(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạn giai đoạn 2014 2017
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.57 MB, 85 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NÔNG ĐỨC THÀNH
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC TẶNG CHO VÀ THỪA KẾ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
BẠCH THÔNG, TỈNH BẮC KẠN
GIAI ĐOẠN 2014 - 2017
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
THÁI NGUYÊN – 2018
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NÔNG ĐỨC THÀNH
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC TẶNG CHO VÀ THỪA KẾ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
BẠCH THÔNG, TỈNH BẮC KẠN
GIAI ĐOẠN 2014 - 2017
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn
Thái Nguyên – 2018
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số
liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được công bố
trong bất kỳ công trình nào khác. Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích
trong luận văn đều đã được ghi rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn
Nông Đức Thành
ii
LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian thực tập và nghiên cứu tại phòng Tài nguyên và Môi
trường huyện Bạch Thông, tôi đã hoàn thành luận văn tốt nghiệp của mình.
Để có được kết quả này, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi luôn nhận được sự
giúp đỡ chu đáo, tận tình của nhà trường. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân
thành tới:
Ban giám hiệu Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên và các phòng
chức năng cùng toàn thể thầy giáo, cô giáo đã tận tụy dạy dỗ tôi trong suốt
thời gian học tập cũng như thời gian thực tập tốt nghiệp.
Đặc biệt tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo PGS.TS
Nguyễn Khắc Thái Sơn đã tận tình giúp đỡ, hướng dẫn tôi trong quá trình
thực hiện và hoàn thành luận văn này.
Trong thời gian nghiên cứu, vì nhiều lý do chủ quan và khách quan
cũng như hạn chế về mặt thời gian cho nên nội dung của luận văn không tránh
khỏi sai sót. Tôi rất mong nhận được sự đóng góp của các thầy, cô giáo để đề
tài này được hoàn thiện hơn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày
tháng 10 năm 2018
Tác giả luận văn
Nông Đức Thành
iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ....................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề...................................................................................................... 1
3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 2
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ............................ 3
1.1. Cơ sở khoa học của tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất ..................... 3
1.1.1. Cơ sở lí luận của tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất....................... 3
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất ................... 6
1.1.3. Căn cứ pháp lí của tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất .................... 7
1.2. Khái quát những vấn đề liên quan đến tặng cho và thừa kế quyền sử
dụng đất ............................................................................................................ 9
1.2.1. Các khái niệm liên quan đến tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất .......... 9
1.2.2. Các hình thức tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất ........................... 9
1.2.3. Nghĩa vụ tài chính trong tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất......... 11
1.3. Những nghiên cứu về tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất ................ 13
1.3.1. Những nghiên cứu về tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất trên
thế giới ............................................................................................................ 13
1.3.2. Những nghiên cứu về tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất ở Việt Nam 18
1.4. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước trong tặng cho và
thừa kế quyền sử dụng đất............................................................................... 21
CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ................................................................................................................ 23
iv
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 23
2.1.1 Đối tượng nghiên cứu............................................................................. 23
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 23
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ............................................................ 23
2.2.1 Thời gian nghiên cứu .............................................................................. 23
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................. 23
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 23
2.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 25
