Thực hiện công tác cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại xã nghinh tường huyện võ nhai tỉnh thái nguyên năm 2017
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.09 MB, 92 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
LÊ VIỆT HOÀNG
Tên đề tài:
THỰC HIỆN CÔNG TÁC CẤP ĐỔI GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI XÃ NGHINH TƯỜNG, HUYỆN VÕ
NHAI, TỈNH THÁI NGUYÊN NĂM 2017
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành
: Quản lý đất đai
Khoa
: Quản lý Tài nguyên
Khóa học
: 2014 – 2018
Thái Nguyên năm 2018
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
LÊ VIỆT HOÀNG
Tên đề tài:
THỰC HIỆN CÔNG TÁC CẤP ĐỔI GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI XÃ NGHINH TƯỜNG, HUYỆN VÕ
NHAI, TỈNH THÁI NGUYÊN NĂM 2017
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành
: Quản lý đất đai
Lớp
: K46 – QLĐĐ – N04
Khoa
: Quản lý Tài nguyên
Khóa học
: 2014 – 2018
Giảng viên hướng dẫn : Th.S. Trương Thành Nam
Thái Nguyên năm 2018
i
LỜI CẢM ƠN
Qua quá trình học tập và rèn luyện và được sự giảng dạy nhiệt tình của
các thầy, các cô trong trường tại Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên nói
chung và các thầy, các cô trong Khoa Quản lý Tài Nguyên nói riêng. Em đã
đúc kết được những kiến thức trang bị cơ bản về chuyên môn để có thể thực
hiện luận văn với đề tài:
"Thực hiện công tác cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại
xã Nghinh Tường, huyện Võ Nhai, tỉnh Thái Nguyên năm 2017".
Để luận văn này đạt được kết quả tốt. Trước hết em xin gửi lời cảm ơn
chân thành tới thầy giáo THS.Trương Thành Nam đã hướng dẫn em để em
hoàn thành tốt luận văn này trong thời gian qua.
Em xin chân thành cảm ơn các thầy, các cô trong khoa Quản lý tài
nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã truyền đạt cho em các
kiến thức và kinh nghiệm chuyên môn ngành học trong thời gian em học tập
và rèn luyện tại trường.
Đồng thời em xin cảm ơn ban lãnh đạo UBNN xã Nghinh Tường, ban
lãnh đạo Công ty cổ phần Trắc địa Địa chính và xây dựng Thăng Long đã hỗ
trợ và tạo điều kiện thuận lợi nhất giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập,
làm việc và nghiên cứu đề tài.
Với điều kiện thời gian cũng như kinh nghiệm còn hạn chế của một
sinh viên, luận văn này không thể tránh được những thiếu sót. em rất mong
nhận được sự những ý kiến đóng góp của các thầy cô để em bổ sung những
thiếu xót và nâng cao kiến thức của bản thân.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên,
tháng
năm 2018
Sinh viên
Lê Việt Hoàng
ii
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất đai của xã Nghinh Tường năm 2017 ..... 31
Bảng 4.2. Bảng tổng hợp số lượng hồ sơ cấp đổi chính chủ tại 04 xóm tại xã
Nghinh Tường năm 2017 ................................................................................ 38
Bảng 4.3. Bảng tổng hợp số liệu các hộ gia đình, cá nhân tham gia kê khai
cấp đổi GCNQSDĐ của 04 xóm tại xã Nghinh Tường năm 2017 ................. 38
Bảng 4.4. Tổng hợp số hộ gia đình cá nhân đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ 40
Bảng 4.5. Tổng hợp số hộ gia đình cá nhân không đủ điều kiện cấp
GCNQSDĐ ..................................................................................................... 42
Bảng 4.6. Một số ví dụ về trường hợp không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ . 43
3
DANH MỤC HÌNH VÀ BIỂU ĐỒ
Hình 2.1. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ....................................... 16
Biểu đồ 1 Biểu đồ thể hiện cơ cấu số hồ sơ đăng ký cấp đổi giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất của 04 xóm tại xã nghinh tường năm 2017 ...................... 44
Biêu đồ 2 Biểu đồ thể hiện cơ cấu số thửa đất đăng ký cấp đổi giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất của 04 xóm tại xã nghinh tường năm 2017 ............. 45
Biểu đồ 3 Biểu đồ cơ cấu diện tích đất đăng ký cấp đổi giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất của 04 xóm tại xã nghinh tường năm 2017 ...................... 46
4
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Ký hiệu, các từ viết tắt
Nghĩa đầy đủ
BTNMT
Bộ Tài nguyên và Môi trường
GCN
Giấy chứng nhận
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
NĐ - CP
Nghị định Chính phủ
UBND
Uỷ ban nhân dân
QH
Quốc Hội
QĐ - BTNMT
Quyết Định Bộ Tài nguyên Môi trường
TT - BTNMT
Thông Tư Bộ Tái nguyên Môi Trường
TNMT
Tài Nguyên Môi trường
NTM
Nông thôn mới
5
MỤC LỤC
PHẦN 1 MỞ ĐẦU ........................................................................................... 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................. 1
1.2. Mục tiêu thực hiện...................................................................................... 2
1.3. Ý nghĩa của đề tài....................................................................................... 2
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học ...................................... 2
1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn ........................................................................... 3
PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................ 4
2.1. Một số khái niệm về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ... 4
2.1.1. Đăng kí đất đai. ....................................................................................... 4
2.1.2. Quyền sử dụng đất .................................................................................. 5
2.1.3. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.............................. 6
2.1.4. Mục đích của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .................. 7
2.1.5. Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sự dụng đất ..................... 7
