Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản làm tài sản bảo đảm tại công ty quản lý nợ và khai thác tài sản – ngân hàng TMCP bắc á

Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s. Phạm Văn Bình
Lời mở đầu
1. Lí do chọn đề tài nghiên cứu
Trong những năm gần đây hoạt động định giá tài sản đang phát triển và
trở thành nhu cầu cần thiết của rất nhiều lĩnh vực nh: kinh doanh chứng
khoán, bất động sản, ngân hàngtrong đó mỗi một lĩnh vực lại có mục đích
định giá khác nhau và cách thức thực hiện cũng khác nhau.
Sau một thời gian tìm hiểu, tôi thấy rằng thực trạng định giá Bất động sản
ở các ngân hàng thơng mại có rất nhiều vấn đề cần phải bàn đến. Từ trớc đến
nay, tất cả các bất động sản bảo đảm ở ngân hàng đều do các cán bộ tín dụng
phụ trách, mà những ngời này lại không đợc đào tạo một cách bài bản về định
giá bất động sản nên họ chỉ dựa vào kinh nghiệm của bản thân, do đó kết quả
định giá các bất động sản thế chấp thờng không chính xác, điều đó có thể
không đảm bảo an toàn tín dụng, gây ảnh hởng không tốt đến hoạt động tín
dụng của ngân hàng.Từ đó ảnh hởng đến toàn ngân hàng và có khi ảnh hởng
đến cả nền kinh tế vì ngân hàng đóng góp nhiều trong việc ổn định và kiểm
soát nền kinh tế.
Công ty quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng thơng mại cổ phần
bắc á (hay còn gọi là BacA AMC) là công ty con của NHTMCP Bắc á. Với vai
trò là công ty độc lập, BacA AMC cung cấp dịch vụ thẩm định giá cho khách
hàng đi vay vốn tại NHTMCP Bắc á. Nh vậy, sự có mặt của BacA AMC đã
tách nghiệp vụ thẩm định giá ra khỏi nghiệp vụ tín dụng, tạo môi trờng lành
mạnh cho hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm trong ngân hàng. Để thể
hiện vai trò nhà cung ứng dịch vụ thì yêu cầu đặt ra đối với công ty đó là: phải
không ngừng hoàn thiện công tác thẩm định giá để vừa đáp ứng tốt cho nhu
cầu khách hàng vừa đảm bảo an toàn cho hệ thống Ngân hàng.
Trớc thực trạng đó, với ý nghĩa muốn bảo đảm cho vay an toàn và hiệu
quả trong ngân hàng, tôi đã lựa chọn đề tài Hoàn thiện công tác thẩm định
giá bất động sản làm tài sản bảo đảm tại Công ty quản lý nợ và khai thác
tài sản Ngân hàng TMCP Bắc á.
2. ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

Đề tài nghiên cứu sẽ góp phần vào việc hoàn chỉnh hệ thống lí luận tài
chính vi mô, lý luận về tài chính trong quá trình chuyển đổi sang cơ chế kinh
tế thị trờng hiện nay ở nớc ta nói chung. Về mặt thực tiễn, đề tài nghiên cứu là
một sự mở đờng để vận dụng thành công và đúng đắn lý luận về định giá bất
SV: Vũ Thị Ngoan Lớp: CQ46/16.01
Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s. Phạm Văn Bình
động sản vào việc ban hành chính sách của Nhà Nớc cũng nh giúp cho Ngân
hàng thơng mại nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng, đảm bảo an toàn tín
dụng trong ngân hàng cũng nh đảm bảo lợi ích của ngời đi vay.
3. Mục tiêu nghiên cứu
Luận văn đợc viết nằm vào 3 mục đích cơ bản:
- Thứ nhất: Thiết lập cơ sở lý luận, hệ thống hoá quy trình và các phơng
pháp chủ yếu xác định giá trị bất động sản
- Thứ hai: Đánh giá thực trạng về sự ứng dụng lý thuyết vào thực tế định giá
bất động sản trong ngân hàng
- Thứ ba: Đa ra những giải pháp có tính khả thi cao để hoàn thiện công tác
định giá bất động sản trong điều kiện hiện nay
4. Đối tợng và phạm vi nghiên cứu
Luận văn nghiên cứu các yếu tố cấu thành giá trị bất động sản, cơ sở lý
luận của việc xây dựng nên công tác định giá bất động sản, nghiên cứu về ph-
ơng pháp và quy trình xác định giá trị bất động sản trong hoạt động tín dụng
của Ngân hàng Thơng mại cổ phần (TMCP), các Doanh nghiệp ngoài quốc
doanh (Bắc á Bank) Hà Nội. Từ đó, đề xuất giải pháp giúp hoàn thiện và nâng
cao chất lợng công tác định giá tại Ngân hàng
5. Phơng pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng phơng pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử
làm cơ sở phơng pháp luận để xem xét vấn đề, sử dụng phơng pháp thống kê,
tổng hợp, đối chiếu, phân tích và so sánh nhằm làm sáng tỏ quan điểm của
mình về toàn bộ vấn đề nghiên cứu đã đặt ra.
6. Kết cấu luận văn.

Luận văn gồm phần mở đầu, phần kết luận, danh mục tài liệu tham
khảo và đợc sắp xếp thành 3 chơng với 89 trang. Tiêu đề các chơng cụ thể
nh sau:
Chơng 1: Cở sở lý luận về thẩm định giá bất động sản làm tài sản bảo
đảm.
Chơng 2: Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản làm tài sản
bảo đảm tại Công ty quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Bắc
á.
Chơng 3: Mt s gii pháp nâng cao cht lng công tác thm nh giá
bt ng sn l m t i s n bo m ti BacA AMC.
SV: Vũ Thị Ngoan Lớp: CQ46/16.01
LuËn v¨n tèt nghiÖp GVHD: Th.s. Ph¹m V¨n B×nh
SV: Vò ThÞ Ngoan Líp: CQ46/16.01
Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s. Phạm Văn Bình
Chơng 1
Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản làm tài
sản bảo đảm.
1.1- Lí luận cơ bản về bất động sản v giá trị bất động sản.
1.1.1. Bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm bất động sản
Cho đến nay hầu hết các nớc trên thế giới đều phân loại tài sản theo luật
cổ La Mã. ở Việt Nam, trớc khi ban hành Bộ Luật Dân sự (năm 1995), trong
hệ thống pháp luật cũng nh trong quản lý và hoạt động kinh tế, chúng ta rất ít
sử dụng thuật ngữ bất động sản và động sản, chủ yếu sử dụng thuật ngữ tài sản
cố định và tài sản lu động. Theo thông lệ và tập quán quốc tế, cũng nh trên cơ
sở thuộc tính tự nhiên của các tài sản và các tài sản có thể di dời đợc hay
không, Bộ Luật Dân sự nớc Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành
năm 2005 đã phân chia tài sản thành bất động sản và động sản. Điệu 174 Bộ
Luật Dân sự đã xác định khái niệm bất động sản (BĐS) nh sau:
Bất động sản là các tài sản không di dời đợc bao gồm:

a) Đất đai
b) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó
c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai
d) Các tài sản khác do pháp luật qui định.
1.1.1.2. Đặc điểm cơ bản của BĐS
Hàng hóa BĐS là một hàng hóa đặc biệt, vì vây, ngoài những đặc điểm
chung của hàng hóa thông thờng, hàng hóa bất động sản còn có những đặc
điểm riêng nh:
- Tính cố định về vị trí: Đặc điểm này là do hàng hóa BĐS luôn gắn liền
với đất đai, nên cố định về vị trí, địa điểm và không có khả năng chuyển dịch,
khó có khả năng thêm về số lợng, diện tích. Mặt khác, đất đai là nguồn tài
nguyên thiên nhiên nên có hạn và bị giới hạn về không gian. Diện tích đất đai
của một quốc gia khó thay đổi (trừ vùng gần biển). Do đó, các bất động sản
khác nh nhà, công trình khác và vật kiến trúc gắn liền với đất đai bị cố định về
vị trí, địa điểm. Đặc điểm này có ảnh hởng lớn đến thị trờng BĐS, đến hoạt
động kinh doanh BĐS. Vấn đề vị trí có ý nghĩa quan trọng đối với giá trị BĐS.
Vị trí của hàng hóa BĐS, bao gồm các yếu tố nh: địa điểm cụ thể, tình hình
SV: Vũ Thị Ngoan Lớp: CQ46/16.01
Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s. Phạm Văn Bình
phát triển kinh tế, văn hóa xã hội và môi trờng cảnh quan cũng nh kết cấu
hạ tầng khu vực có địa điểm của hàng hóa BĐS.
- Tính bền vững: Đặc điểm này là do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban
tặng, một loại tài nguyên đợc xem nh không thể bị hủy hoại (trừ trờng hợp đặc
biệt). Đồng thời, các công trình các công trình kiến trúc và vật kiến trúc có thể
tồn tại hàng trăm năm. Tuy nhiên, cần phân biệt tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ
vật lý của bất động sản. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi trong điều kiện thị tr-
ờng mà chi phí sử dụng BĐS ngang bằng với lợi ích thu đợc từ BĐS đó. Tuổi
thọ vật lý nói chung dài hơn nhiều tuổi thọ kinh tế, nó chấm dứt khi các kết
cấu chịu lực chủ yếu bị lão hóa và h hang, không thể tiếp tục an toàn cho việc

sử dụng, trong trờng hợp đó nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp công
trình thu đợc lợi ích lớn hơn là phá đi xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ
vật lý để chứa đợc mấy lần tuổi thọ kinh tế.
- Tính khác biệt: Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, lý do là có sự
khác biệt nhau về vị trí của BĐS; khác nhau về kết cấu kiến trúc; khác nhau về
quyền đối với BĐS; khác nhau về hớng; khác nhau về quang cảnh và các vật
ngoại cảnh Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai mảnh đất cạnh nhau đều
có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trờng BĐS cũng khó tồn tại hai
công trình hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí đất đai, không gian không
giống nhau, kể cả hai công trình ở cạnh nhau và cùng có một thiết kế. Ngoài
ra, chính các nhà đầu t, kiến trúc s đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo
sự hấp dẫn đối với khách hàng. Chính vì vậy, trên thị trờng bất động sản, vị trí
và giá trị của mỗi BĐS không hoàn toàn giống nhau
- Tính khan hiếm: Sự khan hiếm về BĐS chủ yếu xuất phát từ diện tích
đất
đai tự nhiên là có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí,
- Tính có giá trị lớn: thờng giá trị của BĐS rất cao, điều này xuất phát từ
giá trị của đất đai, cũng nh chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn.
- Tính ảnh hởng lẫn nhau: BĐS chịu ảnh hởng rất lớn, cả về mặt vật lý và
kinh tế. Giá trị của một BĐS có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong
trờng hợp Nhà nớc đầu t xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kĩ thuật và
hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị của đất đai và các công
trình xây dựng trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng công trình này
làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của công trình khác là hiện tợng phổ biến.
1.1.1.3. Phân loại BĐS
Theo quan niệm nh trên về BĐS, hàng hóa BĐS bao gồm hai chủng loại
chủ yếu là đất đai và vật kiến trúc đã xây dựng xong.
SV: Vũ Thị Ngoan Lớp: CQ46/16.01
Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s. Phạm Văn Bình
Đất đai bao gồm các loại sau:

- Đất nông nghiệp; - Đất đô thị;
- Đất lâm nghiệp; - Đất cha sử dụng
- Đất khu dân c nông thôn;
Vật kiến trúc đã xây dựng xong bao gồm các loại sau:
- Công trình làm nhà ở;
- Công trình thơng nghiệp, khách sạn, văn phòng,
- Công trình công nghiệp;
- Công trình đặc biệt: quốc phòng, an ninh,
Trong quá trình quản lý, căn cứ vào khả năng tham gia thị trờng của
từng loại để đảm bảo cho việc xây dựng chính sách phát triển và quản lý thị tr-
ờng BĐS phù hợp với tình hình thực tế, BĐS đợc phân thành 3 nhóm: BĐS có
đầu t xây dựng, BĐS không có đầu t xây dựng và BĐS đặc biệt.
Nhóm 1: bao gồm nhà ở, nhà xởng, công trình thơng mại dịch vụ,
BĐS hạ tầng, trụ sở làm việc, Trong đó, nhóm BĐS nhà đất là cơ bản, chiếm
tỷ trọng cao, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hởng của nhiều yếu tố chủ
quan và khách quan, có tác động lớn tới quá trình công nghiệp hóa, hiện đại
hóa đất nớc cũng nh phát triển đô thị bền vững nhng quan trọng hơn là nó
chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trờng BĐS ở nớc ta cũng nh thế
giới.
Nhóm 2: chủ yếu là đất nông nghiệp (dới dạng t liệu sản xuất) bao gồm
đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm,
đất cha sử dụng,
Nhóm 3: là những BĐS nh công trình bảo tàng, di sản văn hóa vật thể,
nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang, Đặc biệt của nhóm này là khả
năng tham gia thị trờng là rất thấp.
1.1.1.4. Quyền của chủ thể đối với BĐS
Giá trị của BĐS phụ thuộc trớc hết vào quyền của chủ thể đối với BĐS -
đây là yếu tố mang tính chất pháp lí.
Đối với đất đai: về mặt lý thuyết có ba hình thức chiếm giử đất đai là sở
hữu vĩnh viễn, thuê theo hợp đồng, quyền sử dụng đất. Trong điều kiện cụ thể

của Việt Nam, Hiến pháp nớc Cộng hòa XHCN Việt Nam năm 1992 qui định
đất đai là thuộc sở hữu toàn dân, pháp luật không công nhận quyền sở hữu t
nhân mà chỉ công nhận quyền sử dụng đất.
SV: Vũ Thị Ngoan Lớp: CQ46/16.01
Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s. Phạm Văn Bình
Đối với công trình: có hai hình thức là sở hữu vĩnh viễn và thuê theo
hợp đồng.
1.1.2. Giá trị BĐS
1.1.2.1. Khái niệm.
Theo C.Mác, hàng hoá có hai thuộc tính là giá trị sử dụng và giá trị.
Việc đa ra khái niệm giá trị hàng hoá đã cho phép C.Mac phát hiện
ra quy luật giá trị, cho phép giải thích một cách rõ ràng bản chất của các quá
trình trao đổi hàng hoá trong nền kinh tế t bản chủ nghĩa. Trong thực tiễn quản
lí kinh tế, khái niệm về giá trị đợc sử dụng hết sức phong phú. Nhằm tránh sự
hiểu lầm có thể xảy ra, Uỷ ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế đã chuẩn hoá
một số khái niệm: giá trị, giá trị thị trờng, giá trị phi thị trờng, giá trị trao đổi,
giá trị công bằng, giá trị trong sử dụng, làm cơ sở cho các giao dịch kinh tế,
cũng nh giải quyết các tranh chấp quốc tế có thể xảy ra. Trong đó, giá trị tài
sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể
nào đó tại một thời điểm nhất định
Việc sử dụng khái niệm giá trị và khẳng định các đặc tính tơng ứng của
nó là sự nghiên cứu có tính học thuật trong khoa học của ngành thẩm định giá.
Sự nghiên cứu này có ý nghĩa quan trọng cho phép nhận rõ các đối tợng cũng
nh phân biệt các yếu tố tác động đến giá trị tài sản. Có hai cơ sở giá trị trong
định giá tài sản nói chung cũng nh BĐS nói riêng là: Giá trị thị trờng (GTTT)
và giá trị phi thị trờng (GTPTT)
- Giá trị thị trờng là số tiền trao đổi ớc tính về tài sản vào thời điểm thẩm
định giá, giữa một bêm là ngời bán, sẵn sàng bán với một bên là ngời mua,
sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó các bên hành
động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc.

GTTT là mức giá đợc thị trờng thừa nhận. Đôi khi đợc gọi là giá trị
công bằng, là một tiêu chuẩn cơ bản của giá trị, phản ánh tính hiệu quả về mặt
kinh tế theo cơ chế giá cả thị trờng: hàng hoá sẽ đợc chuyển đến ngời có
thể trả nhiều tiền nhất, hàng hoá sẽ đợc sản xuất bởi ngời có chi phí thấp nhất.
GTTT là căn cứ chủ yếu của hoạt động thẩm định giá đối với hầu hết
các loại tài sản. Cơ sở của việc xây dựng khái niệm GTTT, hay cơ sở của việc -
ớc tính GTTT đối với một tài sản nào đó, đợc dựa trên một thực tế là nó có khả
năng trao đổi, mua bán một cách phổ biến trên thị trờng. Đợc thực tiễn kiểm
SV: Vũ Thị Ngoan Lớp: CQ46/16.01
Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s. Phạm Văn Bình
chứng một cách khách quan. Tuy nhiên, trên thực tế, có nhiều loại tài sản cần
đợc thẩm định giá nhng chúng lại rất ít khi đợc mua bán, thậm chí không có
thị trờng đối với chúng. Ví dụ, nh: công viên, nhà ga, nhà thờ, bệnh viện, tr-
ờng họcĐể đánh giá giá trị đối với những loại tài sản này, ngời ta dựa vào
những yếu tố phi thị trờng chi phối đến giá trị tài sản. Giá trị đợc ớc tính nh
vậy gọi là giá trị phi thị trờng:
- Giá trị phi thị trờng là số tiền ớc tính của một tài sản dựa trên việc đánh giá
yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài
sản trên thị trờng.
Trên thực tế chúng ta thấy rằng có rất nhiều khái niệm giá trị khác
nhau. Nhng đặc điểm chung và phổ biến của hầu hết các khái niệm này là ở
chỗ chúng đều thuộc vào dạng khái niệm giá trị phi thị trờng.
Cơ sở của việc xây dựng khái niệm giá trị phi thị trờng cũng xuất phát
trực tiếp từ khái niệm giá trị tài sản. Tuy nhiên, những lợi ích mà tài sản mang
lại đợc các chủ thể đánh giá rất khác nhau. Nó tuỳ thuộc vào công dụng hay
tính hữu ích của tài sản đối với mỗi ngời, tuỳ thuộc vào bối cảnh sử dụng và
giao dịch cụ thể của từng tài sản. Đó là cơ sở của việc ớc tính giá trị tài sản đối
với mỗi ngời, là lí do dẫn đến sự phong phú của các khái niệm giá trị. Từ
những phân tích trên, chúng ta rút ra khái niệm về giá trị bất động sản: Giá
trị bất động sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà bất động sản

mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
1.1.2.2. Các yếu tố ảnh hởng đến giá trị BĐS
Định giá tài sản thực ra là công việc ớc tính. Kết quả định giá thờng là
một ý kiến có tính chất t vấn cho đến khi giao dịch diễn ra, kết quả đó không
phải là một thực tế đợc chứng minh. Để nâng cao độ tin tởng đối với kết quả
định giá, khi ớc tính giá trị tài sản, nhất thiết phải xem xét và phân tích một
cách kỹ lỡng các yếu tố ảnh hởng đến giá trị của chúng.
Các tài sản khác nhau sẽ có sự khác nhau về yếu tố và mức độ tác động
đến giá trị tài sản. Song nhìn chung, dựa vào ý nghĩa và đặc tính của giá trị, có
thể phân biệt thành 2 loại yếu tố: yếu tố chủ quan và yếu tố khách quan.
a) Thuộc về yếu tố chủ quan có mục đích của việc định giá.
Mục đích của định giá bất động sản phản ánh nhu cầu sử dụng bất động
sản cho một công việc nhất định. Nó phản ánh những đòi hỏi về mặt lợi ích
mà bất động sản cần phải tạo ra cho chủ thể trong mỗi công việc hay giao dịch
SV: Vũ Thị Ngoan Lớp: CQ46/16.01
Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s. Phạm Văn Bình
đã đợc xác định. Chính vì vậy, mục đích định giá đợc coi là một yếu tố quan
trọng, mang tính chủ quan và ảnh hởng có tính quyết định tới việc xây dựng
các tiêu chuẩn về giá trị đối với bất động sản đợc thẩm định.
Trong nền kinh tế thị trờng, mục đích của định giá bất động sản thờng là:
- Xác định giá trị bất động sản để chuyển giao quyền sở hữu.
+ Để giúp cho ngời bán xác định giá bán có thể chấp nhận đợc.
+ Để giúp cho ngời mua quyết định giá mua.
+ Để thiết lập cơ sở cho sự trao đổi của bất động sản này với bất động sản
khác.
- Xác định giá trị bất động sản cho các mục đích tài chính và tín dụng.
+ Để sử dụng bất động sản cho việc cầm cố hay thế chấp.
+ Để xác định giá trị cho các hợp đồng bảo hiểm tài sản.
- Xác định giá trị bất động sản để xác định số tiền cho thuê hợp đồng.
Để giúp cho việc đặt ra mức tiền thuê và xây dựng các điều khoản cho

thuê.
- Xác định giá trị bất động sản để phát triển bất động sản và đầu t.
+ Để so sánh với cơ hội đầu t vào bất động sản khác.
+ Để thực hiện quyết định khả năng thực hiện đầu t.
- Xác định giá trị tài sản trong doanh nghiệp.
+ Để lập báo cáo tài chính hàng năm, xác định giá trị thị trờng của vốn
đầu t.
+ Để xác định giá trị doanh nghiệp.
+ Để mua bán, hợp nhất, thanh lý các tài sản của công ty.
+ Để có phơng án xử lý tài sản khi cải cách DNNN.
- Xác định giá trị bất động sản nhằm đáp ứng các yêu cầu có tính pháp lý.
+ Để tìm ra giá trị tính thuế hàng năm đối với bất động sản.
+ Để xác định giá trị bồi thờng khi Nhà nớc thu hồi bất động sản.
+ Để tính thuế khi một bất động sản đợc bán hoặc để thừa kế.
+ Để toà án ra quyết định phân chia bất động sản khi xét xử các vụ án.
+ Để xác định giá sàn phục vụ cho việc đấu thầu, đấu giá các tài sản
công.
+ Để xác định giá sàn phục vụ phát mãi các bất động sản bị tịch thu,
xung công quỹ.
b) Các yếu tố khách quan ảnh hởng đến giá trị bất động sản.
SV: Vũ Thị Ngoan Lớp: CQ46/16.01
Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s. Phạm Văn Bình
Định giá tài sản là tổ hợp của nghệ thuật và khoa học: tính nghệ thuật
thể
hiện ở sự nhạy cảm của thẩm định viên đối với các động thái thị trờng tác
động đến sự thay đổi giá trị tài sản cần thẩm định, còn tính khoa học thể hiện
ở kiến thức chuyên môn nghề nghiệp vững vàng của họ.
Tổ hợp của nghệ thuật và khoa học trong định giá tài sản biểu hiện ở
chỗ:
Nhà định giá phải làm việc trong điều kiện thị trờng đôi khi không cung cấp

đủ các tài liệu cần thiết để ớc tính theo giá trị thị trờng. Hoặc phải tiến hành
định giá khi thị trờng đang có sự thay đổi hoặc suy thoái. Trong những trờng
hợp nh vậy, họ phải dựa nhiều khả năng cá nhân- đó là sự nhạy cảm nghề
nghiệp- là yếu tố chủ quan- chịu sự chi phối của yếu tố cảm tính để ớc tính giá
trị tài sản. Rất có thể xảy ra tình huống: 2 nhà định giá có tay nghề- trình độ
chuyên môn và lơng tâm nghề nghiệp nh nhau, định giá cùng một tài sản sẽ đa
ra các kết luận khác nhau.
Ngay cả đối với các nhà định giá chuyên nghiệp có kiến thức thị trờng
vững vàng và có phơng pháp định giá hệ thống, thì vẫn không hẳn có thể ớc l-
ợng giá trị tài sản một cách chính xác, bởi nó còn chịu ảnh hởng của các yếu
tố có tính khách quan hay tâm lý khác, đó có thể là những yếu tố thờng xuyên
thay đổi.
Do vậy, muốn kết quả định giá thực sự trở thành lời t vấn hữu ích và có
hiệu quả cho khách hàng thì bên cạnh việc xác định mục đích định giá, thẩm
định viên trớc hết phải nhận dạng một cách cụ thể và rõ ràng từng yếu tố riêng
biệt ảnh hởng đến giá trị tài sản- nhà định giá phải hiểu đợc thị trờng đánh giá
tài sản đó nh thế nào. Quy mô khảo sát thị trờng tài sản không chỉ giới hạn
trong các điều kiện tĩnh, hiện tại, mà phải phân tích xu hớng thay đổi của từng
yếu tố về: chiều hớng, tốc độ, thời hạn, mặt mạnh và hạn chế của các xu hớng
này đến giá trị tài sản.
Theo tính chất ảnh hởng đến giá trị tài sản có thể phân biệt các yếu tố
nh sau:
* Các yếu tố mang tính vật chất.
Là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có mà
bất động sản có thể mang lại cho ngời sử dụng, nh: đối với đất đai, nhà cửa là
vị trí , diện tích, kích thớc, khả năng sửa chữa, cải tạo
SV: Vũ Thị Ngoan Lớp: CQ46/16.01
Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s. Phạm Văn Bình
Thông thờng thuộc tính hữu dụng hay công dụng của tài sản càng cao
thì giá trị tài sản càng lớn. Tuy nhiên, do yếu tố chủ quan của giá trị, tài sản đ-

ợc đánh giá cao hay không còn phụ thuộc vào khả năng của mỗi ngời trong
việc khai thác những công dụng hay thuộc tính hữu ích vốn có của tài sản. Do
vậy bên cạnh việc dựa vào công dụng của tài sản, nhà thẩm định cần phải xem
xét đến mục tiêu của khách hàng để tiến hành t vấn và lựa chọn loại giá trị cần
thẩm định cho phù hợp. Bên cạnh việc lựa chọn các yếu tố chính phản ánh giá
trị tài sản, thẩm định viên cần phải tính đến quan điểm về giá trị của khách
hàng.
* Các yếu tố về tình trạng pháp lý.
Hai bất động sản có các yếu tố vật chất hay công dụng nh nhau, nhng
khác nhau về tình trạng pháp lý thì giá trị cũng khác nhau.
Tình trạng pháp lý của tài sản quy định quyền của con ngời đối với việc
khai thác các thuộc tính của tài sản trong quá trình sử dụng. Tình trạng pháp
lý của tài sản ảnh hởng rất lớn đến giá trị tài sản, nhất là đối với bất động sản.
Thông thờng, quyền khai thác các thuộc tính của tài sản càng rộng thì giá trị
tài sản càng cao và ngợc lại. Tất nhiên, các quyền đó phải đợc sự bảo hộ của
pháp luật. Đó là các quyền: đợc phép hay không đợc phép mua bán, chuyển
nhợng, cho thuê, biếu tặng, thừa kế, nghĩa vụ nộp thuế khi mua bán
Để xác định giá trị tài sản một cách đúng đắn đòi hỏi thẩm định viên
phải nắm đợc những quy định có tính pháp lí về quyền của các chủ thể đối với
từng giao dịch cụ thể có liên quan đến tài sản cần thẩm định. Để có đợc những
thông tin chính xác và tin cậy về tình trạng pháp lí của tài sản, thẩm định viên
cần phải dựa vào các văn bản pháp lí hiện hành, xem xét một cách cụ thể các
loại giấy tờ làm bằng chứng kèm theo tài sản và dựa vào các tài liệu do các cơ
quan kiểm toán có uy tín cung cấp.
* Các yếu tố mang tính kinh tế.
Đó là cung và cầu. Hai yếu tố này tạo ra đặc tính khách quan của giá
trị. Hay còn gọi là tính kinh tế của giá trị tài sản. Giả thiết rằng tại một thời
điểm, các yếu tố khác là cố định, tài sản đợc mua bán trên thị trờng. Khi đó,
giá trị tài sản phụ thuộc vào quan hệ giữa cung và cầu, phụ thuộc vào độ co
giãn hay còn gọi là độ nhạy cảm của cung và cầu trên thị trờng. Trên thực tế,

tài sản đợc đánh giá cao khi cung trở nên khan hiếm, nhu cầu và sức mua ngày
SV: Vũ Thị Ngoan Lớp: CQ46/16.01
Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s. Phạm Văn Bình
càng cao, và ngợc lại, tài sản sẽ đợc đánh giá thấp khi cung trở nên phong phú,
nhu cầu và sức mua ngày càng sụt giảm.
Do vậy, đánh giá các yếu tố tác động đến cung và cầu là căn cứ quan
trọng giúp thẩm định viên xác định giá cả giao dịch có thể dựa vào thị trờng
hay cần dựa vào giá trị phi thị trờng và có cơ sở dự báo và ớc lợng một cách
sát thực hơn GTTT của tài sản cần thẩm định.
Để có cơ sở đánh giá và ớc lợng giá trị tài sản một cách hợp lí, thẩm
định giá nhất thiết phải tiến hành thu nhập, lu trữ các thông tin có liên quan
đến giao dịch mua bán tài sản, hình thành nên các ngân hàng dữ liệu để phục
vụ cho chuyên ngành thẩm định giá. Ngoài ra, các thẩm định viên cần đợc
trang bị các kiến thức về kỹ thuật xử lý, phân tích và dự báo về sự biến động
của giá cả thị trờng, nhằm giúp cho thẩm định viên có thể làm tốt vai trò t vấn,
đồng thời giảm thiểu rủi ro đối với việc hành nghề thẩm định giá.
* Các yếu tố khác.
Những yếu tố đã nêu là những yếu tố thể hiện một cách trực quan và rõ
ràng ảnh hởng đến giá trị tài sản. Tuy nhiên, còn có những yếu tố khác, chẳng
hạn nh tập quán dân c hay tâm lí tiêu dùng cũng ảnh hởng một cách đáng kể
tới giá trị tài sản. Ví dụ: tâm lí không muốn ở nhà chung c, tâm lí muốn ở tầng
thấp, tâm lí ngũ đại đồng đờng, tâm lí xem thuật phong thuỷ, xem tuổi để mua
đất hay chọn hớng nhà, làm nhà Một mảnh đất có thể đắt với ngời này nhng
hoàn toàn có thể dễ chấp nhận với ngời khác. Đòi hỏi thẩm định viên, phải có
sự am hiểu về tập quán dân c cũng nh có sự phân tích về yếu tố tâm lí trong
một không gian văn hoá nhằm xác minh giá cả của giao dịch chứng cớ có thể
đợc coi là GTTT hay giá trị phi thị trờng. Do sự ảnh hởng của yếu tố này đến
tính chính xác của giá trị tài sản, đồng thời nhằm giảm thiểu rủi ro cho nghề
thẩm định giá, các nớc thờng không cho phép các công ty cũng nh các thẩm
định viên nớc ngoài hoạt động một cách độc lập trên lãnh thổ quốc gia mà

không có sự liên doanh với một tổ chức nào ở trong nớc.
1.2- Những vấn đề chung về t i sản bảo đảm v bất động sản l m t i sản
bảo đảm.
1.2.1. Khái niệm t i sản bảo đảm
T i sản bảo đảm l t i s ản m bên b ảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm.
SV: Vũ Thị Ngoan Lớp: CQ46/16.01
Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s. Phạm Văn Bình
Tài sản bảo đảm có những đặc trng sau: giá trị của TSBĐ phải lớn hơn
nghĩa vụ đợc bảo đảm, phải có sẵn thị trờng tiêu thụ, phải có đủ cơ sở pháp
lý.
Các loại tài sản bảo đảm:
- Tài sản cầm cố: là tài sản mà khách hàng vay chuyển quyền kiểm soát
sang cho ngân hàng trong thời gian thực hiện cam kết (thờng là thời gian nhận
tài trợ). TS cầm cố thuộc ngân hàng quản lý và cất giữ, không làm ảnh hởng
đến quá trình sản xuất kinh doanh hay sinh sống của khách hàng vay.
- Tài sản thế chấp: là tài sản đợc ngời đi vay dùng để bảo đảm cho
khoản vay của mình tại ngân hàng bằng cách trao cho ngân hàng giấy tờ sở
hữu (hoặc sử dụng) các tài sản đó trong thời gian cam kết và xác nhận cho
ngân hàng quyền phát mại tài sản khi khách hàng không trả đợc nợ.
- Tài sản hình thành từ vốn vay: là tài sản của khách hàng vay mà giá trị
tài sản đợc tạo nên bởi một phần hoặc toàn bộ khoản vay của khách hàng. Đây
là biện pháp cuối cùng để ngân hàng có thể hạn chế việc ngời vay bán tài sản
đợc hình thành từ vốn vay.
- Tài sản bảo lãnh của bên thứ ba: là việc bên bảo lãnh cam kết với ngân
hàng về việc sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu, giá trị quyền sử dụng đất của
mình, đối với doanh nghiệp Nhà nớc là tài sản thuộc quyền quản lý, sử dụng
để thực hiện nghĩa vụ trả thay cho khách hàng vay nếu đến hạn trả nợ mà
khách hàng vay không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ. Khi khách hàng vay
vốn không có TS cầm cố hay thế chấp thì ngân hàng sẽ yêu cầu có sự bảo lãnh

của bên thứ ba dựa trên uy tín hoặc bằng chính tài sản của bên thứ ba.
1.2.2. Vai trò của t i sản bảo đảm với họat động cho vay trong nền kinh
tế.
- Giảm bớt tổn thất cho ngân h ng khi khách h ng vì m ột lý do n o đó không
thực hiện thanh toán đợc nợ cho ngân h ng. Giúp ngân h ng có ngu ồn thu nợ
thứ 2
- Gắn trách nhiệm vật chất của ngời vay trong quá trình sử dụng vốn. L m
động lực thúc đẩy khách h ng thực hiện nghĩa trả nợ. Nếu không trả đ ợc nợ sẽ
mất t i sản v tốn kém chi phí nhiều hơ n
- Bổ sung điều kiện để khách hàng đợc vay vốn mở rộng quy mô sản xuất thúc
đẩy nền kinh tế phát triển ổn định
SV: Vũ Thị Ngoan Lớp: CQ46/16.01
Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s. Phạm Văn Bình
- Góp phần quan trọng cho sự hoạt động ổn định của các ngân hàng , hạn chế
khủng hoảng kinh tế.
1.2.3. Điều kiện của bất động sản làm tài sản bảo đảm.
Trong thời gian bảo đảm bên ngân hàng đồng ý cho bên vay đợc tiếp
tục sử dụng bất thờng tài sản và phải chịu sự kiểm tra giám sát của bên ngân
hàng.
BĐS phải đảm bảo đủ những tiêu chuẩn đợc quy định trong văn bản
pháp luật của Nhà nớc ban hành nh những quy định riêng của từng ngân hàng:
- BĐS bảo đảm cho ngân hàng phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu
hoặc thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bên vay. Đối với đất đai khách hàng
phải có đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng
đất theo đúng quy định về đất đai.
- Không có bất cứ tranh chấp nào về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng,
quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại thời điểm ký kết hợp đồng đảm
bảo để các cơ quan có thẩm quyền xem xét và xử lý tại thời điểm vay.
- BĐS khi thế chấp cho ngân hàng, bên vay cha bán, trao đổi, cho thuê,
thế chấp dới bất kỳ hình thức nào hoặc cha kê khai làm vốn của bất kỳ doanh

nghiệp nào.
- Trong thời gian bảo đảm cho bên ngân hàng, bên vay không bán, trao
đổi, cho thuê, thế chấp tài sản dới bất kỳ hình thức nào hoặc cha kê khai làm
vốn của bất kỳ doanh nghiệp nào.
- Trong thời gian bảo đảm cho bên ngân hàng, bên vay không bán, trao
đổi, cho thuê, thế chấp tài sản dới bất kỳ hình thức nào. Nếu chẳng may xảy ra
rủi ro thì mọi thiệt hại bên vay chịu và tìm mọi biện pháp để hoàn trả cả gốc
và lãi cho ngân hàng.
- Đối với BĐS mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng
vay, bên bảo lãnh phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay.
- Mọi công trình do bên vay xây dựng, sử chữa gắn liền với đất đã mang
đI bảo đảm đều thuộc tài sản bảo đảm theo hợp đồng vay.
- Nếu nhà ở và quyền sử dụng đất ở nói trên nằm trong diện quy hoạch
của thành phố phải giải phóng mặt bằng thì toàn bộ số tiền( tài sản khác) đợc
đền bù đều do ngân hàng quản lý để đảm bảo thu hồi nợ
1.3. Lý luận cơ bản về định giá BĐS l m t i sản bảo đảm.
1.3.1. Sự cần thiết khách quan phải định giá BĐS l m t i sản bảo đảm.
SV: Vũ Thị Ngoan Lớp: CQ46/16.01
Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s. Phạm Văn Bình
- Đối với cá nhân: Trong nền kinh tế thị trờng, giá cả hàng hóa nói
chung và bất động sản nói riêng đợc hình thành và vận động dới sự chi phối
của các qui luật khách quan, chịu sự tác động của nhiều nhân tố. Cá nhân ngời
mua hoặc bán bất động sản không phải lúc nào cũng có đầy đủ thông tin và
am hiểu về tính năng, cấu trúc của BĐS vì thế không đánh giá đúng giá trị thị
trờng của BĐS. Với sự giúp đỡ, t vấn của các nhà thẩm định giá với vai trò là
trung gian để đảm bảo tính minh bạch và công bằng cho thị trờng BĐS, các cá
nhân sẽ không bị thiệt thòi trong các giao dịch.
- Đối với Nhà nớc: Với t cách là chủ sở hữu của một khối lợng rất lớn
các loại BĐS, sẽ bị ảnh hởng rất lớn (bị thất thoát tài sản, thiệt hại về lợi ích
kinh tế, gây tổn hại cho ngời khác) nếu định giá không đúng các loại BĐS mà

Nhà nớc sở hữu. Việc định giá BĐS phản ánh đúng giá trị thị trờng sẽ có tác
dụng lớn trong việc đảm bảo nguồn thu cho Nhà nớc, đảm bảo tính công bằng
xã hội. Đồng thời, định giá đúng BĐS, đặc biệt là đất đai sẽ tạo động lực cho
việc phân bổ đất đai nh là một nguồn lực xã hội một cách hợp lý và hiệu
quả.
1.3.2. Khái niệm định giá v thẩm định giá BĐS .
Định giá với Thẩm định giá có sự khác nhau trong cách dùng từ,
mặc
dù vậy đều là công việc ớc tính giá trị. Thẩm định giá đôi khi gọi là định giá
lại. Thẩm định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết đối với sự vận hành
của nền kinh tế thị trờng; là một dạng đặc biệt của xác định giá do các nhà
chuyên môn đợc đào tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm và có tính trung thực
cao trong nghề nghiệp thực hiện.
Để phản ánh nét đặc trng này, nhiều học giả trên thế giới đã đa ra khái
niệm thẩm định giá. Điều 4 Pháp lệnh giá Việt Nam ngày 08/05/2002 đa ra
định nghĩa: Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản
phù hợp với thị trờng tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn
của Việt Nam hoặc thông lệ Quốc tế.
Khái quát hóa các quan điểm có thể định nghĩa:
Thẩm định giá là việc ớc tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà
tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
1.3.3. Nguyên tc thm nh giá trong nn kinh t th trng.
1.3.3.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (SDTNVHQN )
SV: Vũ Thị Ngoan Lớp: CQ46/16.01
Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s. Phạm Văn Bình
- Nội dung : mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đa lại các lợi
ích khác nhau, nhng giá trị của chúng đợc xác định hay thừa nhận trong điều
kiện nó đợc SDTNVHQN.
- Ví dụ : một mảnh đất có thể sử dụng để trồng cây cảnh, cho thuê hoặc xây
khách sạn đem lại các khoản thu nhập lần lợt là 50; 70; 80 triệu đồng/năm.

Cách SDTNVHQN đối với mảnh đất này là xây khách sạn vì nó đem lại thu
nhập cao nhất trong các cơ hội sử dụng.
- Cơ sở đề ra nguyên tắc: con ngời luôn sử dụng tài sản trên nguyên tắc khai
thác một cách tối đa lợi ích mà tài sản có thể mang lại, nhằm bù đắp chi phí
bỏ ra.Cơ sở để ngời ta đánh giá, ra quyết định đầu t là dựa trên lợi ích cao nhất
mà tài sản có thể mang lại. Vì vậy, giá trị của một tài sản đợc thừa nhận trong
điều kiện nó đợc SDTNHQN.
- Tuân thủ nguyên tắc: trong hoạt động định giá đòi hỏi thẩm định viên phải
chỉ đợc ra chi phí cơ hội của tài sản. Phân biệt đợc các giả định tình huống sử
dụng phi thực tế, sử dụng sai pháp luật và không khả thi về mặt tài chính.
Trong thực tế, trong nhiều trờng hợp, việc xác định cơ hội SDTNHQN
cũng không đơn giản. Việc SDTNHQN còn tuỳ thuộc vào ý nghĩa chủ quan
của giá trị và chi phí cơ hội của từng nhà đầu t.
1.3.3.2. Nguyên tắc thay thế
- Nội dung: giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vợt quá chi phí
để có một tài sản tơng đơng.
- Ví dụ: nhà đầu t đang cân nhắc giữa việc bỏ ra 100.000 USD để mua BĐS
hay mua chứng khoán trên thị trờng, thì tính chất để thay thế hay so sánh giữa
hai cơ hội hay hai tài sản này là: tốc độ tăng vốn, tiền cho thuê, lãi, múc độ rủi
ro và khả năng thanh khoản của chúng.
- Cơ sở đề ra nguyên tắc: một ngời mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số
tiền nào đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhng vẫn có thể có một tài sản tơng tự
nh vậy để thay thế. Tài sản tơng tự để thay thế có thể có bằng cách mua trên
thị trờng hoặc bằng cách bỏ tiền để xây dựng mới.
- Tuân thủ nguyên tắc:
Thay thế là một nguyên tắc cơ bản và quan trọng trong lí thuyết thẩm
định giá. Nó là cơ sở lí luận cơ bản để hình thành phơng pháp so sánh trực, đòi
hỏi thẩm định viên phải nắm đợc các thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất
SV: Vũ Thị Ngoan Lớp: CQ46/16.01
Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s. Phạm Văn Bình

của các tài sản tơng tự, gần với thời điểm thẩm định giá, làm cơ sở để so sánh
và xác định giới hạn cao nhất về giá trị của các tài sản cần định giá.
Tuy nhiên, trên thực tế, trong nhiều trờng hợp rất khó tìm đợc 2 BĐS t-
ơng tự hoặc giống nhau để có thể so sánh về giá bán hay chi phí sản xuất. Do
vậy, đòi hỏi thẩm định viên nhất thiết phải đợc trang bị các kỹ năng và cách
điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại tài sản.
Nguyên tắc thay thế không chỉ đợc vận dụng khi thẩm định giá trị BĐS
mà còn đợc sử dụng trong hoạt động t vấn về các cơ hội đầu t.
1.3.3.3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tơng lai
- Nội dung: giá trị của một tài sản đợc quyết định bởi những lợi ích tơng lai
mà tài sản mang lại cho nhà đâù t tại thời điểm nhất định.
- Ví dụ: mua một ngôi nhà để ở và một ngôi nhà để cho thuê. Đối với ngôi
nhà để ở, thì mức độ quan trọng có sự khác nhau rất lớn giữa các cá nhân, lợi
ích tơng lai của việc sở hữu ngôi nhà này để ở là yếu tố rất định tính, tức là rất
khó so sánh về mặt chủ quan của giá trị. Song có thể dựa vào giá trị thờng đợc
ớc tính, tức là dựa trên nguyên tắc thay thế. Còn đối với nhà cho thuê thì hoàn
toàn có thề dựa vào thu nhập bằng tiền trong tơng lai để định lợng về giá trị.
- Cơ sở của nguyên tắc: xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị tài sản.
Hơn nữa, thẩm định giá về thực chất cũng là công việc dự kiến các khoản lợi
ích mà tài sản có thể mang lại trong tơng lai.
- Tuân thủ nguyên tắc : thẩm định viên phải dự kiến đợc những lợi ích và
nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó để ớc tính giá trị tài sản. Theo
nguyên tắc này có thể áp dụng để đánh giá tất cả các loại tài sản. Tuy nhiên nó
có ý nghĩa thực tiễn hơn đối với các tài sản mang lại thu nhập bằng tiền. Song
nhìn chung, tuân thủ nguyên tắc này, cả ngời bán và ngời mua; ngời sở hữu và
ngời đi thuê đều phải dự báo về các điều kiện của thị trờng tơng lai. Vai trò
của thẩm định viên chủ yếu là ở chỗ thu thập những chứng cớ thị trờng gần
nhất về các mức giá bán, giá cho thuê và tỷ lệ chiết khấu các tài sản tơng tự để
tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh và cuối cùng là ớc tính giá trị của tài
sản.

Việc định giá dựa trên nguyên tắc này là một bổ sung quan trọng và
cũng là một sự kiểm tra tính đúng đắn của sự vận dụng các nguyên tắc
SV: Vũ Thị Ngoan Lớp: CQ46/16.01
Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s. Phạm Văn Bình
SDTNHQN và NTTT. Là cơ sở trực tiếp để xây dựng phơng pháp thu nhập
một trong những phơng pháp chủ yếu hiện nay.
1.3.3.4. Nguyên tắc đóng góp
- Nội dung: giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu thành một tài sản,
phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của toàn bộ
tài sản tăng lên hay giảm đi bao nhiêu.
- Ví dụ: một ngôi nhà không có ga ra ở tầng một bán với giá là 5 tỉ đồng. Nh-
ng nếu có ga ra ở tầng một thì có thể bán với giá là 6 tỉ đồng khi đó giá trị của
ga ra đợc thừa nhận là 1 tỉ đồng, trong khi chi phí xây ga ra thực ra chỉ hết 100
triệu đồng.
- Cơ sở của nguyên tắc: xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị tài sản là biểu
hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể.
- Tuân thủ nguyên tắc:
+ Tổng giá trị của các bộ phận thờng không thể hiện giá trị toàn bộ tài
sản. Nhng giá trị của một bộ phận tài sản lại bằng hiệu số giữa giá trị toàn bộ
và giá trị của các bộ phận tài sản còn lại.
+ Giá trị của sự đóng góp bao gồm cả giá trị của yếu tố vô hình. Chúng
ta không có cơ sở rõ ràng để phân loại các tài sản vô hình một cách rành mạch
để tính giá cho từng loại. Do đó cần phải làm phép tính ngợc: khi xác định giá
trị của yếu tố vị trí chi phí cơ hội hay mức độ SDTNHQN của mảnh đất,
nếu tính riêng giá trị của mảnh đất rồi cộng với giá trị của công trình thì sẽ có
nguy cơ tính sai giá trị của BĐS. Vì vậy, cần tính giá trị của BĐS trớc rồi trừ đi
giá trị của công trình xây dựng để ra giá trị của yếu tố vị trí. Đây cũng là cơ sở
để ngời ta xây dựng nên phơng pháp thặng d.
1.3.3.5. Nguyên tắc cung cầu
- Nội dung: giá cả là sự đánh giá của thị trờng về giá trị tài sản. trên thị trờng

cạnh tranh hoàn hảo, giá cả là bằng chứng và là sự thừa có tính khách quan
của thị trờng về giá trị tài sản. Trong các thị trờng khác, dới sức ép của cung
và cầu, giá cả có thể có khoảng cách rất xa so với giá trị thực. Vì vậy, khi so
sánh các tài sản với nhau, phải phân tích tác động của yếu tố cung và cầu ảnh
hởng đến giá trị tài sản cần thẩm định.
- Ví dụ: chứng khoán sau khi niêm yết thờng có giá cao hơn- do cầu cao hơn
mặc dù tình trạng sản xuất kinh doanh- dòng thu nhập của công ty nói chung
SV: Vũ Thị Ngoan Lớp: CQ46/16.01
Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s. Phạm Văn Bình
không có gì thay đổi. Việc niêm yết nhiều khi chỉ là sự hoàn tất về mặt thủ tục
tham gia thị trờng chứng khoán mà thôi.
- Cơ sở của nguyên tắc: căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm định
giá trị tài sản là dựa vào giá tri thị trờng của tài sản. Hai yếu tố này luôn thay
đổi theo thời gian. Vì vậy, một nhiệm vụ quan trọng của thẩm định viên là
phải ánh giá đợc tác động của yếu tố này đối với các giao dịch trong quá khứ
và dự báo ảnh hởng của chúng trong tơng lai, nhằm xác minh tài sản cần thẩm
định nên đợc đánh giá trên cơ sở GTTT hay giá trị phi thị trờng
- Tuân thủ nguyên tắc:
+ Trớc khi thực hiện việc điều chỉnh các số liệu chứng cớ thị trờng, cần
phải xác minh một cách rõ ràng xem chúng có phản ánh cung cầu bị ép buộc
hay có đủ tiêu chuẩn để sử dụng kĩ thuật thay thế so sánh hay không
NTTT. Thực hiện đánh giá, dự báo tơng lai về cung cầu và giá cả, đánh giá độ
tin cậy của tài liệu dự báo để sử dụng kỹ thuật định giá dựa vào dòng thu nhập
LITL.
+ Theo NTĐG, bộ phận cấu thành tài sản có thể đợc đánh giá rất cao, nh-
ng trên thị trờng,bộ phận tài sản này đợc bán một cách rộng rãi, với giá rất rẻ.
Khi đó việc định giá chủ yếu phải dựa trên NTCC và NTTT.
Nh vậy, có thể thấy rằng, NTCC còn là sự bổ sung quan trọng và là sự giải
thích một cách cụ thể hơn các nguên tắc SDTNHQN, NTTT, LITL và NTĐG.
Trên thực tế, nó là nguyên tắc đợc u tiên trong qua trình vận dụng để thẩm

định đối với hầu hết các loại tài sản cũng nh cho các mục đích sử dụng khác
nhau.
1.3.4. Các phng pháp nh giá BĐS:
1.3.4.1. Phơng pháp so sánh trực tiếp
a. Cơ sở lí luận: Phơng pháp này đợc xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân
thủ nguyên tắc thay thế
b. Kĩ thuật định giá:
Bớc 1: tìm kiếm thông tin về những bất động sản ( BĐS) đã đợc giao
dịch trong thời gian gần nhất có thể so sánh đợc với BĐS mục tiêu về các mặt
nh: tình trạng vật chất của BĐS, đặc điểm về mặt bằng, đặc điểm của công
trình xây dựng có liên quan, đặc điểm về vị trí hay địa điểm, tình trạng pháp
lí, thời gian giao dịch, các điều khoản và điều kiện giao dịch,
SV: Vũ Thị Ngoan Lớp: CQ46/16.01
Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s. Phạm Văn Bình
Bớc 2: tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cớ nhằm
đảm bảo tính chất có thể so sánh đợc với BĐS mục tiêu, bao gồm: nguồn gốc
các giao dịch thị trờng, đánh giá đặc điểm và tính chất của các giao dịch thị
trờng.
Bớc 3: lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất, thờng lấy từ
3 đến 6 BĐS để so sánh.
Bớc 4: xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS
chứng cớ, rồi tiến hành điều chỉnh giá BĐS bằng cách lấy BĐS mục tiêu làm
chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với BĐS chứng cớ.
Bớc 5: ớc tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các BĐS đã điều
chỉnh.
c. Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng.
- Ưu điểm:
+ Là phơng pháp phổ biến rộng rãi và đợc sử dụng nhiều nhất.
+ Là phơng pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kĩ thuật.
+ Là phơng pháp thể hiện sự đánh giá của thị trờng.

+ Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phơng pháp khác.
- Hạn chế:
+ Phải có giao dịch về các BĐS tơng tự ở trong cùng khu vực mới so sánh
đợc. Nếu có ít BĐS so sánh thì kết quả có độ chính xác kém.
+ Các thông tin chứng cớ thờng mang tính chất lịch sử.
+ Phơng pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm vào
kiến thức thị trờng.
- Điều kiện áp dụng:
+ Chất lợng thông tin phải phù hợp đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra đợc.
+ Thị trờng phải ổn định.
Trên thực tế phơng pháp này dùng để định giá các BĐS dùng cho mục
đích mua bán, thế chấp: Các BĐS có tính đồng nhất; các mảnh đất trống.
1.3.4.2. Phơng pháp đầu t (phơng pháp thu nhập).
a. Cơ sở lí luận: Phơng pháp này đợc xây dựng dựa trên nguyên tắc dự báo
lợi ích tơng lai.
b. Kỹ thuật định giá.
Bớc 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà BĐS mang lại, có
tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập.
SV: Vũ Thị Ngoan Lớp: CQ46/16.01
Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s. Phạm Văn Bình
Bớc 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ ra khỏi thu nhập hàng
năm, nh: chi phí quản lí, chi phí sửa chữa, các phí dịch vụ, tiền thuế phải nộp
Bớc 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán, công việc này có
thể dựa vào việc phân tích tỷ lệ lãi của các BĐS tơng tự.
Bớc 4: dùng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS mục
tiêu.
c. Ưu, nhợc điểm và điều kiện áp dụng.
- Ưu điểm:
+ Đây là phơng pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất.
+ Là phơng pháp đơn giản

+ Có thể đạt độ chính xác cao khi có các chứng cứ về các thơng vụ có thể
so sánh đợc.
- Nhợc điểm:
+ Khi phân tích các thơng vụ tơng tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi
thọ, chất lợng, thời hạn cho thuê
+ Trong nhiều trờng hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tơng
lai.
+ Kết quả định giá có độ nhạy lớn trớc sự thay đổi của các tham số tính
toán.
- Điều kiện áp dụng:
+ Phù hợp khi định giá BĐS có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn
định và có thể dự báo trớc một cách hợp lý.
+ Với BĐS có thu nhập không đều thì có thể sử dụng một dạng tơng tự là
DCF.
+ Thờng áp dụng để t vấn cho các quyết định lựa chọn phơng án đầu t.
1.3.4.3. Phơng pháp chi phí
a. Cơ sở lí luận.
Phơng pháp này đợc xây dựng chủ yếu dựa theo nguyên tắc thay thế.
b. Các bớc tiến hành:
Bớc 1: Ước tính riêng giá trị của mảnh đất thuộc BĐS, bằng cách coi nó
là đất trống và đang đợc sử dụng trong điều kiện TNVHQN.
Bớc 2: Ước tính những chi phí xây dựng mới hiện hành đối với những
công trình hiện có trên đất.
SV: Vũ Thị Ngoan Lớp: CQ46/16.01
Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s. Phạm Văn Bình
Bớc 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình, xét trên mọi nguyên
nhân.
Bớc 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền
giảm giá khỏi chi phi xây dựng mới hiện hành của công trình.
Bớc 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách ớc tính giá trị của

mảnh đất với giá trị ớc tính của công trình.
b. Ưu điểm, hạn chế, điều kiện áp dụng.
- Ưu điểm:
+ Đợc sử dụng khi không có bằng chứng thị trờng thích hợp để so sánh.
+ Phơng pháp chi phí thích hợp khi định giá BĐS dùng cho các giao dịch và
mục đích riêng biệt.
- Hạn chế:
+ Có những hạn chế của phơng pháp so sánh trực tiếp.
+ Ước tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan.
+ Để áp dụng phơng pháp này đòi hỏi ngời định giá phải có nhiều kinh
nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng.
- Điều kiện áp dụng:
+ Là một phơng pháp thích hợp khi định giá rất nhiều loại BĐS có mục đích
sử dụng riêng biệt, nh: nhà thờ, bệnh viện, trờng học
+ Định giá để xác định mức bồi thờng khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm
và các dạng bồi thờng khác.
+Là phơng pháp thông dụng của ngời tham gia đấu thầu hay kiểm tra đầu
thầu.
+ Phơng pháp chi phí đợc vận dụng trong trờng hợp mà ngời ta tin tởng rằng
chi phí là yếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo ra
giá trị của BĐS.
+ Phơng pháp chi phí cũng thờng đợc dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm
tra đối với các phơng pháp khác.
1.3.4.4. Phơng pháp thặng d
a. Cơ sở lí luận: chủ yếu dựa trên nguyên tắc đóng góp.
b. Các bớc tiến hành:
Bớc 1: Xác định các cách sử dụng cao nhất và tốt nhất cho BĐS mục
tiêu có tính đến những quyđịnh vế xây dựng và hạn chế khác.
SV: Vũ Thị Ngoan Lớp: CQ46/16.01
Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s. Phạm Văn Bình

Bớc 2: Ước tính tổng gía trị của sự phát triển theo hớng SDTNVHQN,
bằng cách sử dụng phơng pháp so sánh trực tiếp hay phơng pháp đầu t.
Bớc 3: Ước tính tổng chi phí phát triển gồm: chi phí xây dựng, chi phí
tài chính, các chi phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu t xây dựng.
Bớc 4: Xác định giá trị còn lại ( hay còn gọi là giá trị thặng d) bằng
cách lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển.
Bớc 5: Xác định giá trị BDS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại
và các yếu tố giả định cấu thành giá vốn BĐS mục.
c. Ưu điểm,nhợc điểm và điều kiện áp dụng.
- Ưu điểm:
+ Đợc sử dụng đánh gía các BĐS có tiềm năng phát triển.
+ Đây là phơng pháp thích hợp để đa các mức giá khi thực hiện đấu thầu.
+ Phơng pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích , đánh giá cơ hội đầu
t BĐS .Vì vậy nó có giá trị quan trọng để t vấn về chi phí xây dựng tối đa về
tiền cho thuê, tối thiểu cần đạt đợc khi thực hiện dự án phát triển BĐS.
- Hạn chế:
+ Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
+ Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trờng.
+ Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán.
+ Phơng pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền.
- Điều kiện áp dụng:
+ Phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp.
Các yếu tố ớc tính có liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt đợc độ
tin cậy cao.
+ Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về sự phát triển và mở rộng đất
đai để xác định đúng cơ hội SDTNVHQN.
+ Để nâng cao khả năng ứng dụng, cần sử dụng các kỹ thuật đánh giá rủi ro,
phân tích xác xuất với sự trợ giúp của các phơng tiện tính toán hiện đại khi
đánh giá các phơng án phát triển BĐS.
Đây là phơng pháp đợc các nhà thầu xây dựng, các công ty kinh doanh BĐS

sử dụng một cách thờng xuyên khi đánh giá các khả năng phát triển và các cơ
hội đầu t vào BĐS. Đợc những ngời mua nhà riêng xem xét, đánh giá nếu chi
thêm tiền để cải thiện và hiện đại hoá thì sẽ làm cho nhà có giá trị cao hơn so
với chi phí bỏ ra.
SV: Vũ Thị Ngoan Lớp: CQ46/16.01
Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s. Phạm Văn Bình
1.3.5. Quy trình nh giá BĐS.
- Khái niệm:
Quy trình hay trinh tự định giá là một quá trình có tính hệ thống nhằm
giúp thẩm định viên hành động một cách rõ ràng, phù hợp với công tác định
giá.
Là kế hoạch hành động một cách có trật tự, chặt chẽ, phù hợp với các
nguyên tắc định giá, giúp thẩm định viên đa ra đợc những kết luận có cơ sở và
có thể đảm bảo đợc.
Quy trình định giá gồm 6 bớc:
B ớc 1: Xác định vấn đề
- Mục đích là giúp cho thẩm định viên có thể thỏa thuận, đàm phán và
xây dựng đợc các điều khoản trong hợp đồng định giá một cách cụ thể
và rõ ràng. Đồng thời, cũng là căn cứ để thẩm định viên lên kế hoạch
định giá một cách chi tiết.
- Để đạt mục tiêu trên, trong bớc này cần xác định rõ các vấn đề cơ bản
sau:
+ Nhận biết các đặc tính vật chất của tài sản mục tiêu: vị trí, kích thớc
+ Nhận biết các đặc điểm pháp lý của tài sản mục tiêu, nh: các giấy tờ về
quyền sở hữu, quyền sử dụng, các giấy phép và điều khoản hạn chế khai thác,
chuyển nhợng
+ Xác định rõ mục đích định giá của khách hàng: mua bán, cho thuê, bảo
hiểm, cầm cố, báo cáo tài chính,
+ Xác định rõ loại giá trị sẽ ớc tính: qua các thông tin ban đầu và mục đích
của khách hàng, thẩm định viên cần phảI khẳng định ngay loại giá trị sẽ đợc

sử dụng trong hợp đồng là loại giá trị nào: giá trị thị trờng, giá trị đầu t, giá trị
bảo hiểm, giá trị thế chấp, giá bồi thờng
+ Xác định phơng pháp định giá và các tài liệu cần thiết cho việc định giá.
+ Xác định ngày định giá có hiệu lực.
+ Xác định mức phí thỏa thuận và thời gian hoàn thành.
B ớc 2 : Lên kế hoạch
- Nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, quyền các tài sản, trạng
thái cung, cầu và các đặc điểm của thị trờng có liên quan đến tài sản cần định
giá.
- Nhận biết các loại tài liệu cần đợc sử dụng trong quá trình đánh giá, bao
SV: Vũ Thị Ngoan Lớp: CQ46/16.01
Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s. Phạm Văn Bình
gồm: các tài liệu về tài sản mục tiêu, các văn bản pháp lý hiện hành có liên
quan, cách tài liệu về chứng cớ và các động thái thị trờng.
- Nhận biết các cơ quan, tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp thông
tin
các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất và có thể kiểm chứng đợc.
- Lên chơng trình, thời biểu công tác, bao gồm:
+ Lập danh mục và thứ tự các công việc: thu thập và phân tích số liệu.
+ Xác định thời hạn cho phép của từng công việc.
+ Xác định những phần việc có thể ủy nhiệm.
- Xây dựng đề cơng và hình thức trình bầy báo cáo định giá.
B ớc 3: Thu thập thông tin
Để có thể thu thập đợc những thông tin cần thiết, đòi hỏi thẩm định
viên trớc hết phải phân biệt đợc các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu. Các
loại tài liệu cần thu thập, bao gồm:
- Các tài liệu cung cấp thông tin về tài sản mục tiêu. Các thông tin này có
thể do khách hàng cung cấp hoặc qua khảo sát thực tế tài sản. Thời gian thu
thập loại thông tin này sẽ thay đổi tùy theo loại tài sản định giá.
- Các tài liệu làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnh,

nh:
Các tài liệu về mua bán, định mức tiêu hao vật t, đơn giá chi phí, thuế
suất thuế tài sản, lệ phí môi giới, tiền thu về sử dụng đất, tỷ lệ chiết khấu,
- Các văn bản pháp lý của Nhà nớc và chính quyền địa phơng có liên
quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng, các quy định
về mục đích, quyền và thời hạn cho thuê Nói chung, thẩm định viên phải thu
thập đợc một cách đầy đủ các văn bản pháp lý có ảnh hởng đến quyền khai
thác các lợi ích của BĐS.
- Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hóa và xã hội, nh: chỉ số
giá cho thuê, chỉ số giá nhà đất, chủ trơng của Nhà nớc về nhà ở cho ngời có
thu nhập thấp, về thuế nhà đất, thay đổi về quy hoạch và đô thị hóa, khả năng
kiểm soát của Nhà nớc đối với thị trờng BĐS, khả năng đàm phán của Chính
phủ về hạn ngạch xuất khẩu nông sản, triển vọng du lịch
Các nguồn thông tin này có thể nhận đợc từ các cơ quan chuyên môn,
các
SV: Vũ Thị Ngoan Lớp: CQ46/16.01