tìm hiểu quy trình cung cấp dịch vụ bất động sản tại công ty tnhh liên kết vàng – goldlink

LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên, em xin bày tỏ lòng biết ơn đến toàn thể quý thầy, cô khoa Bổ túc
Cán bộ và Hợp tác Quốc tế, Học Viện Hàng Không Việt Nam đã tạo nhiều điều kiện
thuận lợi để em hoàn thành tốt khóa học, đặc biệt là tạo cơ hội để em tiếp cận với môi
trường thực tế thông qua đợt thực tập đầy ý nghĩa thiết thực này. Em xin chân thành
cảm ơn ban giám đốc, cán bộ - nhân viên Công ty TNHH Dịch Vụ Bất Động Sản Liên
Kết Vàng – Goldlink đã tạo điều kiện thuận lợi trong suốt thời gian thực tập, em đã
tiếp thu được những kiến thức bổ ích từ thực tế và góp phần to lớn trong việc từng
bước hoàn thiện kỹ năng, kiến thức chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp khi bước vào
nghề.
Đặc biệt, em xin trân trọng cảm ơn giáo viên hướng dẫn – Th.S Trần Quang
Minh đã hết lòng giúp đỡ, hướng dẫn để em hoàn thành báo cáo thực tập đúng thời
gian qui định. Trong quá trình thực hiện báo cáo,em còn nhận được rất nhiều sự giúp
đỡ, hỗ trợ và động viên của quý thầy cô, bạn bè và gia đình. Em xin bày tỏ lòng biết ơn
sâu sắc.
Với thời gian thực tập ngắn, cơ hội tiếp cận thực tế và hoàn thiện bài viết tuy có
cố gắng, nhưng sẽ còn có nhiều thiếu sót nhất định. Trên cơ sở của những vấn đề đã
được giải quyết, tôi sẽ tiếp tục quá trình tìm hiểu, nghiên cứu và hoàn thiện kỹ năng
nghề nghiệp, góp phần vào sự phát triển chung của ngành Quản Trị Kinh Doanh trong
thời gian sắp tới.
Chân thành cảm ơn!
Tp.HCM, ngày

tháng

năm 2018

Sinh viên thực hiện
(ký và ghi rõ họ tên)

i

Báo cáo thực tập tốt nghiệp

GVHD:Th.S Trần Quang Minh

LỜI CAM ĐOAN
Em cam đoan rằng báo cáo thực tập này là do chính em thực hiện, các số liệu
thu thập và kết quả phân tích trong báo cáo là trung thực, các dữ liệu lấy từ nguồn khác
đều được trích dẫn nguồn đầy đủ.

Ngày

tháng

năm 2018

Sinh viên thực hiện
(ký và ghi rõ họ tên)

ii


Báo cáo thực tập tốt nghiệp

GVHD:Th.S Trần Quang Minh

NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP

.......................................................................................................................................

.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
Ngày …. tháng …. năm …
Thủ trưởng đơn vị
(ký tên và đóng dấu)

iii


Báo cáo thực tập tốt nghiệp

GVHD:Th.S Trần Quang Minh

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................

.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................

Ngày …. tháng …. năm …
Giáo viên hướng dẫn
(ký và ghi họ tên)

iv


Báo cáo thực tập tốt nghiệp

GVHD:Th.S Trần Quang Minh

MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ............................................................................ vii
DANH MỤC HÌNH ẢNH VÀ BẢNG .....................................................................viii
LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU VỀ BA PHÂN KHÚC DỊCH VỤ BĐS CHÍNH TẠI
CÔNG TY TNHH BĐS LIÊN KẾT VÀNG – GOLDLINK ................................... 4
1.1 Trade – Đầu tư BĐS..................................................................................... 5
1.2 Build – Xây dựng ......................................................................................... 7
1.3 Rent – Cho thuê............................................................................................ 9
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ QUÁ TRÌNH CUNG CẤP DỊCH VỤ BĐS TẠI
CÔNG TY TNHH BĐS LIÊN KẾT VÀNG – GOLDLINK ................................. 11

2.1 Quá trình TRADE – ĐẦU TƯ ................................................................... 11
2.1.1 Quá trình ............................................................................................. 11
2.1.2 Thực trạng ........................................................................................... 16
2.1.3 Dự báo cơ hội đầu tư bất động sản 2018 ............................................ 19
2.2 Quá trình BUILD – XÂY DỰNG .............................................................. 22
2.2.1 Quá trình ............................................................................................. 22
2.2.2 Thực trạng ........................................................................................... 25
2.2.2.1 Hiện trạng trang trí và hoàn thiện nhà Việt Nam ảnh hưởng đến
mảng xây dựng – thiết kế của Goldlink như thế nào? ................................................ 27
2.2.2.2 Xu hướng phát triển trang trí nội thất ngày nay như thế nào? .... 29

v


Báo cáo thực tập tốt nghiệp

GVHD:Th.S Trần Quang Minh

2.3 Quá trình RENT – CHO THUÊ ................................................................. 30
2.3.1 Quá trình ............................................................................................. 30
2.3.2 Thực trạng ........................................................................................... 33
2.3.2.1 Thực trạng chung của ngành kinh doanh BĐS............................ 33
2.3.2.2 Thực trạng ngành kinh doanh tại GOLDLINK ........................... 34
2.3.3 Tình hình đối thủ cạnh tranh ............................................................... 35
2.3.3.1 Công ty TNHH tư vấn và thiết kế xây dựng Đương Đại ............ 35
2.3.3.2 Chính sách sáng tạo tăng sức cạnh trạnh của Goldlink ............... 36
KẾT LUẬN ................................................................................................................ 39
TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................ 41

