TIỂU LUẬN QUẢN lý CHẤT LƯỢNG TRONG xây DỰNG

MỤC LỤC

Mục lục

1

Mở đầu

3

I. Các khái niệm

5

1. Khái niệm về khu đô thị

5

2. Khái niệm về chung cư

5

3. Khái niệm về dịch vụ nhà chung cư

7

3.1. Khái niệm về dịch vụ

7

3.2. Khái niệm về dịch vụ nhà chung cư

7

3.3. Đặc điểm dịch vụ nhà chung cư

7

4. Khái niệm về chất lượng dịch vụ

8

4.1. Các quan niệm về chất lượng

8

4.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng

9

4.3. Chất lượng dịch vụ

9

4.4. Các chỉ tiêu phản ánh chất lượng dịch vụ

10

II. Thực trạng chất lượng các dịch vụ kỹ thuật hạ tầng (điện,nước, điện thoại, thông tin
liên lạc, trông giữ xe,…) trong các khu đô thị tại Hà Nội
11

1. Thực trạng mô hình quản lý

11

2. Thực trạng giải pháp quản lý

12

2.1 Thực trạng giải pháp quản lý đường nội bộ

12

2.2 Thực trạng giải pháp quản lý rác thải

12

2.3 Thực trạng giải pháp quản lý hệ thống cấp nước

13

2.4 Thực trạng giải pháp quản lý hệ thống thoát nước

14

2.5 Thực trạng giải pháp quản lý hệ thống điện

16

3. Sự tham gia của cộng đồng

17

4. Đánh giá thực trạng các khu đô thị tại Thành phố Hà Nội

18

III. Đề xuất một vài giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý cho cấp cơ sở

21

1. Tổ chức tập huấn cho lực lượng cán bộ chuyên trách về quản lý đô thị

21


2. Tăng cường vai trò quản lý Nhà nước của các cán bộ quản lý hành chính cấp cơ sở
trong lĩnh vực quy hoạch
21
3. Tăng cường quyền hạn cho cán bộ thuộc UBND phường trong việc thực hiện giám
sát xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch
21
4. Nâng cao trách nhiệm cho các cán bộ Phường thông qua giải pháp tài chính

21

5. Nâng cao chất lượng dịch vụ kỹ thuật hạ tầng

22

5.1. Cải tạo cảnh quan kiến trúc

22

5.2. Quản lý vấn đề cấp nước

22

5.3. Quản lý vấn đề thoát nước

22

5.4. Quản lý thu gom rác, chất thải

23

5.5. Quản lý chống ô nhiễm không khí, bụi, tiếng ồn

23

5.6. Các biện pháp khác

23

Kết luận

24

2

MỞ ĐẦU
Trong những năm gần đây, với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, bộ mặt đô thị
của Hà Nội có nhiều chuyển biến tích cực. Nhiều dự án lớn về nhà ở, giao thông đô thị
được ra đời, phần nào đáp ứng nhu cầu về nhà ở cũng như tạo cảnh quan cho đô thị, đóng
góp một phần quan trọng trong quá trình Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa đất nước.
Hà Nội là một trong những đô thị đi đầu trong cả nước về tốc độ đô thị hoá, đặc biệt từ
sau khi Hà Nội mở rộng (1/8/2008) nhiều khu đô thị mới được hình thành, quỹ nhà của
thành phố được cải thiện đáng kể, giao thông nội đô không ngừng phát triển. Vào những
thập niên 80 của thế kỉ trước, Hà Nội chỉ có khoảng 30 tiểu khu ở mà trong đó có các dãy
nhà cao tầng (4,5 tầng), nhưng đến nay sau hơn 20 năm đổi mới số lượng khu đô thị mới
và các toà nhà cao tầng đã được cải thiện một cách rõ rệt. Tốc độ đô thị hoá nhanh trong
khi trình độ phát triển ở nông thôn rất chậm đã kéo theo các vấn đề xã hội như: việc làm,
môi trường, quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật , hạ tầng xã hội,… đặc biệt là vấn đề nhà ở đô
thị, trong đó có vấn đề nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tập trung, nhà ở cho
một bộ phận đối tượng sinh viên mới ra trường chưa có điều kiện để tạo lập nhà ở …điều
này đã và đang tạo ra sức ép rất lớn cho chính phủ và các nhà hoạch định chính sách về
nhà ở. Mặt khác , tốc độ tăng dân số nhanh làm cho quỹ đất ngày càng bị thu hẹp. Chính
vì vậy , nhà nước chủ trương khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà
ở đặc biệt là phát triển nhà ở cung cư cao tầng theo dự án. Đến nay đó xuất hiện nhiều mô
hình nhà chung cư mới, nhiều kiểu dáng đáp ứng một phần nhu cầu ngày càng tăng lên về
chất lượng của nhân dân .Nhà ở chung cư cao tầng theo dự án được xây dựng đó tạo ra
diện mạo mới cho đô thị văn minh với sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, vơi sự đồng bộ về
cảnh quan môi trường nên đã được xã hội chấp nhận. Hơn nữa, xây dựng nhà chung cư
cũng hình thành nếp sống đô thị văn minh, hiện đại. Đối với Việt Nam, chủ trương phát
triển chung cư cao tầng sẽ tạo cơ hội cho các ngành xây dựng tiếp cận với tiến bộ khoa
học kỹ thuật , tạo nguồn ngân sách lớn cho nhà nước.
Theo số liệu thống kê ở Hà Nội của Sở Địa Chính Hà Nội năm 2002, nhà ở chung cư
cao tầng (4-6 tầng ) gồm 434 nhà ở 24 khu tâp thể, diện tích sàn xây dựng là: 920.195m 2
; 27.573 hợp đồng thuê nhà; 137.163 người. Còn theo thống kê của Sở Quy hoạch Kiến
trúc, hiện nay thành phố Hà Nội đã có gần 200 công trình cao từ 9 tầng trở lên, chưa kể số

chung cư 5-6 tầng được xây dựng mới, chủ yếu phục vụ công tác tái định cư, giải phóng
mặt bằng. Trong đó, cùng với những thành công của cả nước trong công tác xây dựng và
quản lý nhà chung cư cao tầng, đầu quí I-2004 Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà và Đô
thị đã đưa vào vận hành 20 khối nhà chung cư cao tầng với tổng số 1.764 căn hộ.
Cùng với công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng thì công tác quản lý sau đầu tư đặc
biệt là công tác quản lý hạ tầng kỹ thuật luôn là một nhiệm vụ quan trọng có ý nghĩa sống
3


còn đối với các khu đô thị. Kiểm điểm lại công tác quản lý sau đầu tư đối với hệ thống hạ
tầng kỹ thuật tại các khu đô thị trong những năm gần đây cho thấy, hầu như công tác này
chưa được chú trọng, quan tâm một cách đúng mức. Nhiều khu đô thị của Thành phố đều
có dấu hiệu xuống cấp nhanh chóng mặc dù thời gian đưa vào sử dụng chưa lâu. Có nhiều
nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên nhưng theo nhìn nhận khách quan thì nguyên nhân
chủ yếu là do công tác quản lý sau đầu tư tại các khu đô thị này chưa thực sự được chú
trọng.

