BÁO CÁO NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN
PHẦN I. TỔNG QUAN CHUNG VỀ NGÀNH
1.1 KHÁI QUÁT NGÀNH
Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng, liên quan trực tiếp tới một lượng tài
sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. Tỷ
trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40%
lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt
động của nền kinh tế. Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế
chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh
BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ
cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
Tại Việt Nam, từ năm 2010 – nay, thị trường BĐS đang gặp rất nhiều khó khăn. Ngay sau khi
có các chính sách thắt chặt tài chính thực hiện thị trường BĐS miền Nam lập tức bị ảnh hưởng nặng
nề và sự suy giảm cả về giá lẫn giao dịch là điều không tránh khỏi. Với thị trường miền Bắc, khác
biệt cơ bản cũng lại là dòng tài chính. Có thể nói, lượng tài chính dư dả tại miền Bắc đủ để thị
trường BĐS chỉ bị ảnh hưởng tức thời, giao dịch chững lại nhưng giá cả chỉ sụt giảm khoảng 10%.
Nghị định 71 và 69 ra đời năm 2010 hướng dẫn thi hành luật đất đai có sửa đổi 2009 và việc thu
thuế sử dụng đất càng làm cho thị trường đã trầm lắng nay lại thêm phần ảm đạm.
Năm 2011, trước nguy cơ lạm phát tăng cao cùng sự leo dốc không mãnh liệt của giá vàng và
USD đã buộc chính phủ phải có nghị quyết số 11 về các biện pháp kiềm chế lạm pháp, ổn định tình
hình kinh tế vĩ mô. Theo đó tăng trưởng tín dụng năm 2011 bị giới hạn ở con số 20%, dư nợ tín
dụng cho vay đối với lĩnh vực phi sản xuất bị giới hạn ở mức 16% càng làm cho thị trường BĐS
thêm phần ảm đạm, xua tan kỳ vọng thị trường phục hồi của các nhà đầu tư BĐS.
Năm 2012 – là năm chứng kiến nhiều doanh nghiệp phá sản nhất trong vòng 10 năm qua. Theo
thống kê của VCCI ( Phòng thương mại và công nghiệp Việt Nam) cho biết, trung bình những năm
qua, mỗi năm có khoảng 5,000 - 7,000 doanh nghiệp phá sản/giải thể. 2012 cũng là năm cạnh tranh
khốc liệt, thậm chí là cuộc chiến sống còn của doanh nghiệp BĐS. Hàng loạt công ty dịch vụ môi
giới và cho thuê BĐS đóng cửa. Các Chủ đầu tư thiếu năng lực về tài chính gần như tuyên bố phá
sản hoặc phải rao bán dự án.
Năm 2013, vốn FDI đổ vào thị trường BĐS giảm mạnh, tính chung 11 tháng đầu năm 2013,
vốn FDI đổ vào BĐS chỉ chiếm 4% trong tổng vốn FDI (2011 vốn đổ vào BĐS chiếm 5.8%; năm

2010 là 36.6%; năm 2009 là 35.4% và năm 2008 là 36.8%) thế nhưng thị trường BĐS Việt Nam đã
bắt đầu có những chuyển biến theo chiều hướng khả quan. Thể hiện qua lượng giao dịch trên thị
trường những tháng cuối năm đã tăng so với những tháng đầu năm, tăng trưởng tín dụng bất động


