Quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh quảng nam

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

NGUYỄN VĂN HIẾU

QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI
CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI
TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ

Đà Nẵng – Năm 2018


ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

NGUYỄN VĂN HIẾU

QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI
CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI
TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ
Mã số: 60.34.04.10

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. TRẦN PHƢỚC TRỮ

Đà Nẵng – Năm 2018

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi.
Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa
từng được ai công bố trong bất cứ công trình nào khác.
Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Hiếu


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................ 1
2. Mục tiêu của đề tài ................................................................................ 3
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu......................................................... 3
4. Phƣơng pháp nghiên cứu ...................................................................... 4
5. Tổng quan tài liệu nghiên cứu liên quan đến đề tài .............................. 5
6. Kết cấu của đề tài ................................................................................ 12
CHƢƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI
CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI .............................. 13
1.1. KHÁI NIỆM VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN
PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI ......................................................... 13
1.1.1. Một số khái niệm về nhà ở thƣơng mại và dự án phát triển nhà ở
thƣơng mại....................................................................................................... 13
1.1.2. Khái niệm quản lý nhà nƣớc đối với các dự án phát triển nhà ở
thƣơng mại....................................................................................................... 19
1.2.1. Quản lý nhà nƣớc đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại
tại các đơn vị hành chính cấp tỉnh ................................................................... 21
1.2.2. Chức năng của quản lý nhà nƣớc đối với các dự án phát triển nhà ở
thƣơng mại tại các đơn vị hành chính cấp tỉnh ............................................... 22
1.2. NỘI DUNG VÀ TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI

VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI TẠI CÁC ĐƠN
VỊ HÀNH CHÍNH CẤP TỈNH ....................................................................... 24
1.2.1. Nội dung quản lý nhà nƣớc đối với các dự án phát triển nhà ở
thƣơng mại tại các đơn vị hành chính cấp tỉnh ............................................... 24
1.2.1. Tiêu chí đánh giá quản lý nhà nƣớc đối với các dự án phát triển
nhà ở thƣơng mại tại các đơn vị hành chính cấp tỉnh ..................................... 29


1.3. NHỮNG NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ
NƢỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI ..... 30
1.3.1. Điều kiện tƣ nhiên, kinh tế - xã hội của địa phƣơng..................... 30
1.3.2. Công tác quy hoạch của địa phƣơng ............................................. 32
1.3.3. Các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý nhà nƣớc đối với các
dự án phát triển nhà ở thƣơng mại .................................................................. 33
1.3.4. Bộ máy tổ chức quản lý nhà nƣớc đối với các dự án phát triển nhà
ở thƣơng mại ................................................................................................... 33
1.3.5. Năng lực của cán bộ, công chức quản lý nhà nƣớc đối với các dự
án phát triển nhà ở thƣơng mại ....................................................................... 34
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1................................................................................ 35
CHƢƠNG 2 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI CÁC
DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH
QUẢNG NAM ............................................................................................... 36
2.1. ĐẶC ĐIỂM ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA TỈNH
QUẢNG NAM ................................................................................................ 36
2.1.1. Điều kiện tự nhiên ......................................................................... 36
2.1.2. Đặc điểm kinh tế ........................................................................... 38
2.1.3. Đặc điểm xã hội ............................................................................ 41
2.1.4. Đánh giá tác động của các đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội của
tỉnh Quảng Nam đến phát triển nhà ở thƣơng mại .......................................... 44
2.2. THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA

BÀN TỈNH QUẢNG NAM ............................................................................ 46
2.2.1. Hiện trạng nhà ở ............................................................................ 46
2.2.2. Hiện trạng phát triển nhà ở thƣơng mại ........................................ 56
2.3. THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT
TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NAM ... 63


2.3.1. Công tác xây dựng và ban hành các văn bản quy phạm pháp luật,
cụ thể hóa, hƣớng dẫn hoạt động QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở
thƣơng mại....................................................................................................... 63
2.3.2. Công tác xây dựng và tổ chức thực hiện chƣơng trình, kế hoạch về
phát triển nhà ở thƣơng mại ............................................................................ 67
2.3.3. Công tác tổ chức thực hiện pháp luật về các dự án phát triển nhà ở
thƣơng mại....................................................................................................... 69
2.3.4. Công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm, giải quyết khiếu nại,
tố cáo, giải quyết tranh chấp trong các dự án đầu tƣ phát triển nhà ở thƣơng
mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam ................................................................... 78
2.3.5. Công tác quản lý kê khai, thu thuế đối với các dự án phát triển nhà
ở thƣơng mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam.................................................... 80
2.3.6. Về bộ máy QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại
trên địa bàn tỉnh Quảng Nam .......................................................................... 81
2.4. ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI
VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN
TỈNH QUẢNG NAM ..................................................................................... 85
2.4.1. Những thuận lợi và thành công ..................................................... 85
2.4.2. Những hạn chế .............................................................................. 86
2.4.3. Nguyên nhân của những hạn chế .................................................. 87
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2................................................................................ 90
CHƢƠNG 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ
NƢỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI

TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NAM ...................................................... 91
3.1. QUAN ĐIỂM VÀ ĐỊNH HƢỚNG HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN
LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG
MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NAM ............................................... 91


