BÁO CÁO THỰC HÀNHTHỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ KINH DOANH NHÀ KHANG ĐIỀN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÔN ĐỨC THẮNG
KHOA TÀI CHÍNH NGẦN HÀNG

BÁO CÁO THỰC HÀNH
THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN
Giảng viên hướng dẫn: Ngô Kim Thanh
Sinh viên thực hiện: Phạm Thị Lan Anh
MSSV: B1400492

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 13 tháng 05 năm 2016


MỤC LỤC

1. TỔNG QUAN DOANH NGHIỆP
1.1. Giới thiệu chung
-

Tên công ty: Công ty cổ phần đầu tư kinh doanh nhà Khang Điền
Tên giao dịch: Khang Dien House Joint Stock Company
Tên viết tắt: KHADIHOUSE JSC
Xuất thân: Công ty TNHH Đầu Tư và Kinh Doanh Nhà Khang Điền
Vốn điều lệ: 480.699.740.000 VNĐ (Bốn trăm tám mươi tỷ sáu trăm chín mươi

-

chín triệu bảy trăm bốn mươi nghìn)
Trụ sở: : Phòng 603, Tầng 6, Tòa nhà Centec, 72-74 Nguyễn Thị Minh Khai,

-

Phường 6, Quận 3, TP. HCM, Việt Nam
Điện thoại: (84-8) 3820 8858
(Một số tt liên quan khác, k quan trọng)
Fax: (84-8) 3820 8859
Email:
Website: www.khangdien.com.vn

1.2. Lịch sử hình thành
•
•
•

Được thành lập vào tháng 12 năm 2001 với vốn điều lệ 10 tỷ đồng;
Năm 2010, niêm yết cổ phiếu KDH tại HOSE và tăng vốn điều lệ từ 332 lên
439 tỷ đồng. Phát triển dự án Khu biệt thự cao cấp Villa Park.
Năm 2011, xây dựng thương hiệu Khang Điền – Nhà Đầu tư & Kinh doanh
BĐS chuyên nghiệp thông qua việc triển khai các dự án biệt thự cao cấp như
Villa Park, Goldora Villa.
2


•

•

Năm 2014, Chính thức công bố dòng sản phẩm mới, thuộc phân khúc nhà ở,
đáp ứng nhu cầu thực, giá hợp lý thông qua sự kiện mở bán dự án Mega
Residence I vào Quý I/2014. Tiếp tục đầu tư và hợp tác các dự án, chuẩn bị
nguồn hàng ổn định để triển khai trong giai đoạn 2014 – 2016. Dự kiến phát
triển thêm dòng sản phẩm Mega Residence quy mô 2000 căn sau khi công bố

Mega Residence I. Đầu tư vào việc phát triển nguồn nhân lực, đáp ứng yêu cầu
phát triển nhanh và mạnh của công ty trong thời gian tới.
Ngày 03/12/2015, Khang Điền đã mua thỏa thuận 32.000.000 cổ phiếu BCI,
nâng tỷ lệ sở hữu của Khang Điền tại BCCI lên 57.31%. Thông qua sự hợp tác
này, Khang Điền và BCCI kỳ vọng sự cộng hưởng nguồn lực giữa hai bên sẽ
tạo ra các sản phẩm chất lượng đáp ứng nhu cầu đa dạng của thị trường, mang
lại những giá trị gia tăng cho doanh nghiệp nói riêng, nâng cao tính cạnh tranh
và phát triển của lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam nói chung

1.3. Lĩnh vực hoạt động
•
•

Đầu tư và kinh doanh bất động sản, nhận quyền sử dụng đất để đầu tư và kinh
doanh nhà ở
Ngành: đầu tư và kinh doanh bắt động sản, nhận quyền sử dụng đất để đầu tư
và kinh doanh nhà ở, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy hoạch, xây dựng
nhà để ở, chuyển quyền sử dụng đất… (nhấn mạnh)

•

Đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy hoạch, xây dựng nhà để ở, chuyển
quyền sử dụng đất..

1.4. Công ty cùng ngành
-

Công ty Cổ phần Tập đoàn Sao Mai
Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Bình Chánh
Công ty Cổ phần Thế kỷ 21

Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Nhà đất COTEC
Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Thành Nam
Công ty Cổ phần Địa ốc 11
Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Xây dựng
Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Xây dựng – Hội An

1.5. Cơ cấu tổ chức và vốn
1.5.1

Sơ đồ tổ chức

3


Hình 1.1: Sơ đồ tổ chức của Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà Khang Điền
(Nguồn: />
1.5.2

Danh sách các cổ đông lớn

Bảng 1.1: Danh sách cổ đông lớn trong Công ty cổ phần đầu tư kinh doanh nhà
Khang Điền (Nguồn: )
4


