ĐỒ ÁN KHÁCH SẠN THANH BÌNH

rường đại học mỏ - địa chất
KHOA KINH TẾ - QUẢN TRỊ KINH DOANH

ĐỒ ÁN MÔN HỌC
QUẢN TRỊ DỰ ÁN ĐẦU TƯ

Đề bài:
“Đánh giá hiệu quả thương mại dự án đầu tư xây dựng
khách sạn Thanh Bình”

Giảng viên hướng dẫn: Ths.Phạm Ngọc Tuấn
Sinh viên thực hiện:
Mã sinh viên
Chu Thị Phương Hồng
Nguyễn Khánh Huyền
Vũ Thị Thúy Hằng

1624010132
1624010182
1624010079

HÀ NỘI, 2019

1


Đồ án Quản trị dự án đầu tư
MỤC LỤC

2

Đồ án Quản trị dự án đầu tư

LỜI MỞ ĐẦU
Việc mở mang doanh nghiệp, phát triển sản xuất và dịch vụ trong cơ chế thị
trường đòi hỏi phải triển khai các dự án đầu tư có cơ sở khoa học dựa trên sự phân
tích tính toán chặt chẽ. Thực tế chỉ ra rằng, thành công hay thất bại của mỗi doanh
nghiệp phần lớn phụ thuộc vào vấn đề sử dụng tiền của ai, đầu tư vào đâu, đầu tư
như thế nào, khi nào thì đầu tư và làm cái gì? Đồng thời các hoạt động này có tuân
thủ mọi quy định, hướng dẫn của Nhà nước cũng như cơ quan chuyên môn hay
không.
Môn học “Quản trị dự án đầu tư” nhằm cung cấp cho sinh viên chuyên ngành
Quản trị kinh doanh nói chung cũng như những người quan tâm đến lĩnh vực này
những kiến thức cơ bản về lý thuyết và thực hành công tác lập, phân tích dự án đầu
tư để có cơ sở ra quyết định đầu tư vào những đối tượng cụ thể có căn cứ khoa học
và chắc chắn. Đồng thời còn cung cấp cho sinh viên biết những thủ tục cần thiết khi
tiến hành xin cấp giấy phép đầu tư và đầu tư. Đây là một môn học tương đối độc lập
nhưng có liên hệ mật thiết với các môn khoa học khác dưới dạng kế thừa về luận
điểm, kiến thức chuyên môn như Kinh tế học, Tài chính tín dụng, Toán kinh tế, Luật
kinh tế và các môn khoa học dự báo khác…
Đồ án môn học nói chung là một yêu cầu bắt buộc đối với sinh viên chuyên
ngành Quản trị kinh doanh sau khi đã học xong môn học. Với mục đích: giúp cho
sinh viên củng cố lại những kiến thức đã học; Rèn luyện kỹ năng và phương pháp
nghiên cứu các đề tài khoa học về Quản trị áp dụng trong các doanh nghiệp; Đồng
thời thông qua đồ án cũng gợi ý cho sinh viên về hướng đi sâu nghiên cứu, phục vụ
cho việc lựa chọn chuyên đề của luận văn tốt nghiệp.
Mục đích của việc thực hiện đồ án môn học “Quản trị dự án đầu tư” cũng
không nằm ngoài mục đích nêu trên. Cụ thể hơn: không chỉ giúp củng cố lại kiến
thức đã học, gợi ý về hướng đi phục vụ cho việc lựa chọn chuyên đề của luận văn
tốt nghiệp, đồ án này giúp cho sinh viên rèn luyện kỹ năng phân tích dự án đầu tư

để có cơ sở ra quyết định đầu tư vào những đối tượng cụ thể có căn cứ khoa học và
chắc chắn.
Mục đích của việc thực hiện Đồ án môn học Quản trị dự án đầu tư là giúp
cho sinh viên củng cố lại những kiến thức đã học đồng thời cũng gợi ý cho sinh
viên về hướng đi chuyên sâu nghiên cứu phục vụ cho việc lựa chọn chuyên đề của
luận văn tốt nghiệp.

3


Đồ án Quản trị dự án đầu tư
Với những kiến thức đã học, nhóm em xin vận dụng vào trình bày đồ án môn học
Quản trị dự án đầu tư với đề tài: “Đánh giá hiệu quả thương mại dự án đầu tư xây
dựng khách sạn Thanh Bình”. Qua đó, nêu lên tính khả thi hay không khả thi của
dự án và đưa ra các kết luận, kiến nghị, phương hướng khắc phục cho những thiếu
sót.
Đồ án môn học của chúng em gồm có các nội dung sau :
1. Mở đầu:
Nêu mục đích, ý nghĩa và tầm quan trọng của đồ án môn học.

2. Nội dung:
Phần I: Cơ sở dữ liệu.
Nêu tóm tắt các thông tin về dự án bao gồm: Vốn đầu tư vào các hạng mục
công trình; thời gian xây dựng; tuổi thọ dự án; các chi phí trong quá trình vận hành
dự án; giá bán sản phẩm; các chính sách thuế có liên quan đến dự án cũng như các
dự kiến thay đổi các yếu tố đầu vào, đầu ra của dự án,.…
Phần II: Tóm tắt lý thuyết có liên quan.
Nêu nội dung các chỉ tiêu dùng để phân tích hiệu quả thương mại của dự án.
Phần III: Tính toán các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả thương mại .
Lập các bảng tính và tính toán các chỉ tiêu phân tích hiệu quả thương mại và

hiệu quả kinh tế quốc dân của dự án đầu tư.
3. Kết luận và kiến nghị.
Do còn hạn chế về mặt kiến thức và cũng là lần đầu làm đồ án môn học nên
đồ án của chúng em không tránh khỏi những sai sót. Vì vậy, chúng em rất mong
nhận được sự góp ý và giúp đỡ của các thầy cô để chúng em sữa chữa đồ án được
hoàn thiện hơn.
Chúng em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của các thầy cô. Đặc biệt,
chúng em xin cảm ơn sự hướng dẫn tận tình của thầy giáo Ths.Phạm Ngọc Tuấn đã giúp cho nhóm em hoàn thành đồ án môn học này.
4. Phần phụ lục.