3.1.1. Quan điểm hoàn thiện công tác QLNN đối với các dự án phát triển
nhà ở thƣơng mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam ............................................. 91
3.1.2. Định hƣớng hoàn thiện công tác QLNN đối với các dự án phát
triển nhà ở thƣơng mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam .................................... 93
3.2. MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN CÔNG TÁC
QLNN ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI
TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NAM ........................................................ 95
3.2.1. Một số giải pháp hoàn thiện công tác QLNN đối với các dự án
phát triển nhà ở thƣơng mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam ............................ 95
3.2.2. Một số kiến nghị hoàn thiện QLNN đối với các dự án phát triển
nhà ở thƣơng mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam ........................................... 106
KẾT LUẬN CHƢƠNG 3.............................................................................. 108
KẾT LUẬN .................................................................................................. 109
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC
QUYẾT ĐỊNH GIAO ĐỀ TÀI LUẬN VĂN (BẢN SAO)


DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT

STT

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

1

CĐT

Chủ đầu tƣ

2

ĐTM

Đánh giá tác động môi trƣờng

3

GCN

Giấy chứng nhận

4

GPMB

Giải phóng mặt bằng

5

HĐND

Hội đồng nhân dân

6

HTKT

Hạ tầng kỹ thuật

7

KCN

Khu công nghiệp

8

NĐT

Nhà đầu tƣ

9

NNNT

Nông nghiệp nông thôn

10

QHCT

Quy hoạch chi tiết

11

QLNN

Quản lý nhà nƣớc

12

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

13

TTDL

Thể thao du lịch

14

UBND

Ủy ban nhân dân


DANH MỤC CÁC BẢNG

Số

Tên bảng

hiệu
2.1.

2.2.

Biến động diện tích đất phân theo loại đất trên địa bàn tỉnh
Quảng Nam (2011-2016)
Tăng trƣởng, chuyển dịch cơ cấu kinh tế tỉnh Quảng Nam
(2012-2016)

Trang

37

39

2.3. Dân số và lao động tỉnh Quảng Nam giai đoạn 2012-2016

42

2.4. Số lƣợng nhà ở trên địa bàn tỉnh Quảng Nam năm 2013

47

2.5

2.6.

2.7.

Các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại trên địa bàn tỉnh Quảng
Nam tính đến tháng 11/2017
Các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại đang triển khai trên địa
bàn tỉnh Quảng Nam tính đến tháng 11/2017
Các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại trên địa bàn tỉnh Quảng
Nam tính đến tháng 11/2017 phân theo địa phƣơng

57

58

61

Kết quả đánh giá của NĐT về công tác ban hành văn bản hành
2.8. chính liên quan đến trình tự, thủ tục thực hiện dự án phát triển

65

nhà ở thƣơng trên địa bàn tỉnh Quảng Nam
2.9.

2.10.

2.11.

Kết quả đánh giá của NĐT về công tác quy hoạch phát triển
nhà ở thƣơng mại

Kết quả đánh giá của NĐT về công tác chấp thuận chủ trƣơng
đầu tƣ dự án
Đánh giá của NĐT về bộ máy và năng lực của cán bộ, công
chức QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại

68

72

83


DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
Số

Tên hình

hình

Trang

2.1. Bản đồ hành chính tỉnh Quảng Nam

36

2.2. GDP của tỉnh Quảng Nam giai đoạn 2012-2016 (giá 2010)

39

2.3.

2.4.

2.5

2.6.

2.7.

2.8.

Cơ cấu GDP của tỉnh Quảng Nam qua các năm trong giai
đoạn 2012 - 2016
Cơ cấu dân số tỉnh Quảng Nam qua các năm trong giai đoạn
2012 – 2016
Cơ cấu lực lƣợng lao động tỉnh Quảng Nam qua các năm giai
đoạn 2012-2016
Cơ cấu lao động đang làm việc tỉnh Quảng Nam qua các năm
giai đoạn 2012-1016
Cơ cấu các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại đang triển khai
tại tỉnh Quảng Nam phân theo loại dự án
Cơ cấu dự án phát triển nhà ở thƣơng mại trên địa bàn tỉnh
Quảng Nam phân theo địa phƣơng

40

43

43

44

59

62


DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ

2.1. Quy trình thực hiện thủ tục dự án nhà ở thƣơng mại
2.10.

Quy trình thủ tục lựa chọn chủ đầu tƣ dự án xây dựng nhà ở
thƣơng mại

70
71


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản không thể thiếu đối với mỗi
ngƣời, mỗi gia đình, vừa là tài sản có giá trị lớn của mỗi ngƣời dân, là nơi tái
sản xuất sức lao động và là nơi phát triển nguồn lực con ngƣời. Bên cạnh đó,
nhà ở có tính kinh tế, xã hội sâu sắc, thể hiện sự thành đạt và vị trí của mỗi cá
nhân trong xã hội, qua đó thể hiện một phần sự phát triển kinh tế - xã hội của
khu vực, của quốc gia. Vì vậy, phát triển nhà ở không chỉ giải quyết nhu cầu
cơ bản của nhân dân mà còn góp phần chỉnh trang không gian kiến trúc đô thị

