Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn quận cầu giấy, thành phố hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
--------------------

Nguyễn Thị Hải Yến

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội – Năm 2018


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
--------------------

Nguyễn Thị Hải Yến

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học

Chủ tịch hội đồng chấm luận văn
thạc sĩ khoa học

PGS.TS Nhữ Thị Xuân

PGS.TS. Phạm Quang Tuấn

Hà Nội – Năm 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi dưới sự hướng
dẫn của PGS.TS. Nhữ Thị Xuân. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung
thực, thực tế của địa phương và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận văn
nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ
rõ nguồn gốc.

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Hải Yến


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện luận văn, ngoài sự cố gắng nỗ lực của bản thân, tôi
đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của thầy cô giáo cùng sự giúp đỡ
nhiệt tình, chu đáo của cơ quan và đồng nghiệp.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học

PGS.TS. Nhữ Thị Xuân đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá trình hoàn
thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa
Điạ lý , Trường Đại học Khoa ho ̣c Tự nhiên , Đa ̣i ho ̣c Quố c g ia Hà Nô ̣i đã nhi ệt tình
giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này. Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn tới
các cán bộ UBND quận Cầu Giấy, phòng Tài nguyên môi trường quận Cầu Giấy,
Ban quản lý dự án quận Cầu Giấy và người dân địa phương đã hỗ trợ dữ liệu và các
thông tin cần thiết cho luận văn này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Hải Yến


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................................2
3. Nhiệm vụ nghiên cứu ..............................................................................................2
4. Phạm vi nghiên cứu: ................................................................................................2
5. Phương pháp nghiên cứu .........................................................................................2
6. Cấu trúc luận văn ....................................................................................................3
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ CƠ SỞ LÝ LUẬN, THỰC TIỄN VÀ PHÁP
LÝ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ................................4
1.1 Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất .....................................................4
1.1.1 Đất đai, bất động sản và thị trường bất động sản .............................................4
1.1.2 Giá trị đất và định giá đất ................................................................................10
1.2 Quản lý giá đất, định giá đất, đấu giá đất kinh nghiệm quốc tế ...................14
1.2.3 Quản lý giá đất, định giá đất, đấu giá đất kinh nghiệm của Malaysia ............17
1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam .........................................................22

1.3.1. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ............22
1.3.2. Cơ sở pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ...............................25
1.3.3. Tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam...........................29
CHƯƠNG 2: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI .......35
2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Cầu Giấy ........................................35
2.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên............................................................................35
2.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội ................................................................................37
2.2. Phân tích tình hình quản lý Nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn quận Cầu
Giấy thành phố Hà Nội ...........................................................................................42
2.2.1. Tình hình quản lý đất đai ................................................................................42
2.2.2. Tình hình sử dụng đất .....................................................................................50
2.2.3. Thực trạng thị trường quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành
phố Hà Nội ................................................................................................................52


2.3. Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn quận Cầu
Giấy ...........................................................................................................................55
2.3.1 Khái quát về công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn quận Cầu
Giấy ...........................................................................................................................55
2.3.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại dự án nghiên cứu trên địa bàn quận Cầu
Giấy năm 2017 ...........................................................................................................61
2.3.3 Ý kiến của người tham gia đấu giá và của cán bộ quản lý trong công tác đấu
giá quyền sử dụng đất tại quận Cầu Giấy.................................................................68
2.4. Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn
Quận Cầu Giấy ........................................................................................................74
2.4.1 Những thành quả chủ yếu ...............................................................................74
2.4.2 Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ...............................75
2.4.3. Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị ......................................76
CHƢƠNG 3. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP TĂNG CƢỜNG HIỆU QUẢ

CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU
GIẤY .........................................................................................................................77
3.1 Định hƣớng, mục tiêu phát triển kinh tế xă hội quận Cầu Giấy đến năm
2020. ..........................................................................................................................77
3.2 Phƣơng hƣớng, nhiệm vụ công tác quản lý đất đai và đấu giá quyền sử
dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy đến năm 2020 ..........................................77
3.3 Giải pháp tăng cƣờng hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên
địa bàn quận Cầu Giấy ...........................................................................................78
3.3.1. Về chính sách của Nhà nước ...........................................................................78
3.3.2. Về công tác tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất .............................80
3.3.3. Về cơ chế tài chính ..........................................................................................81
3.3.4. Một số giải pháp khác .....................................................................................82
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................83
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................86
PHỤ LỤC .................................................................................................................89


DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1. Sơ đồ địa giới hành chính quận Cầu Giấy ................................................36
Hình 2.2: Biểu đồ cơ cấu kinh tế quận Cầu Giấy năm 2015 .....................................38
Hình 2.3: Hiện trạng sử đụng đất nông nghiệp năm 2015 quận Cầu Giấy ...............50
Hình 2.4: Nhận xét chung về công tác thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ...........69
Hình 2.5: Kết quả khảo sát ý kiến người tham gia đấu giá về bước giá ...................71
Hình 2.6: Giá khởi điểm và giá trúng đấu giá của 6 nhóm đất đấu giá ....................72
Hình 2.7: Kết quả khảo sát ý kiến về trình độ cán bộ trong phiên đấu giá ...............73


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1: Phân bố dân số trên địa bàn quận Cầu Giấygiai đoạn 2010-2015 ..................... 39
Bảng 2.2: Cơ cấu lao động quận Cầu Giấy theo ngành kinh tế ........................................... 40

