CHÍNH SÁCH NHÀ Ở XÃ HỘI Ở VIỆT NAM

MỤC LỤC
Phần mở đầu
Chương 1- TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU, CƠ SỞ LÝ

1
4

THUYẾT VÀ THỰC TIẾN CỦA CHÍNH SÁCH NHÀ Ở XÃ HỘI
1.1- Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
1.1.1- Các công trình đăng trên sách báo, tạp chí
1.1.2- Luận án tiến sĩ và luận văn Thạc sĩ
1.2- Sự cần thiết khách quan của chính sách nhà ở xã hội
1.2.1- Nhà ở và nhà ở xã hội
1.2.2- Điều ước quốc tế về nhà ở và nhà ở xã hội
1.3- Chính sách nhà ở xã hội
1.3.1- Khái niệm và vấn đề của chính sách nhà ở xã hội
1.3.2- Nội dung chính sách nhà ở xã hội
1.4- Chính sách nhà ở xã hội của một số nước châu á và một số gợi ý

4
4
9
13
13
14
16
16
16
25

đối với Việt nam

1.4.1- Chính sách nhà ở xã hội của một số nước châu á
1.4.2- Một số gợi ý đối với Việt nam
Kết luận chương 1
Chương 2- PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU VÀ THIẾT KẾ LUẬN

25
32
35
36

VĂN
2.1- Cách tiếp cận
2.2- Phương pháp nghiên cứu của luận văn
2.3- Thiết kế luận văn
Kết luận chương 2
Chương 3- CHÍNH SÁCH VÀ THỰC THI CHÍNH SÁCH NHÀ Ở

36
38
41
41
41

XÃ HỘI Ở VIỆT NAM GIAI ĐOẠN 2005-2014
3.1- Kết quả phát triển nhà ở và nhà ở xã hội của Việt Nam
3.1.1- Kết quả phát triển nhà ở đến 2014
3.1.2- Kết quả phát triển nhà ở xã hội đến năm 2014
3.2- Chính sách phát triển nhà ở và nhà ở xã hội của Việt Nam
3.2.1- Định hướng phát triển nhà ở xã hội
3.2.2- Tạo lập môi trường pháp lý về phát triển nhà ở xã hội

3.2.3- Tổ chức thực thi chính sách phát triển nhà ở xã hội
3.2.4- Kiểm tra và giám sát các hoạt động tạo lập nhà ở xã hội
3.2.5- Trực tiếp tham gia xây dựng các công trình nhà ở xã hội
3.3- Những thành tựu, hạn chế trong chính sách và thực thi chính

42
42
42
48
48
60
63
70
71
72

sách nhà ở xã hội thời gian qua, những vấn đề cần giải quyết trong
thời gian tới
3.3.1- Những thành tựu

71


3.3.2- Những hạn chế và những vấn đề cần giải quyết trong chính sách
nhà ở xã hội
Kết luận chương 3
Chương 4- MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHỦ YẾU TIẾP TỤC HOÀN THIỆN

73
77

78

CHÍNH SÁCH NHÀ Ở XÃ HỘI Ở VIỆT NAM

4.1- Dự báo xu hướng nhu cầu nhà ở xã hội ở Việt Nam
4.1.1- Dự báo về nhu cầu nhà ở xã hội
4.1.2- Dự báo về khả năng cung ứng nhà ở xã hội

78
78
78

4.2- Những định hướng chủ yếu về chính sách nhà ở xã hội

79

4.2.1- Phát triển nhà ở xã hội là trách nhiệm của Nhà nước, của doanh

79

nghiệp, của xã hội và của người dân
4.2.2- Nhà nước ban hành chính sách thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển,

79

đồng thời có chính sách để hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng chính sách
xã hội, người có thu nhập thấp và người nghèo gặp khó khăn về nhà ở
4.2.3- Phát triển nhà ở xã hội phải tuân thủ pháp luật về nhà ở, quy hoạch, kế

80

hoạch, bảo đảm đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội
4.2.4- Phát triển nhà ở xã hội trên cơ sở sử dụng tiết kiệm các nguồn lực,

80

đặc biệt là tài nguyên đất đai;chú trọng phát triển nhà chung cư, nhà ở để
cho thuê, kể cả khu vực nhà nước và tư nhân
4.2.5- Phát triển nhà ở xã hội phải gắn với sinh kế của người dân
4.3- Một số giải pháp cơ bản về xây dựng chính sách và thực thi

80
81

chính sách nhà ở xã hội
4.3.1- Nhóm giải pháp tiếp tục hoàn thiện chính sách nhà ở xã hội
4.3.2- Nhóm giải pháp thực thi chính sách nhà ở xã hội

81
83

Kết luận chương 4
KẾT LUẬN
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC

87
88
102

Phần mở đầu: GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài:
1.1.1.Tính cấp thiết của đề tài
Nhà ở là một trong những nhu cầu tối thiểu, cơ bản của con người. Ph.
Ăng-ghen từng viết “con người trước hết cần phải ăn, uống, chỗ ở và mặc đã
rồi mới có thể làm chính trị, khoa học, nghệ thuật, tôn giáo và v.v... được” 1.
Nhà ở vừa là nơi cư trú, nghỉ ngơi, tái tạo sức lao động, là môi trường văn
hoá, giáo dục, tổ ấm hạnh phúc của mọi gia đình; vừa là thước đo sự phồn
vinh và tiến bộ xã hội của mỗi quốc gia. Vì vậy, phần lớn hiến pháp của các
nước trên thế giới đều quy định về quyền có nhà ở của con người, của công
dân. Ở Việt Nam, từ bản Hiến pháp đầu tiên (1946) của nước Việt Nam dân
chủ cộng hòa đến Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
(2013) đều quy định về nhà ở, quyền có nhà ở của mọi người; đặc biệt, khoản
3, điều 59 Hiến pháp 2013 ghi rõ: “Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở,
tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở”2.
Những năm qua, Đảng và Nhà nước ta đã có rất nhiều cố gắng trong
việc tạo dựng nhà ở cho các đối tượng khó khăn trên cả hai phương diện: một
là, ban hành hệ thống pháp luật, chính sách nhằm khuyến khích mọi cá nhân,
doanh nghiệp, tổ chức tham gia phát triển nhà ở; hai là, trực tiếp đầu tư xây
dựng nhà ở cho các đối tượng chính sách. Ở các thành phố lớn, có mật độ dân
số cao như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, chính quyền thành phố
đã có nhiều nỗ lực trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cho các đối tượng chính
sách.
Tuy nhiên, với chi phí bình quân để xây dựng m 2 nhà ở tại các đô thị,
các khu công nghiệp khoảng 10 đến 14 triệu đồng như hiện nay, để có một
1