và nông thôn, cảnh quan và thúc đẩy tăng trƣởng kinh tế địa phƣơng, quốc
gia.
Phát triển nhà ở thƣơng mại theo dự án là một trong những nội dung
quan trọng trong chƣơng trình phát triển nhà ở ở các địa phƣơng. Để phát
triển nhà ở thƣơng mại hợp lý và đi đúng hƣớng, cần tăng cƣờng công tác
quản lý nhà nƣớc (QLNN) về vấn đề này. QLNN về vấn đề này không chỉ thể
hiện vai trò của Nhà nƣớc trong việc tạo môi trƣờng và hành lang pháp lý cho
các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại phát triển theo cơ chế thị trƣờng, mà
còn giúp cho việc định hƣớng phát triển kinh tế xã hội, phát triển đô thị của
quốc gia, của địa phƣơng.
Trong Chƣơng trình phát triển nhà ở của tỉnh Quảng Nam đến năm 2020
tầm nhìn đến năm 2030, ngoài lƣợng lớn nhà ở do dân tự đầu tƣ xây dựng
(4.848.000 m2), phát triển nhà ở thƣơng mại với số lƣợng 1.291.400 m2 sàn
xây dựng cũng là một mục tiêu hƣớng đến của tỉnh để đáp ứng nhu cầu nhà ở
trong tƣơng lại trong quá trình đô thị hóa đang diễn ra sâu rộng trên cả nƣớc
nói chung và tỉnh Quảng Nam nói riêng. Đến nay, sau hơn 2 năm triển khai
Chƣơng trình phát triển nhà ở, nhiều dự án bất động sản đƣợc thu hút đầu tƣ,
nhƣ bất động sản nhà ở, bất động sản du lịch, khu đô thị, góp phần tạo ra bộ


2
mặt mới của tỉnh. Tuy nhiên, do đặc thù địa bàn tỉnh Quảng Nam khá rộng,
quỹ đất còn nhiều, giá đất còn thấp, các dự án bất động sản trên địa bàn tỉnh
tập trung chủ yếu tại các khu vực năng động nhƣ khu du lịch ven biển Điện
Bàn - Hội An, khu Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc, Hội An, Núi Thành.
Theo số liệu thống kê của Sở Xây dựng tỉnh Quảng Nam, đến tháng 11/2017,
trên địa bàn tỉnh có gần 120 dự án đầu tƣ xây dựng phát triển nhà ở, trong đó
chủ yếu thực hiện hình thức đầu tƣ hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch và chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất dƣới dạng phân lô, bán nền để phát triển nhà ở.
Trong khi đó, công tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng

mại trên địa bàn tỉnh còn tồn tại nhiều hạn chế, bất cập. Việc triển khai thực
hiện các quy định hiện hành về quá trình lựa chọn, chấp thuận dự án phát triển
nhà ở thƣơng mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam còn nhiều bất cập, gặp lúng
túng bởi quy định khác nhau của nhiều Luật, Nghị định liên quan, đặc biệt
trong việc lựa chọn nhà đầu tƣ và xác định giá đất. Bên cạnh đó, Quảng Nam
chƣa ban hành văn bản hƣớng dẫn quy trình thực hiện thủ tục đầu tƣ dự án
phát triển nhà ở thƣơng mại, gây trở ngại cho nhà đầu tƣ khi tiến hành thực
hiện các thủ tục hành chính, và khó khăn trong công tác quản lý hành chính.
Hơn thế nữa, Quảng Nam chƣa xây dựng Kế hoạch phát triển nhà ở thƣơng
mại hàng năm, chƣa có danh mục các dự án thu hút đầu tƣ phát triển nhà ở
thƣơng mại hàng năm trên địa bàn tỉnh, là nguyên nhân mà các dự án hiện nay
chỉ tập trung ở một vài nơi thuận tiện, và dừng lại ở hình thức phân lô bán
nền. Ngoài ra, công tác quản lý tài chính đối với các doanh nghiệp đầu tƣ dự
án phát triển nhà ở thƣơng mại trên địa bàn tỉnh gặp nhiều khó khăn gây thất
thoát ngân sách tỉnh; đặc biệt, công tác kiểm tra, giám sát việc thực hiện
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất dƣới hình thức phân lô, bán nền theo quy
định chƣa đƣợc thực hiện...
Thực tế trên đặt ra vấn đề tìm giải pháp hoàn thiện công tác QLNN đối


3
với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam để đáp
ứng nhu cầu phát triển thị trƣờng nhà ở trong tƣơng lai của tỉnh. Xuất phát từ
thực tế đó, tôi chọn vấn đề ”Quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển
nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam” làm đề tài cho luận văn.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát: Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện
công tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại trên địa bàn
tỉnh Quảng Nam
2.2. Mục tiêu cụ thể

- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở
thƣơng mại;
- Phân tích, đánh giá thực trạng công tác QLNN đối với các dự án phát
triển nhà ở thƣơng mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam;
- Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác QLNN
đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam.
2.3. Câu hỏi nghiên cứu: Để thực hiện mục tiêu nghiên cứu, đề tài luận
văn sẽ trả lời các câu hỏi trọng tâm nhƣ sau: Thứ nhất, nhà ở thƣơng mại và
dự án phát triển nhà ở thƣơng mại là gì? Thứ hai, QLNN đối với các dự án
phát triển nhà ở thƣơng mại bao gồm các nội dung nào? Thứ ba, thực trạng
công tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại trên địa bàn
tỉnh Quảng Nam đã đƣợc thực hiện nhƣ thế nào, đạt đƣợc những thành tựu gì,
còn tồn tại những hạn chế gì và nguyên nhân của những hạn chế đó? Thứ tư,
giải pháp gì để hoàn thiện công tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở
thƣơng mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam?
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu: Những vấn đề lý luận và thực tiễn có liên
quan đến công tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại


4
3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Về nội dung: Đề tài tập trung nghiên cứu vấn đề QLNN đối với các dự
án phát triển nhà ở thƣơng mại, không đề cập đến phát triển các loại hình nhà
ở khác (nhà ở do ngƣời dân tự đầu tƣ xây dựng, nhà ở xã hội, ...)
- Về không gian: Nghiên cứu đƣợc thực hiện tại tỉnh Quảng Nam.
- Về thời gian: Đánh giá thực trạng từ năm 2012 đến 2016, các giải
pháp và kiến nghị có ý nghĩa đến 2030
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
4.1. Phương pháp nghiên cứu

- Phƣơng pháp tiếp cận hệ thống, phƣơng pháp đối chiếu, so sánh trong
việc tổng hợp và hệ thống hóa những vấn đề lý luận và các văn bản pháp uật
của Nhà nƣớc về công tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng
mại làm cơ sở lý thuyết cho đề tài;
- Phƣơng pháp điều tra xã hội học nhằm thu thập dữ liệu sơ cấp về ý kiến
đánh giá của các nhà đầu tƣ và các nhà quản lý về thực trạng công tác QLNN
đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại;
- Phƣơng pháp thống kê mô tả, so sánh, tổng hợp nhằm phân tích, đánh
giá tình hình thực tế về công tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở
thƣơng mại ở tỉnh Quảng Nam.
4.2. Nguồn dữ liệu
- Dữ liệu thứ cấp: những tài liệu, báo cáo của các cơ quan quản lý nhƣ
Chính phủ, Bộ Xây dựng, Cục Thống kê Tỉnh Quảng Nam, UBND tỉnh
Quảng Nam, Sở Kế hoạch – Đầu tƣ tỉnh Quảng Nam, Sở Xây dựng tỉnh
Quảng Nam, các báo cáo, các đề tài, dự án, các công trình nghiên cứu đã đƣợc
công bố về các vấn đề liên quan đến QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở
thƣơng mại nói chung và trên địa bàn tỉnh Quảng Nam nói riêng.
- Dữ liệu sơ cấp: tiến hành khảo sát bằng bảng hỏi đối với 50 chủ đầu tƣ


5
dự án phát triển nhà ở thƣơng mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam nhằm thu
thập ý kiến đánh giá về công tác QLNN có liên quan đến dự án phát triển nhà
ở thƣơng mại. Bảng hỏi đƣợc thiết kế sẵn và gởi đến các nhà đầu tƣ dựa trên
các tiêu chí đánh giá về QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại
và gửi đến các nhà đầu tƣ (xem phụ lục 1). Thông tin thu thập đƣợc xử lý
bằng MS. Excel, thống kê mô tả nhằm cung cấp minh chứng cho các phân
tích thực trạng và đề xuất ý kiến nhằm hoàn thiện công tác QLNN đối với các
dự án phát triển nhà ở thƣơng mại ở tỉnh Quảng Nam.
5. Tổng quan tài liệu nghiên cứu liên quan đến đề tài

Các đề tài nghiên cứu liên quan đến công tác QLNN đã đƣợc đề cập
nhiều trong các nghiên cứu, các đề tài luận văn, luận án, có thể kể đến các đề
tài sau:
- Học viện Hành chính quốc gia (2014), Giáo trình những vấn đề quản lý

hành chính nhà nước, NXB Lý luận chính trị Hà Nội [6]: đã đƣa ra khái niệm
về quản lý nhà nƣớc: Quản lý nhà nước là hoạt động thực thi quyền lực nhà nước
do các cơ quan nhà nước tiến hành đối với tất cả mọi cá nhân và tổ chức trong xã
hội, trên tất cả các mặt của đời sống xã hội bằng cách sử dụng quyền lực nhà nước
có tính chất cưỡng chế đơn phương nhằm mục tiêu phục vụ lợi ích chung của cả
cộng đồng, duy trì ổn định, an ninh trật tự và thúc đẩy xã hội phát triển theo một
định hướng thống nhất của nhà nước. Nhƣ vậy, quản lý nhà nƣớc (QLNN) là hoạt
động mang tính chất quyền lực nhà nƣớc, đƣợc sử dụng quyền lực nhà nƣớc để điều
chỉnh các quan hệ xã hội. QLNN đƣợc xem là một hoạt động chức năng của nhà
nƣớc trong quản lý xã hội và có thể xem là hoạt động chức năng đặc biệt. QLNN
đƣợc hiểu theo hai nghĩa. Theo nghĩa rộng, QLNN là toàn bộ hoạt động của bộ máy
nhà nƣớc, từ hoạt động lập pháp, hoạt động hành pháp, đến hoạt động tƣ pháp. Theo
nghĩa hẹp, QLNN chỉ bao gồm hoạt động hành pháp.