4


I. CÁC KHÁI NIỆM:
1. Khái niệm về khu đô thị:
- Theo định nghĩa chung:
Đô thị hay khu đô thị là một khu vực có mật độ dân số cao và mật độ gia tăng các công
trình kiến trúc do con người xây dựng so với các khu vực xung quanh nó. Đô thị bao gồm
thành phố, thị xã, trung tâm dân cư đông đúc nhưng thuật từ này thông thường không mở
rộng đến các khu định cư nông thôn như làng, xã, ấp.
Các đô thị được thành lập và phát triển thêm qua quá trình đô thị hóa. Đo đạt tầm rộng
của một đô thị sẽ giúp ích cho việc phân tích mật độ dân số, sự mở rộng đô thị, và biết
được các số liệu về dân số nông thôn và thành thị.

- Theo định nghĩa ở Việt Nam:
Đô thị là khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ yếu hoạt động trong
lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế, văn hoá hoặc
chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia hoặc một
vùng lãnh thổ, một địa phương, bao gồm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị,
ngoại thị của thị xã; thị trấn.
2. Khái niệm về chung cƣ:
* Định nghĩa “chung cƣ” tại Việt Nam:
Theo Điều 70 của Luật Nhà ở 2005:
- Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công
trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu
riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá
nhân sử dụng nhà chung cư.
- Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:
+ Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với
căn hộ đó;
+ Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy
định của pháp luật;
+ Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích
thuộc sở hữu riêng.
- Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:
+ Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng
quy định tại khoản 2 Điều này;
5


+ Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong
nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các
căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng
xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh,

truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu
riêng của căn hộ nào;
+ Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.
* Phân loại chung cƣ:
Tại Hội nghị quốc tế về Kiến trúc năm 1972, nhà cao tầng (cao ốc) được phân thành 4
loại như sau:
+ Nhà cao tầng loại 1: 9~16 tầng ( cao nhất không quá 50 m).
+ Nhà cao tầng loại 2: 17~25 tầng ( cao nhất không quá 75 m).
+ Nhà cao tầng loại 3: 26~40 tầng ( cao nhất không quá 100 m).
+ Nhà cao tầng loại 4: > 40 tầng ( cao hơn 100 m).
- Về mặt sử dụng, chung cư cao ốc có 3 loại hình:
+ Cao ốc chỉ có căn hộ (chung cư đơn thuần).
+ Cao ốc hỗn hợp: mấy tầng dưới mở rộng làm cửa hàng, các tầng trên hình tháp gồm
các căn hộ.
+ Cao ốc đa năng: gồm có cửa hàng, văn phòng và căn hộ.
- Về mặt sở hữu, chung cư phân thành hai nhóm:
+ Chung cư cho thuê thuộc một chủ sở hữu
+ Chung cư sở hữu chung có nhiều chủ sở hữu.
Chung cư cao ốc sở hữu chung là dạng chung cư hiện đang được phát triển mạnh mẽ
tại nhiều đô thị nước ta.
- Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội: bao gồm nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu
nhà nước và nhà ở chung cư cao tầng thuộc khu đô thị mới.
+ Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước: xây dựng chủ yếu trong thời kỳ
thực hiện ở cơ chế bao cấp nhà ở. Đây là giải pháp để giải quyết nhu cầu bức bách về chỗ
ở cho người dân đô thị.
+ Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới: được xây dựng để
bán hoặc cho thuê.

6

3. Khái niệm về dịch vụ nhà chung cƣ :
3.1 Khái niệm về dịch vụ:
- Dịch vụ trong kinh tế học, được hiểu là những thứ tương tự như hàng hóa nhưng là
phi vật chất. Có những sản phẩm thiên về sản phẩm hữu hình và những sản phẩm thiên
hẳn về sản phẩm dịch vụ, tuy nhiên đa số là những sản phẩm nằm trong khoảng giữa sản
phẩm hàng hóa-dịch vu.
- Đặc tính của dịch vụ:
+ Tính đồng thời (Simultaneity): sản xuất và tiêu dùng dịch vụ xảy ra đồng thời;
+ Tính không thể tách rời (Inseparability): sản xuất và tiêu dùng dịch vụ không thể tách
rời. Thiếu mặt này thì sẽ không có mặt kia;
+ Tính chất không đồng nhất (Variability):không có chất lượng đồng nhất;
+ Vô hình (Intangibility):không có hình hài rõ rệt. Không thể thấy trước khi tiêu dùng;
+ Không lưu trữ được (Perishability): không lập kho để lưu trữ như hàng hóa được.
3.2. Khái niệm về dịch vụ nhà chung cƣ :
Chúng ta có thể hiểu khái niệm dịch vụ nhà chung cư như sau: Dịch vụ nhà chung cư là
tập hợp tất cả các loại hình dịch vụ tại các khu chung cư nhằm mục đích đáp ứng nhu cầu
của người dân sinh sống tại đó.
3.3. Đặc điểm dịch vụ nhà chung cƣ :
Ngoài những đặc điểm chung như các loại hình dịch vụ khác, dịch vụ nhà chung cư có
những đặc diểm riêng có của mình:
- Tổ chức dịch vụ:
Nhà ở chung cư cao tầng là nơi có mật độ dân số cao, người dân từ khắp mọi miền của
đất nước tập trung về ở, dân cư đa dạng về phong tục tập quán, lối sống và trình độ văn
hóa cũng khác nhau. Nên việc cung ứng dịch vụ cho nhà chung cư phải theo mục tiêu và
kế hoach định sẵn: hoạt động cung ứng dịch vụ này được tiến hành trên mục tiêu của chủ
đầu tư dự án, với sự thỏa thuận về dịch vụ sẽ cung cấp cho khách hàng khi khách đến mua
căn hộ, tổ chức dịch vụ chỉ có thể hoạt động kho khách hàng chuyển đến căn hộ đó sinh
sống.
- Đặc điểm của dịch vụ :

Đặc thù của công tác quản lý và cung cấp dịch vụ tại các chung cư là nhà cung cấp
dịch vụ bắt buộc phải cung cấp dịch vụ khi khách hàng đang có quyền sử dụng các căn hộ
trong khối nhà nhà cao tầng đó, nhưng làm thế nào để đáp ứng đa dạng các yêu cầu của
khách hàng là yếu tố rất quan trọng, điều đó đòi hỏi nhà cung cấp dịch vụ phải xây dựng
7