C. Mác và Ph. Ăng-ghen, Toàn tập, Tập 19, Nxb Chính trị quốc gia Sự thật, Hà Nội 1995,
trang 499.

2
Điều 11, Hiến pháp 1946; Điều 32, Điều 59, Hiến pháp 2013.
1


căn hộ 40 - 50 m2 cho một gia đình thì người dân phải bỏ ra từ 500 đến 700
triệu đồng. Trong khi người lao động, người làm công ăn lương với tiền lương
chưa đảm bảo mức sống tối thiểu, không có tích lũy, thì việc có một căn hộ để
an cư vẫn là giấc mơ xa vời.
Nhìn tổng thể vấn đề nhà ở cho người dân cả nước nói chung và nhà ở
cho các đối tượng chính sách như cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân
nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang hưởng lương từ ngân sách;
người lao động thuộc các thành phần kinh tế có thu nhập thấp đang là những
yêu cầu bức xúc. Giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân nói chung và các đối
tượng chính sách nói riêng cần có chính sách cụ thể, phù hợp với điều kiện
kinh tế, xã hội, tự nhiên của từng khu vực. Trong đó, nhà nước là người kiến
tạo bằng hệ thống chính sách và cung ứng cơ sở hạ tầng và các dịch vụ công
cộng; doanh nghiệp với trách nhiệm xã hội của mình là người thực thi; người
dân vì lợi ích trực tiếp của mình thì, một mặt, lao động với năng suất cao để
tăng thu nhập, có tích lũy, mặt khác lựa chọn hình thức phù hợp với nguồn lực
của mình để tạo lập nhà ở.
Nhằm làm rõ hơn cơ sở lý thuyết và thực tiễn của chính sách nhà ở xã
hội tại Việt Nam, đánh giá thực trạng về chính sách nhà ở xã hội rồi từ đó đề
xuất một số giải pháp chủ yếu để giải quyết vấn đề nhà ở xã hội tại Việt Nam,
học viên chọn đề tài “Chính sách nhà ở xã hội tại Việt Nam” làm luận văn
thạc sĩ chuyên ngành Quản lý kinh tế.
1.1.2. Sự phù hợp của tên đề tài với chuyên ngành đào tạo?
Nghiên cứu chính sách của Nhà nước đối với nhà ở xã hội cũng chính
là nghiên cứu quản lý về vấn đề kinh tế, tức là nghiên cứu các chính sách huy
động, phân bổ, sử dụng các nguồn lực đất đai, tài chính, nhân lực nhằm tạo

lập các điều kiện để cho mọi tổ chức, doanh nghiệp và cá nhân tham gia phát
triển nhà ở cho đối tượng chính sách. Thực chất là nghiên cứu vai trò của Nhà

2


nước đối với vấn đề nhà ở của người dân trong nền kinh tế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa. Đây chính là vấn đề quản lý kinh tế - xã hội phù hợp
với chuyên ngành đào tạo.
1.1.3. Câu hỏi của học viên đối với vấn đề nghiên cứu:
Với tên của đề tài luận văn đã nêu, câu hỏi nghiên cứu bao gồm:
(1) Chính sách nhà ở xã hội là gì và bao gồm những nội dung gì?
(2) Chính sách nhà ở nói chung và chính sách nhà ở xã hội nói riêng ở
Việt Nam từ 2005 đến nay như thế nào và việc thực thi các chính sách đó ra
sao?
(3) Để giải quyết các vấn đề còn bất cập trong chính sách hiện tại, thời
gian tới cần phải làm gì và làm như thế nào?
1.2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu:
- Mục đích nghiên cứu: Đề xuất các giải pháp chính sách nhằm phát
triển nhà ở xã hội đến năm 2020 ở Việt Nam.
- Nhiệm vụ của luận văn:
+ Trình bày có hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn về chính sách nhà ở
xã hội.
+ Phân tích, đánh giá thực trạng chính sách và thực thi chính sách về
nhà ở xã hội tại Việt Nam một cách có hệ thống, khách quan, khoa học.
+ Đề xuất quan điểm, mục tiêu, định hướng và giải pháp chủ yếu nhằm
phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam đến năm 2020.
1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu của luận văn là: chính sách và việc thực thi
chính sách nhà ở xã hội tại Việt Nam

- Phạm vi nghiên cứu:
+ Về không gian: chủ yếu nghiên cứu ở Việt Nam, có tham chiếu một
số nước Châu Á.

3


+ Về thời gian nghiên cứu: Nghiên cứu thực trạng giai đoạn 2005-2014;
đề xuất giải pháp đến năm 2020.
1.4. Phương pháp nghiên cứu:
Trong quá trình thực hiện luận văn, tác giả sử dụng các phương pháp
nghiên cứu khoa học thông dụng sau đây:
* Các phương pháp nghiên cứu lý thuyết
Phương pháp nghiên cứu lý thuyết là phương pháp mà tác giả dùng để
thu thập thông tin thông qua đọc sách báo, tài liệu nhằm mục đích tìm chọn
những khái niệm và tư tưởng cơ bản là cơ sở cho lý luận của đề tài, hình
thành giả thuyết khoa học, dự đoán về nhà ở xã hội và chính sách xã hội
* Các phương pháp nghiên cứu thực tiễn
Phương pháp nghiên cứu thực tiễn: Do không có thời gian tiến hành
khảo sát, điều tra thực tế nên tác giả kế thừa và sử dụng các báo cáo kết quả
thực tế của Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, các báo cáo tổng
hợp của Văn phòng Bộ Xây dựng để dùng làm tư liệu thực tế để thực hiện
luận văn.
1.5. Kết cấu của luận văn:
Ngoài phần mở đầu giới thiệu luận văn và tài liệu tham khảo. Nội dung
của luận văn kết cấu gồm 5 chương:
Chương 1- Cơ sở lý thuyết và thực tiễn của chính sách nhà ở xã hội
Chương 2- Phương pháp nghiên cứu và thiết kế luận văn
Chương 3- Thực trạng chính sách nhà ở xã hội tại Việt Nam
Chương 4- Giải pháp chủ yếu tiếp tục hoàn thiện chính sách nhà ở xã

hội tại Việt Nam

4


Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU, CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ
THỰC TIẾN CỦA CHÍNH SÁCH NHÀ Ở XÃ HỘI

1.1- Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
1.1.1- Các công trình đăng trên sách báo, tạp chí
Có rất nhiều bài báo viết về nhà ở và nhà ở xã hội trên các loại báo và
tạp chí, trong khuôn khổ luận văn này tác giả chỉ nêu một số bài tiêu biểu:
(1)- Lê Hải, 2015. Những kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội của
Singapore3.
Bài báo nhận định Chiến lược phát triển nhà ở xã hội của Singapore
thành công dựa trên ba nhân tố quyết định.
Trước hết, Singapore đã thực hiện chính sách một cơ quan duy nhất
chịu trách nhiệm về nhà ở xã hội để phân bổ và quy hoạch nguồn lực hiệu quả
hơn. Việc này vừa giúp cho HDB có khả năng bảo đảm quỹ đất, nguyên liệu
và nguồn nhân lực cho các công trình xây dựng quy mô lớn, vừa bảo đảm tiết
kiệm chi phí song lại đạt kết quả cao nhất.
Thứ hai, áp dụng phương thức tiếp cận tổng thể đối với nhà ở. Từ quy
hoạch, thiết kế cho đến thu hồi đất và xây dựng, thông qua phân phối, quản lý,
bảo trì, các nhiệm vụ liên quan đến nhà ở nằm trong một tổng thể trọn vẹn,
liền mạch.
Cuối cùng là có sự định hướng cũng như hỗ trợ mạnh mẽ của chính phủ
về lĩnh vực tài chính và pháp lý đã giúp cho chương trình nhà ở xã hội đi
đúng lộ trình và đến được với người dân có nhu cầu thực sự.