sản cao hơn so với tăng trưởng tín dụng chung, các dự án dở dang tiếp tục được triển khai và mở
bán, niềm tin của khách hàng vào thị trường dần được hồi phục.
Cơ cấu hàng hóa bất động sản, nhất là bất động sản nhà ở đã được điều chỉnh sát với nhu cầu
của thị trường, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã chủ động điều chỉnh chiến lược kinh
doanh, điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, tăng cường thông tin, tiếp thị. Các sản phẩm nhà ở có diện tích
nhỏ hơn 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/ m2 tại các đô thị lớn được tiêu thụ mạnh, hầu như
không còn tồn kho loại sản phẩm này. Điều đó cho thấy các giải pháp đã nêu tại Nghị quyết 02/NQCP của Chính phủ đã mang lại hiệu ứng tích cực.
Năm 2013 là năm hoạt động M&A trong lĩnh vực BĐS diễn ra sôi động, và điều này càng thể
hiện rõ vào những tháng cuối năm. Vincom Centre A Tp.HCM được Vingroup chuyển nhượng cho
Công ty cổ phần Tập đoàn Phát triển Hạ tầng và BĐS Việt Nam (VIPD) là thương vụ lớn nhất năm
2013 với tổng giá trị thương vụ này 9,823 tỷ đồng. Tiếp đó, tháng 5/2013 Qũy đầu tư Warburg
Pincus đã bỏ ra 200 triệu USD để mua lại 20.02% cổ phần trong Vincom Retail. Một thương vụ khác
nổi bật trong năm 2013 vừa qua là vụ Lotte mua lại 70% vốn của Tập đoàn Kotobuki. Giá trị thương
vụ này khoảng 62 triệu USD. Tiếp theo là thương vụ Mapletree Việt Nam mua lại cao ốc Centre
Point với giá 54 triệu USD, Quỹ đầu tư từ Hồng Kông, EXS Capital đã quyết định bỏ ra 37 triệu
USD mua cổ phần của Sơn Kim Land, thành viên của Sơn Kim Group...
Hoạt động M&A sau khi đã diễn ra rất sôi động trong năm 2013, nhiều thương vụ khác cũng đã
và đang âm thầm diễn ra, điều này cho thấy hoạt động M&A BĐS sẽ còn sôi động hơn trong năm
2014. Đây cũng là xu hướng phát triển của các Cty, tập đoàn BĐS tại VN trong thời gian tới. Một
vài thương vụ khác đã diễn ra như Hoàng Quân mua lại dự án Cinderella 2 tại Bà Rịa-Vũng Tàu,
Novaland mua lại Lexignton An Phú tại quận 2,…
1.2 CHÍNH SÁCH VĨ MÔ ĐỐI VỚI NGÀNH
Năm 2013 với nhiều chính sách đã được ban hành nhằm thúc đẩy thị trường phát triển, trong
đó, nổi bật nhất là Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn
cho sản xuất - kinh doanh, hỗ trợ thị trường và giải quyết nợ xấu của Chính phủ. Trong đó, tháo gỡ

khó khăn cho BĐS chiếm phần lớn nội dung của Nghị quyết. Cụ thể hoá Nghị quyết 02 của Chính
phủ, gói cho vay hỗ trợ nhà ở của Ngân hàng Nhà nước bắt đầu được tung ra từ 1/6/2013. Trong đó
dành tối đa 30% để cho vay đối với doanh nghiệp, 70% cho người mua nhà vay. Thời gian giải ngân
tối đa 36 tháng. Mức lãi suất cho vay được NHNN công bố hàng năm. Mức lãi suất áp dụng trong
năm 2013 là 6%/năm, năm 2014 là 5%/năm.
Giảm thuế VAT cho mua bán nhà ở: Giảm 50% thuế VAT cho một số nhà ở thương mại là một
trong những chính sách quan trọng của thị trường bất động sản năm 2013. Theo Thông tư hướng dẫn
thi hành việc giảm thuế đối với các dự án thương mại có hiệu lực từ 30/11 và áp dụng cho kỳ khai
thuế từ 1/7/2013, giảm 50% thuế VAT cho nhà ở thương mại có giá bán, giá cho thuê mua ghi rõ


