Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản ở Tp. Hồ Chí Minh, trường hợp áp dụng tại địa bàn quận 6, đề xuất kiến nghị, giải pháp

ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP. HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA

NGUYỄN HỮU NHIÊN

PHÂN TÍCH CÁC YÊU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ
BẤT ĐỘNG SẢN Ở TP.HỒ CHÍ MINH,
TRƯỜNG HỢP ÁP DỤNG TẠI ĐỊẠ BÀN QUẬN 6
ĐÊ XŨẤT KIẾN NGHỊ, GIẢI PHÁP
Chuyên Ngành
Mã Số

: QUẢN LÝ XÂY DỰNG
: 60.58.03.02

LUẬN VĂN THẠC SĨ

TP. HỒ CHÍ MINH, Tháng 01 Năm 2019


CƠNG TRÌNH ĐƯỢC HỒN THÀNH TẠI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA -ĐHQG -HCM
Cán bộ hướng dẫn khoa học :............................................................
Cán bộ chấm nhận xét 1 :..................................................................
Cán bộ chấm nhận xét 2 :..................................................................
Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Bách Khoa, ĐHQG Tp.
HCM ngày.................................tháng . . . . năm
Thành phần Hội đồng đánh giá luận văn thạc sĩ gồm:
(Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị của Hội đồng chấm bảo vệ luận văn thạc
sĩ)
1..........................................................

2..........................................................................

3..........................................................
4..........................................................
5..........................................................
Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá LV và Trưởng Khoa quản lý
chuyên ngành sau khi luận văn đã được sửa chữa (nếu có).
CHỦ TỊCH HỘI ĐỊNG

TRƯỞNG KHOA....................


ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP.HCM
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHIỆM VU LUẬN VĂN THẠC SĨ
••••

Họ tên học viên: Nguyễn Hữu
Nhiên Ngày, tháng, năm sinh:
29/11/1991 Chuyên ngành: Quản
lý xây dựng

MSHV:7140702
Nơi sinh: Thành phố Hồ Chí
Minh Mã số : 60.58.03.02

I. TÊN ĐỀ TÀI: Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản ở TP.HỒ
Chí Minh, trường họp áp dụng tại địa bàn quận 6 và đề xuất kiến nghị, giải pháp
II. NHIỆM VỤ VÀ NỘI DUNG:
1. Xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS ở TP. Hồ Chí Minh.
2. Từ các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS, xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu
tố đến giá bất động sản tại địa bàn quận 6, TP. Hồ Chí Minh thơng qua việc xây
dựng mơ hình hồi quy.
III. NGÀY GIAO NHIỆM VỤ: 31/7/2018
IV. NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ: 12/12/2018
V.

CÁN Bộ HƯỚNG DẪN: PGS.TS Phạm Hồng Luân

CÁN Bộ HƯỞNG DẪN

Tp. HCM, ngày .... thảng.. . . năm 20....
CHỦ NHIỆM Bộ MÔN ĐÀO TẠO

PGS.TS Phạm Hồng Luân
TRƯỞNG KHOA KỸ THUẬT XÂY DựNG


LỜI CÁM ƠN
Để hồn thành luận văn này, tơi xin gửi lời cám ơn chân thành và sâu sắc đến
thầy PGS.TS Phạm Hồng Luân đã tận tình huớng dẫn, định huớng về huớng nghiên
cứu trong suốt thời gian thực hiện luận văn.
Tôi xin trân trọng cám ơn Ban Giám hiệu, Phòng Quản lý Đào tạo Sau Đại
học, tất cả quý thầy cô Khoa Kỹ Thuật Xây Dựng, đặc biệt các thầy cô giảng dạy
thuộc chuyên ngành Công nghệ và Quản lý xây dựng thuộc Truờng Đại học Bách
Khoa TP.HCM đã truyền đạt những ký thức quý báu và giúp đỡ tơi trong thời gian

tơi tham gia khóa học đến khi làm luận văn này.
Cuối cùng, tôi xin cám ơn gia đình, bạn bè và đồng nghiệp đã ln bên cạnh
hỗ trợ về mặt tinh thần cũng nhu khích lệ, tạo mọi điều kiện tốt nhất trong quá trình
theo học và hồn thành luận văn tốt nghiệp này.
TP. Hồ Chí Minh, ngày 07 tháng 12 năm 2018

NGUYỄN HỮU NHIÊN


GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân

Luận văn thạc sĩ

TÓM TẮT
Tác giả thực hiện khảo sát với 155 mẫu nghiên cứu thu thập đuợc, sau đó sử
dụng phương pháp phân tích nhân tố chính để xác định đuợc 03 nhóm nhân tố chính
ảnh huởng giá bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
Từ kết quả đó, tác giả đã thu thập dữ liệu của 375 căn nhà trên địa bàn quận
6, thời gian thu thập trong 03 tháng từ tháng 06 đến tháng 09 năm 2018. Nghiên cứu
sử dụng mơ hình hồi quy gồm 01 biến phụ thuộc là giá bất động sản trên địa bàn
quận 6 và 09 biến độc lập, gồm: diện tích đất, diện tích nhà, quy mô căn nhà, chiều
rộng nhà, lộ giới đuờng tiếp giáp mặt tiền, vị trí bất động sản, mật độ xây dựng các
cơng trình dịch vụ xã hội, tỷ lệ diện tích đất phù họp quy hoạch, tỷ lệ thốt nuớc khu
vực xung quanh bất động sản.
Kết quả mơ hình hồi quy chỉ ra rằng tất cả các biến đều ảnh huởng tích cực
đến giá trị bất động sản, ngoại trừ biến diện tích sàn xây dựng của BĐS. Ngồi ra
cũng theo kết quả nghiên cứu, yếu tố quy mô số tầng căn nhà và chiều rộng mặt tiền
nhà tác động mạnh nhất đến giá trị bất động sản.

HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên - Quản lý xây dụng 2014

Trang 5


Luận văn thạc sĩ

GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân

ABSTRACT
The author takes a survey with 155 samples collected, then used the Principal
Component Analysis (PCA) method to identify the three major factors affecting real
estate prices in Ho Chi Minh City.
From the result, the author collected the data of 375 houses in District 6, times
colleting about 3 months, from June to September 2018. Research used the
regression model included 01 dependent variable is the real estate price and 09
independent variables, include: land area, house area, floors, house width, front road
width, real estate location, proportion of land suitable for planning, the density of
utility building, the drainage capacity around the real estate area.
The results of research indicate that all variables have a positive affect on the
real estate prices, except that house area has a negative acffect on the pricing of real
estate. Beside that, according to the research results, the number of floors of the
house and the front road width is the factos that most affect on the real estate price.

HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên - Quản lý xây dụng 2014

Trang 6


GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân

Luận văn thạc sĩ

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sĩ này do chính tôi thực hiện dưới sự hướng
dẫn khoa học của PGS.TS Phạm Hồng Luân.
Các số liệu trong Luận văn là trung thực.
Các thơng tin trong Luận văn này đều được trích dẫn rõ nguồn gốc.
Nếu có gì sai sót tơi xin hồn tồn nhận trách nhiệm.
Tp. Hồ Chí Minh, ngày 12 tháng 12 năm 2018
Học viên

Nguyễn Hữu Nhiên

HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên - Quản lý xây dựng 2014

Trang 7


Luận văn thạc sĩ

GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân

MỤC LỤC
CHƯƠNG 1 ĐẶT VẤN ĐỀ................................................................................... 10
1.1..................................................................................................................... Gi
ới thiệu chung.............................................................................................. 10
1.2..................................................................................................................... Xá
c định vấn đề nghiên cứu.............................................................................11
1.3..................................................................................................................... Các
mục tiêu nghiên cứu....................................................................................11

1.4..................................................................................................................... Đố
i tuợng và phạm vi nghiên cứu.................................................................... 12
1.4.1
Đối tuợng nghiên cứu........................................................................... 12
1.4.2
Phạm vi nghiên cứu.............................................................................. 12
1.5..................................................................................................................... Đó
ng góp học thuật.......................................................................................... 11
CHƯƠNG 2: TổNG QUAN..................................................................................... 14
2.1..................................................................................................................... về
bất động sản:................................................................................................ 14
2.1.1
Khái niệm bất động sản (BĐS):.............................................................. 14
2.1.2
Đặc điểm của bất động sản:.................................................................... 14
2.1.2.1
Tính cá biệt và khan hiếm:................................................................ 14
2.1.2.2
Tính bền lâu:....................................................................................... 14
2.1.2.3
Tính chịu sự ảnh huởng lẫn nhau:...................................................... 15
2.1.2.4
Các tính chất khác:............................................................................ 16
2.2..................................................................................................................... Các
phuơng pháp định giá bất động sản:............................................................ 16
2.2.1
Khái niệm định giá bất động sản:........................................................... 16
2.2.2
Phuơng pháp so sánh trực tiếp:............................................................... 17
2.2.3

Phuơng pháp lợi nhuận (hay còn gọi là phuơng pháp vốn hóa):.............18
2.2.4
Phuơng pháp chi phí:.............................................................................. 19
2.2.5
Phuơng pháp thặng du:........................................................................... 20
2.3 Các nghiên cứu thực nghiệm trên thế giới và Việt Nam:..................................21
CHƯƠNG 3: cơ SỞ LÝ THUYẾT VÀ PHƯƠNGPHÁP NGHIÊN cứu.................28
3.1. Quy trình nghiên cứu.......................................................................................28
3.2 Thu thập dữ liệu..................................................................................... 31
3.2.1
Quy trình thu thập dữ liệu...................................................................... 31
3.2.2
Cách thức phân phối bảng câu hỏi.......................................................... 33
3.2.3
Đối tuợng khảo sát................................................................................. 33
3.2.4
Cách thức lấy mẫu.................................................................................. 33
3.2.5
Kích cỡ của mẫu..................................................................................... 33
3.3 Cách thức duyệt dữ liệu......................................................................... 34
3.4 Phuơng pháp và công cụ xử lý dữ liệu:.................................................. 34
3.4.1
Hệ số độ tin cậy Cronbach’s Anpha:......................................................34
3.4.2
Phuơng pháp xử lý số liệu:..................................................................... 36
HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên - Quản lý xây dụng 2014

Trang 8

Luận văn thạc sĩ

GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân

CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN cứu...............................................................41
4.1 Tổng hợp kết quả khảo sát chính thức.......................................................... 41
4.2 Mô tả đặc điểm dữ liệu khảo sát................................................................... 41
4.2.1
Chức danh, vai trò của cá nhân đuợc khảo sát....................................... 41
4.2.2
Kinh nghiệm làm việc của cá nhân đuợc khảo sát................................. 42
4.2.3
Số luợng giao dịch BĐS thực hiện:...................................................... 43
4.2.4...................................................................................................................... Lo
ại BĐS đã thực hiện giao dịch......................................................................... 44
4.2.5...................................................................................................................... Qu
y mô BĐS đã thực hiện giao dịch.................................................................... 45
4.3 Thống kê mô tả dữ liệu................................................................................. 47
4.4 Đánh giá thang đo......................................................................................... 48
4.5 Phân tích nhân tố.......................................................................................... 50
4.6 Thảo luận về các nhóm nhân tồ từ kết quả phân tích nhân tố:......................56
4.7 Phân tích hồi quy đa biến:............................................................................. 59
4.7.1
Thu thập dữ liệu................................................................................... 60
4.7. 2 Phân tích tuơng quan.............................................................................61
4.7.3
Kiểm tra hiện tuợng đa cộng tuyến có xảy ra trong mơ hĩnh sử dụng nhân
tố
phóng đại phuơng sai VIF:.....................................................................................64
4.8 Kiểm định phuơng sai của sai số không đổi:................................................ 65

4.9 Kết quả mô hĩnh nghiên cứu áp dụng phuơng pháp bĩnh phuơng tối thiểu tổng

HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên - Quản lý xây dụng 2014

Trang 9


Luận văn thạc sĩ

_______________________GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân

CHƯƠNG 1: ĐẶT VAN ĐE
1.1.

Giới thiệu chung

Hiện nay, Việt Nam đang trong quá trình hội nhập quốc tế, từng buớc xây
dựng và tập trung phát triển nền kinh tế thị truờng định huớng xã hội chủ nghĩa;
trong đó, thị truờng bất động sản (BĐS) là một trong những thị truờng quan trọng
đối với nền kinh tế quốc gia, đang trong giai đoạn ban đầu hình thành và phát triển.
Theo số liệu cơng bố của Tổng cục thống kê Việt nam, trong 4 tháng đầu năm 2017,
số doanh nghiệp trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản thành lập mới tăng 66% và
có số vốn đăng ký tăng 49,9% so với cùng kỳ năm 2016. Sự gia tăng về số luợng
doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS cùng với nhu cầu về nhà ở của nguời
dân ngày càng thiết yếu cho thấy thị truờng BĐS ở Việt Nam nói chung cũng nhu ở
thành phố Hồ Chí Minh nói riêng là một thị truờng tiềm năng để phát triển nhung
bên cạnh đó cũng ẩn chứa nhiều rủi ro cho nhà đầu tu khi tham gia hoạt động trong
thị truờng BĐS.
Việc xác định các yếu tố rủi ro và giảm thiểu khả năng xuất hiện rủi ro là một
trong những nội dung hàng đầu nhà đầu tu cần xem xét khi tham gia trong thị truờng

BĐS. Rủi ro trong kinh doanh BĐS bao gồm nhiều ngun nhân có thể tác động
nhu: cơ chế chính sách, lãi suất ngân hàng, tình hình cung - cầu bất động sản,... trong
đó việc định giá BĐS chua chính xác cũng là một nguyên nhân chính dẫn đến rủi ro
trong đầu tu kinh doanh BĐS. BĐS đuợc định giá quá cao hoặc quá thấp so với giá
trị thực tế sẽ giảm lợi nhuận của nhà đầu tu, gây khó khăn trong giao dịch mua bán
BĐS. Do đó, để giảm thiểu tối đa việc xảy ra rủi ro trong định giá BĐS, trên thế giới
các nuớc đã nghiên cứu và áp dụng thành công nhiều công cụ, phuơng pháp giúp cho
việc định giá BĐS một cách tuơng đối chính xác dựa trên mục đích và loại BĐS cần
định giá, cụ thể:
- Phuơng pháp so sánh trực tiếp;
- Phuơng pháp thặng du;

HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên - Quản lý xây dụng 2014

Trang 10


Luận văn thạc sĩ

GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân

- Phương pháp chi phí;
- Phương pháp lợi nhuận;
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất;
- Phương pháp sử dụng mơ hình hồi quy đa biến...
Đối với các phương pháp so sánh, phương pháp đầu tư, phương pháp chi phí,
phương pháp lợi nhuận đang được áp dụng phổ biến tại Việt Nam, trong đó phương
pháp so sánh, phương pháp đầu tư và phương pháp lợi nhuận đã được Bộ Tài chính
ban hành các Thông tư hướng dẫn để thực hiện xác định giá đất theo các phương
pháp trên. Đối với phương pháp sử dụng mơ hình hồi quy đa biến hiện nay đã được

đề cập trong một số nghiên cứu tại Việt Nam nhưng chưa được áp dụng rộng rãi
trong thực tế thị trường BĐS ở Việt Nam.
1.2.

Xác định vấn đề nghiên cứu

Với đề tài nghiên cứu ‘’’’Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động
sản ở TP.HỒ Chí Minh, trường hợp áp dụng tại địa bàn quận 6 và đề xuất giải
pháp”, câu hỏi nghiên cứu được đặt ra nhằm giải quyết và làm rõ được các mục tiêu
nghiên cứu của đề tài cụ thể như sau:
- Các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS ở TP. Hồ Chí Minh là những yếu tố
nào?
- Trong những yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS ở TP. Hồ Chí Minh, áp dụng
đối với trường hợp tại địa bàn quận 6 thì những yếu tố nào ảnh hưởng mạnh
nhất đến giá BĐS và mức độ ảnh hưởng ra sao?
- Từ mô hình hồi quy đa biến đối với các yếu tố ảnh hưởng giá BĐS, làm thế
nào để ứng dụng hiệu quả mơ hình đối với thị trường BĐS tại khu vực khảo
sát?
1.3.

Các mục tiêu nghiên cứu

Nghiên cứu này được thực hiện với các mục tiêu:

HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên - Quản lý xây dựng 2014

Trang 11


Luận văn thạc sĩ

GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân

1. Xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS ở TP. Hồ Chí Minh.
2.

Từ các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS, xác định mức độ ảnh

hưởng của các yếu tố đến giá bất động sản tại địa bàn quận 6, TP. Hồ Chí
Minh thơng qua việc xây dựng mơ hình hồi quy.
1.4.
1.4.1

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng được thực hiện khảo sát trong nghiên cứu này bao gồm các
chuyên gia, chuyên viên đang hoạt động trong lĩnh vực BĐS nhằm xác định các
yếu tố ảnh hưởng giá trị các BĐS ở TP. Hồ Chí Minh. Ngồi ra, tác giả cịn thực
hiện khảo sát thu thập thông tin về các BĐS trên địa bàn quận 6 trong đó đã có đầy
đủ hồ sơ pháp lý họp lệ liên quan như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hồ sơ lệ phí trước bạ, bản vẽ hiện
trạng (nếu có) nhằm xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố có thể tác động đến
giá trị BĐS nằm trên địa bàn quận 6, TP. Hồ Chí Minh.
1.4.2

Phạm vi nghiên cứu

Đối với việc xác định các yếu tố ảnh hưởng giá trị các BĐS ở TP. Hồ Chí
Minh, tác giả đã thực hiện gửi mail sử dụng Google Form và gửi bảng câu hỏi khảo

sát trực tiếp đến các nhà quản lý, chuyên gia, chuyên viên làm trong lĩnh vực BĐS.
Ngoài ra về việc thu thập thông tin các BĐS trên địa bàn quận 6, khi có giao dịch
mua bán thành cơng, người mua BĐS sẽ thực hiện kê khai lệ phí trước bạ và các loại
thuế có liên quan đến BĐS tại Chi cục thuế quận 6, TP. Hồ Chí Minh. Sau khi BĐS
được thực hiện mua bán, chủ sở hữu sẽ thực hiện cập nhật biến động quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Chi nhánh Văn phòng
Đăng ký đất đai quận 6. Do đó, các dữ liệu được sử dụng trong nghiên cứu này dự
kiến thu thập tại Chi cục thuế quận 6 và Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận
6 và được phân tích, đánh giá trong thời gian từ tháng 6 năm 2018 đến tháng 9 năm
2018.

HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên - Quản lý xây dựng 2014

Trang 12


Luận văn thạc sĩ

GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân

Ngoài ra, do điều kiện về thời gian và nguồn lực của tác giả nên số luợng
mẫu nghiên cứu thu thập đuợc còn hạn chế nên kết quả nghiên cứu chỉ mang tính
chất cục bộ, chỉ xem xét áp dụng đối với các BĐS trong phạm vi quận 6, không áp
dụng đuợc đối với các BĐS thuộc khu vực quận/huyện khác.
1.5.

Đóng góp học thuật:

Nhận thấy phuơng pháp sử dụng mơ hình hồi quy đa biến chua đuợc áp dụng
phổ biến và rộng rãi trong việc định giá BĐS, thông qua đề tài nghiên cứu “Phân

tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản ở TP.HỒ Chí Minh, trường
hợp áp dụng tại địa bàn quận 6 và đề xuất giải pháp” mong muốn góp một phần
trong việc xây dựng và phát triển thị truờng BĐS tại Việt Nam, giúp nhà đầu tu có
một cái nhìn khái qt hơn, chi tiết hơn trong việc đầu tu kinh doanh BĐS thông qua
những yếu tố có thể ảnh huởng đến giá trị BĐS, đồng thời hỗ trợ nhà đầu tu công cụ
giúp việc định giá BĐS hiệu quả hon.

HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên - Quản lý xây dụng 2014

Trang 13


Luận văn thạc sĩ

_______________________GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN
2.1.

về bất động sản:

2.1.1

Khái niệm bất động sản (BĐS):

Theo Bộ luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt
Nam, tại Điều 107 quy định: “Bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây
dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây
dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật”.
2.1.2

Đặc điểm của bất động sản:

Theo Đinh Văn Ân et al. (2011), BĐS có một vài đặc điểm riêng biệt so với
các hàng hoá khác trên thị trường như sau:
2.1.2.1

Tính cá biêt và khan hiếm:

Do đất đai mang tính cá biệt và tính khan hiếm nên BĐS cũng có những tính
chất này. Đất đai mang tính khan hiếm là do diện tích bề mặt trái đất bị giới hạn và
không thể tự phục hồi nếu mất đi. Đồng thời do tính khan hiếm, cố định và không di
dời được của đất đai nên BĐS cũng mang tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ,
dù hai BĐScó vị trí gần nhau cũng có những yếu tố khơng giống nhau. Thực tế trên
thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hồn tồn giống nhau vì chúng có vị trí khơng
gian khác nhau ngay cả trong trường họp hai cơng trình cạnh nhau và cùng xây theo
một thiết kế. Ngay trong một tồ nhà thì các căn phòng cũng được thiết kế hướng,
kiến trúc cũng như kết cấu khác nhau. Ngồi ra, do sở thích cá nhân và yêu cầu của
chủ nhà hoặc sự sáng tạo của kiến trúc sư trong thiết kế kiến trúc cơng trình cũng tạo
nên tính cá biệt của từng loại BĐS khác nhau.
2.1.2.2

Tính bền lâu:

Đất đai mang tính bền lâu vì đất đai được xem như là tài nguyên không thể bị
huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Theo đó, các cơng trình xây dựng trên
đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có

HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên - Quản lý xây dựng 2014

Trang 14


Luận văn thạc sĩ

GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân

thể tồn tại trong một thời gian lâu dài. Vì vậy, BĐS cũng mang tính chất bền lâu,
tng ứng với tuổi thọ cơng trình xây dựng. Theo đó, BĐS gồm 02 loại tuổi thọ:
“tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế của BĐS đuợc tính
kết thúc khi mà chi phí sử dụng BĐS ngang bằng với lợi ích thu đuợc từ BĐS đó
trong điều kiện thị truờng hoạt động bình thuờng. Tuổi thọ vật lý của BĐS kéo dài
dài hon tuổi thọ kinh tế vì nó chỉ kết thúc khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của cơng
trình xây dựng bị lão hố và hu hỏng, khơng an tồn cho tiếp tục sử dụng. Trong
truờng họp đó, nếu xem xét việc tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu đuợc lợi ích
lớn hon là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để tạo ra đuợc
nhiều lần tuổi thọ kinh tế của BĐS. Thực tế, các nuớc trên thế giới đã chứng minh
tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung,
tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà
xuởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm... Chính vì tính chất lâu bền của
hàng hố BĐS là do đất đai khơng bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trinh sử
dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hố BĐS rất phong
phú và đa dạng, khơng bao giờ cạn.
2.1.2.3

Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:

BĐS cũng mang tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, xuất phát từ việc giá
trị của một BĐS trong suốt q trình hình thành và sử dụng có thể bị tác động bởi
một BĐS khác trong cùng khu vực. Đặc biệt, trong trường họp Nhà nước đầu tư xây

dựng các cơng trình kết cấu hạ tầng, giao thơng, ngồi việc tạo điểu kiện thuận lợi
trong kết nối giao thông, tăng mỹ quan đô thị, nâng cao hệ thống co sở vật chất hạ
tầng còn giúp gia tăng giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Có những trường
hợp trong một khu dân cư, khi một BĐS mang tính chất kinh tế - xã hội có quy mơ
lớn được đầu tư xây dựng có thể thúc đẩy phát triển của cả một khu vực, kéo theo
việc các BĐS được xây dựng nhiều hon trong khu vực do nhu cầu tăng cao của
người dân.

HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên - Quản lý xây dựng 2014

Trang 15


Luận văn thạc sĩ

2.1.2.4

GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân

Các tính chất khác:

a. Tính thích ứng:
BĐS cịn có một lợi ích khác đó là có thể điều chỉnh cơng năng, hoạt động tuỳ
theo nhu cầu của chủ nhà mà vẫn giữ đuợc những nét đặc trung của nó trong q
trình sử dụng, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của nguời tiêu dùng trong
việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất kinh doanh cũng nhu các hoạt động khác.
b. Tính chịu ảnh hưởng từ yểu tổ tập quán, thị hiểu và tâm lý xã hội:
Hàng hoá BĐS chịu sụ chi phối của các yếu tố này mạnh hơn so với các hàng
hố thơng thuờng khác. Nhu cầu về số luợng cũng nhu chất luợng đối với BĐS của
mỗi vùng, mỗi khu vục, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập

quán của nguời dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín
nguỡng, tơn giáo, tâm linh... cũng là một yếu tố quan trọng trong việc chi phối nhu
cầu và hình thức BĐS.
2.2.

Các phương pháp định giá bất động sản:

2.2.1

Khái niệm định giá bất động sản:

Theo từ điển Oxford: “Sụ định giá (Valuation) là sụ uớc tính giá trị của một
tài sản bất kỳ”.
Theo Fred Peter Marrone - Giám đốc Marketing của AVO (Australian
Valuation Office - Hiệp hội định giá Australia) trình bày trong lóp bồi duỡng nghiệp
vụ định giá tại Thành phố Hồ Chí Minh ngày 25/05/1999: “Định giá là việc xác định
giá trị của BĐS tại một thời điểm, có tính đến bản chất của BĐS và mục đích của
định giá. Do vậy, định giá là áp dụng các dữ kiện thị truờng so sánh mà các thấm
định viên thu thập đuợc và phân tích, sau đó so sánh với tài sản đuợc định giá để
hình thành giá trị của chúng”.
Theo Cupal (2014) thì việc định giá BĐS thuờng đuợc thực hiện nghiên cứu
và trình bày bởi các chuyên gia có kỹ năng và nhiều kinh nghiệm, nhung đôi khi

HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên - Quản lý xây dựng 2014

Trang 16


Luận văn thạc sĩ

GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân

một số kết quả định giá mang tính chất chủ quan và thiên vị; do đó vẫn cần sự khách
quan và tiếp cận số liệu thống kê một cách chính xác hon.
2.2.2

Phương pháp so sánh trực tiếp:

- Khái niêm:
Là phương pháp xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách so sánh trực tiếp các
BĐS có các đặc điểm, tính chất tương tự nhau như: diện tích, loại đất, hình dạng,
chức năng cơng trình, vị trí địa lý...; trong đó các BĐS đó đã được thực hiện giao
dịch thành công trên thị trường nhằm tìm ra giá trị của BĐS mục tiêu muốn tìm ngay
tại thời điểm định giá hoặc gần với mốc thời điểm xác định giá BĐS cần định giá.
Phương pháp so sánh trực tiếp thường được áp dụng để định giá BĐS khi trên thị
trường có các BĐS đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng
đất có thể so sánh được với loại BĐS cần định giá. Phương pháp nêu trên khơng có
cơng thức hay mơ hình cố định mà chỉ dựa vào thơng tin của các giao dịch để xác
định giá trị BĐS.
- ưu điểm’.
+ Phương pháp không cần yêu cầu kỹ thuật cao, không cần phải xây dựng mơ
hình tốn học hoặc cơng thức để tính tốn mà chỉ cần dựa vào dữ liệu của các giao
dịch trên thị trường BĐS.
+ Phương pháp này xác định dựa trên các giao dịch thực tế trên thị trường nên
có thể dễ dàng thuyết phục người đầu tư BĐS.
- Nhuơc điểm'.
+ Phương pháp yêu cầu phải có thơng tin giao dịch rõ ràng, chính xác nên
trong trường hợp thơng tin khơng chính xác thì khơng áp dụng được phương pháp
này.
+ Phương pháp so sánh trực tiếp thường ít được sử dụng để định giá những

BĐS có chức năng đặc biệt như công sở, trường học, bệnh viện và các cơng trình

HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên - Quản lý xây dựng 2014

Trang 17


Luận văn thạc sĩ

GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân

công cộng khác vì những BĐS đó khơng có hoặc được giao dịch với số lượng hạn
chế trên thị trường nên khơng có cơ sở để so sánh định giá.
+ Phương pháp không cần xây dựng mơ hình hoặc cơng thức cố định để tính
tốn nên kết quả định giá phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm và kiến thức của người
định giá. Việc khó có hai thửa đất có đặc điểm, tính chất hồn tồn giống nhau để so
sánh, vì vậy người định giá dùng kinh nghiệm, kiến thức của mình để hiệu chỉnh các
sai số, dẫn đến khó tránh khỏi sự chủ quan áp đặt, theo đó mỗi người định giá sẽ đưa
ra một mức giá khác nhau đối với cùng một BĐS.
2.2.3
-

Phương pháp lợi nhuận (hay còn gọi là phương pháp vốn hóa):

Khái niêm:
Là phương pháp dùng để định giá các BĐS có khả năng tạo ra thu nhập, qua

đó chuyển đổi các thu nhập ròng hàng năm trong tương lai thành một giá trị tỷ lệ (%)
thu hồi vốn để ước tính giá trị BĐS cần tính. Phương pháp này thường được áp dụng
đối với các BĐS là nhà ở hoặc văn phịng với mục đích cho th thương mại hoặc áp

dụng để xác định giá trị trong lĩnh vực đầu tư để lưa chọn phương án đầu tư, kinh
doanh hiệu quả.
-

ưu điểm’.
+ Phương pháp tiếp cận trực tiếp những lợi ích mà BĐS có thể mang lại cho

nhà đầu tư trong tương lai, do đó phương pháp mang tính chất thuyết phục cao đối
với những nhà đầu tư quan tâm đến lợi nhuận thu được từ BĐS.
+ Phương pháp sử dụng cơng thức tính tốn rõ ràng, cụ thể.
+ Giá trị có độ chính xác cao khi các thơng tin đầu vào có độ chính xác.
-

Nhuơc điểm'.
+ Đe tính toán giá trị BĐS cần nhiều dữ liệu để ước tính, điều chỉnh nên người

định giá cần phải có kiến thức, trình độ và kinh nghiệm về BĐS đồng thời thơng tin
số liệu đầu vào cần chính xác, cụ thể.

HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên - Quản lý xây dựng 2014

Trang 18


Luận văn thạc sĩ

GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân

+ Tham số để tính tốn giá trị BĐS địi hỏi độ chính xác cao đồng thời phải
các thông tin về giá trị được giả định trong điều kiện dự kiến tương lai nên kết quả

tính tốn thường bị hạn chế.
2.2.4

Phương pháp chi phí:

- Khái niêm:
Trên thị trường có những BĐS được xây dựng với mục đích riêng biệt phục
vụ cho những yêu cầu riêng như trường học, thư viện, bệnh viện, chùa, nhà thờ...
Đối với những BĐS này khơng có thơng tin giao dịch trên thị trường cũng như khả
năng tạo ra thu nhập; do đó khơng thể áp dụng phương pháp so sánh hoặc phương
pháp thu nhập.
Trong trường họp nêu trên, việc định giá sẽ tính tốn dựa trên giả định giá trị
BĐS có thể đo bằng chi phí để làm ra một BĐS tương tự có vai trị như là BĐS thay
thế. Cơng thức được đon giản hóa như sau:
Giá BĐS = Giá đất + Chi phí xây dựng mới - Lương khấu hao tích lũy
- ưu điểm’.
+ Phương pháp sử dụng công thức tương đối đon giản, dữ liệu tính tốn được
cập nhật trong thời gian ngắn nên tương đối chính xác.
+ Phương pháp được sử dụng hiệu quả trong việc định giá các BĐS đặc biệt,
phục vụ lợi ích cơng cộng và khơng có thơng tin giao dịch trên thị trường; định giá
trong trường hợp thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng khi thu hồi BĐS.
+ Ngồi mục đích xác định giá trị BĐS được xây dựng với mục đích riêng biệt,
cịn được xác dđịnh giá trị khi tính tốn thuế suất đất đai, bảo hiểm.
- Nhuơc điểm'.
+ Việc tính giảm giá tích lũy phụ thuộc vào chủ qua người định giá, chưa có
phương pháp tính cụ thể.

HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên - Quản lý xây dựng 2014

Trang 19

Luận văn thạc sĩ

GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân

+ Phương pháp thực hiện theo cách thức cộng dồn, tuy nhiên tổng giá trị các
thành phần trong nhiều trường họp không bằng tổng giá trị tồn bộ.
+ Việc xác định chi phí xây dựng phụ thuộc vào thông tin giá cả nguyên vật
liệu xây dựng trên thị trường cho nên giá trị khơng đồng nhất tùy theo tình hình biến
động của thị trường nguyên vật liệu xây dựng.
2.2.5

Phương pháp thặng dư:

- Khái niêm:
Trong thực tế, BĐS sau một thời gian hoạt động thường bị hao mịn, hư hỏng
do đó cần được xây dựng mới hoặc tái tạo,chuyển đổi theo phương thức mới nhằm
đáp ứng nhu cầu xã hội, giá trị của BĐS thu được sau quá trình thực hiện gọi là giá
trị của sự phát triển và đây là giá trị ước tính.
Phương pháp thặng dư là phương pháp dùng để ước tính giá trị BĐS dựa trên
phần đóng góp của nó vào dự án phát triển BĐS theo hướng tốt nhất và hiệu quả
nhất. Phương pháp được xây dựng dựa trên nguyên tắc “đóng góp”, tức là giá trị
hiện tại của BĐS (giá trị chưa được phát triển) chính là giá trị cịn lại sau khi lấy giá
trị ước tính của sự phát triển trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó.
- ưu điểm:
+ Phương pháp thường được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát
triển khi được đầu tư, cải tạo có khả năng tạo ra giá trị nhiều hơn so với chi phí bỏ ra
như đất trống dành cho phát triển dự án hoặc đất có các kết cấu xây dựng đang tồn
tại mà cần phải thay thế, sửa chữa.

+ Ngồi ra đây là phương pháp thích hợp dùng để thẩm định giá BĐS khi
thực hiện đấu thầu lựa chọn phương án tối ưu.
+ Là một công cụ mang giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa
và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện đầu tư dự án phát triển BĐS.

HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên - Quản lý xây dựng 2014

Trang 20


Luận văn thạc sĩ

GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân

- Nhươc điểm:
+ Khó khăn trong việc xác định phương án sử dụng tốt nhất và có hiệu quả
nhất.
+ Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường.
+ Giá trị kết quả cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá
bán.
+ Phương pháp này khơng tính đến giá trị thời gian của dòng tiền, giả định tất
cả các dòng tiền xảy ra cùng một thời điểm là chưa chính xác.
+ Người sử dụng phương pháp cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm
tốt để ước tính tất cả các khoản mục khác nhau của BĐS.
2.3 Các nghiên cứu thực nghiệm trên thế giới và Việt Nam:
* Trẽn thế giởlĩ
Shabana et al. (2015) áp dụng mơ hình định giá Hedonic để tìm ra các yếu tố
ảnh hưởng giá trị BĐS tại một khu dân cư đô thị được chọn thuộc Faisalabad,
Pakistan. Theo đó, kết quả nghiên cứu chỉ ra rằng đối với bất kỳ thị trấn được chọn
nghiên cứu nào, người dân cũng sẵn sàng trả thêm tiền cho một căn nhà xây mới,

khuôn viên đất lớn, có nhà xưởng, nhà bếp, nhà để xe, bãi cỏ và có hệ thống cung
cấp nước uống đầy đủ. Nghiên cứu còn phát hiện ra rằng yếu tố tỷ lệ biết chữ, kinh
doanh và thu nhập hàng tháng của hàng xóm xung quanh cũng ảnh hưởng tích cực
đến sự sẵn sàng trả tiền nhiều hơn cho giá trị BĐS của người dân ở khu vực nghiên
cứu. Ngoài ra, khu vực xung quanh BĐS có cơng viên, hệ thống thốt nước và hệ
thống quản lý chất thải rắn cũng ảnh hưởng tích cực đến giá BĐS.
Theo nghiên cứu của Sclapfer et al. (2015) tại Thuỵ Sĩ đã tìm ra các yếu tố ảnh
hưởng tích cực đến giá mua bán và thuê BĐS bao gồm phong cảnh khu vực xung
quanh ngôi nhà, sự đa dạng của các khu vui chơi giải trí lân cận, khu vực nhà ở gần
hồ và không bị ảnh hưởng nhiều bởi tác động con người hoặc khu vực mang ý nghĩa
quốc gia về văn hoá và du lịch. Bên cạnh đó, các yếu tố ảnh hưởng tiêu cực

HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên - Quản lý xây dựng 2014

Trang 21


Luận văn thạc sĩ

GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân

đến giá BĐS gồm có tiếng ồn đường bộ, tiếng ồn đường sắt, khu vực gần khu công
nghiệp và khu vực gần đường dây điện cao thế.
Diewert & Shimizu (2016) thực hiện nghiên cứu tại Tokyo, Nhật Bản kết luận
rằng các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư bao gồm: diện tích sàn của căn
hộ, tổng diện tích đất xây dựng, số lượng căn hộ trong chung cư, tổng số tầng của
cơng trinh, chiều cao mỗi tầng cơng trình, độ tuổi cấu trúc cơng trình, diện tích khu
đất cịn lại sau khi xây dựng cơng trình, khoảng cách đến ga tàu điện ngầm gần nhất.
Trong đó, yếu tố về tổng số tầng của cơng trình và chiều cao mỗi tầng cơng trình ảnh
hưởng lớn nhất đến giá trị của căn hộ.

E.Candas et al. (2015) Thổ Nhĩ Kỳ 19 yếu tố ảnh hưởng giá BĐS bao gồm 15
yếu tố được thu thập từ các dữ liệu báo cáo, 04 yếu tố được thu thập từ Hệ thống
thông tin địa lý GIS (Geographic Information Systems). Theo kết quả nghiên cứu
xác định được 05 yếu tố ảnh hưởng nhiều nhất đến giá BĐS bao gốm: diện tích sàn
xây dựng hiện trạng của nhà, nhà có hệ thống sưởi ấm, mức độ ảnh hưởng từ động
đất của khu vực xung quanh BĐS, giá thuê BĐS và giá trị khu đất của BĐS.
Ngoài ra tại Nigeria, nghiên cứu của Babawale (2011) còn xem xét các mức độ
ảnh hưởng của các yếu tố ngoại cảnh tác động tới BĐS như thế nào. Kết quả mơ
hình Hedonic với các thuộc tính như: khoảng cách từ BĐS tới nơi làm việc, khoảng
cách từ BĐS tới nhà thờ, số lượng bãi đậu xe, an ninh khu vực, chất lượng đường
giao thông tiếp cận BĐS... đã chỉ ra rằng yếu tố ngoại cảnh như nhà thờ cũng ảnh
hưởng tiêu cực đến giá BĐS, BĐS càng xa nhà thờ thì giá càng tăng.
Bên cạnh đó, một số nghiên cứu cịn tìm ra các yếu tố ngoại cảnh khác có thể
ảnh hưởng đến giá trị BĐS như mức độ tiếng ồn xung quanh sân bay (0’Byme et al.,
1985), rủi ro động đất (Brookshire et al., 1982) hoặc giá trị tiện nghi của khu vực có
nhiều cây cối (Willis và Garrod, 1991).
* Tai Viẽt Nam:

HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên - Quản lý xây dựng 2014

Trang 22


Luận văn thạc sĩ

GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân

Ở Việt Nam, thị trường BĐS còn trong giai đoạn đầu phát triển nên những
nghiên cứu liên quan BĐS, đặc biệt về phương pháp sử dụng mơ hình hồi quy đa
biến cịn khá hạn chế. Theo lý thuyết vị thế - chất lượng được phát triển bởi Hoàng

