà tại mỗi điểm trên đường
này giá trị tài chính (tại các điểm A, D, E trên đồ thị) tương xứng với giá trị cảm
nhận, phản ánh quy luật “tiền nào của nấy”.
Giá trị tài chính biểu hiện thông qua các loại giá cả, như giá bán, giá mua,
giá mua bán và giá thị trường. Thông thường giá bán (PB) thường xác lập cao
hơn và giá mua (PC) lại thấp hơn giá trị tài chính tại điểm cân bằng (PA)theo quy
luật “mua rẻ bán đắt”. Giá bán và giá mua được định hình từ các thông tin trên
thị trường, từ người hàng xóm, từ các nguồn tin trên báo chí, truyền hình và
internet hay từ các trung tâm tư vấn thẩm định giá.
Giá mua bán dao động xung quanh giá trị tài chính, nằm trong khoảng giữa
giá rao bán và giá rao mua, phụ thuộc vào khả năng cảm nhận về lợi ích thu
được từ BĐS. Cùng một BĐS thì lợi ích cảm nhận được hoàn toàn khác nhau
đối với mỗi cá nhân con người. Mỗi người có một hoàn cảnh sống khác nhau, vị
thế xã hội khác nhau, có sự trải nghiệm và trình độ khác nhau thì có sự nhận
định khác nhau về mức độ quan trọng và lợi ích của BĐS, nên đánh giá khác
nhau về giá trị tài chính. Giá mua bán được hình thành trong các tình huống giao
dịch cụ thể, mang tính phải chăng, tức tương xứng với lợi ích cảm nhận được
trong một bối cảnh nhất định.
Giá cả thị trường hình thành thông qua quan hệ cung cầu thị trường, ở góc
độ thống kê là giá trung bình của các mức giá mua bán cụ thể, theo lẽ đó giá cả

10

thị trường mang tính phổ biến, đại diện vì được chấp nhận bởi đa số người bán
và người mua.
3. Đặc điểm thay đổi của giá cả đất đai
Đất đai là hàng hóa đặc biệt nên giá cả của đất đai có một số điểm khác
biệt so với các hàng hóa thông thường. Yếu tố chi phối giá cả đất đai trong khu
vực phần lớn được quy định bởi mức vị thế xã hội của khu vực đó. Sự thay đổi
giá cả này thường gắn liền với quá trình trưởng giá hóa hay hoang hóa, đồng
nhất với trào lưu tiêu dùng xã hội.
Trong khu vực, tương ứng với một mức vị thế cụ thể thì có một giá trị
trao đổi xác định. Giá cả mua bán trên thị trường thường xoay quanh mức giá trị
này. Vì vậy, giá cả đất đai mang tính ngưỡng. Các mức vị thế khác nhau có các
mức ngưỡng giá cả đất đai khác nhau.

Hình 1.4. Tính ngưỡng của giá cả đất đai
Giá cả thị trường không phải là một điểm cân bằng tĩnh, mà là điểm cân
bằng động. Ở một vị trí và thời gian cố định giá cả thị trường của đất đai là
không đổi, nhưng giá cả sẽ thay đổi theo thời gian và không gian phân bố. Do
thành phần vị thế mà giá trị trao đổi đất đai trong thực tế có tính phi tuyến, vị thế
là yếu tố chủ đạo tạo ra giá trị trao đổi, khi vị thế đột ngột tăng cao thì giá cũng
tăng cao, ngược lại giá giảm là do vị thế giảm đột ngột. Sự thay đổi giá này
thường gắn liền với quá trình trưởng giả hóa hay hoang hóa, thường được gọi là
trào lưu tiêu dùng xã hội.
Khi có một tác động nhỏ đến khu vực này thì giá cả đất đai sẽ đột nhiên
“cất cánh”. Có thể hiểu đơn giản là vì có sự thay đổi trong động học dân cư đô
thị. Nói cụ thể hơn, một nơi có vị thế thấp, nhưng có sự dự báo về khả năng phát
triển, hay được kích thích bởi những cư dân có vị thế cao trong xã hội, dần dần
sẽ có sự dịch chuyển những người giàu có đến định cư và tạo thành một cực vị
thế mới. Động thái này được gọi là quá trình trưởng giả hóa, với hệ quả là giá cả
tăng cao gấp nhiều lần. Ngược lại, tại khu vực có vị thế cao, vì một lý do nào đó
như muốn có thêm thu nhập, hay việc làm mà người từ khu vực có vị thế thấp

