(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai giai đoạn 20132016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

THỀN MINH THÁI

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI
GIAI ĐOẠN 2013 - 2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên – 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI NÔNG LÂM

THỀN MINH THÁI

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI
GIAI ĐOẠN 2013-2016
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn

Thái Nguyên – 2018


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng của tôi. Các số liệu, kết
quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong
bất kì công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn
Thền Minh Thái


ii
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện đề tài ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận
được sự hướng dẫn tận tâm, chu đáo của các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình,
những ý kiến đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể để hoàn thành bản
Luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn Giảng viên Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn, chỉ
bảo tôi trong suốt thời gian thực hiện Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý của các thầy, cô giáo Khoa Quản lý Tài
nguyên và phòng Đào tạo - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều
kiện thuận lợi cho tôi thực hiện khóa học.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ, đồng nghiệp và bạn bè đã
tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày…. tháng…..năm 2018

Tác giả luận văn
Thền Minh Thái


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................. ii
MỤC LỤC .................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC BẢNG......................................................................................... vi
DANH MỤC CÁC HÌNH ......................................................................................... vii
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
1. ĐẶT VẤN ĐỀ ....................................................................................................1
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI ..................................................................................2
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI .................................2
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ...................................... 3
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ........................3
1.1.1. Những khái niệm liên quan..................................................................... 3
1.1.2. Tổng quan về thị trường bất động sản .................................................... 4
1.1.3. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ................................................ 5
1.1.4. Đấu giá quyền sử dụng đất ................................................................... 10
1.2. THỰC TRẠNG VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT
SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI ...............................................................................12
1.2.1. Tại Mỹ .................................................................................................. 12
1.2.2. Tại Nhật Bản ......................................................................................... 13
1.2.3. Tại Trung Quốc..................................................................................... 14
1.2.4. Tại Australia ......................................................................................... 15
1.2.5. Tại một số nước trong khối ASEAN .................................................... 15
1.3. THỰC TRẠNG VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM ..16
1.3.1 Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hồ Chí Minh .......................... 16

1.3.2. Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng ................................ 18
1.3.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Lào Cai ................................. 20
1.4. ĐÁNH GIÁ CHUNG ĐỊNH HƯỚNG CHO NGHIÊN CỨU ......................24


iv
CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ... 26
2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ..............................................26
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................... 26
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .............................................................................. 26
2.2. THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU ...............................................26
2.2.1. Thời gian nghiên cứu ............................................................................ 26
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................. 26
2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ..........................................................................27
2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................................................................27
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp................................................... 28
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .................................................... 28
2.4.3. Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu và tổng hợp số liệu .... 29
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN.............................. 30
3.1. SƠ LƯỢC TÌNH HÌNH CƠ BẢN THÀNH PHỐ LÀO CAI ẢNH
HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ....................30
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................ 30
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ..................................................................... 33
3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của thành phố Lào Cai .............. 38
3.2. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
THÀNH PHỐ LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI GIAI ĐOẠN 2013 - 2016 ...............40
3.2.1. Đánh giá quy trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại thành
phố Lào Cai ........................................................................................... 40
3.2.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai
giai đoạn 2013 – 2016 ........................................................................... 42

3.2.3. Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ tại 03 dự án nghiên cứu trên địa
bàn thành phố Lào Cai .......................................................................... 51
3.3. ĐÁNH GIÁ CỦA NGƯỜI DÂN VÀ CÁN BỘ QUẢN LÝ VỀ CÔNG
TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ LÀO CAI,
TỈNH LÀO CAI.....................................................................................................57


v
3.3.1 Ý kiến người dân và cán bộ quản lí về quy trình tổ chức thực hiện
đấu giá QSDĐ ....................................................................................... 57
3.3.2. Đánh giá tính công khai, minh bạch trong đấu giá QSDĐ ................... 62
3.3.3. Đánh giá hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án .................. 67
3.4. MỘT SỐ TỒN TẠI, HẠN CHẾ VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU
QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI ..................................................................................70
3.4.1. Một số tồn tại, hạn chế trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn thành phố Lào Cai ............................................................. 70
3.4.2. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá QSDĐ trên địa
bàn thành phố Lào Cai .......................................................................... 72
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ..................................................................................... 75
1. KẾT LUẬN.......................................................................................................75
2. KIẾN NGHỊ ......................................................................................................76
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 77


vi
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế thành phố Lào Cai ............................... 34
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 thành phố Lào Cai .............................. 38
Bảng 3.3 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2013 .......................................... 43