vi

Báo cáo thực tập tốt nghiệp

GVHD:Th.S Trần Quang Minh

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

STT

Từ viết tắt

Dịch nghĩa

1

BĐS

Bất động sản

2

Công ty TNHH BĐS Liên Kết Vàng

Goldlink

3

KH

Khách hàng

vii


Báo cáo thực tập tốt nghiệp

GVHD:Th.S Trần Quang Minh

DANH MỤC HÌNH ẢNH VÀ BẢNG
Hình 1: Chu kỳ biến động của tình hình Bất Động Sản qua nhiều năm ....................... 1
Hình 1.1: Sơ đồ tổ chức Bộ máy điều hành ở Goldlink ................................................ 4
Hình 1.2: Bản vẽ thiết kế hoàn thiện nội thất nhà của Công ty Goldlink ..................... 7
Hình 1.3: Khu nhà phố Center Hills - nơi Goldlink hoạt động và đặt trụ sở. ............. 10
Hình 2.1: Sơ đồ khái quát mảng thi công .................................................................... 22
Hình 2.2: Bảng vẽ phác thảo sơ đồ thiết kế nhà.......................................................... 24
Hình 2.3: Ảnh 3D hoàn thiện nhà ............................................................................... 25
Hình 2.4: Khu nhà phố theo kiến trúc Phương Tây .................................................... 28
Hình 2.5: Bảng giá tổng hợp diện tích – giá trần ở Cityland Center Hills.................. 31
Hình 2.6: Quy trình chăm sóc KH của nhân viên kinh doanh BĐS ........................... 32
Hình 2.7: Cuộc họp dự án của các chuyên viên kinh doanh BĐS quận 2 .................. 33
Hình 2.8: Bảng doanh thu phòng kinh doanh quý I năm 2018 ................................... 34

viii


LỜI MỞ ĐẦU
Trong 2 năm qua thị trường này phát triển khá rầm rộ ở hầu như tất cả phân
khúc từ bình dân đến cao cấp. Hai thị trường TP.Hồ Chí Minh và Hà Nội có đến hàng
trăm dự án chung cư căn hộ mọc lên mỗi năm được chào bán và cho thuê ra thị trường.

Theo đó ta thấy được nguồn cung căn hộ hiện nay rất dồi dào. Theo chủ tịch hiệp hội
BĐS Việt Nam đánh giá căn hộ cao cấp đang có xu hướng trầm xuống, nhu cầu thị
trường cũng đang dần bảo hòa trong khi lượng cung còn khá nhiều. Lượng căn hộ bán
trên thị trường đang rất lớn khoảng 45000 – 50000 căn hộ đang bán mỗi năm ở hai
thành phố Hà Nội và TPHCM, trong khi đó mức tiêu thụ chỉ vào khoảng 30000 căn.

Hình 1: Chu kỳ biến động của tình hình Bất Động Sản qua nhiều năm

Theo một số báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản việt nam hiện nay vẫn
khá thành công, tuy nhiên nguồn cung gia tăng đã gây áp lực không nhỏ với phân khúc
thị trường căn hộ điều này tạo nên cạnh tranh quyết liệt và có chiều hướng chững lại,
bão hòa. Trong xu hướng thị trường cạnh tranh khốc liệt đó, các công ty BĐS bắt buộc
1


Báo cáo thực tập tốt nghiệp

GVHD:Th.S Trần Quang Minh

phải hoàn thiện dịch vụ cung cấp BĐS một cách hoàn thiện và nhanh chóng nhất. Quận
Gò Vấp là một quận nội thành thuộc Thành phố Hồ Chí Minh. Từ những năm 2000,
quận Gò Vấp được xem là một quận có tốc độ đô thị hóa cao của Thành phố Hồ Chí
Minh và đã có thời điểm không kiểm soát được. So với quận khác, Gò Vấp còn có quỹ
đất lớn, nằm ở phía Bắc và Tây Bắc Thành phố Hồ Chí Minh, Bắc giáp quận 12, nam
giáp quận Phú Nhuận, Tây giáp quận 12 và quận Tân Bình, Đông giáp quận Bình
Thạnh, vi ̣ trí đắ c điạ đă ̣c biê ̣t thuâ ̣n lơ ̣i cho đinh
̣ cư và phát triể n kinh tế . Do đó hoạt
động bất động sản diễn ra hế t sức sôi nổ i so với các quâ ̣n trong điạ bàn thành phố Hồ
Chí Minh.
Công ty TNHH BĐS Liên Kết Vàng hiện đang hoạt động tại thị trường bất động

sản khu Tây Bắc Thành phố Hồ Chí Minh - “điểm vàng” tập trung cạnh tranh của
nhiều dự án bất động sản. Trong đó nổi bật là khu vực quận Gò Vấp đang ngày càng
được các nhà đầu tư bất động sản chú ý. Tuy không phải là trung tâm của Sài Gòn
nhưng thị trường mua bán nhà đất Gò Vấp diễn ra khá nhộn nhịp so với các khu vực
khác. Vốn được thiên nhiên ban tặng nhiều ưu điểm vượt trội, quận Gò Vấp đã và đang
được nhiều các nhà đầu tư BĐS quan tâm đến. Hiện Goldlink đang cung cấp dịch vụ
trên ba lĩnh vực chính:
• TRADE – ĐẦU TƯ
• BUILD – XÂY DỰNG
• RENT – CHO THUÊ
Để cung cấp được thông tin chính xác về quá trình cung cấp dịch vụ của công ty
đến khách hàng, em đã sử dụng các phương pháp phân tích, tổng họp, nghiên cứu tại công ty,
phương pháp khảo sát thực tế tại 3 dự án chính của công ty là khu dân cư Cityland
Garden Hills, Cityland Center Hills và Cityland Park Hills (trực tiếp tìm hiểu thông tin
tại dự án thông qua thời gian thực tập).
Một số nội dung chính như : Tại sao phải nâng cao dịch vụ cung cấp BĐS của
Công ty? Thực trạng quy trình cung cấp dịch vụ BĐS tại Công Ty? Giải pháp nhằm
2