TÊN CỔ ĐÔNG

SỐ CỔ PHIẾU

TỶ LỆ %

Công ty TNHH Đầu tư Tiên Lộc

24,936,800

13.85

Công ty TNHH Đầu tư Thương mại Á Âu

20,862,392

11.59

Công ty TNHH Đầu tư Gam Ma

20,381,003

11.32

Vietnam Enterprise Limited

16,111,219

8.95

VEIL Holdings Limited

12,069,117

6.71

PYN Elite Fund

11,081,548

6.16

Mutual Fund Elite

10,318,758

5.73

Erikoissijoitusrahasto Elite (Mutual Fund Elite (Non-Ucits))

10,318,758

5.73

1.5.3 Cơ cấu cổ đông

Biểu đồ 1.1: Cơ cấu cổ đông trong Công ty cổ phần đầu tư kinh doanh nhà Khang
Điền (Nguồn: )

1.5.4 Ban lãnh đạo
Bảng 1.2: Ban lãnh đạo trong Công ty cổ phần đầu tư kinh doanh nhà Khang Điền
(Nguồn: )
Chức vụ

Họ tên

5


Chủ tịch HĐQT

Ông Lý Điền Sơn

Thành viên HĐQT

Bà Mai Trần Thanh Trang

Thành viên HĐQT

Ông Nguyễn Đình Bảo

Thành viên HĐQT

Ông Lê Hoàng Sơn

Thành viên HĐQT độc lập

Bà Nguyễn Thị Diệu Phương

Phó Tổng GĐ

Bà Ngô Thị Mai Chi

Phó Tổng GĐ

Ông Nguyễn Đức Trọng

Kế toán trưởng

Bà Trà Thanh Trà

1.6. Hoạt động kinh doanh
1.6.1 Sản phẩm chính
Topia Garden, Villa Park, Goldora Villa, vv. đã được thị trường TP.HCM và Hà
nội đón nhận một cách tích cực,
sở hữu khoảng 100 ha quỹ đất sạch gồm 16 dự án tập trung tại Quận 2 và Quận 9 –
1.6.2 Tiến độ các dự án đã tham gia

PHẦN NÀY BỎ MỤC GHI CHÚ TRONG BẢNG

Tên dự án

Tổng vốn đầu
tư/Tổng giá trị
gói thầu

Khu dân cư Trí 815.00 tỷ đồng
Minh

Địa điểm

Ghi chú về hiện trạng và tiến
độ dự án

Quận 9, T.P Pháp lý: Đã phê duyệt 1/500 và có
Hồ Chí Minh quyết định giao đất. Dự án: Đã san

lấp giai đoạn 01 và đang lên kế
6


hoạch triển khai xây dựng cơ sở hạ
tầng. (Tính đến 01/01/0001)
Khu Căn hộ
ParcSpring

1000.00 tỷ đồng

P.Bình Trưng
Đông, Q.2,
T.P Hồ Chí
Minh

Pháp lý: Có sổ đỏ của toàn dự án
và đang làm sổ hồng của từng căn
hộ. Dự án: Đã hoàn thành cơ sở hạ
tầng, xây dựng hoàn chỉnh block
C2 (404 căn hộ) đang bàn giao nhà
cho khách hàng (Tính đến
01/01/0001)

Khu dân cư
Mega
Residence

317.00 tỷ đồng

P.Phú Hữu,
Q.9, T.P Hồ
Chí Minh

Dự án: Hoàn thành xây dựng hạ
tầng, cảnh quan và các khu tiện ích
như hồ bơi, sân cầu lông, khu café,
mini mart đã đưa vào sử dụng.
Toàn bộ 160 căn nhà tại dự án đã
bán hết và có nhiều hộ đang chuẩn
bị dọn về sinh ... (Tính đến
01/01/0001)

Khu dân cư
Mega Ruby

0.00 tỷ đồng

P.Phú Hữu,
Q.9, T.P Hồ
Chí Minh

Hoàn thành xây dựng hạ tầng, cảnh
quan và các khu tiện ích như hồ
bơi,, khu café, mini mart đã đưa
vào sử dụng. Đã xây dựng xong 53
căn nhà, trong đó có 3 căn nhà
mẫu. Đã bán được 141 căn tính đến
tháng 12/2014. (Tính đến
01/01/0001)

2. PHÂN TÍCH NGÀNH
2.1. Môi trường vĩ mô
.
a) Tình hình tăng trưởng kinh tế

Việt Nam được đánh giá là một trong những nước đang phát triển có tốc đọ tăng
trưởng kinh tế ôn định trong nhiều năm qua.
b) Lãi suất
7