Bảng 3.4 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2014 .......................................... 44
Bảng 3.5. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2015 .......................................... 46
Bảng 3.6. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2016 .......................................... 48
Bảng 3.7. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của thành phố Lào Cai từ năm
2013 đến năm 2016 .................................................................................. 50
Bảng 3.8. Tổng hợp giá khởi điểm của 03 dự án đấu giá QSDĐ ............................. 52
Bảng 3.9. Tổng hợp kết quả của 03 dự án đấu giá quyền sử dụng đất ..................... 55
Bảng 3.10. Đánh giá của cán bộ về thực hiện quy chế đấu giá................................. 61
Bảng 3.11. Đánh giá của người tham gia đấu giá về thực hiện quy chế đấu giá ............ 61
Bảng 3.12. Tính minh bạch các thông tin liên quan đến thửa đất ............................. 63
Bảng 3.13. Đánh giá về trình tự thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá,
việc thực hiện kế hoạch hàng năm và tính minh bạch của dự án ............ 64
Bảng 3.14. Các tác nhân gây khó khăn trong quá trình đấu giá ............................... 66
Bảng 3.15. Đánh giá của người dân sau khi trúng đấu giá ....................................... 66
Bảng 4.16. Chênh lệch giữa giá quy định với giá trúng đấu giá ............................... 67


vii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Vị trí địa lý thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai................................................... 30
Hình 3.2. Cơ cấu sử dụng đất Thành Phố Lào Cai năm 2017 ......................................... 39
Hình 3.3. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất tại Lào Cai ............................................ 41
Hình 3.4. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật quy định ............................... 41
Hình 3.5. Đường D7A , phường Nam Cường .................................................................. 55
Hình 3.6. Đường M4 và đường Ngô Quyền, phường Kim Tân ...................................... 56
Hình 3.7. Đường M6, phường Nam Cường ..................................................................... 56


1

MỞ ĐẦU
1. ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban
tặng cho con người, là thành phần quan trọng không thể thiếu được của môi trường
sống. Đất là tư liệu sản xuất đặc biệt, có vị trí cố định và số lượng nhất định, là địa
bàn phân bố điểm dân cư, kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng. Do đó nó
có giá trị đặc biệt mà không tư liệu sản xuất nào có thể sánh được. Nhiều thế hệ
nhân dân ta đã phải đánh đổi cả xương máu, tốn nhiều công sức, của cải để bảo vệ,
giữ gìn đất đai cho Tổ quốc mình. Đất nước càng ngày càng phát triển, nhu cầu của
con người ngày càng cao thì con người càng tìm ra những cách sử dụng đất hiệu quả
và đất đai càng trở nên quý giá.
Ở nước ta đất đai được coi là hàng hoá từ lâu, ở những nơi càng phát triển thì
đất đai càng quý giá và đem lại giá trị kinh tế cao. Cùng với sự phát triển của nền
kinh tế, sự hoàn thiện của cơ chế pháp lý, đặc biệt là các chủ sử dụng đất đều biết rõ
vai trò quan trọng của đất đai trong nền kinh tế nên việc mua bán đất đai có nhiều
phức tạp, thị trường ngầm vẫn còn diễn ra, bán đất trái thẩm quyền với giá rẻ cho
những người không có nhu cầu ở mà mua đất để bán được giá cao thu lời cho bản
thân vẫn còn xảy ra ở nhiều địa phương dẫn đến thất thoát nguồn thu cho ngân sách
Nhà nước và là cơ hội để tham nhũng nảy sinh.
Để phát huy và khai thác có hiệu quả nguồn nội lực từ đất đai phục vụ công
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, đáp ứng nhu cầu của nhân dân đồng thời quản lý
tốt và phát triển bền vững nguồn tài nguyên đất đai, từ năm 1993 thủ tướng chính
phủ đã cho phép sử dụng quỹ đất, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật… tạo quỹ đất
sạch phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc
cho thuê đất trả tiền hàng năm hoặc trả một lần trong suốt thời gian thuê. Thực tế đã
đạt được nhiều thành quả rất khích lệ, qua đó làm thay đổi bộ mặt một số địa
phương, thúc đẩy kinh tế xã hội của đất nước. Nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất
kinh doanh, dịch vụ đã phát huy tốt các nguồn vốn trong xã hội, từng bước nâng cao
hiệu quả sản xuất kinh doanh nâng mức sống ngày càng cao cho nhân dân, góp phần
chuyển hóa cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Tuy nhiên,