được chính sách dịch vụ đồng bộ và khoa học đáp ứng được tương đối các đối tượng
khách hàng. Bên cạnh đó không thể thiếu được những nội quy cam kết của nhà cung cấp
dịch vụ và khách hàng khi sinh sống và được sử dụng dịch vụ sau bán hàng tại các căn hộ
mà khách hàng đã mua.
- Cường độ công việc :
Vì nhân dân sinh sống tại các chung cư có cuộc sống bình thường như các hộ gia đình
khác, nên cường độ làm việc của nhân viên phục vụ dịch vụ tại các chung cư là rất cao,
phải đảm bảo cho dịch vụ hoạt động 24/24h điều đó đòi hỏi số lượng nhân viên tương đối
lớn mới có thể đáp ứng được công tác phục vụ.
- Sự đáp ứng khách hàng :
Khi khách hàng đánh giá chất lượng dịch vụ, họ không hề phân tích ra nhiều mặt. Họ
xét đoán cả cụm tổng thể, họ hình dung ra một ấn tượng chung và ít khi lưu ý đến mặt khá
trên một số phương diện cụ thể. Thậm chí khách hàng thường có xu hướng tập trung vào
khâu yếu nhất trong cả một chuỗi chất lượng và rồi họ sẽ chê bai toàn bộ dịch vụ. Do vậy,
điều quan trọng nhất trong chính sách chất lượng dịch vụ để làm thỏa mãn khách hàng là
phải đảm bảo độ đồng đều ở mức cao nhất giữa các yếu tố và tính nhất quán giữa khách
hàng. Vì vậy một dịch vụ thường sẽ thuận lợi hơn nhiều nếu như khách hàng nhận ra rằng
dịch vụ đó cũng được cung cấp tương tự như mình đối với khách hàng khác.
4. Khái niệm về chất lƣợng dịch vụ:
4.1. Các quan niệm về chất lƣợng:
- Theo tiêu chuẩn CLQT (ISO): Chất lượng của sản phẩm là sự không hỏng và những
tính chất thỏa mãn mong muốn của khách hàng.
- Theo quan niệm quản lý chất lượng đồng bộ: Chất lượng là tổng thể các đặc điểm,

đặc tính của sản phẩm hay dịch vụ về các mặt marketing, kỹ thuật, chế tạo, bảo dưỡng mà
mang trên đó sự thỏa mãn những nhu cầu nào đó được phát biểu ra hay ngụ ý.
- Theo tiêu chuẩn GB/T 10300 - 1988 của Trung Quốc: Chất lượng là tổng hòa đặc
trưng, đặc tính của sản phẩm, quá trình hoặc dịch vụ thỏa mãn quy định hoặc đáp ứng yêu
cầu (hoặc nhu cầu).
- Theo quan điểm của Nhật: Chất lượng là một chỉ tiêu tổng hợp được tạo nên từ nhiều
yếu tố chi tiết.
- Theo quan điểm của Việt Nam:
+ Chất lượng là tổng thể những tính chất, thuộc tính cơ bản của sự vật, sự việc,…làm
cho sự vật, sự việc này phân biệt với sự vật, sự việc khác.
+ Theo quyết định số 18/2003/QĐ - BXD ngày 27 tháng 6 năm 2003: Chất lượng công
trình xây dựng là những yêu cầu về an toàn, bền vững, kỹ thuật và mỹ thuật của công
8


trình xây dựng phù hợp với tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng, các quy định trong văn
bản quy phạm pháp luật có liên quan và hợp đồng giao nhận thầu xây dựng.
- Theo quan điểm của các nhà kinh doanh về chất lượng:
+ Chất lượng là sự phù hợp với mục đích sử dụng;
+ Chất lượng là sự thực hiện tốt ngay từ lần đầu tiên và các lần sau đó;
+ Chất lượng là sự chấp nhận của khách hàng;
+ Chất lượng là việc đưa ra một sản phẩm hoặc dịch vụ mà khách hàng có thể mua
được;
+ Chất lượng là sự đảm bảo đúng so với yêu cầu đề ra;
+ Chất lượng là sự thỏa mãn khách hàng;
+ Chất lượng là lợi thế cạnh tranh của chúng ta.
4.2. Các yếu tố ảnh hƣởng đến chất lƣợng:
- Khách hàng: khách hàng là cơ sở cho các mục tiêu chất lượng. Mức độ thỏa mãn yêu
cầu của khách hàng phản ánh chất lượng hoạt động của doanh nghiệp.
- Các nhà cung ứng: đây là những người cung cấp các sản phẩm hoặc dịch vụ cho

doanh nghiệp mà chất lượng các sản phẩm và dịch vụ đó sẽ góp phần làm nên chất lượng
sản phẩm và dịch vụ cuối cùng của doanh nghiệp.
- Đội ngũ quản lý doanh nghiệp: đây chính là những người góp phần quyết định đến
việc nâng cao chất lượng hoạt động của doanh nghiệp. Kinh nghiệm chỉ cho thấy rằng
80% các vấn đề về chất lượng đều xuất phát từ quản lý.
- Người lao động: những người trực tiếp tác động đến chất lượng. Họ thường xuyên
hàng ngày, hàng giờ đảm bảo chất lượng sản phẩm và dịch vụ sản xuất ra đáp ứng nhu
cầu của khách hàng. Nghiên cứu chỉ cho thấy rằng hầu hết các vấn đề về chất lượng thì
người lao động trực tiếp gây nên chiếm khoảng 20%.
- Các yếu tố khác: nguyên vật liệu, công nghệ, quy trình sản xuất và máy móc thiết bị.
4.3. Chất lƣợng dịch vụ:
Trong một thời gian dài, nhiều nhà nghiên cứu đã cố gắng định nghĩa và đo lường chất
lượng dịch vụ. Lấy ví dụ, Lehtinen & Lehtinen (1982) cho là chất lượng dịch vụ phải
được đánh giá trên hai khía cạnh: quá trình cung cấp dịch vụ và kết quả của dịch vụ.
Gronroos (1984) cũng đề nghị hai thành phần của chất lượng dịch vụ, đó là: chất lượng
kỹ thuật, đó là những gì mà khách hàng nhận được và chất lượng chức năng, diễn giải
dịch vụ được cung cấp như thế nào.