Bảng 2.3: Hiện trạng sử dụng đất quận Cầu Giấy năm 2015 .............................................. 51
Bảng 2.4: Danh sách các thửa đất đấu giá tại các ô D2*, D5, D11, D21............................ 64
Bảng 2.5: Danh sách người trúng đấu giá.............................................................................. 65
Bảng 2.6: Danh sách người bị hủy kết quả trúng đấu giá..................................................... 67
Bảng 2.7: Số lượng phiếu khảo sát phân bổ cho các đối tượng ........................................... 68
Bảng 2.8: Tổng hợp ý kiến đánh giá về công tác đấu giá..................................................... 69
Bảng2.9: Kết quả đánh giá mức giá khởi điểm của các nhóm ............................................ 70


DANH MỤC HỘP

Hộp 1.1 Một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến giá đất và công tác đấu
giá quyền sử dụng đất: ..............................................................................................26
Hộp 2.1 Văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất , áp
dụng trên địa bàn quận Cầu Giấy ..............................................................................57


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

CNH-HĐH

Công nghiệp hóa – hiện đại hóa

BĐS

Bất động sản

ĐS

Động sản

HHBĐS

Hàng hóa bất động sản

TTBĐS

Thị trường bất động sản

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân

GCN

Giấy chứng nhận

GPMB

Giải phóng mặt bằng


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quư báu, một loại tài
sản đặc biệt không do con người tạo ra, là tư liệu sản xuất, nguồn vốn quí giá của

quốc gia và của người sử dụng đất. Đất đai đã mang lại những lợi ích to lớn cho nhà
nước, người sử dụng, doanh nghiệp và cho toàn xã hội.
Việt Nam đang trong quá trình đổi mới, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại
hóa với mục tiêu trở thành nước công nghiệp vào năm 2020; Đất đai trở thành
nguồn nội lực để thực hiện CNH-HĐH đất nước.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa
hiện đại hóa đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện
chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt
của một số địa phương, nhưng trong quá trình th ực hiện đã bộc lộ một số khó khăn
tồn tại như việc định giá cho các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở, việc
giao đất thanh toán tiến hành không chặt chẽ,… Để khắc phục những tồn tại đó
trong những năm gần đây Nhà nước đã thay đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất
tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử
dụng đất. Mặc dù mới được thực hiện thí điểm tại một số tỉnh, thành phố và còn
một số bất cập như chưa tạo được cơ hội cho người thu nhập thấp, dễ để xảy ra tình
trạng rửa tiền,… nhưng công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một hướng
đi mới cho thị trường bất động sản ở nước ta.
Cầu Giấy là một quận của thủ đô Hà Nội, hợp bởi 4 thị trấn và 3 xã thuộc
huyện Từ Liêm, quận có diện tích 12,04km2, bao gồm 8 phường [38]. Trong chiến
lược phát triển của Hà Nội, quận Cầu Giấy – cửa ngõ phía Tây Hà Nội, được tập
trung đầu tư phát triển thành khu đô thị mới và cơ sở hạ tầng đồng bộ, nhiều khu đô
thị mới, các dự án mở đường,… được đầu tư phát triển xây dựng, dẫn đến hình
thành một phần diện tích các ô đất xen kẹt giữa các dự án. Bên cạnh đó do phát triển
từ khu vực ngoại thành nên trên địa bàn còn một số ao, hồ hiện đã san lấp đó là một
nguồn tài sản vô cùng quý giá. Vì vậy, quận Cầu Giấy luôn cố gắng đưa các quỹ đất
1


vào sử dụng có mục đích và hiệu quả cao nhất. Căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất

đã được UBND thành phố phê duyệt, quận Cầu Giấy đã chú trọng vào công tác phát
triển quỹ nhà và đất phục vụ cho các công tác tái định cư khi Giải phóng mặt bằng,
công tác đấu giá quyền sử dụng đất,... Xuất phát từ lý do này tôi đã lựa chọn đề tài:
“Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn quận
Cầu Giấy, thành phố Hà Nội”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn quận
Cầu Giấy, thành phố Hà Nội đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công
tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu cơ sở lý luận , thực tiễn và pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất ở;
- Thu thập tài liệu, số liệu về công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn
quận Cầu Giấy;
- Xây dựng mẫu phiếu điều tra để tiến hành phỏng vấn người tham gia đấu giá
và cán bộ quản lý trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở;
- Đánh giá thực trạng công tác công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa
bàn quận Cầu Giấy;
- Đề xuất các giải pháp nhằm góp phần nâng cao hiệu quả công tác đấu giá
quyền sử dụng đất ở trên địa bàn quận Cầu Giấy.
4. Phạm vi nghiên cứu:
- Phạm vi không gian: Quận Cầu Giấy.
- Phạm vi đối tượng nghiên cứu: Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở.
- Phạm vi thời gian nghiên cứu : Giai đoạn 2007-2017
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Để hoàn thành được nhiệm vụ nghiên cứu đã đề ra, đề tài tiến hành sử dụng
các phương pháp như sau:
a) Phương pháp tiếp cận hệ thống: Đề tài đã tiếp cận vấn đề nghiên cứu là
công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trong mối quan hệ tổng thể từ vĩ mô đến vi
mô, từ khái quát đến cụ thể từ lý luận đến thực tiễn; từ chính sách, pháp luật tới
2