2.2. Cơ sở pháp lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất............................. 8
2.3. Hồ sơ đăng ký đất đai xin cấp GCNQSDĐ ............................................. 10
2.4. Những quy định chung về giấy chứng nhận ............................................ 12
2.4.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .................................... 12
2.4.2. Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất..................... 13
2.4.3. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ......................... 16
2.4.4. Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ....... 17
2.4.5. Các trường hợp không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.......... 18
2.4.6. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất........................... 19
2.5. Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ................................ 20
2.5.1. Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên thế giới ......... 20
2.5.2. Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam........ 21
6
PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ................................................................................................................ 23
3.1. Đối tượng, phạm vi thực hiện .................................................................. 23
3.1.1. Đối tượng thực hiện .............................................................................. 23
3.1.2. Phạm vi thực hiện.................................................................................. 23
3.2. Địa điểm thực tập và nghiên cứu ............................................................. 23
3.2.1. Địa điểm thực tập .................................................................................. 23
3.2.2. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................. 23
3.3. Nội dung thực hiện ................................................................................... 23
3.2.1. Tìm hiểu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại xã Nghinh Tường 23
3.2.2. Tình hình sử dụng đất đai của xã Nghinh Tường ................................. 23
3.2.3. Thực hiện công tác cấp đổi GCNQSDĐ tại xã Nghinh Tường năm 2017
......................................................................................................................... 23
3.2.4. Những mặt thuận lợi, khó khăn và đưa ra giải pháp nâng cao hiệu quả
cho công tác cấp GCNQSDĐ tại xã Nghinh Tường ....................................... 23
3.4. Phương pháp thực hiện............................................................................. 23
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu ................................................................ 23
3.4.2. Phương pháp thống kê, so sánh............................................................. 24
3.4.3. Phương pháp phân tích, đánh giá và trình bày kết quả ......................... 24
PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN............................ 25
4.1. Khái quát về điều kiên tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Nghinh Tường. 25
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 25
4.1.2. Tài nguyên thiên nhiên.......................................................................... 27
4.1.3. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 28
4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của xã Nghinh Tường................... 30
4.2.1. Tình hình quy hoạch sử dụng đất của địa phương ................................ 30
4.2.2. Tình hình quản lý sử dụng đất của địa phương..................................... 30
vii
4.3. Thực hiện công tác cấp đổi GCNQSDĐ tại một số thôn trên địa bàn xã
Nghinh Tường năm 2017 ................................................................................ 33
4.3.1. Quy trình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ................... 33
4.3.2. Kết quả quá trình thực hiện cấp đổi GCNQSDĐ 04 xóm thuộc xã
Nghinh Tường năm 2017 ............................................................................... 37
4.4. Những thuận lợi, khó khăn trong công tác cấp GCNQSD đất tại xã
Nghinh Tường ................................................................................................. 47
4.4.1. Những thuận lợi..................................................................................... 47
4.4.2. Những khó khăn .................................................................................... 47
4.5. Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp đổi GCNQSDĐ tại xã Nghinh
Tường .............................................................................................................. 48
4.5.1. Giải pháp chung .................................................................................... 48
4.5.2. Giải pháp cụ thể cho từng trường hợp tồn tại trên địa bàn xã Nghinh
Tường .............................................................................................................. 49
PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................... 50
5.1. Kết luận .................................................................................................... 50
5.2. kiến nghị .................................................................................................. 51
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 51
PHỤ LỤC......................................................................................................... 2
1
PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn xây dựng và bảo vệ tổ quốc. mỗi
giai đoạn thì tình hình kinh tế, chính trị đất nước lại có nhiều điểm khác nhau.