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ................................................... 25
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp..................................................... 25
2.4.3. Phương pháp tổng hợp, xử lý và biểu đạt số liệu .................................. 26
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................... 27
3.1. Đánh giá tình tình cơ bản của huyện Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạn............ 27
3.1.1. Điều kiện tự nhiên của huyện Bạch Thông ........................................... 27
3.1.2. Khái quát về điều kiện kinh tế - xã hội của huyện Bạch Thông .............. 28
3.1.3. Thực trạng công tác quản lý đất đai của huyện Bạch Thông........................... 29
3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạn ............. 31
3.2. Đánh giá hồ sơ và quy trình tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại
huyện Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạn giai đoạn 2014-2017 ................................. 35
3.2.1. Đánh giá hồ sơ tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất của huyện Bạch
Thông, tỉnh Bắc Kạn so với pháp luật đất đai ................................................. 35
3.2.2. Đánh giá quy trình tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất của huyện Bạch
Thông, tỉnh Bắc Kạn so với pháp luật đất đai ................................................. 36
3.3. Đánh giá kết quả nhận tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất giai đoạn
2014 -2017 tại huyện Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạn........................................... 42
3.3.1. Đánh giá kết quả nhận tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện
Bạch Thông theo đơn vị hành chính ............................................................... 42
v
3.3.2. Đánh giá kết quả tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Bạch
Thông theo thời gian ....................................................................................... 45
3.3.3. Đánh giá kết quả tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Bạch
Thông theo loại đất.......................................................................................... 49
3.3.4. Đánh giá kết quả tặng cho, thừa kế theo loại đối tượng ...................... 50
3.3.5. Đánh giá kết quả tặng cho, thừa kế theo địa chỉ đối tượng nhận tặng
cho, thừa kế..................................................................................................... 52
3.4. Đánh giá ý kiến của người dân và cán bộ quản lí về tặng cho và thừa kế quyền
sử dụng đất tại huyện Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạn giai đoạn 2014-2017 .................. 53
3.4.1. Ý kiến của người dân về tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất tại
huyện Bạch Thông .......................................................................................... 54
3.4.2. Đánh giá nhận xét về thực hiện thủ tục nhận tặng cho, thừa kế quyền sử
dụng đất. .......................................................................................................... 57
3.4.3. Ý kiến về công chứng hợp đồng tại văn phòng Công chứng hoặc chứng
thực hợp đồng tại UBND cấp xã khi tặng cho hoặc thừa kế .......................... 58
3.5. Khó khăn, tồn tại, giải pháp khắc phục tình hình tặng cho, thừa kế quyền
sử dụng đất huyện Bạch Thông đúng pháp luật đất đai ................................. 59
3.5.1. Những khó khăn, tồn tại trong tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại
huyện Bạch Thông........................................................................................... 59
3.5.2. Một số giải pháp hoàn thiện tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại
huyện Bạch Thông........................................................................................... 60
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................... 61
1. Kết luận ....................................................................................................... 61
2. Đề nghị ........................................................................................................ 62
TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................................. 63
vi
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ Viết tắt
BĐS
Nghĩa đầy đủ
: Bất động sản
BTNMT
: Bộ tài nguyên môi trường
CT
: Chỉ thị
ĐKĐĐ
: Đăng ký đất đai
GCNQSD
: Giấy chứng nhận quyền sử dụng
NĐ
: Nghị định
QLĐĐ
: Quản lý đất đai
QSD
: Quyền sử dụng
QSDĐ
: Quyền sử dụng đất
TP
: Thành phố
TTBĐS
UBND
: Thị trường bất động sản
: Ủy ban nhân dân
vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Hiện trạng, cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp năm 2016 ................. 31
Bảng 3.2: Hiện trạng, cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2016 ........... 33
Bảng 3.3: Hiện trạng, cơ cấu sử dụng đất chưa sử dụng năm 2016 ............... 34
Bảng 3.4. So sánh hồ sơ tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện
Bạch Thông với quy định của pháp luật đất đai .............................................. 35
Bảng 3.5. Tình hình thực hiện nhận tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất
của 17 đơn vị xã, thị trấn trên địa bàn huyện Bạch Thông .............................. 43
giai đoạn 2014 -2017 ....................................................................................... 43
Bảng 3.6. So sánh số lượng hồ sơ tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất
của 17 đơn vị xã, thị trấn từ 2014 đến 2017.................................................... 45
Bảng 3.7. So sánh diện tích tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất của 17
đơn vị xã, thị trấn từ 2014 đến 2017 ................................................................ 46
Bảng 3.8. So sánh tỷ lệ hồ sơ, diện tích nhận tặng cho, thừa kế quyền sử
dụng đất của huyện Bạch Thông từ 2014 đến 2017 ....................................... 48
Bảng 3.9. Tình hình tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất của huyện Bạch
Thông 2014 đến 2017 theo từng loại đất ......................................................... 49
Bảng 3.10. Tình hình thực hiện tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất huyện
Bạch Thông theo nghề nghiệp của đối tượng nhận tặng cho, thừa kế.................... 50
Bảng 3.11. Tình hình thực hiện tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất
huyện Bạch Thông theo địa chỉ đối tượng nhận chuyển QSD đất.................. 52
Bảng 3.12. Kết quả đánh giá của người dân về tặng cho, thừa kế QSD đất
tại 3 khu vực của huyện Bạch Thông .............................................................. 55
Bảng 3.13. Kết quả đánh giá của cán bộ quản lí về tặng cho, thừa kế QSD
đất tại 3 khu vực của huyện Bạch Thông ........................................................ 56
Bảng 3.14. Kết quả Đánh giá nhận xét về thực hiện thủ tục nhận tặng cho,
thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Bạch Thông .......................................... 57
Bảng 3.15. Nhận xét về thực hiện công chứng hợp đồng tại văn phòng
Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng tại UBND cấp xã ............................. 58
viii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Bản đồ địa giới hành chính huyện Bạch Thông .............................. 27
Hình 3.2. Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 ................................................ 38
Hình 3.3. Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất tại huyện Bạch Thông ...................................................................... 38
Hình 3.4. Biểu đồ thể hiện số lượng hồ sơ nhận tặng cho, thừa kế quyền
sử dụng đất của 17 đơn vị xã, thị trấn tại huyện Bạch Thông trong ................ 44
giai đoạn 2014-2017 ........................................................................................ 44
Hình 3.5. Diện tích tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất của 17 đơn vị xã,
thị trấn tại huyện Bạch Thông trong giai đoạn 2014-2017 .............................. 47
Hình 3.6. Tỷ lệ về số lượng hồ sơ và diện tích nhận tặng cho, thừa kế
QSD đất huyện Bạch Thông giai đoạn 2014-2017 .......................................... 49
Hình 3.7. Số lượng hồ sơ tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất ở và đất
nông nghiệp giai đoạn 2014 – 2017 ................................................................ 50
Hinh 3.8. So sánh đối tượng nhận tặng cho và thừa kế theo 3 nhóm ngành nghề .... 51
Hình 3.9. So sánh tỷ lệ đối tượng nhận tặng cho, thừa kế theo 3 nhóm địa chỉ .... 52
1
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc
biệt không thể thay thế được, là thành phần quan trọng của môi trường sống,
là địa bàn phân bố các khu dân cư. Trong quá trình đô thị hóa, công nghiệp
hóa, các giao dịch dân sự về chuyển quyền sử dụng đất đã trở nên phổ biến, tỷ
lệ thuận với nhịp độ gia tăng dân số, sự phát triển của nền kinh tế đất nước và
quá trình đô thị hóa mạnh mẽ. Trong đó, tặng cho, thừa kế đất đai chiếm số
lượng đáng kể và có vị trí rất quan trọng; góp phần điều phối lại diện tích đất
đai giữa các công dân với nhau, đảm bảo cho những diện tích chưa sử dụng,
dư thừa được sử dụng một cách hợp lý.
Bên cạnh sự tuân thủ theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành của
người sử dụng đất vẫn còn không ít các trường hợp tặng cho, thừa kế đất đai
không đúng quy định của pháp luật. Điều này ảnh hưởng nguồn thu của Nhà
nước, đời sống và sử dụng đất của người dân. Chính vì vậy, công tác tặng
cho, thừa kế quyền sử dụng đất là một vấn đề nóng bỏng cần được sự quan
tâm của nhiều người dân và của các cơ quan, ban, ngành có liên quan. Việc
tìm hiểu, hệ thống lại tình hình tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất để có
những kết luận đúng, những giải pháp thiết thực nhằm hoàn thiện công tác
tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất ở các địa phương là hết sức cần thiết.
Là một huyện miền núi vùng cao, huyện Bạch Thông với chiều dài hơn
30 km chạy theo Quốc lộ 3, bao gồm gần hết phần đất thuộc trung tâm tỉnh
Bắc Kạn. Huyện Bạch Thông có tổng diện tích tự nhiên là 545,6 km2, gồm 17
xã thị trấn. Trong những năm qua huyện luôn được tỉnh xác định là huyện
động lực về phát triển kinh tế. Vì vậy, tình hình chuyển quyền sử dụng đất
đai t r ê n đ ị a b à n h u yệ n diễn ra rất sôi động trong đó có tặng cho và thừa
kế. Việc nghiên cứu, đánh giá về tặng cho, thừa kế QSD đất nhằm góp phần
hoàn thiện về công tác tặng cho, thừa kế mang lại hiệu quả cho việc quản lý và
thuận lợi cho người sử dụng trong lĩnh vực này, tìm ra những khó khăn,
2
vướng mắc, những vi phạm t r o n g điều kiện tặng cho, thừa kế và trên cơ
sở những quy định của pháp luật giải quyết những vi phạm đó một cách
đúng đắn là hết sức cần thiết. Từ đó, đề xuất một số kiến nghị để đưa hoạt
động tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất vào khuôn khổ của pháp luật, góp
phần nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật nói chung và các quy định của
pháp luật về “điều kiện tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất” nói riêng là rất
quan trọng. Xuất phát từ những vấn đề trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài:
"Đánh giá công tác tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạn giai đoạn 2014 - 2017”.
2. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, hiện trạng quản lý và sử
dụng đất trên địa bàn huyện Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạn.
- Đánh giá được kết quả tặng cho và thừa kế QSD đất, chỉ ra được
những khó khăn trong công tác tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất tại
huyện Bạch Thông; từ đó đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác này tại địa
phương, góp phần quản lí đất đai ngày một tốt hơn.
3. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa lí luận: Nghiên cứu lý luận về “chuyển QSD đất” nói
chung, “tặng cho và thừa kế QSD đất” nói riêng; các khó khăn, thuận lợi
khi thực hiện các trình tự, thủ tục t ặng cho và thừa kế QSD đất để đề ra
giải pháp khắc phục vừa đảm bảo lợi ích và an toàn cho người sử dụng đất,
tránh những khiếu nại, đảm bảo cho công tác quản lý nhà nước về đất đai.
- Ý nghĩa thực tế: Qua việc nghiên cứu tình hình tặng cho và thừa kế
quyền sử dụng đất của huyện Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạn, tìm những giải pháp
tốt nhất để hoàn thiện được công tác tổ chức cũng như quản lý việc thực
hiện quy trình tặng cho và thừa kế QSD đất của các cơ quan ban ngành.
Đồng thời góp phần vào công cuộc cải cách hành chính nói chung và thủ tục
hành chính về lĩnh vực đất đai ngày một tốt hơn.
3
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học của tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất
1.1.1. Cơ sở lí luận của tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất
Đất đai có vai trò vô cùng quan trọng đối với sự nghiệp phát triển kinh tế
xã hội và quốc phòng an ninh, Nhà nước ta đã xây dựng hệ thống các chính
sách về đất đai chặt chẽ, khoa học nhằm không ngừng tăng cường công tác
quản lý, khai thác và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước. Thông qua hiến
pháp và pháp luật đất đai quy định quyền sở hữu duy nhất và thống nhất trên
toàn vẹn lãnh thổ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai.
Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do
chuyển QSDĐ. Mặc dù trong Luật Đất đai năm 1987 Nhà nước đã quy định
một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép
chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị
cấm đoán. Nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự
quản lý của Nhà nước [14].
