Tăng cường công tác quản lý nguồn vốn ngân sách nhà nước đối với các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố hà nội

LỜI CAM ĐOAN
Tác giả xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của bản thân tác giả. Các kết quả
nghiên cứu và các kết luận trong luận văn là trung thực, không sao chép từ bất kỳ một
nguồn nào và dưới bất kỳ hình thức nào. Việc tham khảo các nguồn tài liệu (nếu có) đã
được thực hiện trích dẫn và ghi nguồn tài liệu tham khảo đúng quy định.
Tác giả luận văn

Tạ Minh Hà

1

i


LỜI CÁM ƠN

Luận văn tốt nghiệp cao học được hoàn thành tại trường Đại học Thủy lợi. Có được
bản luận văn tốt nghiệp này, tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc tới
đến trường Đại học Thủy lợi, phòng đào tạo sau đại học, đặc biệt là PGS.TS Ngô Thị
Thanh Vân đã trực tiếp hướng dẫn, dìu dắt, giúp đỡ tác giả với những chỉ dẫn khoa học
quý giá trong suốt quá trình triển khai, nghiên cứu và hoàn thành đề tài "Tăng cường
công tác quản lý nguồn vốn ngân sách Nhà nước đối với các dự án nhà ở xã hội trên
địa bàn thành phố Hà Nội"
Xin chân thành cảm ơn các Thầy Cô giáo trường đại học Thủy lợi đã trực tiếp giảng
dạy truyền đạt những kiến thức khoa học chuyên ngành kinh tế cho bản thân tác giả
trong nhưng năm tháng qua. Xin gửi tới Sở Xây dựng Hà Nội, Ngân hàng Nhà nước
chi nhánh Hà Nội lời cảm tạ sâu sắc vì đã tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp tác giả thu
thập số liệu ngoại nghiệp cũng như những tài liệu nghiên cứu cần thiết liên quan tới đề
tài tốt nghiệp.
Một lần nữa, Tác giả xin trân trọng cám ơn các thầy, cô và các cán bộ tại phòng Đào
tạo Đại học và Sau đại học đóng góp ý kiến cho việc soạn thảo tài liệu Hướng dẫn

trình bày Luận văn thạc sĩ này.

2

i


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN.............................................................................................................i
MỤC LỤC ..................................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH................................................................................... vii
DANH MỤC BẢNG BIỂU......................................................................................... viii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT................................................................................ix
PHẦN MỞ ĐẦU .............................................................................................................1
CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ
NGUỒN VỐN NGÂN SÁCH NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ
HỘI...................5
1.1 Khái niệm, vai trò nhà ở xã hội.............................................................................5
1.1.1 Khái niệm về nhà ở xã hội .............................................................................5
1.1.2 Vai trò của đầu tư nhà ở xã hội......................................................................6
1.1.3 Các bước của quá trình đầu tư dự án nhà ở xã hội ........................................8
1.2 Cơ sở lý luận về công tác quản lý Ngân sách Nhà nước đối với các dự án nhà ở
xã hội .........................................................................................................................10
1.2.1 Khái niệm về vốn ngân sách Nhà nước .......................................................10
1.2.2 Vốn ngân sách Nhà nước đối với các dự án nhà ở xã hội ...........................11
1.2.3 Nội dung quản lý vốn ngân sách Nhà nước đối với các dự án nhà ở xã
hội.........12
1.3 Yêu cầu quản lý vốn đầu tư từ ngân sách nhà nước đối với các dự án nhà ở xã
hội..............................................................................................................................17
1.3.1 Phải đảm bảo quy hoạch đầu tư và thực hiện quản lý quá trình đầu tư, quản

lý dự án đầu tư từ ngân sách nhà nước .................................................................17
1.3.2 Đánh giá đúng vai trò của các yếu tố ảnh hưởng tới quản lý đầu tư từ ngân
sách nhà nước, để từ đó có sự đánh giá toàn diện khách quan .............................18
1.3.3 Yêu cầu về trách nhiệm của các cơ quan quản lý vốn đầu tư......................18
1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc quản lý nguồn vốn ngân sách Nhà nước đối với
các dự án nhà ở xã hội...............................................................................................19
1.4.1 Các yếu tố chủ quan ảnh hưởng đến việc quản lý nguồn vốn ngân sách Nhà
nước đối với các dự án nhà ở xã hội .....................................................................19

3

3


1.4.2 Các yếu tố khách quan ảnh hưởng đến quản lý ngân sách nhà nước đối với
các dự án nhà ở xã hội ..........................................................................................21

4

4


1.5 Các tiêu chí đánh giá việc quản lý nguồn vốn ngân sách Nhà nước đối với các
dự án nhà ở xã hội.....................................................................................................22
1.5.1 Việc lập kế hoạch ngân sách nhà nước đối với các dự án nhà ở xã hội đảm
bảo phù hợp mục tiêu, phát triển kinh tế- xã hội và tình hình thực tế, nhu cầu
trong xã hội...........................................................................................................22
1.5.2 Việc phân bổ, cấp phát ngân sách nhà nước đúng mục đích, đối tượng là
tiêu chí quan trọng trong đánh giá hiệu quả công tác quản lý nguồn vốn ngân
sách .......................................................................................................................23