4


Đồ án Quản trị dự án đầu tư

PHẦN 1: CƠ SỞ DỮ LIỆU
Đề số 31:
Hãy đánh giá hiệu quả thương mại của dự án đầu xây dựng khách sạn
Thanh Bình với các thông tin như sau:

a. Diện tích đất xây dựng: Khu đất quy hoạch có diện tích 8ha
b. Tổng hạng mục đầu tư:
+ Khu biệt thự nhà vườn 200m2: 10 nhà x 04 phòng/nhà = 40 phòng
+ Khu khách sạn 5 tầng, diện tích sàn xây dựng 9000m2 với 250 phòng nghỉ
+
+

có công trình phụ khép kín và khu vực lễ tân.
Khu hội trường hội họp, dịch vụ sinh hoạt văn hóa … 3 tầng có tổng diện
tích sàn xây dựng 2000m2. Trong đó gồm 03 phòng loại 150m2, 02 phòng

hội trường loại 300m2 và 08 phòng 25m2.
Khu nhà bếp, nhà ăn, dich vụ khác… 2 tầng có tổng diện tích sàn xây dựng
1800m2.

c. Tổng mức đầu tư: 130.000 tr.đồng đã bao gồm cả lãi vay trong thời gian xây
dựng dự án. Trong đó: vốn tự có 25%, vốn liên kết 25%, vốn vay 50% với lãi
suất vay vốn 15%/năm, hoàn trả vốn trong 10 năm.
d. Thời gian xây dựng: 4 năm, chia làm 2 giai đoạn và vay vốn huy động trong
giai đoạn như sau:

+ Giai đoạn một 2 năm, xây dựng hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng, các khu vực nhà
+

nghỉ 5 tầng với tổng số tiền đầu tư 70.000 tr.đồng, chia làm 2 năm. Vốn tự
có huy động hết trong giai đoạn này rồi mới đi vay nếu thiếu.
Giai đoạn hai 2 năm, xây dựng khu hội trường hội họp, khu nhà bếp nhà ăn,
khu biệt thự nhà vườn với số tiền đầu tư 60.000 tr.đồng, vốn chia đều trong
2 năm.

e. Thời gian hoạt động khai thác công trình của dự án: 50 năm tính từ khi đầu
tư hoàn chỉnh.
f. Thời gian khấu hao công trình: dự kiến trong vòng 25 năm tính từ khi dự án
hoạt động bình thường. Vào năm thứ 26 tiến hành sửa chữa nâng cấp khách sạn
với số tiền dự tính 30.000 tr.đồng bằng nguồn vốn tự có.
g. Năng lực hoạt động và khả năng khai thác của dự án

5


Đồ án Quản trị dự án đầu tư

+ Dịch vụ lưu trú khách sạn khu 5 tầng: Công suất khai thác phòng năm đầu là
50%, năm thứ 2 là 60% và các năm sau 70%, trong đó khách quốc tế chiếm
30% và khách nội địa 70%. Giá thuê phòng bình quân; khách quốc tế : 50
USD/phòng/ngày đêm, tỉ giá hối đoái lấy theo thời điểm tính toán, khách
nội địa: 350.000 VNĐ/ phòng/ngày đêm.
+ Dịch vụ lưu trú khách sạn khu biệt thự nhà vườn: Công suất khia thác phòng
năm đầu là 50%, năm thứ 2 là 60%, năm thứ 3 là 70% và các năm sau 70%,
trong đó khách quốc tế chiếm 50% và khách nội địa 50%. Giá thuê phòng
bình quân: khách quốc tế: 70 USD/phòng/ngày đêm, tỉ giá hối đoái lấy theo
thời điểm tính toán, khách nội địa: 600.000 VNĐ/phòng/ngày đêm.
+ Dịch vụ thuê hội trường, phong họp dự kiến khoảng 25% doanh thu dịch vụ
lưu trú khách sạn.
+ Dịch vụ ăn uống và các dịch vụ khác: Dự kiến ổn định 30% doanh thu dịch
vụ lưu trú khách sạn.
h. Chi phí hoạt động hằng năm dự tính:
+ Công cụ, dụng cụ nguyên nhiên vật liệu, điện, nước và dịch vụ sửa chữa bảo
dưỡng thường xuyên: 15% tổng doanh thu
+ Chi phí nhân công trực tiếp 7% doanh thu
+ Chi phí hoạt động quảng cáo, tiếp thị, khuyến mãi: 2% tổng doanh thu
+ Chi phí quản lý và chi phí chung khác: 6% tổng doanh thu

i. Thuế thu nhập doanh nghiệp: Tính từ khi dự án có lãi, 2 năm đầu được miễn
hoàn toàn, 5 năm tiếp theo được giảm một nửa, các năm sau quy định là 25%.

6


Đồ án Quản trị dự án đầu tư

PHẦN 2:
CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ THƯƠNG MẠI
CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ
Để có thể quyết định đầu tư, lựa chọn một dự án tốt nhất trong số các dự án
đưa ra, người ta phải xem xét dự án theo hai phương diện cơ bản là:
+ Phương diện kỹ thuật: nhằm xác định ngay từ đầu cấu hình kỹ thuật cũng
như các phương diện cốt yếu khác định hình nên dự án. Công việc này thường do
các chuyên gia hiểu biết về lĩnh vực chuyên môn tiến hành.
+ Phương diện kinh tế - tài chính: nhằm đánh giá lợi ích thu được của mỗi
cá nhân, tổ chức tham gia đầu tư và đánh giá những đóng góp của dự án đối với
toàn bộ nền kinh tế đất nước có dự án thực thi. Công việc này thường do các chuyên
gia kinh tế tiến hành. Theo yêu cầu của đề tài nên nhóm chúng em sẽ đi sâu nghiêm
cứu các chỉ tiêu đánh giá hiêu quả thương mại của dự án đầu tư xây dựng khách
sạn Thạh Bình.
Hiện nay trên thế giới có nhiều phương pháp đánh giá khác nhau gợi cho
chúng ta một số các tiếp cận toàn diện, tinh tế với việc phân tích hiệu quả thương
mại (hay hiệu quả tài chính, hiệu quả kinh tế xí nghiệp, hiệu quả mang lại cho chủ
đầu tư), song trong điều kiện nước ta hiện nay mới chuyển từ cơ chế quản lý tập
trung, bao cấp theo kế hoạch cứng nhắc sang nền kinh tế thị trường có sự quản lý vĩ
mô của Nhà nước, việc vận dụng các lý luận vào thực tiễn còn gặp phải nhiều khó
khăn do trình độ quản lý kinh tế còn thấp kém, khả năng của người làm công tác
đánh giá dự án chưa cao, nguồn thông tin dữ liệu cần thiết cho việc xây dựng một
dự án còn thiếu nhiều và độ tin cậy chưa cao…. Vì vậy, vấn đề đặt ra với chúng ta là
phải lựa chọn một phương pháp đánh giá hợp lý, giảm bớt khoảng cách giữa lý luận
với thực tiễn, đơn giản, dễ hiểu, đánh giá được sức sống của dự án đầu tư với độ
chính xác chấp nhận được và mang tính phổ cập rộng rãi. Hệ thống phương pháp
phân tích hiệu quả dự án theo quan điểm của UNIDO (United Nations Industrial
Development Organization – Tổ chức phát triển công nghiêp Liên Hợp Quốc) là
phù hợp với điều kiện kinh tế của Việt Nam và được quy định trong đánh giá dự án
hiện nay.