Báo cáo thực tập tốt nghiệp

GVHD:Th.S Trần Quang Minh

nâng cao dịch vụ cung cấp BĐS tại Công ty?
Đề cương chi tiết của em bao gồm 3 phần lớn sau:
• Chương 1: Giới thiệu về ba mảng dịch vụ BĐS chính của Công ty
TNHH BĐS Liên Kết Vàng – Goldlink.
• Chương 2: Thực trạng về quá trình cung cấp dịch vụ BĐS tại Công ty
TNHH BĐS Liên Kết Vàng – Goldlink.

• Chương 3: Nhận xét thực trạng và một số giải pháp nhằm nâng cao dịch
vụ cung cấp BĐS tại Công Ty TNHH Liên Kết Vàng – Goldlink.

3


Báo cáo thực tập tốt nghiệp

GVHD:Th.S Trần Quang Minh

CHƯƠNG 1:
GIỚI THIỆU VỀ BA PHÂN KHÚC DỊCH VỤ BĐS CHÍNH TẠI
CÔNG TY TNHH BĐS LIÊN KẾT VÀNG – GOLDLINK.
Trước khi đi vào phần nội dung chính về các mảng hoạt động của công ty, em xin trinh
trình bày sơ đồ khái quát về tổ chức hoạt động của Công Ty TNHH BĐS Liên Kết
Vàng – Goldlink:

BUILD

TRADE

MARKETING
GG

-CÔNG NỢ
-KẾ TOÁN
NỘI BỘ

RENT

Phát triển thị
trường

Kinh
doanh
1
Xưởng nội
thất

Thiết
kế

2D

Khai
triển

3D

Dự toán
khối lượng,
báo giá, tổ
chức thi
công

Giám
sát

G
S

1

G
S
2

G
S
3

Kinh
doanh 2

Kinh
doanh
3

Vật tư

Đầu tư

Xây
dựng

Bán
và
thuê

Hình 1.1: Sơ đồ tổ chức Bộ máy điều hành ở Goldlink
4

Báo cáo thực tập tốt nghiệp

GVHD:Th.S Trần Quang Minh

1.1 TRADE – ĐẦU TƯ BĐS:
GOLD LINK chuyên đầu tư các dự án có vị trí đắc địa, có tính thanh khoản cao,
gia tăng giá trị bất động sản. Dưới đây là tám bí quyết cơ bản của Công ty Liên Kết
Vàng để đưa ra quyết định đầu tư một dự án bất động sản:
-Vị trí: vị trí của bất động sản là yếu tố hàng đầu và quan trọng nhất tạo nên giá trị
cũng như là cơ sở để định giá tài sản. Lựa chọn sản phẩm có vị trí tốt đồng nghĩa với
việc nhà đất có tiềm năng phát triển cao, đặc biệt là tiềm năng “tạo thị” (tốc độ hình
thành đô thị, thu hút dân về ở). Chỉ khi có mật độ dân đông đúc thì giá trị bất động sản
mới tăng lên. Chính vì vậy, Goldlink chọn phạm vi hoạt động tại quận Gò Vấp – nơi có
mật độ dân cư tập trung sinh sống và làm việc rất cao.
-Thời điểm khảo sát dự án: khảo sát dự án vào lúc chiều tối. Nhiều người có thói
quen đi xem dự án ban ngày nhưng thời điểm đó người dân phải đi làm (không có ở
nhà), không thể nhìn thấy rõ hoạt động và sức sống của khu dân cư. Do đó khảo sát ban
ngày là cần thiết nhưng phải bổ sung thêm khảo sát vào chiều tối, bắt đầu từ lúc tan
tầm đến 20-21h đêm. Lúc đó, cao ốc sáng đèn hay nhà phố mở cửa, lượng người ra vào
dự án thể hiện rõ nhất.
-Lựa chọn bất động sản phù hợp với khả năng tài chính: Nếu phải đi vay,
không nên vay quá 50% giá trị bất động sản để tránh gánh nặng trả lãi cũng như hạn
chế áp lực trả lãi suất thả nổi ngoài khả năng tài chính. Tính toán kỹ dòng tiền cho các
đợt thanh toán tiếp theo để tránh trường hợp bị áp lực hoặc hụt tiền phải bán tháo bất
động sản dẫn đến thua lỗ.
-Chỉ mua tài sản có tính thanh khoản cao (mua bán dễ dàng, nhanh chóng):
Nên hướng vào những bất động sản tạo ra giá trị gia tăng, có thể ở, hoặc cho thuê được
ngay lập tức hoặc trong thời gian ngắn nhất. Đầu tư bất động sản loại này ngoài lợi tức

tiền thuê hàng tháng, còn có thêm giá trị gia tăng theo thời gian.
-Khắt khe khi xem xét pháp lý dự án, sàng lọc thương hiệu mạnh để chọn mặt
5