- Trần Đình Tuấn, Phan Doãn Thức và Nguyễn Thị Châu (2012) “Quản
lý nhà nƣớc các dự án đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng khu đô thị ở tỉnh Quảng


6
Ninh”. Tạp chí Khoa học và Công nghệ, Đại học Thái Nguyên, 98 (10) (tr53 –
59) [19]: đã đánh giá công tác quản lý nhà nƣớc đối với các dự án đầu tƣ xây
dựng cơ sở hạ tầng khu đô thị ở tỉnh Quảng Ninh: (1) Thực trạng việc ban
hành các thủ tục hành chính liên quan đến việc lập, phê duyệt và thực hiện dự
án; (2) Thực trạng công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch; (3) Thực trạng
công tác thẩm định, phê duyệt vàquản lý giám sát quá trình thực hiện các

dựán đầu tƣ, (4) Thực trạng công tác giải phóng mặt bằng, bồi thƣờng, hỗ trợ
và tái định cƣ; (6) Thực trạng công tác thu nộp tiền sử dụng đất; (5) Thực
trạng công tác thanh kiểm tra, xử lý sai phạm và tháo gỡ khó khăn vƣớng mắc
các dự án. Trên cơ sở đó đề xuất quan điểm, giải pháp nâng cao hiệu quả quản
lý nhà nƣớc các dự án đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng khu đô thị tỉnh Quảng
Ninh, bao gồm: cải cách thủ tục hành chính theo hƣớng đơn giản, gọn nhẹ,
hiệu lực, hiệu quả, công khai, minh bạch; Nâng cao chất lƣợng công tác quy
hoạch và tuân thủ việc triển khai thực hiện theo quy hoạch; Nâng cao chất
lƣợng công tác thẩm định, phê duyệt dự án đầu tƣ và quản lý giám sát quá
trình thực hiện dự án, đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án; Làm tốt công tác
giải phóng mặt bằng và đặc biệt chú trọng đến việc tạo quỹ đất sạch; Tăng
cƣờng công tác thu nộp tiền sử dụng đất; và làm tốt công tác thanh kiểm tra,
kiên quyết xử lý sai phạm các dự án.
- Hoàng Thị Kim Ngân (2017), Luận văn Thạc sĩ Kinh tế phát triển
Quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Kon Rẫy, tỉnh Kon Tum, Đại
học Kinh tế - Đại học Đà Nẵng [9]: đã sử dụng các phƣơng pháp phân tích
thống kê, so sánh, đánh giá, tổng hợp, khái quát dựa trên các số liệu thứ cấp
để phân tích, đánh giá công tác QLNN về đất đai trên địa bàn huyện Kon Rẫy,
tỉnh Kon Tum, trên 07 phƣơng diện: (1) Triển khai thi hành Luật Đất đai; (2)
Công tác kỹ thuật về đất đai và nghiệp vụ địa chính; (3) Quản lý quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch đô thị; (4) Quản lý việc giao đất, cho thuê


7
đất, thu hồi và chuyển mục đích sử dụng đất; (5) Quản lý tài chính về đất đai;
(6) Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụcủa ngƣời sử dụng đất
và quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai; (7) Thanh tra, kiểm tra việc
chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai; giải quyết tranh chấp về đất
đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất. Trên cơ sở đó,
tác giả đề xuất các giải pháp hoàn thiện QLNN về đất đai trên địa bàn huyện

Kon Rẫy, tỉnh Kon Tum.
- Huỳnh Nguyên Dạ Quyên (2011), Giải pháp phát triển nhà ở xã hội ở
thành phố Đà Nẵng, Luận văn Thạc sĩ Kinh tế phát triển Đại học Đà Nẵng
[15]: đã sử dụng phƣơng pháp thống kê, mô tả, phân tích, tổng hợp, so sánh,
tính toán để đánh giá thực trạng phát triển nhà ở xã hội ở thành phố Đà Nẵng,
chỉ ra những thành công và những vấn đề tồn tại cần giải quyết trong phát
triển nhà ở xã hội tại thành phố Đà Nẵng trên các phƣơng diện: các chƣơng
trình phát triển nhà ở xã hội; các đối tƣợng đƣợc thuê, mua, thuê mua nhà ở
xã hội; các nhà đầu tƣ phát triển nhà ở xã hội; và kết quả phát triển nhà ở xã
hội về diện tích, dịch vụ cung cấp và chất lƣợng. Nghiên cứu đã chỉ ra những
hạn chế trong phát triển nhà ở xã hội ở thành phố Đà Nẵng trong thời gian qua
từ nhiều phía: (1) chính quyền địa phƣơng còn thiếu cơ chế thực hiện dự án
nhà ở xã hội cũng nhƣ lựa chọn đối tƣơng thụ hƣởng, chƣa đủ chế tài cho các
dự án nhà ở xã hội sai phạm về chất lƣợng; (2) các nhà đầu tƣ thiếu vốn và
đất, khó khăn trong khâu xác định giá bán và danh sách đối tƣợng mua nhà ở
xã hội; (3) ngƣời dân khó khăn trong việc tiếp cận đƣợc thông tin về nhà ở xã
hội, trong khi thủ tục còn rƣờm rà trong việc chứng nhận đối tƣợng và hình
thức thanh toán; giá bán căn hộ còn khá cao so với thu nhập hiện tại của
ngƣời dân. Trên cơ sở thực trạng và dự báo nhu cầu nhà ở xã hội đến năm
2020, luận văn đã đề xuất một số giải pháp phát triển nhà ở thƣơng mại trên