7


Đồ án Quản trị dự án đầu tư

Hệ thống phương pháp phân tích hiệu quả dự án đầu tư phát triển theo quan
điểm của UNIDO

HỆ THỐNG PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ DỰ ÁN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN THEO UNIDO

Phân tích hiệu quả thương mại

Phân tích hiệu quả kinh tế quốc dân

Phân tích hiệu quả kinh tế vốn đầu
Phân
tư tích tài chính Phân tích giá trị giaPhân
tăng tích các hiệu quả xã hội khá

1. Ý nghĩa của việc phân tích hiệu quả thương mại dự án đầu tư
Phân tích hiệu quả thương mại là bước đầu tiên trong việc đánh giá dự án.
Nó đề cập đến việc đánh giá tính khả thi của dự án từ góc độ tài chính, kinh tế của
doanh nghiệp hay của người chủ đầu tư. Bởi vậy, thu nhập và chi phí của dự án
được tính bằng tiền theo giá thị trường thực tế của các sản phẩm đầu ra và yếu tố
đầu vào.
Nội dung của phân tích hiệu quả thương mại gồm:
- Phân tích hiệu quả kinh tế vốn đầu tư: Là xác định hiệu quả của các tiềm
lực đưa vào dự án hay nói rõ hơn là người ta xác định thu được bao nhiêu khi người
ta bỏ một số tiền cho dự án.

- Phân tích tài chính: Là xem xét các đặc điểm về tài chính của dự án nhằm
đảm bảo rằng các nguồn tài chính sẵn có sẽ cho phép xây dựng và vận hành dự án
một cách trôi chảy.
Ngoài ra, tùy theo đặc điểm của dự án và môi trường đầu tư của dự án mà
người ta có thể tiến hành thêm phân tích vô hình.

8


Đồ án Quản trị dự án đầu tư

2. Các phương pháp phân tích hiệu quả thương mại
2.1. Phân tích hiệu quả vốn đầu tư
Phân tích hiệu quả kinh tế vốn đầu tư là xác định hiệu quả của các tiềm lực đưa
vào dự án, nghĩa là chủ đầu tư xác định thu được bao nhiêu khi bỏ một số tiền cho dự
án.
Phân tích hiệu quả vốn đầu tư có hai phương pháp:
- Phương pháp phân tích giản đơn (phương pháp tĩnh)
- Phương pháp phân tích triết khấu (phương pháp động)
2.1.1. Phương pháp giản đơn.
Đặc điểm của phương pháp này:
- Số liệu đưa vào tính toán các chỉ tiêu chỉ lấy theo giá trị danh nghĩa đúng như
chúng biểu hiện tại thời điểm nghiên cứu trong quá trình hoạt động của dự án
- Không xét trên toàn bộ đời dự án mà chỉ chọn một số giai đoạn đặc trưng cho sự
hoạt động bình thường (thường là 1 năm)
a) Tỷ lệ hoàn vốn giản đơn (Tỷ lệ lãi giản đơn), R (Re)
 Khái niệm: Là chỉ tiêu đánh giá lượng tiền có thể bồi hoàn trở lại là bao nhiêu
trong một năm khi bỏ ra một đồng vốn đầu tư.
P +Y
I

 Công thức tính: R=
x 100 %, đ/đ
P
Re = X 100%
E
Hay
, đ/đ

(1.1)

Trong đó: R: Tỷ lệ hoàn vốn giản đơn trên vốn đầu tư
Re : Tỷ lệ hoàn vốn giản đơn trên vốn cổ phần
P : Lợi nhuận ròng trong năm bình thường của dự án, đ
Y : Lãi tiền vay trong năm dự án còn phải trả lãi vay, đ
I : Tổng vốn đầu tư ban đầu, đ
E: tổng vốn cổ phần, đ
 Nguyên tắc sử dụng chỉ tiêu :
+ Dự án được coi là tốt theo tiêu chuẩn này thì R, R e >r (r: lãi vay vốn bình
quân trên thị trường, hay tỷ suất chiết khấu).
+ Trong trường hợp phải lựa chọn một trong số các phương án thì phương
án nào có R hoặc Re lớn nhất và thỏa mãn điều kiện trên sẽ được lựa chọn
 Ưu, nhược điểm của phương pháp

9


Đồ án Quản trị dự án đầu tư
- Ưu điểm: Việc phân tích đơn giản vì số liệu dùng để phân tích là các giá trị
dự kiến của chi phí và lợi nhuận thực trong năm bình thường mà không cần bất cứ
một sự điều chỉnh nào.

- Nhược điểm:
+ Chỉ tiêu này chỉ gần đúng vì nó chỉ dựa vào số liệu của một năm mà không
xem xét các năm khác của dự án.
+ Trong thực tế rất khó khăn trong việc lựa chọn một năm nào đó là năm
bình thường làm năm đại diện cho toàn bộ thời gian hoạt động của dự án.
+ Tiêu chuẩn này không xem xét tới yếu tố thời gian của các chi phí và lợi
nhuận thực trong quá trình hoạt động của dự án (không xét đến giá trị thời gian của
đồng tiền).
 Điều kiện áp dụng:
+ Sử dụng chỉ tiêu này khi không đủ thông tin cần thiết cho việc tính toán và
phân tích cho toàn bộ thời gian hoạt động của dự án.
+ Sử dụng tiện lợi khi muốn đánh giá nhanh hiệu quả kinh tế vốn đầu tư của
những dự án có thời gian hoạt động tương đối ngắn
+ Dùng để đánh giá sơ bộ trong giai đoạn dự án tiền khả thi.
b) Thời hạn hoàn vốn (T).
 Khái niệm: Thời hạn hòa vốn là khoảng thời gian dự án hoàn trả hết vốn đầu tư đã
bỏ ra bằng lãi ròng và khấu hao.
 Phương pháp tính T:

 Nếu (Pt + Dt) trong các năm t bằng nhau:
T=

I
Pt + Dt

(1.2)

Trong đó:



Dt: Khấu hao trong một năm, đ/năm
Pt : Lợi nhuận ròng trong 1 năm của dự án, đ/năm
I : Tổng vốn đầu tư ban đầu, đ
Nếu (Pt + Dt) trong các năm t không bằng nhau thì tính T bằng cách lập bảng rồi
tính theo 3 bước sau:
Bước 1: Tính toán chênh lệch giữa vốn đầu tư bỏ ra cuối mỗi năm với (Pt +
Dt) lũy kế để xác định số tiền vốn còn lại là bao nhiêu.
Bước 2: Khi số tiền vốn đầu tư còn lại (Icl) nhỏ hơn (Pt + Dt) năm ta thực
hiện phép tính:

10


Đồ án Quản trị dự án đầu tư
t=

I cl × 12
( Pt + D t )

(1.3)