3

/>5


(2)- Chinhphu.vn, 28/02/2015. Xây nhà ở xã hội - Trọng tâm chính
sách của nhiều quốc gia4.
Bài báo đã chỉ rõ, hiện nay, khoảng 330 triệu hộ gia đình trên toàn thế
giới đang phải sống trong các khu nhà ổ chuột hoặc phải chi số tiền quá lớn
trong thu nhập của mình cho vấn đề “nơi ăn chốn ở”. Tới năm 2025, con số
này thậm chí có thể tăng lên 440 triệu hộ gia đình, tức 1,6 tỷ người. Do đó,
nhà ở xã hội là một chủ đề trọng tâm mà các nhà hoạch định chính sách trên
toàn thế giới luôn phải quan tâm.
(3)- Phạm Thái Sơn, 2014. Nhà ở xã hội tại Việt Nam: quan niệm,
chính sách và thực tiễn5.
Bài báo cho rằng, nhà ở xã hội là một khái niệm còn tương đối mới ở
Việt Nam và mới chỉ chính thức xuất hiện trong khoảng 10 năm trở lại đây. Là
một khái niệm mới kế thừa các quan điểm bao cấp về nhà ở cũng như chịu
ảnh hưởng bởi các điều kiện hiện tại, khái niệm nhà ở xã hội cũng như các nội
hàm liên quan đến nhóm đối tượng thụ hưởng và điều kiện tiếp cận đã liên tục
được điều chỉnh và bổ sung trong các văn bản pháp luật liên quan. Thông qua
việc phân tích các văn bản này, chúng ta có thể nhận thấy một số điểm nghịch
lý hoặc mất cân bằng trong phát triển nhà ở xã hội ở nước ta như số nhóm đối
tượng thụ hưởng ngày càng được bổ sung nhưng song song với điều đó là các
điều kiện tiếp cận quỹ nhà này ngày càng cụ thể và khắt khe. Ngày càng khắt
khe hơn với các nhóm đối tượng thụ hưởng nhưng lại cung cấp ngày càng
nhiều ưu đãi hơn đối với chủ đầu tư nhằm khuyến khích sự tham gia cao nhất
của các thành phần kinh tế vào phân khúc thị trường này. Ưu đãi đầu tư nhiều
nhưng hiệu quả xây dựng nhà ở xã hội lại không được như mong muốn, thể
4

/>5
/>6


hiện ở số lượng dự án được đăng ký cũng như một tỷ lệ rất thấp các dự án đã
khởi công và số căn nhà ở xã hội đã hoàn thành và đưa vào sử dụng.
Thông qua những thay đổi, điều chỉnh và bổ sung trong chính sách nhà
ở xã hội, có thể thấy việc xây dựng và vận hành thị trường nhà ở xã hội là một
quá trình động và vẫn luôn tiếp diễn, trong đó các nhà quản lý cũng lắng nghe
những phản hồi và nhu cầu từ các bên tham gia nhằm có được những bổ sung,
điều chỉnh cho phù hợp. Tuy nhiên, do vẫn bị ảnh hưởng bởi tư duy bao cấp
về nhà ở cũng như bị hạn chế bởi những định chế khác nằm ngoài vấn đề nhà
ở xã hội như chế độ sở hữu, quy định về tình trạng cư trú…, các thay đổi và
điều chỉnh này đôi khi lại không mang tới được những kết quả phát triển và
khuyến khích nhà ở xã hội như mong muốn.
Nhằm phát triển hơn nữa nhà ở xã hội trong tương lai, trong thời gian
tới về phía cơ quan quản lý thì Chính phủ và các chính quyền địa phương cần
đẩy mạnh triển khai công tác quy hoạch nhằm có được về quỹ đất dành cho
nhà ở xã hội, phân bổ đúng nguồn ngân sách theo quy định dành cho quỹ nhà
ở này. Để thực sự khuyến khích chủ đầu tư từ các thành phần kinh tế tham gia
xây dựng nhà ở xã hội, các bước thủ tục hành chính cần được đơn giản hóa và
việc tiếp cận nguồn vốn đầu tư cần được hỗ trợ để hiện thức hóa hơn nữa chứ
không chỉ dừng lại ở những cam kết trên văn bản. Đối với người dân thì cần
phải bỏ đi những ràng buộc không hợp lý như về tình trạng cư trú, đồng thời
định lượng rõ hơn các yêu cầu về điều kiện nhà ở hiện tại cũng như điều kiện
kinh tế và thu nhập hộ gia đình để người dân dễ dàng hơn trong việc tiếp cận
quỹ nhà ở xã hội.
(4)- Trần Thị Kim Xuyến, Phạm Thị Thùy Trang, 2014. Những vấn đề
nhà ở cho người nghèo tại Thành phố Hồ Chí Minh,6

6

Kỷ yếu Hội thảo “Nhà ở khu dân cư nghèo ở thành phố Hồ Chí Minh và những giải
pháphướng đến môi trường sống tốt hơn trong tương lai”, Đại học Khoa học Xã hội và
Nhân văn TP Hồ Chí Minh và Tổ chức Rosa Luxemburg Stiftung tổ chức, 2014.
7


Bài báo chỉ ra: sự phân tầng về mức sống và sự khác biệt trong lợi thế
về nhà ở, tại thành phố Hồ Chí Minh, người nghèo thường sống trong các
ngôi nhà đơn sơ tại những địa bàn cơ sở hạ tầng còn yếu kém; từ nghiên cứu
của mình các tác giả cho rằng nhà ở cho người thu nhập thấp đang là vấn đề
thời sự vì trên thực tế hiện nay kết quả của các chương trình nhà ở không đến
được với người có thu nhập thấp. Nhóm tác giả trích dẫn khuyến nghị của
Ngân hàng phát triển châu Á (ADB), có 7 trụ cột cho chính sách nhà ở: (i) Cải
thiện quyền sở hữu (ii) Phát triển tín dụng bất động sản (iii) Triển khai hệ
thống hỗ trợ có định hướng tốt (iv) Mở rộng nguồn cung cấp đất đô thị (v)
Cung cấp khung pháp lý cho việc phát triển đất và bất động sản (vi) Làm nổi
bật tính cạnh tranh của nghành kinh doanh bất động sản (vii) Phát triển khung
thể chế cho chính sách nhà ở cấp quốc gia.
Đây là những gợi ý tốt, tác giả luận văn sẽ kế thừa trong quá trình hoàn
thành luận văn.
(5)- Lê Thị Mai, 2014. Vấn đề nhà ở đô thị cho người nghèo: lý thuyết,
thực tế và hướng tiếp cận.
Bài viết dựa trên dữ liệu của một số kết quả nghiên cứu đã thực hiện về
vấn đề nhà ở đô thị cho người nghèo hướng đến môi trường sống tốt hơn và
bền vững. Để đóng góp vào việc chia sẻ những thách thức và sáng kiến nhằm
cải thiện môi trường sống, chia sẻ những điểm tương đồng giữa các quốc gia
đang phát triển và phát triển, nội dung bài viết tập trung vào khía cạnh lý
thuyết, thực tiễn và hướng tiếp cận nghiên cứu vấn đề đô thị hóa, nhà ở đô thị

cho người nghèo hướng đến môi trường sống bền vững của một số quốc gia.
Bài viết đóng góp vào việc chia sẻ tri thức, nâng cao nhận thức tạo nên sự
thay đổi xã hội bằng những giải pháp hữu ích trong phân tích thực tiễn và xây
dựng chính sách.

