THUYET MINH TONG HOP DIEU CHINH QUY HOACH

CTY TNHH ĐẦU TƯ XD TRƯỜNG PHÚC HẢI
DỰ ÁN LẤN BIỂN, BỐ TRÍ SĂP XẾP LẠI DÂN CƯ VÀ CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ PHƯỜNG ĐỨC LONG, THÀNH PHỐ PHAN THIẾT

CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TRƯỜNG PHÚC HẢI
Trụ sở: 166 – 168 Nguyễn Hậu, phường Tân Thành, quận Tân Phú, TP. Hồ Chí Minh.

Điện thoại: (0252) 651 2599


THUYẾT MINH TỔNG HỢP ĐIỀU CHỈNH
QUY HOẠCH CHI TIẾT
DỰ ÁN LẤN BIỂN,
BỐ TRÍ SẮP XẾP LẠI DÂN CƯ VÀ CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ
PHƯỜNG ĐỨC LONG – THÀNH PHỐ PHAN THIẾT

HCM, tháng 06/2019.
0


CTY TNHH ĐẦU TƯ XD TRƯỜNG PHÚC HẢI
DỰ ÁN LẤN BIỂN, BỐ TRÍ SĂP XẾP LẠI DÂN CƯ VÀ CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ PHƯỜNG ĐỨC LONG, THÀNH PHỐ PHAN THIẾT

THUYẾT MINH TỔNG HỢP ĐIỀU CHỈNH
QUY HOẠCH CHI TIẾT
DỰ ÁN LẤN BIỂN,
BỐ TRÍ SẮP XẾP LẠI DÂN CƯ VÀ CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ
PHƯỜNG ĐỨC LONG – THÀNH PHỐ PHAN THIẾT
Cơ quan phê duyệt :
UỶ BAN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH THUẬN

Cơ quan thẩm định:

SỞ XÂY DỰNG TỈNH BÌNH THUẬN

Cơ quan chủ đầu tư :
CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TRƯỜNG PHÚC HẢI

Cơ quan nghiên cứu lập quy hoạch :
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐÀU TƯ HỒNG HẠC
Phan Thiết, ngày ….tháng 06 năm 2019.
Chủ đầu tư
CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
TRƯỜNG PHÚC HẢI
KT.TỔNG GIÁM ĐỐC
PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC

Ngô Đức Trung

Đơn vị lập quy hoạch
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐÀU TƯ
HỒNG HẠC
GIÁM ĐỐC

Đỗ Thị Kim Hạnh

1


CTY TNHH ĐẦU TƯ XD TRƯỜNG PHÚC HẢI
DỰ ÁN LẤN BIỂN, BỐ TRÍ SĂP XẾP LẠI DÂN CƯ VÀ CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ PHƯỜNG ĐỨC LONG, THÀNH PHỐ PHAN THIẾT

THUYẾT MINH TỔNG HỢP ĐIỀU CHỈNH

QUY HOẠCH CHI TIẾT
DỰ ÁN LẤN BIỂN,
BỐ TRÍ SẮP XẾP LẠI DÂN CƯ VÀ CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ
PHƯỜNG ĐỨC LONG – THÀNH PHỐ PHAN THIẾT

CHỦ NHIỆM ĐỒ ÁN
* KTS. NGUYỄN TRÍ DŨNG
CHỦ TRÌ CÁC BỘ MÔN
* Kiến trúc
* Giao thông, san nền
* Thoát nước mua
* Cấp nước
* Thoát nước thải
* Cấp điện
* Thông tin liên lạc
* Kinh tế xây dựng
* Môi trường
* Quản lý kỹ thuật

: KTS. Nguyễn Trí Dũng.
: KS. Nguyễn Đình Phúc.
: KS. Lê Khắc Thành.
: KS. Lê Khắc Thành
: KS. Lê Khắc Thành
: KS. Nguyễn Phước Toàn.
: KS. Nguyễn Văn Giáp
: KS. Mai Duy Khoa.
: KS. Phan Thị Ngọc Ánh
: KTS. Lê Khắc Hiếu.

2


CTY TNHH ĐẦU TƯ XD TRƯỜNG PHÚC HẢI
DỰ ÁN LẤN BIỂN, BỐ TRÍ SĂP XẾP LẠI DÂN CƯ VÀ CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ PHƯỜNG ĐỨC LONG, THÀNH PHỐ PHAN THIẾT

MỤC LỤC
CHƯƠNG I..........................................................................................................................................................................6
PHẦN MỞ ĐẦU..................................................................................................................................................................6

I. Lý do thiết kế và mục tiêu đồ án:..............................................................................................6
1. Lý do thiết kế:....................................................................................................................................................... 6
2. Mục tiêu................................................................................................................................................................ 7

II. Cơ sở thiết kế quy hoạch:.........................................................................................................8
CHƯƠNG II.......................................................................................................................................................................11
ĐẶC ĐIỂM HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT XÂY DỰNG.................................................................................................11

I. Sơ đồ vị trí và giới hạn khu đất:..............................................................................................11
1. Vị trí dự án:......................................................................................................................................................... 11
2. Phạm vi ranh giới:............................................................................................................................................... 11
3. Quy mô, tỷ lệ lập quy hoạch:............................................................................................................................... 11

II. Điều kiện tự nhiên:..................................................................................................................11
1. Địa hình:............................................................................................................................................................. 11
2. Khí hậu:.............................................................................................................................................................. 11
3. Địa chất thuỷ văn, địa chất công trình:................................................................................................................. 12
4. Thủy văn, hải văn:............................................................................................................................................... 12
5. Tài nguyên và cảnh quan thiên nhiên................................................................................................................... 12

III. Hiện trạng:.............................................................................................................................12
1. Hiện trạng dân cư:............................................................................................................................................... 12
2. Hiện trạng đất xây dựng:..................................................................................................................................... 13
3. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật:................................................................................................................................ 13

IV. Đánh giá chung:.....................................................................................................................14
1. Thuận lợi:............................................................................................................................................................ 14
2. Khó khăn:........................................................................................................................................................... 14
CHƯƠNG III.....................................................................................................................................................................16
NỘI DUNG LẬP QUY HOẠCH.....................................................................................................................................16
VÀ CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ KỸ THUẬT........................................................................................................... 16

I. Nội dung lập quy hoạch:............................................................................................................16
II. Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật:...................................................................................................17
1. Cơ cấu sử dụng đất:.............................................................................................................................................. 17
2. Mật độ xây dựng:.................................................................................................................................................. 17
3. Tầng cao xây dựng:............................................................................................................................................... 17
4. Khoảng lùi xây dựng công trình (so với chỉ giới đường đỏ):..................................................................................... 18
5. Yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật, môi trường:................................................................................................................ 18
CHƯƠNG IV......................................................................................................................................................................19
GIẢI PHÁP QUY HOẠCH.............................................................................................................................................19

I. Giải pháp về quy hoạch sử dụng đất.........................................................................................19
1. Quan điểm sử dụng đất:........................................................................................................................................ 19
2. Cơ cấu sử dụng đất, phân khu chức năng:............................................................................................................... 19

II. Giải pháp tổ chức không gian quy hoạch kiến trúc................................................................19
1. Nguyên tắc tổ chức không gian kiến trúc:............................................................................................................... 19
2. Phương hướng tổ chức không gian:........................................................................................................................ 20
CHƯƠNG V.......................................................................................................................................................................21

QUY HOẠCH TỔNG MẶT BẰNG SỬ DỤNG ĐẤT.................................................................................................21

I. Quy hoạch sử dụng đất các khu chức năng:.............................................................................21
1. Đất ở:.................................................................................................................................................................. 21
2. Đất công trình công cộng, thương mại:................................................................................................................ 21
3. Đất công trình dịch vụ hỗn hợp........................................................................................................................... 21
4. Đất tôn giáo:....................................................................................................................................................... 21
5. Đất cây xanh::..................................................................................................................................................... 22
6. Đất giao thông, hạ tầng kỹ thuật:......................................................................................................................... 22

II. Quy hoạch tổ chức phân lô nhà ở:...........................................................................................23
1. Nhà biệt thự:........................................................................................................................................................ 23
2. Nhà ở lô phố::....................................................................................................................................................... 23
3. Nhà tái định cư::................................................................................................................................................... 25

III. Thống kê dân số theo quy hoạch phân lô:.............................................................................27
CHƯƠNG VI.....................................................................................................................................................................28
TỔ CHỨC KHÔNG GIAN KIẾN TRÚC CẢNH QUAN..........................................................................................28
3


CTY TNHH ĐẦU TƯ XD TRƯỜNG PHÚC HẢI
DỰ ÁN LẤN BIỂN, BỐ TRÍ SĂP XẾP LẠI DÂN CƯ VÀ CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ PHƯỜNG ĐỨC LONG, THÀNH PHỐ PHAN THIẾT

-THIẾT KẾ ĐÔ THỊ............................................................................................................................................... 28

I. Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan:.............................................................................28
1. Bố cục không gian kiến trúc toàn khu:................................................................................................................. 28
2. Các đối tượng thành phần nghiên cứu:................................................................................................................. 28
3. Các yêu cầu về tổ chức bảo vệ cảnh quan............................................................................................................ 28

