Tổ chức không gian kết nối giữa khu đô thị mới văn phú và khu dân cư hiện hữu tại văn phú hà đông

i

LỜI CẢM ƠN

Qua quá trình học tập và nghiên cứu cao học chuyên ngành Kiến trúc công
trình tại trường Đại học Kiến Trúc Hà Nội, tôi đã nhận được sự giảng dạy,
giúp đỡ quý báu của các thầy cô.
Với đề tài luận văn tốt nghiệp “Tổ chức không gian kết nối giữa Khu đô thị
mới Văn Phú và khu dân cư hiện hữu tại Văn Phú – Hà Đông”. Tôi xin
gửi lời cám ơn chân thành tới các thầy cô đặc biệt là TS. Nguyễn Quốc Tuân,
người thầy đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo cho tôi hoàn thành luận văn tốt
nghiệp này.
Trong điều kiện thời gian và phương tiện nghiên cứu còn hạn chế, luận văn
này chắc chắn không tránh khỏi những thiếu sót. Tôi rất mong được sự góp ý
của các thầy cô, các nhà khoa học cùng bạn bè đồng nghiệp để tiếp tục hoàn
thiện hơn cho đề tài này và bản thân tác giả sau này.
Tôi xin chân thành cảm ơn!

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Thị Thanh Huyền


ii

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sĩ này là công trình nghiên cứu khoa học độc
lập của tôi. Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của Luận văn là trung
thực và có nguồn gốc rõ ràng.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Thị Thanh Huyền


iii

MỤC LỤC
Lời cảm ơn
Lời cam đoan
Mục lục
Diễn giải chữ viết tắt
Danh mục hình ảnh
Danh mục sơ đồ, bảng biểu
PHẦN MỞ ĐẦU..............................................................................................1
Lý do chọn đề tài...............................................................................................1
Mục tiêu nghiên cứu..........................................................................................3
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.....................................................................3
Phương pháp nghiên cứu...................................................................................4
Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài...........................................................4
Cấu trúc luận văn...............................................................................................4
PHẦN NỘI DUNG NGHIÊN CỨU...............................................................6
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ TỔ CHỨC KHÔNG GIAN KẾT NỐI
KHU ĐÔ THỊ MỚI VĂN PHÚ VÀ KHU DÂN CƯ HIỆN HỮU...............7
1.1. Tổng quan về mối quan hệ giữa KĐTM với KDCHH tại Hà
Đông..................................................................................................................7
1.1.1. Phát triển đô thị tại quận Hà Đông và các vấn đề nảy sinh từ đô thị
hóa.....................................................................................................................7
1.1.2. Đặc điểm biến động của KĐTM và KDCHH trong phát triển đô thị Hà
Đông.................................................................................................................8

1.1.3. Yêu cầu về gắn kết không gian KĐTM và KDCHH tại Hà


iv

Đông................................................................................................................16
1.1.4. Thách thức gắn kết KĐTM và KDCHH trong mở rộng đô thị tại Hà
Đông................................................................................................................19
1.2. Tổng quan về KĐTM Văn Phú.............................................................21
1.2.1. Lịch sử và bối cảnh hình thành KĐTM Văn Phú..................................21
1.2.2. Hiện trạng phát triển KĐTM Văn Phú..................................................24
1.2.3. Sự biến đổi hạ tầng không gian các khu dân cư lân cận........................26
1.3. Thực trạng quan hệ về không gian giữa KĐTM Văn Phú – Hà Đông
và KDCHH ....................................................................................................28
1.3.1. Cấu trúc tổng hợp về không gian KĐTM Văn Phú và các khu dân cư
lân cận..............................................................................................................28
1.3.2. Thực trạng kết nối vật thể và phi vật thể giữa KĐTM Văn Phú và các
khu dân cư lân cận...........................................................................................31
1.3.3. Một số vấn đề về gắn kết không gian KĐTM Văn Phú và các khu dân
cư lân cận.........................................................................................................42
1.4. Các nghiên cứu về gắn kết không gian giữa các KĐTM và không gian
lân cận trong bối cảnh đô thị hóa tại Hà Nội..............................................47
1.4.1. Nghiên cứu về chuyển hóa hài hòa không gian mới – cũ trong phát triển
đô thị................................................................................................................47
1.4.2. Nghiên cứu về tổ chức không gian gắn kết giữa KĐTM và làng xóm
hiện hữu lân cận...............................................................................................52
1.4.3. Nghiên cứu về quan hệ cộng đồng xóm giềng trong các khu vực phát
triển đô thị mới của Hà Nội.............................................................................53
1.4.4. Nghiên cứu về kiểm soát và khuyến khích sự chuyển đổi kinh tế - xã
hội từ nông nghiệp sang đô thị........................................................................54

1.5. Kết luận về sự cần thiết phải nghiên cứu.............................................55


v

CHƯƠNG 2. CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ TỔ CHỨC KHÔNG GIAN GẮN
KẾT GIỮA KHU ĐÔ THỊ VĂN PHÚ VÀ KHU DÂN CƯ HIỆN
HỮU................................................................................................................57
2.1. Cơ sở pháp lý..........................................................................................57
2.1.1. Hệ thống Luật và các văn bản dưới Luật...............................................57
2.1.2. Văn bản pháp lý liên quan tới quy hoạch xây dựng phát triển..............57
2.2. Cơ sở lý thuyết về tổ chức không gian gắn kết....................................58
2.2.1. Đô thị hóa và yêu cầu gắn kết không gian cũ – mới.............................58
2.2.2. Lý thuyết tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan trong tổ chức không
gian gắn kết.....................................................................................................59
2.2.3. Yếu tố văn hóa, xã hội trong tổ chức không gian gắn kết.....................61
2.3. Điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội quận Hà Đông và phường Văn
Phú..................................................................................................................62
2.3.1. Điều kiện tự nhiên.................................................................................62
2.3.2. Điều kiện kinh tế - xã hội......................................................................63
2.3.3. Các thiết chế văn hóa, lịch sử, cộng đồng.............................................65
2.4. Đặc điểm không gian gắn kết giữa KĐTM Văn Phú và
KDCHH..........................................................................................................67
2.4.1. Đặc điểm về quy hoạch và thiết kế đô thị.............................................67
2.4.2. Đặc điểm về tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan..........................68
2.4.3. Đặc điểm về gắn kết các hoạt động xã hội – cộng đồng.......................69
2.5. Kinh nghiệm trong nước và quốc tế về tổ chức không gian gắn kết
bền vững.........................................................................................................71
2.5.1. Tổ chức không gian gắn kết điểm dân cư đô thị hóa làng Cót với các
khu đô thị mới quận Cầu Giấy........................................................................71

vi

2.5.2. Tổ chức không gian gắn kết khu dân cư hiện hữu và KĐTM tại Manila
– Philipines......................................................................................................78
2.5.3. Tổ chức không gian gắn kết tại Khu đô thị Nam Đầu, Thâm Quyến,
Trung Quốc………………………………………………………………….81
CHƯƠNG 3. QUAN ĐIỂM, GIẢI PHÁP ĐỊNH HƯỚNG TỔ CHỨC
KHÔNG GIAN KẾT NỐI KHU ĐÔ THỊ VĂN PHÚ VÀ KHU DÂN CƯ
HIỆN HỮU.....................................................................................................85
3.1. Quan điểm và nguyên tắc tổ chức không gian gắn kết giữa KĐTM
Văn Phú và KDCHH.....................................................................................85
3.1.1. Quan điểm.............................................................................................85
3.1.2. Nguyên tắc định hướng.........................................................................86
3.2. Các giải pháp định hướng tổ chức không gian gắn kết.......................92
3.2.1. Mô hình tổng quát không gian gắn kết..................................................92
3.2.2. Giải pháp chuyển hóa hài hòa mới – cũ về cảnh quan và hình
thể....................................................................................................................95
3.2.3. Giải pháp tích hợp chức năng trong không gian vùng chuyển hóa / đan
xen...................................................................................................................97
3.3. Thiết kế điển hình một không gian gắn kết giữa KĐTM Văn Phú và
làng Văn Phú……………………………………………………………...100
PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.......................................................104