8


(6)- Nguyễn Thị Hồng Xoan, Trần Thị Anh Thư, Nguyễn Xuân Anh,
2014. Nghèo đói, nhà ở và vấn đề môi trường ở Thành phố Hồ Chí Minh.
Bài báo đã phân tích và nhận định có mối quan hệ gắn kết chặt chẽ giữa
nghèo đói, nhà ở và vấn đề môi trường sống ở khu vực đô thị. Người nghèo
do hoàn cảnh kinh tế khó khăn nên phải chấp nhận sinh sống trong các không
gian nhà ở chật hẹp, thiếu vệ sinh. Môi trường sống của khu dân cư bị ô
nhiễm bởi lối sống tạm bợ và bừa bãi, cũng như bị ảnh hưởng nặng nề của
tình trạng ô nhiễm đô thị do quá trình đô thị hóa quá nhanh ở thành phố này.
Người nghèo có thể xem là nạn nhân, chịu thiệt thòi nhất của tình trạng ô
nhiễm không khí, tiếng ồn, rác và nước thải. Người nghèo trên địa bàn khảo
sát khi không có lựa chọn nào khác, họ đành phải tìm cách thích ứng với điều
kiện sống hiện tại. Thái độ “lạc quan” gắn liền với các phương thức thích nghi
và khai thác các “điểm mạnh” từ cộng đồng dân cư nghèo như tính cố kết
cộng đồng cao, có thể kiếm sống từ chính tại nơi cư ngụ.
Đối với người nghèo đô thị, tạo dựng nhà ở là một quá trình chứ không
phải điều kiện. Để có được một ngôi nhà, họ phải tích lũy và xây dựng trong
nhiều năm. Như vậy, có thể xem nhà ở như là một chỉ báo để xác định tình
trạng nghèo của họ. Do đó, để góp phần nâng cao điều kiện sống của những
hộ nghèo, chính quyền địa phương cần phải có những chính sách thích hợp
nhằm cải thiện nhà ở của họ. Nhìn chung, có thể nhận thấy rằng, trong nhiều
năm, chính quyền chỉ tập trung giải quyết các vấn đề nhà ở cho những hộ có
hộ khẩu thường trú hoặc những hộ bị ảnh hưởng bởi chương trình cải tạo và

chỉnh trang đô thị. Còn n hững hộ nghèo đô thị với thu nhập thấp, và người
nhập cư đã không được quan tâm đến một cách đúng mức.
(7)- Lê Thị Thủy, 2014. Hỗ trợ phát triển dựa vào cộng đồng - Bài học
thành công từ các dự án nhà ở của Hiệp hội các đô thị Việt Nam.

9


Bài báo cho rằng: “Hỗ trợ phát triển dựa vào cộng đồng” là phương
pháp giúp cụ thể hóa quy chế Dân chủ ở cơ sở, trong đó các Tổ chức hỗ trợ
(từ bên ngoài) sẽ thảo luận với chính quyền và người dân để xác định những
khó khăn, vướng mắc và tìm kiếm giải pháp, với nguyên tắc chủ đạo là phát
huy các mô hình sẵn có tại địa phương theo hướng chuyển đổi cách tiếp cận
(từ chỗ chính quyền/Đoàn thể… chăm lo cho người nghèo sang hỗ trợ các
sáng kiến/giải pháp của công đồng) để giải quyết các vấn đề liên quan đến
nghèo đói và phát triển đô thị, trong đó có vấn đề nhà ở của người nghèo/thu
nhập thấp.
Trong quá trình đồng hành cùng các đô thị thành viên hỗ trợ người
nghèo/thu nhập thấp cải thiện nơi ở, Hiệp hội các Đô thị Việt Nam (ACVN)
và các bên liên quan xác định những khó khăn/rào cản khiến cho người dân
không có cơ hội cải thiện nơi ở của mình, gồm 3 nhóm: (i)Người dân không
thể cải thiện nhà ở do vướng “quy hoạch treo”; (ii)- Nhà ở hiện tại của người
dân có diện tích “dưới chuẩn” theo quy định của Bộ Xây dựng; (iii)Các khu
dân cư tự phát lấn chiếm đất công/ven kênh rạch. Nhằm giúp tháo gỡ các khó
khăn nêu trên, ACVN đã cùng với chính quyền một số thành phố thử nghiệm
một cách tiếp cận mới, trong đó khuyến khích người dân sinh sống trong các
khu quy hoạch treo/khu tập thể cũ có diện tích căn hộ “dưới chuẩn/ khu dân
cư lấn chiếm đất công..chủ động bàn bạc giải pháp và tìm kiếm sự hỗ trợ của
các cơ quan chức năng để cùng giải bài toán “an cư” và đã đạt được các thành
công bước đầu, từ đó chính quyền các đô thị có những thay đổi về chính sách

để việc hỗ trợ người nghèo/thu nhập thấp cải thiện/tạo lập nơi ở phù hợp đem
lại hiệu quả tích cực hơn. Bài báo cũng giới thiệu kinh nghiệm thành công của
03 đô thị đại diện cho 03 vùng địa lý: (i) Cộng đồng khu dân cư 5, xã Vân
Phú, TP Việt Trì thương thảo với chính quyền thành phố và chủ đầu tư để gỡ
“quy hoạch treo” (dự án trường Đại học Hùng Vương); (ii) Người dân khu tập

10


thể Hữu Nghị, phường Cửa Nam, TP Vinh sử dụng các giải pháp kỹ thuật để
giải bài toán “căn hộ có diện tích dưới chuẩn”; (iii) Chính sách “tạo điều
kiện” của chính quyền TP Tân An giúp người dân lấn chiếm đất công/ven
kênh rạch có nơi ở ổn định.
1.1.2- Luận án tiến sĩ và luận văn Thạc sĩ
(1) - Luận án tiến sĩ kinh tế Phạm Văn Bình (2013), Chính sách thuế
nhà ở, đất ở tại Việt Nam.
Về lý luận: Luận án đã hệ thống hóa những đặc trưng, nội dung cơ ban
của chính sách thuế nhà ở, đất ở; lý giải cơ sở đánh thuế nhà ở đất ở; đưa ra
tiêu chí đánh giá chính sách thuế nhà ở đất ở, kinh nghiệm của một số quốc
gia, vùng lãnh thổ về vấn đề này để làm căn cứ cho việc phân tích, bàn luận
về chính sách thuế nhà ở đất ở tại Việt Nam
Về thực tiễn: Luận án đã phân tích thực trạng chính sách thuế nhà ở,
đất ở, nhất là các chính sách bộ phận của chính sách thuế nhà ở, đất ở và đánh
giá chính sách thuế theo các tiêu chí, làm rõ những thành công và hạn chế của
chính sách thuế nhà ở, đất ở của Việt Nam; từ đó đề xuất các định hướng và
giải pháp hoàn thiện chính sách thuế nhà ở, đất ở của Việt Nam đến năm
2020.
(2) - Luận án tiến sĩ của Đinh Trọng Thắng, 2012, Đại học Kinh tế quốc
dân. Cơ sở lý luận và thực tiễn phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở
đô thị Việt Nam.

Luận án đã hệ thống hóa, bổ sung các vấn đề lý luận về phát triển các
kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị; xây dựng khung phân tích để đánh giá
tác động của các nhân tố và điều kiện đến sự hình thành và phát triển các
kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị Việt Nam; luận án đã đánh giá thực
trạng phát triển, cấp độ phát triển, điều kiện phát triển và các chính sách phát
triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị. Luận án đã cập nhập, mô

11


hình kinh tế lượng để đánh giá các nhân tố tác động đến sự lựa chọn kênh huy
động vốn đầu tư nhà ở đô thị cấp hộ gia đình ở Việt Nam, mà theo tác giả ở
mức thu nhập 15 triệu đồng/người/tháng là ngưỡng đủ khả năng tiếp cận các
khoản vay thế chấp mua nhà ở Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Tác giả đã
dự báo và đề xuất lộ trình phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô
thị tại Việt Nam dựa trên việc đánh giá điều kiện và nhân tố phát triển. Từ đó,
đề xuất hệ thống quan điểm và giải pháp chính sách nhằm tạo dựng và phát
triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị tại Việt Nam trong thời gian
tới.
(3)- Luận án tiến sĩ của Nguyễn Văn Hoàng, 2009, Đại học Kinh tế
quốc dân. Nâng cao năng lực quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở, đất ở
đô thị (ứng dụng tại Hà Nội),
Về lý luận, luận án đã hệ thống hóa và đưa ra phương pháp luận về
nâng cao năng lực quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở đất ở đô thị Hà
Nội;
Về thực tiễn, luận án đã phân tích, đánh giá có hệ thống tình hình hoạt
động của thị trường nhà ở đất ở đô thị Hà Nội, luận án đã nghiên cứu năng lực
quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở đất ở đô thị; chỉ ra những khiếm
khuyết của thị trường nhà ở, đất ở cũng như hạn chế yếu kém của quản lý nhà
nước đối với thị trường nhà ở, đất ở đô thị Hà Nội, từ đó đề xuất những giải

pháp nhằm nâng cao năng lực quản lý thị trường nhà ở, đất ở đô thị Hà Nội.
(4)- Luận án tiến sĩ của Đỗ Thanh Tùng, 2008. Đại học kinh tế quốc
dân. Chính sách tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà nội.
Cuốn luận án giới thiệu cơ sở khoa học về chính sách tài chính nhà ở,
kinh nghiệm của một số quốc gia và bài học rút ra cho Việt Nam trong chính
sách tài chính nhà ở. Thực trạng tài chính nhà ở trên địa bàn Hà Nội, cách tạo
lập vốn , phân phối, sử dụng vốn và các văn bản quy phạm pháp luật liên

12


quan đến chính sách nhà ở, để từ đó đánh giá đúng thực trạng chính sách nhà
ở trên địa bàn thành phố Hà Nội và có những cách hoàn thiện hiệu quả nhất.
(5)- Luận văn thạc sĩ, của tác giả Nguyễn Thị Hằng, 2013. Đại học
Quốc gia Hà Nội. Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập
thấp ở Việt Nam.
Luận văn đã hệ thống hoá những vấn đề lý luận cơ bản về giải pháp tài
chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp. Phân tích thực trạng sử dụng
giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam. Đề
xuất một số kiến nghị nâng cao hiệu quả sử dụng giải pháp tài chính để phát
triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam: chính sách thuế, chính sách
tín dụng, chính sách giá, thành lập quỹ tiết kiệm nhà ở.
(6)- Luận văn thạc sĩ của Nguyễn Anh Khoa, 2008. Đại học Quốc gia
Hà Nội. Phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung ở
Việt Nam.
Luận văn đã Hệ thống hóa một số vấn đề lý luận và thực tiễn về dịch vụ
cho thuê nhà ở, vai trò của Nhà nước trong việc hình thành hệ thống dịch vụ
cho thuê nhà ở. Giới thiệu về dịch vụ cho thuê nhà ở của một số nước trên thế
giới và những bài học kinh nghiệm về khuyến khích phát triển dịch vụ này mà
Việt Nam có thể tham khảo. Khái quát về quá trình phát triển các khu công

nghiệp tập trung ở nước ta. Nghiên cứu thực trạng dịch vụ cho thuê nhà ở tại
các khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất của một số tỉnh thuộc vùng kinh
tế trọng điểm từ năm 1990 đến nay. Phân tích các yếu tố tác động đến nhu cầu
nhà ở và việc cung cấp nhà ở cho thuê tại địa bàn nghiên cứu. Nêu một số
đánh giá tổng quát về dịch vụ này, những thành tựu đạt được, tồn tại và bất
cập trong phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung.
Đưa ra các quan điểm cơ bản: cần phát triển các khu đô thị, khu nhà lưu trú
cho công nhân gần kề với các khu công nghiệp, khu chế xuất. Bên cạnh việc