Đến Luật Đất đai năm 1993 Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan
hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi
nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được chuyển quyền
khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSĐĐ, các quyền này được
quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy, Luật Đất đai 1993 đã được
soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã
được bổ sung hai lần (vào năm 1998 và năm 2001) cho phù hợp. Sau 10 năm
thực hiện đã thu được kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý
đất đai của Nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam
phát triển. Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng bộc lộ
4
nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong
thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá. Để khắc phục những tồn tại của Luật
Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất
đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI thông qua Luật Đất đai 2003 [15].
Luật Đất đai 2003 Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển
quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể
hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới
hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục
cũng như nhiều vấn đề khác liên quan.
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các
nhà lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân
và không thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền
của mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp
ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa
tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện
chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử
dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên
và làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân [5].
Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật
định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được
pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể
hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết
quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc
vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ
được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại
đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất. QSDĐ của các tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước
5
thu hồi đất” (Điều106 Luật Đất đai 2003) [15]. Đây không phải là quyền sở
hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì
không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất. Mặt
khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn
định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích
quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu
hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng. Trường hợp Nhà
nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ
“đền bù” (Luật Đất đai 1993), “bồi thường” (Luật Đất đai 2003). Như
vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện
các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy
có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện
lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái
niệm quyền định đoạt.
* Tặng cho, thừa kế QSDĐ: “là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ
người này sang người khác thông qua các hình thức tặng cho, thừa kế quyền
sử dụng đất”. Trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác,
chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện
quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong trường hợp này, người
nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi
chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá
trị đất đai. Nhà nước có thể quy định điều kiện nhận tặng cho, nhận thừa kế
QSDĐ; nếu không các trường hợp không đủ điều kiện sẽ bị xem là hành vi
phạm pháp [5][18].
6
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất
Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a, Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3, Điều 186
và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1, Điều 168 của Luật này;
b, Đất không có tranh chấp;
c, Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d, Trong thời hạn sử dụng đất”.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất
khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các
điều 189, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho,
thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải
đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký
vào sổ địa chính.
“Sổ hồng” là tên gọi tắt của “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và
quyền sử dụng đất ở” tại đô thị. “Sổ đỏ” là tên gọi tắt của “Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất” được cấp cho khu vực ngoài đô thị. Tuy nhiên để tiện cho
công tác quản lý, từ năm 2009 Nhà nước ta đã thống nhất ban hành Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
Theo quy định tại điểm a, d Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:
"a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền
sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công
7
chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại
điểm b khoản này.
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng,
việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã".
1.1.3. Căn cứ pháp lí của tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất
1.1.3.1. Các văn bản quy phạm pháp luật quy định thừa kế
Để thực hiện tốt các QSDĐ, từ năm 1993 đến nay Nhà nước đã ban hành
các văn bản pháp quy liên quan như sau:
- Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993;
- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ 2000;
- Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004;
- Luật Đất đai 2013, có hiệu lực từ ngày 01/7/2014;
- Bộ luật Dân sự năm 2005;
- Bộ luật Dân sự năm 2015;
- Luật Công chứng số 82/2006/QH11 ngày 29/11/2006, có hiệu lực thi
hành kể từ ngày 01/7/2007;
- Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007, có
hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2009;
- Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số
điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều
của Luật thuế thu nhập cá nhân;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định
chi tiết một số điều của Luật đất đai 2013;
- Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính Phủ về xử
phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Thông tư số 111/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính: Hướng dẫn thực hiện
Luật thuế thu nhập cá nhân;
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT Quy định về Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
8
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT Quy định về hồ sơ địa chính.
* Các văn bản quy định thực hiện quyền sử dụng đất tại tỉnh Bắc Kạn
- Quyết định số 21/2014/QĐ-UBND ngày 22/10/2014 của UBND tỉnh
Bắc Kạn về quy định một số nội dung cụ thể trong công tác quản lý nhà nước
về đất đai áp dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn;
- Quyết định số 28/2014/QĐ-UBND ngày 25/12/2014 của UBND tỉnh
Bắc Kạn quy định về đăng ký, đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với
đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn.