1.5.3 Việc thanh, quyết toán vốn đầu tư các dự án nhà ở xã hội sử dụng vốn ngân
sách nhà nước đảm bảo đúng việc sử dụng nguồn vốn đầu tư đúng mục đích,
đúng quy định .......................................................................................................23
1.5.4 Công tác kiểm tra, giám sát nguồn vốn ngân sách nhà nước đối với các dự
án nhà ở xã hội đảm bảo chặt chẽ, chuẩn xác, kịp thời, thống nhất và minh bạch
..........24
1.6 Cơ sở thực tiễn về công tác quản lý nguồn vốn ngân sách Nhà nước đối với các
dự án nhà ở xã hội.....................................................................................................24
1.6.1 Thực trạng công tác quản lý nguồn vốn ngân sách Nhà nước đối với các dự
án nhà ở xã hội tại một số tỉnh thành phố ở nước ta.............................................24
1.6.2 Kinh nghiệm tại một số nước đầu tư các dự án nhà ở xã hội bằng nguồn vốn
ngân sách ..............................................................................................................27
1.7 Các công trình khoa học công bố có liên quan đến đề tài ..................................30
Kết luận chương 1 .........................................................................................................31
CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ NGUỒN VỐN NGÂN SÁCH
NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH
PHỐ HÀ NỘI ................................................................................................................33
2.1 Khái quát về dự án nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố Hà Nội ......................33
2.1.1 Thông tin chung về Thành phố Hà Nội .......................................................33
2.1.2 Đặc điểm các dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội...............................................35
2.1.3 Thực trạng đầu tư phát triển các dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội .................36
2.2 Thực trạng quản lý nguồn vốn ngân sách Nhà nước đối với các dự án nhà ở xã
hội trên địa bàn Thành phố Hà Nội...........................................................................42

5

5


2.2.1 Việc sử dụng nguồn vốn ngân sách Nhà nước đối với các dự án nhà ở xã

hội trên địa bàn Thành phố Hà Nội ......................................................................42
2.2.2 Quy trình lập kế hoạch, phân bổ và kiểm tra, giám sát vốn ngân sách nhà
nước đầu tư đối với các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố Hà Nội .......46
2.2.3 Đánh giá hiệu quả công tác quản lý nguồn vốn ngân sách Nhà nước đối với
các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố Hà Nội .......................................53
2.3 Những kết quả đạt được và tồn tại ......................................................................57
2.3.1 Những kết quả đạt được...............................................................................57
2.3.2 Những hạn chế, tồn tại và nguyên nhân ......................................................62
Kết luận Chương 2.........................................................................................................68
CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ NGUỒN VỐN
NGÂN SÁCH NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA
BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI........................................................................................70
3.1 Phương hướng, mục tiêu quản lý nguồn vốn ngân sách Nhà nước đối với các dự
án nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố Hà Nội giai đoạn 2017-2025 .....................70
3.1.1 Định hướng phát triển các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố Hà
Nội đến năm 2025.................................................................................................70
3.1.2 Định hướng quản lý nguồn vốn ngân sách Nhà nước đối với các dự án nhà
ở xã hội trên địa bàn Thành phố Hà Nội giai đoạn 2017-2025 ............................72
3.2 Những thuận lợi và thách thức trong công tác quản lý nguồn vốn ngân sách Nhà
nước đối với các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố Hà Nội ......................74
3.2.1 Những thuận lợi trong công tác quản lý nguồn vốn ngân sách Nhà nước đối
với các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố Hà Nội .................................74
3.2.2 Những thách thức trong công tác quản lý nguồn vốn ngân sách Nhà nước
đối với các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố Hà Nội ...........................75
3.3 Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác quản lý nguồn vốn ngân sách Nhà
nước đối với các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố Hà Nội ......................77
3.3.1 Rà soát, lập, quản lý quy hoạch, giải phóng mặt bằng để chuẩn bị quỹ đất
phát triển nhà ở xã hội ..........................................................................................77

6

6


3.3.2 Tăng cường cải cách hành chính, chống tiêu cực, phiền hà ở các cơ quan
nhà nước liên quan đến quá trình đầu tư các dự án nhà ở xã hội để tận thu được
những lợi thế từ các dự án nhà ở xã hội ...............................................................80
3.3.3 Tăng cường các nguồn lực, tạo cơ chế hấp dẫn để nhiều nguồn vốn tham
gia đầu tư các dự án nhà ở xã hội .........................................................................87
3.3.4 Đổi mới, xây dựng cơ chế, phân cấp quản lý vốn để sử dụng nguồn vốn
ngân sách nhà nước đầu tư các dự án nhà ở xã hội hiệu quả, chất lượng ............89
3.3.5 Tập trung cho công tác điều tra thống kê để có các số liệu cập nhật chính
xác, kịp thời ..........................................................................................................91
3.3.6 Đào tạo để nâng cao năng lực trình độ, tuân thủ pháp luật của chủ đầu tư
khi thực hiện các dự án nhà ở xã hội ....................................................................93
Kết luận chương 3 .........................................................................................................97
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.......................................................................................98
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ....................................................................100
PHỤ LỤC 1 DANH MỤC CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH
PHỐ TỪ NĂM 2011-2016..........................................................................................102
PHỤ LỤC 2: DANH MỤC CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ
............................................................................................................................................. 109