4. Các quy định về quản lý kiến trúc cảnh quan:...................................................................................................... 29

II. Thiết kế đô thị:........................................................................................................................29
1. Các công trình điểm nhấn trong khu quy hoạch theo các hướng tầm nhìn:...........................................................30
2. Chiều cao xây dựng công trình:........................................................................................................................... 30
3. Khoảng lùi xây dựng công trình trên tuyến phố, nút giao thông:..........................................................................30
4. Xác định hình khối, màu sắc, hình thức kiến trúc chủ đạo của các công trình kiến trúc:.......................................31
5. Quy hoạch mạng lưới cây xanh:.......................................................................................................................... 33
6. Các tiện nghi khác:.............................................................................................................................................. 34
CHƯƠNG VII....................................................................................................................................................................36
QUY HOẠCH XÂY DỰNG HẠ TẦNG KỸ THUẬT.................................................................................................36

I. Quy hoạch san nền:..................................................................................................................36
1. Địa hình:............................................................................................................................................................. 36
2. Cơ sở thiết kế:..................................................................................................................................................... 36
3. Giải pháp thiết kế:............................................................................................................................................... 36

II. Quy hoạch giao thông:...........................................................................................................37
1. Hiện trạng giao thông:......................................................................................................................................... 37
2. Tiêu chuẩn, quy chuẩn, tài liệu thiết kế:............................................................................................................... 37

III. Quy hoạch hệ thống thoát nước mưa:.................................................................................49
1. Tiêu chuẩn thiết kế :............................................................................................................................................ 49
2. Nguyên tắc thiết kế :........................................................................................................................................... 49

IV. Quy hoạch hệ thống cấp nước:.............................................................................................51
1. Hiện trạng cấp nước:........................................................................................................................................... 51
2. Tiêu chuẩn thiết kế :............................................................................................................................................ 51
3. Nhu cầu dùng nước :........................................................................................................................................... 52
4. Phương án thiết kế:............................................................................................................................................. 53

5. Nguồn nước và hướng đấu nối :.......................................................................................................................... 53
6. Khái toán kinh phí xây dựng hệ thống cấp nước:................................................................................................. 53

V. Quy hoạch hệ thống cấp điện:................................................................................................54
1. Hiện trạng cấp điện:............................................................................................................................................ 54
2. Cơ sở thiết kế:..................................................................................................................................................... 54
3. Tính toán công suất phụ tải:................................................................................................................................. 55
4. Giải pháp kỹ thuật:.............................................................................................................................................. 59
5. Hệ thống nối đất an toàn và làm việc:.................................................................................................................. 61
6. Phân kỳ đầu tư và dự báo nhu cầu sử dụng.......................................................................................................... 61

V. Quy hoạch hệ thống thông tin liên lạc:..................................................................................62
1. Hiện trạng hệ thống thông tin liên lạc.................................................................................................................. 62
2. Cơ sở thiết kế:..................................................................................................................................................... 62
3.Dự kiến nhu cầu:.................................................................................................................................................. 63
4. Nguồn cung cấp:................................................................................................................................................. 63
5. Mục tiêu:............................................................................................................................................................. 63
6. Hình thức:........................................................................................................................................................... 63
7. Giải pháp kỹ thuật:............................................................................................................................................. 63

VI. Quy hoạch hệ thống thoát nước thải và vệ sinh môi trường.............................................64
1. Hệ thống thoát nước thải:.................................................................................................................................... 64
2. Vệ sinh môi trường.............................................................................................................................................. 66

VII. Dự báo kinh phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật:.........................................................................67
CHƯƠNG VIII.................................................................................................................................68
ĐÁNH GIÁ MÔI TRƯỜNG CHIẾN LƯỢC...............................................................................68
I.Đánh giá hiện trạng môi trường tự nhiên và kinh tế - xã hội................................................68
1. Điều kiện môi trường tự nhiên:............................................................................................................................ 68
2. Điều kiện kinh tế - xã hội.................................................................................................................................... 82

II. Phân tích dự báo những tác dộng tích cực, tiêu cực ảnh hưởng đến môi trường.............84
1. Đánh giá, dự báo các tác động trong giai đoạn chuẩn bị dự án:............................................................................84
2. Đánh giá, dự báo các tác động trong giai đoạn xây dựng dự án............................................................................97
3. Đánh giá, dự báo tác động trong giai đoạn hoạt động dự án...............................................................................112
4


CTY TNHH ĐẦU TƯ XD TRƯỜNG PHÚC HẢI
DỰ ÁN LẤN BIỂN, BỐ TRÍ SĂP XẾP LẠI DÂN CƯ VÀ CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ PHƯỜNG ĐỨC LONG, THÀNH PHỐ PHAN THIẾT

III. Biện pháp phòng ngửa, giảm thiểu tác động đến dự án..................................................136
1.Biện pháp phòng ngừa, giảm thiểu các tác động tiêu cực của dự án trong giai đoạn chuẩn bị..............................136
2. Biện pháp phòng ngừa, giảm thiểu các tác động tiêu cực của dự án trong giai thi công xây dựng.......................140
3. Biện pháp phòng ngừa, giảm thiểu các tác động tiêu cực trong giai đoạn hoạt động dự án.................................145

IV. Chương trình quản lý và giám sát môi trương.................................................................152
1. Chương trình quản lý môi trường...................................................................................................................... 152
2. Chương trình giám sát môi trường..................................................................................................................... 160
CHƯƠNG IX...................................................................................................................................................................162
KINH TẾ XÂY DỰNG...................................................................................................................................................162

I. Tổng hợp kinh phí xây dựng:................................................................................................162
1. Giải phóng mặt bằng:........................................................................................................................................ 162
2. Định hướng giải pháp giải phóng mặt bằng:...................................................................................................... 162
3. Tổng hợp kinh phí đầu tư xây dựng:.................................................................................................................. 162

II. Phân kỳ đầu tư:.....................................................................................................................164
1. Giai đoạn I:....................................................................................................................................................... 164
2. Giai đoạn II:...................................................................................................................................................... 164

CHƯƠNG X.....................................................................................................................................................................165
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ........................................................................................................................................165

I. Kết luận:..................................................................................................................................165
II. Kiến nghị:................................................................................................................................165

5


CTY TNHH ĐẦU TƯ XD TRƯỜNG PHÚC HẢI
DỰ ÁN LẤN BIỂN, BỐ TRÍ SĂP XẾP LẠI DÂN CƯ VÀ CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ PHƯỜNG ĐỨC LONG, THÀNH PHỐ PHAN THIẾT

CHƯƠNG I.
PHẦN MỞ ĐẦU
I. Lý do điều chỉnh và mục tiêu đồ án:
1. Lý do điều chỉnh:
a. Lý do điều chỉnh quy mô dự án (cơ cấu sử dụng đất):
- Được sự chỉ đạo của UBND tỉnh tại Thông báo số 319/TB-UBND ngày
16/10/2017. Trong đó, yêu cầu Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng Trường Phúc Hải
đầu tư tuyến kè bảo vệ bờ biển (đoạn còn lại 550m theo thiết kế và quy hoạch) và
đoạn kè bổ sung thêm về phía Tây Nam (khoảng 360 mét).
- Để đảm bảo chi phí đầu tư cho các hạng mục công trình kè bảo vệ bờ biển,
kè chống xâm thực đã bổ sung vào danh mục đầu tư dự án theo văn bản chỉ đạo số
319/TB-UBND ngày 16/10/2017 của UBND tỉnh. Như vậy việc chuyển đổi từ:
 Phần đất khu du lịch từ 15,43% chuyển thành đất thương mại, dịch vụ
và giảm xuống còn 5,84%;
 Phần đất công trình nhà ở từ 31,85% tăng lên 41,9%;
- Cơ cấu sử dụng đất của đất công trình nhà ở và đất thương mại, dịch vụ
(chuyển đổi từ đất du lịch) là 47,74% tương đương theo cơ cấu sử dụng đất đã
được phê duyệt tại Quyết định Chủ trương đầu tư số 1017/QĐ-UBND ngày

