Tiểu luận thị trường bất động sản

TRƢ N

CT

N U

NV M

TRƢ N TP CM

K OA QUẢN LÝ ẤT A

T

U U

T

TRƢ

T

S

ề tài:
Ê CỨU T
LÀM TRÊ

TRƢ

C O T UÊ P Ò

A À P Ƣ

13, QU

gƣời thực hiện

TRỌ C O
TÂ

Ì

Ƣ

, TP. C

MSSV

Lê Thắng

0450040198

Trần Mạnh Quỳnh

0450040187

Võ Tuyết Nhi

0450040163

ớp: 04-Q 2
Chuyên ngành: ịa Chính
Niên khóa: 2015-2019
iảng viên hƣớng dẫn: Th S Nguyễn Văn Cƣơng

Tp.

Ch

inh, n

201


MỤC LỤC

MỞ ẦU ............................................................................................................................. 1
1.

Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................................ 1

2.

Mục tiêu nghiên cứu .................................................................................................. 1

3.

Phƣơng pháp nghiên cứu ........................................................................................... 1

4.

Kết cấu tiểu luận ........................................................................................................ 1

C ƢƠN 1 ......................................................................................................................... 2
CƠ SỞ LÝ LUẬN ............................................................................................................... 2
1.1

Bất động sản ............................................................................................................. 2

1.1.1 Khái niệm bất động sản ............................................................................................ 2
1.1.2
1.2

ặc điểm của bất động sản ....................................................................................... 2
Thị trƣờng bất động sản............................................................................................. 3

1.2.1 Khái niệm thị trƣờng bất động sản ........................................................................... 3
1.2.2 Phân loại thị trƣờng bất động sản ............................................................................. 4
1.2.3
1.3

ặc điểm của thị trƣờng bất động sản ...................................................................... 5
Cung, cầu trong thị trƣờng bất động sản .................................................................. 6

1.3.1 Cung bất động sản .................................................................................................... 6
1.3.2 Cầu bất động sản....................................................................................................... 8
C ƢƠN 2 ......................................................................................................................... 9
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .................................................................................................. 9
2.1

Khái quát về địa bàn nghiên cứu .............................................................................. 9

2.2

Thông tin thị trƣờng................................................................................................ 10

2.3

Phân khúc thị trƣờng .............................................................................................. 11

C ƢƠN 3 ....................................................................................................................... 20
KẾT LUẬN ....................................................................................................................... 20
4.1

Kết luận ................................................................................................................ 20

4.2

Kiến nghị .............................................................................................................. 20


CHÚ THÍCH...................................................................................................................... 21
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................... 22


DANH MỤC B NG BI U
Bảng 1: Bảng giá các phòng trọ đã khảo sát ............................................................12
Bảng 2: Bảng so sánh các phòng trọ ........................................................................19

DANH MỤC HÌNH NH
Hình 1: Bản đồ phƣờng 13, quận Tân Bình ...............................................................9
Hình 2: Vị trí các nhà trọ khảo sát tại phƣờng 13 ....................................................11
ình 3: Phòng 43 Phan Văn Sửu .............................................................................13
Hình 4: Phòng 127/33 Hoàng Hoa Thám ................................................................14
Hình 5: Phòng 42/25/4 Văn Chung ..........................................................................15
Hình 6: Phòng 133/3 Nguyễn ức Thuận ...............................................................16
Hình 7: Phòng 464 Cộng Hòa ..................................................................................17
Hình 8: Phòng 622/14 Cộng Hòa .............................................................................18


MỞ ẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hiện nay, nhằm đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho ngƣời dân, sinh viên, nhân viên
văn phòng, công nhân,… có nhiều dãy trọ mới xây mọc ở nhiều nơi với nhiều mức
giá khác nhau Ngƣời dân không quá khó khăn để tìm cho mình một nơi sinh sống
và làm việc.
Thị trƣờng phòng trọ cho thuê ở một nơi đƣợc gọi là trung tâm nhƣ thành
phố Hồ Chí Minh sẽ bùng nổ mạnh để đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho những ai có nhu
cầu. Tuy nhiên, giữa hàng loạt nơi thuê nhà trọ, với vô vàn không gian cho thuê
phòng khác nhau, không phải nơi nào cũng đảm bảo về an ninh, an toàn và không
gian sạch sẽ, thoáng mát với mức giá phải chăng Vấn đề lựa chọn phòng cho thuê
đáp ứng nhu cầu của mình đang ngày càng đƣợc đề cập khá nhiều trong đời sống
của nhiều ngƣời đã, đang và chuẩn bị sinh sống, làm việc tại thành phố Hồ Chí
Minh.
ể biết cụ thể hơn tình hình cho thuê phòng trọ tại một địa bàn cụ thể ở
thành phố Hổ Chí Minh, nhóm em chọn đề tài “ nghiên cứu thị trường cho thuê
phòng trọ cho người đi làm tại địa bàn phường 13, quận Tân Bình, thành phố Hồ
Chí Minh”
2. Mục tiêu nghiên cứu

Thu thập, phân tích thông tin, xác định các đối tƣợng của thị trƣờng cho
thuê phòng trọ tại địa bàn phƣờng 13, quận Tân Bình, tp.HCM.
3. Phƣơng pháp nghiên cứu
ối với cung trên thị trƣờng:
- Khảo sát thực tế địa bàn.
- Tìm kiếm thông tin trên mạng.
ối với cầu trên thị trƣờng:
- Hỏi những ngƣời trực tiếp thuê trọ tại địa bàn nghiên cứu.
- Tìm hiểu thông tin về tình hình kinh tế - xã hội tại địa bàn nghiên cứu.
4. Kết cấu tiểu luận
- Lời mở đầu.
- Chƣơng 1: Cơ sở lý luận.
- Chƣơng 2: Kết quả nghiên cứu.
- Chƣơng 3: Kết luận.
1


C ƢƠ

1

CƠ SỞ LÝ LU N
1.1 Bất động sản
1.1.1 Khái niệm bất động sản
Bộ luật Dân sự quy định bất động sản là các tài sản đƣợc bao gồm:
ất đai;
- Nhà, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn
liền với nhà, các công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định của pháp luật.[1]

1.1.2 ặc điểm của bất động sản
Bất động sản có 2 thuộc tính: tự nhiên và xã hội.
- Thuộc tính tự nhiên bao gồm các đặc tính không gian nhƣ:
+ Diện tích bề mặt, hình thể, chiều dài, chiều rộng.
+ Vị trí.
+ Các đặc điểm về địa chất, địa chấn, địa hình, địa mạo.
+ Các tính chất sinh lý hóa của đất kết hợp với giá trị đầu tƣ vào đất đai
- Thuộc tính xã hội của đất đai chính là vị thế của đất đai, là hình thức đo
sự mong muốn về mặt xã hội gắn với đất đai tại một vị trí nhất định, là
những thuộc tính phi vật thể. Vị thế cũng đƣợc hiểu là tổng hòa các quan
hệ xã hội, đƣợc hình thành từ các tƣơng tác thị trƣờng và phi thị trƣờng.
Vị thế đất đai đƣợc xác định thông qua số lƣợng, chất lƣợng và cƣờng độ
quan hệ xã hội.
Bất động sản có 8 đặc điểm sau đây:
-

Tính cố định về vị trí.
Tính lâu bền.
Tính thị hiếu, xã hội.
Tính dị biệt.
Tính khan hiếm.
Tính tăng trị.
Tính thích ứng.
Tính ảnh hƣởng lẫn nhau.[2]
2


1.2 Thị trƣờng bất động sản
1.2.1 Khái niệm thị trƣờng bất động sản
Thị trƣờng bất động sản ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển

của sản xuất hàng hóa bất động sản hay nói cách khác thị trƣờng bất động sản chỉ
ra đời trong xã hội xuấ hiện các quan hệ giao dịch về hàng hóa bất động sản và các
quan hệ giao dịch này đƣợc thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ. Có nhiều
quan niệm cũng nhƣ cách hiểu khác nhau về thị trƣờng bất động sản, trong thời kỳ
sơ khai ngƣời ta coi thị trƣờng bất động sản chủ yếu là giao dịch liên quan đến đất.
Khi chế độ sở hữu về đất đai đƣợc xác lập, nhu cầu sử dụng đất để phục vụ sản
xuất và đời sống tăng lên thì theo đó các quan hệ mua bán chuyển nhƣợng đất đai
xuất hiện, biến đất đai trở thành hàng hóa bất động sản đầu tiên trong thị trƣờng.
Nhƣ vậy sự ra đời và phát triển thị trƣờng bất động sản gắn liền với quá trình
đất đai trở thành hàng hóa. Theo thời gian các hoạt động giao dịch trong thị trƣờng
bất động sản không chỉ bó buộc ở hàng hóa đất đai mà mở rộng cả giao dịch các
công trình xây dựng trên đất từ đó xuất hiện quan niệm coi thị trƣờng bất động sản
là thị trƣờng nhà đất với các giao dịch chủ yếu trên thị trƣờng là mua bán nhà và
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên quan niệm này vẫn chƣa thể hiện đầy đủ mà đó mới chỉ là nghĩa
hẹp của thị trƣờng bất động sản vì hàng hóa bất động sản khác các hàng hóa khác ở
chỗ chúng không chỉ đƣợc mau bán mà còn là đối tƣợng của nhiều giao dịch khác
nhƣ cho thuê, thế chấp, bảo hiểm…
Do vậy thị trƣờng bất động sản hoàn chỉnh phải đƣợc hiểu một cách khái
quát là tổng thể các giao dịch về bất động sản đƣợc thực hiện thông qua các quan
hệ hàng hóa tiền tệ trong một không gian và thời gian nhất định. Các giao dịch về
bất động sản đƣợc nói đến ở đây là cà các giao dịch liên quan đến bất động sản nhƣ
mua, bán, chuyển nhƣợng quyền sử dụng bất động sản, cho thuê, thế chấp, bảo
hiểm, các dịch vụ liên quan đến bất động sản…Vì vậy thị trƣờng bất động sản có
thể hiểu đƣợc định nghĩa là nơi mà hàng hóa và dịch vụ bất động sản đƣợc trao đổi
dựa trên các quan hệ hàng hóa tiền tệ và yếu tố không gian, thời gian khi các giao
dịch bất động sản diễn ra.

3

1.2.2 Phân loại thị trƣờng bất động sản
Có nhiều cách để phân loại thị trƣờng bất động sản tùy theo mục tiêu nghiên
cứu, cách tiếp cận, tiêu thức phân loại Do đó có một số cách phân loại sau:
- Theo mức độ kiểm soát của Nhà nƣớc:
+ Thị trƣờng chính thức hay thị trƣờng có sự kiểm soát của Nhà nƣớc.
+ Thị trƣờng phi chính thức hay thị trƣờng không có sự kiểm soát của Nhà
nƣớc.
- Theo hình thái vật chất của đối tƣợng trao đổi: Trên thị trƣờng hàng hóa bất
động sản đối tƣợng trao đổi là hàng hóa bất động sản gồm quyền sở hữu công
trình gắn với đất và quyền sử dụng đất có điều kiện. Thị trƣờng này lại có thể
chia thành thị trƣờng bất động sản tƣ liệu sản xuất và thị trƣờng bất động sản
tƣ liệu tiêu dùng.
+ Thị trƣờng bất động sản tƣ liệu sản xuất: gồm thị trƣờng đất đai (đất ở đô
thị, nông thôn, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công
nghiệp…), thị trƣờng bất động sản mặt bằng nhà xƣởng công nghiệp,…
+ Thị trƣờng bất động sản tƣ liệu tiêu dùng: gồm thị trƣờng bất động sản nhà
ở, bất động sản thƣơng mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ,…
+ Thị trƣờng bất động sản tƣ liệu sản xuất vừa là thị trƣờng bất động sản tƣ
liệu tiêu dùng: đƣờng sá, cầu cống,…
- Theo trình tự tham gia thị trƣờng phân ra:
+ Thị trƣờng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất (giao, mua, cho thuê), loại thị
trƣờng này còn gọi là thị trƣờng đất đai
+ Thị trƣờng xây dựng các công trình bất động sản để bán và cho thuê.
+ Thị trƣờng bán hoặc cho thuê lại bất động sản.
- Theo khu vực có bất động sản:
+ Khu vực đô thị: thị trƣờng đất ở đô thị, thị trƣờng nhà ở đô thị, thị trƣờng
bất động sản nhà xƣởng công nghiệp, thị trƣờng bất động sản thƣơng mại, thị
trƣờng bất động sản công cộng,…
+ Khu vực nông thôn: thị trƣờng đất ở nông thôn, thị trƣờng đất nông nghiệp,

thị trƣờng đất lâm nghiệp, thị trƣờng nhà ở nông thôn, thị trƣờng đất phi nông
nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh,…), thị
trƣờng bất động sản nhà xƣởng sản xuất nông nghiệp, thị trƣờng bất động sản
công cộng,…

4


+ Khu vực giáp ranh: thị trƣờng đất ở, nhà ở, thị trƣờng đất nông nghiệp, thị
trƣờng bất động sản nhà xƣởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp, thị trƣờng
bất động sản công cộng,…
- Theo loại công dụng của bất động sản trên thị trƣờng phân ra:
+ Thị trƣờng đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp).
+ Thị trƣờng công trình thƣơng (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm
thƣơng mại, cửa hàng,…) và công trình công cộng (giao thông, thủy lợi, y tế,
văn hóa,…)
+ Thị trƣờng công trình công nghiệp (nhà xƣởng, mặt bằng sản xuất, khu công
nghiệp, khu chế xuất,…)
+ Thị trƣờng nhà ở (đô thị và nông thôn).
+ Thị trƣờng công trình đặc biệt có hàng hóa bất động sản là các bất động sản
phi vật thể đƣợc coi nhƣ tài nguyên khai thác đƣợc (kinh doanh du lịch,…),
các di sản văn hóa, di tích lịch sử sân bay, bến cảng,…
- Theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị trƣờng:
+ Thị trƣờng cấp 1: thị trƣờng chuyển nhƣợng, giao hoặc cho thuê quyền sử
dụng đất.
+ Thị trƣờng cấp 2: thị trƣờng công trình xây dựng để bán hoặc cho thuê.
+ Thị trƣờng cấp 3: thị trƣờng bán (cho thuê) lại các công trình đã đƣợc mua
(thuê).
- Theo tính chất các quan hệ trao đổi hay loại hình giao dịch (kinh doanh)
phân ra:

+ Thị trƣờng mua bán chuyển nhƣợng bất động sản.
+ Thị trƣờng đấu giá quyền sử dụng đất.
+ Thị trƣờng thuê và cho thuê bất động sản.
+ Thị trƣờng giao dịch các bất động sản dùng để thế chấp, bảo hiểm.
+ Thị trƣờng giao dịch các bất động sản dùng để góp vốn liên doanh.
+ Thị trƣờng dịch vụ bất động sản: gồm các hoạt động dịch vụ môi giới bất
động sản, tƣ vấn bất động sản, thông tin bất động sản, định giá bất động sản,
bảo trì bảo dƣỡng bất động sản,…
1.2.3 ặc điểm của thị trƣờng bất động sản
Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trƣờng, thị trƣờng bất động sản đều
hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa và tài
chính hóa.
5


Hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa có nhiều thuộc tính đặc biệt khác với
các hàng hóa thông thƣờng nên thị trƣờng bất động sản có những đặc điểm
riêng:
- Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch.
- Thị trƣờng bất động sản thực chất là thị trƣờng giao dịch các quyền và lợi
ích chứa đựng trong bất động sản.
- Thị trƣờng bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.
- Thị trƣờng bất động sản là thị trƣờng không hoàn hảo ặc điểm này xuất
phát từ đặc trƣng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên
cũng nhƣ truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử
dụng bất động sản. Sự tác động của Nhà nƣớc là một trong các yếu tố tạo nên
tính không hoàn hảo của thị trƣờng bất động sản. Bất kì Nhà nƣớc nào cũng
đều có sự can thiệp vào thị trƣờng bất động sản ở các mức độ khác nhau,
trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện mục tiêu phát triển chung.
- Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả

bất động sản. Vì khi cầu tăng đột biến, cung không thể đáp ứng ngay cho tất
cả đƣợc, bất động sản cần có thời gian mới hoàn thiện và đƣa vào thị trƣờng.
- Thị trƣờng bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
- Thị trƣờng bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trƣờng vốn.
1.3 Cung, cầu trong thị trƣờng bất động sản
1.3.1 Cung bất động sản
- Cung trên thị trƣờng sơ cấp: đất đai là một sản phẩm có nguồn gốc vốn có
từ tự nhiên với số lƣợng có giới hạn, con ngƣời không thể tự tạo thêm đất đai mới
để làm tăng cung theo ý muốn. Giữa các loại đất đai, sự thay đổi về cung loại đất
đai này có thể làm thay đổi về cung của loại đất đai khác Một đặc điểm hết sức
quan trọng là đất đai có vị trí cố định và gắn liền với các điều kiện vốn có về đặc
điểm, điều kiện tự nhiên.
Do vậy, cung về đất đai không thể điều chỉnh theo không gian cũng nhƣ
chủng loại hay chất lƣợng đất đai Không nhƣ các hàng hoá thông thƣờng khác là
có thể điều chuyển đƣợc đúng chủng loại hàng hoá mà thị trƣờng có nhu cầu từ địa
phƣơng này sang địa phƣơng khác, từ vùng này sang vùng khác, thậm chí kể cả
xuất khẩu từ quốc gia này sang quốc gia khác. Do vậy, dễ dàng dẫn đến sự mất cân
bằng về cung cầu bất động sản một cách cục bộ về không gian, chủng loại đất theo
từng địa phƣơng
6


Cung về đất đai cho các ngành sản xuất thuộc khu vực I có thể đƣợc tăng
thêm từ các nguồn khai phá đất tự nhiên, đồng thời những phần đất đai đã khai phá
hiện đang sản xuất ở khu vực I ngày càng giảm dần do một phần đất đai đƣợc
chuyển sang các mục đích sử dụng thuộc khu vực II và khu vực
Nhƣ vậy, mức
tăng cung bất động sản cho nhóm cung này cũng là mức giảm cung về bất động
sản nhà đất ở nhóm cung khác ặc điểm nổi bật của cung bất động sản trên thị
trƣờng này là tổng cung đất đai cho tất cả các ý định và mục tiêu là cố định, mặc

dù sự cải tạo đất có thể gia tăng cận biên trong tổng cung.
- Cung trên thị trƣờng thứ cấp: cung bất động sản là một vế của bất đẳng
thức đƣợc xác định bằng tổng khối lƣợng hàng hóa bất động sản sẵn sàng đƣa ra
trao đổi trên thị trƣờng tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất
định.
Cung bất động sản không phải là toàn bộ quỹ hàng hóa bất động sản có thể
có mà là lƣợng hàng hóa bất động sản có thể và sẵn sàng tham gia hoạt động giao
dịch mua bán, cho thuê, trao đổi,... trên thị trƣờng. Có thể có ngƣời có nhiều hàng
hóa bất động sản nhƣng nếu họ không có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi,…) hoặc
có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi,…) nhƣng không phải là bán với mặt bằng giá
hiện tại của thị trƣờng mà muốn chờ một cơ hội với mặt bằng giá cao hơn thì hàng
hóa bất động sản đó không đƣợc tính vào lƣợng cung tại thời điểm đó ể các
nguồn hàng hóa bất động sản trên thị trƣờng cần có sự hội tụ của các điều kiện sau:
+ Quỹ hàng hóa bất động sản hiện có phải đạt đƣợc các tiêu chuẩn và yêu
cầu của thị trƣờng hiện thời, có nghĩa là nó có thể đáp ứng đƣợc yêu cầu nào đó và
đƣợc thị trƣờng chấp nhận về giá trị sử dụng.
+ Ngƣời chủ sở hữu quỹ hàng hóa bất động sản không có mục đích để sử
dụng cho nhu cầu tiêu dùng của mình mà có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi,…),
tức là sẵn sàng chuyển giao hàng hóa bất động sản đó cho ngƣời khác.
+ Phải có thị trƣờng bất động sản xuất hiện và quỹ hàng hóa bất động sản đó
tham gia vào giao dịch trên thị trƣờng là đƣợc thừa nhận.
ặc điểm nổi bật của cung bất động sản trên thị trƣờng này là cung không
thể phản ứng nhanh chóng với sự thay đổi của cầu.

7


Việc tăng cung của một loại hàng hóa bất động sản với mục đích cụ thể nào
đó thƣờng mất nhiều thời gian cho việc tạo lập bất động sản nhƣ việc tìm hiểu
thông tin về đất đai, chuyển nhƣợng đất đai, tạo quỹ đất, xin phép xây dựng, thiết

kế, thi công xây lắp, các thủ tục pháp lý phức tạp khác,…Thời gian xây dựng bất
động sản dài nên khả năng điều chỉnh thị trƣờng bất động sản chậm chạp, cần có
nghiên cứu dự báo và kế hoạch nếu không dễ nảy sinh tình trạng mất cân bằng
cung cầu.
1.3.2 Cầu bất động sản
Cầu về bất động sản là khối lƣợng hàng hóa bất động sản mà ngƣời tiêu
dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận đƣợc khối lƣợng hàng
hóa bất động sản đó trên thị trƣờng. Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về hàng hóa bất
động sản có một sự cách biệt khá lớn về quy mô, phạm vi và đối tƣợng xuất hiện.
Nhu cầu thƣờng xuất hiện với một quy mô lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối
tƣợng. Song cầu thực tế trên thị trƣờng lại không hoàn toàn trùng khớp do có
những nhu cầu không có khả năng thanh toán, có những nhóm đối tƣợng có nhu
cầu nhƣng không trở thành cầu trên thị trƣờng, có những đối tƣợng không có nhu
cầu sử dụng nhƣng lại có nhu cầu đầu cơ kiếm lợi, nên có cầu xuất hiện trên thị
trƣờng. Chính vì vậy, cầu là một phạm trù có quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu cầu,
khả năng thanh toán và điều kiện hoạt động của thị trƣờng. Cầu về bất động
sản xuất hiện trên cơ sở có sự hội tụ của các điều kiện sau:
+ Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng bất động sản nào đó mà
nhu cầu đó không thể tự thoả mãn bằng các nguồn lực sẵn có của mỗi ngƣời dân.
+ Phải có các nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các
nhu cầu này. Chỉ khi có các nguồn lực tài chính cho thanh toán thì nhu cầu mới
đƣợc chuyển thành cầu trên thị trƣờng.
+ Phải có sự hoạt động của thị trƣờng để nhu cầu có khả năng thanh toán
mới có điều kiện gặp đƣợc cung và cầu và thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị
trƣờng. Chính thị trƣờng là môi trƣờng để nhu cầu có khả năng thanh toán đƣợc trở
thành cầu thực tế và đƣợc thoả mãn.

8

C ƢƠ

2

KẾT QU NGHIÊN CỨU
2.1 Khái quát về địa bàn nghiên cứu
Tân Bình là một quận nội thành nằm ở phía tây bắc TP Hồ Chí Minh. Phía
bắc giáp quận Gò Vấp, phía tây giáp quận Tân Phú, phía đông giáp quận Phú
Nhuận, phía Nam giáp quận 11. Diện tích 22,38 km2, dân số khoảng 459 029 ngƣời
(năm 2015)

Hình 1: Bản đ phƣờng 13, quận Tân Bình

9


Phƣờng 13 là một phƣờng đô thị mới đƣợc hình thành trong những năm gần
đây Về vị trí địa lý, phƣờng 13 có phía bắc là bờ bao sân bay Tân Sơn Nhất; phía
tây là đƣờng Tân Kỳ Tân Quý, tiếp giáp phƣờng 15 quận Tân Bình, phía đông là
tuyến đƣờng điểm của quận Tân Bình - đƣờng Trƣờng Chinh, tiếp giáp phƣờng 14
quận Tân Bình và địa bàn quận Tân Phú; phía nam là đƣờng Hoàng Hoa Thám,
tiếp giáp phƣờng 12 quận Tân Bình.
Trên địa bàn phƣờng có một số tuyến đƣờng trọng điểm của Quận và thành
phố nhƣ tuyến Cộng Hòa nối với Quốc lộ 22, là tuyến cửa ngõ từ Tây Ninh vào
trung tâm thành phố, tuyến Trƣờng Chinh đoạn từ đƣờng oàng oa Thám đến
ngã tƣ Tân Kỳ Tân Quý đƣợc xác định là tuyến đƣờng điểm của Quận về thực hiện
nếp sống văn minh – mỹ quan đô thị Ngoài ra trên địa bàn còn các tuyến đƣờng
Hoàng Hoa Thám, Bình Giã, Ấp Bắc và các tuyến đƣờng nội bộ dân cƣ
2.2 Thông tin thị trƣờng
Trên địa bàn phƣờng 13 tập trung nhiều công ty, cao ốc văn phòng, chợ,

khách sạn, quán ăn,…nên loại hình cho thuê nhà trọ cũng phát triển. Giá cả của các
loại phòng trọ cho thuê cũng tƣơng đối cao hơn so với những nơi khác, vì thuận
tiện giao thông đi đến các quận, dịch vụ ăn uống, giải trí nhiều, tập trung nhiều văn
phòng, công ty lớn.
ặc biệt nơi đây cũng tập trung nhiều gia đình của các quan chức thuộc bộ
quốc phòng nên điều kiện an ninh khá cao.
Giá phòng trọ đa số cao hơn 2 000 000 đồng, giá điện sinh hoạt cũng tƣơng
đối cao từ 3 500 đồng đến 4 000 đồng, nên phù hợp với ngƣời đi làm với thu nhập
cao, nhóm sinh viên ở cùng nhau hay gia đình nhỏ. Hiện tại ở phƣờng rất ít nơi cho
thuê phòng trọ với giá rẻ dƣới 2 000 000 đồng.

10


2.3 Phân khúc thị trƣờng

Hình 2: Vị trí các nhà trọ khảo sát tại phƣờng 13

11


Bảng 1: Bảng giá các phòng trọ đã khảo sát
Vị trí
42/25 Văn Chung
133/3 Nguyễn ức
Thuận
127/33 Hoàng Hoa Thám
464 Cộng Hòa
622/14 Cộng Hòa
43 Phan Văn Sửu

Diện tích
30 m2

Giá cả (đ ng)
4.800.000

25 m2

4.200.000

25 m2
25 m2
20 m2
10 m2

3.200.000
3.700.000
3.000.000
2.200.000

Thị trƣờng cho thuê phòng trọ tại phƣờng 13 phần lớn là loại phòng khá cao
cấp, chủ yếu khác biệt nhau về diện tích và tiện ích đi đôi với nó nên ảnh hƣởng
đến giá thuê phòng.

12


Hình 3: Phòng 43 Phan V n Sửu
- Phòng cho thuê diện tích nhỏ:

Vị trí: 43 Phan Văn Sửu
Diện tích: 10 m2
Tiện ích: phòng gần chợ Nhất Chi Mai, có tivi, máy lạnh, tủ lạnh, toilet
riêng, giờ giấc tự do, toilet riêng.
iện: 3.500/số, nƣớc 60 000/ngƣời.

13


Hình 4: Phòng 127/33 Hoàng Hoa Thám
- Phòng cho thuê diện tích vừa:
Vị trí: 127/33 Hoàng Hoa Thám
Diện tích: 25 m2 , khu vực an ninh
Tiện ích: gần chợ Hoàng Hoa Thám, Etown, cửa sổ, ban công, máy lạnh,
gần bệnh viện, thuận tiện đi đến các trƣờng đại học nhƣ Tài nguyên môi
trƣờng,…
iện: 3.500/số, nƣớc: 60 000/ngƣời

14


Hình 5: Phòng 42/25/4 V n Chung
- Phòng cho thuê diện tích lớn trở lên:
Vị trí: 42/25/4 Văn Chung
Diện tích: 30 m2 , kiểu căn hộ mini, an ninh, camera 24/7
Tiện ích: trong phòng có đầy đủ máy lạnh, máy giặt, giƣờng, tủ, chỗ phơi
đồ, toilet riêng, gần cây xăng, trƣờng học, cửa hàng tiện lợi…
iện: 3.500/số, nƣớc: 60 000/ngƣời.

15

Hình ảnh các phòng trọ nhó

đã tì

hiểu

Hình 6: Phòng 133/3 Nguyễn ức Thuận

Vị trí: 133/3 Nguyễn ức Thuận, phƣờng 13, Tân Bình
Diện tích: 25 m2
Tiện ích: bếp nấu ăn, máy lạnh, máy nƣớc nóng năng lƣợng, tủ quần áo, giờ
giấc tự do, sân phơi, camera an ninh, toilet riêng
iện: 3.500/số, nƣớc: 50 000/ngƣời.

16


Hình 7: Phòng 464 Cộng Hòa
Vị trí: 464 Cộng òa, phƣờng 13, Tân Bình
Diện tích: 25 m2
Tiện ích: gần trƣờng Nguyễn Khuyến, chợ, trong phòng đầy đủ tiện nghi nhƣ
tivi, tủ lạnh, máy lạnh, giƣờng,…khu vực an ninh có camera, gần bệnh viện,
thuận tiện đi đến các trƣờng đại học nhƣ Tài nguyên môi trƣờng,…
iện: 3.600/số, nƣớc: 60 000/ngƣời.

17

Hình 8: Phòng 622/14 Cộng Hòa
Vị trí: 622/14 Cộng òa, phƣờng 13, Tân Bình
Diện tích: 20 m2
Tiện ích: toilet riêng, gác lửng, cửa sổ, ban công, internet miễn phí, có máy
giặt, kệ bếp nấu ăn, gần chợ Nhất Chi Mai, cửa hàng tiện lợi, gần bệnh viện,
thuận tiện đi đến các trƣờng đại học nhƣ Tài nguyên môi trƣờng,…
iện: 3.500/số, nƣớc: 60 000/ngƣời.

18


Nhận xét
Do đặc điểm phƣờng 13 tập trung nhiều trụ sở, văn phòng công ty cao cấp,
chợ, các dịch vụ ăn uống giải trí, thu nhập của ngƣời dân cao, nên giá cả sinh hoạt
và giá cả phòng trọ cho thuê cũng tƣơng đối cao.
Vì vậy ngƣời thuê phòng trọ ở đây đa số đều là dân văn phòng, ngƣời có thu
nhập cao, rất ít các phòng trọ giá rẻ dành cho ngƣời thu nhập thấp.
Bảng 2: Bảng so sánh các phòng trọ
Vị trí
42/25 Văn Chung
133/3 Nguyễn ức
Thuận
127/33 Hoàng Hoa
Thám
464 Cộng Hòa
622/14 Cộng Hòa
43 Phan Văn Sửu

Diện tích
30 m2

Giá cả (đ ng)
4.800.000

Giá cả/ m2
160.000/ m2

25 m2

4.200.000

168.000/ m2

25 m2

3.200.000

128.000/ m2

25 m2
25 m2
10 m2

3.700.000
3.000.000
2.200.000

148.000/ m2
120.000/ m2
220.000/ m2

Qua bảng so sánh có thể thấy, giá cả phòng phần lớn phụ thuộc vào các tiện
ích đi đôi với nó. Phòng có càng nhiều tiện ích thì giá càng cao. Vì các tiện ích sẽ
phục vụ cho nhu cầu của con ngƣời tốt hơn, tiện nghi hơn cho cuộc sống.

19


C ƢƠ

3

KẾT LU N
4.1

Kết luận

Qua bài báo cáo mà nhóm em nghiên cứu, cho thấy tình hình nhà ở của
thành phố bên cạnh những khởi sắc thì vẫn tồn tại những vấn đề khó khăn, trong
đó việc giải quyết nhu cầu nhà ở cho ngƣời dân là một vấn đề cần đƣợc xem xét.
Vì thế việc nghiên cứu thị trƣờng nhà trọ cho ngƣời dân là vấn đề cấp bách
nhằm đƣa ra những phân khúc thị trƣờng hấp dẫn các nhà đầu tƣ, tìm ra giải pháp
để phát triển thị trƣờng. Việc phát triển phân khúc thị trƣờng nhà trọ cho ngƣời thu
nhập trung bình và thấp còn có ý nghĩa xã hội sâu sắc a phần là vì giá tiền để
mua đƣợc một căn nhà hoặc nhà ở chung cƣ cực kì đắt đỏ, nên việc thuê một căn
phòng trọ là một giải pháp hàng đầu Không riêng gì trên địa bàn phƣờng 13 quận
Tân Bình chúng em tìm hiểu mà còn rất nhiều trên địa bàn khác nhất là gần các
khu công nghiệp hoặc các trƣờng đại học. Nhu cầu là vậy nhƣng việc tìm đƣợc một
căn phòng trọ hợp vừa ý vừa hợp với túi tiền không phải là chuyện đơn giản.
Thế nên rất cần những giải pháp để khắc phục vấn đề nhu cầu về nhà ở cho

ngƣời dân.
4.2

Kiến nghị

Với giá tiền khá cao nhƣ vậy chỉ phù hợp với một số đối tƣợng có thu nhập
khá, còn với những học sinh sinh viên hay công nhân có thu nhập thấp thì số tiên
đó đối với họ là cả một vấn đề.
ể học sinh sinh viên hay công nhân có thu nhập thấp có thể thuê đƣợc
những căn phòng nhƣ vậy thì nhóm em có kiến nghị nhƣ sau:
+ Trao đổi trực tiếp với chủ nhà trọ, xin sự hỗ trợ từ phía chủ nhà nếu nhƣ
đó là hoàn cảnh khó khăn thật; tiền phí nhà thuê có thể không giảm nhƣng có thể
bao tiền điện hoặc tiền nƣớc; hay nếu nhƣ phòng đủ rộng ở đƣợc nhiều ngƣời thì
xin phép chủ nhà trọ ở ghép thêm ngƣời để giảm chi phí xuống.
+ Xin phép chủ nhà trọ có thể làm việc tại phòng trọ mà không làm ảnh
hƣởng tới mọi ngƣời xung quanh nhƣ: bán đồ ăn hay sửa chữa đồ điện gia dụng.
20