hay người có thu nhập thấp di chuyển vào với mật độ cao, khi đó những người
có vị thế cao trước đây cảm thấy mình không còn tương thích với khu vực ấy, họ
sẽ tìm kiếm một khu vực khác phù hợp với vị thế của mình. Động thái này được
gọi là quá trình hoang hóa. Có nghĩa là tập trung những người có vị thế và thu
11


nhập cao thì giá cả đất đai sẽ tăng đột ngột từ điểm A đến điểm B. Do thành
phần vị thế mà giá trị trao đổi của đất đai trong thực tế có tính phi tuyến.

Hình 1.5. Tính phi tuyến của giá cả đất đai
Ngoài tính ngưỡng và tính phi tuyến giá cả đất đai còn có tính miền, tức là
giá đất được xác định không phải bằng một mức giá cụ thể, mà thường dao động
trong một khoảng giá nhất định, phụ thuộc vào sự đánh giá vừa cảm tính và vừa
lý tính của người mua và người bán, của người sử dụng hiện tại và nhà đầu tư
phát triển. Thông thường giá đất theo sự đánh giá của người sử dụng hiện tại là
mức giá sàn, theo sự đánh giá của nhà đầu tư phát triển là mức giá trần, mức giá
thị trường sẽ dao động trong khoảng chênh lệch này. (Theo bài giảng “Định
đất”, trường Đại học Tài Nguyên và Môi Trường TP.HCM).
1.1.3. Khái niệm và các mục đích của thẩm định giá
1. Khái niệm thẩm định giá
Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác
định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù
hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục
đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá (Luật giá năm 2012).
2. Khái niệm thẩm định giá đất
Thẩm định giá đất là xác định giá trị của đất đai tại một thời điểm, địa
điểm cụ thể theo thiêu chuẩn thẩm định giá. Kết quả thẩm định giá đất chủ yếu
chỉ mang tính chất tư vấn.
3. Các mục đích thẩm định giá

Thẩm định giá được thực hiện cho nhiều mục đích khác nhau như:
- Thực hiện báo cáo tài chính;
- Giao dịch có liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ;
- Cho vay hoặc thế chấp tài sản đảm bảo;
- Tranh chấp, tính thuế, bảo hiểm, phân chia tài sản;
- Bồi thường, đền bù giải phóng mặt bằng;
- Thực hiện các án lệnh (sung công, mua bắt buộc, thi hành án…);
- Tư vấn hay thực hiện các quyết định đầu tư.
12


1.1.4. Phân biệt thẩm định giá và định giá
Tiêu chí

Định
nghĩa

Định giá

Thẩm định giá

- “Định giá BĐS là họat động
tư vấn, xác định giá của một
BĐS cụ thể tại một thời điểm
xác định” (điều 4, Luật Kinh
doanh BĐS của Việt Nam).

- “Thẩm định giá là việc đánh
giá hay đánh giá lại giá trị của tài
sản phù hợp với thị trường tại

một địa điểm, thời điểm nhất
định theo tiêu chuẩn của Việt
Nam hoặc theo thông lệ quốc tế”
(Điều 4, Pháp lệnh giá của Việt
Nam).

- Do Nhà nước thực hiện với tư
cách tổ chức quyền lực công
Chủ thể qua đó thực hiện các chức năng
thực hiện nhiệm vụ của Nhà nước hoặc
với tư cách chủ sở hữu đối với
tài sản của Nhà nước.

- Do doanh nghiệp thẩm định giá
và/hoặc các tổ chức có chức
năng thực hiện hoạt động thẩm
định giá thực hiện.

- Xác định mức giá cụ thể, giá
chuẩn, khoảng giá, giá giới hạn
(giá tối thiểu, giá tối đa).

- Chỉ xác định một khoảng giá
tài sản tại một thời điểm, địa
điểm cụ thể theo tiêu chuẩn thẩm
định giá. Kết quả chủ yếu mang
tính chất tư vấn.

Kết quả

Mục
đích

- Đưa tài sản vào lưu thông
- Tư vấn cho người có yêu cầu
trong kinh tế thị trường, bình ổn
thẩm định giá sử dụng vào
giá và trên cơ sở đó thúc đẩy thị
những mục đích nhất định.
trường phát triển.
- Tuân thủ pháp luật, thẩm định
giá Việt Nam.

Cơ sở

- Chịu trách nhiệm trước pháp
- Dự trên các tiêu chuẩn kỹ
luật về hoạt động nghề nghiệp và
thuật, tính chất, vị trí, quy mô,
kết quả thẩm định giá.
thực trạng của tài sản và giá trị
thị trường tại thời điểm định giá - Bảo mật các thông tin của đơn
vị được thẩm định giá, trừ trường
hợp đơn vị thẩm định giá đồng ý
hoặc pháp luật có quy định khác.

1.1.5. Các nguyên tắc thẩm định giá
Điều 112 Luật đất đai năm 2013có quy định việc định giá đất phải đảm
bảo 4 nguyên tắc: theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại

13


đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá QSDĐ đối
với những nơi có đấu giá QSDĐ hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; cùng một
thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh
lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
Tuy nhiên, theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt nam thì hoạt động thẩm định giá
có đến 12 nguyên tắc.
Đất đai là thành phần cơ bản của BĐS, vì vậy hoạt động thẩm định giá đất
phải tuân thủ các nguyên tắc chung của thẩm định giá BĐS. Các nguyên tắc này
được áp dụng như sau:
1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Sử dụng cao nhất và tốt nhất là cách sử dụng tốt nhất một tài sản có thể
thực hiện được về mặt vật chất, được pháp luật chấp nhận, khả thi về tài chính
và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.
Việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng
tối đa trong những hoàn cảnh KT-XH thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt
kỹ thuật, pháp lý, tài chính và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản.
“Sử dụng cao nhất và tốt nhất” là một trong những nguyên tắc cơ bản và
quan trọng nhất của việc xác định giá trị BĐS nói chung và giá trị đất đai nói
riêng.
Đất đai có thể được sử dụng theo những cách khác nhau. Tuy nhiên,
nguyên tắc này đòi hỏi phải đảm bảo các điều kiện sau:
- Sử dụng hợp pháp: như việc thỏa mãn các yếu tố về quy hoạch, về sức
khỏe, môi trường và các quy định của pháp luật, được Nhà nước công nhận và
bảo hộ.
- Đặc tính vật lý có thể thỏa mãn: Ví dụ như có đủ diện tích, các điều kiện
về thổ nhưỡng và khả năng tiếp cận mảnh đất v.v…
- Khả thi về mặt kinh tế: Thể hiện các đặc tính này như việc có thể dự

đoán khả năng có được thu nhập từ việc sử dụng đất đai.
- Thu nhập ròng lớn nhất: Một “sử dụng” sau khi thỏa mãn tất cả các điều
kiện trên và có được thu nhập ròng lớn nhất (hoặc có giá trị hiện tại của thu nhập
ròng trong tương lai là cao nhất) trong một khoảng thời gian xác định cho trước
được gọi là “sử dụng cao nhất và tốt nhất”.
- Nguyên tắc này đòi hỏi khi định giá tài sản trong tình huống sử dụng cao
nhất và tốt nhất, chứ không phải dựa trên việc sử dụng hiện tại nếu như việc sử
dụng hiện tại chưa phải là cao nhất và tốt nhất, đặc biệt là đối với BĐS.
- Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất dựa trên quan điểm cho rằng
giữa hai hay nhiều BĐS có thể có sự giống nhau về mặt vật chất hoặc tương tự
với BĐS khác, nhưng có thể khác nhau đáng kể trong việc sử dụng. Một tài sản
được sử dụng tối ưu là nền tảng cho việc xác định giá trị thị trường của nó.