Vì vậy công tác quản lý đất đai cũng theo đó mà có những biến đổi không
ngừng qua các thời kỳ.
Qua mỗi thời kỳ dù mức độ khác nhau nhưng ta đều thấy rõ sự quan tâm
của Nhà nước đối với công tác quản lý đất đai, đặc biệt là công tác đăng ký
đất đai cấp GCNQSDĐ. do đất đai là nguồn tài nguyên có hạn vô cùng quý
giá. Nó có vị trí địa lý cố định và không thể di rời và có thời gian sử dụng
vĩnh viễn. Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng.
Công tác đăng ký đất đai có vị trí cực kỳ quan trọng trong công tác quản
lý đất đai của nhà nước. nó xác lập mối quan hệ pháp lý về quyền sử dụng đất
đai giữa nhà nước và người sử dụng đất. đảm bảo thống nhất quản lý, đảm
bảo quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Giúp người sử dụng đất yên
tâm sử dụng và cũng là pháp lý cho việc thu tiền sử dụng đất, tăng ngân sách
nhà nước phục vụ cho các công tác phát triển đất nước đi lên.
Hiện nay, công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ, lập hồ sơ địa chính
được thực hiện dựa trên các văn bản pháp lý như luật đất đai 2013, Nghị định
43/2014/NĐ-CP, Thông tư 17/2009/TT-BTNMT,… . Trong bối cảnh Việt
Nam hội nhập kinh tế ngày càng sâu rộng đồng thời thúc đẩy quá trình công
nhiệp hóa, hiện đại hóa đã đưa đất nước phát triển nhanh chóng. Các cơ sở
hạn tầng được xây dựng ồ ạt, kéo theo đó là nhu cầu về sử dụng đất tăng cao
cho các hoạt động nhà ở, kinh doanh, dịch vụ ngày càng phát triển, dẫn đến
việc quỹ đất ngày càng hạn hẹp. việc đó đã làm cho giá trị quyền sử dụng đất
tăng lên nhanh chóng. Vấn đề cấp bách đặt ra cho công tác quản lý nhà nước
về đất đai là phải có những biện pháp quản lý chặt chẽ và có hiệu quả. Nhằm
nâng cao hiệu quả sử dụng đất cũng như tránh xảy ra tranh chấp đất đai gây
mất trật tự xã hội.
Xuất phát từ thực tế nhu cầu về cấp GCNQSDĐ và được sự nhất trí của
Ban giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa
Quản lý Tài nguyên, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của thầy giáo Th.S: Trương
Thành Nam. Em được giới thiệu thực tập tại Công ty cổ phần Trắc địa Địa
chính và Xây dựng Thăng Long, với mong muốn áp dụng các kiến thức đã
học tại nhà trường vào thực tiễn công tác đăng ký, kê khai cấp đổi
GCNQSDĐ và học hỏi kinh nghiệm, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài:
"Thực hiện công tác cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại
xã Nghinh Tường, huyện Võ Nhai, tỉnh Thái Nguyên năm 2017".