Báo cáo thực tập tốt nghiệp

GVHD:Th.S Trần Quang Minh

gửi vàng: Nhà đầu tư nên lựa chọn sản phẩm của những công ty bất động sản uy tín.
Đó là những doanh nghiệp có thiện chí phát triển dự án chất lượng, chứng minh được
tài chính vững mạnh, sẵn sàng cung cấp pháp lý rõ ràng, minh bạch và có chế độ hậu
mãi tốt.
-Chú trọng quy hoạch hạ tầng xã hội và kết nối giao thông: theo đó môi trường
sống phải trong lành, thoáng đãng, được quy hoạch bài bản. Nếu tài chính tốt, xác định
dòng vốn dài hạn, nên đầu tư đón đầu ở những khu vực có hạ tầng chuẩn bị hoặc đang
kết nối, vì tỷ suất sinh lợi sẽ cao. Có thể chấp nhận khoảng cách xa khu trung tâm
nhưng giao thông phải thuận tiện và tiện ích đầy đủ.
-Thuộc lòng bài toán trắc địa: ưu tiên bỏ tiền vào những nơi có giá trị đất cao
hơn giá xây dựng. Tối thiểu giá mỗi m2 đất phải cao hơn gấp đôi giá một m2 xây dựng.
Đây là tiêu chí trắc nghiệm tốc độ đô thị hóa tỷ lệ thuận với giá đất. Ví dụ: đơn giá xây
dựng phổ biến hiện nay là 3 triệu đồng một m2 sàn. Nếu giá đất thấp hơn mức này thì
quá trình thu hút dân cư rất chậm. Ngược lại những nơi có giá đất cao hơn giá thành
xây dựng gấp nhiều lần thì tốc độ đô thị hóa tại đó rất nhanh.
- Quan tâm đến cộng đồng: nên khảo sát kỹ hàng xóm của mình là ai trước khi
quyết định mua nhà đất. Có thể khảo sát ban ngày và ban đêm, thứ bảy và chủ nhật để
có cái nhìn tổng quan nhất về cộng đồng ở khu vực lựa chọn đầu tư. Hàng xóm tốt,
cộng đồng văn minh cũng là một trong những tiêu chí giúp tăng giá bất động sản.
Dựa theo báo cáo cuối tháng 1, đầu tháng 2/2018 của Công ty Gold Link thì số
lượng khách hàng liên hệ đến Hotline hỏi thuê văn phòng tăng gấp 1,5 lần và số lượng

khách ký hợp đồng tăng gấp 2 lần so với những tháng trước. Đối với khách mua thì số
lượt liên hệ cũng tăng gấp 3 lần và số lượng khách ký hợp đồng mua nhà gấp 1,5 lần
tháng 12/2017 trước đó.

6


Báo cáo thực tập tốt nghiệp

GVHD:Th.S Trần Quang Minh

1.2 BUILD – XÂY DỰNG:
Xây dựng hoàn thiện Nhà phố – Biệt thự. Tối ưu hóa thiết kế không gian sử
dụng. Giải pháp xây dựng cho ngôi nhà bằng “nền tảng công nghệ mới”. Theo cơ cấu
cung cấp dịch vụ hoàn thiện nhà theo nhu cầu của khách hàng, công ty TNHH BĐS
Liên Kết Vàng (Goldlink) cung cấp dịch vụ xây dựng hoàn thiện nhà bên trong với nội
thất chủ yếu thiên về kiến trúc hiện đại, phù hợp với hầu hết lối sống năng động ngày
nay, tiết kiệm tối đa được diện tích nhà.

Hình 1.2: Bản vẽ thiết kế hoàn thiện nội thất nhà của Công ty Goldlink

Hiện lĩnh vực hoạt động của Goldlink ở:
- Khu dân cư Cityland Garden Hills sở hữu một vị trí đắc địa khi nằm ngay mặt
tiền đường Phan Văn Trị - con đường huyết mạch của quận Gò Vấp, gần đường vành
đai Bình Lợi - Tân Sơn Nhất hướng về quận Thủ Đức, quận 2, dễ dàng di chuyển về
trung tâm quận 1, đến sân bay và các địa điểm quan trọng trong thành phố… Khu dân
cư Cityland Garden Hills có tổng diện tích 12.11 ha, trong đó diện tích trường học
chiếm: 10.144,12 m2. Dự án khu dân cư Cityland Garden Hills với thiết kế hài hoà giữa
7

Báo cáo thực tập tốt nghiệp

GVHD:Th.S Trần Quang Minh

trung tâm thương mại (hơn 3 ha), cùng với những căn nhà phố thương mại, khu biệt
thự và những mảng xanh rộng lớn đã tạo nên một khu phức hợp xanh giữa lòng thành
phố, tạo nên nét đặc trưng riêng.
- Cityland Center Hills: khu nhà phố thương mại cao cấp ngay vòng xoay ngã 6
Nguyễn Oanh - Quang Trung Gò Vấp, có quy mô 7.6 héc ta, gồm 414 căn nhà phố
thương mại được thiết kế theo phong cách tân cổ điển Châu Âu, được đầu tư đồng bộ
với hệ thống giao thông hoàn chỉnh kết nối hợp lý với hệ thống giao thông của khu
vực. Các khu chức năng được quy hoạch có chiều sâu cùng với hạ tầng khép kín và
cảnh quan xanh - sạch - đẹp. Khu công viên, trường học, nhà trẻ, siêu thị, trung tâm
thương mại, đã và đang được hình thành. Với vị trí đắc địa, tiện ích vượt trội, dự án trở
thành một trong những sản phẩm có sức hút mạnh mẽ tại thị trường Bắc thành phố Hồ
Chí Minh và đã được bán hết nhanh chóng chỉ trong thời gian ngắn kể từ thời điểm
công bố.
- Cityland Park Hills: Gò Vấp được quy hoạch thành khu phức hợp hiện đại, văn
minh và cao cấp. Dự án cung cấp cho thị trường các sản phẩm ở mọi phân khúc: khu
biệt thự bao gồm 82 căn, nhà phố 91 căn và 5 chung cư 12 tầng với 968 căn hộ hiện
đại. Sau thành công ngoài mong đợi tại các dự án khu dân cư cao cấp Cityland Garden
Hills và nhà phố thương mại Cityland Center Hills ngã 6 Gò Vấp. Cộng với sự phát
triển của cơ sở hạ tầng và nhu cầu thực của khu vực Gò Vấp đã thúc đẩy chủ đầu tư
Cityland tiếp tục triển khai them một dự án nhà cao cấp khác tại địa bàn quận với tên
gọi Dự án Cityland Park Hills Gò Vấp. Theo đó, dự án Cityland Park Hills có quy mô
27 ha, trải dài trên hai mặt tiền đường Phan Văn Trị và Nguyễn Văn Lượng thuộc
phường 10, Gò Vấp.
Với môi trường dự án nhà phố hiện đại, nhu cầu phát triển và hoàn thiện nhà ở
hoặc văn phòng là một điều cần thiết. Đối với ngôi nhà tương lai, Goldlink hướng tới

