Tiểu luận trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận

TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG

TIỂU LUẬN
QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
CHỦ ĐỀ:

TRÌNH TỰ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI QUẬN BÌNH
THẠNH, TP. HỒ CHÍ MINH
HỌC VIÊN
: LÊ QUANG VŨ
LỚP
: ĐTSG1811
MÃ HỌC VIÊN : 1811063

HÀ NỘI – 03/2019

MỤC LỤC
1. Khái quát địa bàn nghiên cứu........................................................................1
2. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận tại địa phương................................3
1


3. Về hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu..........................5
4. Khó khăn..........................................................................................................7
5. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất qua thực tiễn tại
quận Bình Thạnh.........................................................................................................9
TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................................10

2

1. Khái quát địa bàn nghiên cứu
1.1. Vị trí địa lý:
Diện tích : 2076 ha
Dân số : 464397 người
Dân tộc : 21 dân tộc, đa số là người Kinh
Quận Bình Thạnh nằm về phía Đông Bắc thành phố Hồ Chí Minh, ở vị trí cửa
ngõ thành phố, là vùng đất có một vị trí chiến lược quan trọng.
Phía Đông Bắc giáp với quận 2 và Thủ Đức; ở phía Nam, Bình Thạnh và quận 1
cách nhau bởi con rạch Thị Nghè; về phía Tây - Tây Bắc giáp với quận Gò Vấp và Phú
Nhuận.
Quận Bình Thạnh có sông Sài Gòn bao quanh mạn Đông Bắc.
Cùng với sông Sài Gòn các kinh rạch: Thị Nghè, Cầu Bông, Văn Thánh, Thanh
Đa, Hố Tàu, Thủ Tắc... đã tạo thành một hệ thống đường thủy đáp ứng lưu thông cho
xuồng, ghe nhỏ đi sâu vào các khu vực trên khắp địa bàn Bình Thạnh, thông thương
với các địa phương khác.
Kinh Thanh Đa được khởi đào vào năm 1897 đã biến bán đảo Thanh Đa- Bình
Quới trở thành “vùng sâu” có 3 mặt giáp với sông. Chính địa thế này đã tạo nhiều
thuận lợi cho phong trào đấu tranh yêu nước của nhân dân Bình Hòa-Thạnh Mỹ Tây
trong hai cuộc kháng chiến chống thực dân Pháp và đế quốc Mỹ. Hiện nay, bán đảo
Thanh Đa - Bình Quới xinh đẹp với khí hậu tươi mát là một khu du lịch nổi tiếng ở
thành phố Hồ Chí Minh.
Quận Bình Thạnh được xem là một nút giao thông quan trọng của thành phố Hồ
Chí Minh bởi vì Bình Thạnh là điểm đầu mối gặp gỡ các quốc lộ: Quốc lộ 1, Quốc lộ
13; là cửa ngõ đón con tàu thống nhất Bắc Nam qua cầu Bình Lợi vào ga Hòa Hưng và
lại có Bến xe khách Miền Đông.
1.2. Kinh tế
Từ thuở khai hoang lập ấp cho đến khi nhà Nguyễn trực tiếp cai quản, nông
nghiệp lúa nước là ngành kinh tế chủ yếu của cư dân Bình Hoà - Thạnh Mỹ Tây, bên

cạnh chăn nuôi và đánh cá.
Dưới thời Pháp thuộc, nông nghiệp vẫn là ngành kinh tế chủ đạo. Nhưng do ở vị
trí địa lý thuận lợi có nhiều đường giao thông thủy bộ quan trọng lại ở trung tâm tỉnh
lỵ . Gia Định, thủ công nghiệp, thương nghiệp lại có điều kiện phát triển và mở rộng,
đã xuất hiện một số cơ sở công nghiệp nhỏ.
Trong thập niên 60, kinh tế Bình Hoà - Thạnh Mỹ Tây chưa có sự thay đổi
.Nhưng vào thập niên 70, các nhà tư bản trong và ngoài nước đã có đầu tư, nhất là lĩnh
vực công nghiệp. Vì thế, trong 5 năm trước giải phóng , sản xuất công nghiệp tăng lên
đáng kể. Nông nghiệp tụt hậu do đất đai bị thu hẹp để xây dựng nhà cửa và thương
nghiệp phát triển tăng vọt nhằm phục vụ cho một số lượng đông dân cư do quá trình
đô thị hoá và quân sự hoá cưỡng chế.

1


Sau năm 1975 , trong quá trình khôi phục, cải tạo và xây dựng kinh tế theo
định hướng xã hội chủ nghĩa , cơ cấu kinh tế Bình Thạnh có sự chuyển dịch .
Kinh tế nông nghiệp đã lùi về vị trí thứ yếu và hiện nay chiếm một tỷ trọng rất
nhỏ. Công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp, thương nghiệp - dịch vụ - du lịch trở
thành ngành kinh tế chủ yếu, thúc đẩy quá trình đô thị hoá nhanh chóng, làm
thay đổi diện mạo kinh tế - văn hóa xã hội của quận huyện trong hiện tại và
tương lai.
1.3. Văn hóa —xã hội

Bình Thạnh là một trong những khu vực có người cư trú khá cổ xưa của
thành phố, nơi qui tụ của nhiều lớp cư dân qua các thời kỳ lịch sử hình thành
Thành phố Hồ Chí Minh ngày nay. Ở Bình Thạnh, cho đến nay, hầu như có mặt
nhiều người từ Bắc, Trung, Nam đến sinh sống lập nghiệp .Chính vì vậy mà các
hoạt động văn hóa vừa phong phú vừa đa dạng. Những lớp dân cư xưa của Bình
Thạnh đã đến đây khai phá, sinh nhai, trong hành trang của mình, văn hóa như

một nhu cầu quan trọng để sống và tồn tại. Mặt khác, trong buổi đầu chinh phục
vùng đất Bình Thạnh hôm nay, những người Bình Thạnh xưa đã phải chống chọi
với bao nổi gian nguy, khắc nghiệt của thiên nhiên, sinh hoạt văn hóa đã trở nên
chỗ dựa cần thiết. Bên cạnh nền văn hóa vốn có, những lớp dân cư xưa ấy đã có
thêm những nét văn hóa mới nảy sinh trong công cuộc khai phá, chinh phục
thiên nhiên và rồi để truyền lại cho con cháu hôm nay như một truyền thống văn
hóa.
1.4. Căn cứ Pháp lý:
Luật đất đai 2013 ngày 29 tháng 11 năm 2013
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ Quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 1 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi,
bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai
Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi
tiết một số điều của nghị định số 43/2014/ NĐ-CP và nghị định số 44/2014/ NĐ-CP ngày
15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về
hồ sơ địa chính
1.5. Lich sử việc cấp giấy chứng nhận đăng ký quyền sử dụng đất qua các thời kỳ
Pháp luật đất đai qua các thời ký xác nhận việc cấp giấy chứng nhận qua Luật đất
đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998, Luật
đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2001, Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai sửa đổi, bổ
sung năm 2009, Luật đất đai năm 2013.

2


2. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận tại địa phương
Điều 70. Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần

đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất:
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng
ký.
2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất
đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân
cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:
a) Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với
nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều
100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn
gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù
hợp với quy hoạch.
Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản
gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy
tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận
tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây
dựng thì xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường
hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác
nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ
chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc
bản đồ;
b) Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công
việc tại Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho
Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm
tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);
c) Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình
trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban
nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong
thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung

công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.
3. Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:

3


a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Văn
phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý
kiến xác nhận và công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này;
b) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có
bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới
sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do
người sử dụng đất nộp (nếu có);
c) Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong
nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác
nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt
động đo đạc bản đồ;
d) Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết;
xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
vào đơn đăng ký;
đ) Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc
hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32,
33 và 34 của Nghị định này thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà
nước đối với loại tài sản đó. Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ
quan quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả
lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký đất đai;
e) Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ
địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);

g) Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số
liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài
chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính
hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan
tài nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung
việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất cho người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp
hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao
cho người được cấp.

4


4. Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:
a) Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Trường hợp thuê đất thì trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký
quyết định cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm
quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa
vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
b) Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai.
5. Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai theo quy định của
pháp luật mà nay có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị

cấp Giấy chứng nhận; Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan tài nguyên và
môi trường thực hiện các công việc quy định tại Điểm g Khoản 3 và Khoản
4 Điều này."

3. Về hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu
Căn cứ Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định về hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu như
sau
1. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu gồm
có:
a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;
b) Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và
Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của
Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây
gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền
sử dụng đất;
c) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị
định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài
sản gắn liền với đất.
Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì
phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về
quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện
trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);

5

d) Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ
chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng
7 năm 2004 theo Mẫu số 08/ĐK;
đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn,
giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
e) Đối với đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất vào mục đích
quốc phòng, an ninh thì ngoài giấy tờ quy định tại các Điểm a, b và d
Khoản này phải có quyết định của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ
Công an về vị trí đóng quân hoặc địa điểm công trình; bản sao quyết định
của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất vào mục đích
quốc phòng, an ninh trên địa bàn các quân khu, trên địa bàn các đơn vị
thuộc Bộ Tư lệnh Bộ đội Biên phòng, trên địa bàn tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương mà có tên đơn vị đề nghị cấp Giấy chứng nhận;
g) Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề
phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án
nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm
theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử
dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.
2. Trường hợp người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai mà
chưa có nhu cầu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp hồ sơ gồm các giấy tờ
theo quy định tại các Điểm a, d, e, g và bản sao giấy tờ quy định tại các
Điểm b, c và đ Khoản 1 Điều này.
Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai mà nay có nhu cầu được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu
số 04/ĐK.
3. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối
với tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu không đồng thời là người sử

dụng đất; đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất của người sử
dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận gồm có:
a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;
b) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị
định số 43/2014/NĐ-CP;
c) Sơ đồ về tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền
sở hữu tài sản gắn liền với đất đã có sơ đồ tài sản phù hợp với hiện trạng);

6


d) Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp chứng nhận bổ sung quyền
sở hữu tài sản gắn liền với đất;
đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn,
giảm nghĩa vụ tài chính về tài sản gắn liền với đất (nếu có).
4. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được
Nhà nước giao đất để quản lý gồm có:
a) Đơn đăng ký theo Mẫu số 04/ĐK;
b) Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất để quản
lý (nếu có);
c) Sơ đồ hoặc trích đo địa chính thửa đất, khu đất được giao quản lý (nếu
có).
5. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng
của tổ chức đầu tư xây dựng để bán được thực hiện theo quy định tại
Khoản 3 Điều 72 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP."

4. Khó khăn

Bên cạnh đó, công tác Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân tại quận Bình Thạnh
còn một số khó khan, vướng mắt sau:
1.1. Từ phía người sử dụng đất
Tại Điều 7 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/06/2011 của Chính phủ, quy
định mức thu lệ phí trước bạ là 0,5% trên giá trị đất, lệ phí trước bạ là khoản tiền mà
các tổ chức, cá nhân phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu, sử dụng với Cơ quan có thẩm
quyền. Nhiều người dân không đủ khả năng nộp tiền nên không thiết tha với việc cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tại Khoản 3, Điều 23 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định
chi tiết “Trường hợp đất giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng từ ngày
15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2004 không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch
thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất…”. Tuy nhiên, trường hợp người sử dụng đất không có giấy tờ hợp lệ
do mua bán viết tay sau ngày 01/7/2004 hiện đang sử dụng ổn định, phù hợp quy
hoạch và không có tranh chấp, khiếu nại thì chưa được đề cập.
1.2. Từ phía pháp luật hiện hành:
Các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất hiện nay như: Hiến pháp năm 2013, Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số
43/2014/NĐ - CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số
7


điều của Luật Đất đai, Nghị định số 44/2014/NĐ - CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ
quy định về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, Nghị định số
104/2014/NĐ/NĐ - CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất,
Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ về việc “Sửa đổi bổ
sung một số Nghị định, Quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai”, Thông tư số
23/2014/TT - BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định
về cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, Thông

tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/09/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường “Quy
định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP”… Ngoài ra, còn rất nhiều các văn bản của
Ủy ban nhân dân Tỉnh quy định về quy hoạch sử dụng đất, diện tích đất tối thiểu để
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, về giá đất, giá dịch vụ đo đạc, lập bản đồ địa
chính, giá đất để tính tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức…
Hệ thống pháp luật về thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nhiều văn
bản (Nghị định, Quyết định, thông tư) và thường xuyên thay đổi và liên tục có những
sửa đổi, bổ sung, được nhiều cơ quan ban hành nên việc cập nhật, vận dụng của các
đơn vị hành chính, cán bộ địa phương gặp rất nhiều khó khăn trong việc cập nhật, áp
dụng.
1.3. Từ phía người thi hành pháp luật:
Việc thực hiện quy trình xét giao đất chưa thật sự công khai, minh bạch; hoạt
động của hội đồng tư vấn xét cấp đất, xác định nguồn gốc đất tại một số nơi còn bất
cập. Giữa quản lý, sử dụng đất của người dân trên thực tế với hồ sơ quản lý của cơ
quan nhà nước chưa thống nhất làm phát sinh đơn thư khiếu nại, tố cáo, phản ánh về
hành vi hành chính trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chỉ tính từ
năm 2012 đến nay, tòa án 2 cấp đã xét xử 60 vụ án hành chính, tranh chấp dân sự và đã
chấp nhận hủy 34 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (chiếm 57%).
Về chủ quan, cán bộ còn bất cập về trình độ, năng lực chuyên môn, thiếu kinh nghiệm
và am hiểu về lịch sử, nguồn gốc, quá trình sử dụng đất. Việc thanh tra, kiểm tra, giám
sát và xử lý các hành vi sai phạm chưa nghiêm. Hiệu quả giải quyết khiếu nại, tố cáo,
tranh chấp về đất đai còn thấp.
Tuy nhiên cùng với yếu tố khách quan, lực lượng cán bộ mỏng, phải kiêm nhiệm
nhiều mảng việc nên hiệu quả hoạt động chưa cao khi tiếp nhận hồ sơ không kiểm tra
kỹ, hướng dẫn đầy đủ làm cho người dân phải đi lại nhiều lần; thời gian thực hiện các
thủ tục kéo dài, kinh phí phục vụ cho công tác đo đạc, lập hồ sơ địa chính, chỉnh lý
biến động đất đai phân bổ chậm và chưa đáp ứng theo yêu cầu. Đây là khó khăn lớn
không chỉ tồn tại ở riêng quận Bình Thạnh, mà cũng là vấn đề chung của cả nước.
Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của quận Bình Thạnh vẫn còn
những vướng mắc, khó khăn trên thực tế xuất phát từ những nguyên nhân chủ quan,

khách quan khác nhau. Từ đó đánh giá những mặt hạn chế, thiếu sót còn tồn tại, cần
đưa ra một số đề xuất, giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác này trong thời gian tới.

8


5. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất qua thực tiễn tại quận
Bình Thạnh
1.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân
Thứ nhất, cần phải hoàn thiện pháp luật về đất đai nói chung và cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất nói riêng. Đặc biệt trong việc hoàn thiện chính sách, hệ thống
pháp luật điều chỉnh cho phù hợp với thực tiễn. Các quy định liên quan về cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cần được thực hiện đồng bộ, tạo điều kiện cho người
dân xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thứ hai, cần có quy định hướng dẫn cụ thể về việc người được quyền nhận Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp người chủ sử dụng đất đã hoàn tất hồ
sơ kê khai xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng người chủ sử dụng đất
chưa đến nhận thì bị chết. Bên cạnh đó, cũng cần hoàn thiện pháp luật về việc cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong các trường hợp đã lập hợp đồng mua bán,
tặng cho nhưng người mua, người nhận chưa kịp làm thủ tục bị chết sau khi hoàn
thành việc mua bán, tặng cho mà thủ tục chưa hoàn thành.
Thứ ba, việc một số cán bộ ở xã phường giao bán đất trái thẩm quyền, nhưng đến
khi phát hiện thì người dân đã ở ổn định, phù hợp với quy hoạch. Vậy làm sao để
quyền và lợi ích hợp pháp của người dân không bị ảnh hưởng, khi bản thân họ không
biết được việc giao bán đất đó là trái quy định của pháp luật.
Thứ tư, mức phí thu lệ phí trước bạ là 0,5% giá trị đất còn cao so với điều kiện kinh tế
chung, khi quỹ đất có hạn, mức đô thị hóa ngày càng cao, một ví dụ điển hình ở quận
Bình Thạnh, điều kiện kinh tế phát triển kéo theo lượng lớn dân nhập cư, họ có nhu

cầu định cư cố định tại nơi làm việc. Việc hoàn thiện các thủ tục và yêu cầu về tài
chính là gánh nặng lên vai người sử dụng đất khi có nhu cầu đăng ký quyền sử dụng
đất hoặc chuyển quyền sử dụng đất.
1.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả về cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia
đình, cá nhân
Các văn bản pháp luật về đất đai là căn cứ pháp lý duy nhất để cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Do vậy,
các văn bản cần đơn giản, dễ hiểu nhưng vẫn phải đảm bảo chặt chẽ về mặt pháp lý,
cần thống nhất các văn bản và nên có văn bản hướng dẫn đi kèm để tránh việc lúng
túng khi thực hiện.
Hệ thống văn bản bản pháp luật được ban hành phải đúng thẩm quyền, tránh tình
trạng ban hành các văn bản trong một thời gian ngắn khi đưa vào thực hiện lại không
phù hợp với thực tiễn, phải hủy bỏ, bổ sung, điều chỉnh, khiến người thi hành và người
dân không cập nhật kịp thời và mất thời gian trong công tác cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
9


TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Luật đất đai 2013 ngày 29 tháng 11 năm 2013 của Quốc Hội.
2. Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ của
Chính phủ.
3. Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 1 năm 2017 của Chính phủ
4. Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định
chi tiết một số điều của nghị định số 43/2014/ NĐ-CP và nghị định số 44/2014/ NĐCP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
5. Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định
về hồ sơ địa chính
6. Giáo trình '' Quản lý thị trường bất động sản”của thầy Đoàn Dương
Hải,Trường Đại học Xây dựng Hà Nội.

10