7

7


DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH

Hình 1- Các bước của quá trình đầu tư dự án nhà ở xã hội- Nguồn Sở Xây dựng .........9
Hình 2: nhà ở xã hội tại Trung Quốc.............................................................................28
Hình 3: nhà ở xã hội Hàn Quốc .....................................................................................29
Hình 4: Biểu đồ dân số thành thị và nông thôn qua 3 năm tại Hà Nội (đơn vị: triệu
người)- Nguồn Tổng cục Thống kê ...............................................................................33
Hình 5: Biểu đồ chỉ số giá nhà ở/thu nhập của một số khu vực- Nguồn [25]...............34
Hình 6: Biểu đồ thực hiện kế hoạch NƠXH 2011-2015- Theo báo cáo của Sở Xây
dựng HN ........................................................................................................................41
Hình 7: nhà ở xã hội tại Hà Nội.....................................................................................42
Hình 8: Biểu đồ giải ngân cho vay qua các năm ...........................................................44
Hình 9: Đời sống ở “khu ổ chuột” của Hà Nội .............................................................59

viii

7


DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 1: Bảng so sánh các chỉ tiêu Kế hoạch nhà ở xã hội- Nguồn Sở Xây dựng Hà Nội
.......................................................................................................................................40
Bảng 2: Bảng giải ngân cho vay từ năm 2013-2016 đối với các doanh nghiệp và cá
nhân ...............................................................................................................................45
Bảng 3: Kết quả cho vay hỗ trợ các khách hàng NƠXH trên địa bàn Thành phố qua
các năm-Nguồn báo cáo của Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Hà Nội .........................54

viii

8

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
KĐT Khu đô thị
NƠXH Nhà ở xã hội
NSNN Ngân sách Nhà nước
NVNS Nguồn vốn ngân sách
UBND Ủy ban Nhân dân
KT-XH Kinh tế- xã hội
VĐT Vốn đầu tư
BĐS Bất động sản
NHNN Ngân hàng Nhà nước
KCN Khu Công nghiệp

9



PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nhà ở là nhu cầu cơ bản của con người, thế nhưng không phải ai cũng có thể tìm được
nhà ở trên thị trường nếu không đủ khả năng chi trả. Vì vậy các nước, kể cả những
nước phát triển nhất, đều phải có chính sách nhà ở phi thị trường, nước ta gọi là nhà ở
xã hội, để giúp đỡ những người này có được nơi ở phù hợp, đồng thời tạo điều kiện
cho thị trường cung ứng đủ “loại nhà ở phổ cập”, nước ta gọi là nhà ở bình dân, với giá
cả phù hợp khả năng chi trả của tầng lớp thu nhập trung bình chiếm đa số dân.
Ở Việt Nam, vấn đề nhà ở là một trong những lĩnh vực được Đảng và Nhà nước quan
tâm. Thực hiện các Nghị quyết của Đảng về đổi mới cơ chế quản lý kinh tế, mức độ
tăng trưởng kinh tế của nước ta ngày càng đạt những kết quả đáng khích lệ. Trong lĩnh
vực nhà ở, đặc biệt là nhà ở tại đô thị cũng có thay đổi tích cực mà chuyển biến cơ bản
nhất là việc xoá bỏ chế độ bao cấp về nhà ở, chuyển sang cơ chế tạo điều kiện nhằm
huy động mọi tiềm năng của nhân dân để duy trì và phát triển nhà ở.

Hà Nội là một thành phố đông dân và sự gia tăng dân số ở Hà Nội vẫn ở mức cao, tỷ lệ
người thu nhập thấp chiếm tới 40%. Vậy vấn đề đặt ra là với tỷ lệ người thu nhập thấp
như vậy thì chúng ta nên có biện pháp nào để có thể hỗ trợ, giúp họ có được chỗ ở ổn
định và tạo được một cảnh quan văn minh sạch sẽ hơn nếu có thể loại trừ được các nhà
“ổ chuột”, những khu chung cư quá ọp ẹp.
Trong các năm qua, nguồn vốn ngân sách Nhà nước (NSNN) đã được ưu tiên đáng kể
cho các dự án phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn cả nước chung và thủ đô Hà Nội nói
riêng. Nhiều Dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội đã được đầu tư triển khai nhờ một phần hỗ
trợ của nguồn vốn ngân sách như: Hưng Thịnh Kiến Hưng- Hà Đông, Khu đô thị Việt
Hưng- Long Biên, Bộ Tư Lệnh Tăng thiết giáp-Mỹ Đình.... đã đáp ứng một phần nhu
cầu nhà ở cho người thu nhập thấp tại Hà Nội.
Bên cạnh những kết quả đạt được của việc sử dụng vốn NSNN cho phát triển nhà ở xã
hội tại Hà Nội, còn có những tồn đọng và hạn chế như: đầu tư manh mún, giải ngân
chưa đúng đối tượng...dẫn đến kém hiệu quả việc sử dụng nguồn vốn của Nhà nước.

1

1


Điều này dẫn tới các dự án đầu tư cho phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội bị thiếu vốn,
tiến độ dự án kéo dài, không bàn giao được nhà đúng thời hạn cho người mua nhà.
Từ những tồn tại trên, vấn đề tăng cường công tác quản lý nguồn vốn ngân sách Nhà
nước đối với các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội trở nên quan trọng.
Do đó, học viên chọn đề tài " tăng cường công tác quản lý nguồn vốn ngân sách
Nhà nước đối với các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội " để làm
luận văn thạc sỹ quản lý kinh tế của mình.
2. Mục đích nghiên cứu của đề tài
Nghiên cứu đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý nguồn
vốn ngân sách Nhà nước đối với các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội.

3. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:
Phương pháp điều tra, khảo sát
Phương pháp thống kê Phương
pháp hệ thống hóa Phương pháp
phân tích so sánh Phương pháp
phân tích tổng hợp
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là giải pháp tăng cường quản lý nguồn vốn NSNN đối
với các dự án nhà ở xã hội.
• Phạm vi nghiên cứu:
Đánh giá thực trạng công tác quản lý nguồn vốn NSNN đối với các dự án nhà ở xã hội
giai đoạn 2014 – 2016.

2

2


Đề ra các giải pháp tăng cường quản lý công tác này cho đến năm 2025 trên địa bàn
thành phố Hà Nội.
5. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài
• Ý nghĩa khoa học
Những kết quả nghiên cứu có giá trị tham khảo trong học tập, giảng dạy và nghiên cứu
các vấn đề liên quan tới quản lý nguồn vốn ngân sách Nhà nước.
• Ý nghĩa thực tiễn
Những kết quả nghiên cứu là những tham khảo hữu ích có giá trị gợi mở trong công
tác quản lý nguồn vốn ngân sách Nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở xã hội
tại Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung.

6. Kết quả dự kiến đạt được
Hệ thống hóa các vấn đề lý luận và thực tiễn của công tác quản lý nguồn vốn ngân
sách Nhà nước đối với các dự án nhà ở xã hội.
Đánh giá thực trạng công tác quản lý nguồn vốn ngân sách Nhà nước đối với các dự án
nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác quản lý nguồn vốn ngân sách Nhà nước
đối với các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội.

3

3


7. Nội dung của luận văn
Luận văn ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, gồm 3 nội dung
chính sau:
Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về công tác quản lý nguồn vốn ngân sách Nhà
nước đối với các dự án nhà ở xã hội.
Chương 2: Thực trạng công tác quản lý nguồn vốn ngân sách Nhà nước đối với các dự
án nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Chương 3: Giải pháp tăng cường công tác quản lý nguồn vốn ngân sách Nhà nước đối
với các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội.

4

4


CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CÔNG TÁC QUẢN
LÝ NGUỒN VỐN NGÂN SÁCH NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN

NHÀ Ở XÃ HỘI
1.1 Khái niệm, vai trò nhà ở xã hội
1.1.1 Khái niệm về nhà ở xã hội
Hiện nay, nhà ở xã hội có nhiều cách hiểu khác nhau:
Theo Bách khoa toàn thư, có thể hiểu nhà ở xã hội là loại hình nhà ở do Nhà nước
hoặc các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng dành
cho các đối tượng có thu nhập thấp sinh sống trên một địa phương nhất định có nhu
cầu thuê, mua hoặc thuê mua.
Theo quy định tại Điều 49 Luật nhà ở năm 2014 Nhà ở xã hội là loại nhà ở dành cho
một số đối tượng đặc biệt được mua, thuê và thuê mua được như sau: Người có công
với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;
Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn; Hộ gia đình tại khu vực nông
thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu; Người thu
nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị; Người lao động đang làm việc tại
các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp; Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ
quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị
thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân; Cán bộ, công chức, viên chức theo quy
định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức; Các đối tượng đã trả lại nhà ở
công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của Luật này; Học sinh, sinh viên các học
viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập
được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập; Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi
đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước
bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
Nhìn chung, những đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải là những
người có thu nhập thấp và đáp ứng các điều kiện như: chưa có nhà ở thuộc sở hữu của
mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, hoặc có nhà ở thuộc sở hữu
của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức

5

5


diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định; Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội….
1.1.2 Vai trò của đầu tư nhà ở xã hội
1.1.2.1 Nhà ở xã hội góp phần đảm bảo chính sách an ninh xã hội
Cùng với quá trình đô thị hóa nhanh chóng, bên cạnh những khu vực đô thị đã được
chỉnh trang, thì vẫn đang tồn tại rất nhiều khu nhà ở cũ, khu dân cư và "làng xóm trong
đô thị" cũng đang bị xuống cấp, chất lượng kém, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng
xã hội bị quá tải, không đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn và môi trường sống của nhân
dân (nhà ở bị xuống cấp, đường xá chật chội, thiếu cây xanh, khu vui chơi giải trí…).
Phần lớn các gia đình có khó khăn về nhà ở có diện tích nhà ở chật chội, nhiều thế hệ
cùng sinh sống, bình quân diện tích rất thấp chỉ đạt khoảng 2-5m2/người. Nhiều khu
nhà ở được xây dựng từ thời bao cấp đã bị hư hỏng, xuống cấp, lại không có kinh phí
để bảo dưỡng, sửa chữa thường xuyên. Một bộ phận khác đã được phân phối nhà ở
trong những thập niên 70, 80 nhưng không có khả năng về tài chính nên không thể cải
tạo, xây dựng lại, phải sống tại các căn hộ đã xuống cấp thiếu các tiện nghi cơ bản.
Với tốc độ đô thị hóa và phát triển nền kinh tế thị trường, một bộ phận dân cư thu nhập
thấp sẽ bị nghèo đi tương đối so với tốc độ phát triển kinh tế, do vậy tỷ lệ này trong
tương lai vẫn rất khó khăn để cải thiện được nhà ở cho mình, thậm chí còn nghèo đi do
tốc độ lạm phát cao. Thực trạng trên gây nhiều sức ép cho cơ quan quản lý Nhà nước.
Sau 30 năm thực hiện đường lối "Đổi mới", đất nước ta đã đạt được những thành tựu
quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội, đời sống của đại bộ phận nhân dân trong
cả nước, từ nông thôn đến thành thị đã được cải thiện rõ rệt, trong đó có lĩnh vực nhà
ở. Diện tích nhà ở bình quân toàn quốc tính theo đầu người tăng từ 9,7m2 sàn/người
(năm 1999) lên 16,7m2sàn/người (năm 2009) và tăng lên 22m2 sàn/người vào cuối
năm 2015, trong đó tại đô thị đạt 26m2/người, nông thôn đạt 20,0m2/người. Chất
lượng nhà ở cũng đã được cải thiện, nhiều khu đô thị mới, khu nhà ở với hệ thống hạ
tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ đã được xây dựng, góp phần hình thành và