CỨ CHÈN ĐẠI HÌNH NÀY NỌ CHO NÓ ĐỠ TRỐNG =)))
c) Lạm phát

Hết
Cung bất động sản trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hóa bất động sản sẵn
sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá nhất định.
Nguồn cung bất động sản bao gồm nguồn cung từ khu vực Nhà nước và nguồn cung
từ khu vực tư nhân. Nguồn cung từ Nhà nước do các cơ quan, doanh nghiệp nhà nước
đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách và do các quỹ nhà ở khác thuộc sở
hữu nhà nước. Nguồn cung tư nhân hình thành từ các tổ chức, công ty hoặc cá nhân
thực hiện theo các quy tắc chính thức của Nhà nước về quản lý xây dựng và phát triển
nhà ở, mục đích nhằm thu lợi nhuận tối đa.
Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng tới cung bất động sản trên thị trường, chủ yếu là tính
hạn chế về mặt cung cấp bất động sản, trong đó yếu tố quan trọng nhất là yếu tố về
mặt quy hoạch. Các yếu tố phải kể đến bao gồm:
- Thẩm quyền phân bố đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể

8

Thông thường không thể xấy dựng công trình công nghiệp trên khu đất đã được phân
bổ dùng vào mực đích cư trú hay sử dụng cho nông nghiệp. Sự phân bố này thường
được thể hiện trong kế hoạch phát triển của địa phương cho diện tích đất được phân
bổ.
- Hạn chế về quyền sử dụng đất
Người chủ sở hữu khu đất trong một vùng được phân bố cho mục đích cư trú không
được tự do lựa chọn giữa việc xây dựng khối nhà theo ý thích. Mọi sự cho phép đều
thuộc vào những hạn chế trong điều lệ xây dựng của nhà quản lý quy hoạch xây dựng
- Hạn chế về những thay đổi trong việc sử dụng
Muốn thay đổi mục đích sử dụng của một ngôi nhà thành một văn phòng thì phải xin
giấy phép. Sự thay đổi này thường là không được giải quyết, cũng chính do thẩm
quyển phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể của địa phương
- Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng cũng là một nhân tố quan trọng làm thay
đổi lượng cung nhà đất.
Việc đầu tư phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng phải đi trước và theo đó các hoạt động
xây dựng và cung cấp nhà ở, công sở văn phòng và các khu thương mại mới có thể
phát triển tiếp theo. Nếu việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng của Nhà nước không
được triển khai thì dù các tiềm lực xây dựng có to lớn đến đâu, các chủ trương chính
sách khác có hấp dẫn biết bao nhiêu, những vùng đất không có cơ sở hạ tầng vẫn chỉ là
đất dơn thuần chứ không thể trở thành nguồn cung bất động sản. Vì vậy, sự phát triển
và hoàn thiện của kết cấu hạ tầng là một tác nhân quan trọng đối với sự thay đổi về
lượng cung bất động sản.
- Ảnh hưởng của yếu tố nguồn nguyên vật liệu cho xây dựng
Nếu nguồn nguyên liệu xây dựng nhà là sẵn có, phong phú thì làm cho tốc độ xây
dựng nhà ở mạnh sẽ mạnh hơn và ngược lại. Giá cả nguyên vật liệu xây dựng thấp thì
giá thành xây dựng thấp, sẽ làm tăng khả năng cung ứng nhà ở. Các yếu tố này còn
cho phép tạo ra nguồn cung về nhà ở với các cấp độ khác nhau tạo thêm tính phong
phú về cơ cấu nguồn cung.

- Chính sách và pháp luật của Nhà nước
Pháp luật và chính sách Nhà nước mặc dù không làm thay đổi về yếu tố vật chất song
nó lại có vai trò rất lớn trong việc đưa các nguồn cung bất động sản vào lưu thông làm
thay đổi nguồn cung trên thị trường. Khác với các hàng hoá thông thường, cung về bất
động sản phụ thuộc rất lớn vào chính sách của Chính phủ và các chế độ quản lý đất đai
và nhà ở, về chính sách sử dụng đất. Trước hết là các chế độ quy định về quyền sở hữu
và quyền sử dụng về nhà đất. Việc quy định rõ ràng và xác lập rộng rãi các quyền này
đối với các nguồn đất đai và nhà ở hiện có là điều kiện để các nguồn đất đai và nhà ở
9