thực tế triển khai thực hiện
b) Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: Được sử dụng để thu thập các tài
liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại khu vực nghiên cứu.
c) Phương pháp điều tra, khảo sát thực địa: Tiến hành điều tra, khảo sát thực
địa về tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở tại quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội
phục vụ cho mục đích đánh giá.
d) Phương pháp điều tra xã hội học: Đây là phương pháp quan trọng, được sử
dụng để lấy ý kiến người tham gia đấu giá cũng như cán bộ thông qua mẫu phiếu
điều tra để có cái nhìn khách quan về công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở. Mẫu
phiếu sẽ được thiết kế mới những câu hỏi ngắn gọn, dễ hiểu và phù hợp với từng
loại đối tượng để thông tin thu thập được là chính xác và đầy đủ nhất.
đ) Phương pháp thống kê, tổng hợp: Trên cơ sở tài liệu số liệu thu thập được

tổng hợp các số liệu đã thu thập được vào bảng, biểu theo nội dung nghiên cứu theo
một trật tự nhất định.
e) Phương pháp phân tích, so sánh: Số liệu sau khi thống kê, tổng hợp, tiến
hành phân tích, so sánh, nhận xét và đánh giá theo mục tiêu và các nội dung nghiên
cứu, phân tích kết quả, so sánh giũa lý luận và thực tiễn, giữa thực trạng với quy
định của pháp luật, giữa kết quả nghiên cứu công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại
dự án nghiên cứu với tình hình chung toàn quận quận.
g) Phương pháp xử lý số liệu
: Số liệu được xử lý bằ ng phần mềm Micrrosof Exels
6. Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Tổng quan cơ sở lý luận thực tiễn và pháp lý của công tác đấu giá
quyền sử dụng đất.
Chương 2: Đánh giá thực trạng và công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên
địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.

Chương 3: Đề xuất một số giải pháp đẩy nhanh tăng cường hiệu quả công tác
đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn quận Cầu Giấy.

3


CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ CƠ SỞ LÝ LUẬN, THỰC TIỄN VÀ PHÁP LÝ
CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1 Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.1 Đất đai, bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1.1. Đất đai
a) Khái niệm:
Theo Lucreotit (Triết gia La mã thế kỷ I TCN): “Đất là mẹ của muôn loài,
không có cái gì không từ lòng mẹ Đất mà ra. Theo Uyliêm Petty (Nhà Kinh tế học
Italia): “Lao động là cha, đất là mẹ sinh sản ra mọi của cải vật chất của thế giới
này”. Tục ngữ ta có câu “Người ta là hoa đất”. Theo Phan Huy Chú (1817): “Của
báu của một nước không có gì bằng đất đai. Nhân dân và của cải đều do đấy mà ra. Chủ
tịch Hồ Chí Minh đã dạy: “Việt Nam có hai tiếng Tổ Quốc. Ta gọi Tổ Quốc là đất nước,
có đất, có nước mới thành Tổ Quốc. Có đất lại có nước thì dân giầu, nước mạnh”.
“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu
dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng.” (Luật
Đất đai 1993, lời nói đầu)
b) Đặc điểm
Đất như là không gian: Theo khái niệm này, đất cố định về mặt định lượng
theo bề mặt của trái đất và khoảng không bên trên, có vị trí cố định, diện tích hiện
hữu, chất lượng biến đổi theo thời gian. Đất được coi như một khu vực hay một
nhất thể không gian từ một thửa đất đến một đất nước cho đến cả hành tinh.
Đất là sự gắn kết về tinh thần: Đất được coi là vị thần linh, nơi con người gắn

số phận của mình vào đó hơn là làm chủ sở hữu nó.
Đất như là cộng đồng (lãnh thổ): Đó là sự thể hiện quyền lực, một nhóm cá
nhân sống trong một khu vực nào đó với cùng quyền lợi và các giá trị cá nhân và
tập thể, đó là quê hương, quốc gia.
Đất như là vị trí địa lý: Là nơi diễn ra các hoạt động của cuộc sống, bao gồm
cả các hoạt động ở và lao động, sản xuất ra của cải xã hội.
4


Đất như là nguồn vốn: Trong nền kinh tế thị trường đất được coi là nguồn vốn
vì khả năng có thể tạo vốn do thế chấp.
Đất như là môi trường: Càng ngày đất càng được coi như một nguồn thiên
nhiên với giá trị vô cùng quý hiếm đối với cuộc sống con người. Điều này đã được
xác định trong Chương trình Nghị sự 21 (Liên hiệp quốc).
Đất như là tài sản: đó là quyền của cá nhân hay tập thể đối với đất, tạo ra bởi
tập tục, quy ước hay luật pháp, trở thành tài sản cá nhân hay cộng đồng [3].
1.1.1.2 Bất động sản
a) Khái niệm
- Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị được xác định bằng tiền và
các quyền tài sản. Trong lĩnh vực kinh tế tài sản được chia thành 2 loại Bất động sản
(BĐS) và Động sản (ĐS).
- Bất động sản: Bất động sản là các tài sản không di dời được. Tuy tiêu chí
phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm đất
đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
- Động sản: Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.
b) Định nghĩa:
Theo quy định tại Điều 107 Luật dân sự năm 2015: “Bất động sản bao gồm:
Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất
đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật” [13].
c) Đặc điểm: Bất động sản có những đặc tính sau [14, 28]:

- Vị trí cố định, không di chuyển được: Đây là đặc tính rất quan trọng của bất
động sản. Giá trị của bất động sản sẽ chịu ảnh hưởng lớn bởi tình hình phát triển
kinh tế, văn hóa – xã hội, môi trường cảnh quan, kết cấu hạ tầng của khu vực đó.
- Tính lâu bền: Đất đai hầu như không bị hủy hoại, trừ khi có thiên tai như xói
lở. Vật kiến trúc thì có thể tồn tại hàng chục năm đến hàng trăm năm.
- Tính thích ứng: Bất động sản có thể được điều chỉnh công năng sử dụng khi
cần thiết để đáp ứng nhu cầu của khách hàng, đảm bảo bất động sản đó tiếp tục sinh lời.
- Tính dị biệt: Trên thị trường bất động sản, không tồn tại hai bất động sản
giống hoàn toàn nhau, chúng thường có vị trí không gian khác nhau.
5


- Tính chịu ảnh hưởng của chính sách: Bất động sản chịu ảnh hưởng rất lớn
của các điều chỉnh chính sách, chẳng hạn như chính sách đất đai, nhà ở, tiền tệ.
- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Việc đầu tư bất động sản thường phức
tạp, nhiều rủi ro nên cần phải có kiến thức và năng lực để có thể phát huy hiệu quả
của bất động sản.
- Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Bất động sản chịu nhiều ảnh hưởng của các bất
động sản lân cận đó, chúng có thể làm giá trị của bất động sản tăng lên hoặc giảm đi.
- Tính có giá trị lớn: Thường giá trị của bất động sản rất cao, điều này xuất
phát từ giá trị của đất đai, cũng như chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn.
1.1.1.3 Hàng hoá bất động sản
a) Khái niệm: Trong nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS là thị trường mua
bán hàng hoá đặc biệt - Hàng hoá Bất động sản (HHBĐS).
b) Đặc điểm : Tính đặc biệt của HHBĐS được xác định bởi thuộc tính của đất
đai mà các tài sản khác không có:
- Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, môi trường sống,
địa bàn để phân bố dân cư và các lĩnh vực kinh tế, văn hoá-xã hội, khoa học-giáo
dục, quốc phòng-an ninh, tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế trong sản xuất
nông-lâm nghiệp, thành quả lao động, chiến đấu của nhiều thế hệ tạo lập nên, gắn

với chủ quyền quốc gia; Đất đai có vị trí cố định, diện tích hữu hạn và độ phì biến
động theo thời gian-phụ thuộc vào việc sử dụng của con người; Đất đai là yếu tố
cần thiết để thiết để tạo lập BĐS nói riêng và tài sản nói chung;
Ngoài những thuộc tính đặc thù trên hàng hoá BĐS còn có những tính chất
khác với các loại hàng hoá khác:
- Là loại hàng hoá không thể di dời, liên quan đến môi trường, cơ sở hạ tầng
kỹ thuật (giao thông, thông tin liên lạc, cấp thoát nước, điện), cơ sở hạ tầng xã hội
(trường học, bệnh viện); Khu dân cư, thương mại, dịch vụ, nông nghiệp, công nghiệp;
- Là loại hàng hoá có giá trị lớn, cần có vốn đầu tư dài hạn; Theo Hecnando
De Soto: “Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn. Giá trị Bất động sản tại hầu hết
các nước phương tây chiếm khoảng 25-30% GDP, Mỹ 30-40%”;

6


- Là loại hàng hoá mà việc giao dịch phải được pháp luật cho phép và được
thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ. Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi
nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch Các nước theo kinh
tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Úc, một số nước ASEAN như Thái Lan,
Mã Lai, Singapore quy định bất động sản (đất đai) hoặc bất động sản (đất đai+tài
sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường bất động sản; Trung quốc
quy định bất động sản (đất đai + tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị
trường bất động sản nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà
chỉ được chuyển quyền sử dụng đất, đất đai thuộc sở hữu tập thể phải chuyển thành
sở hữu Nhà nước (bằng cách trưng thu) mới được chuyển quyền sử dụng đất).
- Không phải tất cả mọi bất động sản đều trở thành hàng hoá, ví dụ: bất động
sản là các công trình công cộng như các di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng
cảnh, công viên Quốc gia, đường giao thông, vườn hoa công cộng [3]
1.1.2.4. Thị trường bất động sản
a) Khái niệm thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ bất động sản
được trao đổi
Thị trường bất động sản được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động
có liên quan đến giao dịch BĐS như: Mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS.
Thị trường bất động sản theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên
quan đến giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS.
Thị trưòng Bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế
thị trường. Thị trường Bất động sản liên qua chặt chẽ với các thị trường khác như:
Thị trường hàng hoá, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa
học công nghệ. (Nguyễn Đình Bồng, 2010, Sdd)
b) Phân loại Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản bao gồm 3 thị trường nhánh: Thị trường mua bán, thị
trường cho thuê, và thị trường thế chấp.
Dựa theo trình tự thời gian mà bất động sản gia nhập thị trường, thị trường bất
động sản được chia làm 3 cấp:
7


- Thị trường cấp 1: Thị trường đất đai với các giao dịch về chuyển nhượng,
giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất.
- Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng với việc xây dựng các công trình
nhằm mục đích để bán hoặc cho thuê.
- Thị trường cấp 3: Thị trường với các giao dịch bán lại hoặc cho thuê lại các
công trình. [14, 27].
c) Đặc điểm của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản có một số các đặc tính như sau:
- Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch quyền lợi chứa trong bất
động sản đó chứ không phải bản thân đất đai và công trình. Thông thường các
quyền lợi đó bị một số hạn chế như các quy hoạch đô thị, điều lệ xây dựng,… Tức
là có tính tương đối chứ không phải tuyệt đối.

- Thị trường bất động sản mang tính khu vực do đặc điểm cố định, không di
chuyển được. Trong mỗi nước, mỗi đô thị, thậm chí mỗi khu vực đô thị, thị trường
bất động sản có những điều kiện thị trường, quan hệ cung cầu và mức giá cả rất
khác nhau.
- Dễ nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu và tình trạng độc quyền trên thị
trường. Vì thị trường bất động sản mang tính khu vực nên sự cạnh tranh là không hoàn
toàn. Nếu thị trường vẫn không hoàn chỉnh thì việc phát triển nhiều dự án bất động sản
lớn gặp trở ngại, do đó dễ nảy sinh tình trạng đầu cơ, bắt bí, đẩy giá lên cách xa giá trị
thực hoặc tình trạng nhà để không không có người mua hoặc thuê. [14, 27, 28]:
d. Chức năng của thị trường Bất động sản
- Đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau;
- Xác định giá cả cho các BĐS giao dịch;
- Phân phối BĐS theo quy luật cung cầu;
- Phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
e. Vai trò, vị trí của thị trường bất động sản
Thị trường BĐS có vị trí quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân:
- Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BĐS - tài nguyên
thiên nhiên, tài sản quốc gia quan trọng;
8


- Tác động tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu tư phát
triển BĐS;
- Tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị
trường hàng hoá, thị trường lao động;
- Liên quan đến một số lĩnh vực xã hội như: Lao động, việc làm, nhà ở.
g. Các yếu tố của thị trường bất động sản
- Quyền của người bán được bán BĐS và quyền của người mua được mua
BĐS được pháp luật quy định và bảo hộ; Ví dụ TTBĐS Ôxtraylia: pháp luật không
giới hạn quyền mua, bán thế chấp BĐS; không phân biệt trong việc giao dịch BĐS

đối với các loại đất nông nghiệp, công nghiệp, thương mại, đất ở; các đại lý về BĐS
giúp người bán tìm người mua bằng thông tin, quảng cáo việc bán đất; Hệ thống
thông tin BĐS là hệ thống mở cung cấp thông tin khách quan cho mọi đối tượng có
nhu cầu; BĐS được định giá nhưng giá mua bán và và mức cho vay thế chấp do các
bên tham gia giao dịch BĐS quyết định; Việc đăng ký bất động sản là bắt buộc,
thực hiện tại cơ quan đăng ký BĐS;
- Biện pháp để người mua và người bán BĐS đến với nhau;
- Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan đến BĐS cho người mua
(quyền sử dụng đất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên đất) liên quan đến BĐS
của người bán; nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại đối với người bán; Mối liên
quan giữa BĐS của người bán với các BĐS liền kề cũng như sự liên quan đến quy
hoạch sử dụng đất của Nhà nước...;
- Thoả thuận giá mua bán;
- Hình thức hợp đồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và được
cộng đồng chấp nhận;
- Biện pháp đảm bảo chuyển quyền sở hữu BĐS cho người mua tại cơ quan
đăng ký BĐS;
- Biện pháp đảm bảo cho người mua BĐS có thể vay tiền bằng thế chấp mà
BĐS là vật bảo đảm cũng như đảm bảo quyền lợi của người cho vay;
- Biện pháp đảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt động của TTBĐS.
(Nguyễn Đình Bồng, 2010, Sdd).
9


1.1.2 Giá trị đất và định giá đất
1.1.2.1. Giá trị đất
a) Khái niệm
Đất đai là một trong những nhân tố cơ bản của sự tồn tại quốc gia. Đó là một
vật thể tự nhiên không do con người tạo ra tuy có thể làm thay đổi nó trong quá
trình sử dụng (được tưới tiêu, lấn biển, xây dựng nhà ở, đô thị...) và chính nhờ vậy

mà đất trở nên có giá trị. Giá trị của đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng, giá trị của
một toà nhà khi dùng để thế chấp có thể khác với giá trị của nó khi đấu giá hoặc bán
trên thị trường tự do, vì vậy xác định giá cả thị trường của một bất động sản không
chỉ là một khoa học mà còn là một nghệ thuật, phụ thuộc vào nhiều yếu tố ngoại lai
cũng như tính chất của bản thân đất đai và bất động sản.
b) Đặc điểm
Khi xác định giá trị của đất hoặc bất động sản, phải phân biệt rõ ràng ý nghĩa
của giá cả, thị trường, giá thành và giá trị.
- Giá cả được hình thành qua việc mua bán chuyển dịch, và thường được dùng
cho các cuộc trao đổi đã hoàn thành, đó là khoản thanh toán mà cả người mua và
người bán đều thoả thuận trong các điều kiện tại thời điểm giao dịch.
- Giá thành được dùng trong việc đánh giá các yếu tố liên quan đến quá trình
sản xuất, không phải để giao dịch, mà để đánh giá hiện trạng - nên cần phải phân
biệt các loại giá thành trực tiếp, giá thành gián tiếp, giá thành xây dựng và giá thành
phát triển.
+ Giá thành trực tiếp bao gồm chi phí lao động, nguyên vật liệu cần thiết để
xây dựng công trình, cũng gọi là "giá thành cứng".
+ Giá thành gián tiếp là những chi phí ngoài lao động và nguyên vật liệu bao
gồm: Giá thành quản lý, chi phí nghề nghiệp, tài chính, thuế, bảo hiểm quyền lợi
trong xây dựng, tiền thuê... Giá thành gián tiếp cũng được gọi là giá thành mềm.
+ Giá thành xây dựng còn gọi là giá nhận thầu bao gồm giá thành trực tiếp
cộng với giá thành gián tiếp của nhà thầu.
+ Giá thành phát triển là giá thành để nâng cấp bất động sản bao gồm đất đai
và các chi phí để đưa nó vào trạng thái sử dụng được, khác với giá thành xây dựng,
bao gồm lợi nhuận của nhà phát triển hoặc nhà đầu tư cho dự án.
10


Mối quan hệ giữa giá cả thị trường và giá thành trở thành khái niệm tổng hợp
của giá trị, nên giá trị có nhiều nghĩa trong hoạt động định giá, ý nghĩa thực sự của

nó là phụ thuộc vào chủ định và mục đích sử dụng. Trên thị trường, giá trị thường
được xem là sự dự báo lợi nhuận thu được trong tương lai. Vì giá trị xuất hiện tại
một thời điểm cho trước, sự đánh giá là phản ánh giá trị tại một thời điểm cụ thể.
Giá trị tại một thời điểm cho trước thể hiện cho người bán và người mua giá tiền
của hàng hoá, tài sản hoặc dịch vụ. Để tránh nhầm lẫn, người định giá dùng các thuật
ngữ "giá trị thị trường", "giá trị sử dụng", "giá trị đầu tư", "giá trị ước định" hoặc các
loại giá trị đặc biệt khác. Giá trị thị trường là tiêu điểm của hầu hết hoạt động định giá
và cũng là mục đích chính của nó [3].
Giá trị đất/bất động sản phụ thuộc vào sự cần thiết, tính hữu dụng, sức mua
đối với hàng hoá đó,khả năng sinh lời, ý muốn chủ quan của con người. Giá trị
đất/bất động sản được tạo ra trong sự tác động của các yếu tố: ý tưởng và chuẩn
mực của xã hội , sự biến động về dân số, sự thay đổi về quy mô gia đình, sự phân
bố tự nhiên của các nhóm xã hội; hoạt động và xu hướng phát triển kinh tế, tốc độ
phát triển, tổng sản phẩm kinh tế quốc dân, lao động và tiền lương, lương tiền và tín
dụng; Sự quản lý và điều tiết của Nhà nước: Chính sách, pháp luật, quy hoạch kế
hoạch, chính sách môi trường; điều kiện tự nhiên: Tài nguyên thiên nhiên (đất,
nước, khoáng sản), vị trí địa lý, địa hình, khí hậu, thuỷ văn, thổ nhưỡng…
1.1.2.2 Định giá đất/bất động sản
a) Khái niệm
Định giá bất động sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Định giá bất
động sản thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với đất, thì cũng
không thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập nhau, vì bất động sản là một đơn
vị thống nhất; thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục đích sử
dụng. Hơn nữa do bất động sản là một tài sản không di, dời được nên giá trị bất
động sản luôn luôn chịu sự tác động bởi nhiều yếu tố. Số lượng các yếu tố và mức
độ ảnh hưởng của mỗi yếu tố đến giá trị của bất động sản là không giống nhau,
chúng tuỳ thuộc vào từng loại bất động sản, từng vị trí của bất động sản. Vì vậy,
11

