Giải pháp quản lý trật tự xây dựng đô thị phường hà cầu, quận hà đông, thành phố hà nội (luận văn thạc sĩ)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
---------------------------------------

NGUYỄN THỊ THU PHƯƠNG

GIẢI PHÁP QUẢN LÝ TRẬT TỰ XÂY DỰNG ĐÔ THỊ
PHƯỜNG HÀ CẦU, QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

HÀ NỘI – 2019


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
---------------------------------------

NGUYỄN THỊ THU PHƯƠNG
KHOÁ 2015-2017

GIẢI PHÁP QUẢN LÝ TRẬT TỰ XÂY DỰNG ĐÔ THỊ
PHƯỜNG HÀ CẦU, QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đô thị và công trình

Mã số:
60.58.01.06

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. NGUYỄN TUẤN ANH

HÀ NỘI – 2019


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
---------------------------------------

NGUYỄN THỊ THU PHƯƠNG
KHOÁ 2015-2017

GIẢI PHÁP QUẢN LÝ TRẬT TỰ XÂY DỰNG ĐÔ THỊ
PHƯỜNG HÀ CẦU, QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Chuyên ngành: Quản lý đô thị và công trình
Mã số:
60.58.01.06

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. NGUYỄN TUẤN ANH

XÁC NHẬN
CỦA CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN

PGS. TS. PHẠM TRỌNG THUẬT
HÀ NỘI – 2019


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập chương trình thạc sĩ, chuyên ngành Quản
lý Đô thị và Công trình, khóa học 2015 - 2017 tại Trường Đại học Kiến trúc
Hà Nội. Học viên đã được các thầy cô giáo truyền đạt cho những kiến thức và
phương pháp luận nghiên cứu khoa học vô cùng quý báu. Đây chính là nền
tảng kiến thức giúp các học viên tự tin, vững vàng hơn trong công tác quản lý
thực tế và trong lĩnh vực nghiên cứu sau khi tốt nghiệp. Học viên xin bày tỏ
lòng tri ân tới toàn thể quý thầy cô trong nhà trường. Đặc biệt xin được gửi lời
cảm ơn chân thành nhất và lòng biết ơn tới PGS. TS. Nguyễn Tuấn Anh, là
người trực tiếp hướng dẫn, chỉ bảo, tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất, giúp cho
học viên hoàn thành luận văn tốt nghiệp.
Xin chân thành cảm ơn các Phòng, Khoa trong nhà trường; cảm ơn Lãnh
đạo Đội Quản lý trật tự xây dựng đô thị quận Hà Đông, UBND phường Hà Cầu
và Tổ Quản lý trật tự xây dựng đô thị phường Hà Cầu đã giúp đỡ học viên hoàn
thành luận văn này.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2019

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Thị Thu Phương


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sĩ là công trình nghiên cứu khoa học
độc lập của tôi. Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của Luận văn là
trung thực và có nguồn gốc rõ ràng.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Thị Thu Phương


MỤC LỤC
Lời cảm ơn
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục hình
Danh mục bảng, biểu
Danh mục các chữ viết tắt
MỞ ĐẦU
* Lý do chọn đề tài ................................................................................... 1
* Mục đích nghiên cứu ............................................................................. 2
* Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................... 2
* Phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 2
* Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 2
* Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ............................................. 3
* Một số khái niệm, thuật ngữ ................................................................. 4
* Cấu trúc luận văn .................................................................................. 5
NỘI DUNG

Chương 1. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ TRẬT TỰ XÂY
DỰNG ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG HÀ CẦU, Q. HÀ ĐÔNG .. 6
1.1. Giới thiệu chung về phường Hà Cầu ................................................ 6
1.1.1. Sự hình thành và phát triển ........................................................ 6
1.1.2. Vị trí địa lý và đặc điểm điều kiện tự nhiên................................ 8
1.1.3. Đặc điểm điều kiện kinh tế - xã hội ........................................... 8
1.2. Thực trạng về quy hoạch xây dựng và trật tự xây dựng đô thị trên
địa bàn quận Hà Đông ............................................................................. 10
1.2.1. Công tác quản lý quy hoạch, cấp phép xây dựng đô thị trên địa
bàn quận Hà Đông .............................................................................. 10


1.2.2. Thực trạng về trật tự xây dựng đô thị quận Hà Đông .............. 14
1.3. Thực trạng về quản lý trật tự xây dựng đô thị phường Hà Cầu ...... 18
1.3.1. Thực trạng về trật tự xây dựng đô thị tại phường Hà Cầu ....... 20
1.3.2. Thực trạng về cơ cấu tổ chức quản lý nhà nước về trật tự xây
dựng trên địa bàn phường Hà Cầu ..................................................... 25
1.3.3. Thực trạng về cơ chế chính sách .............................................. 35
1.3.4. Sự tham gia của cộng đồng và ý thức chấp hành pháp luật của
người dân ........................................................................................... 38
1.4. Những vấn đề bất cập cần giải quyết trong công tác quản lý trật tự
xây dựng đô thị phường Hà Cầu ............................................................ 39
Chương 2. CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ QUẢN LÝ TRẬT TỰ XÂY
DỰNG ĐÔ THỊ ............................................................................................ 41
2.1. Cơ sở pháp lý quản lý trật tự xây dựng đô thị ................................. 41
2.1.1. Các văn bản quy phạm pháp luật của Trung ương, địa phương 41
2.1.2. Bộ máy QLNN và các yếu tố tác động đến thiết lập trật tự xây
dựng đô thị .......................................................................................... 47
2.2. Cơ sở lý luận .................................................................................... 50
2.2.1. Quản lý trật tự xây dựng trong quản lý đô thị ......................... 50