này sẵn sàng và có đầy đủ điều kiện tham gia vào thị trường bất động sản hợp pháp.
Chính sách đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và mở rộng phạm vi phát triển đô thị là
những tác động trực tiếp đến cung về bất động sản. Dù bất luận là đa dạng hoá về hình
thức và các nguồn tham gia xây dựng phát triển nhà ở, song Nhà nước luôn luôn là
người duy nhất có chức năng, vai trò và khả năng trong việc đầu tư phát triển kết cấu
hạ tầng.
Đối với các hàng hóa thông thường, cung hàng hóa thường co giãn thuận chiều với
nhân tố giá. Tuy nhiên đối với hàng hóa bất động sản, cung thường ít co giãn hơn so
với giá. Giá nhà đất tăng lên nhưng nguồn cung nhà không phản ứng mau lẹ theo sự
gia tăng của giá, bởi vì việc xây dựng nhà ở đòi hỏi vốn lớn và thời gian xây dựng dài
hơn bình thường. Bên canh đó, sự giảm xuống của cung đối với nhà cửa là điều khó
xảy ra, các nguồn cung cấp hiện tại về nhà cửa chỉ có thể bị giảm xuống do bị phá hủy
hay thay đổi việc sử dụng.
1Nhu cầu
Cầu về bất động sản là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp
nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được khối lượng
bất động sản đó trên thị trường.
Cầu về đất đai bao gồm đất đai cho sản xuất, đất đai cho công nghiệp, giao thông, các
công trình công cộng, dịch vụ, du lịch, cầu về đất xây dựng và các loại nhà, công trình

khác. Trên thị trường bất động sản, trong quan hệ thương mại, ngoài cầu nhà đất thông
thường, còn xuất hiện cầu giả tạo của những người buôn bán bất động sản. Điều đó
làm tăng giả tạo nhu cầu về nhà ở, có thể gây ra căng thẳng thêm quan hệ cung cầu nhà
ở và làm giá nhà đất tăng lên tại thời điểm nhất định.
Những yếu tố ảnh hưởng tới sự biến động của cầu bất động sản bao gồm:
- Áp lực gia tăng dân số
Dân số tăng nhanh làm số lượng gia đình tăng lên dẫn đến nhu cầu về diện tích nhà ở
của các hộ gia đình tăng lên. Sự gia tăng dân số không chỉ làm gia tăng nhu cầu về nhà
ở mà còn làm tăng nhu cầu về hoạt động dịch vụ thương mại, du lịch, văn hóa, giáo
dục… dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai, nhất là tại các vùng trung tâm.
- Quá trình tăng lên của chất lượng đời sống, xuất phát từ việc tăng lên của các nguồn
thu nhập
Chất lượng đời sống được nâng cao là điệu kiện giúp cho phần lớn các nhu cầu trở
thành các nhu cầu có khả năng thanh toán. Khi thu nhập tăng thì nhu cầu về nhà ở và
đất ở sẽ tăng lên rõ rệt.
- Quá trình đô thị hóa
10


Quá trình đô thị hóa làm tập trung dân cư vào các đô thị và mở rộng không gian của
đô thị. Quá trình đó tác động làm thay đổi căn bản về cầu và kết cấu cầu nhà ở đô thị,
cũng như các công trình với chức năng làm văn phòng, trung tâm thương mại…
- Mốt và thị hiếu nhà ở
Thị hiếu tiêu dùng đối với hàng hóa bất động sản cũng giống như các loại hàng hóa
khác, có ảnh hưởng lớn tới nhu cầu tiêu dùng. Ví dụ khi có mốt sở hữu nhà khu vực
ngoại ô, cầu về nhà ở và đất ở tại các khu vực được cho là hợp mốt sẽ tăng lên nhanh
chóng. Hoặc là thị hiếu hay mong muốn chuyển từ nhà chung cư xuống nhà đất sau
khi xảy ra các yếu tố thiên tai bất lợi ví dụ như hỏa hoạn, động đất sẽ đẩy nhu cầu đất
ở tăng lên cao hơn so với bình thường. Điều đó thể hiện thị hiếu tiêu dùng rõ rệt trong
thị trường bất động sản.

- Chính sách của chính phủ
Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư bên ngoài
vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về bất động sản nói chung. Ngoài ra, các dự
án giải toả các khu nhà ổ chuột dọc theo các kênh rạch cũng sẽ làm tăng mức cầu về
bất động sản. Các chính sách hỗ trợ của Chính phủ về tín dụng, hoặc trợ giá cho những
người có thu nhập thấp trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cũng sẽ làm tăng mức cầu
về bất động sản. Bên cạnh đó, các quy định về quyền và nghĩa vụ của người quản lý
BĐS cũng có thể tác động trực tiếp làm cho thị trường BĐS “đóng băng” hay vận hành
một cách sôi động.
Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác ảnh hưởng không nhỏ tới quy mô và
tính chất của cầu về bất động sản đó là trình độ phát triển sản xuất, sự chuyển đổi cơ
cấu nền kinh tế, sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống kết cấu hạ tầng, tác động của
quá trình hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế ...
2.2. Đối thủ cạnh tranh
Qua 8 năm hoạt động, Khang Điền đã trở thành 1 trong những công ty hàng đầu trong
lĩnh vực đầu tư và kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Thương hiệu Khang Điền đã
được khẳng định trên thị trường bất động sản, đặc biệt là khu vực Đông Bắc TP. HCM
Việc kinh doanh phát triển các khu dân cư đòi hỏi các công ty phải tìm kiếm cơ hội
đầu tư tại các khu đất có cơ sở hạ tầng giao thông phát triển phù hợp với qui hoạch,
thực hiện giải phóng mặt bằng nhanh và hoàn chỉnh về pháp lý. Đây là một thế mạnh
của Khang Điền

3. PHÂN TÍCH CHỈ SỐ
3.1. Tỷ số về tính thanh khoản
Bảng 3.1: Tỷ số về tính thanh khoản (Đơn vị: nghìn)
11


STT
1

2
3
4
5

Chỉ tiêu
Tài sản
ngắn hạn
Nợ ngắn
hạn
Hàng tồn
kho
Hệ số
thanh toán
hiện thời
Hệ số
thanh toán
nhanh

2012

2013

2014

2015

1,640,930,294

1,547,145,019

2,826,157,744

7,635,495,663

409,122,705

212,103,171

482,216,683

1,023,700,324

1,110,850,810,

1,068,116,274

2,074,964,465

5,865,283,119

4.01

7.3

5.86

7.46

0.26

0.42

0.9

1

Từ năm 2012 đến năm 2015, hệ số thanh toán hiện thời qua các năm đều lớn hơn 1,
như vậy doanh nghiệp có đủ khả năng thanh toán nợ ngắn hạn bằng tài sản lưu động.
Theo số liệu trong bảng cân đối kế toán, nợ ngắn hạn giảm mạnh nhất vào năm
2013(212,103,171 nghìn đồng), năm 2015 nợ ngắn hạn được tăng mạnh
(1.023,700,324 nghìn đồng). Với sự biến đổi của nền kinh tế vĩ mô năm 2014, hệ số
thanh toán hiện thời của công ty được tăng dần và cao nhất vào năm 2015 (7.46).
Bên cạnh đó, hệ số thanh toán nhanh được yếu tố hàng tồn kho tác động thêm vì hàng
tồn kho không có tính thanh khoản cao, sự phát triển của công ty cổ phần đầu tư và
kinh doanh nhà Khang Điền cũng ảnh hưởng vào hàng tồn kho, vì quy mô càng lớn,
hàng tồn kho càng lớn. Mặc dù trong 3 năm cuối cùng hàng tồn kho vẫn tăng đều qua
từng năm nhưng công ty vẫn đảm bảo được hệ số thanh toán nhanh của doanh nghiệp
(lần lượt là 0.42, 0.9 và 1).Như vậy, công ty không cần thanh toán hàng tồn kho cũng
có khả năng trả nợ ngắn hạn bằng tài sản lưu động mà còn hỗ trợ được nguồn cung khi
thị trường đang có nhu cầu.
Khả năng thanh toán của công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh nhà Khang Điền đều ở
mức cao. Điều này cho thấy tình hình tài chính của doanh nghiệp luôn đảm bảo ổn
định, bền vững và đáp ứng kip thời cho nhu cầu kinh doanh.
3.2. Tỷ số hoạt động

12


Bảng 3.2: Tỷ số hoạt động (Nguồn: Báo cáo tài chính) ( Đơn vị: nghìn)

STT
Chỉ tiêu
2012
2013
2014
2015
Doanh thu thuần
1
98,711,528
310,132,505
630,829,839 1,051,919,567
Giá vốn hàng bán
2
(5,060,513) (144,041,991) (530,324,691) (721,293,831)
Khoản phải thu
3
bình quân
372,987,446
381,190,828 279,488,093
653,810,135
Hàng tồn kho bình
4
quân
1,110,850
1,068,116
2,074,964
5,865,283
TSCĐ bình quân
5
4,032,400

3,916,127
4,374,044
31,570,764
Tổng tài sản bình
6
quân
4,926,851
3,916,127
4,374,044
31,676,523
Vòng quay hàng
7
tồn kho
4.5
134.86
255.58
122.98
Số ngày tồn kho
8
81
2.7
1.4
3
Vòng quay khoản
9
phải thu
0.26
0.81
2.26
1.6

10 Kỳ thu tiền
1384.6
444.4
159.29
225
11 Vòng quay TSCĐ
24.47
79.19
144.22
33.3
Vòng quay tổng
12 tài sản
20.04
79.19
144.22
33.21

Sau khi hàng tồn kho được tăng lên ở năm 2012,2013,2014,2015 và số ngày tồn kho
được tăng lên nhưng không ảnh hưởng nhiều đến kết chi phí hàng tồn kho của doanh
nghiệp. Trong bảng cân đối kế toán, dự phòng giảm giá hàng tồn kho qua các năm đều
bằng 0, ta thấy được cách quản lý hàng tồn kho của công ty rất hiệu quả, không ảnh
hưởng đến giá trị của hàng hóa.

3.3. Tỷ số quản lý nợ

Bảng 3.3: Tỷ số quản lý nợ (Nguồn: Báo cáo tài chính)
STT
Chỉ tiêu
1
Tổng nợ

2
Tổng tài sản

2012
925,454,880
2,103,950,905

2013
775,292,253
1,741,227,572
13

2014
1,584,343,502
3,120,585,694

2015
4,356,225,615
8,541,570,305


3
4
5
6
7
8

Vốn chủ sở hữu 1,114,529,735
EBIT

9,212,639
Chi phí lãi vay
(33,667,310)
Tỷ số nợ trên
tổng tài sản
0.44
Tỷ số nợ trên
VCSH
0.83
Tỷ số khả năng
trả lãi vay
0.27

965,657,807
211,863,172
(29,521,985)

1,498,479,272 4,185,344,690
503,577,767
789,539,326
(35,098,794) (8,513,956)

0.45

0.51

0.51

0.8

1.06

1.04

8.29

14.35

92.73

Năm 2012, tỷ số nợ trên tổng tài sản đạt 0.44, tức là doanh nghiệp phải đi vay mượn
để đầu tư 44% tổng tài sản, nhưng trong các năm gần đây chỉ số này biên động không
nhiều và chỉ đạt mức cao nhất là 0.51 trong năm 2014 vì công ty cổ phần đầu tư và
kinh doanh nhà Khang Điền cần vốn để mở rộng quy mô hoạt động vào năm 2014.
Như vậy công ty đã áp dụng tốt đòn bẫy tài chính để thực hiện đầu tư tài sản, mở rộng
quy mô hoạt động và doanh nghiệp cũng có khả năng tự chủ về tài chính, không bị ảnh
hưởng nhiều bởi yếu tố lãi vay.
Mặc khác, ta thấy được tỷ số nợ trên vốn chủ sở hữu của cả 4 năm đều nằm trng
khoảng 0.83 đến 1.06, có nghĩa là tài sản của doanh nghiệp chủ yếu được tài trợ bằng
vốn chủ sở hữu, ít phụ thuộc vào việc vay mượn.
Tỷ số khả năng trả lãi vay năm 2015 đạt 92.73 , điều này phản ánh công ty hoàn toàn
có khả năng sử dụng doanh thu từ hoạt động kinh doanh để trả cho lãi vay, đồng thời
cũng phản ánh tình hình hoạt động có hiệu quả của công ty.
Từ 3 chỉ số trên có thể kết luận rằng việc sử dụng đòn bẫy tài chính của
KHADIHOUSE rất hiệu quả, vừa có thể tự chủ tài chính, vừa tạo nên sức hấp dẫn cho
các nhà đầu tư và chứng tỏ kết quả hoạt động hiệu quả của doanh nghiệp. Hiện nay,
công ty đang duy trì tỷ lệ nợ vay trên tổng tài sản ở mức thấp nhưng vẫn đảm bảo cấu
trúc tài chính hiện tại.

14

3.4. Tỷ số khả năng sinh lợi

Biểu đồ 3.1: Tỷ số khả năng sinh lợi (Nguồn: Báo cáo tài chính)
Qua biểu đồ, ta thấy được lợi nhuận trên tổng tài sản (ROA) của doanh nghiệp có dấu
hiệu tăng mạnh từ năm 2012 – 2013 và thay đổi không nhiều trong năm 2014 – 2015,
năm 2014 chỉ số ROA giảm đến mức 2.01% có nghĩa là vào năm 2014 cứ 100 đồng tài
sản sẽ tạo ra 2.01 đồng doanh thu.
Đồng thời chỉ số lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) và tỷ suất lợi nhuận sau thuế
trên doanh thu (NPM) cũng được giảm dần. Đặc biệt ở 2 chỉ số này là 2 chỉ số mà nhà
đầu tư cũng như các cổ đông trong trong công ty quan tâm nhất, nếu 2 chỉ số này ngày
càng giảm thì sẽ tác động tiêu cực đến tâm lý của nhà đầu tư và cổ đông sẽ xem xét rút
vốn ra khỏi doanh nghiệp.
Mặc dù nền kinh tế gặp khó khăn do khủng hoảng tài chính và khủng hoảng nợ công
của châu Âu chưa được giải quyết và ảnh hưởng mạnh đến hoạt động sản xuất và
thương mại toàn cầu dẫn đến thị trường tiêu thụ hàng hóa bị thu hẹp trong năm 2012
và cùng với sự biến động giá dầu năm 2014 nhưng chỉ số ROA và ROE vẫn giữ được
sự ổn định trong bối cảnh nền kinh tế khó khăn. Điều này cho thấy tình hình hoạt động
của công ty khá tốt, việc sử dụng tài sản và vốn chủ sở hữu đạt hiệu quả cao.

15


3.5. Tỷ số giá thị trường
Bảng 3.4: Tỷ số giá thị trường (Nguồn: Báo cáo tài chính)
STT
1

Chỉ tiêu

2014

EAT

2

Số lượng cổ phiếu đang lưu hành

3
4
5
6
7

Vốn chủ sở hữu
Lãi cơ bản trên CP (EPS)
Hệ số Giá/Thu nhập 1 CP (P/E)
Hệ số Giá/Giá trị sổ sách 1 CP (P/B)
Giá trị sổ sách

2015

62,811,530,000

275,504,558,000

180,000,000

180,000,000

4,185,344,69
0
1530.58
15.03
989.25
23.25

1,498,479,272
348.95
65.91
2764.42
8.32

Trong 2 năm 2014 và 2015 số lượng cổ phiếu vẫn không thay đổi, thay vào đó vốn chủ
sở hữu và lợi nhuận sau thuế (EAT) có sự tăng lên. Để đánh giá sự khác biệt nên lấy
giá cổ phiếu KDH là 23000 đồng để giúp nhà đầu tư đánh giá lãi cơ bản trên cổ phần
tăng.
Qua đó, chỉ số lãi cơ bản trên cổ phiếu(EPS) cũng ảnh hưởng đến chỉ số giá/thu nhập 1
cổ phiếu(P/E), hệ số P/E năm 2015 là 15.03 có nghĩa là nhà đầu tư muốn tạo ra 1 đồng
lợi nhuận thì phải bỏ ra 15.03 đồng tiền cổ phiếu.

3.6. Phân tích DU POINT

16


Sơ đồ 3.1: Chỉ số của KHADIHOUSE năm 2015(Nguồn: Báo cáo tài chính)

Sơ đồ 3.2: Chỉ số của Công ty Cổ phần tập đoàn Sao Mai năm 2015
(Nguồn: Báo cáo tài chính )

Sử dụng phương pháp DU POINT để đánh giá khả năng hoạt động của Công ty Cổ
phần đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điềnvà công ty cùng ngành – Công ty Cổ phần
Tập đoàn Sao Mai. Theo 2 sơ đồ trên, ta thấy Khang Điền có khả năng hoạt động tốt
hơn các doanh nghiệp cùng ngành như là Sao Mai trong năm 2015. Lý do ảnh hưởng
đến ROE của doanh nghiệp được chia làm 2 chỉ số chính.
Đó chính là lợi nhuận trên tổng tài sản (ROA) và khả năng sử dụng đòn bẫy nợ của 2
doanh nghiệp. Theo phân tích các tỷ số nợ ở phần trên mặc dù Khang Điền sử dụng
đòn cân nợ có hiệu quả (1.48) nhưng vẫn không bặng Sao Mai (2.03). Trong ROA thì
Tỷ suất lợi nhuận sau thuế của Khang Điền và Sao Mai có sự chênh lệch đáng
kể.Trong đó, chỉ số ảnh hưởng lớn là vòng quay tổng tài sản, việc sử dụng tài sản để
tạo ra doanh thu của Khang Điền lại là một lợi thế cạnh tranh và tạo ra sự khác biệt so
với Sao Mai.

17


4. Phân tích kỹ thuật

Biểu đồ 4.1: Phân tích kỹ thuật Công ty Cổ phần Đầu tư và kinh doanh nhà Khang
Điền từ 01/2016 đến 05/2016
(Nguồn: AmiBroker)
4.1. Chỉ báo Bollinger Bands
Trong biểu đồ ta giá cổ phiếu có xu hướng tăng trong 3 tháng đầu năm 2016. Thời gian
trước tháng 03/2016 ta thấy giá cổ phiếu KDH vượt quá dãy dưới đường Bollinger
Bands. Cho thấy giá cổ phiếu KDH được giảm mạnh trong những ngày đó.
Đầu tháng 02/2016, giá cổ phiếu vượt qua dãy dưới và đi vào lại trong đường
Bollinger Bands trong những ngày tiếp theo. Như vậy dấu hiệu tăng của cổ phiếu
KDH đã kết thúc và bắt đầu có sự dập dềnh về giá.
4.2. Chỉ số RSI và MACD

Theo chỉ số RSI như hình vẽ, chỉ số trong ngày 11/05/2016 đạt 51.6941 và có sự dập
dềnh trong 8 ngày gần đây. Như vậy cổ phiếu KDH vẫn có sức mua cao trong cái nhìn
của các nhà đầu tư.
Mặt khác, đường MACD và đường tín hiệu cắt nhau và đang lao dốc, đó là dấu hiệu
nên bán cổ phiếu trong thời điểm hiện tại

18


4.3. Ngưỡng hỗ trợ và ngưỡng kháng cự

Biểu đồ 4.2: Ngưỡng hỗ trợ(Nguồn: AmiBroker)
Theo biểu đồ 4.2, ngưỡng hỗ trợ được xác định trong tháng 2 năm 2016 vì đây là
tháng biến động tăng đột ngột trong tháng này và đạt giá trị cao nhất trong năm 2016
của giá cổ phiếu CNG. Có 3 ngưỡng hỗ trợ chính là 22.52(38.2%);22.03 (50%) và
21.53 (61.8%). Đặc biệt hiện nay giá cổ phiếu đạt 23 đã vượt qua hết 3 ngưỡng hỗ trợ.
Điều này có nghĩa là giá cổ phiếu đạt mức cao nhất trong đầu năm 2016.

19


Biểu đồ 4.3: Ngưỡng kháng cự(Nguồn: AmiBroker)
Ngưỡng kháng cự được xét trong tháng 3 năm 2016. Có 3 ngưỡng kháng cự chính:
23.08(38.2%), 23.29(50%) và 23.49(61.8%). Tháng 3/2016 là năm KDH có giá cổ
phiếu vượt qua 3 ngưỡng kháng cự chính và có bước tiến phát triển trở lại như trong
năm 2015.

5. ĐỊNH GIÁ CHỨNG KHOÁN
Bảng 5.1: Định giá chứng khoán P/E (Đơn vị: nghìn)
Chỉ tiêu

Doanh thu
Tốc độ tăng trưởng doanh thu
Giá vốn hàng bán
Chi phí quản lý

2013
310,132,
505
214.18%

2014
630,829,839

1,051,919,567

2,398,376,613

103.41%

66.75%

128.11%

144,041,991

530,324,691

1,049,940,408

1,835,779,194

0 76,331,379,000

83,456,951

0

2015

Dự báo 2016

Chi phí bán hàng

46,719,465

35,216,057

61,982,142

73,056,321

Chi phí lãi vay

29,521,985

35,098,794

8,513,956

6,484,989

-176,055,551

104,885,646

324,322,306

455,898,878

0

19,349,716

47,325,157

78,121,545

-136,661,951

62,811,530

275,504,558

377,777,333

EBT
Thuế TNDN
EAT
EPS

1.71

PE ngành

13.48

Target Price

25.806

Bằng phương pháp định giá chứng khoán P/E, kết quả cuối cùng giá cổ phiếu KDH
được dự báo sẽ đạt 25,806 đồng. Giá hiện nay trên thị trường là 23,000 đồng/cổ phiếu,
như vậy theo những chỉ số hoạt động kinh doanh của 3 năm gần đây và dự báo các chỉ
số này trong năm 2016 thì thấy hiệu quả hoạt động của KDH là khá hiệu quả dẫn đến
giá trị trong định giá chứng khoán cao hơn giá hiện tại.

20


6. KẾT LUẬN
Qua 3 phần phân tích cơ bản, phân tích kỹ thuật và định giá cổ phiếu:
-

Về khả năng hoạt động kinh doanh cũng như khả năng sử dụng nguồn tài chính
của doanh nghiệp thì Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền
có sự phát triển tốt và ổn định trong môi trường nền kinh tế vĩ mô biến động.
Cụ thể là khả năng trả lãi vay, khả năng thanh toán nhanh của doanh nghiệp đều
đạt mức cao và đặc biệt là lợi nhuận trên tổng tài sản (ROA) và lợi nhuận trên
chủ sở hữu (ROE) cũng có sự tăng trưởng trong những năm nền kinh tế biến

-

động.
Về phân tích kỹ thuật, kết hợp 4 đường Bollibenger, RSI, MACD và Fibonacci
thì thấy được trong tương lai giá cổ phiếu vẫn còn biến động bất thường, nhưng
khả năng giá cổ phiếu KDH sẽ tăng lên là rất cao vì khả năng hoạt động của

-

công ty ổn định và được thúc đẩy bởi lượng mua cổ phiếu.
Về định giá cổ phiếu như đã nói trên thì Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh
doanh nhà Khang Điền là cổ phiếu có triển vọng tăng trưởng trong năm 2016.

Từ 3 phần phân tích trên, có 2 phương án lựa chọn cho nhà đầu tư:
-

Đối với những nhà đầu tư không ưa thích mạo hiểm: không nên mua và cũng

-

không nên bán, xem xét các tình hình biến động của nền kinh tế.
Đối với những nhà đầu tư ưa thích mạo hiểm: nên mua cổ phiếu vì có dấu hiệu
tăng trong tương lai và theo dự báo chỉ số P/E năm 2016 giá trị cổ phiếu dự báo
trong năm 2016 sẽ đạt 25,806 đồng, đồng thời mua vào để tănglượng cầu cổ
phiếu KDH và cũngthúc đẩy giá cổ phiếu tăng cao như trong năm 2015.

21