9


Tuy nhiên, khi nói đến chất lượng dịch vụ, chúng ta không thể nào không đề cập đến
đóng góp rất lớn của Parasuraman & ctg (1988, 1991). Parasuraman & ctg (1988, trang
17) định nghĩa chất lượng dịch vụ là “mức độ khác nhau giữa sự mong đợi của người tiêu
dùng về dịch vụ và nhận thức của họ về kết quả của dịch vụ”. Các tác giả này đã khởi
xướng và sử dụng nghiên cứu định tính và định lượng để xây dựng và kiểm định thang đo
các thành phần của chất lượng dịch vụ (gọi là thang đo SERVQUAL). Thang đo
SERVQUAL được điều chỉnh và kiểm định ở nhiều loại hình dịch vụ khác nhau. Cuối
cùng thang đo SERVQUAL bao gồm 22 biến để đo lường năm thành phần của chất lượng
dịch vụ, đó là: độ tin cậy (reliability), tính đáp ứng (responsiveness), tính đảm bảo

(assurance), phương tiện hữu hình (tangibles) và sự đồng cảm (empathy). Parasuraman &
ctg (1991) khẳng định rằng SERVQUAL là thang đo hoàn chỉnh về chất lượng dịch vụ,
đạt giá trị và độ tin cậy, và có thể được ứng dụng cho mọi loại hình dịch vụ khác nhau.
Tuy nhiên, mỗi ngành dịch vụ cụ thể có những đặc thù riêng của chúng. Nhiều nhà nghiên
cứu khác cũng đã kiểm định thang đo này với nhiều loại hình dịch vụ cũng như tại nhiều
quốc gia khác nhau. Kết quả cho thấy các thành phần của chất lượng dịch vụ không thống
nhất với nhau ở từng ngành dịch vụ và từng thị trường khác nhau.
4.4. Các chỉ tiêu phản ánh chất lƣợng dịch vụ:
- Sự tin cậy;
- Sự nhanh chóng và kịp thời đáp ứng yêu cầu của khách hàng;
- Bố trí trang thiết bị dụng cụ, con người phục vụ;
- Giao tiếp giữa người phục vụ và khách hàng;
- Hiếu khách, và hiểu biết khách hàng;
- Sự thành thạo trong các thao tác phục vụ;
- Ấn tượng với khách hàng;
- Giá cả.

10


II. THỰC TRẠNG CHẤT LƢỢNG CÁC DỊCH VỤ KỸ THUẬT HẠ TẦNG (ĐIỆN,
NƢỚC, ĐIỆN THOẠI, THÔNG TIN LIÊN LẠC, TRÔNG GIỮ XE,…) TRONG
CÁC KHU ĐÔ THỊ TẠI HÀ NỘI:
1. Thực trạng mô hình quản lý:
Mô hình quản lý của các khu đô thị của TP. Hà Nội nhìn chung còn gặp nhiều bất cập,
nhiều đơn vị quản lý độc lập không nhất quán về cách quản lý dẫn đến tình trạng “Cha
chung không ai khóc”. Công tác quản lý chồng chéo, thiếu đồng nhất về mô hình cũng
như phương pháp quản lý đặc biệt là quản lý Hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị.
Ví dụ: Phần hè giao thông được bàn giao cho Sở Giao thông vận tải Hà Nội quản lý,
phần hè thuộc cảnh quan ô đất ngoài nhà được bàn giao cho đơn vị quản lý nhà quản lý và

cả hai hệ thống hè trên đều được bàn giao cả cho UBND Phường sở tại để quản lý về mặt
hành chính. Như vậy, sẽ dẫn đến tình trạng chồng chéo, thiếu kiểm soát, các đơn vị sẽ đổ
lỗi cho nhau hoặc trốn tránh trách nhiệm khi có sự cố xảy ra. Ngoài ra các hệ thống khác
như: cấp nước, thoát nước, cấp điện, mạng điện thoại, truyền hình, hệ thống PCCC,...Đều
được bàn giao cho các đơn vị chuyên ngành khai thác và đồng quản lý với các tổ chức
này là đơn vị quản lý nhà. Sự phối hợp cũng như mô hình quản lý của các đơn vị này
chưa thực sự mang lại hiệu quả, mỗi ngành, mỗi cơ quan chỉ biết thực hiện xong nhiệm
vụ của mình mà không suy xét đến lợi ích chung, công tác quản lý phân tán, chưa tập
trung vào một đầu mối, thiếu tính đồng nhất.
Đối với mô hình quản lý của UBND các phường chưa thật sự chuyên nghiệp, lực
lượng chuyên môn mỏng trong khi lại phải giải quyết một khối lượng cộng việc lớn nên
không thể đáp ứng được nhu cầu hiện tại.
Các tổ chức quản lý có sự tham gia của cộng đồng do các UBND phường sở tại lập
lên, đa số chỉ mang tính hình thức, không có sự kết nối, liên kết chặt chẽ và chưa phát huy
được hết nội lực trong dân.
Đối với mô hình quản lý của đơn vị quản lý nhà mới chỉ dừng lại ở công tác quản lý
tòa nhà chứ chưa thật sự chú trọng đến hệ thống hạ tầng của cả khu. Thậm chí đơn vị này
cũng chưa góp tiếng nói cũng như tham mưu cho các đơn vị cấp trên về các vướng mắc
trong khâu quy hoạch, quản lý, kế hoạch nâng cấp kịp thời các hệ thống hạ tầng. Ví dụ:
Rất nhiều khu đô thị ở Hà Nội khi lập quy hoạch và phê duyệt tổng mức đầu tư đều thiếu
máy phát điện dự phòng, thiếu chợ dân sinh, hệ thống giao thông tĩnh chưa phù hợp,...
Nắm được những bất cập đó nhưng đơn vị quản lý nhà vẫn chưa có một động thái tích
cực nào nhằm khắc phục vấn đề trên gây nhiều bức xúc cho cư dân sinh sống tại khu vực.
Mô hình quản lý chồng chéo nêu trên đã gây tác hại không nhỏ đến công tác vận hành
Hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Nếu như mô hình quản lý được tập trung, một đầu mối chính
thì chắc chắn các hệ thống này sẽ phát huy tối đa công năng cũng như tăng tuổi thọ phục
vụ cho người sử dụng.
11