nâng cấp hệ thống đô thị, tạo động lực phát triển kinh tế, là hạt nhân thúc đẩy chuyển

6

6


dịch cơ cấu kinh tế ở mỗi địa phương, mỗi vùng và cũng như phạm vi cả nước theo
hướng công nghiệp hóa - hiện đại hóa.
1.1.2.2 Các dự án nhà ở xã hội đóng góp một phần tích cực cho việc kich cầu đầu tư
Theo quy định tại điều 58,59 của Luật Nhà ở năm 2014 [3], chủ đầu tư dự án xây dựng
nhà ở xã hội được hưởng các ưu đãi sau: Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối
với diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê; Được miễn, giảm thuế giá trị gia
tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế; Được vay vốn
ưu đãi từ Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam;
Được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây
dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội; Trường
hợp doanh nghiệp, hợp tác xã sản xuất công nghiệp, dịch vụ tự mua nhà ở hoặc thuê
nhà ở để bố trí cho người lao động của doanh nghiệp mình ở mà không thu tiền thuê
nhà hoặc có thu tiền thuê nhà với giá thuê không vượt quá giá thuê nhà ở xã hội do Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì chi phí mua nhà ở hoặc thuê nhà ở được tính là chi
phí hợp lý trong giá thành sản xuất khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp; Trường hợp
doanh nghiệp, hợp tác xã sản xuất công nghiệp, dịch vụ tự đầu tư xây dựng nhà ở để
bố trí cho người lao động của doanh nghiệp mình ở mà không thu tiền thuê nhà hoặc
có thu tiền thuê nhà với giá thuê không vượt quá giá thuê nhà ở xã hội do Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh ban hành, doanh nghiệp này còn được tính chi phí xây dựng nhà ở vào giá
thành sản xuất khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp.
Chính sự ưu đãi trên của Nhà nước đối với các dự án nhà ở xã hội đã góp phần tích
cực trong việc thu hút các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư xây dựng
nhà ở xã hội, cung cấp cho thị trường một quỹ nhà ở phục vụ cho các đối tượng thu

nhập thấp. Đặc biệt trong điều kiện hiện nay, các dự án nhà ở thương mại với giá nhà ở
cao, đang gặp khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm. Việc xây dựng nhà ở xã hội với
mức giá vừa phải, phù hợp với thu nhập của đa số người lao động trong xã hội sẽ là
nguồn cầu lớn thu hút nhiều các nhà đầu tư tại phân khúc nhà ở này.
Bộ Xây dựng cho rằng nếu như thực hiện xây dựng 500.000 m2 thì sẽ tiêu thụ khoảng
120.000 tấn xi măng, 30.000 tấn thép và nhiều vật liêu xây dựng khác. Đặc biệt, sẽ giải

7

7


quyết việc làm cho hàng vạn lao động trong ngành xây dựng và các ngành nghề có liên
quan.
1.1.2.3 Góp phần bình ổn thị trường bất động sản
Trước đây, các nhà đầu tư bất động sản chỉ chú trọng tới việc đầu tư xây dựng nhà ở
thương mại phục vụ cho các đối tượng thu nhập cao, gây ra sự thiếu hụt về nguồn cung
nhà ở. Vài năm trở lại đây, khi Nhà nước chú trọng phát triển các dự án nhà ở xã hội,
nguồn cung nhà ở cho thị trường bất động sản ngày một nhiều và phong phú, giảm bớt
cơn khát về nhu cầu nhà ở trên thị trường. Sự phong phú về sản phẩm có tác động tích
cực làm giảm những cơn sốt giá, có thêm nhiều lựa chọn cho các đối tượng mua bán sẽ
giúp tính cạnh tranh trên thị trường lành mạnh hơn, phá vỡ thế độc quyền của một số
phân khúc thị trường nhà ở thương mại. Từng bước đưa giá cả trên thị trường về đúng
thực chất của nó. Đồng thời, việc xây dựng nhà ở xã hội đã đáp ứng được một phần
nhu cầu về nhà ở của đại bộ phận người dân có thu nhập thấp trong xã hội (chiếm tỷ lệ
80%) mà trước đây nhà ở chỉ dành cho những đối tượng có thu nhập cao.
1.1.3 Các bước của quá trình đầu tư dự án nhà ở xã hội
Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bao gồm nhiều giai đoạn riêng biệt, nhưng gắn kết
chặt chẽ với nhau, đan xen nhau theo một tiến trình lôgic. Trên cơ sở quy hoạch đã
được phê duyệt, trình tự thực hiện dự án đầu tư xây dựng nói chung và xây dựng nhà ở