14


Như vậy, khi định giá theo nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất, không
nên chấp nhận sự hạn chế của hiện trạng sử dụng đất thực tế mà phải đoán chính
xác trong tình hình nào thì thửa đất đó sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Trong đó, việc dự định tính liên tục của phương thức sử dụng cao nhất và
tốt nhất có vai trò rất quan trọng, vì ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thu lợi và
phương thức sử dụng đất trong tương lai liên quan đến nguyên tắc dự đoán
trước.
2. Nguyên tắc thay thế
Với nguyên tắc này, giá trị của một BĐS thường được xác lập dựa trên giá
bán của một BĐS thay thế khác tương tự về độ tiện dụng, so sánh trong cùng
một vùng giá trị và thời điểm bán của các TSSS này gần với thời điểm xác định
giá trị BĐS.
Nguyên tắc này dựa trên một nguyên lý rất đơn giản: Một người mua BĐS
(hoặc đất đai) sẽ không trả giá cao của BĐS/mảnh đất mà anh ta có mong muốn

và độ thỏa mãn tương tự.
Nguyên tắc này là cơ sở cho ba phương pháp: phương pháp xác định giá
đất theo chi phí giá thành, phương pháp xác định giá đất theo giá bán so sánh và
phương pháp xác định giá đất theo thu nhập.
3. Nguyên tắc cung cầu
Giá trị của một BĐS được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu của tài
sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung
và cầu của tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch
với cung của tài sản. Khi nhu cầu về loại tài sản tăng lên trong điều kiện cung
không đổi thì giá cả tài sản tăng lên và ngược lại.
4. Nguyên tắc thay đổi
Giá trị của đất đai luôn luôn biến động và điều đặc biệt là nó chịu sự tác
động của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, pháp luật, xã hội và môi trường liên
quan tới nó. Xem xét giá trị của đất đai cần được hiểu trong sự phụ thuộc với
các yếu tố này và đặt trong bối cảnh thay đổi của tất cả các yếu tố đó. Đó chính
là nội dung chính của “nguyên tắc thay đổi” trong xác định giá trị đất đai.
Chính vì vậy, việc xem xét giá trị của đất đai cần phải đặc biệt chú ý đến
thời điểm xác định giá trị hoặc ít nhất giá trị đó cũng chỉ áp dụng phù hợp cho
một khoảng thời gian ngắn nhất định.
5. Nguyên tắc lường trước/dự báo trước
Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh
lợi trong tương lai. Do đó, việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các
triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của
người mua.
Đất đai khi có những đầu tư cụ thể có thể đem lại lợi ích kinh tế trong
tương lai. Vì vậy, giá trị thị trường của một diện tích đất đai có thể được ước
15


lượng bằng tổng giá trị hiện tại của những lợi nhuận hoặc lợi ích trong tương lai