việc xác định các quyền đối với bất động sản, những yếu tố và mức độ ảnh hưởng
của những yếu tố đó đến giá trị của bất động sản là rất khó khăn, phức tạp và đó
cũng chính là công việc của người định giá cần giải quyết.
b) Đặc điểm:
- Định giá bất động sản liên quan đến các quan hệ giao dịch trên thị trường
bất động sản: Mua, bán; thế chấp; thuế bất động sản và đền bù.
- Định giá bất động sản giúp cho người bán và người mua xác định được giá
trị thị trường của bất động sản, đảm bảo cho việc thanh toán trên cơ sở giá cả hợp
lý, tránh được rủi ro tạo điều kịên cho việc giao dịch, thoả thuận mua bán bất động
sản diễn ra thuận lợi;
- Định giá bất động sản giúp cho các ngân hàng có căn cứ để thực hiện cho
vay bằng thế chấp, tại Vương quốc Anh số lượng tiền cho cá nhân vay chưa được
thanh toán lên tới 700 tỷ Bảng, trong đó 565 tỷ được thế chấp bằng bất động sản
(nhà ở). Phần lớn lượng tiền vay này được đưa trở lại nền kinh tế Anh thông qua
đầu tư sản xuất và tiêu dùng.
- Định giá bất động sảngiúp cho Nhà nước có căn cứ để thu thuế bất động sản
đảm bảo công bằng, hợp lý. Một thị trường bất động sản chính quy sẽ đem lại
nguồn thu chính cho Nhà nước từ thuế bất động sản, lệ phí dịch vụ và tiền thu từ
bán các bất động sản dư thừa thuộc sở hữu nhà nước, ở Malaisia nguồn thu từ thuế
bất động sản chiếm khoảng 65% tổng thu thuế (Các thành phố chính: Kualumpur
27%; Malacca 60%, Seremban 58%, Jôhbaru 63%, Pulau Pinnang 60%, Ipoh 54% ,
Mức huy động thuế bất động sản ở các nước phát triển chiếm từ 0,5-3% GDP, bình
quân 1,9% GDP; Định giá bất động sản giúp cho Nhà nước có căn cứ để xác định
mức đền bù thiệt hại khi thu hồi đất phục vụ cho các mục đích quốc gia, công cộng.
(Đỗ Hậu và Nguyễn Đình Bồng, 2012, Sđd)
1.1.2.3 Về phương pháp định giá
Người định giá sử dụng những thủ tục đặc biệt để định giá bất động sản bằng
ba phương pháp phân tích dữ liệu: giá thành, so sánh giá bán và vốn hoá thu nhập;
việc lựa chọn phương pháp phụ thuộc vào chủng loại của bất động sản, mục đích

của việc định giá và chất lượng cùng số lượng của các dữ liệu có được.
12


Cả ba phương pháp này đều có thể áp dụng cho rất nhiều phương án định giá,
nhưng một hay nhiều phương pháp trong đó có thể là thích hợp hơn cho những
nhiệm vụ đặc biệt. Như phương pháp giá thành có thể không thích hợp để đánh giá
bất động sản để tính khấu hao do sự huỷ hoại cơ học hoặc đã bị lỗi thời, vì rất khó
xác định. Phương pháp so sánh giá bán không thể áp dụng cho những bất động sản
đặc biệt như nhà cửa bị từ chối xử lý vì không có sẵn tài liệu để so sánh. Phương
pháp vốn hoá thu nhập ít khi được dùng để định giá bất động sản là nhà ở do tư
nhân chiếm hữu, tuy có thể được dùng cùng với những tư liệu khác. Đặc biệt
phương pháp vốn hoá thu nhập là không đáng tin cậy trong thị trường bất động sản
công nghiệp hoặc bất động sản thương mại. Dầu sao thì người định giá cũng phải
dùng ít nhất là hai phương pháp và sự so sánh giữa các kết quả sẽ giúp ích cho việc
kiểm tra kết quả tốt hơn.
1.1.2.4 Quản lý Nhà nước về giá đất
Để tăng cường đầu tư trong kinh tế thị trường, Nhà nước phải thành lập một
cơ chế để thị trường đất đai có thể vận hành một cách có hiệu lực và hiệu quả. Nhà
nước cần phải quyết định giá trị của bất động sản khi định giá đất và bất động sản
cho việc thu thuế, khi tính toán mức đền bù đất thu hồi cho mục đích của Nhà nước
và khi cho thuê bất động sản của Nhà nước. Một thị trường đất đai có hiệu quả, cần
có những nhà định giá thành thạo, người có thể tư vấn về một giá cả thị trường lành
mạnh của đất đai và bất động sản. Nhà nước phải đảm bảo đủ khả năng giáo dục để
huấn luyện những người định giá này. Việc tạo ra một cơ quan định giá Trung ương
có thể đảm bảo việc đánh giá đất và bất động sản thoả mãn được nhu cầu của Nhà
nước. Vì nhiều cuộc định giá là dựa trên cơ sở so sánh giữa bất động sản định giá với
các bất động sản khác, cho nên việc duy trì tốt sổ đăng ký đất đai và bất động sản là
rất cần thiết.
Hiệu quả giá thành của hệ thống quản lý đất đai và bất động sản phải được

đánh giá đầy đủ, phân tích lợi ích của giá thành là công cụ hữu ích để giúp cho việc
quyết định những giải pháp tốt hơn cho vấn đề đất đai. Chiến lược cần phát triển để
tăng cường việc thu hồi vốn khi vận hành hệ thống quản lý đất đai và bất động sản.
Thông tin đất đai do Nhà nước điều hành được đánh giá là có thể dùng để sản sinh
nguồn thu.
13