không gian sẽ được sử dụng một cách linh hoạt hơn, xóa đi ranh giới giữa không gian
công cộng và riêng tư, giữa bên trong và bên ngoài, đề cao việc tối thiểu hóa các mảng
8


Báo cáo thực tập tốt nghiệp

GVHD:Th.S Trần Quang Minh

ngăn không gian truyền thống, khuyến khích tạo ra các không gian mở và sử dụng nội
thất để phân chia khu vực, cũng như kết nối các khu chức năng với nhau. Về mảng xây
dựng, Goldlink không xây dựng phần thô bên ngoài mà chủ yếu tập trung hoàn thiện
bên trong theo nhu cầu khách hàng.

1.3 RENT – CHO THUÊ:
Các kênh đầu tư như chứng khoán, tiền ảo tuy có thể mang đến nguồn lợi vượt trội
nhưng khả năng lên xuống khá thất thường. Nếu gửi tiết kiệm hay mua vàng trước kia
được xem là an toàn thì giờ đây cũng phụ thuộc khá nhiều vào lạm phát, tỷ giá cũng
như chính sách tiền tệ. Riêng ở Việt Nam sau những vụ “lùm xùm”, các ngân hàng đã
phần nào đánh mất lòng tin của nhà đầu tư. Vậy nên có thể thấy, sở hữu bất động sản ở
các mảnh đất vàng, đặc biệt ở các thành phố phát triển đồng nghĩa với việc khoản đầu
tư không phụ thuộc vào sự lên xuống của một nền kinh tế nhất định. Vấn đề quan trọng
ở đây phụ thuộc vào phần lớn tầm nhìn của các nhà đầu tư. Nắm bắt được xu hướng
kinh tế và bản đồ địa lí dân cư ở thành phố Hồ Chí Minh. Hiện Gò Vấp đã, đang và sẽ
là một quận có mức sống ổn định và dân cư nhộn nhịp bật nhất. Xã hội phát triển tỉ lệ
thuận với tốc độ kinh tế, ngày càng có nhiều công ty lớn và công ty con đổ bộ vào khu
vực này. Vì vậy, các dự án của Cityland ra đời để giải quyết được phần nào nhu cầu
nhà đất.
Goldlink chuyên cho thuê nhà dự án, giải pháp đầu tư cho thuê, Quản lý – Vận
hành – Khai thác tài sản Bất động sản. Bằng năng lực, kinh nghiệm và sự chuyên

nghiệp, GoldLink sẽ cung cấp đến khách hàng và các nhà đầu tư về:
•

Tư vấn, bố trí mặt bằng khách thuê (tenant mix);

•

Dự báo xu hướng thị trường;

•

Phát triển doanh thu.
Phạm vi hoạt động chủ yếu của Goldlink ở thời điểm hiện tại của Công ty là ba

dự án lớn của khu dân cư Cityland gồm: Garden Hills, Center Hills, Park Hills. Đa số
9


Báo cáo thực tập tốt nghiệp

GVHD:Th.S Trần Quang Minh

các chủ hộ ở khu dân cư này đều đầu tư kinh doanh dưới hình thức cho thuê. Trong
thời đại nhu cầu về nhà ở và văn phòng tăng cao, thì việc cạnh tranh giữa các chủ cho
thuê hoặc các nhà đầu tư BĐS là việc không thể tránh khỏi. Và hơn hết, những nhà đầu
tư đều có rất ít thời gian để có thể quảng cáo cho sản phẩm thuê của mình, cho nên vấn
đề họ cần một đội ngũ công ty hỗ trợ tìm kiếm khách hàng tiềm năng là việc rất cần
thiết. Hiểu thấu được nhu cầu đó, Goldlink cung cấp đến các chủ nhà hoặc nhà đầu tư
dịch vụ hỗ trợ tìm kiếm khách hàng và soạn thảo hợp đồng giữa hai bên (nếu hai bên
thỏa thuận cho thuê và đồng ý thuê). Về phần cụ thể của mảng kinh doanh này sẽ trình

bày ở chương 2.

Hình 1.3: Khu nhà phố Center Hills - nơi Goldlink hoạt động và đặt trụ sở.

