luận văn kinh tế đầu tư Một số kiến nghị nâng cao hiệu quả đầu tư dự án xây dựng tòa nhà New skyline, khu đô thị mới Văn Quán, Hà Đông, Hà Nội

MỤC LỤC
MỤC LỤC.........................................................................................................1
LỜI MỞ ĐẦU...................................................................................................1
CHƯƠNG I: MỘT SỐ LÝ LUẬN CHUNG VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY
DỰNG Ở ĐÔ THỊ.............................................................................................3
I.1. Đơ thị, đơ thị hóa và phát triển đơ thị theo dự án....................................3
I.2. Dự án đầu tư xây dựng..........................................................................11
I.3. Hiệu quả của dự án đầu tư xây dựng ở đô thị.......................................19
I.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả dự án đầu tư Xây dựng..............22
.........................................................................................................................25
Dự án New skyline..........................................................................................25
CHƯƠNG II: TÌNH HÌNH ĐÂU TƯ DỰ ÁN XÂY DỰNG TỊA NHÀ NEW
SKYLINE, KHU ĐÔ THỊ MỚI VĂN QUÁN,...............................................26
HÀ ĐÔNG, HÀ NỘI.......................................................................................26
I.5. Sự cần thiết đầu tư.................................................................................26
I.6. Giới thiệu về dự án New skyline...........................................................28
I.7. Tổng mức đầu tư...................................................................................30
I.8. Phân tích hiệu quả đầu tư......................................................................38
I.9. Đánh giá tác động môi trường...............................................................40
CHƯƠNG III: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ
XÂY DỰNG Ở ĐÔ THỊ.................................................................................46
I.10. Nâng cao hiệu quả kinh tế...................................................................46
I.11. Nâng cao hiệu quả xã hội....................................................................52
I.12. Một số kiến nghị với cơ quan có thẩm quyền.....................................54


DANH MỤC BẢNG


LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết đề tài

Thực hiện đường lối đổi mới và chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của
Chính phủ, trong những năm qua, hàng ngàn dự án đầu tư xây dựng các cơng trình
xây dựng và phát triển các ngành kinh tế thuộc nhiều lĩnh vực đã và đang được triển
khai trên khắp các tỉnh, thành phố trong cả nước. Cùng với quá trình đơ thị hóa diễn
ra mạnh mẽ, bộ mặt đơ thị cũng đang ngày một đổi thay theo chiều hướng tích cực.
Hà Nội - trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa của cả nước cũng đang từng
bước chuyển mình, phát triển đi lên. Hàng loạt cơng trình đã, đang và sẽ được xây
dựng trên địa bàn thủ đô. Tuy nhiên, một vấn đề nan giải là tình trạng một số các dự
án xây dựng đô thị trên địa bàn được đầu tư lớn mà hiệu quả mang lại về kinh tế xã
hội chưa cao. Điều đó khơng những gây ảnh hưởng lớn đến kết quả kinh doanh mà
còn ảnh hưởng tới đời sống nhân nhân. Vì vậy, đánh giá đúng hiệu quả đầu tư, tìm
hiểu rõ ngun nhân, qua đó đưa ra những giải pháp phù hợp nhằm khắc phục tình
trạng nói trên là việc cần làm của các cấp chính quyền, Thành phố Hà Nội và của
các doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng.
Qua một thời gian thực tập tại Công ty cổ phần Tư vấn đầu tư và xây dựng
HUD-CIC, tôi đã hiểu được phần nào các dự án đầu tư gần đây mang lại hiệu quả
không cao qua các báo cáo tổng kết hàng tháng, hàng quý, thường niên của Công ty.
Nhờ được tiếp cận với các tài liệu của Công ty, cùng với sự hướng dẫn nhiệt tình
của các anh chị của phịng Dự án dự tốn, tơi đã phần nào nắm được thực trạng,
ngun nhân của vấn đề. Vì vậy, tơi quyết định lựa chọn đề tài: “ Một số kiến nghị
nâng cao hiệu quả đầu tư dự án xây dựng tòa nhà New skyline, khu đô thị mới
Văn Quán, Hà Đông, Hà Nội”

2. Câu hỏi chuyên đề
Chuyên đề nhằm giải quyết một số câu hỏi đối với dự ánxây dựng nói chung và dự
án New skyline nói riêng như:
− Quy trình tiến hành của dự án xây dựng như thế nao?
− Để đánh giá dự án có hiệu quả hay khơng cần dựa trên các tiêu chí nào?
1

− Làm thế nào để nâng cao hiệu quả đầu tư dự án xây dựng trong tình
hình kinh tế, kỹ thuật nước ta ngày càng tiến bộ?

3. Mục đích chuyên đề
− Hệ thống hóa các lý luận về dự án đầu tư xây dựng ở đô thị
− Xem xét, phân tích thực trạng đầu tư xây dựng dự án New skyline nói riêng
từ đó đưa ra một số giải pháp nâng cáo hiệu quả đầu tư ở dự án New skyline nói
riềng, các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn Hà Nội nói chung

4. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài sử dụng phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp và phân tích
định tính, phương pháp logic và các phương pháp nghiên cứu kinh tế khác.

5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu đề tài là dự án đầu tư xây dựng ở đô thị, phạm vi cụ thể
là dự án xây dựng tòa nhà New skyline, khu đơ thị mới Văn Qn; ngồi ra đề tài có
thể áp dụng cho các dự án khác trên địa bàn Hà Nội

6. Kết cấu chuyên đề
Ngoài phần mở đầu và phần kết thúc, nội dung chính của chuyên đề gồm có
ba chương
Chương I: Một số lý luận chung về dự án đầu tư xây dựng ở đô thị
Chương II: Tình hình đầu tư dự án xây dựng tịa nhà New skyline, khu đô thị
mới Văn Quán, Hà Đông, Hà Nội
Chương III:Một số kiến nghị nâng cao hiệu quả đầu tư xây dựng ở đô thị

2

CHƯƠNG I: MỘT SỐ LÝ LUẬN CHUNG VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ
XÂY DỰNG Ở ĐƠ THỊ
I.1. Đơ thị, đơ thị hóa và phát triển đơ thị theo dự án