13


huy động mọi nguồn lực xã hội, Nhà nước cần nắm giữ vai trò chủ đạo trong
dịch vụ phát triển nhà ở cho thuê. Kiến nghị các giải pháp liên quan đến cơ
chế, chính sách nói chung ( quy hoạch, đền bù giải phóng mặt bằng, xây
dựng, huy động vốn ...); các giải pháp liên quan đến doanh nghiệp và chính
quyền các cấp sở tại, nhằm khuyến khích phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại
các khu công nghiệp tập trung, góp phần giải quyết nhu cầu bức xúc về nhà ở,
đảm bảo ổn định dân sinh xã hội.
(7)- Luận văn thạc sĩ Luật của tác giả Nguyễn Thị Thanh Loan, 2008.
Đại học Quốc gia Hà Nội. Những khía cạnh về quyền sử dụng đất gắn với
quyền sở hữu nhà ở theo pháp luật Việt Nam.
Luận văn đã trình bày các vấn đề chung về quyền sử dụng đất và quyền
sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu nhà ở. Nghiên cứu các quy định của
pháp luật Việt Nam về quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu nhà ở
trong Bộ Luật Dân sự 2005, Luật Đất đai 2003, Luật nhà ở 2005, Luật Kinh
doanh bất động sản 2006 cùng các văn bản hướng dẫn và phân tích mối liên
hệ giữa chúng. Đưa ra một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện hơn nữa
các quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu
nhà ở như: những thay đổi về sở hữu và những yêu cầu đặt ra đối với việc

hoàn thiện pháp luật về sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất; hoàn thiện các
quy định pháp luật hiện nay về cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; thị trường bất động sản và những yêu
cầu đối với việc chuyển quyền sử hữu nhà và chuyển quyền sử dụng đất gắn
với nhà ở; hoàn thiện các quy định của pháp luật về giao đất cho tổ chức kinh
tế trong nước xây nhà để bán hoặc cho thuê.
(8)- Luận văn thạc sĩ của Đỗ Thanh Tùng, 2002. Tín dụng ngân hàng
với việc phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn đô thị Hà Nội.

14


Tác giả đã đề cập Lý luận cơ bản về nhà ở cho người thu nhập thấp và
tín dụng ngân hàng trong lĩnh vực nhà ở cho người thu nhập thấp tại đô
thị.Thực trạng nhà ở cho người thu nhập thấp và tín dụng ngân hàng trong
lĩnh vực nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn đô thị Hà Nội.Một số giải
pháp đẩy mạnh tín dụng ngân hàng trong lĩnh vực nhà ở cho người thu nhập
thấp.
Ngoài ra còn nhiều bài báo, luận văn, luận án, các công trình khoa học
nghiên cứu về chính sách nhà ở và nhà ở xã hội đã công bố ở trong và ngoài
nước mà tác giả chưa nêu ở đây hoặc chưa tiếp cận được.
Trong khuôn khổ luận văn Thạc sĩ quản lý kinh tế định hướng ứng
dụng, tác giả cố gắng hệ thống hóa lý thuyết và thực tiễn về chính sách nhà ở
xã hội đã được nêu trong các bài báo, các luận văn, luận án. Từ đó xây dựng
khung lý thuyết chính sách nhà ở xã hội để làm khung phân tích, đánh giá.
Trên cơ sở phân tích đánh giá chính sách nhà ở xã hội ở Việt Nam, tác giả đề
xuất các giải pháp chủ yếu nhằm tiếp tục hoàn thiện chính sách nhà ở xã hội ở
Việt Nam trong thời gian tới. Tác giả luận văn xin phép và xin cám ơn các nhà
khoa học là tác giả các công trình mà luận văn đã sử dụng.
1.2- Sự cần thiết khách quan của chính sách nhà ở xã hội

1.2.1- Nhà ở và nhà ở xã hội
Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu
cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.
Nhà ở là một trong những sản phẩm chủ yếu của hoạt động xây dựng.
Đó không chỉ là không gian cư trú, nơi đảm bảo môi trường sống, tái tạo sức
lao động mà còn là môi trường văn hoá, giáo dục, là tổ ấm hạnh phúc của mọi
gia đình, là thước đo sự phồn vinh và tiến bộ xã hội. Đối với mỗi quốc gia,
nhà ở không chỉ là nguồn tài sản có giá trị mà nó còn thể hiện trình độ phát
triển, tiềm năng kinh tế và góp phần không nhỏ làm thay đổi diện mạo đô thị
15


và nông thôn. Có nhà ở thích hợp và an toàn là một nhu cầu thiết yếu, là
nguyện vọng chính đáng của mỗi công dân, trong đó có các đối tượng thuộc
diện chính sách xã hội, các đối tượng có khó khăn về việc làm và thu nhập.
Theo từ điển mở Wikipedia: Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc
sở hữu của cơ quan nhà nước (có thể trung ương hoặc địa phương) hoặc các
loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận
được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được
ưu tiên trong xã hội như công chức của nhà nước chưa có nhà ở ổn định,
người có thu nhập thấp... và được cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị
trường.
Về sở hữu, nhà ở xã hội có thể thuộc sở hữu nhà nước, sở hữu của các
tổ chức phi lợi nhuận hoặc của doanh nghiệp nhưng không nhằm mục đích lợi
nhuận.
Đối tượng được ở nhà ở xã hội tùy theo quy định của pháp luật của
từng nước, nhưng nhìn chung thường là các viên chức nhà nước, người
nghèo, người có thu nhập thấp.
Viên chức nhà nước, những người hưởng lương từ ngân sách nhà nước
(tiền thuế của dân) nên họ thường là những người có mức sống trung lưu; mặt

khác, họ thực hiện công vụ của Nhà nước giao cho, do đó, để công chức thực
thi công vụ một cách toàn tâm, toàn ý, Nhà nước phải tạo chổ ở họ.
Người nghèo, người có thu nhập thấp thường không có tích lũy hoặc
tích lũy, trong khi đó, nhà ở là là tài sản có giá trị lớn nên họ không thể tự tạo
lập nhà ở. Do đó, để công dân có nhà ở, Nhà nước cần phải hỗ trợ họ bằng các
chính sách, chương trình nhà ở xã hội.
1.2.2- Điều ước quốc tế về nhà ở và nhà ở xã hội

16


Quyền có nhà ở là một trong những quyền cơ bản của con người được
các tổ chức quốc tế quy định trong các điều ước.
Tuyên ngôn Quốc tế Nhân quyền về các quyền cơ bản của con người
được Đại Hội đồng Liên Hiệp Quốc thông qua ngày 10 tháng 12 năm 1948 tại
Palais de Chaillot ở Paris, Pháp; Ðiều 25, khoản 1 ghi rõ:
“Mọi người đều có quyền được hưởng một mức sống phù hợp với sức
khỏe và sự no ấm cho bản thân và gia đình bao gồm: thực phẩm, quần áo, nhà
ở, y tế và các dịch vụ xã hội cần thiết, quyền an sinh trong lúc thất nghiệp,
đau ốm, tàn tật, góa bụa, tuổi già hay các tình huống thiếu thốn khác do các
hoàn cảnh ngoài khả năng kiểm soát của mình.”
Công ước quốc tế về các quyền kinh tế, xã hội và văn hóa, theo Nghị
quyết số 2200A (XXI) ngày 16/12/1966 của Đại hội đồng Liên Hợp Quốc
được thông qua và để ngỏ cho các nước ký, phê chuẩn và gia nhập có hiệu lực
từ ngày 3/01/1976, tại Điều 11. Khoản 1 có ghi: “Các quốc gia thành viên
Công ước này thừa nhận quyền của mọi người được có một mức sống thích
đáng cho bản thân và gia đình mình, bao gồm các khía cạnh về ăn, mặc, nhà
ở, và được không ngừng cải thiện điều kiện sống. Các quốc gia thành viên
phải thi hành những biện pháp thích hợp để bảo đảm việc thực hiện quyền
này, và vì mục đích đó, thừa nhận tầm quan trọng thiết yếu của hợp tác quốc

tế dựa trên sự tự do chấp thuận.
Công ước về quyền trẻ em, theo Nghị quyết số 44-25 ngày 20/11/1989
của Đại hội đồng Liên Hợp Quốc, có hiệu lực từ ngày 2/9/1990, Điều 27,
khoản 3 tiếp tục nhấn mạnh về quyền có nhà ở: “Các quốc gia thành viên, phự
hợp với điều kiện của nước mình và trong phạm vi các phương tiện sẵn có của
mình, phải thi hành các biện pháp thích hợp để giúp đỡ các bậc cha mẹ và
những người khác chịu trách nhiệm về trẻ em thực hiện quyền này, và trong

17


trường hợp cần thiết, phải thực hiện những chương trình hỗ trợ và gíup đỡ vật
chất, đặc biệt là về dinh dưỡng, quần áo và nhà ở.
Công ước quốc tế về bảo vệ quyền của tất cả những người lao động di
trú và các thành viên gia đình họ, được Đại hội đồng Liên Hợp Quốc thông
qua theo Nghị quyết A/RES/45/158 ngày 18/12/1990, tại điều 43, khoản 1,
tiếp tục nhấn mạnh Người lao động di trú được đối xử bình đẳng như công
dân của quốc gia nơi có việc làm liên quan đến:...(d) quyền có nhà ở, kể cả
quyền sử dụng các chương trình nhà ở và xã hội, và được bảo vệ khỏi việc
bóc lột liên quan đến tiền thuê nhà.
Như vậy, xét về luật pháp quốc tế thì quyền có nhà ở, kể cả nhà ở xã
hội đã được tổ chức đã được tổ chức lớn nhất của Thế giới là Đại hội đồng
Liên Hợp Quốc quy định rõ ràng Công ước. Theo đó, các nước tham gia các
công ước quốc tế đều phải có trách nhiệm tạo lập nhà ở cho người dân, trong
đó có nhà ở xã hội cho công chức nhà nước, người nghèo, người có thu nhập
thấp nhằm đảm bảo quyền con người cho công dân của mình.
1.3- Chính sách nhà ở xã hội
1.3.1- Khái niệm và vấn đề của chính sách nhà ở xã hội
Chính sách nhà ở xã hội là tổng thể các quan điểm, mục tiêu, giải pháp,
công cụ mà Nhà nước tác động vào các mối quan hệ và hoạt động của các chủ

thể là Nhà nước, doanh nghiệp, tổ chức và hộ gia đình để huy động, phân bổ,
sử dụng các nguồn lực đất đai, lao động, vốn tài chính, khoa học và công nghệ
nhằm phát triển nhà ở xã hội cho người dân được thể chế bằng pháp luật.
Vấn đề chính sách nhà ở xã hội là một bộ phận của các vấn đề nhà ở,
đó là những sự khác biệt, mâu thuẫn hay khoảng cách giữa thực tại nhà ở của
hộ gia đình với mong muốn hoặc nhu cầu của họ và cần được giải quyết thông
qua các chính sách nhà ở xã hội của nhà nước.

18


Đó là sự khác biệt về tổng cầu và cơ cấu cầu về nhà ở xã hội của đối
tượng chính sách với khả năng cung và cơ cấu cung về nhà ở xã hội của
doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân cần được giải quyết bằng chính sách của
nhà nước.
1.3.2- Nội dung chính sách nhà ở xã hội
Chính sách nhà ở xã hội là chính sách của Nhà nước để giải quyết vấn
đề chính sách. Nội dung chủ yếu của chính sách nhà ở xã hội bao gồm:
1.3.2.1- Định hướng phát triển nhà ở xã hội
Định hướng phát triển nhà ở xã hội là việc Nhà nước xác định các mục
tiêu, yêu cầu cần đạt được trong nhiệm vụ phát triển nhà ở xã hội và các
nguồn lực để thực hiện định hướng đó. Định hướng phát triển nhà ở xã hội
bao gồm chiến lược, quy hoạch, kế hoạch, chương trình, dự án phát triển nhà
ở xã hội.
* Chiến lược phát triển nhà ở xã hội
Chiến lược là một bộ phận của chiến lược phát triển nhà ở, là các quan
điểm, mục tiêu cần đạt được và các giải pháp chủ yếu nhằm thực hiện các
mục tiêu đề ra cho việc phát triển nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng
trong một khoảng thời gian dài. Nội dung chủ yếu của chiến lược bao gồm:
- Quan điểm về phát triển nhà ở xã hội

Quan điểm phát triển nhà ở xã hội là cách xem xét, nhìn nhận, đánh giá
về việc phát triển nhà ở xã hội đặt trong điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể của
mỗi quốc gia, mỗi vùng lãnh thổ trong từng giai đoạn nhất định. Quan điểm
phát triển nhà ở xã hội cho biết vị trí của việc phát triển nhà ở xã hội trong hệ
thống chính sách phát triển kinh tế - xã hội; trách nhiệm của nhà nước, tổ
chức, doanh nghiệp, người dân trong phát triển nhà ở xã hội; phát triển nhà ở
xã hội gắn với phát triển bền vững.

19


- Mục tiêu phát triển nhà ở xã hội
Mục tiêu phát triển nhà ở xã hội là những chỉ tiêu cần đạt được của
chiến lược.
Xét về thời gian, mục tiêu có thể là dài hạn, trung hạn và ngắn hạn.
Thông thường mục tiêu của chiến lược thường đề ra cho từng thời kỳ từ 5
năm trở lên với các chỉ tiêu rất cụ thể cho từng thời kỳ. Các chỉ tiêu cần đạt
tới trong từng thời kỳ thường là: (1)- Diện tích sàn nhà ở xã hội tính cho một
người (m2/người); (2)- Mức độ kiên cố của công trình; (3)- Trang thiết bị nội
thất tối thiểu.
- Nhiệm vụ và giải pháp thực hiện
Nhiệm vụ của chiến lược là những công việc mà Nhà nước phải làm
bao gồm xây dựng cơ chế, chính sách và ban hành thành luật để các chủ thể
Nhà nước, doanh nghiệp, tổ chức, hộ gia đình huy động và sử dụng tối ưu nguồn
lực (đất đai, tài chính, lao động, ...) mà mình có để phát triển nhà ở xã hội.
Giải pháp chiến lược là các thức huy động, phân bổ và sử dụng cụ thể
các nguồn lực về đất đai, quy hoạch - kiến trúc, tài chính, tín dụng, thuế; cách
thức phân loại và tiêu chí phân loại đối tượng chính sách để lựa chọn đúng đối
tượng được thụ hưởng nhà ở xã hội.
* Quy hoạch nhà ở xã hội

Quy hoạch nhà ở xã hội là cụ thể hóa một bước chiến lược nhà ở xã
hội, bao gồm một tập hợp các mục tiêu và sự bố trí, sắp xếp các nguồn lực
tương ứng để thực hiện các mục tiêu đề ra.
Quy hoạch nhà ở xã hội phải dựa trên quy hoạch phát triển nhà ở và
quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội quốc gia cùng thời kỳ. Điều đó có nghĩa
là dựa trên quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, cơ
quan có thẩm quyền xây dựng và ban hành quy hoạch phát triển nhà ở toàn

20


quốc; trên cơ sở quy hoạch phát triển nhà ở toàn quốc, xây dựng và ban hành
quy hoạch phát triển nhà ở xã hội, bao gồm nhà ở xã hội cho khu vực đô thị,
cho công nhân các khu công nghiệp tập trung, cho học sinh sinh viên các
trường đại học và các cơ sở giáo dục nghề nghiệp.
* Kế hoạch trung hạn phát triển nhà ở
Kế hoạch trung hạn phát triển nhà ở xã hội là việc cụ thể hóa các mục tiêu
và biện pháp đã lựa chọn trong chiến lược, thường có thời hạn từ 3 - 5 năm.
Kế hoạch 5 năm phát triển nhà ở xã hội xác định hệ thống các mục tiêu,
chỉ tiêu về nhà ở, các chính sách phân bổ nguồn lực, cho các chương trình, dự
án phát triển nhà ở xã hội. Nội dung cơ bản của việc lập kế hoạch 5 năm đối
với di chuyển lao động ra nước ngoài làm việc gồm:
Một là, xác định nhiệm vụ tổng quát và các mục tiêu, chỉ tiêu phát triển
nhà ở xã hội trong kỳ.
Hai là, xác định các chương trình, dự án cho phát triển nhà ở xã hội.
Ba là, xây dựng các giải pháp lớn của kế hoạch 5 năm.
* Kế hoạch hàng năm về phát triển nhà ở xã hội
Kế hoạch hàng năm là cụ thể hóa kế hoạch trung hạn nhằm thực hiện
nhiệm vụ của kế hoạch trung hạn, là cơ sở để chỉ đạo và điều hành các quan
hệ và hoạt động phát triển nhà ở xã hội trong năm.

Nội dung của kế hoạch hàng năm là xác định các chỉ tiêu định lượng,
bao gồm: số lượng các dự án triển khai hoặc hoàn thành trong năm, cơ cấu
căn hộ trong từng dự án; cơ cấu dự án trong từng vùng, địa phương; phân
công, phân cấp thực hiện,vv....
* Dự án nhà ở xã hội
Dự án đầu tư xây dựng nhà ở là tổng hợp các đề xuất có liên quan đến
việc sử dụng vốn để xây dựng mới nhà ở xã hội, các công trình hạ tầng kỹ
21


thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở trên
một địa điểm nhất định.
Như vậy, dự án nhà ở xã hội là các đề xuất rất cụ thể bao gồm địa điểm
dự án, diện tích đất, vốn sử dụng, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã
hội, đối tượng và điều kiện được thụ hưởng dự án. Đây là nơi thực thi trên
thực tế chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở xã hội; là nơi đối
tượng chính sách và chủ đầu tư trực tiếp đối diện nhau trong thực thi chính sách.
1.3.2.2- Tạo lập môi trường pháp lý về phát triển nhà ở xã hội
Để phát triển nhà ở xã hội một cách hiệu quả, đúng định hướng đã xác
định, Nhà nước phải tạo lập các yếu tố môi trường chủ yếu sau đây:
* Tạo lập khuôn khổ pháp luật về phát triển nhà ở theo định hướng
chiến lược đã xác định
Trên cơ sở quan điểm, mục tiêu và nhiệm vụ của chiến lược phát triển
kinh tế - xã hội, chiến lược phát triển nhà ở, Nhà nước xây dựng, ban hành và
thực thi hệ thống luật pháp liên quan đến nhà ở xã hội như: Hiến pháp, Luật
Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, vv… Hệ thống Luật pháp phải tạo thành
một hệ thống nhất điều chỉnh toàn bộ các quan hệ và hành vi của các chủ thể
tham gia vào phát triển nhà ở xã hội trong nền kinh tế thị trường.
Bằng hệ thống pháp luật, Nhà nước xác định quyền và nghĩa vụ của
Nhà nước, quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp, tổ chức, quyền và nghĩa vụ

của hộ gia đình và người dân; Nhà nước quy định những hành vi tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân được làm, những hành vi bị cấm và các hình phạt trong phát
triển nhà ở xã hội.
- Duy trì ổn định môi trường kinh tế vĩ mô là Nhà nước dùng các công
cụ chính sách nhằm hạn chế lạm phát, thất nghiệp, v.v... Kinh tế vĩ mô ổn định
giúp các chủ thể tham gia phát triển nhà ở xã hội tin tưởng vào mục tiêu sẽ đạt

22


được và hiệu quả hoạt động của mình. Lạm phát, thất nghiệp là những nhân tố
tác động mạnh mẽ đến việc làm và thu nhập của các đối tượng của chính sách
nhà ở xã hội. Do đó, nếu Nhà nước duy trì ổn định môi trường kinh tế vĩ mô
sẽ tạo điều kiện cho đối tượng chính sách và chủ đầu tư các dự án nhà ở xã
hội thực hiện dự án một cách trôi chảy. Ngược lại sẽ gây ra các đỗ vỡ của các
dự án.
- Đảm bảo cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội cho phát triển nhà
ở xã hội
Hạ tầng kỹ thuật chủ yếu là: hệ thống đường giao thông, điện, nước
sinh hoạt, bưu chính viễn thông, v.v…; hạ tầng xã hội bao gồm: hệ thống
trường học từ nhà trẻ, mẫu giáo, giáo dục phổ thông, hệ thống trạm y tế, cơ sở
khám chữa bệnh,v.v… Đây là những dịch vụ công cộng, chi phí đầu tư
thường lớn, thời gian thu hồi vốn dài so với các hàng hóa khác nên tư nhân ít
hoặc không muốn tham gia.
- Nâng cao năng lực, hiệu lực và hiệu quả quản lý hành chính nhà
nước
Chính sách nhà ở xã hội là chính sách đối với những người có thu nhập
thấp, người nghèo. Việc xác định đúng ai là người thu nhập thấp, ai là người
nghèo phụ thuộc rất lớn vào các văn bản quy định tiêu chuẩn, cách thức xác
định của các cơ quan nhà nước. Vì vậy, năng lực của cán bộ hoạch định chính

sách có vai trò quyết định đến hiệu lực của chính sách, cán bộ hoạch định
chính sách có kiến thức thực tế phong phú, sẽ xây dựng chính sách sát với
thực tế, người dân dễ tiếp cận, cơ quan xét duyệt xác định đúng đối tượng dễ
dàng hơn. Đặc biệt, đội ngũ cán bộ cơ sở tham gia quá trình xác định đối
tượng thụ hưởng phải thực sự công tâm, không nhũng nhiễu, thì thời gian và
tiền bạc của dân cũng sẽ được tiết giảm trong quá trình tiếp cận và hưởng thụ
chính sách nhà ở xã hội.
23