Hoạt động định giá cho mục đích bán bất động sản tại Công ty Cổ phần Đầu tư Sông Đà Sao Việt - Thực trạng và giải pháp

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
LỜI MỞ ĐẦU
Trong thời gian gần đây, Việt Nam gia nhập kinh tế thế giới cùng với sự
biến động của thị trường chứng khoán, việc đầu tư, mua bán bất động sản diễn
ra rất sôi động, rất nhiều nhà đầu tư thắng lớn trong chứng khoán đổ xô đi mua
bất động sản. Cùng với đó là các dự án có vốn đầu tư hàng triệu đô, đã làm
cho thị trường bất động sản trở nên sôi đông. Khi số lượng mua bán, giao
dịch, đẩu tư bất động sản tăng thì định giá bất động sản là công viêc vô cùng
quan trọng nhằm giúp cho các bên không bị vướng vào những rắc rối khi giao
dịch bất động sản.
Ở Việt Nam, đất đai là tài nguyên thuộc sở hữu toàn dân, nhưng đất đai là
nguồn tài sản quan trọng, lớn nhất của quốc gia nên những chính sách đất đai
có ý nghĩa cả về kinh té, chính trị, văn hóa, xã hội. Thẩm định giá bất động
sản là cơ sở để thực hiện các nhiệm vụ kinh tế, chính trị xá hội của quốc gia
Trước sự biến động mạnh mẽ của thị trường bất động sản trong những năm
gần đây, một trong những nguyên nhân chính là sự phát triển chậm chạp của
hoạt động định giá, thiếu tư vấn chuẩn về giá đất, thị trường thiếu thông tin
dẫn đến tình trạng chạy theo giá ảo. Do đó thẩm định giá bất động sản là rất
càn thiết, là một khâu then chốt trong quá trình xây dựng thị trường bất động
sản bình ổn, lành mạnh.
Bên cạnh đó, định giá bất động sản giúp các nhà đẩu tư yên tâm khi đầu tư
vào lĩnh vưc bất động sản trong nước, làm tăng vốn đầu tư và cơ sở hạ tầng ký
thuật. Đặc biệt với các công ty đầu tư kinh doanh bất động sản, việc xác định
giá bất động sản cho mục đích mua – bán đóng vai trò quan trọng, ảnh hưởng
trực tíêp tới lợi nhuận của nhà đầu tư
1
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
Vì tầm quan trọng của công tác định giá bất động sản, nên trong thời gian thực
tập tại công ty Cổ phần đầu tư Sông Đà Sao Viêt, em nhận thấy, công ty cổ
phần đầu tư Sao Việt tuy mới thành lập nhưng đã đầu tư nhiều dự án lớn, thực
hiện rất nhiều cuộc mua - bán, giao dịch BĐS. Tuy nhiên công tác thẩm định

giá tại công ty không được quan tâm. Từ thực tế đó, em đã chọn chuyên đề
thực tập tốt nghiệp: “Hoạt động định giá cho mục đích bán BĐS tại công ty
Cổ phần đầu tư Sông Đà Sao Việt. Thực trạng và giải pháp“
Mục tiêu nghiên cứu:
Nghiên cứu quá trình định giá của công ty Cổ phần đầu tư Sông Đà Sao Việt
để thấy được những bất cập trong quy trình định giá của công ty. Từ đó, đưa
ra giải pháp để hoàn thiện quy trình định giá
Phương pháp nghiên cứu:
Sử dụng các phương pháp định giá : phương pháp so sánh, phương pháp vốn
hoá, phưong pháp chi phí, phương pháp lợi nhuận…
Nội dung chuyên đề gồm những nội dung chính sau:
Phần I: Cơ sở lý thuyết về hoạt động bán bất động sản và định giá bất
động sản
Phần II: Thực trạng định giá bất động sản của công ty Sông Đà Sao Việt
Phần III: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác định
giá tại công ty Sông Đà Sao Việt
Em xin chân thành cám ơn TH.S Nguyễn Thắng Trung đã giúp đỡ em thực
hiện báo cáo thực tập tốt nghiệp
2
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
PHẦN I CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ HOẠT ĐỘNG BÁN
BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
I. Cơ sở lý thuyết liên quan đến việc bán bất động sản
1. Khái niệm bất động sản và hoạt động bán bất động sản
Theo điều 181 bộ luật dân sự quy đinh:
Bất động sản là những tài sản là các tài sản không thể di dời bao gồm
+ Đất đai: phải là đất đai không di dời được và phải được xác định chủ
quyền, phải đo lường được bằng giá trị
+ Các công trình xây dựng gắn liền với đất đai: nhà cửa, các công trình
giao thông (đường xá, cầu cống, sân bay, bến bãi, cảng…); kể cả các tài sản