1.1.3.2. Quy định chi tiết về tặng cho và thừa kế:
Tặng cho và thừa kế là những hành vi dân sự được quy định cụ thể tại
Bộ luật dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24 tháng 11 năm 2015 như sau:
Quyền thừa kế: Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của
mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản
theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Người thừa kế không là cá nhân có quyền hưởng di sản theo di chúc.
Quyền bình đẳng về thừa kế của cá nhân: Mọi cá nhân đều bình đẳng về
quyền để lại tài sản của mình cho người khác và quyền hưởng di sản theo di
chúc hoặc theo pháp luật.
Người thừa kế: là cá nhân phải là người còn sống vào thời điểm mở thừa
kế hoặc sinh ra và còn sống sau thời điểm mở thừa kế nhưng đã thành thai
trước khi người để lại di sản chết. Trường hợp người thừa kế theo di chúc
không là cá nhân thì phải tồn tại vào thời điểm mở thừa kế.
Theo quy định tại Điều 457 Bộ luật dân sự 2015 thì: “Hợp đồng tặng cho
tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của
mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền
bù, cỏn bên được tặng cho đồng ý nhận.”
9
Nhận tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất và trình tự thủ tục nhận thừa
kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất được quy định chi tiết tại Luật Đất đai
2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2013.
1.2. Khái quát những vấn đề liên quan đến tặng cho và thừa kế
quyền sử dụng đất
1.2.1. Các khái niệm liên quan đến tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất
* Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống
đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế.
Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội,
việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát
triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ
chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản.
Quyền thừa kế quyền sử dụng đất: Thừa kế quyền sử dụng đất là việc
người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác
theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quyền tặng cho quyền sử dụng đất: tặng cho quyền sử dụng đất là một
hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm
mà người chuyển quyền sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó
thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại
trừ ngoài quan hệ này.
1.2.2. Các hình thức tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất
* Điều kiện được tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất:
+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Đất không có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
+ Tặng cho, thừa kế trong thời hạn sử dụng đất;
* Thủ tục nhận tặng cho, thừa kế:
10
a) Trường hợp nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền với đất, hồ sơ bao gồm các nội dung sau:
+ Văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (Di
chúc hoặc biên bản phân chia thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết tranh
chấp của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật đối với trường hợp thừa kế
hoặc đơn đề nghị của người thừa kế nếu người thừa kế là người duy nhất; văn
bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định tặng cho đối
với trường hợp nhận tặng cho);
+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
(Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất
ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc một trong
các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai và
một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 8, 9 và 10 của Nghị định số
88/2009/NĐ-CP);
b) Trường hợp nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, hồ sơ
bao gồm các nội dung sau:
+ Văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất (Di chúc hoặc biên bản phân
chia thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết tranh chấp của Toà án nhân
dân đã có hiệu lực pháp luật đối với trường hợp thừa kế hoặc đơn đề nghị của
người thừa kế nếu người thừa kế là người duy nhất; văn bản cam kết tặng cho
hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định tặng cho đối với trường hợp nhận
tặng cho);
+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5
Điều 50 của Luật Đất đai);
11
c) Trường hợp nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất, hồ sơ bao gồm các nội dung sau:
+ Văn bản giao dịch về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Di chúc
hoặc biên bản phân chia thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết tranh chấp
của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật đối với trường hợp thừa kế hoặc
đơn đề nghị của người thừa kế nếu người thừa kế là người duy nhất; văn bản
cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định tặng cho đối với
trường hợp nhận tặng cho);
+ Giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu
công trình xây dựng hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các Điều 8, 9
và 10 của Nghị định số 88/2009/NĐ-CP);
+ Trường hợp bên tặng cho là chủ sở hữu tài sản không đồng thời là
người sử dụng đất thì phải có văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ
sở hữu tài sản gắn liền với đất được tặng cho tài sản gắn liền với đất đã có
chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã,
cấp huyện theo quy định của pháp luật.