8
địa bàn thành phố Đà Nẵng trên cả ba chủ thể: chính quyền địa phƣơng, nhà
đầu tƣ và ngƣời dân.
- Nguyễn Trọng Ninh và cộng sự (2008), đề tài thuộc Dự án sự nghiệp
“Điều tra khảo sát tình hình đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại một số địa
phương trọng điểm, làm cơ sở để đề xuất các giải pháp về phát triển nhà ở
thương mại trong quá trình soạn thảo các văn bản hướng dẫn thi hành Luật
Nhà ở và triển khai”, Cục Quản lý nhà - Bộ Xây dựng [10]: nhóm tác giả đã

thực hiện điều tra khảo sát tình hình đầu tƣ xây dựng nhà ở theo dự án tại một
số địa phƣơng trọng điểm trong 2 năm 2006-2007, tổng quan về tình hình
phát triển nhà ở theo dự án, đánh giá thực trạng các dự án phát triển nhà ở tại
một số địa phƣơng, từ đó rút ra một số vấn đề từ các dự án phát triển nhà ở
thƣơng mại. Trên cơ sở đó đề tài đề xuất các cơ chế chính sách một cách đồng
bộ để thúc đẩy và quản lý công tác phát triển nhà ở theo dự án. Kết quả
nghiên cứu của đề tài này đã đƣợc áp dụng trong quá trình soạn thảo các văn
bản hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở và triển khai thực hiện định hƣớng phát
triển nhà ở. Đề tài đã có những đóng góp nhất định trong việc ban hành văn
bản quy phạm pháp luật của ngành Xây dựng nói riêng và của hệ thống các
văn bản quy phạm pháp luật đầu tƣ và xây dựng nói chung, đóng góp thiết
thực trong việc thúc đẩy lĩnh vực đầu tƣ bất động sản ở Việt Nam.
- Dƣơng Thị Bình Minh và cộng sự (2012), Chính sách phát triển nhà ở
thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh: Lý luận và thực tiễn, NXB Phƣơng
Đông, Cà Mau [8]: đã tiếp cận các lý thuyết hiện đại về thị trƣờng nhà ở
thƣơng mại, các lý thuyết về chính sách cũng nhƣ các công cụ của chính sách
liên quan đến nhà ở thƣơng mại; tiếp cận trên góc độ kinh tế học để xem xét
cung cầu và giá cả nhà ở thƣơng mại, lý thuyết tín dụng và tài chính công hiện
đại đƣợc thể hiện trong các chính sách có liên quan đến nhà ở thƣơng mại,
cũng nhƣ kinh nghiệm của một số nƣớc về phát triển nhà ở thƣơng mại và


9
trên cơ sở đó chọn lọc và vận dụng phù hợp với điều kiện cụ thể của
TP.HCM. Nghiên cứu đã tiếp cận trên bình diện vĩ mô sự vận dụng chính
sách, luật pháp của nhà nƣớc về thị trƣờng nhà ở thƣơng mại, và trên cơ sở đó
phân tích, đánh giá các mặt mạnh, yếu của chính sách từ năm 2006 đến năm
2010 và hoàn thiện chính sách nhằm phát triển thị trƣờng nhà ở thƣơng mại
tại TP.HCM đến năm 2015.
- Chu Xuân Khánh và các thành viên (2003), Xây dựng các tiêu chí đánh

giá chất lượng hoạt động quản lý nhà nước cấp Bộ nước ta, đề tài khoa học
mã số 2000-98-073, Học viện Hành chính Quốc gia, Bộ Nội vụ [7]: đã xây
dựng bộ tiêu chí đánh giá chất lƣợng QLNN cấp Bộ ở Việt Nam, bao gồm: (1)
tiêu chí đánh giá về chất lƣợng thể chế hành chính: tính định hƣớng của thể
chế, số lƣợng sáng kiến lập quy đề xuất và đƣợc chấp nhận, tính đồng bộ của
thể chế, tính thời cơ trong việc ban hành văn bản quản lý, tính hợp pháp và
hợp lý trong quản lý, tác động của các văn bản quy phạm pháp luật đối với xã
hội; (2) tiêu chí đánh giá mối quan hệ quản lý với các đối tƣợng thuộc thẩm
quyền: uy tín của Bộ với xã hội, sự hài lòng của nhân dân, trách nhiệm của Bộ
trong giải quyết các vấn đề của địa phƣơng; (3) tiêu chí đánh giá hoạt động
kiểm soát của Bộ đối với các đối tƣợng thuộc thẩm quyền: tính chủ động, tính
kịp thời trong phát hiện và xử lý, đề ra giải pháp; (4) tiêu chí đánh giá chất
lƣợng của việc sử dụng các nguồn lực; (5) tiêu chí đánh giá bộ máy quản lý;
(6) tiêu chí đánh giá trình độ hiện đại hóa QLNN; (7) tiêu chí đánh giá chất
lƣợng đội ngũ cán bộ, công chức; (8) tiêu chí đánh giá chất lƣợng cung cấp
dịch vụ công. Bên cạnh đó, nhóm nghiên cứu cũng xây dựng bộ tiêu chí đánh
giá chất lƣợng QLNN của các Bộ quản lý ngành, bao gồm: tiêu chí phản ánh
vị trí của ngành quản lý; tiêu chí đánh giá tính định hƣớng của những thể chế
do cấp Bộ ban hành cho ngành; tiêu chí đánh giá sự kết hợp quản lý ngành
với quản lý lãnh thổ; tiêu chí đánh giá về quy hoạch phát triển ngành; tiêu chí


