(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện dự án đường Lào Cai Sa Pa đoạn qua huyện Bát Xát, tỉnh Lào Cai

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

CAO VĂN LONG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG,
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG THỰC HIỆN DỰ ÁN
ĐƯỜNG LÀO CAI - SA PA ĐOẠN QUA
HUYỆN BÁT XÁT, TỈNH LÀO CAI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

CAO VĂN LONG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG,
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG THỰC HIỆN DỰ ÁN
ĐƯỜNG LÀO CAI - SA PA ĐOẠN QUA
HUYỆN BÁT XÁT, TỈNH LÀO CAI
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Phan Đình Binh

THÁI NGUYÊN - 2018


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu đánh giá công tác bồi thường,
giải phóng mặt bằng thực hiện dự án đường Lào Cai - Sa Pa đoạn qua huyện Bát
Xát, tỉnh Lào Cai của cá nhân tôi. Các số liệu, kết quả trong luận văn là trung thực
và chưa từng được ai công bố trong luận văn nào khác.
Tôi cũng cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc và mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn.
Thái nguyên, ngày …… tháng 9 năm 2018
Tác giả luận văn

Cao Văn Long


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình điều tra, thu thập tài liệu, số liệu nghiên cứu để hoàn thành
luận văn tốt nghiệp, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt
tình, chân thành của Khoa Sau Đại học, các thầy, cô trường Đại học Nông Lâm.
Bên cạnh đó tôi cũng được sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan, tổ chức,
nhân dân và địa phương.
Nhân dịp này cho phép tôi được bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc nhất
tới giáo viên hướng dẫn khoa học PGS.TS.Phan Đình Binh đã tận tình hướng dẫn,
giúp đỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo trong

khoa và nhà trường, UBND huyện Bát Xát, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện
Bát Xát, Ban Quản lý Dự án Đầu tư Xây dựng huyện Bát Xát, UBND xã Cốc San,
UBND xã Tòng Sành... đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình điều tra, thu thập tài
liệu, số liệu và hoàn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới người thân trong gia đình và đồng nghiệp tại cơ
quan đã tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi có thời gian trong quá trình thực hiện
đề tài này.
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái nguyên, ngày …… tháng 9 năm 2018
Tác giả luận văn

Cao Văn Long


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ....................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG....................................................................................... vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ....................................................................................... viii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................................3
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ...........................................4
1.1. Cơ sở lý luận và các căn cứ pháp lý về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư .........................................................................................................................4

1.1.1. Khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và chính sách bồi thường ..........4
1.1.2. Đặc điểm và các yếu tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB
khi thực hiện thu hồi đất..............................................................................................8
1.2. Chính sách bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất đai của một số nước trên thế
giới và các nước trong khu vực .................................................................................15
1.2.1. Chính sách bồi thường thiệt hại và tái định cư của các tổ chức tài trợ
(WB và ADB) ...........................................................................................................15
1.2.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng của một số nước
trên thế giới ...............................................................................................................17
1.3. Thực tiễn công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ở Việt Nam ......................20
1.3.1. Cơ sở pháp lý của việc thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ GPMB trên địa
bàn tỉnh Lào Cai ........................................................................................................20
1.3.2. Phương án bồi thường .....................................................................................22
1.3.3. Chính sách hỗ trợ và việc làm .........................................................................23
1.3.4. Diện tích đất bồi thường, giá đất bồi thường ..................................................23
1.3.5. Bồi thường về tài sản, cây cối, hoa màu gắn liền với đất bị thu hồi ...............24
1.3.6. Tái định cư và cơ sở hạ tầng khu tái định cư ..................................................24


iv

1.3.7. Trình độ hiểu biết pháp luật đất đai trong công tác bồi thường giải phóng
mặt bằng ....................................................................................................................25
1.4. Thực tiễn công tác bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn tỉnh Lào Cai ........25
1.4.1. Thực tiễn công tác GPMB ...............................................................................25
1.4.2. Đánh giá chung ...............................................................................................33
1.5. Một số nghiên cứu liên quan đến giải phóng mặt bằng .....................................36
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......41
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................41
2.2. Địa điểm nghiên cứu ..........................................................................................41