Xây dựng khung pháp lý, quy định chế độ, quy trình thủ tục định giá bất động
sản là một nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường bất động sản.
Các nước có nền kinh tế thị trường phát triển đều chú trọng xây dựng hệ thống định
giá bất động sản để vận hành và kiểm soát hoạt động giao dịch bất động sản và thu thuế.
1.2 Quản lý giá đất, định giá đất, đấu giá đất kinh nghiệm quốc tế
1.2.1 Quản lý giá đất, định giá đất, đấu giá đất kinh nghiệm Trung Quốc
1.2.1.1 Khái quát tình hình quản lý đất đai và thị trường bất động sản Trung Quốc.
Ngay từ khi nước Cộng hoà nhân dân Trung Hoa được thành lập, Trung Quốc
đã chế định nhiều quy định sản tịch nhà đất. Cùng với việc tiếp nhận tài liệu sản tịch
nhà đất của chính quyền cũ, các thành phố đã dựa vào tài liệu này để chỉnh lý, bổ
xung, xây dựng hồ sơ sản tịch, sản quyền tương đối hoàn thiện. Các hồ sơ đó là căn
cứ quan trọng để các thành phố tiến hành cải tạo xã hội chủ nghĩa về xây dựng,
quản lý và thu thuế nhà đất cũng như tư nhân cho thuê vào giữa thập kỷ 50.
Trong thời kỳ kế hoạch hóa (từ năm 1987 trở về trước) đã hình thành chế độ
sử dụng đất không mất tiền, không có thời hạn và hạn chế chuyển dịch. Trong bối
cảnh đó, với tư cách là chủ sở hữu nhưng Nhà nước không thu được lợi ích kinh tế,
tài sản quốc gia bị thất thoát, đất đai không được sử dụng có hiệu quả, chế độ này
không thể đáp ứng được yêu cầu khách quan của thể chế kinh tế thị trường, trở
thành vật trở ngại cho sự phát triển kinh tế.
Bắt đầu từ năm 1987, trên cơ sở phân ly quyền sở hữu và quyền sử dụng, thực
hiện chế độ sử dụng mới “có trả tiền, có kỳ hạn và được chuyển dịch theo pháp luật”
làm cho đất đai trở thành 1 loại hàng hóa đặc biệt tham gia vào lưu thông thị trường;

mục tiêu là thay đổi về cơ bản trạng thái giao đất đơn thuần theo các biện pháp hành
chính bằng việc cung ứng đất đai chủ yếu theo cơ chế thị trường, xây dựng và phát
triển thị trường đất đai xã hội chủ nghĩa, tiến hành sử dụng đất một cách đầy đủ, hợp
lý và có hiệu quả.
1.2.1.2 Đấu giá đất ở Quảng Đông Trung Quốc
Năm 1988, đặc khu Thâm Quyến, thuộc tỉnh Quảng Đông, một trong những
địa phương được làm thí điểm giao đất có thu tiền với các hình thức đấu giá, đấu
thầu, xuất nhượng - thì đến cuối năm 1989, 178 thửa đất với 5.175.000 m2 đã được
14


chuyển dịch, thu được 12,88 triệu USD, số tiền này được dùng để lập quỹ phát triển
đất đai và xây dựng đô thị.
Theo đó, các địa phương Châu Hải, đặc khu kinh tế Sán Đầu... lần lượt tiến
hành cải cách. Năm 1990 Quốc vụ viện công bố “Điều lệ tạm thời về xuất nhượng
quyền sử dụng đất đô thị thuộc sở hữu Nhà nước” và “Các biện pháp tạm thời về
đầu tư kinh doanh liền khoảnh của nước ngoài” đã thúc đẩy việc triển khai cải cách
chế độ sử dụng đất đai đi vào thế ổn định. Cuối năm 1992, Chính Phủ nhân dân tỉnh
ban hành “Biện pháp thực hiện xuất nhượng quyền sử dụng đất đô thị thuộc sở hữu
Nhà nước tỉnh Quảng Đông” làm công cụ pháp luật để mở rộng toàn diện sự nghiệp
cải cách và năm 1993 là năm cải cách mạnh mẽ nhất, tiếng búa đấu giá dồn dập ở
các huyện, thị; đấu thầu đất đai được đăng tải thường ngày trên báo chí, trong năm
đó đã thực hiện được 7.118 cuộc giao dịch với diện tích 15.000 ha, tăng 41,5 % so
với năm 1992. Năm 1994 đã chỉnh đốn và xử lý một số vấn đề tồn tại, Chính phủ
nhân dân tỉnh đã ban hành quy phạm địa phương về thị trường bất động sản, Quốc
hội lại công bố “Luật quản lý nhà đất đô thị” tạo cơ sở cho năm 1995 100% số thị
xã và 95 % số huyện đều thực hiện chế độ sử dụng đất phải trả tiền, toàn tin
̉ h đã xuất
nhượng 40.700 ha.
1.2.1.3 Kinh nghiệm

Để đi vào chiều sâu, tỉnh Quảng Đông chủ trương thực hiện mấy mặt sau đây:
- Chính phủ khống chế thị trường đất đai cấp 1, điều tiết thị trường qua việc
quản lý kế hoạch xuất nhượng đất đai và quản lý việc thẩm định đầu tư.
- Quản lý giá đất qua việc quy định giá chuẩn một cách khoa học, ban hành
quy phạm định giá đất và giám sát các hoạt động định giá và giá cả thị trường.
- Quản lý việc đấu giá quyền sử dụng đất, thanh toán thị trường ngầm bằng
việc ban hành quy phạm về các hành vi xâm nhập thị trường quyền sử dụng đất.
- Quản lý chặt chẽ tài nguyên đất đai trong hạch toán giá thành sản phẩm
doanh nghiệp, chống thất thoát vốn.
- Quản lý chặt chẽ đất đai tập thể phi nông nghiệp xâm nhập thị trường, đảm
bảo thống nhất về thị trường đất đai.
Do đặc thù về quan hệ sở hữu, trong quá trình vận hành của thị trường bất
động sản ở trung Quốc có sự phân biệt giữa các khái niệm về “thị trường đất đai”,
15