2
bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động của thị trường bất động sản thông qua hình
thức đấu giá trong thời gian qua cũng đã dần bộc lộ những mặt còn yếu kém.
Xuất phát từ những ý nghĩa đó, được sự phân công của khoa Sau Đại học Trường Đại học Nông lâm Thái nguyên, sự nhất trí của UBND Thành phố Lào Cai
cùng với sự hướng dẫn trực tiếp của PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn, Khoa Quản lý tài
nguyên - Trường Đại học Nông lâm Thái nguyên. Tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn
thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2013-2016”.
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
- Đánh giá được thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Lào Cai.
- Đánh giá được hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành
phố Lào Cai.
- Đánh giá được yếu tố ảnh hưởng đến đấu giá quyền sử dụng đất và đề xuất
được một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại
thành phố Lào Cai.
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI
3.1. Ý nghĩa khoa học
Việc dùng giá đất quy định để thu tiền khi giao đất ở hầu hết các địa phương
trong cả nước trong thời gian trước đây chưa phát huy được nguồn nội lực to lớn và
gây nhiều hậu quả to lớn cho Nhà nước. Vì vậy để tạo thêm nguồn lực cho ngân
sách Nhà nước, đáp ứng nhu cầu đất ở cho nhân dân, đảm bảo tính công khai, dân
chủ, hiệu quả trong SDĐ, Nhà nước cần nghiên cứu, tổ chức thực hiện thí điểm rồi
sau đó nhân rộng mô hình đấu giá đất.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Thành phố Lào Cai là trung tâm kinh tế, chính trị và văn hoá xã hội của tỉnh
Lào Cai, trong thời gian qua, công tác đấu giá đất đã được triển khai rất mạnh, do
vậy cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá qua các dự

án khác nhau để có thể đề xuất và góp ý giúp quy trình đấu giá đất ngày càng hoàn
thiện và đem lại hiệu quả cao nhất, góp phần đem lại nguồn thu cho ngân sách của
địa phương.


3

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1.1. Những khái niệm liên quan
1.1.1.1. Giá đất
Theo khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng đất
(sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước
quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ. Giá đất được hình
thành trong các trường hợp sau:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Theo Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì: Giá đất là giá trị của quyền sử
dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất, và giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền
của QSDĐ đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác
định [12].
Theo Điều 113, 114 của Luật Đất đai 2013 quy định giá đất được ban hành
định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực
hiện mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc
giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu thì điều chỉnh giá đất cho phù hợp.
1.1.1.2. Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất

Theo từ điển kinh tế học hiện đại: “Đấu giá là phương pháp bán hàng hóa và
dịch vụ bằng cách xướng giá tối thiểu, sau đó để cho mọi người trả giá, người nào
trả giá cao nhất sẽ mua được hàng. Thị trường đấu giá là một thị trường có tổ
chức, trong đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo sự dịch chuyển của cung và
cầu. Đặc điểm cơ bản của thị trường đấu giá là có sản phẩm tiêu chuẩn hóa, không


4
có sự gặp gỡ trực tiếp giữa người mua và người bán, có đủ số người để đảm bảo
hành vi của họ mang tính cạnh tranh. Đây là mô hình tuyệt vời về cung ứng hàng
hóa và tính cạnh tranh” [9].
Ở Việt Nam, theo từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán công
khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham gia trả giá,
người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua được tài sản”.
Bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự về mua bán tài sản thông qua hình
thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao nhất. Hoạt động bán đấu giá tài sản được
diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và người được chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có
chức năng bán đấu giá hoặc tài sản thực hiện việc bán đấu giá.
1.1.2. Tổng quan về thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản (BĐS) về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch
BĐS. Thị trường BĐS có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa
rộng, thị trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch BĐS diễn ra tại
một khu vực địa lý nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường BĐS là nơi diễn ra các
hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản. Tại Điều 4 Luật Đất
đai 2013 quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu, do đó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ
thể lưu thông trên thị trường đất đai với ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất [12].
1.1.2.1. Bất động sản
Ở nước ta, Bộ Luật Dân sự năm 2015 đã quy định: "Bất động sản (BĐS) là
các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài

sản gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; các tài sản khác do pháp luật
quy định" [12].
Không phải tất cả các loại BĐS đều tham gia vào thị trường BĐS. Nhiều
BĐS không phải là BĐS hàng hoá. Thí dụ: các công trình hạ tầng mang tính chất
công cộng sử dụng chung; đất đai là BĐS nhưng theo pháp luật về chế độ sở hữu ở
nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam,
2013), đất đai không phải là hàng hoá, mà chỉ có quyền sử dụng đất mới là hàng
hoá trong thị trường BĐS.
1.1.2.2. Thị trường bất động sản


5
Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên
các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất
định. Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản
thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, chức
năng của thị trường BĐS là đưa những người mua và người bán tác động qua lại
lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản được
giao dịch. Trong cách diễn đạt này, khái niệm "nơi" không phải đơn thuần chỉ
địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giao
dịch về bất động sản diễn ra [9].
1.1.2.3. Thị trường quyền sử dụng đất
Thị trường quyền sử dụng đất nước ta gồm 2 loại hình: Thứ nhất, là thị
trường Nhà nước cung cấp cho nhu cầu sử dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng
đất đã được quyết định, xét duyệt thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công
nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thường người ta đặt tên cho loại hình này là
thị trường sơ cấp. Thứ hai, là thị trường giao dịch quyền sử dụng đất giữa những
người sử dụng đất thông qua việc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, thường

người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường thứ cấp.
1.1.3. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.3.1. Các phương pháp định giá đất
Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4, Nghị định
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ gồm có hai phương pháp:
Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Phương pháp chiết trừ
và phương pháp thặng dư được xác định theo Khoản 4, Điều 1, Nghị định
123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ. Phương pháp hệ số điều
chỉnh giá đất được xác định theo Khoản 5, điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ-CP
ngày 15/05/2014 của Chính Phủ.
- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá thông qua
việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng


6
đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất,
hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa
đất, loại đất cần định giá.
- Phương pháp thu nhập: Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương
số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so
với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân/1 năm (tính đến thời điểm xác định giá
đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại
Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
- Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có
tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra
khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn
liền với đất).
- Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục
đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo

ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng
cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do
Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành. Phương pháp
này được áp dụng trong một số trường hợp tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất, tính giá trị quyền sử dụng đất mà thửa đất (khu đất) của dự án có giá trị
không lớn; xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với
trường hợp dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả
năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau. Việc bổ sung
phương pháp này đáp ứng được yêu cầu thực tiễn trong công tác định giá đất, bởi
trong cơ chế kinh tế thị trường hiện nay mỗi giao dịch diễn ra trong nền kinh tế
luôn chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khách quan, chủ quan, thậm chí dẫn tới
không thể kiểm soát được giá thị trường. Trong trường hợp đó, việc bổ sung giá
đất lựa chọn để so sánh còn là giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất được đảm bảo
bằng cơ chế kiểm soát theo hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, vì thế giá đất


7
lựa chọn để so sánh đảm bảo minh bạch và phù hợp với thị trường. Ngoài ra,
việc sửa đổi như vậy về giá đất lựa chọn để so sánh, định giá còn mang lại cơ hội
cho việc định giá đất đồng loạt với những thửa đất ở nơi ít có giao dịch hoặc
không có giao dịch, đáp ứng nhu cầu định giá đất với số lượng thửa đất còn lớn
như hiện nay bổ sung sự khiếm khuyết về năng lực của đội ngũ tư vấn giá đất
còn hạn chế.
1.1.3.2. Quy định về giá đất trong đấu giá, đấu thầu
Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 đều không có quy định về giá đất
trong đấu giá quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại Khoản 1, Điều 3, Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày
16/3/2012 hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt
động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê

đất. Quy định về nguyên tắc xác định giá khởi điểm như sau: Giá khởi điểm quyền
sử dụng đất đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền
thuê đất một lần được xác định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực
tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm cơ quan nhà nước có
thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng mới của
thửa đất đấu giá; không được thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do Uỷ ban nhân
dân cấp tỉnh ban hành theo quy định pháp luật (sau đây gọi tắt là giá đất do Uỷ
ban nhân dân cấp tỉnh quy định).
- Tại mục 1, Khoản 2, Điều 1, Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày
05/01/2015 sửa đổi, bổ sung Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 hướng
dẫn việc xác dịnh giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền
sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Xác định giá
khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất như sau:
Giá khởi điểm đấu giá quyền
sử dụng đất (đồng)

=

Diện tích đất
(m2)

x

Giá đất cụ thể
(đồng/m2)

Trong đó: Diện tích đất là diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất theo quy định
của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; Giá đất cụ thể do UBND tỉnh quyết định.

8
- Mục 1, khoản 4, Điều 1 Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015
quy định về thẩm quyền xác định giá khởi điểm như sau:
+ Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá khởi điểm đấu giá quyền
sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
+ Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
ủy quyền hoặc phân cấp cho Giám đốc Sở Tài chính, Chủ tịch Ủy ban nhân dân
cấp huyện quyết định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất theo thẩm quyền.
a. Các văn bản qui định giá đất theo Luật Đất đai 2003
- Triển khai những quy định của Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ đã ban
hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định
giá đất và khung giá các loại đất. Đồng thời, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số
114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số
188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất; Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn việc tổ
chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các
loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày
30/8/2005 về ban hành Quy chế đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất có thu tiền
sử dụng đất, cho thuê đất, thuê mặt nước. Nghị định số 05/2004/NĐ-CP, Nghị
định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản.
- Chính phủ ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 3/8/2005 về thẩm
định giá, đồng thời Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 17/2005/TT-BTC về
hướng dẫn thực hiện Nghị định 101/2005/NĐ-CP của Chính phủ; Quyết định số
24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 về ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt
Nam; Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 về ban hành 03 tiêu
chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Thông tư 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006 hướng
dẫn về điều kiện và thủ tục cấp phép hoạt động, đăng ký hoạt động tư vấn về giá
đất. Thông tư số 03/2012/TT-BTC ngày 5 tháng 1 năm 2012 của Bộ Tài chính

hướng dẫn mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá, phí tham gia


9
đấu giá và lệ phí cấp chứng chỉ hành nghề đấu giá tài sản. Thông tư số
48/2012/TT-BTC ngày 16 tháng 3 năm 2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác
định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất
để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
b. Các văn bản xác định giá khởi điểm theo Luật Đất đai 2013
- Triển khai những quy định của Luật đất đai 2013, chính phủ đã ban hành
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định
về giá đất; Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền sử dụng đất. Đồng thời Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông
tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên môi trường quy
định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá
đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
- Đến năm 2015 Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính đã ban hành
Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 4 tháng 4 năm 2015 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu
giá quyền sử đụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Bộ
Tài chính ban hành Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 5 tháng 1 năm 2015 của
Bộ Tài chính về việc sửa đổi, bổ sung một số điều thông tư 48/2012/TT-BTC ngày
16 tháng 3 năm 2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chế
độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử
dụng đất hoặc cho thuê đất.
1.1.3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong công tác đấu giá QSDĐ
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất bao gồm:
- Vị trí của khu đất.
- Mục đích sử dụng đất.
- Khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng.

- Điều kiện kinh tế xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch vụ.
- Số lượng người tham gia đấu giá.
Như vậy, các yếu tố trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất trong đấu giá QSDĐ là
những yếu tố liên quan đến BĐS đó, tác động và ảnh hưởng đến BĐS nhằm thay


10
đổi giá trị của BĐS đó trong tương lai, từ đó nâng cao giá trị của BĐS và thu hút
những người có nhu cầu [7].
1.1.4. Đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.4.1. Cơ sở pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất
Các văn bản quy phạm về đấu giá quyền sử dụng đất gồm:
- Luật tổ chức HĐND, UBND các cấp năm 1994 và năm 2003.
- Luật Đất đai năm 2003.
- Luật Dân sự năm 2005.
- Luật Đất đai năm 2013.
- Luật Dân sự năm 2015.
- Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu
giá tài sản.
- Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/08/2005 của Thủ tướng Chính
phủ về việc ban hành quy chế đấu giá quyền SDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ
hoặc cho thuê đất.
- Chỉ thị 18/2006/CT-TTg ngày 15/05/2006 về việc tăng cường thực
hiện Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu
giá tài sản.
- Thông tư số 96/2006/TT-BTC ngày 16/10/2006 của Bộ Tài Chính hướng
dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng chi phí đấu giá.
- Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 4/3/2010 của Chính phủ về bán
đấu giá tài sản.
- Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 6/12/2010 của Bộ Tư pháp quy định

chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 4 tháng 3
năm 2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản.
- Thông tư số 03/2012/TT-BTC ngày 5/1/2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn
mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá, phí tham gia đấu giá
và lệ phí cấp chứng chỉ hành nghề đấu giá tài sản.


11
- Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ Tài chính hướng
dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá
quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
- Nghị định số 43/2014/ND-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
giá đất.
- Nghị định số 45/2014/ND-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
thu tiền sử dụng đất và Thông tư hướng dẫn thi hành số 76/2014/TT-BTC ngày
16/6/2015 của Bộ Tài chính, có hiệu lực từ ngày 01/8/2014.
- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên môi
trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá
đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
- Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 5/1/2015 của Bộ Tài chính về việc sử
đổi, bổ sung một số điều thông tư 48/2012/TT-BTC ngày 16 tháng 3 năm 2012
của Bộ Tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong
hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc
cho thuê đất
- Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 4/4/2015 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá
quyền sử đụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
1.1.4.2. Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất

Giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSDĐ là một trong những giải
pháp quan trọng được quy định trong Luật Đất đai 2003 nhằm đảm bảo tính công
khai, minh bạch trong quản lý, sử dụng đất đai. Tuy nhiên, trong thực tế, việc làm
này chưa được áp dụng phổ biến. Nhiều vấn đề bức xúc trong quản lý sử dụng đất
đai thời gian qua có thể được giải quyết nếu như việc đấu giá được triển khai
quyết liệt, đồng bộ và hiệu quả.


12
Đấu giá quyền sử dụng đất với vai trò đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của
người sử dụng đất là vấn đề tất yếu cần được quy định cụ thể và thực hiện
thống nhất nếu chúng ta muốn xây dựng một thị trường bất động sản hoàn
chỉnh ở nước ta. Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân thì quyền sử
dụng đất là một loại hàng hóa đặc biệt, phải được lưu thông trên thị trường
bằng nhiều cách thức, trong đó có đấu giá như các loại tài sản khác [5].
1.2. THỰC TRẠNG VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ
NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
1.2.1. Tại Mỹ
Trong những thập kỷ gần đây, tại Mỹ bán đấu giá bất động sản đã trở nên vô
cùng phổ biến giúp cho hoạt động mua hay bán bất động sản trở nên nhanh chóng
hơn. Bán đấu giá tại nước này có thể là một kinh nghiệm nơi thương trường cho
những người mới muốn mua nhà qua đấu giá hoặc có thể là một sự lựa chọn tốt
nhất cho tất cả mọi người. Quy trình đấu giá tại Mỹ có nhiều điểm khác biệt và
khá chặt chẽ, nên điều quan trọng cho người bán và người mua là tìm hiểu kỹ trình
tự của nó.
Bán đấu giá bất động sản tại Mỹ chủ yếu là hình thức đấu giá bằng lời nói
trực tiếp, rất dứt khoát và căng thẳng. Những người nộp hồ sơ phải đặt trước một
khoản đặt cọc và nộp phí đấu giá. Giá khởi điểm là do người bán bất động sản
quyết định.
Một vài điều khoản của một cuộc bán đấu giá khá chặt chẽ, nó giúp tăng hiệu

quả của phiên đấu giá, tỷ lệ không thành công thấp, giá bán được cao bao gồm:
- Đấu giá viên có quyền quyết định cao nhất trong toàn phiên đấu giá. Có
quyền từ chối một sự trả giá của người tham gia đấu giá.
- Đấu giá viên quyết định mức giá trị mà sự trả giá đã đạt đến mức tốt nhất.
- Đấu giá viên có quyền hủy cuộc bán đấu giá bất cứ lúc nào.
- Đấu giá viên có thể tham khảo về giá trả giá của người tham gia tới người
có bất động sản đấu giá bất cứ lúc nào khi phiên đấu giá đang diễn ra.