Đề tài được thực hiện trên địa bàn 02 xã là: Xã Cốc San, Tòng Sành - huyện Bát
Xát, tỉnh Lào Cai. .......................................................................................................41
2.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................41
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội .................................................................41
2.3.2. Thực trạng công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện Bát Xát đến
năm 2017 ..................................................................................................................41
2.3.3. Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án đầu tư xây
dựng công trình: Tuyến đường Lào Cai - Sa Pa đoạn qua huyện Bát Xát, tỉnh
Lào Cai. .....................................................................................................................41
2.3.4. Ảnh hưởng của công tác GPMB thực hiện dự án đến đời sống của người
dân qua phiếu điều tra ...............................................................................................41
2.3.5. Đánh giá chung và đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công
tác GPMB tại huyện Bát Xát .....................................................................................41
2.4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................41
2.4.1. Phương pháp thu thập và kế thừa số liệu, tài liệu ...........................................41
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ...............................................................42
2.4.3. Phương pháp chuyên gia .................................................................................42
2.4.4. Phương pháp tổng hợp, phân tích số liệu ........................................................43
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................44
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Bát Xát .....................................44
3.1.1. Điều kiện tự nhiên tại huyện Bát Xát ..............................................................44
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................48
3.2. Thực trạng công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện Bát Xát đến năm 2017.......53
3.2.1. Công tác khảo sát, đo đạc lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất ....53


v

3.2.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất .........................................................55
3.2.3. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản gắn liền với đất...............................................................................................55
3.2.4. Công tác thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai ...55
3.2.5. Về công tác tổ chức, bộ máy, đội ngũ cán bộ công chức làm công tác
quản lý đất đai ...........................................................................................................56
3.3. Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án đầu tư xây dựng
công trình: Tuyến đường Lào Cai - Sa Pa đoạn qua huyện Bát Xát, tỉnh Lào Cai ..........56
3.3.1. Quy mô của dự án ...........................................................................................56
3.3.2. Diện tích sử dụng đất ......................................................................................57
3.3.3. Thời gian thực hiện dự án ...............................................................................57
3.3.4. Quy định của chính quyền địa phương về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ......57
3.3.5. Đánh giá kết quả, tiến độ thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ của dự án. .......61
3.4. Ảnh hưởng của công tác GPMB đến đời sống của người dân ...........................74
3.4.1. Về đơn giá bồi thường và chính sách hỗ trợ ...................................................74
3.4.2. Về việc thu nhập của các hộ dân sau khi bị thu hồi đất ..................................75
3.4.3. Về việc sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ dân .................................76
3.4.4. Đánh giá kết quả công tác bồi thường GPMB thông qua ý kiến của cán
bộ chuyên môn của dự án ..........................................................................................77
3.5. Đánh giá chung và đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công
tác GPMB tại huyện Bát Xát .....................................................................................78
3.5.1. Đánh giá chung về quá trình thực hiện công tác GPMB ................................78
3.5.2. Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác GPMB tại
huyện Bát Xát ............................................................................................................80
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .....................................................................................84
1. Kết luận .................................................................................................................84
2. Đề nghị ..................................................................................................................84
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................86
PHỤ LỤC .................................................................................................................89


vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

DN

:

Doanh nghiệp

GPMB

:

Giải phóng mặt bằng

GCN

:

Giấy chứng nhận

QSD

:

Quyền sử dụng

TĐC

:

Tái định cư

TW

:

Trung ương

HĐND

:

Hội đồng nhân dân

UBND

:

Uỷ ban nhân dân

BT

:

Bồi thường


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Thực trạng phát triển kinh tế của huyện Bát Xát (2015-2017) .................48
Bảng 3.2. Kết quả tổng điều tra về dân số và nhà ở năm 2017 .................................50
Bảng 3.3. Dân số và mật độ dân số phân theo xã năm 2017 ....................................51
Bảng 3.4. Tình hình lao động huyện Bát Xát năm 2017 ...........................................52
Bảng 3.5. Hiện trạng sử dụng đất huyện Bát Xát năm 2017.....................................54
Bảng 3.6. Cơ cấu sử dụng đất của dự án ...................................................................57
Bảng 3.7. Tổng hợp các loại đất thu hồi của dự án ...................................................58
Bảng 3.8. Tổng hợp đơn giá bồi thường về đất ở .....................................................59
Bảng 3.9. Đơn giá bồi thường đất nông nghiệp ........................................................59
Bảng 3.10. Tổng hợp kết quả thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ .......................62
Bảng 3.11. Bảng thống kê so sánh tiến độ của dự án được nghiên cứu với các
dự án khác ..............................................................................................63
Bảng 3.12. Kết quả bồi thường về đất ở và đất nông nghiệp ....................................64
Bảng 3.13. Kết quả bồi thường về tài sản gắn liền với đất là công trình kiến
trúc, cây hoa màu và vật nuôi ................................................................65
Bảng 3.14. Kết quả thực hiện chính sách tái định cư ................................................73
Bảng 3.15. Kết quả điều tra ý kiến của người dân về công tác GPMB ....................74
Bảng 3.16. Tình hình thu nhập của các hộ dân sau khi bị thu hồi đất ......................75
Bảng 3.17. Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ dân thuộc
dự án .......................................................................................................76
Bảng 3.18. Tổng hợp kết quả ý kiến của cán bộ chuyên môn về công tác bồi
thường giải phóng mặt bằng của dự án ..................................................77