mà nó có thể đem lại. Ngược lại, ngay cả các tác động tiêu cực đến giá trị đất đai
trong tương lai cũng có thể xảy ra và cần được tiên đoán trước. Các nhà đầu tư
hoặc các nhà định giá đất đai thường dựa vào nguyên tắc lường trước hoặc dự
báo này để tiên lượng giá trị đất đai ở thời điểm hiện tại.
6. Nguyên tắc phù hợp
Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh
lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất; do đó phải phân tích xem tài liệu tài sản
đó có phù hợp với môi trường hay không khi xác định mức sử dụng tài sản tốt
nhất và có hiệu quả nhất.
Nguyên tắc này thể hiện ở chỗ đất đai sẽ có giá trị lớn nhất khi nó được sử
dụng theo cách phù hợp với các điều kiện KT-XH trong một vùng nhất định.
7. Nguyên tắc khả năng sinh lợi của đất
Khả năng sinh lợi của đất được hiểu là khoản lợi nhuận thu được từ đất do
nó có vị trí thuận lợi hơn so với các vị trí đất khác.
Khi những thửa đất có diện tích như nhau, được sử dụng cho những mục
đích giống nhau và các yêu cầu tương tự về vốn, lao động và quản lý nhưng tạo
ra các thu nhập ròng khác nhau. Chênh lệch về thu nhập ròng từ những mảnh đất
này chính là thể hiện chênh lệch về giá đất và cần được tính đến trong quá trình
xác định giá trị đất đai.
8. Nguyên tắc cạnh tranh
Cạnh tranh là làm giảm hoặc tăng giá trị thị trường. Các thửa đất khác
nhau những chúng có độ thay thế với nhau ở một mức độ nhất định và điều này
là yếu tố tạo nên cạnh tranh.
Mức độ cạnh tranh trong thị trường đất đai, BĐS thường không gay gắt
như trong các hàng hóa thông thường do cạnh tranh trong thị trường này là cạnh
tranh không hoàn hảo.
Trong thị trường đất đai/BĐS, một số loại cạnh tranh phổ biến là:
- Cạnh tranh về vị trí; về mức độ phù hợp thị hiếu;
- Cạnh tranh trong một không gian địa lý (vùng, các vùng, cả nước);
- Cạnh tranh trong nội bộ cung, trong nội bộ cầu.

9. Nguyên tắc cân bằng
Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt được khả
năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước tính mức sử
dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích xem liệu đã đạt
tới sự cân như vậy hay không.
Trong lĩnh vực BĐS, giá bán đất ở một vị trí không chỉ ra rằng vị trí đất
kế cận cũng phải có cùng một mức giá trị như vậy.
16


10. Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm
Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm
nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng
thêm sẽ giảm dần. Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng với đầu tư vào lĩnh vực
BĐS.
11. Nguyên tắc phân phối thu nhập
Tổng thu nhập sinh ra từ việc kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất
(đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này.
Nếu việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần
tổng thu nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể
hiện giá trị của đất đai.
12. Nguyên tắc đóng góp
Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn
bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.
Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ
thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ
tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu.
Với các BĐS tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của
BĐS có thể được đo bằng định lượng mà nó đóng góp cho thu nhập thực, vì thu
nhập thực có thể được vốn hóa thành giá trị.

Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của
việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản
tốt nhất và có hiệu quả nhất. (Theo Bài giảng “Định giá đất”, trường Đại học
Tài Nguyên và Môi Trường TP.HCM)
1.1.6. Các phƣơng pháp thẩm định giá
1. Phương pháp so sánh/so sánh trực tiếp
a. Khái niệm
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá đất dựa trên
cơ sở phân tích mức giá của thửa đất trống tương tự với thửa đất cần định giá đã
chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá QSDĐ vào thời điểm định giá
hoặc gần với thời điểm định giá để so sánh, ước tính giá trị thị trường của thửa
đất cần định giá.
Trên thực tế, không thể có hai BĐS giống hệt nhau ở tất cả các yếu tố.
Tuy nhiên, người ta có thể sử dụng giá bán trên thị trường của những BĐS so
sánh tương tự với BĐS cần định giá để xác định giá trị cho những BĐS cần định
giá bằng cách điều chỉnh cộng thêm hoặc trừ bớt trên giá bán của BĐS so sánh.
Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách
điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như
sau:
17