17/4/2017 là 48,54% và Quyết định phê duyệt Quy hoạch chi tiết 1/500 số
1943/QĐ-UBND ngày 10/7/2017 là 47,28%.
b. Lý do điều chỉnh địa điểm, ranh thực hiện dự án:
- Sau khi kiểm tra, rà soát ranh giới, mốc giới của dự án, Công ty TNHH
ĐTXD Trường Phúc Hải phối hợp cùng Trung tâm Kỹ thuật tài nguyên và môi
trường tỉnh Bình Thuận tiến hành đo đạc và điều chỉnh ranh giới theo chỉ đạo của
UBND tỉnh tại Thông báo số 319/TB-UBND ngày 16/10/2017 như sau:
 Giảm diện tích thuộc xã Tiến Lợi là 5,46 ha do dân cư tập trung, mật
độ sử dụng đất lớn.
 Giảm diện tích khu vực tiếp giáp về phía biển theo hướng Đông Nam
của phường Đức Long là 2,82 ha.
 Tăng diện tích về hướng Tây thuộc phường Đức Long và một phần xã
Tiến Lợi, nhằm đảm bảo quỹ đất tái định cư cho khoảng 1.200 hộ là 7,6 ha.
 Tăng diện tích về xã Tiến Thành, nhằm xây kè bảo vệ bờ biển, chống
xâm thực theo chỉ đạo của UBND tỉnh tại Thông báo số 319 là 7,68 ha.
- Tổng diện tích xin điều chỉnh là 1.299.904 m2, tăng thêm khoảng 70.880m2
so với Quyết định Chủ trương đầu tư số 1017/QĐ-UBND ngày 17/4/2017 của
UBND tỉnh. Phần diện tích tăng thêm (7,088 ha) chủ yếu là cây lùm bụi, đất đồi
núi, hoang hóa, độ dốc lớn đang bị sạt lở, đất nghĩa trang (xã Tiến Lợi) do UBND
cấp xã quản lý. Phần diện tích này (1.299.904 m2) đã được Hội đồng nhân dân tỉnh
thông qua, đưa vào danh mục dự án thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất năm
6


CTY TNHH ĐẦU TƯ XD TRƯỜNG PHÚC HẢI
DỰ ÁN LẤN BIỂN, BỐ TRÍ SĂP XẾP LẠI DÂN CƯ VÀ CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ PHƯỜNG ĐỨC LONG, THÀNH PHỐ PHAN THIẾT

2018 tại Nghị quyết số 40/2017/NQ-HĐND ngày 19/12/2017 với diện tích khoảng
130 ha.
c. Lý do điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án:

- Tiến độ hiện nay chậm so với Quyết định chủ trương đầu tư là do công tác
đền bù giải phóng mặt bằng còn chậm. UBND thành phố Phan Thiết chưa thành
lập hội đồng bồi thường, chưa xây dựng giá cụ thể, triển khai di dời mồ mả còn
chậm.
2. Mục tiêu:
2.1. Về mặt xã hội:
- Góp phần hình thành khu đô thị mới với các tiêu chuẩn quốc tế, nhằm đáp
ứng nhu cầu về nơi cư trú đồng bộ với hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật hiện đại
cho dân cư thành phố Phan Thiết, các khu đô thị lân cận thuộc tỉnh Bình Thuận,
cũng như khách quốc tế.
- Góp phần hình thành bộ mặt đô thị sinh thái hiện đại, tiêu biểu cho sự phát
triển của thành phố Phan Thiết nói riêng và tỉnh Bình Thuận nói chung trong công
cuộc công nghiệp hoá- hiện đại hoá đất nước.
2.2. Về mặt kinh tế:
- Góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước thông qua chính sách
thuế.
- Góp phần tăng thu nhập cho chủ đầu tư thông qua việc kinh doanh bất động
sản.
- Góp phần tăng thu nhập cho nhân dân khu vực thông qua việc tạo thêm việc
làm trong các khu vực phúc lợi xã hội, kinh doanh và du lịch nghỉ dưỡng.
2.3. Về mặt môi trường, cảnh quan:
- Dự án góp phần cải thiện môi trường.
- Khu vực quy hoạch có ý nghĩa quan trọng về mặt kiến trúc với vai trò khu
vực trung tâm của phường Đức Long.
2.4. Các mục tiêu về quản lý:
- Lập kế hoạch khai thác và sử dụng quỹ đất một cách hợp lý, tạo lập một môi
trường không gian, kiến trúc cảnh quan phù hợp với tính chất và chức năng phục
vụ phù hợp sự phát triển của khu vực.
- Tạo tiền đề cho công tác hiện thực hoá quy hoạch chi tiết 1/500, lập thiết kế
cơ sở, xác định sơ bộ quy mô các hạng mục, giải pháp thiết kế chủ yếu, công nghệ

ứng dụng, tổng mức đầu tư, thời hạn thực hiện dự án, phương án huy động vốn
theo tiến độ và hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án. Làm cơ sở cho việc triển khai
các bước tiếp theo.
- Làm cơ sở pháp lý để quản lý đầu tư xây dựng của khu vực.
2.5. Nhiệm vụ
- Phân tích, đánh giá các điều kiện tự nhiên, hiện trạng sử dụng đất, môi
trường, quỹ đất công cộng, hạ tầng xã hội, kiến trúc cảnh quan, di tích lịch sử - văn
hoá, hạ tầng kỹ thuật. Xác định các quỹ đất cần giữ lại chỉnh trang và tôn tạo.
7


CTY TNHH ĐẦU TƯ XD TRƯỜNG PHÚC HẢI
DỰ ÁN LẤN BIỂN, BỐ TRÍ SĂP XẾP LẠI DÂN CƯ VÀ CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ PHƯỜNG ĐỨC LONG, THÀNH PHỐ PHAN THIẾT

- Tính toán khả năng phát triển quy mô, mô hình cư trú và dịch vụ thương mại
trong khu vực; kèm theo đó là các nhu cầu về hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật
đảm bảo sự phát triển bền vững cho khu vực trong tương lai xa; tuân thủ nhiệm vụ
thiết kế đã được phê duyệt.
- Xác định cơ cấu chức năng sử dụng đất với các chỉ tiêu quy hoạch - kiến
trúc cụ thể cho từng lô đất, tuân thủ Tiêu chuẩn thiết kế, Quy chuẩn xây dựng Việt
Nam. Đề xuất giải pháp tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan góp phần làm đẹp
cảnh quan chung.
- Xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn hiện
hành và quy hoạch chung, khớp nối đồng bộ giữa khu vực quy hoạch xây dựng với
các dự án đã và đang triển khai trong khu vực.
- Lập báo cáo đánh giá tác động môi trường.
- Xây dựng điều lệ quản lý xây dựng theo quy hoạch làm cơ sở để tổ chức lập
các dự án đầu tư xây dựng theo quy định và làm cơ sở pháp lý để các cơ quan,
chính quyền địa phương quản lý đầu tư xây dựng theo quy hoạch.
II. Cơ sở thiết kế quy hoạch:

- Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17/6/2009 của Quốc Hội
khoá XII, kỳ họp thứ 5.
- Căn cứ Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 của Chính phủ về lập,
thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị;
- Căn cứ Thông tư số 12/2016/TT-BXD ngày 29/6/2016 của Bộ Xây dựng về
việc quy định hồ sơ của nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch
đô thị và quy hoạch xây dựng khu chức năng đặc thù;
- Căn cứ Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01:2008/BXD do Bộ Xây
dựng ban hành theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/04/2008;
- Căn cứ Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013
- Căn cứ Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 của Quốc hội.
- Căn cứ Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ về
quản lý đầu tư và phát triển đô thị.
- Căn cứ Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về
phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
- Căn cứ Thông tư số 06/2013/TT-BXD ngày 13/5/2013 của Bộ Xây dựng
hướng dẫn về nội dung thiết kế đô thị.
- Căn cứ Thông tư 01/2011/TT-BXD ngày 27 tháng 01 năm 2011 về việc
hướng dẫn đánh giá môi trường chiến lược trong đồ án quy hoạch xây dựng.
- Căn cứ Quyết định số 434/QĐ-UBND ngày 13/02/2009 của UBND tỉnh
Bình Thuận về việc phê duyệt quy hoạch chung xây dựng tỷ lệ 1/5000 phường Đức
Long, thành phố Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận.
- Căn cứ Giấy phép quy hoạch số 908/GPQH ngày 15/3/2017 của UBND tỉnh
Bình Thuận cấp cho công ty TNHH Đầu tư xây dựng Trường Phúc Hải lập dự án
lấn biển, bố trí sắp xếp dân cư và chỉnh trang đô thị phường Đức Long.
8


CTY TNHH ĐẦU TƯ XD TRƯỜNG PHÚC HẢI
DỰ ÁN LẤN BIỂN, BỐ TRÍ SĂP XẾP LẠI DÂN CƯ VÀ CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ PHƯỜNG ĐỨC LONG, THÀNH PHỐ PHAN THIẾT