Bước 3: Cộng toàn bộ thời gian trên
 Nguyên tắc sử dụng chỉ tiêu:
+ Dự án sẽ được coi là có hiệu quả nếu T < Tg.hạn
Tg.hạn: được xác định bằng kinh nghiệm. Nó được xác định trên cơ sở thời hạn
khấu hao TSCĐ, xử lý các số liệu thống kê kinh nghiệm của nhà đầu tư cũng như
việc phân tích những điều kiện thực tế, phân tích những cơ hội đầu tư khác nhau
của nhà đầu tư
+ Nếu như có nhiều phương án thì phương án nào có T thỏa mãn nguyên

tắc trên và ngắn nhất thì được lựa chọn (các điều kiện khác không đổi).
 Ưu, nhược điểm
- Ưu điểm:
+ Đơn giản, dễ hiểu.
+ Cho biết rõ đến thời điểm nào thì dự án thu hồi được vốn.
- Nhược điểm:
+ Không xem xét đến lợi nhuận của DA sau thời hạn thu hồi vốn.
+ Có thể bị sai lệch khi so sánh các dự án có cùng tiềm lực nhưng thời gian
phát sinh của các khoản lãi thực khác nhau
+ Chỉ tiêu này chỉ chú trọng đến khả năng thanh toán dự án chứ không xác
định doanh lợi của vốn đầu tư và không chú ý đến yếu tố thời gian của các luồng
tiền mặt thu và chi trong thời hạn thu hồi vốn.
+ Nếu chọn cùng một thời gian hòa vốn giới hạn cho các dự án có cùng thời
gian hoạt động khác nhau thì có sự lựa chọn sai lầm, do chấp nhận quá nhiều dự án
ngắn hạn, quá ít dự án dài hạn
 Trường hợp áp dụng:
Trong trường hợp các dự án đầu tư có nhiều rủi ro, khan hiếm vốn, các quốc
gia mà dự án đầu tư có nhiều nguy cơ về chính trị hoặc cần coi trọng khả năng
thanh toán lâu dài của dự án.
c) Điểm hoạt động hòa vốn (BEP)
-Điểm hoà vốn : là điểm tại đó doanh thu bằng chi phí.
-Điểm hoạt động hòa vốn: là tỷ lệ giữa doanh thu hòa vốn trên tổng doanh
thu, (hoặc sản lượng hòa vốn trên tổng sản lượng).
- Gọi y1 là hàm doanh thu : y1 = a x (1)
Trong đó : a: giá bán một đơn vị sản phẩm

11


Đồ án Quản trị dự án đầu tư

x: Số lượng sản phẩm bán ra
- Gọi y2 là hàm chi phí : y2 = b x + C (2)
Trong đó : b: chi phí biến đổi tính cho một đơn vị sản phẩm.
C : định phí năm tình toán .
Điểm hòa vốn: y1 = y2
=> ax = bx + C
x=

C
a−b

=>
Thay (3) vào (1) ta được Yhv
BEP = x / X hay BEP = y /Y
Trong đó : X : là tổng sản lượng
Y: tổng doanh thu
 Nguyên tắc sử dụng chỉ tiêu ;

(3)

+ Một dự án được chấp nhận khi BEP < BEP giới hạn, Trong đó BEPghạn thường
chọn bằng 50%.
+ Trong trường hợp phải so sánh nhiều dự án thì dự án được lựa chọn là dự
án có BEP thỏa mãn nguyên tắc trên và nhỏ nhất
 Ưu điểm, hạn chế
- Ưu điểm: đơn giản, dễ tính
- Nhược điểm :
+Là chỉ tiêu đánh gía tương đối,phụ thuộc vào cách tính khấu hao TSCĐ
nên việc lựa chọn dự án có thể sai lệch khi 2 dự án có cùng tiềm lực đem so sánh
nhưng sử dụng cách tính khấu hao khác nhau hay quan điểm về cách tính chi phí

trên phương diện kế toán khác nhau
+ Định phí khi tình toán chỉ tiêu này phụ thuộc vào cách tính khấu hao và
quan điểm về chi phí trên phương diện kế toán.
2.1.2. Nhóm phương pháp chiết khấu.
Bản chất của việc chiết khấu luồng tiền: Là quy đổi dòng tiền hoặc luồng tiền
ở những thời điểm khác nhau về cùng một thời điểm.
Đặc điểm của phương pháp này:
- Quan tâm đến yếu tố thời gian của đồng tiền tức là xuất phát từ quan điểm
đồng tiền sống có khả năng và sinh sôi theo thời gian do lãi vay.
- Do ảnh hưởng của lãi vay nên đồng tiền bỏ ra hôm nay sau một thời gian sẽ
trở nên lớn hơn và tương lai càng xa thì giá trị đồng tiền càng lớn và ngược lại (giả
thiết chưa tính tới giảm phát, lạm phát)
Có 2 cách quy đổi giá trị luồng tiền:

12


Đồ án Quản trị dự án đầu tư
+ Quy đổi giá trị của dòng hoặc luồng tiền ở thời điểm tương lai về thời điểm
hiện tại gọi là hiện tại hoá giá trị đồng tiền (chiết khấu nghịch).

FVt
(1 + r ) t
PV=

= F Vt . a t

(1.4)

Trong đó:

r : tỷ suất chiết khấu.
t : số năm quy đổi.
FVt: giá trị tương lai của đồng tiền.
PV : giá trị hiện tại của đồng tiền.

1
t
at: hệ số chiết khấu, at = (1+ r)
+ Quy đổi giá trị của dòng hoặc luồng tiền ở thời điểm hiện tại về một thời điểm
tương lai gọi là tương lai hoá giá trị đồng tiền (chiết khấu thuận).
FVt = PV x (1+r)t
(1.5)
a) Giá trị hiện tại ròng (NPV)
Khái niệm: Là giá trị hiện tại của luồng tiền mặt sau khi cân bằng thu chi hay
là hiệu số giá trị hiện tại của luồng tiền mặt thu và chi trong tương lai đã quy đổi về
hiện tại theo tỷ suất chiết khấu đã biết trước.
 Công thức:
n

NPV=

∑ (CI
t= o

t

− COt )at

n

=

∑ NCF × a
t =o

t

t

(đ, USD) (1.6)

Trong đó:
at : hệ số chiết khấu đối với năm t
CIt : giá trị của dòng tiền thu tại năm t gồm doanh thu tiêu thụ sản
phẩm thu được từ thanh lý, nhượng bán tài sản, thu được từ giá trị còn lại tại năm
cuối khi kết thúc hoạt động của dự án và các khoản thu nhập khác
COt : giá trị luồng tiền mặt chi tại năm t gồm chi phí đầu tư và chi
phí vận hành hàng năm của dự án như lương và các loại bảo hiểm cho người lao
động, chi phí mua sắm nguyên – nhiên vật liệu, động lực đầu vào cho hoạt động sản
xuất kinh doanh, các loại thuế phải nộp và các khỏan chi phí khác
NCFt : dòng tiền thực có sau cân bằng thu chi tại năm t
t: chỉ số thời gian của dự án.t = 0, năm được chọn làm gốc
n: Đời dự án trừ 1

13


Đồ án Quản trị dự án đầu tư
NPV là một chỉ tiêu dùng để đánh giá quy mô hiệu quả (tuyệt đối) bởi được tính cho
cả đời dự án.