trong hợp đồng là dưới 15 triệu đồng một m2 (đã bao gồm thuế VAT 10%) và phí bảo trì công trình,
diện tích sàn dưới 70m2.
Chính phủ ban hành Nghị định 11 về quản lý đầu tư phát triển đô thị. Thủ tướng quyết định
chấp thuận đầu tư sau khi có ý kiến thẩm định của Bộ Xây dựng đối với 2 trường hợp: Dự án có quy
mô sử dụng đất từ 100 ha trở lên hoặc thuộc địa giới của nhiều tỉnh, có ý nghĩa quan trọng về an
ninh, quốc phòng...
Nghị định cũng đưa ra yêu cầu mới về việc chuyển quyền sử dụng đất. Trước đây phần lớn ở
các đô thị, chủ đầu tư phải thực hiện việc bán nhà đã xây thô, thậm chí phải hoàn thiện trước mặt
ngoài, khiến tại nhiều tỉnh thành, giá bất động sản bị đẩy lên cao. Nghị định lần này cho phép Ủy
ban Nhân dân cấp tỉnh trên cơ sở thực tế quy định những khu vực nào được thực hiện việc chuyển
quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng để người dân tự xây dựng.
Cũng theo Thông tư, đối với giao dịch bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội sẽ được áp
dụng thuế suất thuế VAT 5% kể từ ngày 1/7.
1.3 NHẬN XÉT VỀ TÍNH CHẤT THỜI VỤ CỦA NGÀNH( NẾU CÓ)
Ngành BĐS là ngành có thời gian kinh doanh hầu như quanh năm và không theo thời vụ. Tuy
nhiên, xu hướng của thị trường BĐS tập trung nhiều vào thời điểm cuối năm và đầu năm mới. Trong
khi đó, thông thường vào tháng 7 âm lịch, còn gọi là tháng "cô hồn", cũng là tháng nằm im của thị
trường bất động sản. Tuy nhiên, năm 2013 có sự bất thường khi vào tháng “cô hồn”, thị trường BĐS
sôi động bất thường với sự tấp nập trong cung và cả cầu BĐS.

PHẦN II. TÌNH HÌNH SẢN XUẤT KINH DOANH CỦA NGÀNH
2.1 NGUYÊN LIỆU ĐẦU VÀO
Trong năm 2013, Doanh thu ngành BĐS tăng trưởng tốt nhưng lợi nhuận thực tế lại không
mấy khả quan chủ yếu xuất phát từ: Tỷ lệ giá vốn hàng bán trên tổng doanh thu gia tăng. Trong bối
cảnh thị trường năm 2013 thì nhiều khả năng: (1) Do ảnh hưởng dây chuyền của việc tăng giá nhiên
liệu (điện, xăng); (2) Giảm giá bán để kích thích tiêu thụ trong hoàn cảnh khó khăn. Bên cạnh đó, thị
trường bất động sản tồn tại nhiều chi phí chìm như chi phí “chạy” dự án, phí “bôi trơn” trong cấp
phép, thông tin thị trường không minh bạch dẫn đến cầu ảo và phí trung gian cao.


2.2 CUNG CẦU SẢN PHẨM BĐS:
Căn hộ, chung cư: Cuối năm 2013, đầu năm 2014 các nhiều dự án tầm trung đã được mở
bán. Theo xu hướng chung của nhu cầu thị trường, căn hộ, chung cư với diện tích và giá bán tầm
trung đang chiếm tỷ lệ cao tại các đô thị lớn. Năm 2013, thị trường nghiêng về các dự án căn hộ giá
rẻ, giá bán tiếp cận dần thị trường và có sự cạnh tranh với thị trường chung cư cho người thu nhập
thấp. Thị trường Căn hộ, chung cư mức giá trung bình sôi động tại cả Hà Nội và TP.HCM cũng như
tại các đô thị lớn khác.
Tại Hà Nội, Công ty cổ phần đầu tư và phát triển Lũng Lô 5 vừa chính thức mở bán nhà liền
kề tại dự án Ao Sào, thuộc dự án Lexington Estate với giá từ 25 triệu đồng/m2. Tập đoàn Cengroup
đang tiến hành mở bán những căn hộ cuối cùng dự án chung cư CT2A Tân Tây Đô với giá chỉ từ 13
triệu đồng/m2, đã bao gồm VAT và nội thất hoàn thiện cơ bản. Dự án chung cư OCT1 Resco Xuân
Đỉnh Cổ Nhuế được mở bán với giá bán từ 16.6 – 17.5 triệu đồng/m2.
Tại TP HCM, CTCP Địa ốc Đại Việt đã mở bán Dự án Nam Sài Gòn Riverside giai đoạn 3
với mức giá 680 triệu đồng/căn nhà liền kề 64m2. Công ty CP Kinh doanh Địa ốc Him Lam (Him
Lam Land) sắp tới công ty này cũng sẽ chính thức mở bán dự án căn hộ Him Lam Chợ Lớn (quận 6)
với mức giá trung bình dự kiến từ 16 triệu đồng/m2. Tiếp đến, công ty Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn
sẽ công bố ra thị trường một dự án căn hộ có quy mô 1,300 căn ở quận 12, dành cho đối tượng


khách hàng có mức thu nhập trung bình thấp. Tương tư, Công ty Địa ốc Hưng Thịnh cũng sẽ khởi