1.2. Mục tiêu thực hiện
- Nắm được quy trình cấp GCNQSDĐ cụ thể tại 04 xóm tại xã Nghinh
Tường, huyện Võ Nhai, tỉnh Thái nguyên:
+ Xóm Bản Cái
+ Xóm Nà Lẹng
+ Xóm Nà Giàm
+ Xóm Nà Châu
- Đánh giá tìm ra những thuận lợi, khó khăn trong khi thực hiện công tác
cấp đổi GCNQSDĐ.
- Qua đó đề xuất một số giải pháp thích hợp nhằm đẩy nhanh công tác
đăng ký cấp đổi GCNQSDĐ trên địa bàn xã Nginh Tường, huyện Võ Nhai,
tỉnh Thái Nguyên.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
- Giúp cho em có sự liên hệ giữa lý thuyết và thực tế, củng cố kiến thức
đã được học và nghiên cứu trên nhà trường và có kinh nghiệm hoạt động
trong công tác cấp GCNQSDĐ.
- Giúp cho bản thân em có những kiến thức hiểu biết cần thiết về tình
hình quản lí đất đai trên địa bàn xã.
- Nâng cao kiến thức, kỹ năng và rút ra những kinh nghiệm thực tế nhằm
phục vụ cho công tác sau này.
- Nắm vững những quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản dưới
Luật về đất đai của Trung ương và địa phương về cấp GCNQSDĐ nói chung
và cấp đổi GCNQSDĐ nói riêng.
1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
- Qua quá trình nghiên cứu và thực hiện công tác cấp đổi GCNQSDĐ sẽ
thấy được những thuận lợi và khó khăn trong quá trình thực hiện, từ đó rút ra
những kinh nghiệm và tìm những giải pháp phù hợp với tình hình thực tế của
tường địa phương nhằm thúc đẩy công tác thực hiện cấp GCNQSDĐ nói
riêng và công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn.
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Một số khái niệm về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất
2.1.1. Đăng kí đất đai.
* Khái niệm đăng kí đất đai:
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý
giữa Nhà nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu) và người sử dụng đất được
Nhà nước giao quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản
lý thống nhất đối với đất đai theo pháp luật, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho những chủ sử dụng đất có đủ điều kiện, để xác lập địa vị pháp lý
của họ trong việc sử dụng đất đối với Nhà nước và xã hội. [6]
* Hình thức đăng ký đất đai:
Có hai hình thức đăng ký là đăng ký tự nguyện và đăng ký bắt buộc.
Theo quy mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký trong từng thời
kỳ đăng ký đất đai được chia thành 2 giai đoạn: [8]
- Giai đoạn 1: đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu trên
phạm vi cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều
kiện.
- Giai đoạn 2: đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương
đã hoàn thành đăng ký ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội
dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập.
* Vai trò của công tác đăng ký đất đai:
Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích nhà nước,
cộng đồng, công dân như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trò trung gian
tiến hành cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí có mụch đích sử dụng tốt
nhất. Nhà nước biết được cách để quản lý lợi ích chung qua việc dung công
cụ đăng ký đất đai để quản lý đất đai. Lợi ích công dân có thể thấy được là
Nhà nước bảo vệ quyền và bảo vệ công dân khi có các tranh chấp, khuyến
khích đầu tư cá nhân, hỗ trợ các giao dịch về đất đai, giảm khả năng tranh
chấp.
Là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, thực chất là sở hữu
Nhà nước, Nhà nước chia cho dân sử dụng bề mặt, không đươc khai thách
trong lòng đất và trên không, nếu muốn khai thác trong lòng đất hoặc trên
không thì phải có sự cho phép của Nhà nước. bảo vệ quyền sở hữu toàn dân
nghĩa là bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp và giám sát nghĩa vụ theo quy
định của pháp luật để đảm bảo lợi ích chung toàn xã hội. vì vậy đăng ký đất
đai có vai trò thiết lập hệ thống thông tin về đất đai, đây là công cụ giúp Nhà
nước quản lý.