Với sự hoạt động độc lập nhưng không kém phần kiên kết, bổ trợ nhau của các
bộ phận tại Goldlink ( phòng kinh doanh, phòng marketing, phòng thiết kế và xây
dựng), từ việc marketing tìm kiếm khách hàng đến việc giao nhận nhà thuê được diễn
ra rất suôn sẻ, khách hàng đều rất hài lòng về sản phẩm của công ty. Bên cạnh sản
phẩm thuê, Goldlink còn có một số sản phẩm bán nhất định ở cả ba dự án. Về giá thuê,
Goldlink sẽ tư vấn và cho thuê theo ý chủ nhà với giá dao động từ 10-15 triệu với diện
10


Báo cáo thực tập tốt nghiệp

GVHD:Th.S Trần Quang Minh

tích phòng 35-50 m2, 15-20 triệu đồng với diện tích nguyên sàn là 100m2, 30-40 triệu
đồng/tháng đối với nhà nguyên căn. Giá nhà bán sẽ tầm 9 tỷ đồng – 20 tỷ đồng tùy vị
trí từng căn nhà. Có thể nói, BĐS Gò Vấp hiện đang rất sôi nổi và thu hút rất nhiều nhà
đầu tư. Một dự án của Cityland có thể có rất nhiều Công ty BĐS cùng tham gia, nhưng
để tìm kiếm được khách hàng một cách hiệu quả và giao dịch ký kết thành công giữa
hai bên là vấn đề khá phức tạp, cần đến những Công ty có tầm nhìn và chiến lược thu
hút khách hàng riêng.

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ QUÁ TRÌNH CUNG CẤP DỊCH VỤ
BĐS TẠI CÔNG TY TNHH BĐS LIÊN KẾT VÀNG – GOLDLINK.
2.1 Quá trình TRADE – ĐẦU TƯ:
2.1.1 Quá trình:
Theo như khảo sát thực tế, dự án kinh doanh bất động của hầu hết các Công Ty bao

gồm:
- Dự án đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng;
- Dự án căn hộ cho thuê;
- Dự án trung tâm thương mại;
- Dự án khách sạn, nhà hàng;
- Dự án về dịch vụ nhà ở;
- Dự án hạ tầng khu công nghiệp;
- Dự án kết hợp cung cấp các loại hình dịch vụ trên;
- Các loại mô hình khác (không thuộc các dự án đã kể trên).
Trên một khu đất, nhà đầu tư đứng trước bài toán lựa chọn mô hình đầu tư tối
ưu trong số các mô hình trên. Theo như nghiên cứu trên lý thuyết và khảo sát trên các
dự án thực tế, để thành công trong quyết định lựa chọn mô hình đầu tư và quản lý khai
11


Báo cáo thực tập tốt nghiệp

GVHD:Th.S Trần Quang Minh

thác hiệu quả, nhà đầu tư nói chung cũng như Công Ty TNHH BĐS Liên Kết Vàng
(Goldlink) nói riêng cần phải thực hiện phân tích lựa chọn theo quy trình sau:
BƯỚC 1: TÌM KIẾM ĐẤT PHÙ HỢP
Tìm kiếm khu đất để đầu tư là việc làm thường xuyên của nhà đầu tư bất động
sản. Khu đất kinh doanh bất động sản có hai dạng: thứ nhất là đất thuê lại từ đối tác
kinh doanh khác hoặc thuê đất thuộc quỹ quản lý của nhà nước, thứ hai là mua đất từ
đối tác khác. Nhà đầu tư thường tính đến việc mua khu đất ở đâu, giá bao nhiêu, khi
nào mua... dựa trên sự phù hợp của khu đất. Khu đất phù hợp là khu đất tọa lạc tại
những vị trí chiến lược có thể phát triển kinh doanh một hoặc nhiều hơn một loại hình
dịch vụ nào đó (các loại hình dịch vụ như định nghĩa trên) và khả thi về mặt pháp lý.
Một khu đất được xem là khả thi về mặt pháp lý nếu khu đất đó thuộc diện được phép

đầu tư khai thác kinh doanh bởi chính quyền địa phương. Hơn nữa, bất kỳ một khu đất
nào hiện nay trên Việt Nam đều thuộc diện khống chế quy hoạch để sử dụng vào mục
đích nhất định nào đó (quy hoạch cho mục đích kinh doanh, hoặc quy hoạch cho mục
đích công, hoặc các tiêu chuẩn kỹ thuật trong quy hoạch), vì thế đòi hỏi nhà đầu tư
phải kiểm tra tính phù hợp của thông số quy hoạch với mục đích kinh doanh của họ
(với những thông số quy hoạch đó có mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư hay không).
Để biết được thông tin quy hoạch khu đất, nhà đầu tư có thể tìm đến cơ quan quản lý
quy hoạch của tỉnh như sở quy hoạch xây dựng, sở tài nguyên & môi trường hoặc
những chuyên viên phụ trách quy hoạch của UBND tỉnh nơi quản lý khu đất. Trong
trường hợp khu đất chưa có ý đồ quy hoạch từ UBND tỉnh thì nhà đầu tư phải gửi công
văn đề nghị xin chủ trương quy hoạch theo ý đồ của họ.
Kết quả của bước tìm kiếm và khẳng định sự phù hợp của khu đất là nhà đầu tư
phải ký được hợp đồng thuê, mua đất từ đối tác kinh doanh khác và chấp thuận chủ
trương quy hoạch của UBND tỉnh nơi quản lý hành chính của khu đất hoặc hợp đồng
thuê đất với UBND tỉnh (nếu thuộc khu đất do nhà nước quản lý).
12