động xây dựng và chào bán dự án Nguyễn Quyền 2 ở quận Tân Phú.
Văn phòng: Trong năm 2012, thị trường cho thuê văn phòng tại Việt Nam đối mặt với nhiều
khó khăn và thách thức. Tuy nhiên sang năm 2013, tình hình này có nhiều chuyển biến tích cực hơn,
đặc biệt là tại TP.HCM. Theo báo cáo thị trường văn phòng mới đây của Cushman & Wakefield, với
tổng diện tích thuê mới đạt 37,161 m2 và 27,871 m2 dự kiến thị trường văn phòng tại Hà Nội và
Tp.HCM sẽ có nhiều chuyển biến tích cực trong năm 2014.
Tại Hà Nội , Báo cáo về phân khúc văn phòng cho thuê tại Hà Nội của Savills Việt Nam mới
đây cho thấy, giá thuê văn phòng trên địa bàn tiếp tục giảm, công suất thuê cũng giảm, trong khi
nguồn cung tiếp tục tăng. Cụ thể, nguồn cung văn phòng cho thuê được dự báo tăng khoảng 22%
trong năm 2013, mức giảm giá theo năm dự báo lên đến 10%. Trong khi giá thuê liên tục giảm, thị
trường văn phòng cho thuê xuất hiện một xu hướng mới. Đó là việc ngày càng nhiều DN có xu
hướng chuyển văn phòng làm việc từ khu nội đô đến những tòa văn phòng hạng A khu vực ngoài
trung tâm, với mức giá hợp lý và hạ tầng đã tốt hơn.
Tại TP HCM, Diện tích thực thuê của thị trường văn phòng tại TP.HCM đã có mức tăng nhảy
vọt trong quý 3 năm 2013 với tổng diện tích cho thuê là hơn 20,000m2. Cùng với đó, giá chi thuê
cũng đã nhích lên với mức tăng khoảng 3%, mức giá cho thuê trung bình khoảng 22 USD/m2/tháng.
Dự đoán, giá thuê trong giai đoạn cuối năm 2013 và đầu năm 2014 dự kiến cũng sẽ tăng khoảng 3%.
Đất nền khu đô thị: Như đầu năm 2014, xu hướng các chủ đầu tư đã đưa ra nhiều dự án nhà
ở liền kề. Trong đó, các sản phẩm nhà thấp tầng có mức giá rẻ, ngang bằng giá nhà chung cư. Thậm
chí, nhiều dự án đã hạ giá bán xuống mức 30 - 40% so với thời điểm đầu tiên mở bán.
Tại Hà Nội, đầu năm 2014, công ty CP Lũng Lô 5 chủ đầu tư dự án liền kề Ao Sào (Thịnh
Liệt, Hoàng Mai) đưa ra mức giá bán nhà liền kề trên 20 triệu đồng/m2 trong khi cùng giá đang rao
bán tại các lô cùng vị trí là 30 - 40 triệu đồng/m2. Các sàn phân phối dự án Ao Sào cho biết, đến
thời điểm cận 26 - 27 Tết, rất nhiều khách hàng vẫn tiếp tục vào ký hợp đồng mua bán. Điều này trái
ngược hẳn so với thị trường những năm trước.
Tại TP HCM, trong năm 2013, tổng số biệt thự, nhà liền kề được hấp thụ tại TP.HCM là
khoảng 200 căn, tăng mạnh 106% so với năm ngoái. trong quý IV/2013, không có dự án biệt thự,
nhà liền kề mới gia nhập thị trường. Tổng nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 250 căn, giảm 31% so với
quý trước và giảm 24% so với cùng kỳ năm trước. Trong phân khúc đất nền, có 3 dự án mới gia
nhập thị trường, cung cấp hơn 430 nền. Tổng nguồn cung sơ cấp khoảng 1,200 nền, tăng 93% so với