1.2.3. Nghĩa vụ tài chính trong tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất
Nghĩa vụ tài chính trong thừa kế quyền sử dụng đất quy định cụ thể tại
điều 681 bộ luật dân sự năm 2005:
"1. Sau khi có thông báo về việc mở thừa kế hoặc di chúc được công bố,
những người thừa kế có thể họp mặt để thoả thuận những việc sau đây:
a) Cử người quản lý di sản, người phân chia di sản, xác định quyền,
nghĩa vụ của những người này, nếu người để lại di sản không chỉ định trong
di chúc;
b) Cách thức phân chia di sản.
2. Mọi thoả thuận của những người thừa kế phải được lập thành văn bản".
12
Theo quy định trên, việc khai nhận di sản thừa kế được lập văn bản (có
công chứng hoặc chứng thực của UBND xã) về việc chia di sản thừa kế di sản
thừa kế để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo khoản 1
điều 100 Luật đất đai 2013:
Về nghĩa vụ tài chính đối với việc nhận di sản thừa kế:
Thứ nhất, thuế thu nhập cá nhân: Theo quy định tại Điều 4 Luật thuế
thu nhập cá nhân 2007 và được hướng dẫn bởi Thông tư 111/2013/TTBTC về thu nhập được miễn thuế:
"4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với
chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng,
mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội;
ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau”.
Thứ hai, lệ phí trước bạ:
Thu quy định tại điều 4 Nghị định 45/2011/NĐ-CP về các trường hợp
không phải nộp lệ phí trước bạ
"10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ,
mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với
con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà
ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu".
Như vậy, nếu người nhận di sản thừa kế mà không thuộc đối tượng được
miễn thuế nêu trên thì khi nhận thừa kế phải thực hiện nộp thuế thu nhập cá
nhân là 2% giá trị tài sản nhận thừa kế và 0.5% lệ phí trước bạ khi sang tên.
13
1.3. Những nghiên cứu về tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất
1.3.1. Những nghiên cứu về tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất
trên thế giới
Tại các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu
tư nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy
có một số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu
sản xuất khác.
1.3.1.1. Thụy Điển
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư
nhân về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã
hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi
trường. Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền
kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo
luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý
đất đai. Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất,
đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v.
đều được luật hoá. Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách
đất đai của Thụy Điển:
- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các
chuyển nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình
trong vòng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để
xin đăng ký. Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy
hợp pháp, sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu
mới. Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc
được trả lại cho người mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển
nhượng của bên bán.
14
Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ
hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Vì việc chuyển nhượng là một hợp
đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận
của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc đăng ký. Nhưng ở Thụy
Điển, hầu như tất cả các chuyển nhượng đều được đăng ký. Vì việc đăng ký
sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu
mới quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó và quan
trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp [10].
1.3.1.2. Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất
sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc
sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư
nhân). Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư
nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng
khoán thời gian sau 1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà
nước và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân
chia giữa nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng
không và độ sâu được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định
cụ thể của pháp luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất như: Bạc, vàng,
đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà
nước (Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng
sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu
tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển
nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự
trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công
trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902)
15
nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân
theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi
chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền.
1.3.1.3. Thái Lan
Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà
nước và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng
nhận về đất đai. ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác
nhau. Mỗi loại giấy chứng nhận có qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền
về đất đai đối với chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền
sở hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ
1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền
của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển
nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất không sử
dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng
nhận NS4 được cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn
chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong
vòng 10 năm không được chuyển nhượng.
- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDĐ (không phải sở hữu).
Có hai loại giấy chứng nhận được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương
pháp nào để đo ranh giới thửa đất.
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa
đất đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn. Loại
giấy này có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm
đất không được sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng
nhận. Nếu giấy chứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy NS2 thì trong
vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng.
+ Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa
đất đó được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày