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Vị trí địa lý và tuyến đường Lào Cai - Sa Pa qua huyện Bát Xát .............45
Hình 3.2. Cơ cấu kinh tế huyện Bát Xát ...................................................................49

1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng.
Đất đai là tài sản do Nhà nước thống nhất quản lý.
Đất đai là nguồn tài chính tiềm năng, nguồn nhân lực cơ bản để phát triển
kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Đất đai được coi là một
loại bất động sản, là một hàng hoá đặc biệt, vì những tính chất của nó như cố
định về vị trí, giới hạn về không gian, vô hạn về thời gian sử dụng và trong quá
trình sử dụng nếu sử dụng đất đai một cách hợp lý thì giá trị của đất không
những mất đi mà còn tăng lên.
Trong điều kiện quỹ đất ngày càng hạn hẹp, giá trị đất ngày càng cao, nhịp độ
phát triển ngày càng lớn thì nhu cầu GPMB ngày càng trở nên cấp thiết và trở thành
một thách thức lớn đối với sự phát triển kinh tế, chính trị - xã hội trên phạm vi
vùng, quốc gia. Vấn đề bồi thường GPMB trở thành điều kiện tiên quyết để thực
hiện dự án phát triển, nếu không được xử lý tốt thì sẽ trở thành vật cản của sự phát
triển kinh tế - xã hội hiện nay, bởi vậy đòi hỏi phải có sự quan tâm đúng mức và
giải quyết triệt để của các cấp, các ngành.
Ngày nay đất nước ta đang tiến hành công cuộc đổi mới kinh tế, công nghiệp
hoá - hiện đại hoá đất nước. Chúng ta đã và đang triển khai nhiều dự án đầu tư xây
dựng và cải thiện cơ sở hạ tầng, các dự án đều cần quỹ đất. Sự phát triển đô thị, khu
dân cư, an ninh quốc phòng, cơ sở sản xuất đều cần có quỹ đất. Việc GPMB, thu
hồi đất đang diễn ra ở mọi nơi song gặp nhiều khó khăn trong công tác bồi thường,
tái định cư làm ảnh hưởng đến tiến độ và thời gian thi công công trình, gây nhiều
thiệt hại cho Nhà nước.
Ngày 15/7/2015, UBND tỉnh Lào Cai đã có Quyết định số 2193/QĐ-UBND

phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án đầu tư xây dựng công trình: Đường nối
đường cao tốc Nội Bài - Lào Cai đến thị trấn Sa Pa, tỉnh Lào Cai theo hình thức hợp
đồng Xây dựng - Kinh doanh - Chuyển giao (BOT). Theo đó, việc xây dựng tuyến


2
đường nhằm đáp ứng nhu cầu vận tải ngày càng tăng cao, xóa các điểm đen, giảm
nguy cơ tai nạn giao thông trên QL4D, rút ngắn thời gian đi từ Lào Cai đến Sa Pa và
ngược lại, đồng thời góp phần nâng cao hiệu quả khai thác tuyến đường cao tốc Nội
Bài - Lào Cai cũng như thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, đảm bảo An ninh - Quốc
phòng của khu vực Tây Bắc nói chung và của tỉnh Lào Cai nói riêng.
Đặc biệt là khu du lịch Sa Pa đang khẩn trương xây dựng hạ tầng xứng tầm với
tiềm năng của trung tâm du lịch trọng điểm của Việt Nam và khu vực, trong đó công
trình cáp treo lên đỉnh Fansipan đã hoàn thành đưa vào khai thác cuối năm 2015 thì
việc đầu tư xây dựng tuyến đường Lào Cai - Sa Pa đoạn qua huyện Bát Xát là cần
thiết, do đó công tác bồi thường giải phóng mặt bằng giữ vị trí hết sức quan trọng là
yếu tố có tính chất quyết định đến tiến độ thực hiện các dự án; quyết định đến cơ
hội thu hút vốn đầu tư. Qua nhiều năm công tác giải phóng mặt bằng luôn là vấn đề
nan giải, chiếm phần lớn các vụ khiếu nại, khiếu kiện về lĩnh vực đất đai trên địa
bàn huyện Bát Xát nói riêng và trên địa bàn cả nước nói chung gây mất trật tự xã
hội làm ảnh hưởng không tốt đến môi trường đầu tư.
Từ khi Luật đất đai ra đời đến nay qua nhiều lần thay đổi, lần sau khắc phục
hạn chế tồn tại của lần trước và cụ thể là Luật đất đai 2013, các Nghị định, Thông tư
hướng dẫn ra đời đã khắc phục được phần nào hạn chế. Tuy nhiên tiến độ thực hiện
công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tuyến đường Lào Cai - Sa Pa đoạn qua
huyện Bát Xát vẫn còn có nhiều khó khăn, vướng mắc cả về mặt chủ quan và
khách quan.
Do vậy tôi lựa chọn đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
thực hiện dự án đường Lào Cai - Sa Pa đoạn qua huyện Bát Xát, tỉnh Lào Cai”.
nhằm điều tra, tìm hiểu thực trạng và tìm ra nguyên nhân gây cản trở, đồng thời đề xuất

một số giải pháp nhằm góp phần đẩy nhanh tiến độ công tác bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư, đáp ứng yêu cầu cải cách hành chính của Nhà nước.
2. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá hiện trạng công tác thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải
phóng mặt bằng dự án: Đường Lào Cai - Sa Pa đoạn qua huyện Bát Xát - tỉnh
Lào Cai.


3
- Đánh giá tác động của việc thu hồi đất đến đời sống, việc làm, thu nhập của
người dân bị thu hồi đất tại dự án trên địa bàn huyện Bát Xát - tỉnh Lào Cai.
- Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác GPMB, nâng cao
hiệu quả quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Bát Xát.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần làm sáng tỏ mối quan hệ tương hỗ
giữa công tác quản lý đất đai và công tác giải phóng mặt bằng cũng như những tác
động, những ảnh hưởng chúng tới những đối tượng thuộc diện giải phóng mặt bằng
trước và sau khi dự án được triển khai trên địa bàn nghiên cứu.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Từ quá trình nghiên cứu đề tài giúp tìm ra những thuận lợi, khó khăn của công
tác bồi thường GPMB nhằm đề xuất và lựa chọn những giải pháp phù hợp với thực
tiễn của công tác giải phóng mặt bằng cũng như nâng cao hiệu quả của công tác
quản lý nhà nước về đất đai song song với việc tổng kết rút kinh nghiệm, làm nguồn
tham khảo cho những trường hợp tương tự trên địa bàn nghiên cứu. Với mục tiêu
giúp cho những đối tượng thuộc diện bị thu hồi đất giải phóng mặt bằng có cuộc
sống sau khi thực hiện giải phóng mặt bằng tại nơi ở mới có điều kiện hạ tầng tốt
hơn, môi trường an sinh tốt hơn và thu hút đầu tư trên địa bàn huyện Bát Xát nói
riêng, tỉnh Lào Cai nói chung được tốt hơn.

4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận và các căn cứ pháp lý về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư
1.1.1. Khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và chính sách bồi thường
1.1.1.1. Thu hồi đất:
Theo khoản 11 Điều 3, Luật đất đai năm 2013 thì “Thu hồi đất là việc Nhà nước
quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng
đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai”.
Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp quy định tại các Điều 61, 62, 64,
65 Luật đất đai 2013 [19].
* Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh Điều 61 [19];
- Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc;
- Xây dựng căn cứ quân sự;
- Xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về
quốc phòng, an ninh;
- Xây dựng ga, cảng quân sự;
- Xây dựng công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao
phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh;
- Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân;
- Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí;
- Xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng của
lực lượng vũ trang nhân dân;
- Xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân;
- Xây dựng cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an
quản lý.
* Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
trong các trường hợp sau đây Điều 62 [19]

(1) Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ
trương đầu tư mà phải thu hồi đất;


5
(2) Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu
tư mà phải thu hồi đất, bao gồm:
a) Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu
kinh tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức
(ODA);
b) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị
- xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; công
trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên,
quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp quốc gia;
c) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy
lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu,
khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải;
(3) Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải
thu hồi đất bao gồm:
a) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị
- xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng,
công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp
địa phương;
b) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông,
thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công
trình thu gom, xử lý chất thải;
c) Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư;
dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công
trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng;
chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

d) Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô
thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm
sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng;
đ) Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ
trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn,


6
khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu
khoáng sản.
* Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai Điều 64 [19]
a) Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:
- Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công
nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất
không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;
- Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
- Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
- Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật Đất đai
2013 mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;
- Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;
- Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai
2013 mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
- Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử
phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;
- Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên
tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất
trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;
- Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được
sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so
với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa

đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn
sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời
gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì
Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ
trường hợp do bất khả kháng.
b) Việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn bản,
quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật
về đất đai.


7
* Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả
lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người Điều 65 [19]
Các trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự
nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người bao gồm:
- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà
nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng
đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá
sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;
- Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
- Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
- Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;
- Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng
con người;
- Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác
đe dọa tính mạng con người.
1.1.1.2. Bồi thường, hỗ trợ:
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước trả lại giá trị

quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất.
+ Bồi thường đối với toàn bộ diện tích đất Nhà nước thu hồi (đối với trường
hợp đủ điều kiện được bồi thường về đất).
+ Bồi thường tài sản gắn liền với đất và các chi phí đầu tư vào đất còn lại khi
bị Nhà nước thu hồi đất.
+ Bồi thường chi phí di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất.
- Hỗ trợ gồm: Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được
bồi thường theo quy định của Luật còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ; Việc hỗ trợ
phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của
pháp luật.
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi
đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa
điểm mới, ổn định đời sống, sản xuất và một số khoản hỗ trợ khác.


8
- Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất khoản 2 Điều 83 [19] bao gồm:
+ Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;
+ Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp
thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu
hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển
chỗ ở;
+ Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở; Hỗ trợ khác.
* Tái định cư:
- Tái định cư được hiểu là: quá trình bồi thường, hỗ trợ về đất, tài sản, các
khoản hỗ trợ để người bị thu hồi đất di chuyển đến một nơi ở mới để sinh sống và
làm ăn và bàn giao lại đất cho dự án. Khu tái định cư phải được xây dựng cơ sở hạ
tầng đồng bộ đảm bảo đủ điều kiện hạ tầng và môi trường an sinh cho người sử
dụng tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ.

Tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp phải di chuyển chỗ ở thì
người sử dụng đất được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức:
- Bồi thường bằng việc giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư;
- Bồi thường bằng tiền để người bị thu hồi đất tự tìm đất tái định cư;
1.1.2. Đặc điểm và các yếu tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB
khi thực hiện thu hồi đất
a) Đặc điểm công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB khi thực hiện thu hồi đất:
- Ngày 29 tháng 11 năm 2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội nước Cộng hòa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII đã thông qua Luật đất đai. Ngày 09 tháng 12
năm 2013, Luật đã được Chủ tịch nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ký
Lệnh công bố Luật đất đai 2013. Năm 2014 Chính phủ ban hành Nghị định
43/2014/NĐ-CP để hướng dẫn thi hành Luật đất đai [8]; Nghị định 47/2014/NĐ-CP
hướng dẫn thực hiện công tác bồi thường GPMB khi nhà nước khi thu hồi đất. Các
văn bản nêu trên có tính pháp lý trên toàn lãnh thổ Việt Nam. Tuy nhiên trong các
văn bản nêu trên cũng quy định các địa phương căn cứ điều kiện thực tế tại địa
phương áp dụng mức bồi thường, hỗ trợ trong khung của Chính phủ cho phép điều


9
đó nói lên tính đa dạng, phức tạp trong công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB khi thực
hiện thu hồi đất [9].
- Tính đa dạng: Đối với mỗi dự án thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ GPMB
được tiến hành trên địa bàn một tỉnh, một địa phương sẽ khác nhau về điều kiện tự
nhiên, kinh tế - xã hội, các chính sách vận dụng cụ thể của cấp tỉnh cũng rất khác
nhau. Các dự án trong khu vực đô thị, mật độ dân cư cao, công trình xây dựng
nhiều, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực giáp ranh giữa đô thị và nông thôn,
ven các khu công nghiệp mật độ dân cư khá cao, hoạt động sản xuất đa dạng: công
nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, dịch vụ, buôn bán nhỏ… khu vực nông thôn, hoạt
động sản xuất chủ yếu là nông nghiệp, dân cư thưa thớt… Do vậy, đối với mỗi dự
án ở mỗi vùng có những đặc trưng riêng, công tác thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ

GPMB được tiến hành cần có những giải pháp riêng, phù hợp với đặc điểm và điều
kiện riêng của mỗi khu vực tùy theo từng dự án cụ thể, phương thức tái định cư,
chính sách hỗ trợ việc làm, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp cũng khác nhau [9].
- Tính phức tạp: Đất đai là tài sản - bất động sản có giá trị cao (giá trị sử dụng), nó
có vai trò quan trọng trong đời sống sản xuất, sự phát triển kinh tế - xã hội.
+ Đối đất nông nghiệp: Trong sản xuất nông nghiệp, đất đai là tư liệu sản xuất
quan trọng đối với mỗi người dân, cuộc sống của người dân nông thôn chủ yếu phụ
thuộc vào hoạt động sản xuất nông nghiệp, trong khi đó năng suất, sản lượng lại phụ
thuộc rất lớn vào điều kiện đất đai, trình độ sản xuất, tập quán và kinh nghiệm canh
tác có từ lâu đời. Do vậy, khi thu hồi đất - thu hồi tư liệu sản xuất của người dân thì
việc người dân chấp hành phương án thu hồi đất, di chuyển là rất khó khăn và việc
hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp cho người dân là rất cần thiết để đảm bảo đời sống
người dân về lâu dài [12].
+ Đối với đất ở, đất phi nông nghiệp: Do giá trị sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất lớn, nó gắn bó trực tiếp với đời sống, sinh hoạt của người dân. Do vậy, việc thu hồi
đất và bồi thường, hỗ trợ đối với đất ở, đất phi nông nghiệp và tài sản gắn liền với đất
lại càng phức tạp. Bởi vì, việc bồi thường, phải di chuyển chỗ ở đi nơi khác dẫn đến sự
thay đổi lớn về đời sống, tập quán sinh hoạt, điều kiện tái định cư, điều kiện sản xuất,
kinh doanh… nên người bị thu hồi đất không muốn di chuyển [12].


10
b) Các yếu tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB khi thực hiện
thu hồi đất:
- Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định thường thấp hơn so với giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất tên thị trường, có trường hợp sự chênh lệch này tỷ lệ còn
khá cao mặc dù trước khi thực hiện công tác bồi thường hỗ trợ GPMB khi thu hồi
đất đã tiến hành khảo sát xây dựng giá đất cụ thể để thực hiện [12], [14].
- Giá đất bồi thường ở các địa phương có sự khác nhau, mỗi tỉnh áp dụng
khung giá đất riêng, cách thực hiện riêng dẫn đến thắc mắc, trong cư dân ở những

địa bàn giáp danh giữa các địa phương khác nhau.
- Chính sách hỗ trợ cho người dân để xác định, lựa chọn việc làm, lựa chọn
hướng chuyển đổi nghề nghiệp, việc tổ chức đào tạo, cho học nghề đối với người
dân bị thu hồi đất là rất khó [15].
- Hiện nay cơ cấu dân số tại Việt Nam chiếm 70% dân số trực tiếp sản xuất
nông nghiệp và sống phụ thuộc vào nông nghiệp, khi thực hiện thu hồi đất thực hiện
các dự án đầu tư chủ yếu là thu hồi đất nông nghiệp, khi bị thu hồi hết đất, đa số
người bị thu hồi đất không còn đất sản xuất không biết làm gì, vì không có tay nghề,
chuyên môn kĩ thuật không có để chuyển nghề mới do trình độ năng lực còn hạn
chế… [16].
- Đặc điểm của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng bình thường đã rất
phức tạp, việc một số nới cơ quan chức năng không công khai quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất, không tổ chức tuyên truyền chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB trước
khi tổ chức thực hiện thu hồi đất đã gây ra nhiều khó khăn trong công tác giải phóng
mặt bằng, ảnh hưởng tới sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, đồng thời gây ra
nhiều bức xúc trong dư luận nhận dân [12], [15].
- Công tác quản lý đất đai của một số địa phương còn lỏng lẻo, trình độ
chuyên môn cán bộ trong ngành quản lý đất đai còn hạn chế, một phần cố tình làm
sai hồ sơ về nguồn gốc đất đai để trục lợi cá nhân dẫn đến áp dụng chính sách bồi
thường GPMB không công bằng gây bức xúc trong nhân dân dẫn đến khiếu nại, tố
cáo nhiều [20].


11
- Một bộ phận cán bộ thực hiện công tác bồi thường GPMB và đa số người
dân còn hạn chế, yếu kém trong am hiểu chính sách pháp luật đất đai, một số cũng
có thể xuất phát từ ý chí chủ quan, cố tình làm sai lệch chính sách để trục lợi riêng
trong việc tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng [20].
- Việc cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng không công khai kế hoạch,
quy hoạch sử dụng đất, phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho người dân biết

làm cho người bị thu hồi đất không có được những thông tin cần thiết, diễn ra khá
phổ biến gây ra nhiều bức xúc, dẫn đến việc khiếu nại, tố cáo kéo dài [14].
- Vấn đề bố trí tái định cư cũng là yếu tố ảnh hưởng lớn đến công tác bồi
thường, hỗ trợ GPMB khi thực hiện thu hồi đất hiện nay nhiều khu tái định cư chất
lượng kém, không đáp ứng được chất lượng công trình, mới đi vào sử dụng đã
xuống cấp, hư hỏng, không đầu tư đầy đủ hạ tầng kỹ thuật phục vụ đời sống dân
sinh như thiết kế ban đầu, sắp sếp, bố trí đất tái định cư không phù hợp với tập
quán, văn hoá sinh hoạt của đại bộ phận dân cư bị thu hồi đất [15].
- Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất
Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký
quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét duyệt lập hồ
sơ địa chính (HSĐC), cấp GCNQSDĐ. Hệ thống HSĐC và GCNQSDĐ có liên
quan mật thiết với công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và là một trong những
yếu tố quyết định khi xác định nguồn gốc sử dụng đất, đối tượng và mức bồi
thường hỗ trợ.
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống HSĐC có vai trò quan trọng hàng đầu để
“quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản”, là cơ sở xác định tính pháp
lý của đất đai.
- Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai là có hạn, không gian sử dụng đất cũng có hạn. Để tồn tại và duy trì
cuộc sống của mình con người phải dựa vào đất đai, khai thác và sử dụng đất đai để
sinh sống. Quy hoạch sử dụng đất là biện pháp quản lý không thể thiếu được trong
việc tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế - xã hội và các địa phương, là công


12
cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết định để cân đối giữa
nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ CNH-HĐH đất nước nói chung và các
địa phương nói riêng.

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai
trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất
để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy
định của Luật Đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết
định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.
Công tác bồi thường, GPMB liên quan mật thiết với công tác quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất thông qua quyết định thu hồi đất vì:
- Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện việc thu hồi đất, giao
đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
- Căn cứ quyết định thu hồi đất để lập, trình duyệt và thực hiện phương án bồi
thường giải phóng mặt bằng [12].
Tuy nhiên, chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch sử dụng đất nói
riêng còn thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính
bền vững. Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang
nặng tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào.
Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”, dự án
“treo" [12].
- Công tác giao đất, cho thuê đất
Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi thường,
GPMB và TĐC. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào quy hoạch, kế
hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc
này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy định không rõ ràng, tình
trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn cho công tác bồi thường [20].
- Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật đất đai


13

Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước trong mấy thập
kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng theo đó không
ngừng được sửa đổi, bổ sung. Từ năm 1993 đến năm 2013, Nhà nước đã ban hành
hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất. Sau khi quốc hội
thông qua Luật Đất đai 2003 và nay là Luật Đất đai 2013 cùng với các văn bản
hướng dẫn thi hành đã nhanh chóng đi vào cuộc sống.
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất, việc tổ
chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả kiểm tra thi
hành Luật Đất đai năm 2003 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy UBND
các cấp đều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về đất đai nhưng nhận thức
về các quy định của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp cơ sở còn rất yếu. Tại nhiều
địa phương, đang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy định pháp
luật trong giải quyết các mối quan hệ về đất đai. Cán bộ địa chính, chủ tịch UBND
xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những
hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn. Đó là nguyên nhân làm giảm hiệu
lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và
đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB [12], [14].
- Yếu tố giá đất và định giá đất
Thứ nhất, Đối với quản lý của Nhà nước: Giá đất là công cụ để Nhà nước thực
hiện công tác quản lý, điều tiết sự hoạt động của thị trường bất động sản nói chung,
thị trường nhà đất nói riêng, giảm và tiến tới xóa bỏ các hiện tượng đầu cơ đất đai
làm nhũng đoạn thị trường nhà đất. Đối với lĩnh bồi thường, giải phóng mặt bằng
thì giá đất có vai trò quan trọng trong việc điều tiết giữa lợi ích của Nhà nước, lợi
ích công cộng, lợi ích của quốc gia với lợi ích của những người dân bị thu hồi đất.
Có thể nói, việc quy định giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng hợp lý sẽ tạo điều
kiện đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng và giao đất cho nhà đầu tư và bắt tay
vào thực hiện các công trình trên đất bị thu hồi. Cùng với công tác đẩy mạnh giải
phóng mặt bằng thì Nhà nước phải có chính sách bồi thường giá trị hợp lý cho
những người dân có đất bị thu hồi để người dân di dời chỗ ở, chuyển đổi công việc
khác, hoặc có những phương án khác để ổn định cuộc sống của mình. Như vậy, Nhà