xã hội nói riêng phân thành ba giai đoạn (quy định tại Khoản 1 Điều 50 của Luật Xây
dựng năm 2014) [8] cụ thể:
• Giai đoạn chuẩn bị dự án gồm các công việc: Tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt Báo
cáo nghiên cứu tiền khả thi (nếu có); lập, thẩm định, phê duyệt Báo cáo nghiên cứu
khả thi hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng để xem xét, quyết định đầu
tư xây dựng và thực hiện các công việc cần thiết khác liên quan đến chuẩn bị dự án;
• Giai đoạn thực hiện dự án gồm các công việc: Thực hiện việc giao đất hoặc thuê đất
(nếu có); chuẩn bị mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn (nếu có); khảo sát xây dựng;
lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán xây dựng; cấp giấy phép xây dựng (đối
với công trình theo quy định phải có giấy phép xây dựng); tổ chức lựa chọn nhà thầu
và ký kết hợp đồng xây dựng; thi công xây dựng công trình; giám sát thi công xây

8

8


dựng; tạm ứng, thanh toán khối lượng hoàn thành; nghiệm thu công trình xây dựng
hoàn thành; bàn giao công trình hoàn thành đưa vào sử dụng; vận hành, chạy thử và
thực hiện các công việc cần thiết khác;
• Giai đoạn kết thúc xây dựng đưa công trình của dự án vào khai thác sử dụng gồm
các công việc: Quyết toán hợp đồng xây dựng, bảo hành công trình xây dựng.

Hình 1- Các bước của quá trình đầu tư dự án nhà ở xã hội- Nguồn Sở Xây dựng

Qua sơ đồ ta nhận thấy: bước trước là cơ sở để thực hiện bước sau, giai đoạn trước là
cơ sở thực hiện giai đoạn sau nhưng tùy vào quy mô dự án mà một vài bước có thể gộp
vào nhau như ở giai đoạn chuẩn bị đầu tư, đối với dự án vừa và nhỏ thì có thể không
cần phải có bước nghiên cứu nghiên cứu dự án tiền khả thi mà xây dựng luôn dự án
khả thi.

Sau khi hoàn thành bước (hay giai đoạn) trước cần phải kiểm tra và đánh giá đủ các
khía cạnh về kinh tế, tài chính, kỹ thuật của bước đó, khi đảm bảo đủ các tiêu chuẩn,

9

9


quy định của bước đó (hay giai đoạn đó) và phải được thẩm định của cấp có có thẩm
quyền thì mới tiếp tục thực hiện các bước (giai đoạn) tiếp theo.
1.2 Cơ sở lý luận về công tác quản lý Ngân sách Nhà nước đối với các dự án nhà
ở xã hội
1.2.1 Khái niệm về vốn ngân sách Nhà nước
• Theo Bách khoa toàn thư Việt Nam thì từ “vốn” được sử dụng với nhiều nghĩa khác
nhau. Trước hết, vốn được xem là toàn bộ những yếu tố được sử dụng vào việc sản
xuất ra các của cải; Vốn tạo nên sự đóng góp quan trọng đối với sự tăng trưởng của
nền kinh tế. Có các hình thái vốn: Vốn hiện vật (máy móc, nguyên nhiên vật liệu…),
vốn bằng tiền, vốn tài nguyên thiên nhiên, vốn con người. Vốn kỹ thuật hay vốn vật
chất là toàn bộ tài sản sản xuất, tài sản thiết bị cho phép tăng thêm sức sản xuất của
lao động. Vốn kỹ thuật còn là nguyên liệu và sản phẩm dở dang mà lao động tác
động vào như là hoạt động chuyển hóa. Bất kể là nhà tư bản, tiểu chủ hay doanh
nghiệp nhà nước đều phải kinh doanh vốn đem lại lợi nhuận, bảo toàn và tích lũy
vốn.
• Vốn nhà nước bao gồm: vốn ngân sách nhà nước; công trái quốc gia, trái phiếu
chính phủ, trái phiếu chính quyền địa phương; vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn
vay ưu đãi của các nhà tài trợ; vốn từ quỹ phát triển hoạt động sự nghiệp; vốn tín
dụng đầu tư phát triển của Nhà nước; vốn tín dụng do Chính phủ bảo lãnh; vốn vay
được bảo đảm bằng tài sản của Nhà nước; vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp
nhà nước; giá trị quyền sử dụng đất (quy định tại khoản 44 Điều 4 Luật đấu thầu
2013).

• Vốn ngân sách nhà nước:[1]
“Ngân sách nhà nước là toàn bộ các khoản thu, chi của Nhà nước được dự toán và
thực hiện trong một khoảng thời gian nhất định do cơ quan nhà nước có thẩm quyền
quyết định để bảo đảm thực hiện các chức năng, nhiệm vụ của Nhà nước” (khoản 14
Điều 4 Luật Ngân sách Nhà nước năm 2015).

10

10


NSNN với tư cách là một quỹ tiền tệ tập trung lớn nhất của Nhà nước tham gia huy
động và phân phối vốn đầu tư thông qua hoạt động thu, chi ngân sách (quy định tại
Điều
5 Luật Ngân sách Nhà nước năm 2015).
Thu ngân sách nhà nước bao gồm: Toàn bộ các khoản thu từ thuế, lệ phí; toàn bộ các
khoản phí thu từ các hoạt động dịch vụ do cơ quan nhà nước thực hiện, trường hợp
được khoán chi phí hoạt động thì được khấu trừ; các khoản phí thu từ các hoạt động
dịch vụ do đơn vị sự nghiệp công lập và doanh nghiệp nhà nước thực hiện nộp ngân
sách nhà nước theo quy định của pháp luật; Các khoản viện trợ không hoàn lại của
Chính phủ các nước, các tổ chức, cá nhân ở ngoài nước cho Chính phủ Việt Nam và
chính quyền địa phương; Các khoản thu khác theo quy định của pháp luật.
Chi ngân sách nhà nước bao gồm: Chi đầu tư phát triển; Chi dự trữ quốc gia; Chi
thường xuyên; Chi trả nợ lãi; Chi viện trợ; Các khoản chi khác theo quy định của pháp
luật.
Ngân sách nhà nước gồm ngân sách trung ương và ngân sách địa phương.
1.2.2 Vốn ngân sách Nhà nước đối với các dự án nhà ở xã hội
Nhà ở xã hội là một hàng hóa đặc biệt bao gồm hai thuộc tính: hàng hóa và xã hội,
thuộc tính xã hội được chú trọng hơn bởi có sự hỗ trợ lớn của NSNN. Nguồn vốn ngân
sách Nhà nước đầu tư cho các dự án nhà ở xã hội là nguồn vốn mồi nhằm thu hút sự

tham gia của các nguồn vốn khác, cụ thể:
NSNN thường được đầu tư để hỗ trợ xây dựng các công trình kỹ thuật ngoài hàng rào
dự án; xây dựng, cải tạo hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tại các nơi có dự
án phát triển nhà ở xã hội. Đầu tư nhà ở theo mô hình dự án chủ yếu được tiến hành
trong các khu đô thị mới hoặc những khu vực đã có quy hoạch chi tiết. Vốn ngân sách
được đầu tư để xây dựng các hạng mục công trình xã hội như trường học, nhà trẻ,
vườn hoa, cây xanh, trạm y tế, trụ sở hành chính, câu lạc bộ... và một số công trình hạ
tầng kỹ thuật như đường giao thông, hệ thống điện, thoát nước, cấp nước mà một chủ

11

11


đầu tư khó đảm đương vì đòi hỏi nguồn vốn lớn. Do vậy, cấp vốn cho xây dựng kết
cấu hạ tầng là trách nhiệm quan trọng của Nhà nước để phát triển nhà ở xã hội.
Hỗ trợ cho các doanh nghiệp được vay vốn để đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội
cho vay đối với đối tượng đủ điều kiện để thuê, mua nhà ở xã hội khi có nhu cầu về
nhà ở theo kế hoạch hàng năm, kế hoạch 3- 5 năm hoặc dài hơn.
1.2.3 Nội dung quản lý vốn ngân sách Nhà nước đối với các dự án nhà ở xã hội
Quản lý vốn ngân sách nhà nước đối với các dự án nhà ở xã hội là quá trình lập kế
hoạch, phân bổ, thanh quyết toán, kiểm tra, giám sát nhằm mục tiêu sử dụng hiệu quả
vốn tiền tệ từ quỹ ngân sách nhà nước để đầu tư các dự án nhà ở xã hội, hỗ trợ cho vay
đối với các đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, từng bước đáp ứng nhu
cầu về nhà ở và cải thiện môi trường sống của người dân, góp phần phát triển kinh tếxã hội.
Quản lý vốn ngân sách nhà nước đối với các dự án nhà ở xã hội được hiểu là quá trình
Nhà nước điều khiển và hướng dẫn hoạt động đầu tư từ nguồn vốn NSNN đối với các
dự án để đạt được mục tiêu an sinh xã hội, đáp ứng nhu cầu về nhà ở với giá cả hợp lý
cho các đối tượng thu nhập trung bình và thấp.
Quản lý vốn ngân sách Nhà nước đối với các dự án nhà ở xã hội được thể hiện qua 4

nội dung cơ bản sau:
1.2.3.1 Lập kế hoạch ngân sách nhà nước đối với các dự án nhà ở xã hội
Kế hoạch hóa đầu tư đóng vai trò hết sức quan trọng. Kế hoạch hóa đầu tư các dự án
nhà ở xã hội trước hết phải xây dựng được chiến lược đầu tư hợp lý, xác định ưu tiên
đầu tư dự án nào, khu vực nào, đầu tư thế nào và đầu tư bao nhiêu thì sẽ mang lại hiệu
quả cao nhất.
Sau khi xây dựng được chiến lược đầu tư hợp lý phải lập được quy hoạch đầu tư và
dựa vào quy hoạch để lập kế hoạch vốn đầu tư nhằm xác định nhu cầu và khả năng đáp
ứng vốn đầu tư các dự án nhà ở xã hội trong từng thời kỳ nhất định và cho thời hạn xác
định.