gắn liền nhà ở, công trình xây dựng đó như máy điều hòa trung tâm, hệ thống
điều khiển công trình, cây cảnh cố định
+ Các tài sản khác gắn liền với đất như vườn cây lâu năm, các công
trình nuôi trồng thủy sản, các công trình du lich, khu vui chơi giải trí
+ Các tài sản khác do quy định của pháp luật
Bán bất đông sản là việc nhà đầu tư bỏ vốn tạo dựng lên bất động sản sau
đó chuyển giao bất động sản cho người khác nhằm mục tiêu sinh lời.
Bán bất động sản là một trong những hoạt động của kinh doanh bất động
sản nên cũng phải tuân thủ các nguyên tắc của hoạt động kinh doanh bất động
sản. Theo điều 5 luật kinh doanh bất động sản gồm:
+ Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản bình đẳng trước
pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của
các bên tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua hợp đồng
không trái với quy định của pháp luật
3
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
+ bất động sản được đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định
của pháp luật
+ Hoạt động kinh doanh bất động sản phải theo quy định của pháp luật
Bên cạnh các nguyên tắc kinh doanh bất động sản thì cũng phải đảm bảo
cho các bất động sản đem bán đáp ứng được các điều kiện của luật pháp quy
định tại điều 7 luật kinh doanh bất động sản :
+ Nhà và công trình xây dựng đem ra bán trên thị trường phải thuộc đối
tượng kinh doanh. Đối với nhà, công trình xây mới phải đảm bảo chất lượng
theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà và công trình xây dựng
đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp
đồng. Bất động sản không có tranh chấp về quyền sở hữu, không bị kê biên để
thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền, không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp
luật về xây dựng.

Bên bán bất động sản phải có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp
chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với
nhà và công trình xây dựng đã có sẵn, giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án
và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với nhà và công trình đang
xây dựng, thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu
bàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà và công trình xây dựng thuộc khu đô thị
mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy
chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án thiết kế bản vẽ thi công
và tiến độ xay dựng nhà và công trình xây dựng đã được phê duyệt đối với
nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
4
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
+ Đối với quyền sử dụng đất đưa vào trong giao dịch phải thuộc đối tượng
được phép kinh doanh, có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất
theo quy định của pháp luật, không có tranh chấp, không bị kê biên tài sản và
trong thời hạn sử dụng đất. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công
nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ
của dự án được phê duyệt
+ Các khác bất động sản được dưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo
quy định của Chính phủ
Khi bán một bất động sản, giá bán phải tuân theo giá trị thị trường. Khi nói
đến thuật ngữ này, người ta muốn nói đến số tiền có thể nhận được từ một hay
nhiều người sẵn lòng và có thể mua một hàng hoá nào đó khi nó được một
người sẵn sàng đưa ra bán. Theo các tổ chức quản lý tài chính ở Mỹ và một số
nước thì ‘ Giá trị thị trường là giá cả có thể nhất mà ở đó bất động sản được
đưa vào thị trường cạnh tranh và mở dưới tất cả các điều kiện đòi hỏi để việc
bán công bằng, người bán và người mua mỗi bên hành động cụ thể và hiểu
biết, với giả định giá cả không bị ảnh hưởng bởi sự kích thích quá mức ‘.