I.1.1. Đơ thị và phân loại đơ thị
Có rất nhiều định nghĩa về đơ thị dưới nhiều góc độ khác nhau của các chuyên
gia, nhưng một khái niệm chung nhất, đầy đủ nhất đã được đưa ra:
Đô thị là điểm tập trung dân cư với mật độ cao, chủ yếu là lao động phi nơng
nghiệp, có hạ tầng cơ sở thích hợp, là trung tâm tổng hợp hay chun ngành, có vai
trị thúc đẩy sự nghiệp phát triển kinh tế xã hội của cả nước, của một miền lãnh thổ,
của một tỉnh, của một huyện hoặc một vùng trong tỉnh, trong huyện.
(tr5, giáo trình Quản lý đơ thị, Đại học Kinh tế quốc dân)
Còn ở Việt Nam, theo nghị định số 72/2001/NĐ-CP ngày 5 tháng 10

năm

2001 của Chính phủ, quy định: Đơ thị bao gồm thành phố, thị xã, thị trấn được cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định thành lập. Đó là điểm tập trung dân cư,
có các yếu tố cơ bản sau:
 Là trung tâm tổng hợp hay chuyên ngành có vai trị thúc đẩy sự phát triển
kinh tế - xã hội của cả nước hoặc một vùng lãnh thổ nhất định;
 Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động tối thiểu là 65%;
 Cơ sở hạ tầng phục vụ các hoạt động của dân cư tối thiểu phải đạt 70% mức
tiêu chuẩn, quy chuẩn quy định đối với từng loại đô thị;
 Quy mô dân số ít nhất là 4000 người;
 Mật độ dân số phù hợp với quy mơ, tính chất và đặc điểm của từng loại đô
thị
Dựa vào các yếu tố cơ bản trên, ở Việt Nam người ta chia đô thị ra thành 6
loại, trong đó: loại đặc biệt có hai thành phố lớn là thủ đô Hà Nội và TP. Hồ Chí
Minh; loại I gồm các thành phố: Hải Phịng, Đà Nẵng, Huế, Cần Thơ; loại II và III

gồm các thành phố trực thuộc tỉnh; loại IV là các thị xã; loại V gồm các thị trấn.

3


I.1.2. Đơ thị hóa và phát triển đơ thị theo dự án
Q trình đơ thị hóa diễn ra hết sức mạnh mẽ làm cho bộ mặt đô thị của thủ đơ
Hà Nội nói riêng và đất nước nói chung đang có nhiều chuyển biến tích cực. Nhiều
ngơi nhà cao tầng mọc lên, nhiều trung tâm thương mại được xây dựng, nhiều khu
đô thị mới được xây dựng và đưa vào sử dụng. Đã từ lâu, “đơ thị hóa” đã trở thành
một thuật ngữ quen thuộc, được sử dụng rất nhiều trong đời sống. Do đơ thị hóa
chứa đựng nhiều hiện tượng và biểu hiện dưới nhiều hình thức khác nhau, nên có
thể hiểu nó dưới nhiều góc độ.
Trên quan điểm một vùng: Đơ thị hóa là một q trình hình thành, phát triển
các hình thức và điều kiện sống theo kiểu đô thị.
Trên quan điểm kinh tế quốc dân: Đô thị hóa là một q trình biến đổi về sự
phân bố các yếu tố lực lượng sản xuất, bố trí dân cư những vùng không phải đô thị
thành đô thị. Đơ thị hóa là sự q độ từ hình thức sống nơng thơn lên hình thức
sống đơ thị.
Theo một định nghĩa khái qt: Đơ thị hóa chính là q trình phát triển,
chuyển hóa của mạng lưới đơ thị theo hướng tích cực hoặc theo hướng tiêu cực
nhất thời do các lực tác động của chính bản thân đơ thị (nội lực) hoặc từ bên ngồi
tới (ngoại lực).
Ngày nay, đơ thị hóa với tốc độ cao là xu thế tất yếu của hầu hết các quốc gia
đang phát triển trên thế giới và Việt Nam cũng không là ngoại lệ trong số đó. Trong
sự nghiệp phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội của các quốc gia, đơ thị đóng vai trị
như những hạt nhân quan trọng bởi lẽ hầu hết các hoạt động kinh tế văn hóa của
quốc gia đều diễn ra chủ yếu ở các đô thị. Đối với một nước đang phát triển như
Việt Nam thì đơ thị hóa là một đặc điểm phát triển quan trọng, đó là một tiến trình
khơng thể tránh khỏi và gắn liền với sự phát triển kinh tế. Đô thị hóa được coi là

nhiệm vụ chính trong q trình cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa. Đến năm 2020, gần
một nửa (45%) người Việt Nam sẽ sống ở các vùng đơ thị. Tuy nhiên, nếu Chính
phủ q coi trọng giá trị của việc đơ thị hóa như là động lực phát triển kinh tế mà
không nhận thấy mối nguy cơ tiềm năng của việc đơ thị hóa thiếu sự kiểm soát, sẽ
là nguồn gốc tạo ra những thành phố hỗn độn và gây thiệt hại cho mơi trường. Vì
vậy phát triển đô thị theo dự án là một nhiệm vụ quan trọng nhằm tạo nên một thể
4


thống nhất cho đơ thị: hài hịa và cân đối. Sau đây là nội dung của “kiểm sốt phát
triển đơ thị theo dự án”:
 Quy trình phát triển đất đai của các dự án đầu tư ở đô thị
Việc phát triển đô thị theo kiểu tự phát hoặc thiên về cải tạo và xây mới các
cơng trình nhỏ lẻ đã dẫn tới phá vụn bộ mặt đơ thị hoặc hình thành những khu ổ
chuột, phát triển không theo quy hoạch và khơng thể kiểm sốt được chất lượng vệ
sinh, chất lượng sống nói chung... Chính vì thế, u cầu phải kiểm sốt đơ thị theo
các dự án phát triển có quy mơ nhất định, khi xây dựng xong sẽ hình thành các cụm
cơng trình hay khu đơ thị đồng bộ, hoàn thiện về hạ tầng kỹ thuật lẫn xã hội. Để
kiểm sốt được q trình xây dựng này, hiện nay có một số quy trình chủ yếu là quy
trình kiểm sốt phát triển đơ thị nói chung, được quy định tại Nghị định 52/CP/1999
và quy trình kiểm sốt phát triển đô thị mới là sự vận dụng của Nghị định
52/CP/1999 nói trên. Việc kiểm sốt quy trình đầu tư xây dựng một dự án theo Nghị
định 52/CP/1999 theo sơ đồ sau:
Giai đoạn 1
Chuẩn bị đầu tư

Giai đoạn 2
Thực hiện đầu tư

Giai đoạn 3

Kết thúc xây dựng

Sự cần thiết đầu tư
Quy mô đầu tư

Nghiên cứu

Lựa chọn địa điểm xây dựng
Điều tra khảo sát
Lập dự án
Thẩm định dự án
Quyết định đầu tư
Giao đất
Thuê đất
Đền bù giải phóng mặt bằng
Khảo sát - thiết kế xây dựng
Thẩm định - phê duyệt xây dựng
Xin phép xây dựng ( nếu có)
Thi cơng
Kiểm tra giám sát cơng trình
Nghiệm thu, vận hành thử
Quyết tốn vốn đầu tư
Nghiệm thu - bàn giao cơng trình
Bảo hành cơng trình
Vận hành khai thác

Phê duyệt quyết tốn
Sơ đồ 1.1: Quy trình đầu tư xây dựng theo dự án, theo Nghị định 52/CP/1999
5