- Thông báo 112/TB-UBND ngày 09/06/2009 của UBND tỉnh Bình Thuận
“V/v Thông báo kết luận của Phó chủ tịch UBND tỉnh Nguyễn Văn Dũng tại buổi
làm việc nghe báo cáo về việc đầu tư xây dựng kè chống biển xâm thực, kết hợp
tạo quỹ đất và sử dung đất có hiệu quả, bố trí, sắp xếp di dời tái định cư để ổn định
đời sống bà con nhân dân tại khu vực phường Đức Long, thành phố Phan Thiết góp
phần chỉnh trang đô thị để thành phố Phan Thiết xứng tầm với đô thị loại 2”.
- Công văn số 1487/SXD-QHKT ngày 21/7/2009 của Sở Xây Dựng tỉnh Bình
Thuận “V/v Báo cáo kết quả cuộc họp dự án kè chống biển xâm thực và khu tái
định cư tại phường Đức Long, thành phố Phan Thiết của Công ty TNHH Đầu Tư
Xây dựng Trường Phúc Hải”.
- Công văn số 3994/UBND-ĐTQH ngày 25/8/2010 của UBND tỉnh Bình
Thuận “V/v thực hiện dự án củng cố, nâng cấp hệ thống đê biển phường Đức Long
và dự án lấn biển và sắp sếp, bố trị lại dân cư tạo quỹ đất để bố trí tái định cư và
chỉnh trang đô thị, thành phố Phan Thiết”.
- Văn bản số: 381/SKHĐT-HTĐT ngày 28-1-2011
- Thông báo số: 83/TB-UBND kết luận của chủ tịch UBND tỉnh Bình thuận
tại cuộc họp hội ý Chủ tịch, Phó Chủ tịch UBND tỉnh ngày 18/4/2011
- Công văn số:1571/SXD-QHKT hướng dẩn nội dung lập qui hoạch xây dựng
dự án ký ngày 04-08-2011.
- Công văn số: 1789/SXD-QHKT ngày 01-9-2011
- Công văn số: 4309/STC-QLCS ngày 13-10-2011
- Công văn số: 2661/STNMT-CCQLĐĐ ngày 17-10-2011
- Văn bản số: 5076/UBND –ĐTQH ngày 27/10/2011
- Công văn số: 3775/SKHĐT-HTĐT ngày 09/11/2011
- Biên bản cuộc họp ngày 07/11/2011 do Sở Tài chính chủ trì về tính toán đơn
giá đất
- Văn bản số: 2416/SXD –QHKT ngày 23/9/2015
- Văn bản số: 3168/SGTVT –HTGT ngày 24/9/2015
- Văn bản số: 3150/STNMT –CCBHD ngày 02/10/2015

- Văn bản số: 1521/BCH –TM ngày 07/9/2015
- Văn bản số 434/UBND-ĐTQH ngày 10 tháng 02 năm 2017 V/v điều chỉnh
diện tích Dự án lấn biển, bố trí sắp xếp lại dân cư và chỉnh trang đô thị phường
Đức Long, thành phố Phan Thiết
- Căn cứ QĐ số 1017/QĐ-UBND ngày 17/4/2017 Quyết định chủ trương đầu
tư
- Quyết định số 1909/QĐ-UBND này 07/7/2017 Về việc phê duyệt báo cáo
đánh giá tác động môi trường của Dự án Lấn biển, bố trí sắp xếp lại dân cư và
chỉnh trang đô thị phường Đức Long, thành phố Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận.
- Quyết định số 1943/QĐ-UBND ngày 10/7/2017 Về việc phê duyệt Quy
hoạch chi tiết Dự án lấn biển, bố trí sắp xếp lại dân cư và chỉnh trang đô thị
phường Đức Long, thành phố Phan Thiết.
9


CTY TNHH ĐẦU TƯ XD TRƯỜNG PHÚC HẢI
DỰ ÁN LẤN BIỂN, BỐ TRÍ SĂP XẾP LẠI DÂN CƯ VÀ CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ PHƯỜNG ĐỨC LONG, THÀNH PHỐ PHAN THIẾT

- Thông báo số 319/TB-UBND ngày 16 tháng 10 năm 2017 V/v Ý kiến kết
luận của Phó Chủ tịch UBND tỉnh tại cuộc họp nghe báo cáo tình hình thực hiện
dự án Lấn biển, bố trí sắp xếp lại dân cư và chỉnh trang đô thị phường Đức Long.
- Văn bản số 4486/SKHĐT-HDTT ngày 2/11/2017 V/v Hướng dẫn thủ tục
điều chỉnh dự án Lấn biển, bố trí sắp xếp lại dân cư và chỉnh trang đô thị phường
Đức Long
- Quyết định số: 668/QĐ-UBND ngày 12/3/2019 Quyết định điều chỉnh chủ
trương đầu tư
- Căn cứ Quyết định số 1112/QĐ-UBND ngày 6 tháng 5 năm 2019 Về việc
phê duyệt nhiệm vụ điều chỉnh Quy hoạch chi tiết dự án Lấn biển, bố trí sắp xếp lại
dân cư và chỉnh trang đô thị phường Đức Long.
- Căn cứ Quyết định số 1318/QĐ-UBND ngày 27/5/2018 Quyết định điều

chỉnh chủ trương đầu tư.
- Căn cứ theo các tài liệu, số liệu điều tra và các văn bản khác có liên quan.

10


CTY TNHH ĐẦU TƯ XD TRƯỜNG PHÚC HẢI
DỰ ÁN LẤN BIỂN, BỐ TRÍ SĂP XẾP LẠI DÂN CƯ VÀ CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ PHƯỜNG ĐỨC LONG, THÀNH PHỐ PHAN THIẾT

CHƯƠNG II.
ĐẶC ĐIỂM HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT XÂY DỰNG
I. Sơ đồ vị trí và giới hạn khu đất:
1. Vị trí dự án:
Phường Đức Long, xã Tiến Thành và xã Tiến Lợi, thành phố Phan Thiết.
2. Phạm vi ranh giới:
Dự án có ranh giới tứ cận như sau:
Phía Đông giáp: Quy hoạch công viên, khu dân cư hiện hữu và khu
dân cư Nam Cảng cá Phan Thiết;
Phía Tây giáp : Khu dân cư hiện hữu và sân bay (cũ);
Phía Nam giáp : Biển Đông;
Phía Bắc giáp : Khu dân cư đường Trần Quý Cáp.
3. Quy mô, tỷ lệ lập quy hoạch:
- Quy mô diện tích: Khoảng 129,9904 ha (1.299.904 m²).
- Tỷ lệ lập quy hoạch: 1/500
II. Điều kiện tự nhiên:
1. Địa hình:
Khu vực dự án có địa hình đồi, cao dần từ bắc đến nam, khu vực giáp biển
thường xuyên có tình trạng sạt lở.
2. Khí hậu:
Phan Thiết có chế độ khí hậu nhiệt đới gió mùa chịu ảnh hưởng nhiều của khí

hậu đại dương và có nền nhiệt độ cao quanh năm. Một năm được chia làm 2 mùa
rõ rệt: mùa khô từ tháng 12 đến tháng 5 với đặc điểm khô nóng và ít mưa. Mùa
mưa từ tháng 6 đến tháng 11, đặc biệt tháng 9, 10 thường có mưa lớn gây ngập úng
và lũ lụt.
a. Nhiệt độ:
Nhiệt độ trung bình tháng 22,2 °C.
Nhiệt độ lớn nhất trung bình 23,8° C, thấp nhất trung bình 18,6° C.
b. Nắng: Số giờ nắng trung bình cả năm 2783 giờ. Số ngày nắng 348-360
ngày/năm.
c. Mưa: Tổng lượng mưa trung bình năm 1151 mm.
Lượng mưa ngày lớn nhất ứng với tần suất P = 1%: 211mm, P = 10%:
135,7mm.
Thời gian mưa kéo dài lâu nhất không vượt quá 24 giờ.
d. Lượng bốc hơi, độ ẩm.
Độ ẩm không khí trung bình 79,9%.
Độ ẩm không khí cao nhất 85%, độ ẩm không khí thấp nhất 71%.
Lượng bốc hơi 1.192mm.
11


CTY TNHH ĐẦU TƯ XD TRƯỜNG PHÚC HẢI
DỰ ÁN LẤN BIỂN, BỐ TRÍ SĂP XẾP LẠI DÂN CƯ VÀ CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ PHƯỜNG ĐỨC LONG, THÀNH PHỐ PHAN THIẾT

e. Gió: chủ đạo theo 2 hướng chính :
Gió Đông thịnh hành từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau.
Gió Tây thịnh hành từ tháng 6 đến tháng 9.
Tốc độ gió trung bình năm 3,2m/s.
Tốc độ gió mạnh nhất 23m/s (gió Tây).
f. Bão: Theo tài liệu khí hậu vùng biển Việt Nam, vùng Thành phố Phan Thiết
nằm trong tọa độ ít bị ảnh hưởng của bão và áp thấp nhiệt đới.