2.2.2. Một số nguyên tắc cơ bản trong công tác quản lý trật tự xây
dựng đô thị .................................................................................................... 56
2.2.3. Một số hành vi bị nghiêm cấm đối với quản lý trật tự xây dựng
đô thị .................................................................................................. 57
2.3. Những nhân tố ảnh hưởng đến công tác quản lý TTXD đô thị............. 58
2.3.1. Chính sách và con người .......................................................... 58
2.3.2. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ......................................... 61
2.4. Bài học kinh nghiệm quản lý trật tự xây dựng đô thị của một số quận,
phường trên địa bàn thành phố Hà Nội ...................................................... 62


2.4.1. Kinh nghiệm quản lý TTXD đô thị ở phường Bồ Đề, quận Long
Biên ..................................................................................................... 62
2.4.2. Kinh nghiệm quản lý TTXD đô thị ở quận Thanh Xuân .......... 65
2.4.3. Kinh nghiệm quản lý TTXD đô thị ở quận Ba Đình ............... 67
Chương 3. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP QUẢN LÝ TRẬT TỰ
XÂY DỰNG ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG HÀ CẦU ................. 70
3.1. Quan điểm, mục tiêu ....................................................................... 70
3.1.1. Quan điểm ................................................................................ 70
3.1.2. Mục tiêu .................................................................................... 72
3.2. Nguyên tắc ....................................................................................... 73
3.3. Đề xuất giải pháp quản lý trật tự xây dựng đô thị trên địa bàn
phường Hà Cầu ...................................................................................... 73
3.3.1. Kế hoạch hoá công tác quản lý trật tự xây dựng đô thị ........... 73
3.3.2. Đổi mới nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ quản lý trật tự xây
dựng đô thị .......................................................................................... 75
3.3.3. Đổi mới và tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra ............... 78
3.3.4. Cải cách thủ tục hành chính và phân công, phân cấp, phối hợp
quản lý nhà nước về trật tự xây dựng đô thị ....................................... 81
3.3.5. Cơ chế phối hợp giữa các chủ thể: Chính quyền đô thị - Tư vấn

– Chủ đầu tư – Người dân đô thị ....................................................... 88
3.3.6. Tăng cường tuyên truyền, vận động sự tham gia của cộng đồng
trong công tác quản lý trật tự xây dựng đô thị ................................... 91
3.3.7. Tăng cường ứng dụng công nghệ trong quản lý TTXD ........... 94
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................. 97
Kết luận ................................................................................................. 97
Kiến nghị ............................................................................................... 97
TÀI LIỆU THAM KHẢO


DANH MỤC HÌNH
Số hiệu hình

Tên hình

Trang

Hình 1.1

Bản đồ địa giới hành chính phường Hà Cầu
Bản đồ hiện trạng sử dụng đất và đánh giá quỹ đất xây
dựng của quận Hà Đông theo Quy hoạch phân khu S4, tỷ
lệ 1/5000
Bản đồ hiện trạng sử dụng đất của quận Hà Đông
Trích lục bản đồ quy hoạch Khu tái định cư Ngô Thì
Nhậm
Sơ đồ Khu đất dịch vụ kết hợp đất ở thuộc Khu Bồ Hỏa,
phường Hà Cầu
Sơ đồ Khu đất dịch vụ kết hợp đất ở thuộc Khu Bãi Sậy,
phường Hà Cầu

Sơ đồ Khu đất dịch vụ kết hợp đất ở thuộc Khu Đồng Dưa,
phường Hà Cầu
Dự án Trung tâm thương mại Hyundai
Công trình xây dựng sai phép tại số 01 LK5 Hà Trì,
phường Hà Cầu, quận Hà Đông
Công trình xây dựng sai phép tại N0 - 04 LK05, khu đất
DV Hà Trì , P. Hà Cầu, Q. Hà Đông

8

Hình 1.2
Hình 1.3
Hình 1.4
Hình 1.5
Hình 1.6
Hình 1.7
Hình 1.8
Hình 1.9
Hình 1.10

11
14
19
19
19
20
21
22
22

Hình 1.11

Các công trình xây dựng sai phép trên phố Lê Lai,
phường Hà Cầu, quận Hà Đông

22

Hình 1.12

Công trình xây dựng sai quy hoạch tại số 18 khu biệt thự
Hillstate Villa 2, phường Hà Cầu, quận Hà Đông

23

Hình 1.13

Công trình vi phạm đang tháo dỡ tại Khu dịch vụ - Thể
thao - Cây xanh Hà Đông

23

Hình 1.14

Sơ đồ phân cấp quản lý nhà nước về xây dựng từ thành
phố đến phường

25

Hình 2.1

Sơ đồ các nhân tố tác động đến thiết lập trật tự kỷ cương
trong xây dựng

49

Hình 3.1

Sơ đồ các giai đoạn có sự tham gia của cộng đồng trong
hoạt động xây dựng

94


DANH MỤC BẢNG, BIỂU
Số hiệu
bảng

Tên bảng

Trang

Bảng 1.1

Bảng tổng hợp kết quả kiểm tra trật tự xây dựng đô thị
quận Hà Đông.