12

12


Thẩm định đầu tư các dự án nhà ở xã hội là việc kiểm tra lại các điều kiện quy định
phải đảm bảo của một dự án đầu tư trước khi phê duyệt dự án, quyết định đầu tư. Nội
dung thẩm định dự án đầu tư tuỳ theo từng loại dự án đó là các điều kiện nhằm đảm
bảo sự phù hợp với quy hoạch phát triển ngành, lãnh thổ; Các điều kiện tài chính, giá
cả, hiệu quả đầu tư; Đảm bảo an toàn về tài nguyên, môi trường; Các vấn đề xã hội của
dự án.
Mục tiêu của giai đoạn này là để xác định phân phối tối ưu các nguồn vốn nhằm bảo
đảm tính vững chắc, tính khả thi của NSNN. Giai đoạn này bao gồm: [5]
• Lập ngân sách (lập dự toán ngân sách)
Hàng năm vào thời điểm qui định trước khi năm tài chính bắt đầu Chính phủ và Bộ tài
chính ra thông báo về yêu cầu, nội dung và hướng dẫn lập dự toán ngân sách cho các
ngành, các cấp. Các đơn vị căn cứ vào hướng dẫn của bộ tài chính lập dự toán ngân
sách cho đơn vị mình dựa trên hệ thống luật, định hướng phát triển kinh tế xã hội của
năm kế hoạch và các chính sách, định mức tài chính.

Đối với chương trình phát triển nhà ở xã hội dự toán sẽ căn cứ trên nhu cầu của các đối
tượng cần vốn để thực hiện các dự án, để mua, thuê nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng, Uỷ
ban Nhân dân các tỉnh, thành tổng hợp dự toán ngân sách ở phạm vi mình quản lý gửi
cho Bộ tài chính. Bộ tài chính sẽ xem xét tình hình của từng địa phương có nhu cầu,
cân đối ngân sách và tổng hợp cùng dự toán ngân sách của năm tài chính trình Chính
phủ. Chính phủ xem xét, thảo luận, điều chỉnh lại các dự toán nếu thấy cần thiết và
trình Quốc hội.
• Phê chuẩn ngân sách
Dự toán ngân sách nhà nước nói chung (và dự toán cho các dự án nhà ở xã hội) trước
hết sẽ được uỷ ban kinh tế và ngân sách của quốc hội nghiên cứu, xem xét, điều chỉnh
và trình Quốc hội. Quốc hội sẽ thảo luận dự toán ngân sách nhà nước về các nội dung:
điều chỉnh tăng giảm các khoản thu, điều chỉnh tăng giảm các khoản chi dựa trên các
giải pháp bảo đảm cân đối ngân sách. Sau khi thảo luận và thông qua Quốc hội ra nghị
quyết phê chuẩn dự toán ngân sách nhà nước và dự toán ngân sách nhà nước trở thành

13

13


một đạo luật của nhà nước mà mọi pháp nhân và thể nhân trong xã hội điều có trách
nhiệm thực hiện.
• Công bố ngân sách nhà nước
Sau khi dự toán ngân sách nhà nước được Quốc hội phê chuẩn sẽ được chuyển sang
cho nguyên thủ quốc gia: Chủ tịch nước để công bố và giao cho Chính phủ thực hiện
bằng cách uỷ nhiệm cho Bộ tài chính giao các chỉ tiêu pháp lệnh về thu và chi ngân
sách cho từng Bộ và từng địa phương để thi hành.
1.2.3.2 Phân bổ, cấp phát ngân sách Nhà nước đối với các dự án nhà ở xã hội
Phân bổ, cấp phát NSNN là quá trình tổ chức và quản lý các khoản chi của ngân sách
nhà nước. Tham gia vào chấp hành chi ngân sách gồm có các đơn vị sử dụng vốn ngân

sách. Việc cấp kinh phí từ ngân sách nhà nước được thực hiện theo quy định.
Đặc điểm nổi bật của đầu tư các dự án nhà ở xã hội là thời gian dài, vốn đầu tư lớn, rủi
ro cao. Để giảm thiểu khả năng rủi ro các nhà đầu tư thường thông qua việc lập dự án
đầu tư. Sau khi thẩm định dự án đầu tư, nếu dự án đạt được những yêu cầu cơ bản về
nội dung thẩm định dự án và có tính khả thi cao thì mới triển khai khâu thiết kế dự
toán.
Căn cứ vào dự toán ngân sách được giao, các đơn vị thụ hưởng lập kế hoạch chi gửi cơ
quan tài chính cùng cấp, ngân hàng, kho bạc nhà nước nơi giao dịch để được cấp phát.
Đối với các dự án nhà ở xã hội, các chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội có nhu cầu
vay vốn chứng minh dự án đủ điều kiện được vay và khả năng chi trả, các cá nhân có
nhu cầu mua, thuê mua nhà ở xã hội vay vốn chứng minh đủ điều kiện xét mua nhà và
năng lực trả nợ sẽ được Ngân hàng cho phép vay.
Cơ quan tài chính xem xét kế hoạch chi của đơn vị, căn cứ vào khả năng của ngân sách
để bố trí số chi hàng quý, hàng năm thông báo cho đơn vị, cá nhân thụ hưởng ngân
hàng, quỹ đầu tư và kho bạc nhà nước để thực hiện.
1.2.3.3 Thanh toán, quyết toán ngân sách
Trong các khâu của chu trình quản lý NSNN, quyết toán là quá trình đánh giá lại toàn
bộ NSNN sau một năm thực hiện, từ khâu lập dự toán, khâu phân bổ cũng như chấp

14

14