3. Địa chất thuỷ văn, địa chất công trình:
a. Địa chất:
- Đất yếu: ở vùng đầm lầy ven biển với độ dày 0,5-1,5m.
- Đất mềm: phân bố ở vùng trung tâm của thành phố với độ dày từ 3- 7m.
- Đất dính: phân bố trong toàn bộ thành phố với độ dày lớn hơn 4m đến 10m,
gồm có 3 tầng: Đất cát có màu vàng nâu phân bố ở trên mặt ; đất á sét có màu vàng
nâu và đất sét phân bố ở tầng thấp hơn 7m, màu xám.
b. Địa chất thủy văn:
Mực nước ngầm xuất hiện ở độ sâu 10m. Nước ngầm mạch nông xuất hiện ở
độ sâu 1,5 - 3m. Các khu vực xây dựng ven sông biển cần khảo sát kỹ đề phòng
nước ngầm mạch nông có nhiễm mặn ảnh hưởng đến chất lượng móng công trình.
c. Địa chấn:
Vùng thành phố nằm trong vùng có chấn động cấp 6.
4. Thủy văn, hải văn:
- Phan Thiết nằm trong vùng chuyển tiếp giữa chế độ nhật triều không đều ở
miền Bắc và bán nhật triều không đều ở miền Nam. Chế độ nhật triều xảy ra trong
khoảng thời gian 13-15 ngày/tháng (giai đoạn thủy triều lên) và chế độ bán nhật
triều trong khoảng 15-17 ngày/tháng (thủy triều xuống). Theo tài liệu dự án khả thi
tuyến kè đường Bà Triệu và đường Trưng Trắc thì cao độ mực nước triều :
- Hmax : 1,12m (tháng 12) ; Htrung bình : - 0,11m ; Hmin : -1,42m.
- Biên độ triều cường là 1,22m, có thể lợi dụng để tàu thuyền ra vào neo đậu
tại các cửa sông, cửa biển. Một số năm gần đây do chế độ dòng chảy ven biển có
sự đột biến gây xói lở nghiêm trọng bờ biển ở một số khu vực. Cần phải có biện
pháp xây dựng kè đập chắn sóng, … để hạn chế tình trạng này.
5. Tài nguyên và cảnh quan thiên nhiên
Dự án nằm ven biển do vậy có các dạng tài nguyên như sau:
- Mặt nước vùng biển, với nguồn nước bị nhiễm mặn, chủ yếu là đất cát.
- Cảnh quan sinh thái đẹp, phù hợp để phát triển đô thị thương mại dịch vụ và
du lịch.
III. Hiện trạng:

1. Hiện trạng dân cư:

12


CTY TNHH ĐẦU TƯ XD TRƯỜNG PHÚC HẢI
DỰ ÁN LẤN BIỂN, BỐ TRÍ SĂP XẾP LẠI DÂN CƯ VÀ CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ PHƯỜNG ĐỨC LONG, THÀNH PHỐ PHAN THIẾT

- Dân cư sống tập trung nhiều ở phía Đông Bắc của dự án dọc tuyến đường
Trương Văn Ly và chủ yếu tập trung trải dài trên tuyến đường Trần Lê giáp với
biển.
- Lao động trong khu vực chủ yếu làm nghề đánh bắt hải sản theo mùa.
2. Hiện trạng đất xây dựng:
- Hiện có một số ngôi mộ của người dân chôn cất rải rác trong khu quy hoạch
khoảng hơn 8000 ngôi mộ đất và 3782 mộ xây.
- Nhà ở trong khu quy hoạch thưa thớt, xây dựng tự phát, chủ yếu là nhà tạm
và tập trung dọc hai bên đường Trần Lê giáp với biển, dọc theo trục đường Trương
Văn Ly ở phía bắc và sát với chùa Tiến Lợi.
- Trong khu quy hoạch chủ yếu là đất trồng cây lâu năm, cây hàng năm.
- Phía Đông khu đất giáp với biển Đông thường xuyên bị ngập và sạt lở do
triều cường, khu vực này hiện đã và đang được san lấp.
- Phía nam có một tuyến kè đã xây dựng khoảng 1000m, đoạn qua dự án đã
làm dài khoảng hơn 800m còn lại đang tiến hành thi công.
Bảng tổng hợp sử dụng đất hiện trạng:
STT
1

2
3

4
5

6
7

8

LOẠI ĐẤT

Đất nông nghiệp
Đất ở hiện trạng
Đất giáo dục
Đất tôn giáo
Đất mặt nước biển
Đất san lấp
Đất giao thông
Đất khác
Tổng Cộng

DIỆN TÍCH
(ha)
95.7344

5.5894
0.1295
0.0731
12.5337
12.5119
2.2747

11.437
129.9904

TỶ LỆ
(%)
73.65
4.30
0.10
0.06
9.64
9.63
1.75
0.87

100.00

3. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật:
3.1 Cốt nền:
- Khu vực phía nam đường Trần Lê giáp biển thường xuyên bị ngập nước do
cao độ tháp và sạt lở do triều cường.
- Khu vực phía nam đường Trần Lê đến đường Trương Văn Ly khu vực này
có địa hình khá phức tạp, địa hình dạng đồi núi , dốc thoải. Cao độ thay đổi lớn và
bị sạt lở do nước mặt xói mòn.
- Phía bắc đường Trương Văn Lý có cao độ thấp dần về phía bắc
3.2. Giao thông:
- Tuyến đường Trương Văn Ly kết cấu bê tông nhựa nóng, có bề rộng mặt
đường từ 4-7m. Hai bên lề đất, hiện đã xuống cấp và hư hỏng.

13

CTY TNHH ĐẦU TƯ XD TRƯỜNG PHÚC HẢI
DỰ ÁN LẤN BIỂN, BỐ TRÍ SĂP XẾP LẠI DÂN CƯ VÀ CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ PHƯỜNG ĐỨC LONG, THÀNH PHỐ PHAN THIẾT

- Đường Trần Lê kết cấu bê tông nhựa nóng bề rộng mặt đường từ 4-6m, lề
đất và hiện đã xuống cấp.
- Ngoài ra còn một cài tuyến đường cấp phối rộng từ 2-3m.
3.3. Cấp nước:
- Hiện trạng khu vực quy hoạch chưa có hệ thống cấp nước. Nước cấp cho các
hộ dân chủ yếu là lấy từ các giếng đào và giếng khoan.
- Ngoài khu quy hoạch trên đường Trần Lê và đường Trương Văn Ly khoảng
200m về phía đông có tuyến ống cấp nước 100 hiện hữu. Áp lực nước cấp rất
yếu không đủ nước cho các hộ dân tại khu vực này vào các giờ cao điểm dùng
nước.
3.4. Thoát nước:
- Trong khu vực chưa có hệ thống thoát nước tập trung, chủ yếu thoát nước
theo địa hình tự nhiên chảy vào các khe tụ thủy và đổ ra biển .
3.5. Cấp điện , thông tin:
- Hiện tại có tuyến đường dây trung thế 1 pha trên đường Trần Lê và đường
Trương Văn Ly kéo vào khu vực trường lái để phục vụ cho trường lái. Trong khu
vực trường lái có trạm biến áp loại trạm treo công suất 3x15KVA. Trên tuyến
đường Trương Văn Ly và đường Trần Lê có tuyến hạ thế được kéo vào phục vụ
cho khu dân cư trong khu đất quy hoạch.Tuyến trung thế từ đường Trần Hưng Đạo
vào khu vực dự án không truyền tải đủ cho dự án nên cần nâng cấp tuyến trung thế
từ đường Trần Hưng Đạo vào dự án khoảng 700m.
3.6 Nước thải và vệ sinh môi trường:
- Trong khu quy hoạch chưa có hệ thống thu gom nước thải và rác thải sinh
hoạt tập trung. Chủ yếu thải ra môi trường và chôn, đốt
- Khu vực phía bắc đường Trương Văn Ly bị ô nhiễm nguồn nước ngầm do
nghĩa địa.

IV. Đánh giá chung:
1. Thuận lợi:
- Khu vực nghiên cứu có nhiều tiềm năng phát triển tương xứng với mục tiêu
quy hoạch đặt ra, đặc biệt về vị trí, cảnh quan tự nhiên và khả năng kết nối hạ tầng.
- Việc triển khai đồ án quy hoạch nhận được sự quan tâm chỉ đạo của các cấp
chính quyền, cũng như sự đồng thuận của nhân dân trong khu vực.
2. Khó khăn:
- Khu vực nghiên cứu hiện có một số hộ dân cư sống rải rác, nên khi tiến hành
xây dựng không thể tránh khỏi công tác giải phóng mặt bằng, sẽ gây ra sự xáo trộn
về các vấn đề kinh tế - xã hội trong khu vực. Việc chuyển đổi cơ cấu đất đai ảnh
hưởng lớn đến cơ cấu lao động và đời sống dân cư khu vực.
- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong khu vực nghiên cứu gần như chưa có. Do
vậy sẽ tốn kém trong việc đầu tư cơ sở hạ tầng từ đầu.

14


CTY TNHH ĐẦU TƯ XD TRƯỜNG PHÚC HẢI
DỰ ÁN LẤN BIỂN, BỐ TRÍ SĂP XẾP LẠI DÂN CƯ VÀ CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ PHƯỜNG ĐỨC LONG, THÀNH PHỐ PHAN THIẾT

- Cần nghiên cứu kỹ giải pháp san nền và thoát nước trong khu vực nhằm
giảm thiểu khối lượng đào đắp cũng như không tác động xấu đến môi trường hiện
có.
- Khu đô thị được xây dựng với tiêu chuẩn cao đòi hỏi nhận thức và ý thức
của người dân đến sử dụng cũng như dân cư hiện hữu cùng nhau bảo vệ, giữ gìn và
tuân thủ các yên cầu của quy hoạch đề đặt ra.