Đăng ký đất đai là điều kiện để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ
nguồn tài nguyên đất. Biết được mục đích sử dụng và từ đó điều chỉnh hợp lý
các thông tin hồ sơ địa chính. Hồ sơ địa chính cung cấp các thông tin gồm tên
chủ sử dụng, diện tích, vị trí, hình thể, góc cạnh, hạng đất, thời hạn sử dụng,
mục đích sử dụng, những rằng buộc về quyền sử dụng hay những thay đổi
trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý của những thay đổi đó.
2.1.2. Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban
hành trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá
nhân được Nhà nước giao đất để sử dụng.
"Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác
được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử
dụng đất" (theo Điều 688 Bộ Luật Dân sự).
Đất đai có thể đem lại rất nhiều lợi ích cho chủ sở hữu đất, và việc sở
hữu đất đai như thế nào cho hợp lý để đảm bảo sự phát triển ổn định hoà bình,
công bằng xã hội lại là vấn đề hết sức hóc búa đối với mỗi quốc gia cũng như
toàn thể nhân loại.
Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nước ta là sở hữu toàn
dân về đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý, nhân dân được trực tiếp sử dụng
và có quyền của người sử dụng đất. Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này
Nhà nước ta đã đưa ra các văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể. Đó là
Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 (Điều 19),
Hiến pháp 1992 (Điều 17,18, 84), Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ
sung một số điều của Luật đất đai năm 1998, năm 2001 quy định về quyền sở
hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai thống nhất của Nhà
nước cũng như quy định rõ quyền hạn trách nhiệm, các công tác quản lý
đất và quyền hạn trách nhiệm của người sử dụng đất. Ngày 26/11/2003 Quốc
Hội ban hành Luật đất đai 2003 và có hiệu lực từ ngày 1/7/2014 nhằm hoàn
hiện hơn, chặt chẽ hơn cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai và mới nhất
là Luật đất đai 2013 số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013, có
hiệu lực từ ngày 01/07/2014 được đưa ra để cụ thể hóa quyền của Nhà
nước đối với đất đai, bổ sung các nội dung chính, quy định rõ ràng và chi tiết
các đối tượng được nhà nước giao, cho thê đất.
2.1.3. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở đặc biệt
quan trọng, quý giá đối với mỗi con người, mỗi gia đình cũng như toàn xã
hội.
Nhà ở lại là tài sản có giá trị lớn do con người tạo lập nhằm thoả mãn
cho nhu cầu của mình, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở. Theo
Điều 181 Luật dân sự Việt nam nhà ở là một bất động sản không thể di dời và
quyền sở hữu nhà ở cũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền
chiếm đoạt (quản lý nhà ở), quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở
để phục vụ mục đích đời sống - kinh tế ), và quyền định đoạt (quyết định số
phận pháp lý của nhà ở như bán, cho thuê, cho mượn, để thừa kế, phá đi,...).
Chủ sở hữu nhà ở là người có đầy đủ các quyền đó. Tuy nhiên quyền sở hữu
nhà ở cũng có thể tách rời như đối với đất, nghĩa là chủ sở hữu có thể chuyển
giao một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếm hữu nhà ở
của mình cho người khác trong một khoảng thời gian và không gian xác định,
đó là khi chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mượn nhà. Việc quy định phân chia
quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và người sử dụng nhà không tuân theo một
quy tắc cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên.
2.1.4. Mục đích của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Đối với Nhà nước: Giúp thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết
đến từng thửa đất trong phạm vi từng xã, phường, thị trấn trong cả nước.
Điều đó có ý nghĩa rất quan trọng, nó vừa là phương thức, vừa là công cụ
để Nhà nước nắm chắc tình hình sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản
lý chặt việc sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật, đ ảm bảo cho
quỹ đất được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Cấp GCN
là điều kiện để Nhà nước thực hiện các biện phá p, các hoạt động về quản
lý nhằm lập lại trật tự trong sử dụng đất hiện nay.
- Đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản g ắn liền với đất:
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản được Nhà nước bảo vệ quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp đối với các thửa
đất, tài sản đã được đăng ký, được cấp GCN. Người sử dụng đất, chủ sở
hữu tài sản yên tâm khai thác tốt mọi tiềm năng của khu đất được giao,
hiểu và chấp hành tốt pháp luật về đất đai.