17

Bảng 1.2

Bảng tổng hợp kết quả kiểm tra quản lý trật tự xây dựng
phường Hà Cầu.

24


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Tên đầy đủ

Chữ viết tắt
CBCC

Cán bộ công chức

CCTHHC

Cải cách thủ tục hành chính

CĐT

Chủ đầu tư

GPXD

Giấy phép xây dựng

HĐND

Hội đồng nhân dân

MTTQ

Mặt trận tổ quốc

QLĐT

Quản lý đô thị

TTHC

Thủ tục hành chính

TTXD

Trật tự xây dựng

QLNN

Quản lý nhà nước

QLTTXDĐT

Quản lý trật tự xây dựng đô thị

UBND

Ủy ban Nhân dân

VPHC

Vi phạm hành chính

XPVPHC

Xử phạt vi phạm hành chính


1

MỞ ĐẦU
* Lý do chọn đề tài:
Hà Đông là quận mới, nằm ở cửa ngõ phía tây nam của thủ đô Hà Nội
có diện tích 48,64 km2, dân số khoảng 30 vạn người, bao gồm 17 đơn vị hành
chính cấp phường. Trong những năm qua bộ mặt đô thị Hà Đông có nhiều
thay đổi; tốc độ đô thị hóa nhanh, mạnh; cảnh quan đô thị phát triển, nhiều
công trình kiến trúc hiện đại được hình thành; nhiều dự án đã và đang được
khởi công xây dựng trên tất cả các lĩnh vực; nhiều khu đô thị, khu dân cư
được đầu tư với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ tạo nên bộ mặt đô thị ngày
một hiện đại, khởi sắc; đời sống vật chất và tinh thần của người dân không
ngừng được nâng cao. Ngoài ra quận Hà Đông còn nhiều quỹ đất cho phát
triển các khu đô thị mới. Tuy nhiên, trong quá trình đô thị hóa, đứng trước cơ
hội phát triển, Hà Đông còn gặp nhiều khó khăn và thách thức.
Phường Hà Cầu nằm ở trung tâm của quận Hà Đông, là địa bàn có
nhiều khu vực giáp canh, giáp cư với các phường Phúc La, Nguyễn Trãi,
Quang Trung, Phú La, La Khê và Kiến Hưng. Tổng diện tích đất tự nhiên
143,15 ha, được chia tách thành 15 tổ dân phố với 5794 hộ dân, trên 19.000
nhân khẩu. Bên cạnh 5 tổ dân phố Cầu Đơ và 5 tổ dân phố Hà Trì (cũ),
phường Hà Cầu có nhiều khu dân cư mới và phát triển như: khu nhà ở thương
mại Hyundai, khu chung cư CT1, CT2 Ngô Thì Nhậm, khu đấu giá, khu trung
tâm hành chính và các cơ quan cấp thành phố, cấp quận. Những công trình

này đang từng bước làm cho diện mạo của địa phương có những đổi thay to
lớn, ngày một khang trang và hiện đại.
Tuy nhiên, trên thực tế trật tự xây dựng đô thị còn nhiều bất cập (ùn tắc
giao thông, lấn chiếm vỉa hè, xây dựng sai phép, quảng cáo bừa bãi, thiếu chỗ
để xe…) mà nguyên nhân sâu xa xuất phát từ khâu quản lý và ý thức của các
cán bộ công chức trong công tác quản lý điều hành, không sát sao thiếu giám


2

sát, có một bộ phận cán bộ chưa làm hết trách nhiệm, buông lỏng quản lý, tiêu
cực tham nhũng dẫn đến những hậu quả khôn lường trong công tác quản lý
trật tự xây dựng đô thị (xây dựng không theo quy hoạch, không theo giấy
phép xây dựng, sai giấy phép xây dựng, tự tăng số lượng căn hộ, tăng số
tầng,…). Trong thời gian qua có nhiều công trình, dự án sai phạm về quy
hoạch xây dựng như xây dựng vượt số tầng, thông tầng, vượt diện tích xây
dựng, diện tích sàn xây dựng so với quy hoạch thiết kế đã được hoặc giấy
phép đã được cấp, sử dụng sai công năng…
Do đó đề tài “Giải pháp quản lý trật tự xây dựng đô thị phường Hà
Cầu, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội“ là cần thiết nhằm xây dựng
phường Hà Cầu trở thành đô thị văn minh, hiện đại tạo nên diện mạo mới cho
quận Hà Đông, phù hợp với yêu cầu đổi mới của ngành xây dựng nói chung
và công tác quản lý trật tự xây dựng đô thị nói riêng.
* Mục đích nghiên cứu
Đề xuất một số giải pháp quản lý trật tự xây dựng đô thị trên địa bàn
phường Hà Cầu, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội nhằm đảm bảo thực hiện
kỷ cương trong xây dựng, tuân thủ quy định của pháp luật góp phần xây dựng
đô thị phát triển bền vững.
* Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Công tác quản lý trật tự xây dựng đô thị.