15

CTY TNHH ĐẦU TƯ XD TRƯỜNG PHÚC HẢI
DỰ ÁN LẤN BIỂN, BỐ TRÍ SĂP XẾP LẠI DÂN CƯ VÀ CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ PHƯỜNG ĐỨC LONG, THÀNH PHỐ PHAN THIẾT

CHƯƠNG III.
NỘI DUNG LẬP QUY HOẠCH
VÀ CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ KỸ THUẬT
I. Nội dung lập quy hoạch:
- Phân tích, đánh giá các điều kiện tự nhiên, thực trạng đất xây dựng, dân cư,
xã hội, kiến trúc, cảnh quan, hạ tầng kỹ thuật; các quy định của quy hoạch chung,
quy hoạch phân khu có liên quan đến khu vực quy hoạch.
- Xác định chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ
thuật cho toàn khu vực quy hoạch từ đó lựa chọn giải pháp quy hoạch sử dụng đất,
tổ chức cảnh quan đô thị thích hợp nhất, phù hợp định hướng quy hoạch chung của
thành phố Phan Thiết và phù hợp với quy hoạch các dự án lân cận.
- Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất: xác định chức năng, chỉ tiêu sử dụng
đất quy hoạch về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, khoảng lùi công trình đối
với từng lô đất và trục đường..;
- Lập thiết kế đô thị.
- Quy hoạch hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật:
Hệ thống hạ tầng kỹ thuật được bố trí đến mạng lưới đường nội bộ, bao gồm
các nội dung sau:
+ Xác định cốt xây dựng đối với từng lô đất;
+ Xác định mạng lưới giao thông (kể cả đường đi bộ nếu có), mặt cắt, chỉ giới
đường đỏ và chỉ giới xây dựng;
+ Xác định nhu cầu và nguồn cấp nước; vị trí đấu nối, quy mô cung cấp nước
công trình, trạm bơm nước; mạng lưới đường ống cấp nước và các thông số kỹ
thuật chi tiết;
+ Xác định nhu cầu sử dụng và nguồn cung cấp năng lượng; vị trí, quy mô các
trạm điện phân phối; mạng lưới đường dây trung thế, hạ thế và chiếu sáng đô thị;
+ Xác định nhu cầu và mạng lưới thông tin liên lạc;

+ Xác định lượng nước thải, rác thải; mạng lưới thoát nước; vị trí, quy mô các
công trình xử lý nước thải, chất thải.
- Đánh giá môi trường chiến lược:
+ Đánh giá hiện trạng môi trường về điều kiện địa hình; các vấn đề xã hội,
cảnh quan thiên nhiên;
+ Phân tích, dự báo những tác động tích cực và tiêu cực ảnh hưởng đến môi
trường; đề xuất hệ thống các tiêu chí bảo vệ môi trường để đưa ra các giải pháp
quy hoạch không gian, kiến trúc và hạ tầng kỹ thuật tối ưu cho khu vực quy hoạch;
+ Đề ra các giải pháp cụ thể giảm thiểu, khắc phục tác động đến môi trường
đô thị khi triển khai thực hiện quy hoạch;
+ Lập kế hoạch giám sát môi trường về kỹ thuật, quản lý và quan trắc môi
trường.
- Phân kỳ đầu tư và tiến độ, giải pháp thực hiện.
16


CTY TNHH ĐẦU TƯ XD TRƯỜNG PHÚC HẢI
DỰ ÁN LẤN BIỂN, BỐ TRÍ SĂP XẾP LẠI DÂN CƯ VÀ CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ PHƯỜNG ĐỨC LONG, THÀNH PHỐ PHAN THIẾT

- Dự thảo quy định quản lý theo hồ sơ quy hoạch xây dựng được duyệt.
II. Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật:
- Thực hiện theo "Quy chuẩn Kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng", Ban
hành theo Quyết định số: 04/2008/QĐ-BXD, ngày 03/4/2008 của Bộ trưởng Bộ
Xây dựng.
1. Cơ cấu sử dụng đất:
- Đất công trình nhà ở bao gồm: Đất ở biệt thự, đất ở lô phố, đất ở tái định cư , đất
ở xã hội, đất ở kết hợp thương mại dịch vụ và đất ở chung cư: Khoảng 41,9%.
- Đất công trình công cộng: Khoảng 6,9%
- Đất khu thương mại dịch vụ: Khoảng 5,8%
- Đất công trình tôn giáo: Khoảng 0,1%.

- Đất công viên cây xanh: Khoảng 8,1%
- Đất giao thông, hạ tầng kỹ thuật: Khoảng 37,2%
2. Mật độ xây dựng:
- Đối với lô đất xây dựng nhà ở (biệt thự, liên kế,…):

Diện tích lô đất (m2/căn nhà) ≤50

75

100

200

300

500

≥1.000

Mật độ xây dựng tối đa (%)

90

80

70

60

50

40

100

- Đối với Chung cư:

Chiều cao xây dựng công Mật độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lô đất
trình trên mặt đất (m)
≤3.000m²
10.000m²
18.000m²
≤35.000m²
≤ 16

75

65

63

60

19

75

60

58

55

22

75

57

55

52

25

75

53

51

48

28

75

50

48

45

31

75

48

46

43

34

75

46

44

41

37

75

44

42

39

40

75

43

41

38

45

75

42

40

37

Riêng chung cư là nhà ở xã hội, Chủ đầu tư được điều chỉnh tăng mật độ
xây dựng lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành.
- Đối với công trình công cộng (y tế, văn hóa, giáo dục…): Tối đa 40%.
- Đối với công trình chợ, thương mại dịch vụ: Tối đa 40%.

17

CTY TNHH ĐẦU TƯ XD TRƯỜNG PHÚC HẢI
DỰ ÁN LẤN BIỂN, BỐ TRÍ SĂP XẾP LẠI DÂN CƯ VÀ CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ PHƯỜNG ĐỨC LONG, THÀNH PHỐ PHAN THIẾT

3. Tầng cao xây dựng:
- Đối với chung cư: Tối đa 15 tầng (≤ 45m).
- Đối với nhà lô phố : Tối đa 08 tầng.
- Đối với biệt thự: Tối đa 03 tầng.
- Đối với công trình văn hóa, thể dục thể thao, chợ: Tối đa 03 tầng.
- Đối với công trình y tế: Tối đa 15 tầng (≤ 45m).
- Đối với công trình thương mại dịch vụ: tối đa 15 tầng.
- Đối với công trình giáo dục:
+ Trường mẫu giáo, tiểu học: Tối đa 03 tầng. Trường hợp trên 03 tầng
yêu cầu thiết kế đảm đảo an toàn, thuận tiện cho thoát nạn khi có sự cố và phải
được sự chấp thuận của cấp có thẩm quyền.
+ Trường trung học: Tối đa 04 tầng. Trường hợp trên 04 tầng yêu cầu
thiết kế đảm đảo an toàn, thuận tiện cho thoát nạn khi có sự cố và phải được sự
chấp thuận của cấp có thẩm quyền.
- Trường hợp thiết kế vượt quá tầng cao quy định phải được chấp thuận của cấp
có thẩm quyền và đảm bảo an toàn, thuận tiện thoát nạn khi có sự cố.
4. Khoảng lùi xây dựng công trình (so với chỉ giới đường đỏ):
- Đối với chung cư: Tối thiểu 6 m.
- Đối với nhà lô phố: Trùng với chỉ giới đường đỏ.
- Đối với biệt thự: Tối thiểu 3 m.
- Đối với công trình công cộng (y tế, văn hóa, giáo dục…): Tối thiểu 6m.
- Đối với công trình thương mại dịch vụ: Tối thiểu 6m.
Các chỉ tiêu về hạ tầng kỹ thuật:
- Điện năng sinh hoạt năm:
1500kwh/người/năm.
- Phụ tải:

500 W/người.
- Cấp nước sinh hoạt:
≥ 150 lít/người/ngđ.
- Xử lí nước thải:
100% chỉ tiêu cấp.
- Tỉ lệ thu gom CTR: 1 kg/người-ngày – Tỉ lệ thu gom CTR ≥ 95%
5. Yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật, môi trường:
- San nền: Tuân thủ theo Quy hoạch chung thành phố Phan Thiết được
phê duyệt. Tận dụng tối đa địa hình trong khu vực để tổ chức san nền bảo đảm
các yêu cầu kỹ thuật, giảm thiểu khối lượng san lấp.
- Môi trường: Thực hiện việc đánh giá môi trường chiến lược trong hồ sơ
quy hoạch chi tiết theo quy định tại Thông tư số 12/2016/TT-BXD ngày
29/6/2016 của Bộ Xây dựng.
- Cây xanh, cấp điện, cấp - thoát nước...: Tuân thủ các quy định theo Quy
chuẩn xây dựng Việt Nam về quy hoạch xây dựng (QCVN 01:2008/BXD của
Bộ Xây dựng), Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về các công trình hạ tầng kỹ thuật
(QCVN 07:2016/BXD của Bộ Xây dựng) và các quy định khác có liên quan.
18


CTY TNHH ĐẦU TƯ XD TRƯỜNG PHÚC HẢI
DỰ ÁN LẤN BIỂN, BỐ TRÍ SĂP XẾP LẠI DÂN CƯ VÀ CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ PHƯỜNG ĐỨC LONG, THÀNH PHỐ PHAN THIẾT