13
- Nếu có cuộc tranh chấp nào về sự trả giá, đấu giá viên có thể sẽ đưa lại giá
bất động sản về sự trả giá trước tranh chấp và bắt đầu tiếp.
- Nếu có sự tranh chấp về sự trả giá, đấu giá viên là trọng tài phân xử và
quyết định của họ là cuối cùng.
- Người trả giá cao nhất là người trúng đấu giá.
- Nếu giá trả thấp hơn giá ban đầu, tổ chức bán đấu giá sẽ thương thảo những
hợp đống tư nhân cho người bán nếu người bán muốn tiếp tục.
- Người mua sẽ phải ký tên vào hợp đồng và trả khoản nợ ngay lập tức sau
khi đấu giá viên tuyên bố người trúng đấu giá (Mạng internet).
Có thể dễ dàng nhận thấy đấu giá viên như một chế tài độc quyền quyết định
khi phiên đấu giá diễn ra. Là người cầm cán cân, có khả năng giảm thiểu những
tiêu cực trong việc “móc ngoặc giá”, hoặc thương lượng trước của những người
tham gia. Sau gần hơn 100 năm kinh nghiệm trong đấu giá tài sản, đấu giá viên tại
Mỹ dường như tránh né được rất nhiều hành vi vi phạm của những người tham gia
và đem đến giá thị trường cho sản phẩm - thực hiện đúng ý nghĩa lợi ích mà hình
thức đấu giá có thể mang lại.
Để thành công khi bán bất động sản qua bán đấu giá tại Mỹ là chọn đúng tổ
chức bán đấu giá. Khả năng tổ chức của họ, cùng với trình độ chuyên môn của đấu
giá viên sẽ đem lại tỷ lệ thành công cao cho phiên đấu giá. [6].
1.2.2. Tại Nhật Bản

Tại Nhật Bản việc đấu giá bất động sản chủ yếu được thực hiện đối với các
tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết định của toà án. Sau
thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường BĐS cũng bị ảnh
hưởng bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh BĐS cũng như các con
nợ và toà án để tập trung giải quyết những bất động sản đang bị các ngân hàng
cầm cố và tiến hành đấu giá. Khi toà án địa phương tịch thu bất động sản của cá
nhân không thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu được sẽ tiến
hành thanh toán cho những khoản nợ [5].


14
1.2.3. Tại Trung Quốc
Ở Trung Quốc, "Luật tài sản nhà đất" ra đời năm 1994, và thị trường BĐS
thực sự được xác lập từ năm 1988 quy định Nhà nước giao quyền SDĐ thuộc
quyền sở hữu Nhà nước trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà
nước về quyền SDĐ của người SDĐ được gọi là xuất nhượng quyền SDĐ.
Việc xuất nhượng quyền SDĐ phải phù hợp với quy hoạch SDĐ tổng thể, quy
hoạch đô thị và kế hoạch SDĐ xây dựng hàng năm. Xuất nhượng quyền SDĐ của
UBND huyện trở lên để làm nhà ở phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án
giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với Chính phủ kế
hoạch để UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn của chính phủ. Việc giao từng thửa đất,
mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là do các cơ quan quản lý
cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng, nhà đất phối hợp hình thành phương án theo
quy định của chính phủ, trình báo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó
cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, thị thực hiện. [8].
Việc xuất nhượng quyền SDĐ có thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu thầu
hoặc thoả thuận song phương. Đối với đất để xây dựng công trình thương mại, du
lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện phương
thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện đấu giá, đấu thầu thì mới có thể
dùng phương thức thương lượng song phương.

Tiền SDĐ trong trường hợp xuất nhượng quyền SDĐ bằng thương lượng
song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước. Toàn bộ tiền
SDĐ đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để dùng vào việc xây dựng
CSHT và mở mang đất đai. Chính phủ quy định cụ thể việc nộp tiền SDĐ và các
biện pháp sử dụng cụ thể.
Việc xuất nhượng quyền SDĐ bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa
thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm tư vấn và định giá
BĐS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về BĐS chuyên trách
cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường BĐS ở Trung
Quốc. Trung tâm được thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép của Ban tổ chức


