Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã phú thọ, tỉnh phú thọ giai đoạn 2015 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN MINH NAM

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG
CHO, THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA
BÀN THỊ XÃ PHÚ THỌ, TỈNH PHÚ THỌ
GIAI ĐOẠN 2015 - 2017

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN, NĂM 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN MINH NAM

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG
CHO, THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA
BÀN THỊ XÃ PHÚ THỌ, TỈNH PHÚ THỌ
GIAI ĐOẠN 2015 - 2017
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: GS. TS. Nguyễn Thế Hùng

THÁI NGUYÊN, NĂM 2018

i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng của tôi. Các số liệu, kết
quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong
bất kì công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn

Nguyễn Minh Nam


ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ
tạo điều kiện thuận lợi nhất, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu
của tập thể và cá nhân trong và ngoài Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Đầu
tiên tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc GS.TS Nguyễn Thế Hùng là người trực tiếp
hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và hoàn thành luận
văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Phòng Tài nguyên và Môi
trường, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Phú Thọ và các cơ quan ban
ngành khác có liên quan tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần
thiết để thực hiện luận văn này.
Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ tận
tình, quý báu đó!
Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Nguyễn Minh Nam


3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC................................................................................................................. iii
DANH MỤC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT ................................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG....................................................................................... vii
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ ................................................................... viii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ...............................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................................2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................3
1.1.
Cơ
sở
khoa
.....................................................................................................3
1.1.1.
Khái
niệm
về
chuyển
..........................................................3

quyền

học

sử

dụng

đất

1.1.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất .........................................................3
1.1.3. Một số quy định
......................................8

chung

về

chuyển

quyền

sử

dụng

đất

1.1.4. Quy định về một số khoản thu khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất .........9
1.2.
Cơ

sở
pháp
lý
của
....................................................15

chuyển

quyền

1.3.
Cơ
sở
thực
tiễn
...................................................................................16

sử

của

dụng
đề

đất
tài

1.3.1. Tình hình quản lý đất đai của một số nước trên thế giới ................................16
1.3.2. Tình hình quản lý đất đai tại Việt nam............................................................20
1.4.

Đánh
giá
chung
.............................................................................28

về

tổng

quan

Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
.....29
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu......................................................................29
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................29
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu.........................................................................................29


4

2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ......................................................................29
2.3.
Nội
dung
nghiên
..........................................................................................29

cứu

4

2.4. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................30
2.4.1. Điều tra các số liệu thứ cấp .............................................................................30
2.4.2. Điều tra các số liệu sơ cấp...............................................................................30
2.4.3. Phương pháp phân tích, tổng hợp và xử lý số liệu ..........................................31
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................................32
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng sử dụng đất
trên địa bàn thị xã Phú Thọ .......................................................................................32
3.1.1. Khái quát thị xã Phú Thọ ................................................................................32
3.1.2. Thực trạng các vấn đề xã hội ..........................................................................35
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ .......................................37
3.2. Đánh giá kết quả công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử
dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 .............39
3.2.1. Đánh giá kết quả công tác huyện nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
thị xã Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 .......................................................................39
3.2.2. Đánh giá kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thị
xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 .....................................................42
3.2.3. Đánh giá kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã
Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 ..........................................................45
3.2.4. Tổng hợp kết quả công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử
dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 ....................................49
3.2.5. Tình hình thu nộp ngân sách thông qua công tác chuyển nhượng, tặng
cho thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai
đoạn 2015 - 2017.......................................................................................................50
3.3. Ý kiến đánh giá của người dân về công tác chuyển nhượng, tặng cho,
thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ .....................57
3.3.1. Tổng hợp ý kiến đánh giá của người dân về thực trạng công tác chuyển
nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh
Phú thọ giai đoạn 2015 - 2017 ..................................................................................57

3.3.2. Đánh giá ý kiến của người dân về công tác chuyển nhượng, tặng
cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ
giai đoạn 2015 - 2017 ..............................................................................................61


5

3.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp để để
nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng
đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ ..........................................................64
3.4.1. Thuận lợi .........................................................................................................64
3.4.2. Khó khăn .........................................................................................................66
3.4.3. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử
dụng đất .....................................................................................................................67
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................69
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................71
PHỤ LỤC


6

DANH MỤC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT
STT

TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT

NGUYÊN NGHĨA

1

CN - XD

Công nghiệp - xây dựng

2

GCN

Giấy chứng nhận

3

KT - XH

Kinh tế - xã hội

4

QSD

Quyền sử dụng

5

SD

Sử dụng

6

THCS

Trung học cơ sở

7

TM - DV

Thương mại - Dịch vụ

8

TX

Thị xã

9

UBND

Ủy ban nhân dân


vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1:

Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ năm 2017 ............. 37

Bảng 3.2:

Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính
trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 ........ 39

Bảng 3.3:

Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời gian trên địa
bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 ............................................ 41

Bảng 3.4:

Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất thep đơn vị hành chính trên
địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017....................................... 43

Bảng 3.5:

Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất theo thời gian trên địa bàn thị
xã Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 ........................................................ 44

Bảng 3.6:

Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính trên địa
bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 ............................................ 46

Bảng 3.7:

Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất theo thời gian trên địa bàn thị
xã Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 ........................................................ 48

Bảng 3.8:

Tổng hợp kết quả chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử
dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 ................ 49

Bảng 3.9:

Kết quả thu nộp ngân sách Nhà nước thông qua công tác chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú
Thọ giai đoạn 2015 - 2017 .................................................................... 51

Bảng 3.10: Kết quả thu nộp ngân sách Nhà nước thông qua công tác Tặng cho
quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai
đoạn 2015 - 2017 ................................................................................... 53
Bảng 3.11: Kết quả thu nộp ngân sách Nhà nước thông qua công tác Thừa kế
quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai
đoạn 2015 - 2017 ................................................................................... 55
Bảng 3.12: Tổng hợp kết quả thu nộp ngân sách Nhà nước thông qua công tác
chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn
thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 ............................ 56
Bảng 3.13: Tổng hợp ý kiến người dân về thực trạng chuyển nhượng, tặng
cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh
Phú Thọ ................................................................................................. 58
Bảng 3.14: Tổng hợp ý kiến người dân về thực hiện chuyển nhượng, tặng cho,
thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ .....
62


viii
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ

Hình 3.1:

Sơ đồ thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ ...................................................... 32

Hình 3.2:

Cơ cấu kinh tế các ngành kinh tế trên địa bàn thị xã Phú Thọ
năm 2010 và năm 2015.......................................................................... 34


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền cơ bản của người sử
dụng đất đã được quy định tại Luật Đất đai 2013. Trên thực tế, hoạt động chuyển
quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra thường xuyên và liên tục từ xưa đến nay
và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng. Tuy nhiên, chỉ đến khi Luật Đất đai
1993 ra đời, chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một cách có hệ thống về
các hình thức chuyển quyền, cũng như trình tự thủ tục thực hiện các quyền đó. Theo
Luật Đất đai 1993, người sử dụng đất có thể tham gia 5 hình thức chuyển quyền sử
dụng đất đó là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử
dụng đất. Trong quá trình thực hiện và sau 2 lần sửa đổi, bổ sung (vào năm 1998 và
năm 2001) hoạt động chuyển quyền sử dụng đất được bổ sung hình thức thu được
những thành tự đáng kể góp vốn phần hoàn thiện công tác quản lí nhà nước về đất
đai, thúc đẩy nền kinh tế nước ta phát triển. Trong 2 lần sửa đổi bổ sung này có
thêm hình thức chuyển quyền là “góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất”. Song,
nền kinh tế này ngày càng phát triển nhất là trong lĩnh vực đất đai diễn ra ngày càng
sôi động hơn và đa dạng mà Luật Đất đai 1993 bộc lộ nhiều điểm không phù hợp.
Chính vì vậy, Luật Đất đai 2003 ra đời nhằm khắc phục những tồn tại của Luật Đất

đai 1993, cho đến Luật Đất đai 2013 những vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất
được quy định chặt chẽ, cụ thể hơn về số hình thức chuyển quyền và trình tự thủ tục
chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác.
Thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ trong những năm qua, cùng với sự phát triển
chung của cả nước, tốc độ đô thị hóa của thị xã cũng diễn ra khá mạnh, với quá
trình đô thị hoá nhanh chóng như vậy khiến cho đất đai trên địa bàn biến động khá
mạnh, nhiều khu dân cư mọc lên đồng nghĩa với việc phát triển về dân cư, do đó
việc chuyển quyền sử dụng đất diễn ra khá sôi động và phức tạp, đặc biệt là trong
nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ
sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lí và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành
tích đáng kể song vẫn còn gặp nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện Luật Đất
đai. Do vậy, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý nhà


2

nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của
Nhà nước và chủ sử dụng đất trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh
giá một cách khách quan những kết quả đã đạt được từ đó rút ra bài học kinh
nghiệm nhằm quản lí và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất.
Xuất phát từ những vấn đề trên, được sự nhất trí của Nh à trường, BCN
khoa Quản lý Tài nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo GS.TS. Nguyễn Thế
Hùng, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh gia công tác chuyển nhượng,
tặng cho, thừa kế quyền sư dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú
Thọ giai đoạn 2015 - 2017".
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá thực trạng công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử
dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017.
- Tìm hiểu nhận xét của người dân về công tác chuyển nhượng, tặng cho,
thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ.

- Phân tích những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp để để nâng
cao hiệu quả công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa
bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
Bổ sung những kiến thức đã học trên lớp, học hỏi, tiếp nhận những kiến thức,
kinh nghiệm thực tế và hiểu rõ hơn về công tác quản lí Nhà nước về đất đai, cụ thể
là công tác chuyển quyền sử dụng đất.
3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
Từ quá trình nghiên cứu đề tài giúp tìm ra được những thuận lợi, khó khăn
của công tác chuyển quyền sử dụng đất nói chung và công tác chuyển nhượng, tặng
cho, thừa kế quyền sử dụng đất nói riêng, rút ra những giải pháp khắc phục, góp
phần đẩy nhanh tiến độ công tác chuyển quyền sử dụng đất.


3

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1. Khai niệm vê chuyển quyền sư dụng đất
Luật Đất đai 2003 chưa đưa ra khái niệm cụ thể thế nào về chuyển quyền sử
dụng đất mà chỉ nêu về nhận chuyển quyền sử dụng đất như sau [8]:
Nhận chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất do được
người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông qua các
hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc
góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới.
Tuy nhiên tại Điều 3 Luật Đất đai 2013 đã nêu ra khái niệm cụ thể về chuyển
quyền sử dụng đất như sau [11]:
Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người

này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1.1.2. Cac hình thức chuyển quyên sư dụng đất
Trong Luật Đất đai và các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đã đưa ra có 8
hình thức chuyển QSD đất đó là: Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
QSD đất, góp vốn bằng giá trị QSD đất.
1.1.2.1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất
Theo Luật Dân sự 2005 chuyển đổi QSD đất là phương thức đơn giản nhất
của việc chuyển QSD đất. Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa
các chủ thể sử dụng đất, nhằm chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc
phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay [9].
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSD đất nông nghiệp phải là
người cùng một xã, phường, huyện với người chuyển đổi .
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất
hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSD đất
hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSD đất nông nghiệp đó cho hộ gia
đình, cá nhân khác trong cùng xã, phường, huyện để thuận lợi cho sản xuất nông
nghiệp.


4

- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSD đất nông nghiệp theo chủ trương
chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển
QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính (Điều 190 Luật Đất đai 2013)[11] .
1.1.2.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng QSD đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSD
đất. Nó là việc chuyển QSD đất cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường
hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản
tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSD đất và tất cả

chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
Điều 191 Luật đất đai 2013 có quy định về Trường hợp không được nhận
chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất [11]:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà
pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng
lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp
được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu
bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không
sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
1.1.2.3. Thừa kế quyền sử dụng đất
Để thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền
sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung
của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩ chính trị xã hội.


5

* Quy định về người thừa kế
Tại Điều 635 Luật Dân sự 2005 quy định [9]:
Người thừa kế là cá nhân phải là người còn sống vào thời điểm mở thừa kế
hoặc sinh ra và còn sống sau thời điểm mở thừa kế nhưng đã thành thai trước khi

người để lại di sản chết. Trong trường hợp người thừa kế theo di chúc là cơ quan, tổ
chức thì phải là cơ quan, tổ chức tồn tại vào thời điểm mở thừa kế.
* Hình thức thừa kế
Thừa kế được quy định có 2 hình thức: Thừa kế theo di chúc và thừa kế theo
pháp luật.
- Thừa kế theo di chúc
+ Thừa kế theo di chúc được chia thành hai loại:
++ Di chúc phải được lập thành văn bản; nếu không thể lập được di chúc
bằng văn bản thì có thể di chúc miệng.
++ Người thuộc dân tộc thiểu số có quyền lập di chúc bằng chữ viết hoặc
tiếng nói của dân tộc mình.
+ Di chúc bằng văn bản bao gồm:
1. Di chúc bằng văn bản không có người làm chứng;
2. Di chúc bằng văn bản có người làm chứng;
3. Di chúc bằng văn bản có công chứng;
4. Di chúc bằng văn bản có chứng thực.
+ Di chúc miệng
1. Trong trường hợp tính mạng một người bị cái chết đe dọa do bệnh tật hoặc
các nguyên nhân khác mà không thể lập di chúc bằng văn bản thì có thể di chúc
miệng.
2. Sau ba tháng, kể từ thời điểm di chúc miệng mà người di chúc còn sống,
minh mẫn, sáng suốt thì di chúc miệng mặc nhiên bị huỷ bỏ.
+ Di chúc hợp pháp
1. Di chúc được coi là hợp pháp phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa
dối, đe dọa hoặc cưỡng ép;
b) Nội dung di chúc không trái pháp luật, đạo đức xã hội; hình thức di chúc
không trái quy định của pháp luật.

6

2. Di chúc của người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi phải
được lập thành văn bản và phải được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý.
3. Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ
phải được người làm chứng lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực.
4. Di chúc bằng văn bản không có công chứng, chứng thực chỉ được coi là
hợp pháp, nếu có đủ các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều này.
5. Di chúc miệng được coi là hợp pháp, nếu người di chúc miệng thể hiện ý
chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau đó
những người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn
năm ngày, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải
được công chứng hoặc chứng thực.
- Thừa kế theo pháp luật
+ Thừa kế theo pháp luật là thừa kế theo hàng thừa kế, điều kiện và trình tự
thừa kế do pháp luật quy định.
+ Những trường hợp thừa kế theo pháp luật
1. Thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong những trường hợp sau đây:
a) Không có di chúc;
b) Di chúc không hợp pháp;
c) Những người thừa kế theo di chúc đều chết trước hoặc chết cùng thời
điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc
không còn vào thời điểm mở thừa kế;
d) Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có
quyền hưởng di sản hoặc từ chối quyền nhận di sản.
2. Thừa kế theo pháp luật cũng được áp dụng đối với các phần di sản sau đây:
a) Phần di sản không được định đoạt trong di chúc;
b) Phần di sản có liên quan đến phần của di chúc không có hiệu lực pháp luật;
c) Phần di sản có liên quan đến người được thừa kế theo di chúc nhưng họ
không có quyền hưởng di sản, từ chối quyền nhận di sản, chết trước hoặc chết cùng

thời điểm với người lập di chúc; liên quan đến cơ quan, tổ chức được hưởng di sản
theo di chúc, nhưng không còn vào thời điểm mở thừa kế.


7

+ Người thừa kế theo pháp luật
1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi,
con đẻ, con nuôi của người chết;
b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột,
chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội,
bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú
ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người
chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà
người chết là cụ nội, cụ ngoại.
2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.
3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn
ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền
hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.
1.1.2.4. Tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người
khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng đất không thu lại tiền
hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy
nhiên cũng không loại trừ loại quan hệ này.
Tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng
trước đây không quy định trong luật nên chỉ thực tiễn trong phát sinh người ta cứ áp
dụng các quy định các quy định của thừa kế sang để thực hiện.
1.1.2.5. Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Quyền góp vốn bằng giá trị QSD đất là việc người sử dụng đất có quyền coi
giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với
người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn này có thể xảy ra giữa
hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tượng có thể góp đất, góp tiền hoặc
góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc … theo thỏa thuận.


8

1.1.3. Một số quy định chung vê chuyển quyền sư dụng đất
1.1.3.1. Điều kiện để được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất
Điều 188 Luật Đất đai 2013 điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng
đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, đây là nội dung mới được quy định [11]:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng
quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và
trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi
thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190,
191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,
thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ
quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

1.1.3.2. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Tại Điều 168 Luật Đất đai 2013 quy định về thời điểm được thực hiện các
quyền của người sử dụng đất như sau [11]
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng
nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử
dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường
hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền
khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.


9

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc
được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi
thực hiện các quyền.
2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án
đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử
dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết
cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ
điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.
1.1.4. Quy định vê một số khoản thu khi thực hiện chuyển quyên sư dụng đất
1.1.4.1. Thuế thu nhập cá nhân
- Điều 14 Luật thuế thu nhập cá nhân quy định về thu nhập chịu thuế từ
chuyển nhượng bất động sản [10]
+ Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng
giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động
sản và các chi phí liên quan, cụ thể như sau:
a) Giá chuyển nhượng bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm

chuyển nhượng;
b) Giá mua bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm mua;
c) Các chi phí liên quan được trừ căn cứ vào chứng từ, hoá đơn theo quy
định của pháp luật, bao gồm các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên
quan đến quyền sử dụng đất; chi phí cải tạo đất, cải tạo nhà, chi phí san lấp mặt
bằng; chi phí đầu tư xây dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc trên
đất; các chi phí khác liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản.
+ Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc
chuyển nhượng bất động sản thì thu nhập chịu thuế được xác định là giá chuyển
nhượng bất động sản.
+ Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng
bất động sản trong trường hợp không xác định được giá chuyển nhượng hoặc giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi trên hợp đồng thấp hơn giá đất do Uỷ ban
nhân dân cấp tỉnh quy định có hiệu lực tại thời điểm chuyển nhượng.


10

+ Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là
thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.
- Cách xác định thuế suất trong thuế thu nhập cá nhân được quy định tại Điều
23 Luật thuế thu nhập cá nhân như sau:
+ Nếu chuyển nhượng bất động sản theo khoản 1 điều 14 luật thuế thu nhập
cá nhân thì sẽ có thuế suất là 25%
+ Nếu chuyển nhượng bất động sản theo khoản 2 điều 14 luật thuế thu nhập
cá nhân thì sẽ có thuế suất là 2%
+ Nếu nhận tặng cho, nhận thừa kế bất động sản thì sẽ có thuế suất là 25%
- Một số trường hợp được miên thuế thu nhập cá nhân quy định tại Điều 4
Luật thuế thu nhập cá nhân như sau
+ Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ

với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha
vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu
ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
+ Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền
với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
+ Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất.
+ Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha
đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con
dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với
cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
+ Thu nhập của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, làm muối, nuôi trồng, đánh bắt thuỷ sản chưa qua chế biến thành các sản
phẩm khác hoặc chỉ qua sơ chế thông thường.
+ Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được
Nhà nước giao để sản xuất.
+ Thu nhập từ lãi tiền gửi tại tổ chức tín dụng, lãi từ hợp đồng bảo hiểm nhân
thọ.
+ Thu nhập từ kiều hối.
+ Phần tiền lương làm việc ban đêm, làm thêm giờ được trả cao hơn so với
tiền lương làm việc ban ngày, làm trong giờ theo quy định của pháp luật.


11

+ Tiền lương hưu do Bảo hiểm xã hội chi trả.
+ Thu nhập từ học bổng, bao gồm:
a) Học bổng nhận được từ ngân sách nhà nước;
b) Học bổng nhận được từ tổ chức trong nước và ngoài nước theo chương
trình hỗ trợ khuyến học của tổ chức đó.
+ Thu nhập từ bồi thường hợp đồng bảo hiểm nhân thọ, phi nhân thọ, tiền

bồi thường tai nạn lao động, khoản bồi thường nhà nước và các khoản bồi thường
khác theo quy định của pháp luật.
+ Thu nhập nhận được từ quỹ từ thiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cho phép thành lập hoặc công nhận, hoạt động vì mục đích từ thiện, nhân đạo,
không nhằm mục đích lợi nhuận.
+ Thu nhập nhận được từ nguồn viện trợ nước ngoài vì mục đích từ thiện,
nhân đạo dưới hình thức chính phủ và phi chính phủ được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt.
- Các trường hợp được giảm thuế thu nhập cá nhân, quy định tại Điều 5, Luật
thuế thu nhập cá nhân như sau: Đối tượng nộp thuế gặp khó khăn do thiên tai, hoả
hoạn, tai nạn, bệnh hiểm nghèo ảnh hưởng đến khả năng nộp thuế thì được xét giảm
thuế tương ứng với mức độ thiệt hại nhưng không vượt quá số thuế phải nộp.
1.1.4.2. Lệ phí địa chính
- Theo Điều 2 Thông tư 02/2014/TT-BTC thì “Lệ phí địa chính là khoản thu
vào tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ
chức được ủy quyền giải quyết các công việc về địa chính [2].
- Mức thu lệ phí địa chính được quy định tại Điều 3 Thông tư 02/2014/TTBTC, như sau: Tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển
kinh tế - xã hội của địa phương mà quy định mức thu cho phù hợp, đảm bảo nguyên
tắc sau [2]:
+ Mức thu tối đa áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc
thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã
trực thuộc tỉnh, như sau:
++ Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất:


12

Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không
quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ

xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.
Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử
dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa
không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với
cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ
sung vào giấy chứng nhận.
++ Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: Không quá 28.000 đồng/1 lần.
++ Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: Không quá
15.000 đồng/1 lần.
+ Mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các khu vực khác: Tối đa
không quá 50% mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc
thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã
trực thuộc tỉnh.
+ Mức thu tối đa áp dụng đối với tổ chức, như sau:
++ Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất:
Mức thu tối đa không quá 500.000 đồng/giấy.
Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho tổ chức chỉ có quyền sử dụng đất
(không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không
quá 100.000 đồng/giấy.
Trường hợp cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp
đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận: Mức thu tối đa không quá 50.000
đồng/lần cấp.
++ Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: Không quá 30.000 đồng/1 lần.
++ Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: Không quá
30.000 đồng/1 lần.


13

+ Miễn nộp lệ phí cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp đã được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu
công trình xây dựng trước ngày Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của
Chính phủ quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất có hiệu lực thi hành (ngày 10/12/2009) mà có nhu
cầu cấp đổi giấy chứng nhận.
+ Miễn lệ phí cấp giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc
Trung ương và các phường nội thành thuộc thành phố, thị xã trực thuộc tỉnh được
cấp giấy chứng nhận ở nông thôn thì không được miễn lệ phí cấp giấy chứng nhận.“
1.1.4.3. Lệ phí trước bạ
- Lệ phí trước bạ là một khoản lệ phí mà người sở hữu tài sản cố định phải kê
khai và nộp cho cơ quan thuế trước khi đưa tài sản cố định vào sử dụng.
- Theo khoản 1, Điều 2, Thông tư 301/2016/TT - BTC [3] quy định về đối
tượng chịu lệ phí trước bạ bao gồm Nhà và đất. Trong đó
+ Nhà, gồm: nhà ở; nhà làm việc; nhà sử dụng cho các mục đích khác.
+ Đất, gồm: các loại đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp theo quy định
của Luật Đất đai thuộc quyền quản lý sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
(không phân biệt đất đã xây dựng công trình hay chưa xây dựng công trình).
- Tại Khoản 1, Điều 3 Thông tư 301/2016/TT - BTC quy định về giá tính lệ
phí trước bạ như sau [3]:
a) Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh) ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí
trước bạ.
b) Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất được xác định như sau:
Giá một mét vuông đất

14

G
i
á

ệ

t
í
n
h

n

l
ệ

h

p
h
í
tr
ư
ớ
c
b
ạ
đ

ố
i
v
ớ
i
=
đ
ấ
t
(
đ
ồ
n
g
)

(
đ
ồ
n
g
/
m
2
)
t
ạ
i
B
ả

n
g

Di

tí
c
đ
ất
c
hị
u
lệ
p
hí
tr
ư
ớ
c
b
ạ
(
m
2)

x

g
i
á

đ
ấ
t
d
o
Ủ
y
b
a
n
n
h
â
n
d
â
n
tỉ
n
h
b
a
n
h
à
n
h