Với quy trình như trên, việc kiểm sốt xây dựng các dự án nói chung sẽ được
kiểm sốt từ đầu, cho dù đó là dự án của Nhà nước hay tư nhân. Sự khác biệt giữa
hai khu vực này chỉ là vấn đề về mặt tài chính quyết tốn và quyết định đầu tư, cịn
về mặt quy hoạch hồn tồn giống nhau. Việc kiểm sốt đó sẽ giúp cho đơ thị phát
triển theo một quy hoạch thống nhất, đồng bộ về mặt kỹ thuật cũng như cảnh quan,
góp phần tạo nên một diện mạo đẹp cho đơ thị.
 Quy trình lập và xét duyệt dự án phát triển khu đô thị mới
“Khu đô thị mới” là một thuật ngữ được nhiều người biết đến, đặc biệt là trong
q trình đơ thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh như hiện nay. “Khu đô thị mới là khu
xây dựng mới tập trung theo dự án đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh,
đồng bộ và phát triển nhà của tồn khu, được gắn với một đơ thị hiện có hoặc với
một đơ thị mới đang hình thành có ranh giới và chức năng được xác định phù hợp
với quy hoạch xây dựng đô thị được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”.
Sau đây là quy trình lập quy hoạch chi tiết và xét duyệt các khu đô thị mới:

6


Sơ đồ 1.2: Quy trình kiểm sốt phát triển đơ thị mới
Các bước của quy trình kiểm sốt phát triển đô thị mới:
B1 - Giới thiệu địa điểm
B2 - Lập quy hoạch chi tiết 1/2000
B3 - Lập quy hoạch chi tiết 1/500
B4 - Thỏa thuận quy hoạch đối với các ngành liên quan
Quy trình cấp chứng chỉ quy hoạch và cấp phép xây dựng
• Quy trình cấp chứng chỉ quy hoạch:
Mục đích của việc cấp chứng chỉ quy hoạch là để nhà đầu tư triển khai dự án
đầu tư phát triển và cấp được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc cấp chứng
chỉ quy hoạch là bắt buộc đối với những trường hợp sau:

- Dựng để lập dự án phát triển trong đơ thị có sử dụng ở quy mô nhất định khi
phát triển tại các khu vực chưa có quy hoạch chi tiết;
- Lập các dự án phát triển có sử dụng đất đơ thị mà quy hoạch chi tiết chưa dự
trù các nội dung cho các tình huống mà dự án phát triển yêu cầu;
- Các dự án trên là dự án có quy mơ nhất định, đối với các cơng trình nhà ở
nhân dân tự xây, khơng thay đổi mục đích sử dụng khơng áp dụng chứng chỉ quy
hoạch mà chỉ cấp phép xây dựng
- Việc cấp chứng chỉ quy hoạch thực hiện sau khi đã có dự kiến về địa điểm
(khi chủ đầu tư xin giới thiệu địa điểm hoặc chủ đầu tư trình dự án khả thi đã có
7


đất). Cơ quan quy hoạch sẽ xem xét các nội dung kiểm sốt quy hoạch phát triển
như mục đích sử dụng đất, các vấn đề liên quan đến hạ tầng, môi trường cảnh quan
và ra quyết định chấp nhận/ sửa đổi, bổ sung/ hoặc không chấp nhận về việc phát
triển tại địa điểm đó.
Căn cứ vào chứng chỉ quy hoạch, chủ đầu tư tiếp tục thiết kế chi tiết và hoàn
thành các thủ tục khác (cấp đất, cấp phép xây dựng) để hoàn thành việc chuẩn bị dự
án. Trên thực tế, q trình xây dựng hồ sơ cần có các bước chuẩn bị để thống nhất
về mặt nguyên tắc trước khi xem xét thủ tục quy hoạch. Sau khi trình lên, các nội
dung vẫn có thể tiếp tục được chỉnh sửa cho đến khi hồn thành thủ tục.
• Quy trình cấp phép xây dựng:
Theo thông tư 09/1999 TTLB BXD-TCĐC của Bộ Xây dựng và Tổng cục địa
chính về hướng dẫn cấp phép cải tạo và xây dựng cơng trình trong đơ thị, quy định
trình tự cấp giấy phép xây dựng và theo dõi quá trình thực hiện giấy phép xây dựng
được tiến hành như sau:
(1) Tiếp nhận và phân loại hồ sơ xin cấp phép xây dựng
Cơ quan cấp có thẩm quyền cấp phép xây dựng có nhiệm vụ cử cán bộ có đủ
thẩm quyền và năng lực tiếp nhận hồ sơ xin cấp phép xây dựng, kiểm tra nội dung
và quy cách hồ sơ, sau đó phân loại ghi vào sổ theo dịi.

Khi nhận đầy đủ hồ sơ hợp lệ, người tiếp nhận hồ sơ phải ghi mã số vào phiếu
nhận, có chữ ký của bên giao, biên nhận hồ sơ và có giấy hẹn ngày giải quyết. Phiếu
nhận hồ sơ làm thành 2 bản, một bản giao cho chủ đầu tư và một bản lưu tại cơ
quan cấp giấy phép xây dựng.
Đối với hồ sơ chưa hợp lệ trong thời gian tối đa 7 ngày kể từ ngày nhận được
hồ sơ, người tiếp nhận hồ sơ xin cấp phép xây dựng phải trực tiếp thông báo bằng
văn bản cho đương sự biết về yêu cầu bổ sung và hồn chỉnh hồ sơ. Chủ đầu tư có
quyền đề nghị người tiếp nhận hồ sơ giải thích rõ những yêu cầu cần bổ sung và
hoàn chỉnh hồ sơ, người tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm đáp ứng đề nghị đó của
đương sự. Thời gian hồn chỉnh hồ sơ khơng tính vào thời gian thụ lý hồ sơ.
Trường hợp từ chối tiếp nhận hồ sơ xin cấp phép xây dựng, thì người trực tiếp
8


nhận hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng phải trả lời bằng văn bản, trong đó nêu rõ lý
do từ chối cho đương sự biết.
(2) Xin ý kiến các tổ chức có liên quan
Khi giải quyết cấp giấy phép xây dựng, trong trường hợp cần thiết cơ quan cấp
giấy phép xây dựng có thể gửi văn bản cho các tổ chức có liên quan như: kiến trúc,
quy hoạch, địa chính, văn hóa, y tế, cơng nghệ mơi trường, phịng cháy chữa cháy,
giao thơng cơng chính, quốc phịng... và Ủy ban nhân dân sở tại để xin ý kiến.
Sau 10 ngày kể từ khi nhận được công văn xin ý kiến, các tổ chức và cá nhân
được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho cơ quan cấp giấy phép xây
dựng.
(3) Giải quyết các khiếu nại
Khi nhận được khiếu nại về việc cấp giấy phép xây dựng thì cơ quan cấp giấy
phép xây dựng phải cử cán bộ có đủ khả năng và thẩm quyền nhận đơn và trả lời
cho chủ đầu tư.
Trường hợp chủ đầu tư vẫn không thống nhất với ý kiến trả lời của người đại
diện cơ quan cấp giấy phép xây dựng, thì thủ trưởng cơ quan cấp giấy phép xây

dựng phải trực tiếp gặp và giải quyết khiếu nại đó của dân hoặc chủ đầu tư; nếu chủ
đầu tư vẫn không thống nhất với cách giải quyết của thủ trưởng cơ quan cấp giấy
phép xây dựng thì khiếu nại lên cơ quan cấp có thẩm quyền giải quyết theo quy
định của pháp luật.
(4) Thẩm tra hồ sơ, quyết định cấp giấy phép xây dựng và thu lệ phí
Căn cứ vào hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng, các ý kiến tham vấn, chứng chỉ
quy hoạch (nếu có), quy chuẩn, tiêu chuẩn về xây dựng và các văn bản pháp luật
khác có liên quan, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng thẩm định hồ sơ,
kiểm tra tại thực địa để quyết định hoặc từ chối cấp giấy phép xây dựng.
Giấy phép xây dựng được lập thành 2 bản chính, một bản cấp cho người xin
cấp giấy phép xây dựng và một bản lưu ở cơ quan cấp giấy phép xây dựng. Trường
hợp giấy phép xây dựng bị mất, người xin cấp giấy phép xây dựng phải thông báo
cho cơ quan cấp giấy phép xây dựng biết để xét cấp lại.
9


Trước khi giao giấy phép xây dựng cho người xin cấp giấy phép xây dựng, cơ
quan cấp giấy phép xây dựng thu lệ phí theo quy định của Bộ Tài chính.
Trước khi khởi cơng, chủ đầu tư phải thơng báo ngày khởi công cho cơ quan
cấp giấy phép xây dựng và chính quyền sở tại cấp xã biết.
Trong thời hạn 12 tháng kể từ khi nhận được giấy phép xây dựng mà cơng trình
vẫn chưa có điều kiện khởi cơng thì chủ đầu tư phải xin phép gia hạn. Thời hạn gia
hạn thêm là 12 tháng; quá thời hạn trên mà chủ đầu tư vẫn khơng khởi cơng cơng
trình xây dựng thì giấy phép xây dựng khơng cịn giá trị.
(5)

Kiểm tra, theo dõi việc thực hiện giấy phép xây dựng

Các chủ đầu tư phải chấp hành nghiêm chỉnh các quy định tại giấy phép xây dựng.
Khi có nhu cầu thay đổi, bổ sung những nội dung ghi trong giấy phép xây

dựng, chủ đầu tư phải làm đơn xin phép cơ quan cấp giấy phép xây dựng, trong đó
phải giải trình rõ lý do và nội dung cần thay đổi, bổ sung.
Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng xem xét và quyết định thay
đổi, bổ sung giấy phép xây dựng trong thời gian không quá 10 ngày kể từ ngày nhận
được đơn giải trình của chủ đầu tư.
Khi tiến hành định vị cơng trình, xác định cao độ nền cốt 0.00, xây móng và
cơng trình ngầm, chủ đầu tư phải báo cho cơ quan cấp giấy phép xây dựng biết để
cử cán bộ đến kiểm tra tại hiện trường và xác nhận việc thi cơng cơng trình theo
đúng giấy phép xây dựng đã cấp. Sau ba ngày, kể từ khi nhận được giấy báo của
chủ đầu tư mà cơ quan cấp giấy phép xây dựng không cử người đến kiểm tra, xác
minh tại hiện trường thì chủ đầu tư được tiếp tục triển khai thi cơng cơng trình. Mọi
sai sót do việc kiểm tra chậm trễ gây ra, cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải chịu
trách nhiệm.
Đối với các giai đoạn thi cơng cịn lại, chủ đầu tư phải thi công theo đúng giấy
phép xây dựng được cấp. Trường hợp chủ đầu tư xây dựng sai với quy định của
giấy phép xây dựng thì phải được xử lý theo quy định pháp luật, sau đó mới được
tiếp tục thi công.

10


Khi cơng trình đã được xây dựng xong, chủ đầu tư phải tổ chức nghiệm thu
theo đúng quy định của Bộ Xây dựng tại Điều lệ quản lý chất lượng cơng trình xây
dựng.
Trường hợp cơng trình xây dựng khồn đúng với giấy phép xây dựng đã cấp,
những có lý do chính đáng và đã được cơ quan cấp giấy phép xây dựng chấp thuận
cho phép điều chỉnh thì chủ đầu tư phải lập hồ sơ hồn cơng. Thành phần hồ sơ
hồn cơng như thành phần hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng và chỉ phải thể hiện lại
những bản vẽ mà thực tế xây dựng cơng trình có những thay đổi so với giấy phép
xây dựng.

(6)

Lưu trữ hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng và hồ sơ hoàn cơng

Cơ quan cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm lưu trữ hồ sơ cấp giấy phép
xây dựng và hồ sơ hồn cơng để quản lý chặt chẽ việc cải tạo và xây dựng các cơng
trình.
Việc kiểm sốt phát triển đơ thị theo dự án như trên sẽ góp phần kiểm sốt tốc
độ đơ thị hóa phù hợp với điều kiện cũng như những tiềm năng vốn có của vùng.
Đồng thời việc kiểm sốt phát triển đơ thị theo dự án sẽ tạo nên bộ mặt cho đơ thị,
hài hịa và đồng nhất. Ở Việt Nam, công việc này càng quan trọng hơn cả. Vì hiện
nay, cơng tác quy hoạch đơ thị đang gặp rất nhiều khó khăn, hệ thống cơ sở hạ tầng
từ quá khứ để lại xuống cấp, các nhà dân mọc lên không theo một quy hoạch nào,
quá manh mún và thiếu đồng bộ. Vì vậy, phát triển đô thị theo dự án là một việc
làm hết sức cần thiết, với hy vọng đem lại một quy hoạch có tính khoa học cao.
I.2. Dự án đầu tư xây dựng

I.2.1. Khái niệm
Thường có hai cách hiểu về dự án: theo cách hiểu thứ nhất (“tĩnh”) thì dự án
là hình tượng về một tình huống (một trạng thái) mà ta muốn đạt tới. Còn theo cách
hiểu thứ hai (“động”) thì dự án là một hoạt động đặc thù, tạo nên một cách có
phương pháp và định tiến, với phương tiện (nguồn lực) đã cho nên một thực tế mới.
Dự án đầu tư là một tập hợp những đề xuất về việc bỏ vốn để tạo mới, mở
rộng hoặc cải tạo những đối tượng nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số
11


lượng, cải tiến hoặc nâng cao chất lượng của sản phẩm hay dịch vụ nào đó trong
một khoảng thời gian xác định.
Như vậy, khi chúng ta nói tới dự án đầu tư xây dựng, có nghĩa là chúng ta

đang nói tới:
 Tập hợp đề xuất về kinh tế - kỹ thuật liên quan tới việc bỏ vốn đầu tư.
 Tập hợp đề xuất đó phải hướng tới làm tăng về số lượng, chất lượng sản
phẩm - dịch vụ và thu lợi cao.
 Tập hợp đề xuất đó được thực hiện trong khoảng thời gian xác định