Giá đất ước tính của
Giá đất của
Mức điều chỉnh về giá do các
thửa đất cần định giá
từng thửa
yếu tố khác biệt của từng thửa
=
±

theo từng thửa đất,
đất, khu đất
đất so sánh với từng thửa đất,
khu đất cần định giá
so sánh
khu đất cần định giá.
b. Đặc điểm
- Phương pháp so sánh trực tiếp dùng mẫu giao dịch mới được thực hiện
có khả năng thay thế đối với thửa đất chờ định giá làm tiêu chuẩn so sánh rồi
hiệu chỉnh để tính ra giá cả của thửa đất chờ định giá, nên có thể phản ánh được
tình hình thị trường gần thời điểm xác định giá đất và cũng làm cho giá cả được
tính ra có tính thực tế, dễ được tiếp nhận.
- Phương pháp so sánh trực tiếp có tính thực tế, nên dễ được chấp nhận.
- Phương pháp so sánh trực tiếp thiếu cơ sở lý luận, giá cả của đất đai
được xác định căn cứ vào giá cả thực tế, do vậy phương pháp này là phương
pháp thực dụng, phát sinh từ thực tiễn và đã được sử dụng rộng rãi, nhưng lý
luận của phương pháp còn chưa hoàn thiện.
- Phương pháp so sánh trực tiếp yêu cầu nhân viên định giá phải có khả
năng vận dụng thực tế. Khi áp dụng phương pháp so sánh phải tiến hành hiệu
chỉnh, so sánh hàng loạt khoản mục về tình hình thị trường, ngày giao dịch, nhân
tố khu vực và nhân tố cá biệt… nên yêu cầu nhân viên định giá phải có trang bị
trí thức về nhiều mặt và kinh nghiệm, nếu không sẽ khó có được kết quả khách
quan và chính xác.
- Lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở xác định một cách chính xác giá trị sử
dụng đất và các nhân tố ảnh hưởng nhằm nâng cao độ chính xác khi xác định giá
đất đai.
c. Quy trình thực hiện phương pháp so sánh trực tiếp
Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin
Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá.
Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự

với thửa đất cần định giá về MĐSDĐ, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu
HTKT và HTXH, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về QSDĐ
(sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá
QSDĐ trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá
đất. Nội dung thông tin thu thập bao gồm:
- Giá đất;
- MĐSDĐ, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về HTKT và
HTXH, tình trạng pháp lý về QSDĐ, thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá
QSDĐ và các thông tin khác có ảnh hưởng đến giá đất.
- Thông tin về giá đất của thửa đất so sánh được thu thập từ các nguồn sau
đây:
18


+ Giá đất trúng đấu giá QSDĐ;
+ Giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai (Giao dịch thành công
là giao dịch mà bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán cho bên chuyển nhượng
theo thỏa thuận và đã nhận QSDĐ);
+ Giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch BĐS;
+ Giá đất đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển
nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng QSDĐ cung cấp thông qua phỏng vấn
trực tiếp.
Khi khảo sát, thu thập thông tin về giá đất ưu tiên lựa chọn các thông tin
về giá trúng đấu giá QSDĐ, giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch
BĐS, giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai, các thông tin phát sinh
gần nhất với thời điểm định giá đất và tại khu vực định giá đất. Trường hợp tại
khu vực định giá không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực
lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, KT-XH, kết cấu HTKT và
HTXH với khu vực có thửa đất cần định giá.
Trong quá trình khảo sát, thu thập thông tin, không điều tra đối với thửa

đất sẽ được chuyển MĐSDĐ theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp
huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và thửa đất không đủ
điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
Bước 2: Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt
của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá
Phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống nhau và khác biệt của
thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá.
Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với
thửa đất cần định giá.
- Căn cứ vào các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất
cần định giá để điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh theo giá trị tuyệt đối
hoặc tỷ lệ phần trăm (%).
- Việc điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh thực hiện theo nguyên tắc
lấy thửa đất cần định giá làm chuẩn; thực hiện điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối
trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm (%) sau; các yếu tố của thửa đất so sánh
kém hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng (cộng) mức giá của
thửa đất so sánh; các yếu tố của thửa đất so sánh tốt hơn so với thửa đất cần định
giá thì điều chỉnh giảm (trừ) mức giá của thửa đất so sánh.
Bước 3: Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá
Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều
chỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các thửa đất
so sánh với thửa đất cần định giá theo công thức sau:

19