vii

DIỄN GIẢI CHỮ VIẾT TẮT

TP

Thành phố

KĐTM

Khu đô thị mới

KDCHH

Khu dân cư hiện hữu

KGGK

Không gian gắn kết

CCCT

Chung cư cao tầng

CP

Chính phủ

KĐT

Khu đô thị

UBND

Ủy ban nhân dân

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

QH

Quy hoạch

TTTM

Trung tâm thương mại

MB

Mặt bằng

XD

Xây dựng

PTBV

Phát triển bền vững

KTBV

Kiến trúc bền vững

TDTT

Thể dục thể thao

CTCC

Công trình công cộng

CTDV

Công trình dịch vụ


viii

DANH MỤC HÌNH ẢNH

STT

NỘI DUNG ẢNH

TRANG

Hình 1.1 Bản đồ quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến 2050

7

Hình 1.2 Bản đồ vị trí quận Hà Đông

10

Hình 1.3 Phát triển thiếu gắn kết gây ngập úng đường Quang

12

Trung (quận Hà Đông)
Hình 1.4 Khu đô thị Văn Quán

12

Hình 1.5 Khu đô thị Văn Khê với kết nối không gian xung quanh

13

Hình 1.6 Vị trí Khu đô thị mới trên địa bàn quận Hà Đông

16

Hình 1.7 Tổng quan khu đô thị mới Văn Phú

21

Hình 1.8 Vị trí dự án

22

Hình 1.9 Sơ đồ liên hệ vùng

23

Hình 1.10 Phối cảnh trục đường trung tâm

24

Hình 1.11 Chung cư Victoria Văn Phú

25

Hình 1.12 Hình ảnh thực tế KĐT Văn Phú

26

Hình 1.13 Các chung cư men theo đường Tố Hữu – Hà Đông

27

Hình 1.14 Map bản đồ hình thành khu Văn Phú – Hà Đông

30

Hình 1.15 Sơ đồ giao thông tại khu Văn Phú – Hà Đông

31

Hình 1.16 Mặt cắt đường tại khu Văn Phú – Hà Đông

32

Hình 1.17 Đánh số các khu vực khảo sát không gian gắn kết

32


ix

KĐTM Văn Phú với KDCHH làng Văn Phú
Hình 1.18 Đánh số các khu vực khảo sát không gian gắn kết

38

KĐTM Văn Phú với KDCHH làng Văn La
Hình 1.19 Quy hoạch kiến trúc cảnh quan khu Văn Phú – Hà

42

Đông
Hình 1.20 Quy hoạch khu làng cổ Văn Phú trong KĐTM Văn Phú

43

Hình 1.21 Quy hoạch khu làng cổ Văn La trong KĐTM Văn Phú

44

Hình 1.22 Khu làng cũ Văn La và KĐTM Văn Phú mới nhìn từ

46

trên cao
Hình 1.23 Sơ đồ các không gian phân tách

48

Hình 1.24 Phân tách mềm giữa làng Văn La với KĐTM Văn Phú

50

Hình 1.25 Không gian tương phản tại Mumbai Ấn Độ

51

Hình 1.26 Hoạt động kinh doanh của người dân KĐTM Văn Phú

55

Hình 2.1 Sơ đồ quan hệ giữa các yếu tố của phát triển bền vững

59

Hình 2.2 Mô phỏng lý thuyết “cú pháp không gian”

61

Hình 2.3 – 2.4Hội đình Phú La của hai làng Văn Phú – Văn La

70

Hình 2.5 Quá trình đô thị hóa làng Cót khi có sự phát triển của
các khu đô thị mới

73

Hình 2.6 Ranh giới không gian gắn kết nghiên cứu Làng Cót

74

Hình 2.7 Biến động trong các đô án quy hoạch khu dân cư ĐTH

75

làng Cót
Hình 2.8 Thực trạng hiện nay tại Làng Cót

76


x

Hình 2.9 Định hướng không gian gắn kết KDC Làng Cót với

77

các KĐTM xung quanh
Hình 2.10 Khu đô thị Manila - Philipines hiện nay

79

Hình 2.11 Định hướng mở rộng đô thị Manila - Philipines

80

Hình 2.12 – Khu Phố cổ Nam Đầu, Thâm Quyến

81

2.13
Hình 2.14 Tái cấu trúc Khu phố cổ Nam Đầu, Thâm Quyến

83

Hình 2.15 Khu vực quảng trường mới khu phố cổ Nam Đầu,

84

Thâm Quyến
Hình 3.1 Sự rập khuôn trong thiết kế shophouse KĐTM Văn Phú

88

Hình 3.2 Mô tả giới hạn xác định không gian gắn kết

100

Hình 3.3 Cải tạo không gian gắn kết làng Văn Phú với KĐT

102

Văn Phú
Hình 3.4 Tham khảo thiết kế công viên đô thị

102

Hình 3.5 Tham khảo thiết kế đường giao thông đô thị

103

Hình 3.6 Thực tế đường giao thông hiện tại tại KĐTM Văn Phú

103


xi

DANH MỤC BẢNG BIỂU / SƠ ĐỒ

STT

NỘI DUNG BẢNG BIỂU / SƠ ĐỒ

TRANG

Bảng 1.1

Thống kê các KĐT mới trên địa bàn quận Hà Đông

15

Bảng 1.2

Tổng hợp quy hoạch sử dụng đất xây dựng KĐT Văn

28

Phú
Bảng 1.3

Mô tả các dạng không gian phân tách

48

Bảng 3.1

Bảng tổng hợp chức năng trong không gian gắn kết

89

Bảng 3.2

Bảng đề xuất phân loại không gian gắn kết

91

Bảng 3.3

Bảng đánh giá tiêu chí phân bố chức năng

95


1

Phần 1
MỞ ĐẦU
Lý do chọn đề tài
Quá trình hình thành, phát triển đô thị luôn gắn với sự biến động trong các
khu vực nông thôn. Quá trình đô thị hóa dẫn tới sự thu hẹp khoảng cách giữa
đô thị và nông thôn, tạo lập những ranh giới không rõ ràng, hình thái không
gian đan xen, phản ánh nhiều mâu thuẫn trong các yếu tố kinh tế, xã hội và
môi trường. Việc có nhiều không gian tồn tại những mâu thuẫn này gây cản
trở quá trình phát triển đô thị bền vững và nhân văn. Do vậy, rất cần có những
nghiên cứu bài bản và hệ thống về các mối quan hệ gắn kết giữa những không
gian cũ – mới / những không gian truyền thống – hiện đại / những không gian
hiện hữu – xen cấy… trong phát triển đô thị Hà Nội và các thành phố lớn
khác. Trong những nghiên cứu này, rất cần chú ý sự gắn kết hài hoà giữa các
không gian này để đảm bảo trong lợi ích phát triển chung của toàn đô thị.
Hà Nội là thủ đô của cả nước – nơi được tập trung các nguồn lực cả về chính
sách, vật chất, con người, khoa học và công nghệ,… Quá trình đô thị hóa đã
và đang diễn ra rất mạnh, không chỉ tại khu vực nội đô cũ thông qua việc gia
tăng mật độ, mà còn tại các khu vực vành đai ven đô – nơi tồn tại nhiều làng
xóm cổ / cũ cũng đang bị cuốn vào vòng xoáy của đô thị hóa và thương mại
hóa bất động sản. Sự phát triển luôn có hai mặt, nếu chúng ta có chính sách
tốt, sự quản lý và điều tiết hài hòa, sự tham gia của nhiều thành phần trong
quá trình phát triển… thì sẽ hạn chế được mặt xấu, phát huy được những mặt
tốt, tích cực. Việc nghiên cứu về sự tham gia / xâm nhập / ảnh hưởng / tác
động (qua lại) giữa các không gian xen cấy mới với các không gian làng xóm
cũ là cần thiết, thể hiện sự chủ động, sự “đi trước một bước” của giới chuyên
môn trong việc nhận biết các vấn đề xã hội, từ đó tham góp các ý kiến / kết


2

quả nghiên cứu cho các nhà quản lý trong việc hoạch định chính sách phát
triển đô thị thích hợp.
Khu đô thị mới Văn Phú nằm cách trung tâm quận Hà Đông khoảng 1,5km về
phía Tây Bắc, qui mô dân số 20,000,000 , được đầu tư hơn 1.900 tỷ đồng. Dự
án do Công ty CP Kinh doanh Nhà Quảng Ninh làm chủ đầu tư với tầm nhìn
sẽ trở thành một khu đô thị hiện đại của TP. Hà Nội… Khu đô thị có tổng
diện tích dự án 94.1 ha, trong đó: đất ở diện tích 38,9 ha, chiếm tỷ lệ 41.3%,
các công trình hạ tầng xã hội (bao gồm: trường học, mẫu giáo, nhà hành chính
khu đô thị, chợ, trung tâm y tế khu vực, các công trình dịch vụ thương mại...).
Diện tích 9.7 ha, chiếm tỷ lệ 10.3%; đất công viên, cây xanh, sân chơi nội bộ
diện tích7.2 ha, chiếm tỷ lệ 7.7%; đất giao thông, bãi đỗ xe diện tích 36.2 ha,
chiếm tỷ lệ 38.4%; đất hạ tầng kỹ thuật diện tích 2.2 ha, chiếm tỷ lệ 2.3%.
Khu đô thị Văn Phú – Hà Đông đang cho thấy sự tồn tại không gian thiếu gắn
kết giữa khu đô thị mới với khu dân cư hiện hữu, sự thiếu gắn kết này diễn ra
phức tạp ở nhiều cấp độ, quy mô khác nhau. Khu đô thị Văn Phú – Hà Đông
cho thấy nhiều bất cập trong phân bố chức năng, hình thái không gian và phân
bố hoạt động. Hầu hết tại các khu vực giáp ranh giữa khu đô thị mới và khu
dân cư hiện hữu đều cho thấy sự lộn xôn thiếu định hướng trong tổ chức
không gian, thiếu gắn kết từ hạ tầng tới các thiết chế cộng đồng / xã hội. Một
số khu vực hình thành những “hàng rào cứng” phân tách khu đô thị mới với
khu dân cư cũ. Một số khu vực khác lại hình thành trạng thái “tự do” khi xuất
hiện những biểu hiện lấn chiếm, sử dụng sai mục đích. Mặc dù, đã có nhiều
đồ án quy hoạch cho quận Hà Đông, song các định hướng từ quy hoạch tông
thể chuyển hoá tới các quy hoạch chi tiết còn nhiều bất cập.
Có thể thấy, cùng với sự phát triển mở rộng đô thị, khoảng cách giữa khu đô
thị mới và làng xóm đô thị hóa đã thu hẹp và xuất hiện sự đan xen, mang
nhiều biểu hiện khó kiểm soát, thậm chí trong nhiều lúc, nhiều nơi đã và đang

3

gây ra những mâu thuẫn xã hội, gây mắt thẩm mỹ và mỹ quan đô thị. Việc
nghiên cứu không gian này và đưa ra những nhận định / giải pháp định hướng
về tổ chức không gian gắn kết là rất cần thiết. Do đó, đề tài Tổ chức không
gian giữa khu đô thị Văn Phú và khu dân cư hiện hữu tại Văn Phú, Hà
Đông có ý nghĩa khoa học, cấp thiết và giá trị thực tiễn cao.
Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu xây dựng cơ sở lý luận và thực tiễn để đề xuất một số quan điểm
định hướng không gian gắn kết KĐTM Văn Phú và KDCHH tại Văn Phú, Hà
Đông nhằm tạo lập không gian gắn kết bền vững hài hòa và phù hợp với các
biến đổi của quá trình đô thị hóa tại khu vực. Cụ thể, luận văn có 2 mục tiêu:
- Phân tích, rút ra đặc điểm quan hệ không gian của KĐTM Văn Phú và các
không gian khu dân cư lân cận.
- Đề xuất giải pháp tổ chức về kết nối các yếu tố / không gian chức năng vật
thể và khuyến nghị các mô hình kết nối hoạt động cộng đồng / phi vật thể
giữa giữa KĐTM Văn Phú và KDCHH tại Văn Phú, Hà Đông.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu là KĐTM Văn Phú và KDCHH lân cận, tại Văn Phú –
Hà Đông, Hà Nội.
Bên cạnh đó, luận văn cũng tìm hiểu các hoạt động cộng đồng / yếu tố phi vật
thể tại KĐTM Văn Phú và KDCHH lân cận để lồng ghép trong các giải pháp
đề xuất có tính tổng hợp.
Phạm vi nghiên cứu
Về không gian: Không gian KĐTM Văn Phú và KDCHH lân cận, trong đó
tập trung vào khu vực giáp ranh dọc theo ranh giới giữa KĐTM và KDCHH,
được xác định dựa theo đặc trưng không gian mang tính pha trộn, xen lẫn và

4

ảnh hưởng qua lại giữa KĐTM và KDCHH trong khu đô thị Văn Phú – Hà
Đông, Hà Nội.
Về thời gian: Từ khi bắt đầu hình thành KĐTM Văn Phú (năm 2008) tới nay.
Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp khảo sát thực địa, xử lý thông tin;
- Phương pháp phân tích tổng hợp, so sánh, tiếp cận hệ thống;
- Phương pháp khảo sát xã hội học;
- Phương pháp chồng lớp bản đồ;
- Phương pháp chuyên gia.
Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Ý nghĩa khoa học:
Luận văn đưa ra các luận cứ khoa học về tính gắn kết và vai trò của không
gian gắn kết giữa KĐTM Văn Phú và KDCHH tại Văn Phú, Hà Đông.
Đề xuất mô hình và giải pháp tổ chức không gian gắn kết tại Văn Phú, Hà
Đông có tính khoa học và phù hợp với xu hướng phát triển đô thị bền vững
của TP. Hà Nội.
Ý nghĩa thực tiễn:
Kết quả nghiên cứu của đề tài có giá trị bổ sung lý luận trong các nghiên cứu /
ứng dụng về quy hoạch xen cấy trong phát triển và đô thị hóa.
Kết quả nghiên cứu là tài liệu tham khảo cho công tác lập quy hoạch các khu
đô thị mới và cải tạo khu dân cư hiện hữu của TP. Hà Nội trong tương lai.
Cấu trúc luận văn
Ngoài các phần Mở đầu, Kết luận và kiến nghị, Tài liệu tham khảo và Phụ
lục, nội dung chính của Luận văn gồm ba chương:


5

Chương 1. Tổng quan về tổ chức không gian gắn kết giữa KĐTM Văn Phú và
KDCHH.
Chương 2. Cơ sở khoa học về tổ chức không gian gắn kết giữa KĐTM Văn
Phú và KDCHH.
Chương 3. Quan điểm, giải pháp định hướng tổ chức không gian gắn kết giữa
KĐTM Văn Phú và KDCHH.
SƠ ĐỒ CẤU TRÚC LUẬN VĂN


6

PHẦN NỘI DUNG NGHIÊN CỨU


7

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ TỔ CHỨC KHÔNG GIAN
GẮN KẾT KHU ĐÔ THỊ MỚI VĂN PHÚ VÀ KHU DÂN CƯ
HIỆN HỮU
1.1. Phát triển đô thị, đô thị hóa, quan hệ về không gian giữa các KĐTM
và KDCHH
1.1.1. Đô thị hóa tại quận Hà Đông và các vấn đề nảy sinh từ đô thị hóa
* Đô thị hóa tại Hà Nội

Hình 1.1: Bản đồ quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến 2050 [17]


8

Trong suốt 10 thế kỷ (từ năm 1010-2010) hình thành và phát triển, Thăng

Long - Hà Nội đã có nhiều biến động lịch sử. Giai đoạn cận đại, từ cuối thế
kỷ XIX đến giữa thế kỷ XX chứng kiến quá trình phát triển đô thị đột phá
theo kiểu phương Tây do người Pháp mang vào Việt Nam. Khu thành cổ, khu
36 phố phường, khu phố Pháp qua các thời kỳ đều được xác định là trung tâm
Hà Nội cổ hay đô thị lõi lịch sử, là trung tâm văn hoá – chính trị – kinh tế, nơi
tập trung các cơ quan đầu não của nhà nước, nơi diễn ra những hoạt động văn
hoá mang tầm quốc gia, khu vực và quốc tế.
Sau khi sáp nhập mở rộng địa giới hành chính thủ đô Hà Nội, gồm: thành phố
Hà Nội cũ, tỉnh Hà Tây cũ, huyện Mê Linh tỉnh Vĩnh Phúc và 4 xã thuộc
huyện Lương Sơn tỉnh Hòa Bình với tổng diện tích tự nhiên 3.344,6km2, dân
số 6.448.837người (1/4/2009).
Cũng giống như nhiều đô thị khác ở châu Á, trong quá trình phát triển mạnh
mẽ sau những năm đổi mới, Hà Nội đã diễn ra “công cuộc” đô thị hóa mạnh
mẽ nhất. Có thể nói, những gì chúng ta phát triển trong 30 năm vừa qua kể từ
sau khi đổi mới có qui mô vượt quá tất cả những gì đô thị Hà Nội đã xây dựng
trong nhiều thế kỷ đã qua.
Nhiều dự án xây dựng các tòa nhà chọc trời, những khu bất động sản nhà ở và
trung tâm thương mại cao cấp, … mọc lên trong thời gian qua đã mang đến
cho Hà Nội hình ảnh một thành phố hiện đại, năng động và hội nhập, đồng
thời thể hiện khát vọng của người dân về cuộc sống đô thị văn minh, an toàn
thân thiện và nhân văn…
Trong làn sóng phát triển đô thị mạnh mẽ, các dự án phát triển bất động sản
ven đô hầu hết đều được xây dựng trên nền đất vốn trước đây là đất nông
nghiệp. Sự phát triển này đã gây ra những biến đổi về diện mạo và cảnh quan


9

kiến trúc đối với toàn bộ khu vực, đặc biệt đối với những vùng có nhiều làng
xóm cũ đang tồn tại xung quanh dự án. Không chỉ gây ra những biến đổi về

cảnh quan, thực tế cho thấy, nhiều khu nhà ở cao cấp đang hiện hữu một cách
biệt lập, có đời sống tương phản và thiếu gắn kết với cộng đồng xung quanh,
cũng như có rất ít các hoạt động tương tác về văn hóa, xã hội và kinh tế. Mặc
dù được kỳ vọng mang đến nhiều cơ hội hơn về nhà ở, nhất là cho tầng lớp
trung lưu mới nổi, đồng thời giúp cân bằng mật độ dân cư giữa khu vực trung
tâm và vùng ngoại vi, những khu đô thị mới này cũng gây ra rất nhiều áp lực
lên đất đai, hạ tầng và hệ thống an sinh xã hội. Nghiêm trọng hơn, những
nguy cơ xung đột từ việc thu hồi, chuyển đổi mục đích sử dụng và chính sách
đền bù đất đai thiếu thỏa đáng luôn âm ỉ, chỉ chực bùng phát.
* Phát triển đô thị tại Hà Đông
Hà Đông được xác định là trung tâm văn hoá phía Tây Nam của Hà Nội nên
cơ sở hạ tầng quận được đầu tư tương đối đồng bộ. Tuyến trục kết nối tới
trung tâm Thành phố là quốc lộ 6 và tuyến Lê Văn Lương kéo dài. Các tuyến
vành đai, đường sắt đô thị trên cao, tuyến BRT, địa bàn có 17 tuyến xe buýt
hàng ngày... vì vậy trên địa bàn quận đã mọc lên rất nhiều khu đô thị mới,
cũng như các dự án phát triển đô thị lớn.
Hà Đông trước năm 2008 là thành phố trực thuộc tỉnh Hà Tây, có quy mô
diện tích 4.791,74 ha với 198.687 nhân khẩu. Hà Đông cũ bao gồm 7 phường
và 8 xã. Bảy phường là: Yết Kiêu, Quang Trung , Nguyễn Trãi, Văn Mỗ,
Phúc La, Hà Cầu, Vạn Phúc. Tám xã là: Văn Khê, Kiến Hưng, Yên Nghĩa,
Phú Lương, Phú Lãm, Biên Giang, Đồng Mai, Dương Nội


10

Hình 1.2: Bản đồ vị trí quận Hà Đông [17]
Hà Đông là quận có tốc độ đô thị hoá cao, nhiều khu dân cư, đô thị mới (tổng
số 118 dự án, trong đó có 16 khu đô thị, 59 dự án khu nhà ở và tổ hợp dịch vụ
thương mại, chung cư cao tầng, 10 khu đất đấu giá, 33 khu đất dịch vụ mới).
Diện mạo đô thị trong những năm gần đây có sự thay đổi với hình ảnh đô thị

văn minh, hiện đại, đời sống vật chất và tinh thần của người dân không ngừng
được nâng cao.
Tuy nhiên, quá trình chuyển đổi quản lý hành chính và đô thị hoá nhanh cũng
đặt ra cho quận những khó khăn, thách thức trong giải quyết các vấn đề xã hội
như tăng dân số cơ học, nhận thức của người dân, nhất là tại các địa bàn mới
chuyển đổi từ xã lên phường còn chưa theo kịp nhịp sống đô thị; mâu thuẫn,


11

khiếu kiện, tranh chấp đất đai ở một số địa phương còn liên quan đến các dự
án phát triển đô thị, công tác giải phóng mặt bằng...
* Các vấn đề nảy sinh từ Đô thị hóa
Quá trình đô thị hóa tại Hà Nội đã lan rộng nhanh chóng ra khu vực ven đô,
làm biến đổi mạnh mẽ cấu trúc kinh tế - xã hội, làm biến đổi cảnh quan đô thị
và kiến trúc, làm thay đổi lối sống ở các khu vực này. Đô thị mở rộng là xu
hướng tất yếu mang tới nhiều điều kiện tốt hơn cho người dân. Song, bên
cạnh đó có những tác động tiêu cực tới đời sống nông dân tại các làng xóm đô
thị hóa, tới môi trường đô thị, cũng như nảy sinh nhiều vấn đề trong quy
hoạch và quản lý sử dụng đất đai.
Quá trình phát triển các khu đô thị mới ven đô đã, đang bộc lộ sự thiếu gắn
kết cả về vật thể và phi vật thể, thể hiện qua các yếu tố: không gian kiến trúc –
cảnh quan, hạ tầng, dịch vụ tiện ích, các hoạt động giao lưu cộng đồng, các
tương tác văn hóa – kinh tế - xã hội,… giữa các dự án phát triển đô thị mới
với khu vực làng xóm cũ. Sự thiếu gắn kết này thể hiện trước hết là thiếu kết
nối giao thông giữa khu đô thị mới và làng xóm cũ trong khu vực đô thị hóa.
Tình trạng tương phản về kiến trúc và cảnh quan tại khu vực giáp ranh giữa
khu đô thị mới và làng xóm đô thị hóa, gây ra những hình ảnh xô lệch, thiếu
hài hòa, thiếu thẩm mỹ. Trong nhiều khu vực giáp ranh không có tuyến giao
thông phân cách mà lại xây dựng các dãy nhà quay lưng, áp sát với khu dân

cư làng xóm hiện có nhằm tận dụng quỹ đất để bán nhà, vô hình chung đã làm
cho môi cảnh mới – cũ lộn xộn, bất bình đẳng và tiềm tàng những nguy cơ
gây bất ổn trong phát triển.