I.2.2. Đặc điểm và phân loại dự án đầu tư xây dựng.
Đầu từ là khởi đầu của q trình kinh doanh, nhưng đơng thơi cũng là khâu có
vai trị quyết định đến kết quả và hiệu quả kinh doanh. Đầu từ là một quá trình, có
liên quan đến nhiều lĩnh vực hoạt động của nền kinh tế. Có nhiều cách phân loại
đầu tư khác nhau, trong đó đáng chú ý là cách phân loại để hình thành đầu tư xây
dựng cơn trình. Đầu tư xây dựng cơng trình là hoạt động đầu tư được thực hiện
thông qua việc thực hiện các phương pháp thi công xây dựng cơng trình. Đến lượt
nó, đầu tư xây dựng cơng trình lại chia ra:
• Xây dựng mới, cải tạo, mở rộng, hiên đại.
• Đầu tư theo chiều sâu, theo chiều rộng.
• Đầu tư bằng nguồn vốn NSNN và bằng các nguồn vốn khác.
Việc phân loại dự án xây dựng có thể được xem xét trên một số góc độ khác
nhau:
− Các cách phân loại phổ biến bao gồm: theo người khởi xướng; theo ngành
kinh tế- xã hội; theo địa chỉ khách hang; theo thời gian thực hiện; theo quy mô dự
án…
− Ở mỹ, người ta chia thành 4 loại dự án chủ yếu: dự án xây dựng nhà ở, dự
án xây dựng nhà cao tầng, dự án xây dựng cơng trình lớn, dự án xây dựng cơng
nghiệp.
− Ở Việt Nam, các dự án đầu tư xây dựng coongtrinhf được phân loại như
sau:
12

a) Theo quy mơ và tính chất: dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội xem xét,
quyết định về chủ trương đầu tư; các dự án còn được phân thành nhóm A, B, C (quy
mơ của từng nhóm được quy định cụ thể tại từng thời điểm do chính phủ ban hành)
b)

Theo nguồn vốn đầu tư:

 Dự án sử dụng vốn ngân sách Nhà nước;
 Dự án sử dụng vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đầu tư phát
triển của Nhà nước;
 Dự án sử dụng vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp nhà nước
 Dự án sử dụng vốn khác bao gồm cả vốn tư nhân hoặc sử dụng hỗn hợp
nhiều nguồi vốn

I.2.3. Quy trình và thủ tục một dự án đầu tư xây dựng
Dự án đầu tư xây dựng là kết quả của một quá trình từ lúc hình thành ý tưởng
đầu tư cho đến khi dự án được đưa vào vận hành, khai thác sử dụng. Q trình này
có thể kéo dài nhiều năm, thậm chí có những dự án đầu tư xây dựng với quy mơ lớn
thì q trình này có thể lên đến hàng chục năm. Sản phẩm của q trình này là các
cơng trình xây dựng cơ bản sẽ được đưa vào vận hành và khai thác, đem lại lợi ích
kinh tế cho con người. Đây là một quá trình lâu dài, với nhiều thủ tục liên quan bắt
buộc mỗi dự án đều phải trải qua. Sau đây là bảng khái qt các bước cơng việc của
q trình hình thành và thực hiện một dự án đầu tư xây dựng:
Bảng 1.1: Chi tiết các bước công việc của quá trình hình thành và thực hiện một dự
án đầu tư xây dựng
Nghiên cứu tìm kiếm cơ hội đầu tư
Lập dự án tiền khả thi hoặc báo cáo sơ bộ
Chuẩn
bị
Lập công văn xin chủ trương lập dự án đầu

đầu tư
Lập dự án tư
khả thi và Xin giới thiệu địa điểm cấp thuê đất
hồ sơ xin Xin thỏa thuận môi trường
phép đầu tư Lập dự án đầu tư khả thi
Hoàn tất các thủ tục liên quan hồ sơ xin
phép đầu tư
Xin quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư
Lập sơ đồ bố trí tổng thể mặt bằng
Xin chỉ giới quy hoạch
13


Lập phương án đền bù giải tỏa
Thực hiện
Lập báo cáo xây dựng môi trường
đầu tư xây
Ký hợp đồng thuê cấp đất
dựng
Ký hợp đồng thuê thiết kế kỹ thuật chi tiết
Chuẩn
bị cơng trình
xây dựng
Xin giấy phép xây dựng
Lập dự tốn chi phí cơng trình
Lập kế hoạch xin cấp và vay vốn
Ký hợp đồng giao thầu xây dựng
Lập kế hoạch tiến độ thi công xây lắp
Ký hợp đồng mời thầu cung ứng vật tư xây
dựng

Ký hợp đồng mời thầu cung ứng máy móc
thiết bị
Tiếp nhận vốn vay, vốn cấp
Thực hiện đền bù giải tỏa, san lấp mặt bằng
xây dựng
Tiếp cận và bảo quản vật tư xây dựng
Tổ chức thi Tổ chức thi công xây dựng
công
xây Giám sát thi công xây dựng
dựng
Tiếp nhận, giám sát lắp đặt thiết bị
Hoàn thiện xây dựng, lắp đặt cơng trình
Chuẩn bị bộ máy quản lý, tuyển dụng đào
tạo nhân lực
Nghiệm thu bàn giao cơng trình
Thanh quyết tốn xây dựng cơng trình
Vận hành thử cơng trình
Khai thác

Đưa cơng trình vào vận hành khai thác

Bất kỳ một dự án đầu tư xây dựng nào cũng trải qua một quy trình gồm ba
bước từ lúc chuẩn bị đầu tư đến lúc thực hiện đầu tư xây dựng và cho đến lúc đưa
dự án vào vận hành khai thác. Mỗi bước ấy lại bao gồm nhiều công việc khác nhau
mà chủ đầu tư có thể trực tiếp làm hoặc thuê tư vấn. Và một điều khơng thể thiếu
trong quy trình ấy, đó chính là các thủ tục hành chính liên quan. Tại điều 4 chương
II của nghị định 16/2005/NĐ-CP ban hành ngày 7 tháng 2 năm 2005 về quản lý dự
án đầu tư xây dựng cơng trình, đã quy định:
Trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư, sau khi tìm kiếm được cơ hội đầu tư, nhà đâu
tư có thể tự mình hoặc thuê tư vấn lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi hoặc báo cáo

14


sơ bộ về dự án để xem xét và quyết định việc đầu tư có thực sự đúng đắn và mang
lại hiệu quả về mặt tài chính cũng như hiệu quả về mặt kinh tế xã hội hay không?
Sau khi báo cáo sơ bộ được thông qua, chủ đầu tư xây dựng cơng trình sẽ tiến hành
lập Báo cáo đầu tư xây dựng cơng trình và xin phép đầu tư.
Đối với các dự án quan trọng quốc gia phải lập Báo cáo đầu tư xây dựng cơng
trình để trình Quốc hội thông qua chủ trương và cho phép đầu tư; các dự án nhóm A
khơng phân biệt nguồn vốn phải lập Báo cáo đầu tư xây dựng cơng trình để trình
Thủ tướng Chính phủ cho phép đầu tư. Nội dung Báo cáo đầu tư xây dựng cơng
trình bao gồm:
• Sự cần thiết phải đầu tư xây dựng cơng trình; các điều kiện thuận lợi và khó
khăn; chế độ khai thác và sử dụng tài ngun quốc gia nếu có;
• Dự kiến quy mơ đầu tư: cơng suất, diện tích xây dựng; các hạng mục cơng
trình bao gồm cơng trình chính, cơng trình phụ và các cơng trình khác; dự kiến về
địa điểm xây dựng cơng trình và nhu cầu sử dụng đất;
• Phân tích, lựa chọn sơ bộ về cơng nghệ, kỹ thuật; các điều kiện cung cấp vật
tư thiết bị, nguyên liệu, năng lượng, dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật; phương án giải
phóng mặt bằng, tái định cư nếu có; các ảnh hưởng của dự án đối với mơi trường,
sinh thái, phịng chống cháy nổ, an ninh, quốc phịng;
• Hình thức đầu tư, xác định sơ bộ tổng mức đầu tư, thời hạn thực hiện dự án,
phương án huy động vốn theo tiến độ và hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án và phân
kỳ đầu tư nếu có.
Sau khi hồn tất những nội dung trên, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi Báo cáo
đầu tư xây dựng cơng trình tới Bộ quản lý ngành. Bộ quản lý ngành là cơ quan đầu
mối giúp Thủ tướng Chính phủ lấy ý kiến của các bộ, ngành, địa phương liên quan,
tổng hợp và đề xuất ý kiến trình Thủ tướng Chính phủ.
Trong vịng 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được Báo cáo đầu tư xây dựng
cơng trình, Bộ quản lý ngành phải gửi văn bản lấy ý kiển của các Bộ, ngành, địa

phương có liên quan.
Trong vịng 30 ngày làm việc kể từ khi nhận được đề nghị, cơ quan được hỏi ý
kiến phải có văn bản trả lời về những nội dung thuộc phạm vi quản lý của mình.
15


Trong vòng 7 ngày sau khi nhận được văn bản trả lời theo thời hạn trên, Bộ quản lý
ngành phải lập báo cáo để trình Thủ tướng Chính phủ. Báo cáo trình Thủ tướng
Chính phủ bao gồm: tóm tắt nội dung Báo cáo đầu tư, tóm tắt ý kiến các Bộ, ngành
và đề xuất ý kiến về việc cho phép đầu tư xây dựng cơng trình kèm theo bản gốc
văn bản ý kiến của các Bộ, ngành, địa phương có liên quan.
Bước sang giai đoạn thực hiện đầu tư xây dựng, chủ đầu tư phải tổ chức lập dự
án đề làm rõ về sự cần thiết phải đầu tư và hiệu quả đầu tư xây dựng cơng trình, trừ
những trường hợp sau:
• Cơng trình chỉ u cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng cơng trình
quy định tại khoản 1 điều 12 của Nghị định này;
• Các cơng trình xây dựng là nhà ở riêng lẻ của dân quy định tại khoản 5 điều
35 của Luật Xây dựng
Đối với những dự án nhóm B chưa có trong quy hoạch kinh tế - xã hội, quy
hoạch ngành, quy hoạch xây dựng thì trước khi lập dự án phải có ý kiến thỏa thuận
bằng văn bản của có quan có thẩm quyền phê duyệt về quy hoạch. Nội dung dự án
bao gồm: phần thuyết minh của dự án và nội dung thiết kế cơ sở của dự án.
Phần thuyết minh của dự án bao gồm những nội dung sau:
• Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư; đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản
phẩm đối với dự án sản xuất, kinh doanh hình thức đầu tư xay dựng cơng trình; địa
điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất; điều kiện cung cấp nguyên liệu, nhiên liệu và
các yếu tố đầu vào khác
• Mơ tả về quy mơ và diện tích xây dựng cơng trình, các hạng mục cơng trình
bao gồm cơng trình chính, cơng trình phụ và các cơng trình khác; phân tích lựa
chọn phương án kỹ thuật , cơng nghệ và cơng suất

• Các giải pháp thực hiện bao gồm:
- Phương án đền bù giải phóng mặt bằng, tái định cư và phương án hỗ trợ xây
dựng hạ tầng kỹ thuật nếu có;
- Các phương án thiết kế kiến trúc đối với cơng trình trong đơ thị và cơng trình
có yếu cầu kiến trúc;
- Phương án khai thác dự án và sử dụng lao động
16


- Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án
• Đánh giá tác động mơi trường, các giải pháp phịng, chống cháy, nổ và các
u cầu về an ninh, quốc phịng
• Tổng mức đầu tư của dự án; khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả năng
cấp vốn theo tiến độ; phương án hồn trả vốn đối với dự án có u cầu thu hồi vốn;
các chỉ tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, xã hội của dự án.
Nội dung thiết kế cơ sở của dự án: nội dung thiết kế cơ sở của dự án phải thể
hiện được giải pháp thiết kế chủ yếu, bảo đảm đủ điều kiện để xác định tổng mức
đầu tư và triển khai các bước thiết kế tiếp theo, bao gồm thuyết minh và các bản vẽ.
 Thuyết minh thiết kế cơ sở được trình bày riêng hoặc trình bày trên các bản
vẽ để diễn giải thiết kế với các nội dung chủ yếu sau:
• Tóm tắt nhiệm vụ thiết kế; giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của cơng trình với
quy hoạch xây dựng tại khu vực; các số liệu với điều kiện tự nhiên, tải trọng và tác
động; danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng.
• Thuyết minh cơng nghệ: giới thiệu tóm tắt phương án cơng nghệ và sơ đồ
công nghệ; danh mục thiết bị công nghệ với các thông số kỹ thuật chủ yếu liên quan
đến thiết kế xây dựng.
• Thuyết minh xây dựng:
- Khái quát về tổng mặt bằng: giới thiệu tóm tắt đặc điểm tổng mặt bằng, cao
độ và tọa độ xây dựng; hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các điểm đấu nơi; diện tích sử
dụng đất, diện tích xây dựng, diện tích cây xanh, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng

đất, cao độ san nền và các nội dung cần thiết khác.
- Đối với cơng trình xây dựng theo tuyến: giới thiệu tóm tắt đặc điểm tuyến
cơng trình, cao độ và tọa độ xây dựng, phương án xử lý các chướng ngại vật chính
trên tuyến; hành lang bảo vệ tuyến và các đặc điểm của cơng trình nếu có;
- Đối với cơng trình có u cầu kiến trúc: giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của
cơng trình với quy hoạch xây dựng tại khu vực và các cơng trình lân cận; ý tưởng
của phương án thiết kế kiến trúc; màu sắc cơng trình; các giải pháp thiết kế phù hợp
với điều kiện khí hậu, mơi trường, văn hóa, xã hội tại khu vực xây dựng;
17