2. Thực trạng giải pháp quản lý:
2.1 Thực trạng giải pháp quản lý đường nội bộ:
Hệ thống giao thông nội bộ của các khu đô thị được bàn giao cho đơn vị chuyên môn
thuộc Sở giao thông vận tải Hà Nội quản lý và vận hành (không có khai thác). Nhưng
những đơn vị này chỉ quản lý về mặt chất lượng thông qua các giải pháp nâng cấp, duy tu,
bảo dưỡng định kỳ chứ không tham gia trong quá trình quản lý sử dụng, công tác quản lý
sử dụng thuộc trách nhiệm của các UBND phường sở tại.
Giải pháp duy tu, bảo dưỡng định kỳ của cơ quan chuyên môn thì thường gặp trở ngại
về việc xác định thời gian định kỳ bảo dưỡng. Thông thường các hệ thống đường giao
thông trong các khu đô thị là đường nội bộ nên thời gian giữa các lần duy tu dài hơn so
với đường cấp thành phố và kinh phí cho công tác này cũng thấp hơn. Nhưng trên thực tế,
sau khi các hệ thống đường nội bộ này được đấu nối với hệ thống đường thành phố thì
mật độ và lưu lượng giao thông tăng hơn rất nhiều so với tính toán ban đầu và đặc biệt là
hầu hết các tuyến đường kể trên chưa được lắp đặt hệ thống biển báo phân luồng kịp thời
nên dẫn đến tình trạng các xe tải trọng lớn hơn thiết kế thường xuyên tập kết, lưu thông
trên các tuyến đường dẫn đến tình trạng xuống cấp nhanh chóng, mất kiểm soát về chất
lượng đường. Bên cạnh đó, các giải pháp của UBND Phường sở tại chưa thực sự đi vào
chiều sâu, nguyên nhân chủ yếu là do đội ngũ cán bộ chuyên trách của Phường còn thiếu
và yếu, các chế tài có tính răn đe, giáo dục chưa cao.
2.2 Thực trạng giải pháp quản lý rác thải:
Công tác quản lý Môi trường nói chung và thu gom rác thải nói riêng còn nhiều bất
cập. Các giải pháp thường thấy là các đơn vị có trách nhiệm thu gom rác thải chỉ tập trung
vào việc “giải quyết hậu quả” chứ chưa có biện pháp hữu hiệu nào cho việc giáo dục,
nhắc nhở các hành vi vi phạm của chủ thể tham gia sử dụng hệ thống hạ tầng. Các đơn vị
này vẫn làm việc theo hình thức thụ động chỉ đơn thuần thu gom tại chỗ và vận chuyển
đến bãi chôn lấp của Thành phố, các chế tài xử phạt chưa được đề cao. Sự phối kết hợp
cùng các đơn vị khác như UBND Phường, Ban quản lý nhà, tổ dân phố,... chưa thực sự
mang lại hiệu quả đáng kể nào. Bên cạnh đó, công tác thu gom rác thải vẫn mang tính thủ
công, manh mún, chưa được đầu tư các trang thiết bị hiện đại hơn. Ngoài ra, trang thiết bị
bảo hộ cho người lao động còn sơ xài, thiếu tính chuyên nghiệp.

12


Hình 1: Trạm biến áp thành bãi rác- Khu đô thị Trung Hoà-Nhân Chính
Chính vì các giải pháp không có chiều sâu như vậy nên sức khỏe người dân không
được đảm bảo và tình trạng rác thải tràn lan, nguyên vật liệu, phế thải xây dựng bừa bãi
vẫn song hành cùng quá trình sử dụng các khu tái định cư.
2.3 Thực trạng giải pháp quản lý hệ thống cấp nước:
Hệ thống cung cấp nước tại các khu đô thị ở Hà Nội đang rơi vào tình trạng thất thoát
vượt quá con số cho phép (>30%). Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng này là do quá
trình phân cấp quản lý không tập trung và phương pháp quản lý kém hiệu quả của các đơn
vị có liên quan. Sau khi công trình được bàn giao đưa vào sử dụng, hệ thống cấp nước
sinh hoạt được bàn giao cho hai đơn vị: Đơn vị quản lý nhà (Quản lý, vận hành máy bơm,
bể chứa nước ngầm và bể trên mái), Đơn vị quản lý chuyên ngành, kinh doanh
nước (Quản lý hệ thống đường ống cấp nước và thu tiền theo đồng hồ của từng hộ).
Phương pháp quản lý của đơn vị Kinh doanh nước sạch là hàng tháng đi thu tiền thông
qua các đồng hồ tại các căc hộ và kiểm tra định kỳ các hệ thống đường ống. Nhưng trên
thực tế, tình trạng thất thoát nước và chất lượng nước vẫn không được đảm bảo, nguyên
nhân là do hai đơn vị đồng quản lý nhưng chưa tìm được tiếng nói chung về mô hình cũng
như phương pháp quản lý. Cụ thể, đơn vị Kinh doanh nước sạch chỉ được phép thu tiền
theo đồng hồ của từng hộ dân, còn lưu lượng nước theo đồng hồ tổng của cả tòa nhà
13


thường cao hơn nhiều so với tổng của các đồng hồ của từng hộ. Bên cạnh đó, đơn vị quản
lý nhà do lực lượng chuyên môn còn thiếu, yếu nên khi vận hành máy bơm đã không
kiểm tra sát sao dẫn đến tình trạng nước tràn lan trên bể nước mái. Thậm chí có một vài
nơi còn để cho một bộ phận không nhỏ người sử dụng, đặc biệt là các hộ kinh doanh cá
thể ở tầng 1 lấy nước trực tiếp từ bể ngầm gây thất thoát một lượng nước đáng kể và ảnh

hưởng nghiêm trọng đến chất lượng nước sinh hoạt. Những việc làm trên gây ảnh hưởng
trực tiếp đến nguồn thu cũng như uy tín của đơn vị kinh doanh nước sạch, nhưng đơn vị
này không được tham gia trong quá trình quản lý bể nước và vận hành máy bơm nên chưa
thể có các động thái tích cực nào để ngăn chặn, còn đơn vị quản lý nhà không phải chịu
phí chênh lệch giữa đồng hồ tổng và các đồng hồ từng căn hộ nên cũng không đứng ra
chịu trách nhiệm về chất lượng cũng như số lượng nước.

Hình 2: Hố đồng hồ nước thành bãi rác- Khu đô thị Trung Hoà-Nhân Chính
Ngoài ra, do nước cấp cho các khu chung cư ở Hà Nội là từ mạng đường ống đã xử lý
ở nhà máy. Do các nhà máy luôn thiếu nước và áp lực không đủ, nên các khu chung cư đã
được cấp nước vào bể chung và bơm đến hộ gia đình theo định kỳ 1-2 ngày một lần. Tình
trạng cấp nước gián đoạn dẫn đến các căn hộ phải có bể dự trữ. Do hệ thống đường ống
cấp nước quá cũ lại không được bảo dưỡng định kỳ nên bị dò rỉ, các bể chứa nước hở
không được bảo quản tốt nên nước bị nhiễm khuẩn. Hầu hết các mẫu nước ở bể nước
chung là các hộ gia đình tại khu Thanh Xuân cho thấy hàm lượng NO2, NH4 vượt quá
tiêu chuẩn cho phép. Một số bể nước tại các hộ gia đình có độ Ôxy hoá Ecoliferim và sắt
cũng vượt quá tiêu chuẩn. Bể nước có hàm lượng NO2 lớn hơn tiêu chuẩn hơn 2 lần, còn
hàm lượng NH4 lớn hơn 3 lần. Tại bể nước 212 – B3 có độ Ôxy hoá vượt 3 lần, hàm
lượng sắt vượt gần 2 lần, NO2 vượt 18 lần. Tại phòng 105 – A12, NO2 vượt 2 lần, NH4
vượt 2 lần, E Coliferin vượt 9 lần,….
2.4 Thực trạng giải pháp quản lý hệ thống thoát nước:
Hiện nay, các khu chung cư đều sử dụng hệ thống thoát nước chung. Hệ thống thoát
nước mưa chỉ phù hợp với các trận mưa nhỏ < 100mm và cường độ mưa không tập trung
14