 Nguyên tắc sử dụng:
+ Một dự án có thể được chấp nhận nếu như NPV ≥ 0 . Lúc đó dự án thực sự
có khả năng sinh lãi hoặc ít ra là không bị lỗ
+ Trong trường hợp phải so sánh nhiều dự án loại trừ nhau để lựa chọn thì dự
án được lựa chọn có NPV dương lớn nhất
 Ưu, nhược điểm:
* Ưu điểm
+ Xem xét toàn bộ thời gian hoạt động của dự án thông qua việc tính tổng cả
đời dự án.
+ Loại trừ ảnh hưởng của yếu tố thời gian tới giá trị đồng tiền bằng cách
chiết khấu các khỏan thu, chi trong tương lại về thời điểm gốc thông qua hệ số at.
+ Thông qua việc sử dụng các tỷ suất chiết khấu đã định người ta có thể so
sánh các chi vốn của các phương án sử dụng vốn khác nhau
+ Vì NPV thể hiện lợi nhuận của dự án được chiết khấu về hiện tại nên nó
là tiêu chuẩn tốt nhất để lựa chọn các dự án loại trừ nhau theo nguyên tắc dự án
được lựa chọn là dự án có NPV dương cao nhất.
* Nhược điểm:
+ Do là một chỉ tiêu đánh giá tuyệt đối nên NPV không thể hiện được mức
độ hiệu quả của dự án là một điều rất quan trọng khi so sánh các dự án đầu tư khác
nhau
+ Nhiều khi một dự án có mức doanh lợi cao nhưng quy mô sản xuất nhỏ,
thời gian hoạt động ngắn thì có thể NPV nhỏ hơn dự án khác có quy mô lớn, thời
gian hoạt động dài nhưng mức doanh lợi chỉ trung bình hay nhỏ. Lúc đó ta phải kết
hợp chỉ tiêu này với chỉ tiêu khác để xem xét hay để đảm bảo tính so sánh hợp lý ta
phải giả thiết điều chỉnh dự án có quy mô nhỏ phải tái đầu tư nhiều lần để có vốn
đầu tư và thời gian hoạt động tương ứng dự án lớn rồi tính toán NPV đã điều chỉnh
để so sánh
b) Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR)
 Khái niệm: Tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR là tỷ suất chiết khấu mà tại đó giá trị hiện
tại thực của dự án bằng 0. Hay nói cách khác giá trị hiện tại của luồng tiền mặt thu

bằng giá trị hiện tại của luồng tiền mặt chi. Nó có thể biểu diễn như sau:
n

NPV =

∑ ( CI
t =0

t

− COt )

1

(1 + IRR ) t = 0
14


Đồ án Quản trị dự án đầu tư
n

Hay:

∑ ( CI

t

− COt )(1 + IRR )

−t

NPV = t =0
=0
(1.7 )
Trong thực tế người ta không thể tính trực tiếp được tiêu chuẩn này mà phải
tính bằng phương pháp nội suy.
 Công thức tính:
NPVr1
r1 + ( r2 − r1 )
NPVr1 − NPVr 2 (%)
IRR =
(1.8)
Trong đó:
IRR: tỷ suất hoàn vốn nội bộ cần nội suy (%).
r 1 : Giá trị tỷ suất chiết khấu, tại đó NPV r1 dương sát 0 (%).
r 2 : Giá trị tỷ suất chiết khấu, tại đó NPV r 2 âm sát 0 (%).
Vì NPV là hàm mũ nên nếu khoảng cách giữa r 1 , r 2 lớn làm cho NPV r1
dương chưa sát 0 và NPV r 2 âm chưa sát 0 thì giá trị nội suy bị sai lệch. Do vậy ta
cần tiếp tục nội suy sao cho khoảng cách giữa r 1 , r 2 càng nhỏ thì phép nội suy càng
chính xác (thường chọn (r 2 - r 1 ) ≤ 0,5%).

 Nguyên tắc sử dụng chỉ tiêu :
+ Dự án sẽ được chấp nhận nếu như IRR ≥ rmin
Trong đó rmin: là chi phí cơ hội đầu tư, là tỷ lệ lãi tối thiểu có thể chấp nhận đối với
nhà đầu tư.
+ Khi có nhiều dự án thì dự án nào có IRR> r min IRR lớn nhất được coi là có
hiệu quả nhất (giả định các điều kiện khác không đổi).
 Ưu, nhược điểm
*Ưu điểm:
+ Là chỉ tiêu hay được sử dụng để mô tả tính hấp dẫn của dự án vì IRR một

mặt nó biểu hiện lãi suất mà dự án mang lại trên vốn đầu tư, phản ánh tăng trưởng
của dự án trong tương lai. Mặt khác nó phản ánh tỷ lệ lãi vay vốn tối đa mà dự án
có thể chấp nhận được.
+ Việc sử dụng chỉ tiêu này thích hợp đối với trường hợp vì lý do nào đó mà
người đánh giá muốn tránh việc xác định tỷ suất chiết khấu cụ thể dùng cho việc
tính giá trị hiện tại ròng (NPV) của dự án.
Cụ thể để đánh giá NPV, khi đó người ta sẽ tính IRR.
*Nhược điểm:
+ Việc áp dụng chỉ tiêu này có thể không chính xác nếu tồn tại các khoản
cân bằng thu chi NCFt âm đáng kể trong giai đoạn vận hành dự án vào những năm

15


Đồ án Quản trị dự án đầu tư
có đầu tư thay thế lớn. Lúc đó NPV của dự án sẽ đổi dấu nhiều lần khi chiết khấu
theo theo tỷ suất chiết khấu khác nhau và ứng với mỗi lần đổi dấu là 1 lần xác định
được IRR khác nhau mà ta không biết giá trị nào là thích hợp cho việc đánh giá dự
án
+ Trong trường hợp ∑NCFt cả đời dự án nhỏ hơn 0 thì IRR không xác định
vì mang dấu âm
+ Chỉ tiêu này sẽ cho kết quả sai lệch trong trường hợp so sánh các phương
án loại trừ nhau
+ Việc tính toán IRR ở chừng mực nào đó còn là công việc nặng nề, phức tạp
nhất là đối với những người tính toán bằng tay
 Phạm vi áp dụng chung của NPV và IRR: Trong thực tế đánh giá các
dự án đầu tư thông thường hiện nay 2 chỉ tiêu NPV, IRR được coi là
2 chỉ tiêu bắt buộc
c) Tỷ lệ giá trị hiện tại ròng (PVR)
Khái niệm: PVR là chỉ tiêu đánh giá mức độ hoàn lại số vốn ban đầu của dự án đã

được chiết khấu, được xác định bằng tỷ số giữa giá trị hiện tại ròng trên gía trị hiện
tại của đồng vốn đầu tư.
NPV
PVR = PVI
(1.9)
n

∑I .a
t =0

t

t

PVI =
: giá trị hiện tại của vốn đầu tư
It : chi phí vốn đầu tư năm thứ t.
Chú ý : Nếu thời gian xây dựng dự án không quá 1 năm thì PV I = I và nếu thời
gian xây dựng lớn hơn 1 năm thì lượng vốn đầu tư ở các năm sau phải quy đổi về
hiện tại.
Nguyên tắc sử dụng chỉ tiêu
+ PVR ≥ 0 thì dự án mới được chấp nhận.
+ Nếu có nhiều dự án thì dự án nào có PVR > 0 Và PVR lớn nhất sẽ có lợi thế
hơn (giả định các điều kiện khác như nhau).
Ưu, nhược điểm :
- Kế thừa ưu nhược điểm của NPV
- Là chỉ tiêu xem xét tính hiệu quả của dự án nó cho biết giá trị hiện tại dòng
là bao nhiêu trên một đơn vị của tổng vốn đầu tư đã được quy đổi về hiện tại. Hơn
nữa, chỉ tiêu này luôn cho một kết quả duy nhất ngay cả khi ròng tiền sau khi cân
bằng thu chi đổi dấu nhiều lần