10
phản ánh chất lƣợng đại diện chủ sở hữu. Ngoài ra, nhóm nghiên cứu đề xuất
những tiêu chí đánh giá chất lƣợng hoạt động của các Bộ quản lý lĩnh vực
tổng hợp, bao gồm: tiêu chí đánh giá tính phức tạp của lĩnh vực quản lý; tiêu
chí đánh giá về sự phối hợp quản lý giữa các Bộ; tiêu chí đánh giá về sự phân
cấp trong quản lý lĩnh vực.
- Nghị định 59/2012/NĐ-CP ngày 23 tháng 07 năm 2012 của Chính phủ
về theo dõi tình hình thi hành pháp luật [2]: đã chỉ rõ các tiêu chí đánh giá

tình hình thi hành pháp luật, bao gồm: (1) Đánh giá tình hình ban hành văn
bản quy định chi tiết thi hành văn bản quy phạm pháp luật trên các tiêu chí: Tính kịp thời, đầy đủ của việc ban hành văn bản quy định chi tiết; - Tính
thống nhất, đồng bộ của văn bản; - Tính khả thi của văn bản; (2) Xem xét,
đánh giá tình hình bảo đảm các điều kiện cho thi hành pháp luật trên các tiêu
chí: - Tính kịp thời, đầy đủ, phù hợp và hiệu quả của hoạt động tập huấn, phổ
biến pháp luật; - Tính phù hợp của tổ chức bộ máy; mức độ đáp ứng về nguồn
nhân lực cho thi hành pháp luật; - Mức độ đáp ứng về kinh phí, cơ sở vật chất
bảo đảm cho thi hành pháp luật; (3) Xem xét, đánh giá tình hình tuân thủ pháp
luật trên các tiêu chí: - Tính kịp thời, đầy đủ trong thi hành pháp luật của cơ
quan nhà nƣớc và ngƣời có thẩm quyền; - Tính chính xác, thống nhất trong
hƣớng dẫn áp dụng pháp luật và trong áp dụng pháp luật của cơ quan nhà
nƣớc và ngƣời có thẩm quyền; - Mức độ tuân thủ pháp luật của cơ quan, tổ
chức, cá nhân.
Qua các nghiên cứu trên, có thể nhận thấy rằng, phân tích, đánh giá về
công tác QLNN có những nội dung chung: 1/ Công tác xây dựng, ban hành
văn bản quy phạm pháp luật và chính sách, biện pháp quản lý; 2/ Công tác
tuyên truyền, phổ biến kiến thức, chính sách và pháp luật; 3/ Công tác lập quy
hoạch, kế hoạch và quản lý quy hoạch, kế hoạch phát triển ngành, lĩnh vực; 4/
Công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm trong thực thi các văn


11
bản quy phạm pháp luật của các đối tƣợng liên quan; 5/ Công tác quản lý tài
chính về ngành, lĩnh vực. Bên cạnh đó, tùy thuộc vào đặc trƣng của từng
ngành, từng lĩnh vực mà nội dung QLNN sẽ đƣợc điều chỉnh cho phù hợp.
Các tiêu chí về tính phù hợp, tính kịp thời, tính thống nhất, tính hiệu quả đã
đƣợc sử dụng trong việc đánh giá công tác QLNN.
Đối với nội dung nghiên cứu của đề tài luận văn, các văn bản quy phạm
pháp luật là những cơ sở quan trọng cho việc tổng quan các vấn đề liên quan
đến công tác QLNN về các dự án phát triển nhà ở thương mại. Trong đó,

quan trọng nhất là Luật nhà ở số 65/2014/QH13 (gọi tắt là Luật Nhà ở năm
2014) và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và
hƣớng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở. Trong Luật và Nghị định
này, các khái niệm và quy định liên quan đến nhà ở thương mại và phát triển
nhà ở thương mại được nêu cụ thể. Nhà ở thương mại là nhà ở đƣợc đầu tƣ
xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trƣờng. Phát triển
nhà ở là việc đầu tƣ xây dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạo làm tăng diện
tích nhà ở. Phát triển nhà ở theo hai hình thức: phát triển nhà ở theo dự án và
phát triển nhà ở theo hộ gia đình, cá nhân [12]. Ngoài ra, Luật này còn quy
định rõ các nội dung QLNN đối với nhà ở. Bên cạnh đó, một số Luật và văn
bản dƣới luật có liên quan đến phát triển nhà ở thƣơng mại theo hình thức dự
án, cụ thể: (1) Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 (gọi tắt là Luật Xây dựng
năm 2014) và Nghị định 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 của Chính phủ về
quản lý dự án đầu tƣ xây dựng: quy định các nội dung liên quan đến thẩm
định, thẩm tra thiết kế, dự toán, làm cơ sở tính toán khấu trừ chi phí đầu tƣ
cho nhà đầu tƣ. (2) Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13 (gọi tắt là Luật Đấu thầu
2013) và Nghị đinh số 30/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều
của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tƣ. (3) Luật Đất đai số 45/2013/QH13
(gọi tắt là Luật Đất đai năm 2013) và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày


12
15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai: quy định
điều kiện các chủ dự án đƣợc phép chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất dƣới
hình thức phân lô, bán nền. (4) Thông tƣ số 36/2014/TT-BTNMT ngày
30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy định chi tiết phƣơng pháp
định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tƣ vấn
xác định giá đất.
Cho đến nay, tác giả chƣa tìm thấy các nghiên cứu về QLNN liên quan
đến phát triển nhà ở thƣơng mại tại tỉnh Quảng Nam. Đây là vấn đề khá mới

mẻ, liên quan trực tiếp đến công tác QLNN về các dự án phát triển nhà ở
thƣơng mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam trong bối cảnh quá trình đô thị hóa
đang phát triển một cách nhanh chóng ở Quảng Nam. Đề tài sẽ kế thừa có
chọn lọc ở các nghiên cứu trƣớc đây và dựa trên các văn bản quy phạm pháp
luật để xác định khung lý thuyết về QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở
thƣơng mại, kết hợp với thực tiễn công tác QLNN về vấn đề này trên địa bàn
tỉnh Quảng Nam trong thời gian qua để từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện
cho giai đoạn tiếp theo.
6. Kết cấu của đề tài
Ngoài phần mở đầu, mục lục, danh mục tài liệu tham khảo và phần phụ
lục, bố cục luận văn gồm 3 chƣơng:
Chƣơng 1: Cơ sở lý luận về quản lý nhà nƣớc đối với các dự án phát
triển nhà ở thƣơng mại
Chƣơng 2: Thực trạng công tác quản lý nhà nƣớc đối với các dự án phát
triển nhà ở thƣơng mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam
Chƣơng 3: Giải pháp hoàn thiện công tác quản lý nhà nƣớc đối với các
dự án phát triển nhà ở thƣơng mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam


13
CHƢƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI
CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI
1.1. KHÁI NIỆM VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN
PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI
1.1.1. Một số khái niệm về nhà ở thƣơng mại và dự án phát triển nhà
ở thƣơng mại
a. Nhà ở thương mại
Dƣới góc độ xây dựng, nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và

không gian bên trong có tổ chức đƣợc ngăn cách với môi trƣờng bên ngoài
dùng để ở.
Dƣới góc độ kinh tế, nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống
con ngƣời, là bộ phận quan trọng trong bảo vệ con ngƣời trƣớc các hiện tƣợng
tự nhiên.
Theo Luật Nhà ở 2014 của Việt Nam: “Nhà ở là công trình xây dựng với
mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”
[12, điều 3, khoản 1].
Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nguyên tắc phân loại, phân cấp
công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị [1, tr.10], nhà ở
đƣợc phân thành hai loại:
+ Nhà ở riêng lẻ: là nhà ở đƣợc xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc
quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt
thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.
+ Nhà chung cƣ: là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi,
cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công
trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm
nhà chung cƣ đƣợc xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cƣ đƣợc xây


14
dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
Ngoài ra, theo chức năng và đối tƣợng sử dụng, Luật Nhà ở 2014 phân
biệt nhà ở thành các loại:
+ Nhà ở công vụ: Nhà ở công vụ là nhà ở đƣợc dùng cho các đối tƣợng
thuộc diện đƣợc ở nhà công vụ theo quy định của Luật này thuê trong thời
gian đảm nhận chức vụ, công tác.
+ Nhà ở xã hội: Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nƣớc cho các
đối tƣợng đƣợc hƣởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này.
+ Nhà ở để phục vụ tái định cƣ: là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá

nhân thuộc diện đƣợc tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở
theo quy định của pháp luật.
+ Nhà ở thƣơng mại: là nhà ở đƣợc đầu tƣ xây dựng để bán, cho thuê,
cho thuê mua theo cơ chế thị trƣờng [12, điều 3].
Nhƣ vậy, nhà ở thương mại bao gồm các nhà ở riêng lẻ hoặc nhà
chung cư được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ
chế thị trường. Cơ chế thị trƣờng là tổng thể các yếu tố cung, cầu, giá cả và
thị trƣờng cùng các mối quan hệ cơ bản vận động dƣới sự điều tiết của các
quy luật thị trƣờng trong môi trƣờng cạnh tranh nhằm mục tiêu thu lợi nhuận.
Nhà ở để bán là nhà ở đƣợc xây dựng nhằm mục đích kinh doanh mua bán 1,
mua bán nhà ở là việc chuyển quyền sở hữu nhà ở và chuyển quyền sử dụng
đất ở từ bên bán sang bên mua thông qua hợp đồng đƣợc ký kết bằng văn bản.
Nhà ở cho thuê là nhà ở đƣợc đầu tƣ xây dựng nhằm mục đích cho thuê, bên
cho thuê có quyền sở hữu nhà ở, bên thuê có quyền sử dụng nhà ở trong thời
gian thuê. Thuê mua nhà ở là việc ngƣời thuê mua thanh toán trƣớc cho bên
cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trƣờng hợp ngƣời thuê mua

1

Cần phân biệt với mua bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh, bao gồm: nhà không còn nhu cầu sử
dụng, nhà thừa kế, nhà đƣợc biếu tặng.