- Phần kỹ thuật: giới thiệu tóm tắt đặc điểm địa chất cơng trình, phương án gia
cố nền, móng, các kết cấu chịu lực chính, hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật của
cơng trình, san nền, đào đắp đất; danh mục các phân mềm sử dụng trong thiết kế;
- Giới thiệu tóm tắt phương án phịng chống cháy, nổ, bảo vệ mơi trường;
- Dự tính khối lượng các công tác xây dựng, thiết bị để lập tổng mức đầu tư và
thời gian xây dựng cơng trình.
 Các bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm:
• Bản vẽ cơng nghệ thể hiện sơ đồ dây chuyền công nghệ với các thơng số kỹ
thuật chủ yếu;
• Bản vẽ xây dựng thể hiện các giải pháp về tổng mặt bằng, kiến trúc, kết cấu,
hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật cơng trình với các kích thước và khối lượng
chủ yếu, các mốc giới, tọa độ và cao độ xây dựng;
• Bản vẽ sơ đồ hệ thống phịng chống cháy, nổ.
Đối với các dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sản xuất kinh
doanh thì tùy theo tính chất, nội dung của dự án có thể giảm bớt một số nội dung
thiết kế cơ sở quy định quy định như trên nhưng phải đảm bảo yêu cầu về quy
hoạch, kiến trúc, xác định được tổng mức đầu tư và tính tốn được hiệu quả đầu tư
của dự án. Số lượng thuyết minh và các bản vẽ của thiết kế cơ sở được lập tối thiểu
là 09 bộ.

Sau khi hoàn tất các nội dung trên, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi hồ sơ dự án
đầu tư xây dựng cơng trình tới người quyết định đầu tư phê duyệt. Hồ sơ dự án đầu
tư xây dựng cơng trình bao gồm:
• Tờ trình phê duyệt dự án theo mẫu đã được quy định sẵn;
• Dự án bao gồm phần thuyết minh và thiết kế cơ sở; văn bản thẩm định của
các Bộ, ngành liên quan (nếu có);
• Văn bản cho phép đầu tư của cấp có thẩm quyền đối với các dự án quan
trong quốc gia, dự án nhóm A.
Sau khi hồ sơ dự án đầu tư xây dựng cơng trình đã được gửi tới người quyết
định đầu tư để thẩm định và đưa ra quyết định phê duyệt, những cơ quan, ban ngành
18


có liên quan sẽ xem xét, đánh giá và ra quyết định có đầu tư hay khơng? Lúc đó, dự
án mới thực sự bắt đầu bước vào giai đoạn tổ chức thi công xây dựng.
Trong trường hợp dự án đầu tư xây dựng cơng trình đã được quyết định đầu
tư, tuy nhiên do một vài nguyên nhân khách quan như : xuất hiện các yếu tố bất khả
kháng do thiên tai như động đất, bão, lũ, lụt, sóng thần, lở đất; chiến tranh hoặc có
nguy cơ xảy ra chiến tranh; do biến động bất thường của giá nguyên vật liệu, do
thay đổi tỷ giá hối đoái đối với phần vốn có sử dụng ngoại tệ hoặc do Nhà nước ban
hành các chế độ, chính sách mới có quy định được thay đổi mặt bằng giá đầu tư xây
dựng cơng trình; do người quyết định đầu tư hoặc chủ đầu tư thay đổi khi thấy xuất
hiện những yếu tố mới đem lại hiệu quả kinh tế - xã hội cao hơn cho dự án; khi quy
hoạch xây dựng đã được duyệt thay đổi có ảnh hưởng trực tiếp đến dự án thì dự án
có thể được điều chỉnh.
Khi điều chỉnh dự án phải đảm bảo: không làm thay đổi quy mô, mục tiêu đầu
tư và không vượt quá tổng mức đầu tư đã được phê duyệt thì chủ đầu tư được phép
tự điều chỉnh dự án. Trong trường hợp điều chỉnh dự án làm thay đổi thiết kế cơ sở
về kiến trúc, quy hoạch, quy mô, mục tiêu đầu tư ban đầu hoặc vượt tổng mức đầu
tư đã được phê duyệt thì chủ đầu tư phải trình người quyết đầu tư xem xét, quyết

định. Những nội dung thay đổi phải thẩm định lại. Người quyết định điều chỉnh dự
án đầu tư xây dựng cơng trình phải chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Trong q trình dự án đang được thi cơng, chủ đầu tư cũng sẽ chịu sự quản lý
của các cơ quan, ban ngành có liên quan như: ủy ban nhân dân thành phố, quận nơi
xây dựng dự án, của sở giao thơng cơng chính, của Bộ Xây dựng, của chính chủ đầu
tư hay bên tư vấn giám sát do chủ đầu tư thuê trực tiếp quản lý... Điều này sẽ được
làm rõ ở phần tiếp theo.
I.3. Hiệu quả của dự án đầu tư xây dựng ở đô thị

I.3.1. Hiệu quả xã hội
Hiệu quả xã hội được đánh gia qua một số chỉ tiêu sau:
a) Chỉ số lao động có việc làm.
Bao gồm số lao động trực tiếp và số lao động gián tiếp do dự án tạo ra ( các dự
19


án liên đới, đó là các dự án được thực hiện do sự đòi hỏi của dự án. Việc xác định
số lao động trực tiếp và lao động gián tiếp do thực hiện dự án như sau:
− Xác định số lao động cần thiết cho dự án đang xem xét tại năm hoạt động
bình thường của dự án.
− Xác định số lao động cần thiết cho dự án liên đới đối với dự án đang xem
xét cả đầu vào lẫn đầu ra. Đây chính là số lao động gián tiếp nhờ vào việc thực hiện
dự án.
− Tổng hợp số lao động trực tiếp và gián tiếp sau khi đã được tính tốn trên
đây ta sẽ có số lao động có việc làm nhờ thực hiện dự án.
b) Tiêu chuẩn để đánh giá:
− Nâng cao mức sống dân cư: Được thể hiện gián tiếp thông qua các số liệu
cụ thể về mức gia tăng sản phẩm quốc gia, mức gia tăng thu nhập, tốc độ tăng
trưởng và phát triển kinh tế.
− Phân phối thu nhập và công bằng xã hội: Thể hiện qua sự đóng góp của

cơng cuộc đầu tư vào việc phát triển các vùng kinh tế kém phát triển và việc đẩy
mạnh công bằng xã hội.
− Gia tăng số lao động có việc làm: Đây là một trong những mục tiêu chủ
yếu của chiến lược phát triển kinh tế xã hội của các nước thừa lao động, thiếu việc
làm.
− Tăng thu và tiết kiệm ngoại tệ: Những nước đang phát triển khơng chỉ
nghèo mà cịn là nước nhập siêu. Do đó, đẩy mạnh xuất khẩu, hạn chế nhập khẩu là
mục tiêu quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế.

I.3.2. Hiệu quả tài chính
Hiệu quả kinh tế tài chính được đánh giá thông qua các chỉ tiêu sau:
−Giá trị hiện tại thuần NPV được tính

20


NPV = PVn - PIn
n
PVn = ∑
i=0

Fi

n

PIn =

(1+r)i

Trong đó:

Ii

∑

i=0(

(1+r)i

3

PV: hiện giá của khoản thu hồi thuần mà dự án có thể mang lại trong suốt quá

.

trình hoạt động.
PI: hiện giá thuần của các khoản đầu tư của dự án.

1

n: vòng đời của dự án.

)

Fi: khoản thu hồi thuần của dự án tại năm (i) tính từ năm gốc.
Ii: khoản đầu tư của dự án tại năm (i) tính từ năm gốc.
−Tỷ suất thu hồi nội bộ IRR
Hay còn gọi là hệ số hồn vốn nội bộ, chính là lãi suất chiết khấu (IRR) mà
ứng với nó tổng giá trị hiện tại của thu hồi thuần bằng đúng tổng hiện giá vốn đầu
tư tức là tổng thu của dự án sẽ cân bằng với tổng chi trong cùng mặt bằng thời gian

hiện tại. Suất thu hồi nội bộ sẽ là nghiệm của phương trình:
n

∑

i=0

n

Fi
(1+IRR)

=

∑

Ii

i
i=0 (1+IRR)

i

−Chỉ tiêu tỷ số lợi ích / chi phí (B/C)
Được xác định bằng tỷ số giữa lợi ích thu được và chi phí bỏ ra. Lợi ích và chi
phí của dự án có thể tính theo giá trị ở mặt bằng thời điểm hiện tại hoặc thời điểm
tương lai. Cơng thức tính như sau:

Trong đó:

Bi: thu nhập (doanh thu) tại năm i.

Ci: chi phí sản xuất tại năm i.
21


Khi đánh giá dự án, đối với các dự án độc lập thì B/C ≥ 1 là có thể chấp nhận
được. Khi đó, tổng các khoản lợi ích của dự án đủ để bù đắp chi phí phải bỏ ra của
dự án và dự án có khả năng sinh lợi. Ngược lại, nếu B/C < 1 dự án bị bác bỏ.
I.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả dự án đầu tư Xây dựng

I.4.1. Điều kiện tự nhiên
Xây dựng cơ bản thường được tiến hành ngoài trời , do đó nó chịu ảnh hưởng
của điều kiện khí hậu. Ở mỗi vùng, mỗi lãnh thổ có điều kiện tự nhiên khác nhau, từ
đó mà nó cho phép khai thác các kiến trúc phù hợp với điều kiện thực tế.
Khả năng huy động và sử dụng vốn đầu tư Xây dựng cơ bản có hiệu quả
Vốn là yếu tố vật chất quan trọng trong các yếu tố tác động đến tăng trưởng.
Nguồn vốn đầu tư là một yếu tố đầu vào của sản xuất , muốn đạt được tốc độ tăng
trưởng GDP theo dự kiến thì cần phải giải quyết mối quan hệ cung cầu về vốn và
các yếu tố khác. Trong nền kinh tế thị trường. vốn là một hàng hố “đặc biệt “, mà
đã là hàng hố thì tât yếu phải vận đọng theo một quy luật chung là lượng cầu vốn
thường lớn hơn lượng cung về vốn . Do đó , muốn khai thác tốt nhất các nhân tố
cung về vốn để thoả mãn như cầu về vốn trong nền kinh tế . Huy động đợpc nhưng
cần xây dựng các phương án sử dụng vốn đúng mục đích và có kế hoạch , tránh thất
thốt lãng phí.

I.4.2. Cơng tác kế hoạch hố và chủ trương của dự án
Cơng tác kế hoạch hoá vừa là nội dung vừa là công cụ để quản lý hoạt động
đầu tư . Trong nền kinh tế thị trường cơng tác kế hoạch hố có vai trị rất quan
trọng. Nếu bng lỏng cơng tác kế hoạch hố thì thị thường sẽ phát triển tự do ,

thiếu định hướng gây ra những tác động tiêu cực, tác động xấu đến nền kinh tế.
Kế hoạch hoá phải quán triệt những nguyên tắc :
-Kế hoạch hoá phải xuất phát từ nhu cầu của nền kinh tế
-Kế hoạch hoá đầu tư phải dựa vào các định hướng phát triển lâu dài của đất
nước, phù hợp với các quy định của pháp luật
-Kế hoạch hoá phải dựa trên khả năng huy động các nguồn lực trong và ngoài
nước
22


-Kế hoạch hố phải có mục tiêu rõ rệt
-Kế hoạch hố phải đảm bảo được tính khoa học và tính đồng bộ
-Kế hoạch hố phải có tính linh hoạt kịp thời
-Kế hoạch phải có tính linh hoạt gối đầu
-Kế hoạch hoá phải kết hợp tốt kế hoạch năm và kế hoạch dài hạn.
-Kế hoạch hố phái có độ tin cậy và tính tối ưu
-Kế hoạch đầu tư trực tiếp phải được xây dựng từ dưới lên
-Kế hoạch định hướng của nhà nước phải là kế hoạch chủ yếu

I.4.3. Công tác quản lý nhà nước về đầu tư Xây dựng cơ bản
Nhân tố này tác động trên các khía cạnh là:
-Khi xây dựng các dự án phải đúng các chủ trương đầu tư thì mới quyết định
đầu tư .
-Nâng cao tính chủ động và tự chịu trách nhiệm đối với các doanh nghiệp nói
chung và các doanh nghiệp nói riêng trong hoạt động đầu tư Xây dựng cơ bản
-Đảm bảo tính chính xác trong thiết kế: Trong khâu này cần có tổ chức chun
mơn có đủ tư cách pháp nhân, uy tín nghề nghiệp lập theo tiêu chuẩn của nhà nước
ban hành. Thực tế có rất nhiều cơng trình xấu kém chất lượng, do lỗi của nhà thiết
kế. Đây là nguyên nhân gây ra tình trạng thất thốt lãng phí nguồn vốn đầu tư Xây
dựng cơ bản

-Nâng cao hiệu quả công tác đấu thầu: Đấu thầu là một quá trình lựa chọn nhà
thầy đáp ứng được yêu cầu của bên mời thầu trên cơ sở cạnh tranh giữa các nhà
thầu. Lợi ích của hình thức này là chọn được nhà thầu có phương án đáp ứng được
các yêu cầu kỹ thuật của cơng trình và có chi phí tài chính thấp nhất.

I.4.4. Nguồn nhân lực phục vụ trực tiếp cho công tác đầu tư Xây dựng cơ
bản
Đây là nhân tố tác động trực tiếp đến công tác Xây dựng cơ bản , hoạt động
đầu tư rất phức tạp và đa dạng , liên quan đến nhiều ngành, nhiều cấp , nhiều lĩnh
vực. Vì vậy cán bộ , cơng nhân lao động trong xây dựng cơ bản cần phải có khả
năng , đào tạo kỹ , hoàn thành tốt những nhiệm vụ được giao.
23