Ở đây không có sự cưỡng chế giữa người mua và người bán tham gia giao
dịch và họ xem xét giá cả giao dich trên cơ sở những lợi ích và ưu thế của bản
thân họ. Để giá cả một giao dịch cụ thể phản ánh giá trị thị trường của bất
động sản, phải thoả mãn những điều kiện sau:
+ Người mua và người bán có động cơ điển hình
+ Cả 2 bên có thông tin tốt hoặc được tư vấn tốt và hành động theo cách họ
cho là tốt nhất vì những lợi ích của mỗi bên
+ Thời gian quảng cáo phù hợp với thị trường mở
5
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
+ Việc thanh toán được thực hiện bằng tiền mặt hoặc thanh toán bằng phương
tiện tương đương có thể so sánh được
+ Giá cả thể hiện việc xem xét bình thường đối với tài sản được bán, không bị
ảnh hưởng bởi việc thanh toán dặc biệt hoặc những nhượng bộ trong giao dịch
Tóm lại, giá trị thị trường của một hàng hoá ở bất cứ thời điểm nào đó chỉ
ra giá cả giao dịch mà ở đó cung và cầu cân bằng
2. Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng
Nhà và công trình xây dựng được mua bán bao gồm nhà, công trình xây
dựng đã có sẵn, đang xây dựng hoặc đang được hình thành trong tương lai
theo dự án, thiết kế và tiến độ đã được phê duyệt
Tổ chức cá nhân tham gia hoạt động mua bán nhà phải thông qua sàn
giao dịch BĐS
Việc bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo chuyển quyền sử dụng
đất. Trường hợp bán căn hộ chung cư hoặc một phần nhà chung cư thì phải
gắn với quyền sử dụng đất, các phần sử dụng chung và các trang thiết bị trong
nhà thuộc sở hữu chung
Bán nhà và công trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ về nhà, công trình
xây dựng bao gồm các loại giấy tờ về việc tạo lập, về quyền sở hữu, quá trình
thay đổi và tình trạng pháp lý của nhà công trình xây dựng
Việc bán nhà và công trình xây dựng phải được lập thành hợp đồng theo

quy định của pháp luật. Trường hợp bán nhà và công trình xây dựng được
hình thành trong tương lai thì các bên phải thỏa thuận trong hợp đồng về giá
mua bán tại thời điểm ký hợp đồng, không phụ thuộc vào thời điểm giao nhà,
công trình xây dựng
6
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
Đối với việc chuyển nhượng toàn bộ khu đô thị mới, dự án khu nhà ở,
việc chuyển nhượng phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng ý bằng
văn bản. trước khi bán, chủ đầu tư phải làm thủ tục xác lập về quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng đã bán, chuyển nhượng cho khách
hàng; làm thủ tục chuyển giao các công trình hạ tầng kỹ thuật theo dự án đã
được phê duyệt. Chủ đầu tư chỉ được phép bán , chuyển nhượng quyền sử
dụng đất đã có hạ tầng theo đúng dự án đã được phê duyệt
3. Các hành vi bị cấm trong giao dich bất động sản
Nghiêm cấm các hành vi gian lận, lừa dối trong hoạt động mua bán bất
động sản, các hành vi huy động hoặc chiếm dụng trái phép vốn của bên mua.
Cung cấp các thông tin sai lệch, không trung thực về bất động sản; việc lợi
dụngchính sách ưu đãi của nhà nước để thực hiện kinh doanh bất động sản trái
pháp luật; không thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước đều sẽ bị
nghiêm cấm tham gia vào hoạt động mua bán bất động sản
4. Quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng
Theo điều 25 luật kinh doanh bất động sản quy định, bên bán phải thực
hiện các nghĩa vụ như: Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về bất động sản
như loại bất động sản, vị trí bất động sản, thông tin quy hoạch có liên quan
đến bất động sản, quy mô và diện tích của bất động sản, đặc điểm, tính chất ,
công năng, chất lượng của bất động sản… Bên bán phải chịu trách nhiệm về
thông tin do mình cung cấp
Bên bán phải giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng tiến
độ, chất lượng và các điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng, kèm theo hồ
sơ và hướng dẫn sử dụng, chuyển giao quyền sở hữu nhà, công trình xây