- Phạm vi nghiên cứu: Phường Hà Cầu, quận Hà Đông, TP Hà Nội.
* Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp thu thập; kế thừa tài liệu, kết quả đã nghiên cứu;
- Phương pháp khảo sát thực địa, xử lý thông tin, chụp ảnh hiện trạng;
- Phương pháp phân tích tổng hợp, so sánh, tiếp cận hệ thống;
- Phương pháp chuyên gia, đúc rút kinh nghiệm, đề xuất giải pháp mới.
* Nội dung nghiên cứu


3

- Làm rõ thực trạng công tác quản lý trật tự xây dựng đô thị của các cơ
quan quản lý trên địa bàn phường Hà Cầu trong những năm qua.
- Đánh giá tình hình vi phạm trật tự xây dựng, ý thức chấp hành và việc
tuân thủ pháp luật về trật tự xây dựng của người dân, chủ đầu tư và nhà thầu
thi công xây dựng công trình.
- Đánh giá chất lượng đội ngũ cán bộ, công chức; sự phối hợp giữa các
cơ quan liên quan; công tác tuyên truyền.
- Xác định cơ sở khoa học để đề xuất giải pháp quản lý trật tự xây dựng
đô thị trên địa bàn phường Hà Cầu.
* Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Ý nghĩa khoa học:
Xây dựng được phương pháp luận trong công tác quản lý trật tự xây
dựng đô thị.
Xây dựng cơ sở lý luận trong việc làm rõ tồn tại, bất cập của công tác
quản lý trật tự xây dựng.
Làm cơ sở để bổ sung, hoàn thiện các nội dung cần thiết trong văn bản
quy phạm có liên quan đến quản lý trật tự xây dựng đô thị.
- Ý nghĩa thực tiễn:
Giúp các cấp chính quyền xác định được rõ tầm quan trọng của công

tác quản lý trật tự xây dựng đô thị đối với công tác quản lý đô thị.
Chấn chỉnh lại những bất cập trong công tác quản lý trật tự xây dựng đô
thị trên địa bàn phường Hà Cầu.
Rà soát, điều chỉnh lại hệ thống văn bản pháp luật về trật tự xây dựng
đô thị hoàn thiện, đồng bộ nhằm nâng cao hiệu quả hiệu lực quản lý.
Góp phần xây dựng phường Hà Cầu đồng bộ, hiện đại, mang đặc thù
riêng cho khu vực, đem lại cho cư dân đô thị cuộc sống tiện nghi và thoải mái,
tạo ảnh hưởng tích cực tới cuộc sống của dân cư khu vực lân cận.


4

* Một số khái niệm, thuật ngữ
Chỉ giới đường đỏ: Là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy
hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất được xây dựng công
trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc công trình hạ tầng kỹ
thuật, không gian công cộng khác [30].
Chỉ giới xây dựng: Là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình
chính trên thửa đất [30].
Chủ đầu tư xây dựng: (sau đây gọi là chủ đầu tư) là cơ quan, tổ chức,
cá nhân sở hữu vốn, vay vốn hoặc được giao trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để
thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng [30].
Công trình xây dựng: là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của
con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết
định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần
dưới mặt nước và phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế. Công
trình xây dựng bao gồm công trình dân dụng, công trình công nghiệp, giao
thông, nông nghiệp và phát triển nông thôn, công trình hạ tầng kỹ thuật và
công trình khác [30].
Cốt xây dựng: Là cao độ xây dựng tối thiểu bắt buộc phải tuân thủ

được chọn phù hợp với quy hoạch về cao độ nền và thoát nước mưa [30].
Giấy phép xây dựng: Là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp cho CĐT xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình [30].
Quản lý trật tự xây dựng: Là một khâu rất quan trọng trong quản lý xây
dựng. Bằng những quy định, tiêu chuẩn, quy chuẩn cụ thể của đô thị nói riêng
và của nhà nước nói chung cơ quan quản lý nhà nước về hoạt động xây dựng
quản lý mọi hoạt động xây dựng trên địa bàn đô thị theo đúng trật tự xây
dựng, đảm bảo nguyên tắc, quy tắc và mỹ quan, môi trường đô thị. Quản lý
trật tự xây dựng cũng là việc kiểm tra, giám sát hoạt động xây dựng trên địa