14
nước vừa phải giải quyết vấn đề giải phóng mặt bằng vừa phải giải quyết vấn đề an
sinh cho những người dân bị thu hồi đất. Và chính sách về giá đất sẽ có vai trò giải
quyết tốt những vấn đề đặt ra. Do vậy, nhà nước cần phải có chính sách về giá đất
thích hợp để tại điều kiện đẩy nhanh việc giải phóng mặt bằng cũng như giảm khiếu
nại, tố cáo về giá đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng [15], [20].
Giá đất nói chung và giá đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng nói riêng là
một loại công cụ tài chính để Nhà nước tiến hành thực hiện quản lý về đất đai, bên
cạnh việc quy định các khoản thu vào ngân sách thì đồng thời giá đất còn có tác
dụng định hướng thị trường. Trên thực tế, bất kỳ Nhà nước nào cũng có thể sử dụng
nhiều biện pháp khác nhau để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai
của mình. Đó có thể là biện pháp hành chính, cũng có thể là biện pháp kinh tế, và
đôi khi là sự kết hợp của cả hai biện pháp trên. Nhà nước ta đã và đang vận dụng
một cách có hiệu quả các quy định của pháp luật trong việc quản lý giá đất [16].
Trong nền kinh tế thị trường, giá đất có cơ chế hình thành và vận hành riêng
theo quy luật khách quan (quy luật cung cầu, quy luật giá trị, quy luật cạnh
tranh…). Song bên cạnh đó Nhà nước cũng đưa ra những biện pháp nhằm điều
chỉnh, đảm bảo, tạo điều kiện cho các quy luật thị trường vận động lành mạnh, ổn
định, đúng hướng. Một trong những chính sách phải kể đến là yếu tố về giá đất.
Trong điều kiện đổi mới hiện nay ở nước ta, khi mà đất đai được xác định là nguồn
lực quan trọng để phát triển kinh tế xã hội, việc xác định vai trò quản lý của Nhà
nước thông qua cơ chế giá với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất
đai càng có ý nghĩa cả về phương diện chính trị pháp lý, cả về phương diện quản lý
kinh tế.
Thứ hai, Đối với người dân bị thu hồi đất: Người dân thường có tâm lý không
muốn bị thu hồi đất vì thu hồi đất sẽ tạo nên sự bất ổn trong cuộc sống hàng ngày
đối với những người bị thu hồi đất ở và bất ổn về việc làm đối với những người bị
thu hồi đất nông nghiệp. Cho nên giá đất chính là việc bồi thường lại giá trị đất đã

bị thu hồi cho người dân để người dân bị thu hồi đất có thể tìm được chỗ ở mới
tương đương hoặc tốt hơn nơi ở cũ đã bị thu hồi và tạo điều kiện cho họ có cơ hội
chuyển đổi nghề nghiệp.


15
Thứ ba, Đối với các nhà đầu tư trong những trường hợp thu hồi đất vì mục
đích kinh tế: Trong thực tế hiện nay, vấn đề giá đất trong bồi thường giải phóng mặt
bằng đối với các nhà đầu tư luôn là một vấn đề nan giải. Muốn có đất để thực hiện
dự án kinh tế thì nhà đầu tư cần phải giải phóng mặt bằng. Nhưng vấn đề giải phóng
mặt bằng đối với các nhà đầu tư còn phụ thuộc rất nhiều đến những thỏa thuận về
giá đất đối với những người dân bị thu hồi đất. Rất nhiều trường hợp người dân bị
thu hồi đất thách giá quá cao khiến cho các nhà đầu tư gặp trở ngại trong việc giải
phóng mặt bằng cũng như tốn khá nhiều chi phí cho việc giải phóng mặt bằng.
Trong khi đó, tâm lý của các nhà đầu tư thường mong muốn tiến hành nhanh chóng
dự án đầu tư của mình nhưng không thỏa thuận được giá cả với người dân nên
nhiều dự án bị kéo dài rất lâu [20].
Do vậy, một giá đất hợp lý là giải pháp hữu hiệu để các nhà đầu tư có thể tiếp
tục thực hiện dự án đầu tư của mình cũng như bồi thường khoản giá trị tương ứng
cho người có đất bị thu hồi để ổn định cuộc sống
- Thị trường bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản ngày
càng được hình thành và phát triển. Ngày nay, thị trường bất động sản đã trở thành
một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc
dân, nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh tế đất nước
trong thời gian qua và trong tương lai.
Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc
thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu
về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời người bị thu hồi đất có
thể tự mua hoặc cho thuê đất, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước

thực hiện chính sách TĐC và bồi thường [15].
1.2. Chính sách bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất đai của một số nước trên
thế giới và các nước trong khu vực
1.2.1. Chính sách bồi thường thiệt hại và tái định cư của các tổ chức tài trợ (WB
và ADB)
Theo Ngân hàng thế giới (WB), Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) thì bản
chất của việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