trong thời gian ngắn. Vào mùa mưa tình trạng ngập úng rất phổ biến, có khi kéo dài hàng
tuần. Trong thời gian ngập úng, nước từ các cống ngầm, kênh mương tràn cùng với rác và
chất thải sinh hoạt trôi nổi gây ô nhiễm môi trường…

Hình 3: Rãnh thoát nước- Khu đô thị Trung Hoà-Nhân Chính

15


Hình 4: Hệ thống thoát nước để “ lộ thiên” ở khu đô thị Hoàng Mai
2.5 Thực trạng giải pháp quản lý hệ thống điện:
Đối với các chung cư hiện nay, ngoài việc đảm bảo ổn định nguồn điện sinh hoạt hàng
ngày, phục vụ nhu cầu sử dụng cá nhân, bắt buộc phải trang bị hệ thống máy phát điện dự
phòng nhằm giải quyết những trường hợp khẩn cấp nhất. Không chỉ tính toán hợp lý
lượng điện tiêu thụ của từng hộ gia đình, hầu hết các hoạt động trong chung cư đều liên
quan đến điện gần như 24/24 như: hệ thống thang máy, chuông báo động, máy bơm nước,
hệ thống máy nước nóng – lạnh… Nếu có bất kỳ sai sót nào trong tính toán, mọi hoạt
động tại chung cư đều bị trì trệ, gây ảnh hưởng rất lớn đến hàng nghìn hộ dân đang sinh
sống và làm việc tại đây. Theo thống kê, một số nguyên nhân hỏa hoạn tại chung cư đa
phần bắt nguồn từ việc chập mạch điện. Do một số yếu tố khách quan và chủ quan trong
khâu thiết kế và thi công, các công trình điện đã không được lắp đặt theo đúng tiêu chuẩn
16


an toàn, dẫn đến những hậu quả đáng tiếc gây thiệt hại to lớn về người và của.Tuy nhiên,
không phải ở chung cư nào việc quản lý và sử dụng điện cũng được quan tâm một cách
đúng đắn.
Ở Hà Nội, một số chung cư sau một thời gian đi vào hoạt động, hệ thống dây điện vốn
được nằm sâu trong trần nhà đã trùng xuống nhằng nhịt. Các hộ dân phải căng một tấm
vải nhựa để phòng khi dây điện đứt.
Ở chung cư Văn Quán, những tủ điện trung chuyển từ nguồn đến các đồng hồ gia đình
hoàn toàn không có khóa, bên trong chứa đầy cầu dao điện, nằm cách mặt đất chỉ khoảng
0,5 m.

Hình 5: Hệ thống điện bị trùng xuống, không có biện pháp an toàn
3. Sự tham gia của cộng đồng:
Sau khi bàn giao đưa vào sử dụng, UBND các Phường sở tại đã khẩn trương tổ chức,
thành lập các tổ tự quản, tổ quản lý lâm thời, tổ dân phố lâm thời,... Các tổ chức này có
chức năng phát hiện, ngăn chặn và tham mưu giúp cho các đơn vị quản lý nhằm thực hiện
tốt hơn trong quá trình vận hành các khu đô thị. Đây là một hướng đi đúng hơn đối với
người dân, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các chủ sử dụng căn hộ.
Nhưng trên thực tế, các tổ chức này khi đi vào hoạt động thì bộc lộ những yếu kém cả
về chất và lượng. Dường như, các tổ chức này được lập nên chỉ để lấy số liệu báo các lên
cơ quan quản lý cấp trên của UBND các phường sở tại. Đại đa số các tổ chức này hoạt
động độc lập không tuân theo một mô hình hay phương pháp quản lý nào, kinh phí để duy
trì hoạt động không có, nếu có thì cũng là nguồn huy động tự nguyện của các hộ dân. Với
17


nguồn kinh phí eo hẹp cộng thêm tâm lý ngại va chạm, né tránh, chưa mạnh dạn đấu tranh
với các việc làm tiêu cực tổn hại đến lợi ích chung của cộng đồng nên sự tham gia của
cộng đồng gần như không mang lại hiệu quả. Thường thì các khu đô thị được xây dựng
do nhu cầu cấp bách về nhà ở của nên các hộ sinh sống tại đây hầu hết là các hộ từ nhiều
nơi khác nhau, chính vì vậy có đặc thù riêng, tập quán riêng và đặc biệt là có trình độ
nhận thức chưa tương đồng dẫn đến những bất đồng trong nhận thức cũng như hành động.
Kèm theo đó là sự chênh lệch, đố kỵ của các khu ở mới với các khu ở hiện hữu như khu ở
mới khang trang hơn, hiện đại hơn và đặc biệt là hệ thống hạ tầng của các khu ở mới
không đồng bộ với các khu ở hiện hữu xung quanh khu đô thị, từ đó dẫn đến nảy sinh
mâu thuẫn, tranh chấp của các lực lượng này.
Nhìn chung, đối với các khu đô thị của Hà Nội thì sự tham gia của cộng đồng trong
công tác quản lý sau đầu tư gần như không có. Mặc dù với một số lượng dân không nhỏ
nhưng ý thức về trách nhiệm bảo vệ, giữ gìn tài sản chung tại các khu này chưa được đề
cao. Kèm theo đó, các UBND Phường sở tại chưa đưa các ứng dụng công nghệ, phần
mềm về mô hình cũng như phương pháp quản lý vào thực tế mà chỉ dựa chủ yếu trên các

phương pháp thủ công, truyền thống. Chính vì lẽ đó công tác quản lý của chính quyền địa
phương chưa được chuyên môn hóa và hiện đại hóa, chỉ dừng lại ở cục bộ, sự vụ, nhỏ lẻ.
4. Đánh giá thực trạng các khu đô thị tại Thành phố Hà Nội:
Thông qua các khu tái định cư tại Hà Nội, chúng ta dễ dàng nhận thấy một thực tế rất
đau xót. Những khu đô thị mới được đầu tư xây dựng đang nhanh chóng xuống cấp, hệ
thống quản lý yếu kém, chồng chéo không hiệu quả là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình
trạng đáng buồn trên.
Tình trạng "Cha chung không ai khóc" xảy ra khá phổ biến, công tác quản lý chồng
chéo, lực lượng cán bộ yếu và thiếu không dám đấu tranh những hành vi sai trái gây ảnh
hưởng đến chất lượng của kết cấu hạ tầng kỹ thuật. Bên cạnh các lý do về quản lý, sử
dụng sau đầu tư thì công tác quy hoạch các khu này cũng còn nhiều hạn chế. Có nhiều
khu đô thị được lập và phê duyệt với hàng vạn m2 sàn, sức chứa vài nghìn người nhưng
trong quy hoạch còn thiếu sót không có các hệ thống hạ tầng kỹ thuật cũng như xã hội cần
thiết như chợ, trường, điểm giao thông tĩnh, hệ thống thu gom rác thải tập trung, cây
xanh,... hoặc có nhiều trường hợp dân có nhà nhưng chưa có nhu cầu sử dụng nên đã tự ý
cho thuê làm văn phòng của các cơ quan, đây cũng là một trong những bất cập dẫn đến sự
xuống cấp nhanh của Hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị. Bởi vì, công năng tính toán của hạ
tầng kỹ thuật đô thị nói chung và hạ tầng kỹ thuật nói riêng chỉ phù hợp với các hộ gia
đình và dựa trên số người sinh sống tại khu đó. Nên khi có sự thay đổi về số lượng người
sử dụng đã nảy sinh những tác động tiêu cực không nhỏ đến tuổi thọ, kết cấu của các
công trình hạ tầng. Những bất cập trên phần nhiều nằm ở sự yếu kém trong công tác quản
lý của các đơn vị có liên quan, ý thức sử dụng của người dân trong khu vực và là thiếu sót
18


của khâu quy hoạch từ đó là tiền đề nảy sinh các vấn đề phức tạp trong quá trình quản lý
sau đầu tư.

Hình 6: Trụ cứu hoả ngoài nhà- Khu đô thị Trung Hoà-Nhân Chính

19


Hình 7: Xe đỗ tràn lan trên hè nhà N1AB- Khu đô thị Trung Hoà-Nhân Chính

20


III. ĐỀ XUẤT MỘT VÀI GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ CHO
CẤP CƠ SỞ:
1. Tổ chức tập huấn cho lực lƣợng cán bộ chuyên trách về quản lý đô thị:
Các cán bộ chuyên trách về quản lý đô thị cần được đào tạo bài bản và được lãnh đạo
các cấp tạo điều kiện tham gia tập huấn các lớp có liên quan đến công tác quản lý đô thị.
Tổ chức mời các chuyên gia có chuyên môn sâu về đô thị thành lập các buổi nói chuyện
chuyên đề định kì và truyền giảng những kiến thức mới cho các cán bộ chuyên trách của
quận cũng như của các phường trực thuộc. Sau mỗi đợt tập huấn cần thiết có bài thu
hoạch nhằm kiểm tra lý thuyết, cũng từ đó để mỗi cán bộ có thể dựa vào những căn bản
đó để ứng dụng một cách có sáng tạo cho từng địa phương.
2. Tăng cƣờng vai trò quản lý Nhà nƣớc của các cán bộ quản lý hành chính cấp cơ
sở trong lĩnh vực quy hoạch:
Công tác lập và phê duyệt quy hoạch cần có sự tham gia đóng góp của cộng đồng đặc
biệt là các cấp quản lý cơ sở, bởi chính những đơn vị này là tổ chức sẽ quản lý và vận
hành những sản phẩm của quy hoạch đó.
Tham gia đóng góp ý kiến và đề đạt những phương án của các cán bộ Phường là tiền
đề cho công tác quản lý sau đầu tư. Bên cạnh đó, UBND phường cần được góp ý vào quá
trình lập, xét duyệt và đồng quản lý trong quá trình triển khai quy hoạch được duyệt, đảm
nhận việc quản lý từ khâu triển khai xây dựng đến quá trình quản lý sau đầu tư của các
công trình đặc biệt là hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị theo quy hoạch và pháp luật
hiện hành, chịu trách nhiệm chính trong công tác tổ chức quản lý trật tự xây dựng đô thị
trên địa bàn phường, được đồng tham gia khai thác các dịch vụ do hệ thống hạ tầng mang

lại trong phạm vi quản lý của UBND Phường theo phân cấp của UBND Thành phố.
3. Tăng cƣờng quyền hạn cho cán bộ thuộc UBND phƣờng trong việc thực hiện giám
sát xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch:
Đẩy mạnh vai trò của các cán bộ thông qua hệ thống văn bản pháp luật, Nghị định,
Thông tư, các văn bản quy định của địa phương. Trong công tác thanh tra, kiểm tra, giám
sát và xử lý các vi phạm thì trong tổ kiểm tra làm việc đó nhất thiết phải có sự góp mặt
của cán bộ Phường. Chính việc đó sẽ nâng cao trách nhiệm, nghĩa vụ của Phường đồng
thời cũng thể hiện được vai trò quản lý của cơ quan quản lý cấp cơ sở.
4. Nâng cao trách nhiệm cho các cán bộ Phƣờng thông qua giải pháp tài chính:
Để phát huy có hiệu quả sức mạnh nội lực trong quản lý thì cần thiết có giải pháp tài
chính hữu hiệu. Lãnh đạo UBND Phường lập phương án đề xuất lên đơn vị quản lý cấp
trên để có quỹ khen thưởng đảm bảo công khai, minh bạch và đặc biệt phải công bằng.
Bên cạnh đó cũng phải có phương án bổ sung, điều chỉnh phụ cấp, đề xuất điều chỉnh hệ
số lương cho thật phù hợp với mức độ công việc và điều kiện thực tế. Chính đó là nguồn
21


động lực thiết thực để họ yên tâm công tác, gắn bó với đơn vị, gắn bó với công việc được
giao, đề cao trách nhiệm và tránh tình trạng tiêu cực trong quá trình thanh tra-kiểm tra-xử
lý vi phạm.
5. Nâng cao chất lƣợng dịch vụ kỹ thuật hạ tầng:
5.1. Cải tạo cảnh quan kiến trúc.
Để tạo các không gian đẹp và là nơi vui chơi giải trí của khu ở, trước hết cần dọn sạch
các bãi chứa rác, các công trình xây dựng lấn chiếm trong khu... Tiếp theo, nên thiết kế
cải tạo xây dựng thành sân vườn phục vụ vui chơi giải trí cho nhân dân trong khu chung
cư. Công việc này gặp rất nhiều khó khăn về kinh phí đấu tư như giải toả các chợ cóc,
quầy bán... vì vậy, việc đầu tiên là ban quản lý nên tích cực tuyên truyền vận động người
dân nhận thức được vấn đề, thuyết phục họ tham gia đóng góp công lao động cũng như
một phần kinh phí kết hợp với nhà nước và chính quyền địa phương, theo phương thức
nhà nước và dân cùng làm. Hơn nữa, mặt ngoài của nhà ở trong khu chung cư cũng cần