Báo cáo thực tập tốt nghiệp

GVHD:Th.S Trần Quang Minh

BƯỚC 2: Ý TƯỞNG KINH DOANH
Như trình bày ở bước 1, khu đất thông thường đều thuộc diện khống chế quy
hoạch cho mục đích kinh tế hay mục địch xã hội. Nhà đầu tư chỉ quan tâm đến khu đất
quy hoạch cho mục đích kinh doanh. Tuy nhiên, câu hỏi cần trả lời ở đây là kinh doanh
theo mô hình nào? Nhà đầu tư phải dựa vào kinh nghiệm và tầm nhìn của họ để đề
xuất ý tưởng kinh doanh. Dù kinh nghiệm và tầm nhìn của những nhà đầu có sự khác
nhau nhưng họ đều căn cứ trên một cơ sở chung là dựa vào thị trường. Khi đưa ra
quyết định đầu tư trong điều kiện thiếu dữ liệu chắc chắn về thị trường đó ra quyết định

trong môi trường có rủi ro. Nhà đầu tư thận trọng họ sẽ thực hiện nghiên cứu thị trường
trước khi đưa ra quyết định.
BƯỚC 3: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG
Việc nghiên cứu thị trường để kiểm định lại ý tưởng kinh doanh là việc chuyển
từ quyết định trong môi trường có rủi ro sang ra quyết định trong môi trường chắn
chắn. Các loại thị trường cần nghiên cứu bao gồm các thị trường cao ốc văn phòng, căn
hộ cho thuê, nhà hàng, khách sạn, trung tâm thương mại, hạ tầng công nghiệp, dịch vụ
nhà ở.... Nghiên cứu thị trường phải dự báo được triển vọng và dung lượng của từng
loại thị trường dịch vụ. Nghiên cứu thị trường sẽ kiểm định tính khả thi của ý tưởng
kinh doanh và khuyến nghị các hướng phát triển dự án.
BƯỚC 4: THIẾT KẾ Ý TƯỞNG
Thiết kế ý tưởng dự án được căn cứ trên các tiêu chí sau:
•

Xác lập mô hình kinh doanh có hiệu quả;

•

Thiết kế ý tưởng kiến trúc có phong cách đặc trưng, ấn tượng, có tính hiệu
dụng cao, có cảnh quan đẹp.

•

Chứng minh được hiệu quả đầu tư;
13


Báo cáo thực tập tốt nghiệp

GVHD:Th.S Trần Quang Minh

•

Đảm bảo chất lượng, tiến độ và ngân sách của quá trình xây dựng;

•

Đảm bảo nguồn thu và lợi nhuân.

Dựa trên những tiêu chí trên, ý tưởng dự án phải thể hiện đầy đủ nội dung sau:
•

Mô hình kinh doanh cung cấp dịch vụ gì, tính vượt trội của các dịch vụ do dự
án cung cấp so với các dịch vụ hiện hữu trên thị trường hiện nay;

•

Ý tưởng kiến trúc như thế nào, sự độc đáo của kiến trúc;

•

Các đặc điểm kỹ thuật;

•

Thị trường mục tiêu;

•

Quản lý đầu tư và khác thác như thế nào?

BƯỚC 5: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
Phân tích tài chính nhằm xác định khả năng sinh lời của dự án, bao gồm các chỉ tiêu
chủ yếu sau:
•

Ước tính toàn bộ chi phí dự án

•

Dự kiến phương án hợp tác kinh doanh;

•

Ước tính nguồn vốn vay;

•

Thiết lập mô hình phân tích dựa trên những giả định cơ bản về dự án;

•

Phân tích dòng tiền cho toàn bộ dòng đời của dự án bao gồm chi phí đầu tư,
nguồn vốn đầu tư, doanh thu, chi phí hoạt động, vốn vay, lợi nhuận, các chỉ
số tài chính như NPV, IRR, thời gian hoàn vốn...

•

Phân tích độ nhạy với các biến thiên về suất đầu tư và giá thuê dự kiến.

BƯỚC 6: TÌM NGUỒN TÀI TRỢ VÀ LẬP HỒ SƠ DỰ ÁN, XIN CẤP PHÉP,
VAY VỐN VÀ TRIỂN KHAI DỰ ÁN

14


Báo cáo thực tập tốt nghiệp

GVHD:Th.S Trần Quang Minh

Theo thiết kế cơ cấu nguồn vốn dự án, chủ đầu tư cân đối nguồn vốn của mình
và quyết định huy động vốn tài trợ cho dự án. Trên thị trường tài chính hiện nay đã mở
ra nhiều cơ hội huy động vốn qua các kênh phát hành cổ phiếu, trái phiếu công ty hoặc
vay. Tuy nhiên, với các kênh huy động đó chỉ khả thi khi dự án đã được cấp phép, phê
duyệt hoặc đã chi tiết được các hạng mục đầu tư. Để đạt sự cấp phép chủ đầu tư phải
chứng minh được năng lực tài chính nên dòi hỏi phải tiến hành huy động vốn trước.
Việc huy động vốn trong giai đoạn này, chủ đầu tư tìm đối tác tham gia hợp tác đầu tư
thông qua ký kết biên bản thỏa thuận (MOU) hợp tác đầu tư với các nội dung sau:
•

Thỏa thuận về chi phí;

•

Thỏa thuận về thời gian;

•

Thỏa thuận về nhân lực;

•

Thỏa thuận về cách làm;

Sau khi các bên tham gia góp vốn ký kết văn bản hợp tác đầu tư (MOU), họ tiến hành
lập hồ sơ dự án, bao gồm nội dung sau:
•

Các đánh giá rải rác;

•

Đánh giá tiền khả thi;

•

Các tài liệu, văn bản ghi nhận trao đổi nội bộ với đối tác;

•

Báo cáo khả thi xây dựng xác với dự án hoàn chỉnh.

Nhà đầu sử dụng hồ sơ dự án để thực hiện các hoạt động xin phép đầu tư, thiết kế chi
tiết, vay vốn để bắt đầu triển khai dự án.
BƯỚC 7: TRIỂN KHAI DỰ ÁN
Triển khai dự án gồm các công việc sau:
•

Thiết kế chi tiết;

•

Đấu thầu và chọn thầu xây dựng;
15


Báo cáo thực tập tốt nghiệp

•

Vay vốn và giải ngân vốn chủ sở hữu;

•

Phương án tổ chức giám sát, quản lý;

GVHD:Th.S Trần Quang Minh

Phương án tổ chức gám sát, quản lý và khai thác dự án có thể do chủ đầu tư tự thực
hiện. Nếu dự án có tính phức tạp cao trong khi nhân lực của doanh nghiệp hoặc chủ
đầu tư không đủ khả năng quản lý thù sử dụng đến dich vụ tư vấn thực hiện các công
việc sau:
•

Đại diện khách hàng (Lập kế hoạch xây dựng & quản lý chất lượng);

•

Bán & tiếp thị;

•

Tư vấn và quản lý tài sản.

2.1.2 Thực trạng:
Hiện các công trình dự án đầu tư của Goldlink đang trong quá trình hoàn thiện.
Theo dự báo một vài năm tới, các dự án đầu tư của công ty sẽ biến động theo tình hình
thị trường BĐS như sau:
Giao dịch trên thị trường ổn định
Thống kê cho thấy, lượng giao dịch trên thị trường bất động sản (BĐS) năm
2017 bảo đảm tính ổn định khá cao, không có biểu hiện suy giảm nhưng cũng không có
hiện tượng tăng đột biến. Tại Hà Nội cũng như TP. Hồ Chí Minh, mỗi tháng có khoảng
từ 1.000 tới 1.200 giao dịch. Mức giao dịch trên cho thấy, thị trường tăng trưởng ổn
định và không biểu hiện tăng đột biến.
Tồn kho bất động sản giảm
BĐS tồn đọng luôn là yếu tố gây trở ngại cho phát triển thị trường BĐS. Một
mặt, thể hiện sự lãng phí nguồn lực. Mặt khác, làm suy giảm nguồn lực tài chính cho
đầu tư BĐS. Tính đến cuối năm 2015, lượng vốn trong kho BĐS tồn đọng được ước
tính khoảng hơn 100 nghìn tỷ đồng. Đến năm 2016, lượng vốn tồn đọng này đã giảm
1/2, chủ yếu bằng cách chuyển đổi dự án cho phù hợp.
16


Báo cáo thực tập tốt nghiệp

GVHD:Th.S Trần Quang Minh

Kể từ tháng 1/2016 tới tháng 9/2017, lượng vốn tồn đọng trong các dự án BĐS
tồn kho đã giảm từ 73,2 nghìn tỷ đồng xuống còn 33,6 nghìn tỷ đồng. Riêng năm 2017,
lượng vốn tồn kho giảm xấp xỉ từ 1.000 tới 2.000 tỷ đồng/tháng. Tuy nhiên, số tồn kho

còn lại là loại khó giải quyết, vì thường không bảo đảm điều kiện làm chỗ ở.
Tín dụng bất động sản có chiều hướng tăng
Mặc dù tín dụng BĐS trong năm 2017 đã có chiều hướng tăng mạnh, nhưng cho
thấy nhiều dấu hiệu rủi ro xuất hiện, nhất là trong cơ chế thế chấp bằng BĐS tại các
ngân hàng thương mại.
“Sức nóng” đối với từng phân khúc thị trường
Về phân khúc khu công nghiệp: Đây là phân khúc có tính biệt lập khá cao, được
hình thành và triển khai dựa trên quy hoạch công nghiệp hóa của Chính phủ và UBND
cấp tỉnh. Đối với phân khúc này, tình trạng chung vẫn là cung tăng nhanh hơn cầu và
mức độ lấp đầy vẫn chỉ ở mức xấp xỉ khoảng 50%.
Về phân khúc văn phòng cho thuê: Phân khúc này đã được hình thành từ những
ngày đầu đổi mới ở các đô thị lớn Việt Nam, sức phát triển luôn phụ thuộc vào độ
“nóng” của nền kinh tế. Cầu sẽ tăng khi nền kinh tế hoạt động mạnh và cầu giảm khi
kinh tế rơi vào khó khăn. Tại TP. Hồ Chí Minh, cung của văn phòng cho thuê gần như
không tăng trong năm 2016, độ lấp đầy đạt tới khoảng 95%. Tại Hà Nội, cung tăng
khoảng từ 20 nghìn m2 tới 30 nghìn m2 mỗi quý, mức độ lấp đầy chỉ đạt khoảng 86%.
Về phân khúc cơ sở bán lẻ: Đây là phân khúc mới được quan tâm trong phân
tích thị trường BĐS kể từ khi các nhà đầu tư nước ngoài có kế hoạch chiếm lĩnh thị
trường bán lẻ ở Việt Nam. Cũng kể từ đó, các nhà đầu tư trong nước bắt đầu có kế
hoạch phát triển các BĐS phục vụ hệ thống bán lẻ như trung tâm thương mại, cửa hàng
bán lẻ, siêu thị, cửa hàng tiện ích... Năm 2016, nguồn cung BĐS phục vụ bán lẻ tại Hà
Nội và TP. Hồ Chí Minh đều tăng khá nhanh so với năm 2015. Tại TP. Hồ Chí Minh,
17