CHƯƠNG IV.
GIẢI PHÁP QUY HOẠCH
I. Giải pháp về quy hoạch sử dụng đất
1. Quan điểm sử dụng đất:
- Quy hoạch chi tiết khu vực nghiên cứu phải phù hợp với chức năng của
phường Đức Long trong quy hoạch chung thành phố Phan Thiết.
- Cập nhật các dự án đang triển khai trong khu vực nghiên cứu, đặc biệt là các

dự án giao thông và quy hoạch chi tiết.
- Giải phóng mặt bằng toàn bộ khu vực nghiên cứu để tiến hành quy hoạch và
xây dựng, cân nhắc khu vực công trình tín ngưỡng đình thần.
- Bố trí đầy đủ hạ tầng xã hội cho dân cư với chỉ tiêu cao tuân thủ quy chuẩn
quy hoạch xây dựng.
- Ưu tiên phần đất tiếp giáp tuyến đường lấn biển cho các chức năng thương
mại, nghỉ dưỡng và sinh thái và nhà lô phố.
Trong quy hoạch kiến trúc cần làm nổi bật tính chất cảnh quan sinh thái đặc
trưng của vùng dựa trên địa hình tự nhiên của dự án.
2. Cơ cấu sử dụng đất, phân khu chức năng:
- Về giao thông tuân thủ theo quy hoạch chung thành phố Phan Thiết.
- Về các khu chức năng chính được quy hoạch thành các khu vực như sau:
+ Khu ở: khu biệt thự, khu nhà lô phố, khu nhà ở tái định cư, khu chung cư
và nhà ở xã hội bố trí hài hòa trên tổng thể dự án dọc theo các trục đường giao
thông.
+ Khu công trình công cộng, thương mại gồm: y tế, văn hóa, giáo dục, chợ
ưu tiên bố trí tại trung tâm dự án.
+ Khu dịch vụ hỗn hợp: Công trình khách sạn, resort, khu phức hợp… bố trí
sườn đồi và khu vực tiếp giáp biển.
- Về cây xanh: cây xanh công viên bố trí xen kẽ trong các khu ở, cây xanh
cách ly bố trí dọc khu xử lý nước thải ngăn cách với khu ở.
II. Giải pháp tổ chức không gian quy hoạch kiến trúc.
1. Nguyên tắc tổ chức không gian kiến trúc:
- Tạo mối liên kết tốt, phù hợp và hiệu quả đối với các khu vực lân cận xung
quanh.
- Đảm bảo được sự phát triển bền vững.
- Sử dụng đất hợp lý và phát huy hiệu quả các lợi thế của khu quy hoạch.
- Khai thác tốt hệ thống giao thông khu vực, giải quyết hợp lý mối quan hệ
giữa dự án này và các dự án khác thuộc khu vực xung quanh.
- Quan điểm thiết kế đồ án quy hoạch dựa trên mục tiêu chính là phân khu sử

dụng đất hợp lý, tận dụng tối đa yếu tố cảnh quan. Bên cạnh đó cũng nhằm nâng
cao chất lượng cuộc sống cho người dân trong khu ở khi cơ sở hạ tầng và giao
thông của khu vực được xây dựng hoàn chỉnh.
19


CTY TNHH ĐẦU TƯ XD TRƯỜNG PHÚC HẢI
DỰ ÁN LẤN BIỂN, BỐ TRÍ SĂP XẾP LẠI DÂN CƯ VÀ CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ PHƯỜNG ĐỨC LONG, THÀNH PHỐ PHAN THIẾT

2. Phương hướng tổ chức không gian:
- Yếu tố chính tiếp cận thị trường và đảm bảo sự thành công của dự án là sự
khác biệt đặc trưng của khu đô thị mới. Điều này xuất phát từ định nghĩa “Khu vực
tiếp giáp biển Đông ở phía Nam” là trục đô thị chính của toàn khu vực cùng với ý
tưởng ở sinh thái và nghỉ dưỡng cùng với hoạt động thương mại dịch vụ phục vụ
trong dự án và các khu vực lân cận do vậy hình thành nên đặc trưng của một khu
đô thị mới.
- Quá trình thiết kế và lập quy hoạch nên đạt được sự cân bằng sáng kiến hình
thành nên nét đặc trưng riêng biệt của khu đô thị nhưng cũng đảm bảo các yêu cầu
của thị trường và vị trí của khu đô thị trong phường Đức Long.
- Tầm nhìn của đồ án quy hoạch: Hình thành một đô thị trung tâm của phường
Đức Long mang tính bền vững, hoàn thiện, và độc đáo nhằm tăng cường hạt nhân
đô thị, cải thiện giao thông tiếp cận, hài hòa và sinh động dọc bãi biển thuộc thành
phố Phan Thiết và hình thành một phong cách sống, trục thương mại và vui chơi
giải trí du lịch sinh động.

20


CTY TNHH ĐẦU TƯ XD TRƯỜNG PHÚC HẢI
DỰ ÁN LẤN BIỂN, BỐ TRÍ SĂP XẾP LẠI DÂN CƯ VÀ CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ PHƯỜNG ĐỨC LONG, THÀNH PHỐ PHAN THIẾT

CHƯƠNG V.
QUY HOẠCH TỔNG MẶT BẰNG SỬ DỤNG ĐẤT
I. Quy hoạch sử dụng đất các khu chức năng:
Khu đất quy hoạch được phân chia thành các khu chức năng chính sau:
1. Đất ở: có diện tích 544.765m², chiếm tỷ lệ 41,9% diện tích lập quy hoạch
bao gồm:
+ Đất ở biệt thự cao tối đa 03 tầng, bao gồm 25 khu với diện tích 90.870m²,
được bố trí tập trung phía Nam khu vực dọc trục đường Trương Văn Ly và đường
Trần Lê.
+ Đất ở lô phố cao tối đa 08 tầng, bao gồm 42 khu với tổng diện tích
119.798m², được bố trí dọc đường Trần Lê, đường Ven Biển.
+ Đất ở tái định cư cao tối đa 08 tầng, bao gồm 34 khu với tổng diện tích
100.503m², tập trung chủ yếu phía Bắc dự án.
+ Đất ở xã hội xây dựng dạng chung cư thấp tầng, cao tối đa 06 tầng, bao gồm
06 khu với tổng diện tích 101.999m², bố trí dọc đường Vành Đai 01.
+ Đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ xây cao tối đa 15 tầng, bao gồm 32 khu
với tổng diện tích 116.189m², bố trí dọc đường Trương Văn Ly và đường Trần Lê,
khu vực trên đồi.
+ Đất chung cư xây cao tối đa 15 tầng, bao gồm 1 khu với tổng diện tích
15.406m², bố trí dọc đường Trương Văn Ly.
2. Đất công trình công cộng, thương mại: có diện tích 90.220m², chiếm
6,9% diện tích lập quy hoạch bao gồm:
+ Đất y tế có diện tích 5.011 m² xây tối đa 15 tầng.
+ Đất văn hóa giải trí, sinh hoạt cộng đồng có diện tích 8.255m² xây tối đa 03
tầng.
+ Đất trường mẫu giáo có diện tích 13.954m² xây tối đa 03 tầng.
+ Đất trường tiểu học có diện tích 17.552m² xây tối đa 03 tầng.
+ Đất trường nhiều cấp học có diện tích 14.223m² xây tối đa 04 tầng.
+ Đất công trình thương mại,chợ: Gồm khu trung tâm thương mại và chợ

trung tâm với diện tích 8.708m² và chợ cá truyền thống với diện tích 1.043m².
Tầng cao xây dựng tối đa 6 tầng đối với trung tâm thương mại và tối đa 3 tầng đối
với chợ.
+ Đất thể dục thể thao có diện tích 10.343m² xây tối đa 03 tầng.
3. Đất thương mại dịch vụ: có diện tích 75.959m², chiếm 5,8% diện tích lập
quy hoạch, gồm diện tích đất xây dựng hệ thống các công trình dịch vụ du lịch,
nghỉ dưỡng, kinh doanh, khu phức hợp...được bố trí dọc đường Trần Lê đường Ven
Biển và trên đồi. Tầng cao tối đa 08 tầng.
4. Đất tôn giáo: Có diện tích 655m² chiếm 0,1% diện tích lập quy hoạch, bố
trí dọc đường Trần Lê.

21


CTY TNHH ĐẦU TƯ XD TRƯỜNG PHÚC HẢI
DỰ ÁN LẤN BIỂN, BỐ TRÍ SĂP XẾP LẠI DÂN CƯ VÀ CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ PHƯỜNG ĐỨC LONG, THÀNH PHỐ PHAN THIẾT

5. Đất cây xanh: Có tổng diện tích 105.231m², chiếm 8,1% diện tích lập quy
hoạch bao gồm:
+ Khu công viên cây xanh có diện tích 98.043m² xây tối đa 01 tầng, được bố
trí trên đồi và xen kẽ trong các khu ở.
+ Khu cây xanh cách ly có diện tích 7.188m² không xây dựng, được bố trí
quanh khu xử lý nước thải.
6. Đất giao thông, hạ tầng kỹ thuật: có diện tích 483.267m² chiếm 37,2%
diện tích lập quy hoạch bao gồm:
+ Đất bờ kè: có diện tích 19.107m², xây dựng dọc Biển Đông.
+ Đất khu xử lý nước thải: có diện tích 7.808m², bao gồm 02 khu.
+ Đất giao thông: có diện tích 451.224m² gồm các tuyến đường cập nhật từ
quy hoạch chung và các tuyến đường giao thông nội khu.
+ Bãi đỗ xe tập trung công cộng có diện tích 4.935m², bao gồm 02 bãi phục

vụ nhu cầu chung của khu vực.
- Các bãi đỗ xe nội bộ khác phải được bố trí cho các công trình công cộng,
thương mại, nhà ở cao tầng và cao trung bình nhằm đáp ứng đủ nhu cầu đỗ xe nội
bộ cũng như của khách vãng lai. Ngoài ra, còn có thể bố trí một phần trong các khu
cây xanh, nhưng không quá 10% diện tích của mỗi lô cây xanh.
- Các đầu mối hạ tầng kỹ thuật khác như trạm biến áp, trạm xử lý nước thải
cục bộ sẽ được bố trí xen kẽ trên các khu cây xanh và hành lang giao thông tại vị
trí thuận tiện, ít ảnh hưởng tới cảnh quan môi trường và hoạt động của khu đô thị.
- Các chỉ tiêu sử dụng đất khác như mật độ, chiều cao, khoảng lùi, … đều
tuân thủ Quy chuẩn quy hoạch xây dựng có kết hợp với ý đồ không gian quy hoạch
kiến trúc, được quy định trong bảng sau:
Bảng quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất
Stt
1

Loại đất
Đất công trình nhà ở

Diện tích
(m²)

Tỷ lệ
(%)

544.765

41,9

MĐXD tối
đa (%)

TCXD
tối đa

KLXD tối
thiểu (m)

1,1

Đất ở biệt thự

90.870

6,99

72

3

3

1,2

Đất ở lô phố

119.798

9,22

84

8

0

1,3

Đất ở tái định cư

100.503

7,73

90

8

0

1,4

Đất ở xã hội

101.999

7,85

60

6

6

1,5
1,
6

Đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ

116.189

8,94

80

15

6

Đất ở chung cư

15.406

1,19

40

15

6

Đất công trình công cộng

90.220

6,9

Đất trường mẫu giáo

13.954

1,07

40

3

6

Đất trường tiểu học

17.552

1,35

40

3

6

Đất trường có nhiều cấp học

14.223

1,09

40

4

6

5.011

0,39

40

15

6

10.343
8.708

0,80
0,67

40

40

3
6

6
6

2
2,1
2,
2
2,
3
2,
4
2,
5
2,

Đất y tế
Đất thể dục thể thao
Đất trung tâm thương mại, chợ

22


CTY TNHH ĐẦU TƯ XD TRƯỜNG PHÚC HẢI
DỰ ÁN LẤN BIỂN, BỐ TRÍ SĂP XẾP LẠI DÂN CƯ VÀ CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ PHƯỜNG ĐỨC LONG, THÀNH PHỐ PHAN THIẾT

6
2,
7
2,
8
2,
9

Đất chợ cá truyền thống

1.043

0,08

40

3

6

Đất văn hóa giải trí, sinh hoạt cộng đồng

8.255

0,64

40

3

6

Đất bãi tắm công cộng

11.131

0,86

0

0

0

3

Đất thương mại, dịch vụ

75.959

5,8

80

8

3

4

Đất tôn giáo

655

0,1

5

Đất cây xanh

105.231

8,1

98.043

7,54

5

1

6

7.188

0,55

0

0

0

483.074

37,2

19.107

1,47

0

0

0

Đất trạm xử lý nước thải

7.808

0,60

40

3

6

Đất bãi xe

4.935

0,38

0

0

0

Đất giao thông

451.224

34,71

0

0

0

Tổng diện tích

1.299.904

100,00

5,1
5,
2

Đất cây xanh công viên

6
6,
1
6,
2
6,
3
6,
4

Đất giao thông - hạ tầng kỹ thuật

Đất cây xanh cách ly

Đất bờ kè

II. Quy hoạch tổ chức phân lô nhà ở:
1. Nhà biệt thự: Gồm các dạng kích thước:
- Dạng 01 (hình chữ nhật) có kích thước: ngang 10m x dài 18m, diện tích lô
đất đạt 180m². Mật độ xây dựng tối đa theo lô đất 72%.
- Dạng 02 (hình chữ nhật) có kích thước: ngang 15m x dài 18m, diện tích lô
đất đạt 270m². Mật độ xây dựng tối đa theo lô đất 63%.
- Dạng 03 (hình chữ nhật) có kích thước: ngang 15m x dài 20m, diện tích lô
đất đạt 300m². Mật độ xây dựng tối đa theo lô đất 60%.

- Dạng 04 (hình chữ nhật) có kích thước: ngang 15m x dài 25m, diện tích lô
đất đạt 375m². Mật độ xây dựng tối đa theo lô đất 56%.
- Dạng 05 (hình chữ nhật) có kích thước: ngang 15m x dài 30m, diện tích lô
đất đạt 450m². Mật độ xây dựng tối đa theo lô đất 53%.
- Dạng khác (hình thang, chữ nhật vạt góc, hình đa giác..) ngang tối thiểu
10m, diện tích tối thiểu mỗi lô 180m².
Bảng thống kê lô nhà biệt thự
KÝ HIỆU

DIỆN TÍCH

SỐ LÔ

A

90.870,0

275

A1

6.206,0

A2

15x30m

15x25m

15x20m

15x18m

Khác

58

146

22

18

4

3.908,0

14

12

2

A3

3.886,0

14

10

4

A4

5.472,0

20

16

4

A5

5.809,0

17

2

12

A6

3.638,0

10

19

14

16

3
2

2

6

23


CTY TNHH ĐẦU TƯ XD TRƯỜNG PHÚC HẢI
DỰ ÁN LẤN BIỂN, BỐ TRÍ SĂP XẾP LẠI DÂN CƯ VÀ CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ PHƯỜNG ĐỨC LONG, THÀNH PHỐ PHAN THIẾT

A7

3.419,0

10

4

4

2

A8

3.923,0

10

4

4

2

A9

3.356,0

9

4

3

2

A10

3.918,0

9

9

A11

5.383,0

20

20

A12

1.785,0

4

4

A13

3.982,0

6

6

A14

2.794,0

6

A15

1.940,0

5

A16

1.800,0

4

A17

1.364,0

4

A18

1.500,0

3

A19

1.137,0

3

A20

2.822,0

6

A21

2.291,0

6

A22

4.110,0

8

A23

3.988,0

22

2

A24

739,0

4

2

A25

11.700,0

39

5

1
5

4

0
4

2

1
3

5

1

6

3

5

2. Nhà ở lô phố: Gồm các dạng:
- Dạng 01 (hình chữ nhật) có kích thước: ngang 5m x dài 16m, diện tích lô
đất đạt 80m². Mật độ xây dựng tối đa theo lô đất 88%.
- Dạng 02 (hình chữ nhật) có kích thước: ngang 5m x dài 17m, diện tích lô
đất 85m². Mật độ xây dựng tối đa theo lô đất 86%.
- Dạng 03 (hình chữ nhật) có kích thước: ngang 5m x dài 18m, diện tích lô
đất 90m². Mật độ xây dựng tối đa theo lô đất 84%.
- Dạng 04 (hình chữ nhật) có kích thước: ngang 5m x dài 20m, diện tích lô
đất 100m². Mật độ xây dựng tối đa theo lô đất 80%.
- Dạng 05 (hình chữ nhật) có kích thước: ngang 6m x dài 15m, diện tích lô
đất 90m². Mật độ xây dựng tối đa theo lô đất 84%.
- Dạng 06 (hình chữ nhật) có kích thước: ngang 6m x dài 16m, diện tích lô
đất 96m². Mật độ xây dựng tối đa theo lô đất 82%.
- Dạng 07 (hình chữ nhật) có kích thước: ngang 6m x dài 17m, diện tích lô
đất 102m². Mật độ xây dựng tối đa theo lô đất 80%.
- Dạng 08 (hình chữ nhật) có kích thước: ngang 6m x dài 18m, diện tích lô
đất 108m². Mật độ xây dựng tối đa theo lô đất 80%.
- Dạng 09 (hình chữ nhật) có kích thước: ngang 7m x dài 15m, diện tích lô
đất 105m². Mật độ xây dựng tối đa theo lô đất 80%.
- Dạng 10 (hình chữ nhật) có kích thước: ngang 7m x dài 18m, diện tích lô
đất 126m². Mật độ xây dựng tối đa theo lô đất 78%.
- Dạng khác (hình thang, chữ nhật vạt góc, hình đa giác..) ngang tối thiểu
5m, diện tích tối thiểu mỗi lô 80m².
24