- Việc cấp GCN là công việc hết sức quan trọng, nó phải được tiến
hành lần lượt từng bước vững chắc, phải chủ động tạo điều kiện để mọi
người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đều được cấp GCN.
2.1.5. Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sự dụng đất
Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đăng ký đất đai là một yêu
cầu bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý;
đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo
yêu cầu của chủ sở hữu” [8] trong các trường hợp như: thửa đất được giao,
cho thuê để sử dụng; thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; thửa đất được
giao để quản lý mà chưa đăng ký; nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa
đăng ký; thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay
đổi những nội dung quyền sử dụng đã đăng ký. Chúng ta phải thực hiện việc
đăng ký và cấp GCN bởi vì:
- GCN là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Bảo vệ
chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ thực hiện các nghĩa vụ khi sử dụng
đất đúng theo pháp luật nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các lợi ích trong
việc sử dụng đất. Thông qua việc đăng ký và cấp GCN, cho phép xác lập một
sự ràng buộc về trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước và những người
sử dụng đất đai trong việc chấp hành luật đất đai. Đồng thời, việc đăng ký và
cấp GCN sẽ cung cấp thông tin đây đủ nhất và làm cơ sở pháp lý để Nhà nước
xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được Nhà nước bảo vệ khi
xảy ra tranh chấp, xâm phạm đất
đai.
- GCN là điền kiện bảo đảm Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất
trong phạm vi lãnh thổ. Đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết
kiệm và có hiệu quả cao nhất.
2.2. Cơ sở pháp lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Công tác cấp GCN là một công tác không thể thiếu trong công tác quản
lý Nhà nước về đất đai. Do đó việc ban hành các văn bản pháp lý phục vụ
công tác cấp GCN là điều bắt buộc để quản lý chặt chẽ đất đai:
* Thời kỳ từ luật đất đai 2003 đến trước khi luật đất đai 2013 ra đời:
Luật đất đai 2003 thông qua ngày 26/11/2003 tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội
khóa XI, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004.
Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng chính phủ
về việc các địa phương phải hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất trong năm 2005.
Quyết định 24/2004/BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ tài nguyên môi
trường ban hành quy định về GCN.
Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướng
dẫn thi hành luật đất đai 2003.
Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền
sử dụng đất, trong đó có quy định cụ thể hóa Luật đất đai về việc thu tiền sử
dụng đất khi cấp GCN.
Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Thủ tướng chính
phủ về việc hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Thông tư 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ tài chính hướng dẫn
các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ.
Thông tư 09/2006/TT-BTNMT ngày 25/09/2006 hướng dẫn việc chuyển
hợp đồng thuê đất và cấp GCN khi chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ
phần hóa; trong đó hướng dẫn cấp GCN cho công ty đã cổ phần hóa.
Thông tư 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 hướng dẫn về việc
thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ tài nguyên môi
trường về hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định
bổ sung về việc cấp GCN, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự,
thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết
khiếu nại về đất đai.
Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư.
Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 quy định về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên môi
trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
* Từ khi luật đất đai 2013 ra đời đến nay:
- Luật Đất đai năm 2013 ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành ngày
1/7/2014 của Quốc hội ban hành.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
- Nghị định số 44/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 46/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền thuê đất. thuê mặt nước.
- Nghị định số 47/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Giấy
chứng nhận, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Hồ sơ địa
chính.
- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Bản đồ
địa
chính.
- Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 Quy định về Thống kê,
kiểm kê đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
2.3. Hồ sơ đăng ký đất đai xin cấp GCNQSDĐ
Theo Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT Hồ sơ nộp khi thực hiện
thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu gồm có: [3]
- Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;
- Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất
đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014
của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau
đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền
sử dụng đất);
- Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị
định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản
gắn liền với đất.
Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì
phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về
quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng
nhà ở, công trình đã xây dựng);
- Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ
chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7
năm 2004 theo Mẫu số 08/ĐK;
- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn,
giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
- Đối với đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất vào mục đích
quốc phòng, an ninh thì ngoài giấy tờ quy định tại các Điểm a, b và d Khoản
này phải có quyết định của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an
về vị trí đóng quân hoặc địa điểm công trình; bản sao quyết định của Thủ
tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng,
an ninh trên địa bàn các quân khu, trên địa bàn các đơn vị thuộc Bộ Tư lệnh
Bộ đội Biên phòng, trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mà có
tên đơn vị đề nghị cấp Giấy chứng nhận;
- Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề
phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân
dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ
thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất
liền kề được quyền sử dụng hạn chế. [6]
2.4. Những quy định chung về giấy chứng nhận
2.4.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định tại khoản 16, điều 3, Luật đất đai 2013: " Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất là
chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”. [8]
Quá trình tổ chức việc cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất là quá
trính xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ nhất để giải quyết mọi vấn đề có liên quan
đến quan hệ đất đai (giữa Nhà nước là chủ sở hữu với người sử dụng đất và
giữa những người sử dụng đất với nhau) theo đúng pháp luật hiện hành.
Cấp giấy chứng nhận nhằm xác lập mối quan hệ giữa người sử dụng
đất với quyền sở hữu Nhà nước về đất đai; giúp nhà nước quản lý đất đai
chặt chẽ hơn, biết được chính xác thửa đất, diện tích, họ tên, địa chỉ chủ sử
dụng đất, loại đất, mục đích sử dụng đất. GCN cấp theo một mẫu thống
nhất trong cả nước đối với mọi loại đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường
phát hành.
2.4.2. Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trình tự thủ tục cấp GCN được quy định rõ tại Điều 70 Nghị định số
43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ về quy định chi
tiết thi hành một số điều của luật đất đai như sau: [4]
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng
ký.
2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Ủy ban
nhân
dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:
a) Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với
nội dụng kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100
của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời
điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch.
b) Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công
việc tại Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn
phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản
trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có).
c) Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình
trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân
dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15
ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ
sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.
3. Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:
a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký
đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và
công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều 70-NĐ 43/2014/NĐ-CP
này;
b) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa
có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử
dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử
dụng đất nộp (nếu có);
c) Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong
nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác
nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động
đo đạc bản đồ.
d) Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết;
xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào
đơn đăng
ký.
đ) Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc
hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33
và 34 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý
Nhà nước đối với loại tài sản đó. Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc,
cơ quan quản lý Nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả
lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký đất đai.
e) Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ
địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có).
g) Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu
địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính,
trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được
ghi nợ theo quy định của pháp luật.
4. Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:
a) Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp thuê đất thì trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký
quyết định cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính
theo quy định của pháp luật.
b) Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai.
5. Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai theo quy định của
pháp luật mà nay có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy
chứng nhận; Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan tài nguyên và môi trường
thực hiện các công việc quy định tại Điểm g Khoản 3 và Khoản 4 Điều 70NĐ 43/2014/NĐ- CP.
Mẫu GCN
Theo điều 3, thông tư 23/2014/TT - BTNMT quy định giấy chứng nhận
là một tờ có bốn trang, mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, có nền hoa
văn trống đồng màu hồng cánh sen, gồm các nội dung sau đây: [2]
- Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in
màu đỏ; mục "I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất" và số phát hành Giấy chứng nhận gồm 2 chữ cái tiếng Việt và 6
chữ số, bắt đầu từ BA 012345, được in màu đen; dấu nổi của Bộ TNMT.
- Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất", trong đó, có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây
dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng
năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp
Giấy chứng nhận.
- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy
chứng nhận".
- Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những
thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; những vấn đề cần lưu ý đối với người
được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch; đất theo một mẫu thống nhất trong cả
nước đối với tất cả các loại, cấp theo từng thửa đất và do Bộ TNMT phát
hành và trên giấy chứng nhận có gắn liền quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Hình 2.1. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.4.3. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện theo quy định tại Điều 105
của Luật đất đai 2013 và Điều 37 của Nghị định thi hành Luật đất đai 2013.
Theo điều 105 Luật đất đai 2013, quy định như sau: [8]
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn
giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư
