Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện vân đồn, tỉnh quảng ninh giai đoạn năm 2015 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
………..………

CHÂU THỊ PHƯƠNG NHÃ

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO DỊCH BẢO ĐẢM
BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VÂN ĐỒN,
TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN NĂM 2015-2017

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2019


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
………..………

CHÂU THỊ PHƯƠNG NHÃ

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO DỊCH BẢO ĐẢM
BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VÂN ĐỒN,
TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN NĂM 2015-2017
Chuyên ngành: Quản lý đất
đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái
Sơn


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan: Bản thân luận văn tốt nghiệp này là công trình
nghiên cứu thực sự của cá nhân, được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý
thuyết, kiến thức và sự nghiên cứu khảo sát tình hình thực tiễn và dưới sự
hướng dẫn khoa học của PGS. TS Nguyễn Khắc Thái Sơn.
Các số liệu, mô hình và những kết quả trong luận văn là trung thực,
khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào. Các đề xuất
đưa ra xuất phát từ thực tiễn và kinh nghiệm, chưa từng được công bố dưới
bất kỳ hình thức nào trước khi trình, bảo vệ và công nhận bởi Hội đồng đánh
giá luận văn tốt nghiệp Thạc sĩ...
Thái Nguyên, ngày 02 tháng 5 năm 2019
Tác giả luận văn

Châu Thị Phương Nhã


ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản
thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn
bè, đồng nghiệp và người thân.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu

sắc tới PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn người đã luôn theo sát, tận tình
hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy giáo, cô giáo trong khoa
quản lý đào tạo sau đại học, khoa quản lý Tài Nguyên, Khoa Môi trường,
Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện
cho tôi trong thời gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể Ban lãnh đạo và cán bộ viên chức,
công chức Uỷ ban nhân dân huyện Vân Đồn, phòng Tài nguyên và Môi
trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Vân Đồn, Trung tâm
Hành chính công, Phòng thống kê huyện Vân Đồn, các cán bộ địa chính của
12 xã, thị trấn trong huyện Vân Đồncùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn
thành đề tài này.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo
mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi
hoàn thành luận văn./.
Tác giả

Châu Thị Phương Nhã


3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề...................................................................................................... 1

2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 3
3. Ý nghĩa của đề tài.......................................................................................... 4
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU............................. 5
1.1. Cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý về giao dịch bảo đảm .......................... 5
1.1.1. Cơ sở lý luận về giao dịch bảo đảm ........................................................ 5
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài........................................................................ 7
1.1.3. Cơ sở pháp lý của giao dịch bảo đảm ..................................................... 9
1.2. Khái quát về giao dịch bảo đảm............................................................... 10
1.2.1. Khái niệm về giao dịch bảo đảm........................................................... 10
1.2.2. Quy trình giao dịch bảo đảm................................................................. 13
1.3. Những nghiên cứu về giao dịch bảo đảm ................................................ 15
1.3.1. Những nghiên cứu về giao dịch bảo đảm trên thế giới .........................
15
1.3.2. Những nghiên cứu về giao dịch bảo đảm ở Việt Nam.......................... 17
CHƯƠNG 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............ 33
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 33
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu............................................................................... 33
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu............................................................ 33
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 33
2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 35


4

2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu.................................................. 35
2.4.2. Phương pháp thống kê, so sánh............................................................ 37
2.4.3. Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan...................................... 37
2.4.4. Phương pháp so sánh để phân tích viết báo cáo ................................... 38
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN.................... 39
3.1. Giới thiệu khái quát về huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh ..................... 39

3.1.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Vân Đồn ............................ 39
3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh............... 39
3.1.3. Thực trạng hệ thống cán bộ quản lý đất đai, đăng kí giao dịch bảo
đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh .............. 40
3.1.4. Thực trạng các tổ chức tín dụng đang hoạt động tại huyện Vân Đồn,
tỉnh Quảng Ninh .............................................................................................. 41
3.2. Đánh giá thành phần hồ sơ và quy trình thực hiện việc đăng ký giao dịch
bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh ........... 41
3.2.1. Đánh giá thành phần hồ sơ việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng
quyền sử dụng đất so với pháp luật đất đai ..................................................... 41
3.2.2. Đánh giá quy trình thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng
quyền sử dụng đất so với pháp luật đất đai ..................................................... 43
3.3. Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2017 ...................... 46
3.3.1. Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015-2017 theo không gian .. 46
3.3.2. Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015-2017 theo thời gian ........
49
3.3.3. Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015-2017 theo loại đất ..........
49


5

3.3.4. Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015-2017 theo mục tiêu ........
52
3.3.5. Đánh giá chung công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng

đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015-2017 ...... 55
3.4. Ý kiến nhận xét về công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015-2017
của các đối tượng liên quan............................................................................. 58
3.4.1. Đánh giá chung của các đối tượng liên quan đến công tác giao dịch bảo
đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh .....
58
3.4.2. Ý kiến nhận xét của người dân về thái độ phục vụ và các quy định
giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn,
tỉnh Quảng Ninh .............................................................................................. 63
3.4.3. Ý kiến của cán bộ tín dụng về các quy định giao dịch bảo đảm bằng
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh ................ 65
3.4.4. Ý kiến nhận xét của cán bộ ngành đất đai về tinh thần phối hợp,
mức độ hiểu biết và các quy định giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh......................................... 67
3.5. Khó khăn, tồn tại, các yếu tố ảnh hưởng và giải pháp nâng cao hiệu quả
của công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh .................................................................. 69
3.5.1. Những khó khăn, tồn tại ảnh hưởng trong đăng ký giao dịch bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh.............
69
3.5.2. Nguyên nhân và giải pháp khắc phục để hoàn thiện và nâng cao
hiệu quả công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh .................................................................. 69
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................... 71


6

TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 73

7

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
QSDĐ:

Quyền sử dụng đất

QSD:

Quyền sử dụng

SDĐ:

Sử dụng đất

BLDS:

Bộ luật Dân sự

HĐBT:

Hội đồng Bộ trưởng

UBND:

Ủy ban nhân dân

HĐND:

Hội đồng nhân dân

VPĐKĐĐ: Văn phòng đăng ký đất đai
GCN:

Giấy chứng nhận


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hệ thống cán bộ quản lý đất đai, đăng kí giao dịch bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất tại huyện Vân Đồn ................................. 40
Bảng 3.2. Hệ thống tổ chức tín dụng đang hoạt động tại huyện Vân Đồn ..... 41
Bảng 3.3. So sánh thành phần hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng
quyền sử dụng đất tại huyện Vân Đồn so với quy định của
pháp luật ........................................................................................ 42
Bảng 3.4. Kết quả giao dịch bảo đảm tại khu vực trung tâm huyện Vân
Đồn giai đoạn 2015 - 2017............................................................ 46
Bảng 3.5. Kết quả giao dịch bảo đảm khu vực các xã đảo của huyện Vân
Đồn giai đoạn 2015 - 2017............................................................ 47
Bảng 3.6. Kết quả giao dịch bảo đảm khu vực các xã vùng xa của huyện
Vân Đồn giai đoạn 2015 - 2017 .................................................... 47
Bảng 3.7. Tổng hợp kết quả giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất tính
theo khu vực tại huyện Vân Đồn trong giai đoạn 2015 – 2017 ........
48
Bảng 3.8. Kết quả giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Vân Đồn theo thời gian, giai đoạn 2015 - 2017 .......... 49
Bảng 3.9. Kết quả giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất ở tại huyện

Vân Đồn giai đoạn 2015 – 2017 ................................................... 49
Bảng 3.10. Kết quả giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất nông
nghiệp tại huyện Vân Đồn giai đoạn 2015 – 2017........................ 50
Bảng 3.11. Tổng hợp kết quả giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất tính
theo loại đất tại huyện Vân Đồn trong giai đoạn 2015 – 2017 .........
51
Bảng 3.12. Kết quả giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện
Vân Đồn giai đoạn 2015 – 2017 để tiêu dùng............................... 52


viii

Bảng 3.13. Kết quả giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện
Vân Đồn giai đoạn 2015 – 2017 để sản xuất kinh doanh phi
nông nghiệp ................................................................................... 53
Bảng 3.14. Kết quả giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện
Vân Đồn giai đoạn 2015 – 2017 để sản xuất nông nghiệp ........... 54
Bảng 3.15. Tổng hợp kết quả giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất
tính theo mục tiêu giao dịch tại huyện Vân Đồn trong giai
đoạn 2015 – 2017 .......................................................................... 55
Bảng 3.16. Tỷ lệ giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 – 2017 tính
theo số dân..................................................................................... 56
Bảng 3.17. Tổng hợp kết quả công tác giao dịch bảo đảm trên địa bàn
huyện Vân Đồn giai đoạn 2015 – 2017......................................... 57
Bảng 3.18. Kết quả đánh giá hiểu biết chung về giao dịch bảo đảm bằng
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng
Ninh của các đối tượng liên quan.................................................. 60
Bảng 3.19. Kết quả đánh giá hiểu biết cơ bản về nội dung giao dịch bảo
đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh

Quảng Ninh của các đối tượng liên quan...................................... 62
Bảng 3.20. Kết quả đánh giá thái độ phục vụ và một số quy định về đăng ký
giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất theo ý kiến người
dân theo 3 khu vực điều tra................................................. 64
Bảng 3.21. Đánh giá hiểu biết các quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất theo ý kiến của 02 loại hình ngân hàng . 66
Bảng 3.22. Kết quả đánh giá tinh thần phối hợp, mức độ hiểu biết và một
số quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng
đất theo ý kiến của cán bộ ngành đất đai ...................................... 68


1

MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là kết quả của quá
trình đấu tranh và lao động của nhân dân, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì
thay thế được của các ngành sản xuất nông - lâm nghiệp, là nền tảng để phân
bổ và xây dựng các ngành kinh tế quốc dân, các khu dân cư, các công trình
phục vụ đời sống và sự nghiệp củng cố quốc phòng. Con người cùng với sức
lao động và trí thông minh làm thay đổi bộ mặt của trái đất; từ đó đất đai trở
thành điều kiện sinh tồn, thành cơ sở để thực hiện quá trình sản xuất, tạo ra
của cải vật chất cho sản xuất. Mọi quá trình sản xuất và các hoạt động của con
người đều cần đến một mặt bằng và khoảng không gian lãnh thổ nhất định.
Nếu không có đất đai thì không có một ngành nào, một xí nghiệp nào có thể
hoạt động được. Như vậy, nếu không có đất thì sẽ không có sản xuất, không
có sự tồn tại của con người.
Giao dịch bảo đảm là một thiết chế ra đời khá sớm ở nhiều quốc gia có
hệ thống pháp luật phát triển trên thế giới. Thiết chế này được xây dựng đã
tạo ra một hành lang pháp lý an toàn cho hoạt động tín dụng nói chung và sự

phát triển của nền kinh tế nói riêng góp phần không nhỏ vào sự ổn định của
các quan hệ dân sự, kinh tế, giải quyết các tranh chấp phát sinh từ việc không
thực hiện hoặc có thực hiện nhưng không đúng nghĩa vụ dân sự của bên có
nghĩa vụ. Việc xác lập các giao dịch bảo đảm luôn hướng tới mục tiêu bảo vệ
quyền lợi của các bên tham gia giao dịch, đặc biệt bên có quyền có cơ chế xử
lý tài sản mà bên có nghĩa vụ dùng để bảo đảm.
Trong quá trình phát triển nền kinh tế thị trường vận hành theo cơ chế thị
trường có sự quản lý của Nhà nước và hội nhập quốc tế ngày càng sâu rộng;
những năm qua pháp luật nói chung, pháp luật đất đai, pháp luật dân sự nói


2

riêng không ngừng được phát triển, hoàn thiện. Do tầm quan trọng và ý nghĩa
đặc biệt của đất đai trong đời sống kinh tế - xã hội Điều 18 Hiến pháp năm
1992 và Hiến pháp năm 2013 - Hiến pháp của thời kỳ đổi mới đã quy định cụ
thể về tầm quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai: “Người được Nhà
nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật”.
Để hoàn thiện, cụ thể hóa những quy định của Hiến pháp đến cuộc sống,
Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm
2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành các quy định liên quan đến giao dịch
bảo đảm tạo cơ sở pháp lý để chủ sử dụng thực hiện quyền sử dụng đất. Hiến
pháp, các đạo luật và các văn bản pháp quy nêu trên đã xác định quyền sử
dụng đất là quyền tài sản. Theo đó người sử dụng đất có các quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế, tặng cho, tặng cho lại và tính
giá trị quyền sử dụng đất, góp vốn vào sản xuất kinh doanh. Trong các quyền
ấy, thế chấp quyền sử dụng đất được pháp luật quy định là một trong các biện
pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong giao dịch dân sự, kinh doanh có cơ sở
pháp lý bảo đảm cho các giao dịch có quyền thế chấp quyền sử dụng đất được

thực hiện an toàn, hiệu quả, bảo vệ được quyền, lợi ích hợp pháp của các bên
trong giao dịch.
Để đảm bảo tính thống nhất trong công tác quản lý đất đai thì công tác
giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền
với đất tại địa bàn huyện Vân Đồn phải được thực hiện nghiêm túc. Công tác
này không chỉ đảm bảo sự thống nhất quản lý mà còn bảo đảm các quyền lợi
và nghĩa vụ cho người sử dụng, giúp cho bên nhận bảo đảm bằng quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền và các bên cùng tham gia
giao dịch trong hợp đồng, loại bỏ được những rủi ro pháp lý cho các giao
dịch, tạo lập, duy trì và đảm bảo một trật tự lợi ích chung trong đời sống kinh


3

tế - dân sự, xóa bỏ thị trường “ngầm”, tạo điều kiện thuận lợi để người sử
dụng đất có thể thực hiện một cách tốt nhất các quyền của mình theo quy định
của pháp luật.
Huyện Vân Đồn là một huyện đảo miền núi nằm ở vị trí tiền tiêu phía
Đông Bắc của tỉnh Quảng Ninh, là huyện có nhiều ưu thế và thế mạnh có khả
năng thu hút thị trường, chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong quá trình phát triển
kinh tế - xã hội, đồng thời dẫn đến tốc độ đô thị hóa diễn ra mạnh trên địa bàn
huyện; từ đó kéo theo nhu cầu về vốn ngày càng gia tăng, các giao dịch bảo
đảm bằng quyền sử dụng đất diễn ra sôi động trên địa bàn huyện. Số lượng
đăng ký giao dịch bảo đảm của huyện ngày càng gia tăng. Tuy nhiên, việc
quản lý các giao dịch này trên địa bàn huyện vẫn còn những tồn tại, bất cập
cần đi sâu nghiên cứu và để đảm bảo cho thị trường này hoạt động công khai,
minh bạch thì yêu cầu công tác giao dịch đảm bảo trên địa bàn huyện cần
được quan tâm và đề xuất giải pháp giải quyết.
Từ thực tế trên cho thấy, việc nghiên cứu đề tài Đánh giá công tác giao
dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh

Quảng Ninh giai đoạn năm 2015-2017. Dưới sự hướng dẫn của thầy giáo
PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn cùng sự giúp đỡ tận tình của các cán bộ Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh.
2. Mục tiêu của đề tài
- Chỉ ra được hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm, hệ thống tín dụng
đang hoạt động tại huyện Vân Đồn.
- Đánh giá được thực trạng công tác giao dịch bảo đảo bằng quyền sử
dụng đất tại huyện Vân Đồn.
- Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện
Vân Đồn theo ý kiến của người dân.


4

- Khó khăn, tồn tại và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giao dịch
bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện Vân Đồn.
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học: Giúp cho học viên tiếp cận sâu hơn với lĩnh vực
giao dịch đảm bảo tại nơi làm việc, nhằm áp dụng được các kiến thức đã được
học trong nhà trường, đồng thời làm phong phú hơn các kiến thức thực tế đặc
biệt là xung quanh những vấn đề nghiên cứu.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn: Từ quá trình nghiên cứu giúp học viên đúc rút
kinh nghiệm trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công
tác giao dịch bảo đảm nói riêng, nhằm củng cố những kiến thức đã học và tiếp
xúc thực tế với vấn đề nghiên cứu. Từ đây có cơ hội đề xuất những ý kiến
nhằm giúp cơ quan có những phương pháp cụ thể trong việc giải quyết vướng
mắc, khó khăn ở địa phương.


5

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý về giao dịch bảo đảm
1.1.1. Cơ sở lý luận về giao dịch bảo đảm
Đề tài là công trình khoa học nghiên cứu có hệ thống các chính sách
pháp luật về đất đai, đặc biệt là chính sách pháp luật về giao dịch bảo đảm
trên địa bàn huyện Vân Đồn và đề xuất giải pháp thực hiện hiệu quả hơn.
Công tác quản lý Nhà nước về đất đai là nhiệm vụ trọng tâm được đặt
lên hàng đầu và xuyên suốt thời gian thực hiện chức năng, nhiệm vụ của cơ
quan Tài nguyên và Môi trường. Trong đó công tác giao dịch bảo đảm cũng là
một trong những nhiệm vụ quan trọng, thể hiện đầy đủ ý trí của luật pháp,
chính sách của Đảng và nhà nước. Xuất phát từ nhiệm vụ đó kết quả nghiên
cứu của đề tài nhằm góp phần quản lý nhà nước và các giao dịch về đất đai
trên địa bàn đồng thời cũng góp phần hoàn thiện một số chính sách pháp luật
đất đai, thủ tục về việc thực hiện giao dịch bảo đảm đối với huyện Vân Đồn;
Góp phần hạn chế đơn thư, khiếu kiện của nhân dân, đẩy mạnh thực hiện
công tác cải cách hành chính của huyện, cùng với đó là việc nâng cao ý thức
trách nhiệm, kỹ năng nghề nghiệp của đội ngũ cán bộ trong thực hiện nhiệm
vụ, tạo niềm tin trong nhân dân đối với chính quyền, mang lại sự hài lòng khi
giải quyết thủ tục hành chính.
Từ khi Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về
đăng ký giao dịch bảo đảm ra đời đã đánh dấu sự thành công bước đầu trong
việc nhất thể hoá pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm của nước ta, góp
phần tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp trong việc tìm hiểu và áp
dụng pháp luật. Với những quy định mới tạo sự chuyển biến tích cực trong
hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm, đồng thời thể hiện một cách rõ nét vai
trò của đăng ký giao dịch bảo đảm, tác động trực tiếp tới các bên tham gia


6

giao dịch cũng như các bên có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và tác động tới
nền kinh tế xã hội một cách đáng kể, cụ thể đó là:
- Đối với bên nhận bảo đảm: Đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong
những cách thức để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên nhận bảo đảm. Pháp
luật về giao dịch bảo đảm của các nước đều thừa nhận giao dịch bảo đảm
được đăng ký mang ý nghĩa công bố quyền lợi của bên nhận bảo đảm với
người thứ ba và tất cả những ai (người thứ ba) xác lập giao dịch liên quan đến
tài sản bảo đảm đều buộc phải biết về sự hiện hữu của các quyền liên quan
đến tài sản bảo đảm đã được đăng ký.
- Đối với bên bảo đảm: Một trong những yêu cầu đặt ra trong đời sống
kinh tế - xã hội là việc dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không
được ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, kinh doanh và sinh hoạt của bên bảo
đảm. Điều này có nghĩa, bên bảo đảm vẫn giữ tài sản bảo đảm và tiếp tục khai
thác, sử dụng tài sản nhằm phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh của mình.
Thông qua cơ chế đăng ký giao dịch bảo đảm, bên bảo đảm vừa đạt được mục
đích dùng tài sản để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ, vừa duy trì được hoạt
động sản xuất - kinh doanh của mình. Chính nguồn lợi thu được từ việc khai
thác tài sản bảo đảm sẽ giúp bên nhận bảo đảm từng bước thu hồi vốn, tái đầu
tư và thanh toán được nợ cho bên nhận bảo đảm.
- Đối với bên thứ ba: Trong nhiều trường hợp, do thiếu thông tin nên bên
thứ ba có thể dễ dàng cho rằng tài sản vẫn chưa được dùng để bảo đảm cho
bất kỳ một nghĩa vụ nào trên thực tế. Vậy làm thế nào để bên thứ ba (ví dụ:
bên cho vay tiếp theo hoặc bên mua tài sản) có thể xác định để biết được liệu
còn có ai đó có quyền lợi liên quan đến một tài sản cụ thể nào đó hay không?
Việc công khai hóa thông tin về giao dịch bảo đảm được đăng ký là một giải
pháp, cụ thể là bên thứ ba có thể tìm hiểu thông tin tại cơ quan đăng ký giao
dịch bảo đảm để biết được những giao dịch bảo đảm liên quan đến tài sản bảo

7

đảm đã tồn tại từ trước, vì những thông tin về giao dịch bảo đảm được lưu
giữ, công bố rộng rãi. Nhờ đó, rủi ro pháp lý trong giao dịch sẽ giảm thiểu,
nhất là trong trường hợp tài sản bảo đảm vẫn do bên bảo đảm chiếm giữ, khai
thác.
- Đối với nền kinh tế - xã hội: Nền kinh tế - xã hội phát triển đòi hỏi hệ
thống đăng ký giao dịch bảo đảm phải thực sự hiện đại, khoa học. Khi giao
dịch bảo đảm được đăng ký chính xác, thuận lợi với chi phí đăng ký hợp lý thì
chi phí giao dịch (gồm chi phí về thời gian, công sức, tiền của...) trong xã hội
sẽ ở mức thấp, nhờ đó, tính cạnh tranh của nền kinh tế sẽ tăng cao. Mặt khác,
nếu giao dịch bảo đảm được đăng ký và công khai hoá, thì sẽ hạn chế được
những tranh chấp phát sinh trong cuộc sống do các tổ chức, cá nhân dễ dàng
tiếp cận với thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm trước khi ký
kết, thực hiện các giao dịch có liên quan đến tài sản đó.
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Sau khi Luật đất đai năm 1993 ra đời, quyền sử dụng đất ở nước ta mới
bắt đầu hình thành và phát triển một cách chính thức. Do vậy hoạt động các
quyền của người sử dụng đất vẫn còn ít, các quan hệ chủ yếu thông qua hình
thức dân sự. Tuy nhiên Trong giai đoạn từ năm 1990 đến năm 2000 Nhà nước
đã trao quyền sử dụng bằng hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất,
giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất
cho khoảng 13 triệu hộ gia đình, cá nhân.
Các quy định về giao đất, cho thuê đất ngày càng hoàn thiện đã thúc đẩy
sự phát triển của thị trường quyền sử dụng đất. Thị trường quyền sử dụng đất
là thị trường giao dịch về các quyền sử dụng đất; trong đó có quyền thế chấp
bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trong những năm qua, pháp luật Việt Nam đã có những bước chuyển
mới, điều chỉnh nhất định đối với lĩnh vực đăng ký, quản lý về quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Việc thực hiện quyền thế

8

chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất thực sự đã phát huy được nguồn vốn đầu tư đất đai, góp phần
đáng kể vào quá trình phát triển sản xuất, kinh doanh. Người sử dụng đất sử
dụng quyền này ngày càng nhiều hơn.
Có thể khẳng định công tác đăng ký giao dịch đảm bảo là công cụ hữu
hiệu để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, quyền bình đẳng trước pháp luật
của mọi chủ thể khi tham gia giao dịch bảo đảm. Đồng thời qua việc đăng ký
giao dịch bảo đảm có căn cứ để xác định chính xác thứ tự ưu tiên thanh toán
trong trường hợp cần xử lý tài sản thanh toán nghĩa vụ. Từ đó góp phần bảo
đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch dân sự, thương mại, đặc
biệt trong hoạt động đầu tư vốn, tín dụng ngân hàng. Đăng ký giao dịch bảo
đảm còn là công cụ quan trọng để hình thành đồng bộ các yếu tố thị trường
định hướng xã hội chủ nghĩa. Việc đăng ký nêu trên còn góp phần vào việc
ngăn ngừa các tranh chấp về dân sự liên quan đến giao dịch bảo đảm, hợp
đồng vay, góp vốn và cung cấp chứng cứ
Tuy nhiên, việc đăng ký giao dịch bảo đảm vẫn còn một số hạn chế đó là
các quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm được quy định rải rác tại nhiều
văn bản dẫn đến việc tra cứu, áp dụng pháp luật còn gặp nhiều khó khăn. Liên
quan đến đăng ký giao dịch bảo đảm có Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày
(23/7/2010) về đăng ký giao dịch đảm bảo; Thông tư số 05/2011/TT-BTP
ngày (16/2/2011) của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số vấn đề về đăng ký, cung
cấp thông tin về giao dịch bảo đảm, hợp đồng tại Trung tâm đăng ký giao
dịch, tài sản của Cục đăng ký Quốc gia giao dịch bảo đảm – Bộ Tư pháp.
Ngoài ra, còn có Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT – BTP – BTNMT
ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liến
với đất. Việc xác định trình tự, thủ tục, cơ quan có thẩm quyền đăng ký giao

dịch bảo đảm đối với một số loại tài sản còn được quy định ở nhiều luật


9

chuyên ngành như: Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự 2005, hay văn bản hướng
dẫn việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với căn hộ chung cư hình thành trong
tương lai của Bộ Tư pháp... Vì được quy định ở nhiều văn bản pháp luật nên
việc giải thích pháp luật, xác định thẩm quyền, thủ tục đăng ký giao dịch bảo
đảm trong nhiều trường hợp còn chưa thống nhất, chưa tách bạch và thể hiện
rõ thẩm quyền thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm đối với các loại tài sản.
Thực tế, đang có một số vướng mắc trong thực hiện đăng ký giao dịch này.
Những năm gần đây, Việt Nam đang rất tích cực trong việc cải cách thủ
tục hành chính, việc xây dựng, hoàn thiện theo hướng đơn giản thủ tục đăng
ký giao dịch bảo đảm là điều rất cần thiết. Ngoài việc cần có quy định cụ thể,
thống nhất về vấn đề này thì tinh thần trách nhiệm và thái độ của cán bộ thực
thi có ý nghĩa rất quan trọng nhằm giảm thiểu nhũng nhiễu, tiêu cực tạo cho
người dân và tổ chức trong quá trình đăng ký giao dịch bảo đảm được thuận
tiện và tiết giảm chi phí không đáng có.
1.1.3. Cơ sở pháp lý của giao dịch bảo đảm
- Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
- Bộ luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
- Bộ luật Dân sự năm 1995, 2005, 2015.
- Luật Đất đai năm 1993, 2003 và 2013.
Điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch
bảo đảm.
- Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm.
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất.
- Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 về đăng ký giao dịch

bảo đảm.
- Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/12/2012 về sửa đổi bổ sung một số


10

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính
phủ về thi hành Luật Đất đai.
- Thông tư số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 về việc
hướng dẫn đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất.
- Thông tư số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 sửa đổi, bổ
sung một số quy định của Thông tư số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày
16/6/2005 về việc hướng dẫn đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 quy định về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
- Thông tư liên tịch 06/2010/TTLT-BTP-BTNMT ngày 01 tháng 3 năm
2010 Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường Sửa đổi, bổ sung một số
quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16
tháng 6 năm 2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường và Thông
tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 của
Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường.
- Thông tư số 20/2011/TTLT/BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn
việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với
đất.
- Thông tư số 09/2016/TTLT/BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 hướng dẫn
việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với
đất.

1.2. Khái quát về giao dịch bảo đảm
1.2.1. Khái niệm về giao dịch bảo đảm


11

Theo quy định tại Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 về đăng
ký giao dịch bảo đảm thì “Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là việc cơ quan nhà


12

nước có thẩm quyền ghi vào Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào cơ
sở dữ liệu các thông tin về giao dịch bảo đảm dùng tài sản bảo đảm bằng
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất để thực
hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm [10].
Các tài sản dùng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản gắn liền với đất trong giao dịch bảo đảm có thể có trước khi thông
tin được ghi vào Sổ, hay nhập vào cơ sở dữ liệu hoặc được xác lập sau khi cơ
quan đăng ký ghi thông tin về các giao dịch bảo đảm vào Sổ đăng ký, nhập
vào cơ sở dữ liệu theo quy định của pháp luật [10].
Đăng ký giao dịch bảo đảm ra đời xuất phát từ nhu cầu công khai các
giao dịch bảo đảm, bảo vệ quyền và lợi ích của các bên trong giao dịch, các
bên liên quan, lợi ích của Nhà nước và xã hội. Vấn đề đăng ký giao dịch bảo
đảm mặc dù trong những năm trở lại đây nhận được sự quan tâm lớn của Nhà
nước và các nhà nghiên cứu. Nhà nước đã ban hành một số hệ thống pháp luật
đồng bộ, thống nhất cùng với đó là thiết lập một hệ thống phục vụ cho việc
đăng ký giao dịch bảo đảm.
Theo khoản 1 Điều 323 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2005 thì, “Giao dịch bảo

đảm là giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về
việc thực hiện biện pháp bảo đảm quy định tại khoản 1 Điều 318 của Bộ luật
này”; bao gồm: tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh,
tín chấp. Bên cạnh đó, nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch của các quan
hệ về giao dịch bảo đảm, BLDS 2005 quy định: các giao dịch bảo đảm được
đăng ký theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm (Điều 323,
Điều 325), và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm
theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm. Tài sản theo Điều 326 Bộ luật Dân sự
2005 là việc một bên giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.


13

Thế chấp tài sản theo Điều 432 Bộ luật Dân sự năm 2005 là việc một bên
dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối
với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.
Đặt cọc theo Điều 358 Bộ luật Dân sự 2005 là việc một bên giao cho bên
kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây
gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện
hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. Trong trường
hợp, hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại
cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc
từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về
bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp
đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền
tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
Ký cược theo Điều 359 Bộ luật Dân sự 2005 là việc bên thuê tài sản là
động sản giao cho bên cho thuê một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc
vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo

đảm việc trả lại tài sản thuê. Trong trường hợp tài sản thuê được trả lại thì bên
thuê được nhận lại tài sản ký cược sau khi trừ tiền thuê; nếu bên thuê không
trả lại tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền đòi lại tài sản thuê; nếu tài sản
thuê không còn để trả lại thì tài sản ký cược thuộc về bên cho thuê.
Ký quỹ theo Điều 360 Bộ luật Dân sự 2005 là việc bên có nghĩa vụ gửi
một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quí hoặc giấy tờ có giá khác vào tài
khoản phong toả tại một ngân hàng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ
dân sự. Trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện
không đúng nghĩa vụ thì bên có quyền được ngân hàng nơi ký quỹ thanh
toán, bồi thường thiệt hại do bên có nghĩa vụ gây ra, sau khi trừ chi phí
dịch vụ ngân hàng.


14

Bảo Lãnh theo Điều 361 Bộ luật Dân sự 2005 là việc người thứ ba (sau
đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận
bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên
được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện
hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Các bên cũng có thể thoả thuận về việc
bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi bên được bảo lãnh không có khả
năng thực hiện nghĩa vụ của mình.
Tín chấp theo Điều 372 Bộ luật Dân sự 2005 là việc một tổ chức chính
trị - xã hội tại cơ sở (Hội Phụ nữ tại địa phương, Công đoàn cơ sở…) có thể
đảm bảo bằng tín chấp cho cá nhân của tổ chức mình, hộ gia đình nghèo tại
địa phương vay một khoản tiền tại ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng khác để
sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo quy định của Chính phủ.
1.2.2. Quy trình giao dịch bảo đảm
Việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện tại Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất (Văn phòng Đăng ký đất đai) theo trình tự, thủ tục quy

định tại Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 về đăng ký giao dịch
bảo đảm.
Thông tư số 20/2011/TTLT – BTP – BTNMT ngày 18/11/2011 hướng
dẫn việc đăng ký thế chấp quyến sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Thông tư số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 hướng dẫn
việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam (sau
đây gọi chung là người nộp hồ sơ) đến Trung tâm Hành chính công cấp huyện
để được hướng dẫn lập hồ sơ và nộp hồ sơ. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy
đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ
và trả kết quả cho người nộp hồ sơ. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có