15
Trung ương, CRECAC hoạt động dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý đất
đai Quốc gia [9].
1.2.4. Tại Australia
Đất đai Australia có hai dạng: sở hữu tư nhân hoặc dưới dạng thuê và được
quyền sử dụng. Luật pháp các bang đều chế định các mối quan hệ giữa chủ sử hữu
đất và người thuê nhà đất. Trong một số trường hợp, luật khống chếmức tiền thuê
theo từng loại nhà đất/ Bất động sản và đề ra các quy định bảo vệ quyền lợi của
người thuê nhà đất và bảo đảm các quyền của chủ đất. Các công tác này do Văn
phòng thẩm định giá Australia (AVO) thực hiện.
1.2.5. Tại một số nước trong khối ASEAN
- Campuchia: Chỉ những cá nhân hoặc thể nhân có quốc tịch Khơ - me mới có
quyền sở hữu đất đai. Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối
với BĐS trên toàn quốc là: Bộ Quản lý đất đai, Quy hoạch đô thị và Xây dựng.

- Inđônêxia: Khái niệm BĐS đề cập tới đất và bất cứ tài sản gì gắn với đất.
Khung pháp lí đối với BĐS là hệ thống Luật Đất đai số 5 ban hành năm 1960
được gọi là Luật ruộng đất cơ bản (BAL).

- Singapo: Vai trò của Nhà nước trong các giao dịch BĐS là can thiệp qua
chính sách thuế BĐS trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng hoặc có chính sách
tài chính tín dụng: kích cầu bằng việc khuyến khích cho vay tiền mua BĐS qua
các ngân hàng.
- Philíppin: Phạm vi điều chỉnh của luật mua bán BĐS là các nhân tố cấu
thành thị trường BĐS; Phân loại BĐS; Các hợp đồng mua bán BĐS; Các hoạt
động kinh doanh BĐS.
Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp luật và
chính sách đất đai, đối với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức quản lý đất đai rất
khác nhau đối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới, nhưng công tác định giá đất,
định giá BĐS gắn với đất ở hầu hết các nước trên thế giới đều được coi trọng và tổ
chức thành một hệ thống công cụ có những điểm giống nhau để thực hiện nhiệm vụ
quản lý Nhà nước về đất đai trong cơ chế thị trường BĐS [10].


16
1.3. THỰC TRẠNG VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM
Hiện nay, Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất đã ban hành và được đưa
vào áp dụng.
Các chính sách đấu giá quyền sử dụng đất mới được triển khai thực hiện ở
một số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nhưng đã đạt được những kết quả
nhất định, đem lại lợi ích chung cho cộng đồng, người sử dụng đất và Nhà nước.
Thể hiện rõ ràng nhất là kết quả thực thi Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày
04/03/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản (có hiệu lực thi hành từ ngày
01/7/2010) được thực hiện trên toàn quốc.
Một số mô hình đấu giá QSDĐ được áp dụng có quy mô vừa và nhỏ với các
loại hình, cách thức tổ chức đấu giá khác nhau như: Thành phố Hồ Chí Minh,
thành phố Đà Nẵng, tỉnh Lào Cai ... Sau đây là sơ lược tình hình đấu giá đất của
một số địa phương trong thời gian qua.
1.3.1 Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hồ Chí Minh

1.3.1.1. Cơ cấu tổ chức
* Đội ngũ đấu giá viên
Trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh có 53 tổ chức bán đấu giá tài sản
chuyên nghiệp; các đấu giá viên đều có trình độ chuyên môn từ cử nhân trở lên
thuộc nhiều chuyên ngành khác nhau.
* Về tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp
- Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản thành phố Hồ Chí Minh (sau đây gọi
là Trung tâm) là đơn vị sự nghiệp trực thuộc Sở Tư pháp, được thành lập theo
Quyết định số 7620/QĐ-UB ngày 18 tháng 12 năm 1997 của UBND thành phố Hồ
Chí Minh. Ủy ban nhân dân thành phố bảo đảm về biên chế, cơ sở vật chất và điều
kiện làm việc cho Trung tâm theo quy định của pháp luật về đơn vị sự nghiệp có
thu. Trung tâm là đơn vị sự nghiệp tự đảm bảo toàn bộ chi phí hoạt động thường
xuyên và thực hiện quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm về tài chính theo quy định.
+ Về nhân sự: Trung tâm có 10 đấu giá viên (tất cả đấu giá viên đều có trình
độ từ cử nhân luật trở lên) và 15 nhân viên khác.