Hữu Phê và Wakely (2000), đã đưa ra một số gợi ý định hướng cho việc xây dựng
nền tảng cơ sở khoa học và phương pháp định giá BĐS phù họp với nền kinh tế thị
trường. Kết quả nghiên cứu chỉ ra rằng giá BĐS phụ thuộc vào yếu tố chất lượng và
vị thế. Chất lượng BĐS bao gồm các đặc tính vật lý có thể đo đếm được như diện
tích khn viên đất, diện tích đất xây dựng cơng trình, số lượng phịng tắm, số tầng
cơng trình, tầng cao cơng trình ... Vị thế BĐS là một hình thức đo lường sự mong
muốn về mặt xã hội gắn với nhà đất tại một địa điểm xác định. Vị thế của một BĐS
bất kỳ đều bao gồm vị thế cộng với vị trí, tức vị thế BĐS được hình thành trên nền
tảng kết họp của 3 nhóm yếu tố:
- Yếu tố tự nhiên của vị trí BĐS;
- Yếu tố kinh tế xã hội của vị thế;
- Yếu tố tâm lý của vị thế.
Ba yếu tố này không tồn tại độc lập nhau mà kết hợp với nhau theo một
phương thức sau đó thể hiện ra bên ngồi dưới hình thức vị trí của nó, tùy theo sự
kết hợp giữa bộ 3 yếu tố trên mà tạo ra vị thế cao hay vị thế thấp. Hay nói cách khác
vị thế là một hàm phụ thuộc vào 3 biến trên:
Vị thế = f(yếu tố tự nhiên; yếu tố kinh tế, xã hội; yếu tố tâm lý...);
Trong đó:
Yếu tố tự nhiên thuộc về không gian tự nhiên, là không gian được xác định
bởi các tọa độ x,y,z nào đó
Yếu tố kinh tế, xã hội thuộc phạm trù không gian kinh tế xã hội, đây là không
gian được xác định bởi các khoảng cách tới các trung tâm văn hóa, kinh tế chính trị...

HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên - Quản lý xây dụng 2014

Trang 23


Luận văn thạc sĩ

GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân

Yếu tố tâm lý, phong tục, tập quán thuộc về không gian tâm lý, đây là loại
không gian đuợc xác định thông qua sự quan tâm, sự hiểu biết, sự yêu thích và mong
muốn.
Kết quả mơ hình hồi quy từ nghiên cứu của Hồng Hữu Phê và Wakely (2000)
cho thấy biến diện tích khuôn viên đất ảnh huởng mạnh nhất tới giá BĐS, sau đó là
các biến khoảng cách từ nhà tới trung tâm thành phố, số tầng xây dựng, vị trí nhà đất
mặt tiền hay trong hẻm.
Dựa trên mơ hình hồi quy Hedonic, Kim (2007) xem xét tác động của pháp lý
đến giá nhà tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội. Tác giả xây dựng mơ hình với các biến
đại diện cho pháp lý nhu giấy tờ pháp lý sổ hồng, sổ đỏ và các giấy tờ/quyền pháp lý
khác có liên quan.
Nghiên cứu của Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011) về ứng dụng mơ
hình hồi quy Hedonic để xác định các yếu tố ảnh huởng đến giá BĐS ở khu vực TP.
Hồ Chí Minh. Kết quả nghiên cứu cho thấy các yếu tố ảnh huởng lớn nhất đến giá
bán BĐS là vị trí BĐS, diện tích đất, diện tích nhà, khoảng cách từ BĐS đến mặt tiền
đuờng và khoảng cách từ BĐS đến trung tâm thành phố.
Theo Hà Văn Dũng và Phùng Thị Thu Hà (2016) về xác định các yếu tố ảnh
huởng đến giá BĐS ở khu vực quận 6 TP.HCM thì các yếu tố ảnh huởng đến giá bán
BĐS bao gồm: diện tích đất, diện tích nhà, vị trí, chiều ngang mặt đuờng/hẻm phía
truớc BĐS, khoảng cách từ BĐS đến trung tâm quận.
Ngoài ra theo nghiên cứu của Lục Mạnh Hiển (2014), sau khi xác định ban đầu
12 yếu tố có khả năng ảnh huởng đến giá chung cu thì sau khi áp dụng mơ hình định
giá Hedonic, nghiên cứu đã xác định đuợc 05 yếu tố ảnh huởng chính đến giá chung
cu là khoảng cách từ chung cu đến trung tâm, giá thành chung cu tính trên lm2,
khoảng cách từ chung cu đến trung tâm mua sắm/chợ, tình hình an ninh ở khu vực
chung cu và mơi truờng sinh thái khu vực chung cu; trong đó biến khoảng cách từ
chung cu đến trung tâm tác đông mạnh nhất đến giá chung cu.

HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên - Quản lý xây dụng 2014

Trang 24


STT Các nghiên cứu trước đây

Các yếu tố ảnh hưởng giá trị BĐS được liệt kê
Khn viên đất; BĐS có nhà xưởng, nhà bếp,
nhà để xe, bãi cỏ và có hệ thống cung cấp nước

1

Shabana et al. (2015)

uống đầy đủ; tỷ lệ biết chữ, kinh doanh và thu
nhập hàng tháng của hàng xóm; cơng viên, hệ
thống thốt nước và hệ thống quản lý chất thải
rắn thuộc khu vực xung quanh BĐS
Phong cảnh khu vực xung quanh BĐS; khu vui
chơi giải trí lân cận; khu vực nhà ở gần hồ,

2

Sclapfer et al. (2015)

không bị ảnh hưởng tác động con người; khu vực
mang ý nghĩa quốc gia về văn hoá và du lịch;
tiếng ồn đường bộ; tiếng ồn đường sắt; khu vực
gần khu công nghiệp; khu vực gần đường dây

điện cao thế.
Diện tích sàn xây dựng hiện trạng của nhà, nhà

3

E.Candas et al. (2015)

có hệ thống sưởi ấm,mức độ ảnh hưởng từ động
đất của khu vực xung quanh BĐS, giá thuê BĐS
và giá trị khu đất của BĐS.

HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên - Quản lý xây dựng 2014

Trang 25