16


Đồ án Quản trị dự án đầu tư

Phạm vi áp dụng : Được dùng để bổ sung cho 2 chỉ tiêu IRR, NPV khi so sánh lựa
chọn dự án (nếu cần)
d) Tỷ lệ lợi ích trên chi phí
Khái niệm: là chỉ tiêu đánh giá một đồng chi phí bỏ vào đầu tư cho dự án sẽ thu
được bao nhiêu, được xác định khi chia giá trị hiện tại của luồng tiền mặt thu cho
giá trị hiện tại của luồng tiền chi
n

B
C

∑ CΙ
t =0
n

× at

t

∑ CΟ

t

× at

Công thức:
= t =0
Nguyên tắc sử dụng chỉ tiêu :

(1.10)

+ Dự án chỉ được chấp nhận khi B/C ≥ 1
+ Còn nếu có nhiều dự án thì dự án nào có B/C >1 và B/C lớn nhất sẽ được
chọn.
Ưu, nhược điểm của phương pháp
* Ưu điểm:
+ Kế thừa ưu điểm của chỉ tiêu NPV
+ Là chỉ tiêu xem xét hiệu quả của dự án nó cho biết 1 đồng chi phí bỏ ra sẽ
thu được bao nhiêu đồng lợi ích
* Nhược điểm:
Chỉ tiêu này rất nhạy cảm với định nghĩa về chi phí trên phương diện kế toán
tức là khi ta quan niệm xác định chi phí khác nhau thì tỷ lệ này có kết quả khác
nhau. Điều đó có thể dẫn tới sai lầm khi xếp hạng dự án nếu không có sự thống nhất
trong cách xác định chi phí
Như vậy, có 7 chỉ tiêu được dùng để đánh giá hiệu quả kinh tế vốn đầu tư
(R, T, BEP, NPV, IRR, B/C, PVR) trong đó, các chỉ tiêu thuộc nhóm
phương pháp giản đơn không xem xét toàn bộ thời gian hoạt động của dự án mà
chỉ dựa vào 1 số giai đoạn đặc trưng cho sự hoạt động bình thường (thường là 1
năm), không xét đến sự tác động của thời gian tới dòng tiền vì thế mà độ chính
xác không cao bằng nhóm phương pháp chiết khấu dòng tiền, ở đây không có sự
so sánh các dự án nên chỉ cần dùng 2 chỉ tiêu NPV và IRR là đủ. Tuy nhiên, ta
cũng cần xét thêm chỉ tiêu thời gian hoàn vốn T để xét tới khả năng thu hồi vốn
của dự án.
2.2 Phân tích tài chính dựa án đầu tư:

Các kết quả phân tích hiệu qả kinh tế vốn đầu tư trên có thể được đánh gái là
tốt nhưng lại xảy ra đồng thời với sựu thiếu hụt trầm trọng tiền mặt tại một số năm

17


Đồ án Quản trị dự án đầu tư
của qua trình thực hiện dự án, đặc biệt là trong các năm phải trả các khoản vốn vay,
thì dự án vẫn không thể chấp nhận được theo góc độ thương mại. Điều đó đòi hỏi
rằng các khoản tiền bổ sung có liên quan đến dịch vụ tài chính phải được đua vào
xem xét trong việc phân tích tài chính gồm:
2.2.1.Phân tích khả năng thanh toán
Để tiến hành phân tích khả năng thanh toán, cần phải lập bảng tài chính gồm các
loại tiề phải thanh toán như: Các khoản trả nợ cả gốc lẫn lãi, trả lãi cổ phần, trả lãi
bảo hiểm và tái bảo hểm (nếu có).
Tiến hành so sánh các khoản phải thanh toán với số tiền có thể dung để thanh
toán thông qua bảng cân đối thu chi để xem xét các vấn đề:
- Vốn cổ phần và vốn vay dài hạn có đủ đáp ứng cho yêu cầu cảu dự án không.
- Các điều kiện vay vốn có thích hợp không.
- Các khoản thiếu hụt tiền mặt trong các năm có giới hạn ở mức có thể trang
trải bằng vay tín dụng ngân hàng ngắn hạn không hoặc có thể loại trừ bằng
cách điều chỉnh lại một số khoản thu hoặc chi không.
- Lãi cổ phần như chủ đàu tư dự tính có dạt hiệu quả không.

18


Đồ án Quản trị dự án đầu tư
Số liệu được thực hiện trên cơ sở hằng năm, được đưa vào xem xét theo giá trị
danh nghĩa. Nếu chúng giải quyết thỏa đáng các yêu cầu đặt ra trên thì dựu án được

coi là tốt từ phương diện này.
2.2.2 Phân tích cơ cấu nguồn vốn
Việc phân tích các nhu cầu về vốn của dự án không những quyết định khả năng
thanh toán của dự án trong tương lai mà còn quy định cả bảng cân đối kế toán và
hiệu quả kinh tế của dự án. Về nguyên tắc các khoản tài chính dài hạn được trang
trải đủ các chi phí của dự án về vốn đầu tư cố định và các nhu cầu về vốn lưu động
cần thiết cho quá trình vận hành bình thường. Chúng có thể được huy động dưới
dạng vốn cổ phần hay vốn tín dụng dài hạn mà không nên vay tín dụng ngắn hạn
bởi các khoản thu để bù đắp các khoản vay trải ra trong suốt thời gian hoạt động dự
án.
Cơ cấu nguốn vốn của dự án là tỉ lệ % từng loại hình thành từ các nguồn khác
nhau só với tổng vốn đầu tư.
Trong quá trình xây dựng dự án, cơ cấu nguốn vốn do chủ đầu tư dự tính trên
cơ sở xét đoán khả năng đứng vững về mặt tài chính trong tương lai của dự án.
Rất khó đưa ra quy định chung về cơ cấu nguồn vốn hợp lý đối với các dựa sn
khác nhau mà phải căn cứ vào kết quả phân tích khả năng thanh toán của dự án.
Một cơ cấu nguồn vốn được coi là hợp lý khi các khoản tiền vay trả lãi vay cùng
như trả vốn gốc không gây ra việc vay vốn ngắn hạn trong bất kỳ giai đoạn nào của
dựa án.
3. Phân tích hiệu quả dự án đầu tư trong điều kiện bất định
Trong công tác lập, phân tích và lựa chọn các dự án đầu tư, các chỉ tiêu
thường dùng để đánh giá dự án như : NPV, IRR, PVR.... tính toán trên đều coi là
thực hiện tương đối ổn định tức là không có những bất trắc, rủi ro hay nói cách khác
là coi xác suất thành công của dự án bằng 1. Nhưng các nhà đầu tư đều nhận thấy
rằng mình không thể và không luôn đúng, cho dù việc tính toàn đến đâu thì cũng
gặp bất trắc rủ ro trong đó. Nếu các phương án đánh giá không phản ánh được sự
bất trắc rủ ro thì mọi giả thiết được đưa ra chỉ là phỏng đoán một cách tốt nhất và
kết quả cuối cùng là sự tổng hợp các phỏng đoán này. Việc đưa ra các quyết định
đầu tư trên cơ sở các phỏng đoán tốt nhất thì sẽ có hại. Trong phần này sẽ lựa chọn
phương pháp phân tích độ nhạy giản đơn để đánh giá dự án trong điều kiện bất trắc

rủi ro. Lý do lựa chọn phương pháp này là vì đối với phương pháp phân tích ước
lượng mang tính chất ước lượng kinh nghiệm, không hoàn toàn phù hợp chính xác
với từng lĩnh vực đầu tư cụ thể. Còn đối với phương pháp phân tích kỳ vọng cần

19


Đồ án Quản trị dự án đầu tư
phải cần phải có thống kê thực tế để phân tích xác suất xảy ra biến cố i…..đối với
phương pháp phân tích độ nhạy của dự án:
- Là phương pháp đánh giá tácđộng của sự bất trắc đối với các khoản đầu tư
bằng cách xác định các chỉ tiêu đánh giá dự án thay đổi như thế nào khi các biến số
đầu vào và đầu ra thay đổi
- Phân tích độ nhạy của dự án là xem xét sự thay đổi các chỉ tiêu hiệu quả
của dự án: NPV, IRR… khi các yếu tố liên quan đến các chỉ tiêu đó thay đổi. Thông
thường là xem xét đến sự thay đổi của giá bán, sản lượng, các chi phí đầu vào. Ảnh
hưởng của các chỉ tiêu này lớn hay nhỏ so vói chỉ tiêu hiệu quả thì sẽ thể hiện chỉ
tiêu đó có ảnh hưởng quan trọng hay không quan trọng đến hiệu quả dự án.
- Phân tích độ nhạy giúp cho nhà đầu tư đưa ra những kết luận cần thiết về
tính chắc chắn của hiệu quả kinh tế của dự án. Nói cách khác, là để đánh giá độ bất
trắc rủi ro của dự án, giúp cho các nhà đầu tư sẽ lựa chọn được các dự án có độ an
toàn cao. Nghĩa là dự án vẫn có hiệu quả khi các yếu tố ảnh hưởng đến dự án thay
đổi theo chiều hướng không có lợi.
Các phương pháp phân tích độ nhạy:

Phân tích độ nhạy đơn giản.



Phân tích độ nhạy xác suất

Tuy nhiên, với phương pháp phân tích độ nhạy xác suất tương đối phức tạp nên
chúng ta chỉ phân tích độ nhạy giản đơn
Để phân tích độ nhạy giản đơn cần tiền hành qua 4 bước sau:
- Bước 1: Chọn các biến số điển hình (tác động mạnh đến dự án) để phân tích.
- Bước 2: Tiến hành phân tích độ nhạy đơn biến số tức là xem xét sự biến đổi
của chỉ tiêu cần đánh giá sẽ thay đổi thế nào so với giá trị phỏng đoán tốt nhất khi
cho một biến số nào đó thay đổi ở các mức khác nhau. Quá trình được làm tương tự
với các biến số khác. Kết quả tính toán cho phép nhận định được mức độ ảnh hưởng
khác nhau của từng biến số tới chỉ tiêu đánh giá.
- Bước 3: Tiến hành tập hợp tất cả các biến số ảnh hưởng đến các chỉ tiêu đánh
giá thành dãy các số liệu theo thứ tự nhân tố ảnh hưởng mạnh đến nhân tố ảnh
hưởng yếu và ước đoán mức độ biến thiên của từng biến ở mức nhiều nhất là bao
nhiêu % (thường dựa vào số liệu thống kê và dự báo).
- Bước 4: Kết hợp tình huống đồng thời các biến số biến thiên sẽ cho kết quả
tốt nhất hoặc tồi nhất so với giá trị mong đợi dự kiến để tiến hành tính các chỉ tiêu
đánh giá hiệu quả kinh tế của dự án tương ứng.
Phương pháp này sẽ làm cho việc quyết định đầu tư dễ dàng hơn đối với các
trường hợp khi:

20


Đồ án Quản trị dự án đầu tư
- Một dự án tỏ ra thỏa đáng thậm chí cả khi gặp phải tình huống bi quan thì
hoàn toàn được chấp nhận.
- Một dự án tỏ ra không thỏa đáng cả khi gặp tình huống lạc quan thì không
chấp nhận được.
- Một dự án tỏ ra tốt đối với tình huống lạc quan và mong đợi dự kiến, nhưng
tồi với tình huống bi quan thì nên để nghiên cứu thêm về xác xuất xảy ra các rủi ro

bất trắc liên quan để đưa ra một quyết định có ý nghĩa.

21


Đồ án Quản trị dự án đầu tư

PHẦN 3:
TÍNH TOÁN CÁC CHỈ TIÊU ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ THƯƠNG MẠI
1. Phân tích hiệu quả kinh tế vốn đầu tư
1.1. Nhóm phương pháp giản đơn (tĩnh)
a. Hệ số hoàn vốn giản đơn
Giả sử ta chọn năm bình thường là năm thứ 10 của dự án, khi đó sử dụng số
liệu bảng 1, bảng 7 và công thức (1.1), ta có:
R = x100 = x 100 =33.07%
So sánh với tỉ lệ lãi vay vốn là 15% ta thấy dự án chấp nhận được theo
phương diện này.

b. Thời hạn thu hồi vốn
Sử dụng công thức (1.2) (1.3) (1.4) và số liệu trong bảng 1, bảng 2 và bảng 7
để tính toán.
Vì (Pt + Dt) các năm là không bằng nhau, nên ta lập bảng sau:
Bảng: Thời gian thu hồi vốn
Thời
gian
1
2
3
4
5

6
7
8
Ta có:

Pt

Dt

Pt+Dt

0
0
0
0
20,836.799
31,820.539
35,374.613
36,227.74

0
0
0
0
5,200
5,200
5,200
5,200

0

0
0
0
26,036.80
37,020.54
40,574.61
41,427.74

VĐT còn
lại cuối năm
35,000
70,000
100,000
130,000
103,963.201
66,942.662
26,368.049
0

T = = 7.63 tháng

 Như vậy thời hạn thu hồi vốn là 3 năm 7.63 tháng (3 năm 7 tháng 19 ngày) tính từ
khi dự án bắt đầu hoạt động. So sánh với thời gian khấu hao TSCĐ thì dự án chấp
nhận được theo phương diện này.

22


Đồ án Quản trị dự án đầu tư
1.2. Nhóm phương pháp chiết khấu luồng tiền mặt

a. Giá trị hiện tại ròng
Vận dụng các công thức (1.6) (1.7) và số liệu bảng 9: Tính toán giá trị hiện
tại ròng và tỉ suất hoàn vốn nội bộ của dự án.
Kết quả tính toán được:
NPV(r = 15%) = 83,823.7619 triệu đồng > 0 cho thấy dự án chấp nhận được theo
phương diện này.

b. Tỉ suất hoàn vốn nội bộ
Áp dụng công thức (1.8) và theo số liệu bảng 9: Tính tỷ suất hiện tại ròng của dự án
với các tỷ suất chiết khấu khác nhau.Chọn r1= 23.5% và r2= 24%, ta tính được:
NPV1= 352.46 và NPV2 = -2,326.38
Kết quả thu được:
IRR = 23,5619 % > rck = 15% cho thấy dự án hoàn toàn chấp nhận được theo
phương diện này.

c. Tỉ lệ chi phí/lợi ích
Sử dụng số liệu trong bảng 9 và công thức (1.10), ta tính được:
n

B
=
C

∑

CIt .at

∑

COt .at

t =0
n

t =0

=

314,431.038
= 1.363
230,607.276

Ta thấy tỉ lệ B/C = 1,363> 1 chứng tỏ dự án chấp nhận được về phương diện
này.

d. Tỉ lệ giá trị hiện tại ròng
Áp dụng công thức (1.16) và số liệu bảng 1, bảng 9, ta có:

23


Đồ án Quản trị dự án đầu tư
PVR =
Kết quả cho thấy PVR = 1.127 > 0 chứng tỏ dự án hoàn toàn chấp nhận được
theo phương diện này.
2. Phân tích tài chính
2.1. Phân tích cơ cấu nguồn vốn đầu tư
Dự án xây dựng khách sạn Thanh Bình của Ban QLDA là dự án có thời
gian đầu tư là 4 năm và hoạt động 50 năm, tổng là 54 năm. Vì vậy, phải sử dụng
nhóm phương pháp chiết khấu luồng tiền mặt gồm các chỉ tiêu giá trị hiện tại

ròng (NPV), tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR), tỷ lệ lợi ích trên chi phí (B/C), tỷ lệ
giá trị hiện tại ròng (PVR) để đánh giá hiệu quả sử dụng vốn đầu tư mà không
thể dụng chỉ tiêu tỷ lệ hoàn vốn giản đơn (R,Re). Vì nhóm phương pháp này cho
kết quả có độ chính xác cao hơn.
Từ số liệu bảng 1-2-7-9 và kết quả tính toán ở mục 1,ta có bảng sau

Thời gian thu hồi vốn T
Giá trị hiện tại ròng NPV
Tỷ suất hoàn vỗn nội bộ IRR
Tỷ lệ lợi ích trên chi phí B/C
Tỷ lệ giá trị hiện tại ròng PVR

3 năm 7.63 tháng
83,823.7619 (tr.đồng) > 0
23.5619 %
1,363 > 1
1.127 > 0

Áp dụng công thức 1.6, 1.7 cho bảng 9 ta có: giá trị hiện tại ròng NPV=
83,823.7619 (tr.đồng) > 0. Dự án có dòng tiền thu lớn hơn dòng tiền chi. Nguồn
thu có thể bù đắp toàn bộ các khoản chi phí hoạt động, việc đầu tư vào dự án
chắc chắn mang lại lợi nhuận cho dự án, theo tính toán ước tính là 186,4031.30
tr. đồng. Do đó có thể chấp nhận dự án theo phương diện này.
Áp dụng công thức 1.8 cho bảng 9 : Tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR =23.5619%
> r (r = 15%). Lãi suất mà dự án đem lại cao hơn chi phí cơ hội sử dụng vốn của
dự án vì vậy mang lại lợi nhuận cho dự án từ phần chênh lệch 8.5619%. Nó
phản ánh mức tăng trưởng của dự án trong tương lai là 23.5619%, cũng như chi
phí cơ hội sử dụng vốn tối đa mà dự án có thể chấp nhận được là 23.5619%

24

Đồ án Quản trị dự án đầu tư
nhưng thực tế chi phí cơ hội chỉ là 15%. Vì vậy theo chỉ tiêu này thì dự án được
chấp nhận đầu tư.
Áp dụng công thức 1.10 và bảng 9, ta có : Tỷ lệ lợi ích trên chi phí B/C =
1.363 > 1. Do đó thu nhập của dự án có thể bù đắp được chi phí bỏ ra và có khả
năng sinh lời là 0.363 tr.đồng lợi nhận trên 1 tr.đồng chi phí. Cứ 1 tr.đồng chi
phí bỏ ra thì đem lại cho dự án 1,363,000 đồng doanh thu.
Áp dụng công thức 1.16 và số liệu bảng 1, bảng 9 ta có : tỷ lệ giá trị hiện
tại ròng PVR = 1.127 > 0. Điều đó chứng tỏ lợi nhuận ròng của dự án mang lại
có thể bù đắp lại vốn đầu tư ban đầu. Mức lợi nhuận là 1.127 lớn hơn 1 nên
chấp nhận được.
Vậy qua các số liệu trên : thời gian hoàn vốn là 3 năm 7,63 tháng,
NPV=83,823.7619 (tr.đồng) , IRR = 23.5619% > R, B/C = 1.363 > 1, PVR =
1.127 > 0, chứng minh dự án đạt hiệu quả về vốn đầu tư và có khả năng thực
hiện được.
2.2. Phân tích khả năng thanh toán
Khả năng thanh toán của dự án : dựa vào số liệu đã tính được ở bảng 5 và 8,
trong thời gian từ khi bắt đầu xây dựng đến hết giai đoạn một 2 năm của dự án dùng
vốn tự có huy động hết trong giai đoạn này rồi mới đi vay nếu thiếu, giai đoạn hai 2
năm sử dụng vốn đi vay . Trong 4 năm đầu tư do chưa có hoạt động tạo ra thu nhập
nhưng có vốn tự có, vốn liên kết và vốn vay để chi nên cán cân cân bằng thu-chi trong
4 năm đầu bằng 0. Trong các năm hoạt động của dự án từ năm hoạt động thứ nhất đến
năm hoạt động cuối cùng ( năm 50) kết thúc 2 giai đoạn năm thứ 26 tiến hành sửa
chữa, nâng cấp khách sạn bằng vốn tự có. Vậy dự án có thể chấp nhận theo phương
diện này.
3. Phân tích độ nhạy của dự án
Với kết quả tính toán đầu tư ở bảng trên, về mặt lý thuyết thì dự án hoàn
toàn chấp nhận được. Song để có yên tâm hơn khi ra quyết định đầu tư, chúng ta

tiến hành phân tích độ nhạy của dự án.
Trong dự án này, liên hệ với điều kiện hiện tại thì các số liệu về vốn đầu tư,
các quy định về lãi suất và các loại thuế được coi là nhân tố ổn định còn các số liệu
về doanh thu, chi phí vận hành có thể bị thay đổi mạnh do bị ảnh hưởng của rất

25