12

Hình 1.3: Phát triển thiếu gắn kết giữa không gian kiến trúc với hạ tầng đã
gây ngập úng đường Quang Trung (quận Hà Đông) [17]

Hình 1.4: KĐT Văn Quán [18]


13

Hình 1.5: KĐT Văn Khê với kết nối không gian xung quanh
1.1.2. Đặc điểm biển động của khu đô thị mới và khu dân cư hiện hữu trong
phát triển đô thị Hà Đông
*Biến động trong Phát triển đô thị tại Hà Nội nói chung
Với lịch sử hơn 1000 năm, quá trình hình thành, mở mang và phát triển đô thị
Thăng Long - Hà Nội được phân định theo 3 thời kì: Thời kì Phong kiến;
Thời kì Pháp thuộc; Thời kì Thống nhất và phát triển đất nước.
Trong thời kì Phong kiến, Thăng Long có đầy đủ những biểu hiện của đô thị
phong kiến cô với hai yếu tố tạo lập chính là “thành” và “thị”. Khu vực thành
thị tương đối cách xa với các làng xóm nông nghiệp. Tuy nhiên trong cấu trúc
không gian, các quan hệ cộng đồng vẫn chịu chung hệ tư tưởng và tương
đồng với các làng xóm nông nghiệp truyền thống, ít có sự khác biệt rõ ràng nhất là khu vực thị dân bên ngoài thành.
Trong thời kì Pháp thuộc, Hà Nội bắt đầu đô thị hóa mạnh với việc hình thành
các khu vực có chức năng hành chính đô thị, sản xuất và hoạt động địch vụ
Trong thời kì này, những biến đôi đô thị cho thấy sự tương phản rõ rệt về tổ

14

chức không gian giữa đô thị và làng xóm. Về không gian địa lý, khu vực đô thị
được mở rộng trên các khu đất ao đầm liền kề với khu Hoàng thành và khu 36
phố phường, nằm tách biệt và ít tác động tới các khu đất làng xóm lân cận. Khu
vực làng xóm ít biến động bởi tác dụng ngăn cách và chuyền tiếp của các khu
đất nông nghiệp, ao hồ. Tuy nhiên, thời kì này đã xuất hiện các quan hệ kinh tế
và xã hội giữa hai khu vực đô thị và nông thôn ở các biểu hiện: khu vực nông
thôn là nơi cung cấp lương thực, thực phẩm cho đô thị; trong khi đó, đô thị là
động lực phát triển chính, tạo ra các tích lũy cho khu vực nông thôn ven đô.
Trong lĩnh vực Quy hoạch đô thị, việc phát triển và mở rộng đô thị Hà Nội
theo quy hoạch được nhìn nhận từ những năm đầu thế kỉ 19 và có các dấu
hiệu rõ rệt từ giai đoạn 1954 — 1964 trở về đây. Các đồ án được lập cho thấy
sự mở rộng liên tục của đô thị Hà Nội. Tuy nhiên, bản chất vẫn là sự thiếu
kiểm soát và kết nối các hoạt động và không gian giữa hai khu vực đô thị và
nông thôn, giữa “bảo tồn giá trị văn hóa truyền thống” và “những phát triển
theo chức năng đô thị”. Trong các đồ án quy hoạch xây dựng, đô thị và nông
thôn luôn là hai đối tượng chịu tác động mạnh mẽ, mà trực tiếp là các khu đô
thị mới và các làng xóm cũ trong khu vực phát triển dự án.
Trở lại thời gian trước, đã xuất hiện những biểu hiện đầu tiên của sự chuyên
đổi, sát nhập các làng xóm nông nghiệp vào trong đô thị. 19 làng xóm cũ
trong khu vực trung tâm Hà Nội hiện nay đã được chuyền hóa thành các đơn
vị ở trong đô thị bên cạnh các khu nhà ở tập thể như khu tập thể Kim Liên,
Trung Tự, Thành Công v.v... Phân tích các hình thái công trình xây dựng của
các khu tập thể cho thấy có mật độ xây dựng trung bình, tầng cao tối đa 5
tầng, có không gian cảnh quan xanh, nên đã tạo được sự chuyền hóa hài hòa
với các công trình nhà ở làng xóm thấp tầng hiện hữu, không tạo ra khác biệt
quá lớn giữa mới và cũ.