quý trước và tăng 100% so với cùng kỳ năm trước. Trong năm 2013, 120 căn biệt thự, nhà liền kề
được mở bán, giảm 18% so với năm trước. Đối với đất nền đã có hơn 800 nền được chào bán trong
năm 2013, tăng 11% so với năm 2012.
 Đánh giá cung ngành BĐS: Năm 2013, thị trường bất động sản chứng kiến sự tăng trưởng
đột biến ở mảng chung cư giá thấp và trung bình. Nhiều chuyên gia cho rằng, nếu năm 2013 phân


khúc chung cư bình dân là tâm điểm của thị trường thì bước sang năm 2014, thị trường đất nền giá
rẻ sẽ thực sự lên ngôi.

3

THỊ TRƯỜNG TIÊU THỤ CỦA DOANH NGHIỆP TRONG NGÀNH
Trong đánh giá của Bộ Xây dựng, thị trường BĐS đã có những chuyển biến tích cực trong
thời gian gần đây. Căn hộ chung cư diện tích nhỏ, đã hoàn thiện, vị trí thuận lợi, giá dưới 15 triệu
đồng/m2 tính thanh khoản cao, giao dịch có chiều hướng tăng trở lại. Với tỷ lệ hấp thụ đạt 15%,
tăng 5% so với quý 2/2013, căn hộ chung cư giá rẻ tiếp tục là sản phẩm chính của thị trường BĐS
Tìm hiểu tại các sàn giao dịch cũng cho thấy, căn hộ diện tích nhỏ đang là sản phẩm thu hút
sự quan tâm của nhiều người. Hầu hết dự án mới ra hàng, căn hộ dưới 70m2 bao giờ cũng hết đầu
tiên. Bởi hiện nay, người mua nhà chủ yếu là đối tượng thu nhập trung bình, có nhu cầu mua nhà để
ở nên căn hộ diện tích nhỏ, giá mềm khá phù hợp với túi tiền. Bên cạnh đó, nếu mua loại hình căn
hộ diện tích dưới 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2, khách hàng sẽ được hưởng ưu đãi từ gói hỗ
trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng, lãi suất thấp 6%/năm. Đặc biệt, từ ngày 30/11, sẽ hưởng giá giảm thêm
do thuế VAT giảm 50%.
Đơn vị tư vấn BĐS Cushman & Wakefield Việt Nam cũng cho rằng, với phân khúc nhà
chung cư, tình trạng dư cung tiếp tục diễn ra. Tại Hà Nội chỉ có các dự án nhà ở chung cư giá rẻ
giao dịch tốt, với tỷ lệ hấp thụ 15%, trong khi giao dịch của phân khúc căn hộ cao cấp vẫn trầm
lắng. Tại TP Hồ Chí Minh, 80% căn hộ được bán là loại căn hộ hạng C, có giá trung bình khoảng
700 USD/m2 (tương đương khoảng 14 triệu đồng). Tuy nhiên, dấu hiệu tích cực là có nhiều ưu đãi
về điều khoản thanh toán, chương trình khuyến mãi và nhiều sự lựa chọn về căn hộ, thị trường căn

hộ thương mại cuối năm 2013, đầu năm 2014 sẽ tiếp tục là thị trường tiềm năng.
Năm 2014 sẽ là năm thị trường BĐS lấy lại niềm tin và hứa hẹn phục hồi nhờ lạm phát được
giữ ở mức như hiện nay. Cùng với đó, hàng loạt chính sách của Chính phủ như hỗ trợ phân khúc nhà
xã hội, nhà giá rẻ; hạ mặt bằng lãi suất, thúc đẩy tăng trưởng tín dụng bắt đầu phát huy hiệu quả;
chủ đầu tư chủ động quan tâm thúc đẩy bán hàng, với nhiều chương trình giảm giá và phương thức
thanh toán linh hoạt.

PHẦN III. TRIỂN VỌNG VÀ THÁCH THỨC CỦA NGÀNH
3.1 TRIỂN VỌNG CỦA NGÀNH
Theo nhận định của VCSC, thị trường BĐS Việt Nam hiện đang gần chạm đáy (tại thời điểm
cuối 2013):
- Giá BĐS tiếp tục giảm đã khiến các chủ đầu tư bán thấp hơn giá vốn. Trong khi, các Cty BĐS
gặp khó khăn về tài chính có thể vẫn tiếp tục gây áp lực lên giá. Tuy nhiên, số lượng dự án được các
chủ đầu tư khác mua lại đang tăng lên, giúp tạo lập một mức giá sàn.
- Khối lượng giao dịch tăng liên tục trong 3 quý đầu năm 2013 (lần lượt là 25%, 59% và 52%)
- Tồn kho BĐS giảm từ 21% từ Quý 1 đến Quý 3 năm 2013.
- Lợi suất tăng nhẹ lên 5 - 8% có thể thu hút nhà đầu tư trở lại thị trường.


- Hỗ trợ của Chính phủ, bao gồm:
•

Gói tín dụng 30,000 tỷ đồng cho lĩnh vực BĐS

•

Công ty quản lý tài sản (VAMC) đi vào hoạt động để giải quyết vấn đề nợ xấu

•

Đề xuất nới lỏng điều kiện sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài đối với BĐS

•

Thông tư được ban hành để chỉ đạo hướng dẫn áp dụng nghị định 11/2013/ND-CP, cho
phép bán đất mà không cần xây phần thô.

•

Đầu tư vào cơ sở hạ tầng tăng lên

Bộ Xây dựng đánh giá, thị trường BĐS có xu hướng ấm dần lên, thể hiện ở lượng giao dịch
tăng nhiều. Tăng trưởng tín dụng BĐS cao hơn so với tăng trưởng tín dụng chung. Nhiều dự án dở
dang tiếp tục được triển khai và mở bán. Niềm tin của khách hàng vào thị trường dần được hồi phục.
Đơn vị tư vấn Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, lạm phát giữ ổn định, chính sách lãi suất
thấp, tăng trưởng tín dụng được quan tâm... là những tín hiệu tích cực để dự báo năm 2014, thị trường
sẽ lấy lại được niềm tin và hứa hẹn phục hồi. ngành
3.2 KHÓ KHĂN/THÁCH THỨC CỦA NGÀNH
3.2.1 Những Rủi Ro Trong Ngành
i. Rủi ro đầu vào
Thị trường BĐS chưa phục hồi hoàn toàn, giá vật liệu xây dựng vẫn còn chưa ổn định trong
ngắn hạn. Trong khi giá bạn được tính toán và công bố, không dễ thay đổi nên rủi ro về giá cả hàng
hóa đầu vào là hiện hữu. Bên cạnh đó, tình hình giá cả nguyên vật liệu xây dựng cũng có nhiều biến
động và ảnh hưởng đến ngành.Vào thời điểm cuối năm 2013, giá bán xi măng tăng từ 30,000 – 50,000
đồng/tấn so với thời điểm tháng 8 do giá nguyên vật liệu đầu vào đều tăng, đặc biệt giá điện tăng. Giá
thép cũng có chiều hướng giảm do trong năm 2013, lượng hàng tồn kho nhiều nên các nhà sản xuất
thép khuyến mãi và tăng chiết khấu cho khách hàng để kích cầu, giảm giá theo lô, theo công trình và
hỗ trợ giá vận chuyển.
ii. Rủi ro đầu ra
Yếu tố thị trường đầu ra của dự án: Theo các thông tin nhận định của các báo cáo phân tích và

thông tin báo chí đáng tin cậy, thị trường BĐS Việt Nam đang có dấu hiệu phục hồi nhẹ trở lại, nhất là
khi nhu cầu về nhà ở là căn hộ trung bình. Bên cạnh đó, xu hướng thị trường tập trung vào đất nền giá
rẻ dự đoán sẽ phát triển vào năm 2014 cũng sẽ là những tín hiệu tốt. Tuy nhiên, trong thời điểm kinh
tế hiện tại, nhu cầu này cũng không thực sự lớn và các chủ đầu tư cần tính toán và lên kế hoạch cụ thể
cho từng dự án.
iii. Rủi ro về nhân lực, năng lực quản lý
Khi tiếp cận một dự án BĐS, năng lực chủ đầu tư là yếu tố phải tìm hiểu kỹ lưỡng. Có rất
nhiều chủ đầu tư không đủ khả năng, kinh nghiệm và tiềm lực tài chính đang thực hiện các DA BĐS.
Thông thường, một số rủi ro phát sinh như sau:
-

Chủ đầu tư bán xong không đầu tư tiện ích như cam kết.


-

Che giấu thông tin tái định cư
Tung tin sốt ảo
Thuê công ty tư vấn ngoại tung tin lạc quan hóa thị trường
Tung tin lừa khách hàng
CĐT lợi dụng tâm lý sính ngoại của khách hàng, đưa nhà thầu tên tuổi để lòe nhưng
công ty này chỉ là thầu phụ
- Thận trọng với hợp đồng hợp tác đầu tư
- Chung cư hoạt động khi chưa đủ điều kiện an toàn gây nguy hiểm cho cư dân, nhất là
khi có sự cố
- CĐT dùng chiêu miễn phí, giảm phí quản lý để câu khách
3.2.2 Những nhân tố tác động tới ngành/ những nhân tố nhạy cảm với ngành
Tăng trưởng GDP ở mức thấp, khả năng tiêu thụ của người dân giảm đáng kể, tạo lực cầu yếu
đối với sản phẩm trong ngành. Tỷ giá được Chính phủ thông báo sẽ giữ cố định với biên độ biến động
thấp sẽ tạo tâm lý tốt cho các hoạt động kinh doanh, xây dựng. Tình hình nợ xấu và tồn kho BĐS

được cải thiện với những chính sách và biện pháp hiệu quả từ chính sách của Chính phủ. Những
khuyến khích của Chính phủ trong chính sách hỗ trợ sở hữu nhà ở và chính sách thúc đẩy tín dụng
tiêu dùng trong lĩnh vực nhà ở, BĐS.
PHẦN IV. ĐỀ XUẤT/KHUYẾN NGHỊ
4.1 Chung
Với những tín hiệu tích cực từ thị trường BĐS trong năm 2013, đây là cơ hội cho VPBank
trong việc tiếp cận và đầu tư vào lĩnh vực này trong thời gian tới khi thị trường BĐS dự kiến sẽ được
tái cấu trúc triệt để và các sản phẩm sẽ phù hợp với nhu cầu của thị trường.
Xu hướng M&A trong thời gian qua của các Doanh nghiệp, dự án BĐS cho thấy những chủ dự
án có tiềm lực và kinh nghiệm đã thâu tóm những Dự án tốt, khả thi và loại bỏ nhiều chủ đầu tư thiếu
tiềm lực thực hiện DA. Đối với những thương vụ M&A, VPBank có thể tìm hiểu, phân tích và tiếp
cận những chủ đầu tư mạnh về tiềm lực thực hiện và kinh nghiệm trong ngành để tài trợ cho các DA
mà VPBank đánh giá là khả thi và có hiệu quả cao. Những thương vụ sát nhập các Cty lớn, các DA
lớn thường đã được lên kế hoạch và tiến độ thực hiện cụ thể và tỉ mỉ. Vì thế, tiếp cận được các DN
vừa tiến hành sát nhập, mua lại DA là những cơ hội rất tốt cho VPBank trong việc tham gia đầu tư vào
lĩnh vực kinh doanh BĐS.
Đối với thị trường phân phối sản phẩm BĐS, nhu cầu tập trung ở phân khúc căn hộ trung bình,
có diện tích nhỏ hơn 70 m2, giá bán thấp hơn 15 triệu đồng/ m2. Vì vậy, VPBank cần tiếp cận những
dự án chung cư, nhà ở loại này, tiến hành hỗ trợ kênh phân phối, chính sách hỗ trợ mua nhà cụ thể cho
từng Dự án. Đây là hướng đi cần được khai thác bởi nhu cầu nhà ở của người dân trong các đô thị lớn
vẫn rất cao.
Bên cạnh đó, việc tiếp cận các công trình hạ tầng như đường cao tốc, KCN cũng là một hướng
tiếp cận cần quan tâm.
4.2 Các sản phẩm có thể bán


Tài trợ trung dài hạn đối với các DA BĐS: VPBank tiếp cận và tài trợ các DA BĐS được
đánh giá khả thi theo những quy định chung của NHNN và VPBank đối với lĩnh vực BĐS.
Tài trợ trọn gói dự án: Đây là chương trình tài trợ vốn cho DA BĐS từ khi bắt đầu xây dựng
(đấu thầu) đến khi hoàn thiện và chào bán căn hộ. VPB có thể tham gia với hình thức cho vay tài trợ

xây dựng, phát hành bảo lãnh (đối với các DN xây dựng) và tín dụng cá nhân VPB tham gia tài trợ
vốn cho chủ đầu tư và cho cả đối tượng khách hàng khi mua căn hộ.
PHỤ LỤC: DANH SÁCH DOANH NGHIỆP LỚN NHẤT TRONG NGÀNH + CÁC DỰ ÁN
TRỌNG ĐIỂM CỦA NGÀNH
LNS
T
9,993

Tổng TS

VCSH

61,580

16,398

Giá CK
12/02/2014
76,000 đồng

Công ty Cổ phần 215
Đầu tư Phát triển
Đô thị và Khu
Công nghiệp Sông
Đà
Công ty Cổ phần 606
Tập đoàn Hà Đô

34

5,705

1,560

25,300 đồng

58

2,089

730

19,000 đồng

Công ty cổ phần 500
Tư vấn - Thương
mại - Dịch vụ Địa
ốc Hoàng Quân
(cả năm)

30

3,234

963

8,000 đồng

Công ty Cổ phần 268
Dịch vụ và Xây

dựng Địa ốc Đất
Xanh

51

1,115

605

13,000 đồng

Công ty CP Tập 794
đoàn Đầu tư Địa
ốc
Nova
(Novaland Group)
– năm 2012
Công ty Cổ phần 21
Đầu tư Địa ốc
Khang An

103

8,797

872

//

-4

384

249

9,900 đồng

Công ty Cổ phần 109
Đầu tư Kinh doanh
nhà Khang Điền

-140

1,386

951

14,500 đồng

Công Ty Cổ Phần //
Bất Động Sản Sơn
Kim

//

//

//

//

Tên Cty
Tập
Vingroup

Doanh
thu
đoàn 26,766

Dự án đang thực hiện
đường vành đai 2 trên
cao tại thành phố Hà
Nội, đoạn Vĩnh Tuy Ngã Tư Sở.
dự án Khu đô thị mới
Nam An Khánh và dự án
Khu đô thị mới Tiến
Xuân.
Khu nhà ở Hà Đô Tăng
Nhơn Phú, Khu nhà ở
183 Hoàng Văn Thái,
Khu biệt thự Hà Đô
Quận 2.
Dự án cao ốc Cheery 3
Apartment, DA cao căn
hộ cao cấp Cheery 2
Apartment, Nhà ở xã hội
HQC Plaza, Khu công
nghiệp Bình Minh
Chung cư Sunview
Town, Chung cư phức

hợp Goldhill Center,
Chung cư phức hợp
Viva City,
Dự án Khu Căn Hộ Văn phòng The Prince
Réidence, Sunrise City
Central, dự án Tropic
Garden
Dự Án khu nhà ở Bình
Hưng, Khu dân cư Bình
Khánh, KDC Cảng Cây
Khô, KDC Bình Trưng
Đông
DA Mega Residence,
biệt thự cao cấp Villa
Park, Hoja Villa, căn hộ
ParcSpring
Dự án chung cư SK1,
SK2, Khu đô thị phức
hợp SK3


Nguồn dẫn:
1.
2.
3.

Báo cáo BĐS Việt Nam – Viet Dragon Securities
Báo cáo chiến lược 2014 - Viet Dragon Securities
Báo cáo vĩ mô và TTCK năm 2014 - CTCK Ngân hàng Đầu tư & Phát triển Việt Nam

4. />5. />6. />7. />8. />9. />10.
/>11.
/>12.
/>13.
/>14.
/>15.
/>16.
/>17.
/>