được chỉnh trang lại theo thiết kế thống nhất, tạo cảnh quan đẹp cho toàn bộ khu nhà.
5.2. Quản lý vấn đề cấp nƣớc:
Ban quản lý tòa nhà nên thường xuyên kiểm tra hệ thống cấp nước, phát hiện các điểm
rò rỉ trên tuyến và các đường ống tự lắp để xử lý và sửa chữa. Bên cạnh đó phải thau rửa
bảo dưỡng thường xuyên các bể nước công cộng cũng như tại các hộ gia đình. Đẩy mạnh
công tác truyền thông và xử phạt nghiêm minh những trường hợp vi phạm nội quy đã
được quy định trước.
Về lâu dài cần đầu tư nâng cấp, thay mới mở rộng hệ thống cấp nước tiến tới tự chủ
kinh doanh trong ngành nước, sử dụng công nghệ tiên tiến phù hợp với điều kiện nước ta.
5.3. Quản lý vấn đề thoát nƣớc:
Ban quản lý nên có kế hoạch kiểm tra sửa chữa những đoạn cống bị hư hỏng, nạo vét
khơi thông dòng chảy chống úng ngập cục bộ, thông hút toàn bộ mạng lưới cống và các
bể phốt (có khu từ khi xây dựng tới nay chưa được thông hút lần nào). Kinh phí thông hút
sửa chữa lần đầu cần có sự hỗ trợ một phần của nhà nước và chính quyền địa phương, các
lần sau do dân bỏ ra. Ban quản lý cũng nên lập kế hoạch chống lấn chiếm và giải toả các
công trình xây dựng làm hỏng các công trình thoát nước, bảo tồn các khu đất trống, sân
chơi trồng nhiều cây, thảm cỏ, giảm diện tích đổ bê tông nhựa nhằm đảm bảo việc thoát
nước nhanh (ngấm tại chỗ, giảm lượng nước mưa chảy tràn trên mặt đất).
Ban quản lý cần có quy hoạch tổng thể hệ thống thoát nước từ khâu thu, dẫn và xử lý
giác thải, cần tách hệ thống thoat nước riêng, không thoát nước chung như hiện nay. Đầu
tư xây dựng các trạm xử lý nước thải cho các khu dân cư cần có cơ chế chính sách quản
lý nước thải hợp lý, kinh phí để xử lý nước thải được tính vào giá nước cấp.

22


5.4. Quản lý thu gom rác, chất thải:
Ban quản lý thự hiện phân loại rác thải tại các hộ gia đình, chủ yếu thành ba loại: Vô
cơ, hữu cơ và độc hải (vì các loại tái chế hoặc xử dụng lại đã được đội quân đồng nát, bới
giác phân loại và thu gom).

Việc thu gom vẫn dùng xe gom gõ kẻng là chính, nhưng với 2 xe khác nhau để phân
loại vô cơ và hữu cơ. Có thể kết hợp thu gom thủ công với xe cơ giới rồi vận chuyển đến
nơi xử lý như mô hình ở Thanh Xuân đang thực hiện. Về lâu dài, cần thực hiện mô hình
tự quản của khu dân cư, hoặc xã hội hoá thu gom rác thải như một số nơi đã thực hiện.
5.5. Quản lý chống ô nhiễm không khí, bụi, tiếng ồn:
Giải pháp hạn chế chủ yếu: Tổ chức thông gió hợp lý cho các căn hộ trong chung cư
như: ống khói, chụp hút khói, mùi trong bếp và khu vệ sinh, có sử dụng quản hút, chuyển
dần sử dụng từ đun than củi sang đun điện hoặc ga, các thùng rác cần có nắp đạy kín. Hơn
nữa, nên trồng nhiều cây xanh tạo thành vành đai cây xanh xung quanh khu để ngăn bụi,
tiếng ồn và khí độc hại từ các khu công nghiệp. Có các biện pháp hạn chế, đưa ra ngoài
khu ở các hộ và cơ sở sản xuất thủ công nghiệp, kiểm soát chặt chẽ tiếng ồn đối với các
nhà hàng.
5.6. Các biện pháp khác:
Bên cạnh đó, để đảm bảo an toàn và đáp ứng nhu cầu sử dụng phải bố trí đủ điện tổng
cung cấp chiếu sáng cho toà nhà và phải có thiết bị đóng, ngắt tự động. Ban quản lý cũng
nên sử dụng hệ thống các thông tin liên lạc và truyền thanh để cập nhật thông tin tới từng
căn hộ.
Vấn đề cần được quan tâm nữa là: Lắp đặt hộp vòi chữa cháy, chờ chữa cháy và bình
bọt chữa cháy ở mỗi tầng tại các sảnh cầu thang.

23


KẾT LUẬN
Hiện nay, việc xây dựng nhà ở chung cư cao tầng tại các đô thị, đặc biệt là các đô thị
lớn như Hà Nội là một xu hướng tất yếu nhằm tiết kiệm đất đô thị và ứng với sự phát triển
của những đô thị hiện đại, giải quyết tốt các vấn đề nhà ở thoả mãn những nhu cầu về chỗ
ở của đông đảo nhân dân ở Hà Nội. Phát triển nhà ở chung cư cao tầng bên cạnh việc việc
có đủ tiện nghi cần thiết, được cung cấp dịch vụ đồng bộ còn đòi hỏi được quản lý vận
hành tốt (có chủ quản lý thực sự). Đó cũng là chủ trương của Đảng, Chính phủ được bộ

xây dựng và uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội đang tập trung chỉ đạo tại tất cả các khu
đô thị mới đang và sẽ triển khai trên địa bàn thủ đô. Để thực hiện được những mục tiêu,
trên cần cải tiến nâng cao chất lượng tư khâu thiêt kế đến thi công xây lắp và đặc biệt là
công tác quản lý, cung cấp dịch vụ và duy tu bảo trì công trình. Giải pháp trước mắt là
phải tìm ra mô hình quản lý phù hợp để đảm bảo chất lượng cuộc sống của người dân tại
các khu chung cư, góp phần thực hiện thắng lợi quá trình đô thị hoá cùng với tiến trình
công nghiệp hoá- hiện đại hoá đất nước.

24