dựng. quyền sử dụng đất
7
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
Bên bán phải bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra và phải thực
hiện nghĩa vụ về thuế và các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp
luật
Bên cạnh thực hiện tốt các nghĩa vụ của mình, bên bán có quyền yêu cầu
bên mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức trong hợ đồng, yêu
cầu bên mua nhận nhà và công trình theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp
đồng. Bên bán cũng có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên mua vi
phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc hủy bỏ hợp đồng do
2 bên thỏa thuận
5. Quyền và nghĩa vụ của bên mua
Không chỉ bên bán phải thực hiện các nghĩa vụ ma bên mua cũng phải
thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình trong giao dịch mua bán bất động sản
như: thanh toán tiền cho bên bán nhà, công trình xây dựng theo thời hạn và
phương thức t hỏa thuận trong hợp đồng; nhận nhà và công trình xây dựng
kèm theo hồ sơ theo đúng chất lượng, thời hạn th ỏa thuận trong hợp đồng: sử
dụng nhà và công trình theo đúng công năng thiết kế…và các nghĩa vụ khác
theo quy định của phá luật
Bên mua có quyền được nhận nhà và công trình kèm theo giấy tờ chứng
nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và hồ sơ giấy
tờ có liên quan. Bên mua có quyền yêu cầu bên bán nhà, công trình xây dựng
hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng gắn liền với quyền
sử dụng đất. Nếu bên bán giao nhà, công trình không đúng thời hạn, không
đúng chất lượng bên mua có quyền yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại.
Ngoài ra, bên mua còn có các quyền khác theo quy định của pháp luật
II. Cơ sở khoa học của định giá bất động sản
8
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

1. Khái niệm định giá bất động sản
Định giá bất động sản là một nghệ thuật và khoa học về xác định giá trị
của bất động sản cho một mục đích cụ thể tại một thời điểm nhất định, có tính
đến các đặc điểm của bất động sản và các nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị
trường bất động sản bao gồm cả lĩnh vực đầu tư
Định giá bất động sản là một nghệ thuật vì đòi hỏi người định giá phải có
những kỹ năng nắm được thông tin, đưa ra các đánh giá và hình thành các
quan điểm riêng
Định giá bất động sản có tính khoa học thể hiện ở việc phân tích dữ liệu,
tính toán về mặt toán học các giá trị bất động sản
Trong nhiều trường hợp nội dung tính toán rất đơn giản, mà điều quan
trọng là người định giá đưa ra ý kiến của mình trong các mô hình tính toán,
tìm kiếm, xem xét tất cả các sự kiện, lĩnh vực liên quan đến lợi ích của bất
động sản và sau cùng đưa ra quan điểm cá nhân
Những yêu cầu trong định giá đòi hỏi người định giá phải có kiến thức
thống kê, kiến thức về địa lý – xã hội, về xây dựng; cá khả năng tính toán trên
máy. Đặc biệt phải có kiến thức chung về bất động sản và được đào tạo qua
khoá định giá. Người định giá phải có một số năm học việc dưới sự chỉ đạo
của chuyên gia định giá, có thể là nghiên cứu viên giúp người định giá
2. Cá nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
2.1 Các yếu tố tự nhiên
• Vị trí của bất động sản: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động sản
mang lại càng cao thì giá trị của bất động sản càng lớn.
Mỗi bất động sản luôn tồn tại đồng thời 2 vị trí, vị trí tuyêt đối và vị trí
tưong đối. Cả 2 vị trí đều đóng vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của
9
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
bất động sản. Những bất động sản nằm tại trung tâm đô thị sẽ có giá trị lớn
hơn những bất động sản cùng loại nằm ở các cùng ven trung tâm. Những bất
động sản nằm trên các trục giao thông quan trọng có giá trị cao hơn những bất

động sản nằm ở vị trí khác. Việc xem xát ưu thế vị trí bất động sản là cực ký
quan trọng, đặc biệt đôí với việc xác định giá đất
• Kích thước, hình thể, diện tích các lô đất: một kích thước và diện tích tối
ưu khi nó thỏa mãn một loai nhu cầu cụ thể củ đa số đan cư trong vùng
• Hình thức bên ngoài của bất động sản: nếu 2 bất động sản có giá xây dựng
như nhau, bất động sản nào cá kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của
nó sẽ cao hơn và ngược lại
• Tình trạng môi trường: môi trưòng trong lành hay ô nhiễm, yên tĩnh hay ồn
ào đều ảnh hưởng đến giá trị bất động sản. Những bất động sản nằm ở
những vùng thường hay xảy ra các sụ cố của thiên tai thì sẽ bị giảm giá trị
và ngược lại
2.2 Các yếu tố kinh tế
• Các yếu tố liên quan đến cầu bất động sản như việc làm, mức lương, khả
năng chi trả, khả năng vay tiền từ các tổ chức tín dụng. Thu nhập của người
dân tăng, ngoài một khoản chi tiêu cho các nhu cầu thiết yếu, người dân
vẫn còn một khoản dư ra, đầu tư vào bất động sản, làm tăng cầu kéo theo
giá bất động sản tăng và ngược lại
• Các yếu tố liên quan đén cung như sự sẵn có của thị trường, tỷ lệ chiếm
phòng, chi phí xây dựng
2.3 Các yếu tố xã hội
Các yếu tố xã hội tác động lớn đến giá trị bất động sản. Một khu vực mà
dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị bất động
10
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
sản nơi đó tăng lên do cân bằng cung - cầu bị phá vỡ. Mặt khác, các yếu tố
khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề
an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của bất
động sản. Tình trạng những người sống trong bất động sản, tình trạng sức
khỏe, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình
xã hội của những người chung sống…Những vấn đề liên quan đến phong thủy

2.4 Các yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản
• Tình trạng pháp ký của bất động sản: các giấy tờ, chứng thư pháp lý về
quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng hiện có. Những bất
động sản có đầy đủ giấy tờ pháp lý có giá hơn những bất động sản cùng
loại nhưng chưa có sổ đỏ
• Các chính sách trong lĩnh vực bất động sản: sự thay đổi về đường lối chính
sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động
đến hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và sự đầu tư vào bất
động sản nói riêng
3. Các căn cứ định giá
3.1 Căn cứ vào yếu tố cơ bản của quá trình lao động để tạo nên bất động
sản
Quá trình tạo nên bất động sản là quá trình đòi hỏi thời gian và công sức.
Nó phụ thuộc vào số lượng, chất lượng người lao động, số lượng của tư liệu
sản xuất; phụ thuộc vào quy mô và vị trí của mảnh đất. Đây là những yếu tố
trực tiếp tạo nên bát động sản, ảnh hưởng đến chi phí. Do đó khi định giá bất
động sản phải dựa vào các yếu tố này
3.2 Căn cứ vào chi phí cơ hội của việc sử dụng bất động sản
Chi phí cơ hội của việc sử dụng bất động sản chính là sử dụng cao nhất, tốt
nhất của bất động sản nghĩa là bất động sản được sử dụng hợp lý về mặt vật
11
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
chất và phù hợp về mặt pháp lý để tạo ra khả năng sinh lời cao nhất cho chủ sở
hữu tại thời điểm định giá. Sử dụng cao nhất, tốt nhất của bất động sản được
hình thành bởi các lực lượng cạnh tranh trên thị trường. Đất được xem như
mảnh đất trống và sẵn sàng cho bất cứ sử dụng hợp pháp nào.
3.3 Căn cứ vào sự thay đổi của nền kinh tế
Sự thay đổi trong nền kinh tế gồm có sự thay đổi trong chính sách đất đai,
nhà ở; sự biến động của thị trường bất động sản; sự thay đổi trong vật chất,
văn hoá, tình thân của người dân; sự thay đổi trong thị hiếu của người tiêu

dùng
3.4 Căn cứ vào sự phù hợp và đóng góp của bất đống sản vào khu vực
Sự phù hợp giữa các bộ phận cấu thành trong bất động sản và giữa bất
động sản với quần thể bất động sản xung quanh sẽ làm tăng hoặc giảm giá trị
của bất động sản
3.5 Căn cứ vào các yếu tố cấu thành nên bất động sản
Yếu tố cấu thành tạo nên giá trị bất động sản bao gồm giá trị nhà và giá trị
đất. Do đó khi định giá phải xác định quy mô, vị trí và các quyền lợi pháp lý
của bất động sản, các bộ cấu thành nên bất động sản đảm bảo tính cân bằng
giữa chúng
3.6 Căn cứ vào khả năng cạnh tranh
Khả năng cạnh tranh gồm cạnh tranh trong sử dụng cao nhất, tốt nhất, cạnh
tanh giữa cung và cầu, cạnh tranh trong nội bộ vùng, trong khu vực và giữa
các khu vực tại thời điểm định giá, cạnh tranh trong sự phù hợp với thị hiếu
tiêu dùng
3.7 Căn cứ vào các lợi ích trong tương lai mà bất động sản đem lại
Gía trị thị trường của bất động sản là giá trị hiện tại của các lợi ích trong
tương lai của bất động sản do đó dự kiến giá trị tương lai cần được tính đến
trong định giá
12
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
4 Các nguyên tắc định giá
4.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất tốt nhất:
Một bất động sản được đánh giá là cao nhát tốt nhất nếu tại thời điểm định
giá cho thấy bất động sản được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập
ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong
tương lai là lớn nhất. Sử dụng cao nhất, tốt nhất được xem là một trong những
nguyên tắc quan trọng nhất của định giá bất động sản
Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất được phản ánh ở 4
mặt sau:

+ Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và
tốt nhất khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất
+ Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và
tốt nhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, được nhà nước thừa
nhận và bảo hộ
+ Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt
nhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc giá trị hiện tại
của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất
+ Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất
khi tôt nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất
4.2 Nguyên tắc sử dụng cao nhất tốt nhất
Việc sử dụng bất động sản phải đạt được mức hữu dụng tối đa trong
những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp về mặt kỹ thuật, pháp ly,
tài chính và đem lai giá trị lớn nhất cho tài sản
13
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
Xét về mặt hiệu quả, nhà đấu tư xây nhà càng cao thì hệu quả mang lại
thu nhập càng lớn. Do vậy, nhà đầu tư sẽ tận dụng lợi thế để xây dựng đạt độ
cao tối đa
4.3 Nguyên tắc thay đổi:
Nguyên tắc này cho rằng giá trị thị trường của một loại bất động sản cụ thể
không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, xã hội, môi
trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất động sản. Sự thay đổi là một
quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục khônh phụ thuộc vào ý muốn chủ
quan của con người. Việc ứơc tính giá trị thị trường tuy diễn ra ở thời điểm
định giá, nhưng nó bao hàm phản ánh cả xu thế diễn ra trong tương lai
4.4 Nguyên tắc thay thế:
Nguyên tắc này cho rằng giá trị thị trường của một bất đống sản có khuynh
hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tương tự về giá trị
và các tiện dụng so với bất động sản mục tiêu. Trong trường hợp hai hay nhiều

bất động sản có thể thay thế lẫnnhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của bất
động sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của bất động sản này với
bất động sản khác. Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào được
chào bán ở mức giá thấp thì tài sản đó sẽ bán được trước
4.5 Nguyên tắc phù hợp:
Nguyên tắc này chỉ ra rằng giá trị thị trường tối đa đối với bất động sản
đạt được khi kết hợp đất đai và các cải thiện trên đất là tối ưu, không có lợi ích
cận biên cho các việc bổ sung thêm vốn đầu tư nghĩa là đảm bảo cân bằng
giữa các yếu tố tạo nên bất động sản và bất động sản mục tiêu phỉa phù hợp
với quần thể các bất động sản xung quanh
4.6 Nguyên tắc cân đối:
14
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu đó là sự đầu tư hợp lý
giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc các bất
động sản trong cùng một khu vực, một cùng xác định, để giá trị thu được từ
chúng đạt tới mức cao nhất
Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa:
+ Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt: nguyên tắc này cho
rằng giá thị trường tối đa tới khi các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tới trạng
thái cân đối
+ Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân đối
chỉ ra rằng giá thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ đất
dành cho việc xây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý
4.7 Nguyên tắc đóng góp:
Theo nguyên tắc này giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sản tùy
thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất động sản mà nó
tham gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của bất động
sản mà nó tham gia hợp thành
Ví dụ: một ngôi nhà được bán với giá 5 tỷ đồng, nheng nếu có garage có

thể bán được 5,5 tỷ đồng. Khi đó giá trị của garage được thừa nhận là 500
triệu, trong khi dó chi phí để xây dựng nó chỉ bằng 1/10
4.8 Nguyên tắc cạnh tranh:
Thị trưòng bất đống sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, bởi
vậy tính chất và mức độ cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hóa thông
thường. Tuy nhiên, ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc
xác định giá của bất đông sản. Các thửa đất có thể không giống nhau nhưng
chúng có thể thay thế được cho nhau. Người mua bất động sản có thể thích
15
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
một vị trí nào đấy, nhưng người đó cũng có thể thay bằng một vị trí khác nếu
giá cả hấp dẫn. Những người kinh doanh bất động sản có thể chuyển thị
trường bất động sản từ địa phương này để đến thị trường bất động sản của địa
phương khác để tìm kiếm lợi nhuận cao hơn
4.9 Nguyên tắc nhất quán:
Việc định giá một bất động sản phải dựa trên cơ sở một giá trị sử dụng duy
nhất đối với toàn bộ bất động sản đó. Trong thực tế, một bất động sản có thể
được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau. Do đó, mỗi bất động sản cùng
một lúc có thể có nhiều giá trị khác nhau như để ở, để kinh doanh thương mại,
dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng…Mục đích sử dụng đất là căn cứ
mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích sử dụng của bất
động sản. Vì vậy khi định giá bất động sản phải căn cứ vào mục đích sử dụng
chính của bất động sản để định giá
4.10Nguyên tắc dự kiến lợi ích trong tương lai
Những dự tính của người mua hay chủ sở hữu đều có thể ảnh hưởng trực tiếp
đến giá bất động sản. “ Thời gian gần đây, việc mua bán chung cư cũ tại Hà
Nội trở nên sôi động. Giá đã tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái và
được đánh giá là mỏ vàng do khu vực này thuộc diện được xây mới.
Giá bán các khu chung cư Kim Liên, Nghĩa Tân... lên tới 10 triệu đồng/m
2

,
trong khi nhiều khu chung cư mới ven thành phố chỉ có giá 5-7 triệu đồng/m
2
.
Người dân ở khu chung cư Nam Đồng còn cho biết, vị trí gần sông Lừ quanh
năm bốc mùi hôi của họ cũng sẽ trở thành lợi thế bởi sau này sẽ sớm được
cống hóa thành đường đi, khu nhà sắp được đập đi xây lại cao tầng hơn, người
ở nhà cũ được tái định cư không mất tiền…”
16
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
4.11 Nguyên tắc ngoại ứng:
Sự tăng giảm giá trị cúa bất động sản do tác động của ngoaị cảnh như tác
động của các bất động sản khác được hiểu đó là sự phản ánh tính phụ thuộc về
mặt giá trị của bất động sản mục tiêu so với các bất động sản các bất động sản
khác trong cùng một khu vực. Giá trị thị trưòng của những bất động sản có giá
trị thực thấp sẽ được tăng thêm nhờ sụ hội nhập với các bất động sản khác
trong vùng có cùng kiểu sử dụngvnhưng có giá trị cao hơn nhiều lần
Những bất động sản có giá trị thực cao nằm trong một khu vực mà những
bất đống sản ở đó có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị trường của các
bất động sản có giá trị cao đó có xu hướng giảm so với giá trị thực của chính
nó
4.12 Nguyên tắc cung - cầu:
Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường được xác định bằng sự tương tác của
cung và cầu. Giá trị của bất động sản được xác định bởi mối quan hệ cung -
cầu về bất động sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của bất động sản
cũng tác động đến cung và cầu. Giá trị của bất động sản thay đổi tỷ lệ thuận
với cầu và tỷ lệ nghịch với cung
Đặc điểm của bất động sản là nhạy bén với cầu nhưng lại rất chậm chạp với
cung chu kỳ đầu tư xây dựng bất động sản
4.13 Nguyên tắc trình tự:

Quá trình định giá bất động sản phải thực hiện trình tự theo các bước,
không chồng chéo, không bỏ sót, phải đảm bảo tính lôgic
5 Quy trình định giá
17
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
Quá trình thẩm định giá là một kế hoạch hành động có trật tự và lô gic,
được bố cục phù hợp với các quy tắc cơ bản đã được xác định rõ, nó giúp cho
nhà thẩm định giá đạt đến một kết luận ước tính giá trị có cơ sở và có thể tin
tưởng được
Quá trình thẩm định giá bao gồm các bước sau:
- Xác định vấn đề
- Lên kế hoạch thẩm định giá
- Thu thập và phân tích số liệu
- Lựa chọn phương pháp thẩm định giá
5.1 Xác định vấn đề định giá
Đây là bước đầu tien của vấn đề định giá, xác định vấn đề định giá tức là
xác định các vấn đề sau:
+ Nhận biết về vị trí, kích thước của khu đất đặc trưng và kiểu cách của công
trình xây dựng trên khu đất, phân vùng , mật độ dân cư, tỷ lệ khu đất (từ kế
hoạch tổng thể đến kế hoạch chi tiết vùng …)
+ Miêu tả pháp lý: mã số, địa tầng, địa chỉ, đặc điểm vật chất.
Nhận biết về các quyền lợi đối với tài sản được đánh giá.
Phân nhóm tập hợp các quyền được đánh giá, ví dụ như quyền sở hữu vĩnh
viễn, quyền thuê theo hợp đồng, các giấy phép, các điều khoản hạn chế, quyền
chuyển nhượng v.v…
+ Xác định mục tiêu thẩm định giá
Xác định giá trị nào cần được ước tính, ví dụ như giá trị thị trường mở,
giá trị đầu tư hay giá trị phục hồi.
Xác định định rõ định giá cho mục đích gì
+ Xác định ngày có hiệu lực thẩm định giá: ngày ước lượng giá trị phải

được xác định cụ thể
18
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
+ Xác định phạm vi định giá: mô tả quy mô, xác định rõ cái gì được
làm, cái gì không được làm
+ Xác định các điều kiện hạn chế khác: quyền khai thác trong lòng đất,
không cung cấp lời khai trước tòa
5.2 Lên kế hoạch định giá
+ Lập lịch trình làm việc
+ Xác định nhu cầu về nhân lực: tùy theo quy mô của mỗi BĐS, nhu cầu về
nhân lực khác nhau
+ Xác định các yếu tố cần nhận biết:
Các yếu tố cung và cầu thích hợp với các đặc tính và các quyền của tài sản
được mua bán và các đặc điểm của thị trường
Các yếu tố liên quan đến vùng, khu vực có bất động sản
+ Xác định nguồn thông tin:
• Các tài liệu về thị trường, các tài liệu so sánh
• Phải là các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất
• Số liệu được sử dụng phải đúng đắn, chính xác và phải được kiểm
chứng.
+ Xác định chương trình nghiên cứu
• Xác định trình tự thu thập và phân tích số liệu
• Phân biệt việc nào có thể uỷ nhiệm
+ Xây dựng các biểu mẫu
5.3 Thu thập tài liệu
5.3.1 Các số liệu chung
19