5

bàn để đảm bảo các hoạt động xây dựng phải tuân thủ quy định pháp luật, quy
hoạch được duyệt, giấy phép xây dựng được cấp và dự án được cấp có thẩm
quyền phê duyệt… đồng thời có biện pháp ngăn chặn, xử lý vi phạm trật tự
xây dựng kịp thời theo quy định pháp luật. Quản lý trật tự xây dựng là khâu
tiếp theo của khâu cấp phép, dựa trên căn cứ chủ yếu là giấy phép xây dựng
và các tiêu chuẩn đã được duyệt. Công tác quản lý trật tự xây dựng đảm bảo
cho công tác cấp phép được thực thi có hiệu lực.
Công trình xây dựng vi phạm trật tự xây dựng đô thị: Công trình xây
dựng sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp; công trình xây dựng sai quy
hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng sai thiết kế
đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng theo quy định của
pháp luật phải có giấy phép xây dựng mà theo thực tế không có giấy phép xây
dựng; công trình xây dựng có tác động đến chất lượng công trình lân cận, ảnh
hưởng đến môi trường, cộng đồng dân cư; ....
Công trình không phép: Là công trình đã khởi công mà vẫn chưa có
giấy phép xây dựng, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật phải có
giấy phép xây dựng mà theo thực tế không có giấy phép xây dựng.

Công trình sai phép: Là công trình xây dựng không đúng với thiết kế
được phê duyệt, không đúng với nội dung giấy phép xây dựng được cấp.
8. Cấu trúc luận văn
Ngoài các phần Mở đầu, Kết luận và kiến nghị, Tài liệu tham khảo, nội
dung chính của Luận văn gồm ba chương:
- Chương 1: Thực trạng công tác quản lý trật tự xây dựng đô thị trên địa
bàn phường Hà Cầu, quận Hà Đông.
- Chương 2: Cơ sở khoa học về quản lý trật tự xây dựng đô thị.
- Chương 3: Đề xuất một số giải pháp quản lý trật tự xây dựng đô thị
trên địa bàn phường Hà Cầu.


6

NỘI DUNG
Chương 1. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ TRẬT TỰ
XÂY DỰNG ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG HÀ CẦU, QUẬN HÀ
ĐÔNG.
1.1. Giới thiệu chung về phường Hà Cầu
1.1.1. Sự hình thành và phát triển [21]
Theo sách “Tên làng xã Việt Nam cuối thế kỷ XIX”, vào cuối thời nhà
Lê đầu thời nhà Nguyễn, làng Hà Trì và làng Cầu Đơ đều thuộc xã Thượng
Thanh Oai, tổng Thượng Thanh Oai, huyện Thanh Oai, phủ Ứng Thiên, trấn
Sơn Nam Thượng (từ năm 1822 là trấn Sơn Nam). Năm 1831, vua Minh
Mạng cải cách hành chính bỏ trấn chia cả nước làm 31 tỉnh, thì làng Hà Trì và
làng Cầu Đơ thuộc xã Thượng Thanh Oai, tổng Thượng Thanh Oai, huyện
Thanh Oai, phủ Ứng Hoà, tỉnh Hà Nội (từ 3/5/1902 đổi tên thành tỉnh Cầu
Đơ, đến 6/12/1904 lại đổi tên thành tỉnh Hà Đông). Năm 1918, theo Đạo dụ
của vua Khải Định, quy định 5 cấp hành chính địa phương (kỳ, tỉnh, huyện,
tổng, làng) thì làng Hà Trì và làng Cầu Đơ là cấp cơ sở thuộc tổng Thượng

Thanh Oai, huyện Thanh Oai, tỉnh Hà Đông.
Ngày 12/12/1923, người Pháp thành lập thị xã Hà Đông gồm 03 khu:
Đông Cầu, Hà Cầu và Hà Văn. Khi đó, làng Cầu Đơ cùng với phố Bóp Kèn
thuộc khu Đông Cầu, thị xã Hà Đông, tỉnh Hà Đông. Tên 02 khu: Hà Cầu và
Đông Cầu là sự triết tự tự nhiên của 2 địa danh: Hà Đông và Cầu Đơ do 2 khu
này đều thuộc diện tích tự nhiên của làng Cầu Đơ xưa. Cách mạng tháng Tám
năm 1945 thành công, đến tháng 11/1946 chuẩn bị cho kháng chiến chống
Pháp, Hà Trì cùng với một số làng xung quanh được sáp nhập vào thị xã Hà
Đông, tỉnh Hà Đông. Khi bị quân đội Pháp tạm chiếm (3/1947), chính quyền
cách mạng giải thể đơn vị hành chính thị xã Hà Đông, Hà Trì và Cầu Đơ


7

thuộc huyện Thanh Oai, đến tháng 5/1948 thuộc huyện Liên Nam (Thanh Oai
và Thanh Trì sáp nhập).
Tháng 5/1949, trước yêu cầu kháng chiến, chính quyền cách mạng tái
lập đơn vị hành chính thị xã Hà Đông, Hà Trì và Cầu Đơ cùng với 15 làng
xung quanh được sáp nhập trở lại thị xã Hà Đông. Hà Trì là một trong 3 làng
của xã Hà Cầu. Cầu Đơ là một trong 4 làng của xã Văn Khê. Thị xã Hà Đông
được giải phóng (06/10/1954), đến ngày 01/4/1955 chỉ còn 5 thôn ngoại Thị
lập thành 3 xã là Vạn Phúc, Văn Mỗ (Văn Quán – Mộ Lao) và Hà Cầu (Hà
Trì và Cầu Đơ). Tên xã Hà Cầu có từ ngày đó.
Bốn năm sau (1/1959), Nhà nước giải thể đơn vị hành chính xã Hà Cầu,
thành lập khu Hà Trì và khu Cầu Đơ trực thuộc thị xã Hà Đông, T. Hà Đông.
Tháng 2/1965, đơn vị hành chính xã Hà Cầu được tái lập. 38 năm sau
xã Hà Cầu được chuyển đổi quản lý hành chính thành phường Hà Cầu, chính
thức đi vào hoạt động từ 01/11/2003. Phường Hà Cầu được thành lập theo
Nghị định số 107/2003/NĐ-CP ngày 23/09/2003 của Chính phủ về việc điều
chỉnh địa giới hành chính mở rộng thị xã Hà Đông, thành lập phường thuộc

thị xã Hà Đông và mở rộng thị trấn Vân Đình huyện Ứng Hòa, tỉnh Hà Tây.
Ngày 19/1/2007, Nghị định số 155/2006/NĐ-CP (27/12/2006) của
Chính phủ về thành lập thành phố Hà Đông – trên cơ sở diện tích tự nhiên và
dân số của thị xã Hà Đông – có hiệu lực, phường Hà Cầu thuộc thành phố Hà
Đông, tỉnh Hà Tây.
Ngày 01/8/2008, tỉnh Hà Tây hợp nhất vào thành phố Hà Nội, phường
Hà Cầu thuộc thành phố Hà Đông, thành phố Hà Nội.
Ngày 08/5/2009, thành lập quận Hà Đông (trên cơ sở diện tích tự nhiên
và dân số của thành phố Hà Đông) phường Hà Cầu thuộc quận Hà Đông,
thành phố Hà Nội.


8

1.1.2. Vị trí địa lý và đặc điểm điều kiện tự nhiên:
* Vị trí địa lý:
Phường Hà Cầu nằm ở phía Đông Nam của quận Hà Đông, là địa bàn
có nhiều khu vực giáp ranh: phía Đông giáp phường Phúc La; phía Tây giáp
phường Phú La, phường La Khê; phía Nam giáp phường Kiến Hưng; phía Bắc
giáp phường Quang Trung và Nguyễn Trãi.

Hình 1.1. Bản đồ địa giới hành chính phường Hà Cầu.
* Điều kiện tự nhiên:
Tổng diện tích đất tự nhiên 143,15 ha, với 5794 hộ dân, trên 19.000
nhân khẩu, được chia tách thành 15 tổ dân phố. Từ năm 2010 đến nay, trên
địa bàn phường có thêm 09 tòa chung cư gồm: 05 tòa chung cư Hyundai, 02
tòa chung cư Xuân Mai và 02 tòa chung cư Ngô Thì Nhậm.
1.1.3. Đặc điểm điều kiện kinh tế - xã hội:
Những năm gần đây, cùng với các phường trên địa bàn quận, phường
Hà Cầu đang đẩy mạnh quá trình đô thị hóa, cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo

9

hướng kinh doanh dịch vụ, đời sống vật chất, tinh thần của người dân ngày
càng được cải thiện.
Từ năm 2009, thực hiện chỉ đạo của UBND tỉnh Hà Tây và thành phố
Hà Nội, UBND quận Hà Đông, phường Hà Cầu đã chuyển đổi toàn bộ đất
nông nghiệp sang đất công nghiệp và xây dựng đô thị; chuyển đổi mô hình
HTX Nông nghiệp sang kinh doanh dịch vụ tổng hợp. Đảng bộ, chính quyền
và nhân dân phường đã đẩy mạnh phát triển các ngành nghề kinh doanh dịch
vụ. Đến nay, dịch vụ thương mại chiếm 94%, trên địa bàn phường có 06 hộ
nghèo và 14 hộ cận nghèo theo tiêu chí mới, chủ yếu là do hoàn cảnh gia
đình, tàn tật, mất sức lao động. Hiện nay, 100% hộ dân trong phường đã được
dùng nước sạch; 100% đường làng, ngõ xóm được bê tông hóa và có đèn điện
chiếu sáng trên các trục giao thông chính.
Các trường trên địa bàn phường đều được đầu tư xây dựng cơ sở vật
chất theo hướng chuẩn hóa, trong đó, trường Tiểu học Lê Lợi và Mầm non Hà
Cầu được công nhận đạt chuẩn Quốc gia mức độ 1.
Thực hiện sự chỉ đạo của cấp trên và bằng nhiều nguồn vốn đầu tư,
UBND phường đã triển khai các dự án xây mới, nâng cấp, cải tạo nhiều công
trình. Trong đó đã nghiệm thu đưa vào sử dụng các công trình như: Trùng tu
di tích lịch sử Đình Cầu Đơ, Đình – Chùa Hà Trì, Đường nội bộ các khu dân
cư, 11/15 Nhà văn hóa – nhà họp dân, hệ thống điện chiếu sáng công cộng, hệ
thống tháp loa, 02 Trung tâm luyện tập thể thao Cầu Đơ – Hà Trì, Trường
Mầm non Hà Cầu, Trường Tiểu học Lê Lợi – Lê Hồng Phong, Trường THCS
Lê Hồng Phong, Trụ sở Đảng ủy – HĐND – UBND phường.
Phường Hà Cầu có 06 di tích gồm Đình – Chùa – Miếu Cầu Đơ và
Đình – Chùa – Miếu Hà Trì; trong đó có 04 di tích được công nhận là di tích
lịch sử (Đình Cầu Đơ, Đình – Chùa – Miếu Hà Trì).

10

Phong trào văn hoá, văn nghệ, thể dục thể thao được quan tâm đầu tư
và phát triển mạnh mẽ. Hiện nay, phường có 02 trung tâm thể thao gồm 02
nhà thi đấu đa năng, 04 sân tennis và 02 sân đá bóng mini; có 02 Câu lạc bộ
dưỡng sinh, 02 Câu lạc bộ bóng đá, 03 Câu lạc bộ cầu lông, 05 Câu lạc bộ
bóng bàn, 05 Câu lạc bộ Văn nghệ, thể thao thường xuyên hoạt động có hiệu
quả. Công trình Trung tâm luyện tập TDTT Cầu Đơ - Hà Trì được xây dựng
đáp ứng nhu cầu hưởng thụ văn hóa, rèn luyện sức khỏe của nhân dân; hoàn
thành quy hoạch đất đai cho thể dục thể thao theo Chỉ thị 274/TTg ngày
27/04/1996 của Thủ tướng Chính phủ.
Bên cạnh 5 tổ dân phố Cầu Đơ và 5 tổ dân phố Hà Trì (cũ), phường Hà
Cầu có nhiều khu dân cư mới và phát triển như: khu nhà ở thương mại
Hyundai, khu chung cư CT1, CT2 Ngô Thì Nhậm, khu đấu giá, khu trung tâm
hành chính và các cơ quan cấp thành phố, cấp quận. Những công trình này
đang từng bước làm cho diện mạo của địa phương có những đổi thay to lớn,
ngày một khang trang và hiện đại.
1.2. Thực trạng về quy hoạch xây dựng và trật tự xây dựng đô thị
trên địa bàn quận Hà Đông
1.2.1. Công tác quản lý quy hoạch, cấp phép xây dựng trên địa bàn
quận Hà Đông:
- Công tác quản lý quy hoạch:
Hiện nay, quận Hà Đông quản lý việc triển khai lập, điều chỉnh quy
hoạch chi tiết các khu vực, dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn theo Đồ án
Quy hoạch phân khu đô thị: S3, S4 (tỷ lệ 1/5000), H2-2, H2-3 (tỷ lệ 1/2000),
GS (tỷ lệ 1/5000); quy hoạch sinh thái Chúc Sơn (tỷ lệ 1/5000) đã được
UBND Thành phố phê duyệt [22]. Quá trình thực hiện các đồ án quy hoạch
phân khu, Quận đã từng bước triển khai các dự án, các quy hoạch chi tiết

nhằm cụ thể hoá theo quy hoạch chung, quy hoạch phân khu đô thị được


11

duyệt; kịp thời điều chỉnh quy hoạch các khu đất dịch vụ đáp ứng yêu cầu
giao đất dịch vụ cho nhân dân, điều chỉnh tầng cao quy hoạch chi tiết cụm
điểm công nghiệp làng nghề Vạn phúc, các đồ án quy hoạch đô thị Hà Cầu,
đô thị Parkcity, đô thị sinh thái Đồng Mai.... chấp thuận quy hoạch TMB các
khu đấu giá QSD đất phù hợp với quy hoạch phân khu đã được duyệt [22].

Hình 1.2. Bản đồ hiện trạng sử dụng đất và đánh giá quỹ đất xây dựng của
quận Hà Đông theo Quy hoạch phân khu S4, tỷ lệ 1/5000 [39].
Quá trình xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các đồ án mới, đồ
án điều chỉnh quy hoạch đều được lấy ý kiến trong cộng đồng dân cư, tổ chức,


12

cá nhân theo đúng quy định. Trong quy hoạch sử dụng đất nói chung và quy
hoạch từng dự án nói riêng, quan tâm bố trí quỹ đất để đầu tư xây dựng đồng
bộ: Đô thị, công nghiệp, trung tâm thương mại - dịch vụ, giáo dục, y tế, giao
thông vận tải... Các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị, hạ tầng xã hội đô thị
trên địa bàn các phường được đầu tư xây dựng.
Đến nay, đã bộc lộ những bất cập, hạn chế như: việc quy hoạch phân
khu chưa được phủ kín trên toàn quận, việc xác định chỉ giới đường đỏ trên
Đồ án Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/5000 còn nhiều vướng mắc mà chưa có các
Đồ án Quy hoạch chi tiết dẫn đến những khó khăn cho công tác quản lý đất
đai và quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn quận Hà Đông nói chung, phường
Hà Cầu nói riêng.

Hiện nay trên địa bàn quận chỉ có một số khu mới có quy hoạch chi tiết
1/500 còn toàn bộ khu dân cư cũ chưa được phê duyệt quy hoạch chi tiết.
Việc cấp, phê duyệt quy hoạch còn chậm, không đồng bộ, quy hoạch treo ảnh
hưởng rất lớn đến người dân. Một số dự án được giao đất chậm, đã hình thành
nhiều dự án ảo, chiếm dụng đất để kinh doanh là chính, còn các dự án được
triển khai thì thiếu sự đồng bộ về cơ sở hạ tầng dịch vụ xã hội và hạ tầng kỹ
thuật, thiếu sự gắn kết với tổng thể đô thị. Dự án xây dựng thiếu vốn triển
khai nhiều giai đoạn. Tiếp đến là khâu triển khai thực hiện quy hoạch, khá
phổ biến là sự không tuân thủ quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt, các
vi phạm chủ yếu là điều chỉnh chức năng sử dụng đất, mật độ xây dựng, hệ số
sử dụng đất ....
Trên địa bàn có nhiều dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở
được triển khai đầu tư xây dựng từ thời điểm chưa sát nhập về thành phố Hà
Nội, Chủ đầu tư đã xây dựng các hạng mục công trình theo thiết kế quy hoạch
xây dựng tỷ lệ 1/500 và đã bàn giao công trình xây dựng (phần xây thô) cho
các tổ chức, cá nhân mua nhà và đã được Sở Tài nguyên và Môi trường cấp


13

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, công trình. Hiện
nay các cá nhân, tổ chức có nhu cầu sửa chữa, cải tạo và xây dựng mới công
trình gây khó khăn cho công tác quản lý như: việc cấp giấy phép xây dựng;
việc quản lý xây dựng theo quy hoạch, quản lý xây dựng theo thiết kế được
phê duyệt…
- Công tác cấp phép xây dựng:
Phòng Quản lý đô thị quận chịu trách nhiệm thụ lý, giải quyết hồ sơ và
tham mưu UBND quận Hà Đông cấp phép xây dựng cho chủ đầu tư. Biên chế
11 cán bộ chuyên môn trong đó gồm: 01 Trưởng phòng; 02 Phó trưởng phòng
với khối lượng công việc rất lớn. Công việc thường xuyên trong tình trạng

quá tải, cán bộ thụ lý hồ sơ làm không kịp so với nhu cầu xin GPXD của
người dân dẫn đến tình trạng hồ sơ mỗi ngày một nhiều và tình trạng tồn đọng
hồ sơ thường xuyên xảy ra, kết quả trả dân không kịp thời. Để giải quyết các
hồ sơ xin cấp GPXD cho kịp thời hạn đã là một thách thức chưa kể phòng
phải hoàn thành các quy hoạch chi tiết được UBND quận giao. Việc thiếu
nhân sự dẫn đến tình trạng làm thêm giờ ngoài giờ diễn ra thường xuyên,
trong khi đó quy định mới của nhà nước thì không được tăng biên chế trong
giai đoạn 2015-2020. Đây là một trong những nguyên nhân khiến công tác thụ
lý hồ sơ gặp rất nhiều khó khăn. Do vậy, tình trạng tồn đọng hồ sơ thường
xuyên xảy ra, kết quả trả không kịp thời hạn quy định.
Mặc dù các thủ tục hành chính đã được cải cách nhiều song hồ sơ xin
cấp phép xây dựng phải bao gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ
kỹ thuật thửa đất đây là điều kiện khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn khi tiến
hành xin phép xây dựng. Việc xây nhà hiện nay đối với phong tục tập quán
của người Việt Nam phải xem ngày đẹp, giờ đẹp. Đây có lẽ là nguyên nhân
dẫn đến tình trạng xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng.


14

Tại một số khu đất dịch vụ như Khu Đồng Dưa, phường Hà Cầu, có
nhiều trường hợp được giao đất với diện tích 80-90m2. Trong quá trình sử
dụng, do không có nhu cầu xây dựng toàn bộ diện tích đất được giao, nhiều
hộ đã chuyển nhượng hoặc cho tặng ½ diện tích đất và xây dựng công trình
trên ½ diện tích đất đó. Tuy nhiên, Giấy phép chỉ cấp 01 lần cho toàn bộ thửa
đất (có giá trị trong 01 năm kể từ ngày cấp), việc cá nhân chỉ xây dựng một
nửa và khi Giấy phép đã hết hạn một thời gian thì Chủ đầu tư mới xây dựng
nốt ½ diện tích đất còn lại gây khó khăn cho công tác quản lý trật tự xây dựng
theo GPXD mà chưa có phương án xử lý đối với các trường hợp này.
1.2.2. Thực trạng về trật tự xây dựng đô thị quận Hà Đông:

Hình 1.2. Bản đồ hiện trạng sử dụng đất của quận Hà Đông [39].