Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện thanh thủy, tỉnh phú thọ giai đoạn 2014 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

BÙI THANH TÚ

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH
THỦY, TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2014 - 2017

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

BÙI THANH TÚ

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH
THỦY, TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2014 - 2017
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Vũ Thị Quý

THÁI NGUYÊN - 2018

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan: Luận văn tốt nghiệp này là công trình nghiên cứu thực sự
của cá nhân tôi. Các kết quả nghiên cứu có tính độc lập riêng, không sao chép bất
kỳ tài liệu nào và chưa công bố nội dung này ở bất kỳ đâu. Các số liệu trong luận
văn được sử dụng trung thực, nguồn trích dẫn có chú thích rõ ràng, minh bạch, có
tính kế thừa, phát triển từ các tài liệu, tạp chí, các công trình nghiên cứu đã được
công bố, các website.
Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về lời cam đoan danh dự của tôi.
Tác giả luận văn
Bùi Thanh Tú


ii

LỜI CẢM ƠN
Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự nỗ lực và cố gắng của bản thân,
tôi đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ từ các đơn vị và cá nhân. Tôi xin ghi nhận và
bày tỏ lòng biết ơn tới tập thể, cá nhân đã dành cho tôi sự giúp đỡ quý báu đó.
Trước tiên tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong khoa Quản lý
Tài nguyên và tất cả các thầy cô trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã dạy
bảo, cung cấp cho tôi những kiến thức quý báu, đóng góp những ý kiến trong suốt
quá trình học tập và làm đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc và kính trọng sự giúp đỡ nhiệt tình của cô
giáo TS. Vũ Thị Quý, người đã trực tiếp hướng dẫn tôi thực hiện đề tài này.
Tôi xin chân thành cảm ơn các đồng chí lãnh đạo UBND huyện Thanh Thủy,
các cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
huyện Thanh Thủy, phòng thống kê và UBND các xã, thị trấn tại hai khu vực
nghiên cứu đã tạo điều kiện về thời gian và cung cấp số liệu giúp tôi thực hiện đề tài

này.
Cảm ơn sự cổ vũ, động viên và giúp đỡ của gia đình, các anh, chị đồng
nghiệp, bạn bè trong quá trình học tập và thực hiện luận văn.
Mặc dù đã có nhiều cố gắng hoàn thiện khóa luận bằng tất cả sự nhiệt tình và
năng lực của mình, tuy nhiên không thể tránh khỏi những thiếu sót, tôi rất mong
nhận được những đóng góp quý báu của quý thầy cô và các bạn để luận văn được
hoàn thiện hơn.
Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ !
Thái Nguyên, ngày

tháng

Tác giả luận văn
Bùi Thanh Tú

năm 2018


5

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii
MỤC LỤC................................................................................................................. iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT .................................................................................vi
DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................vii
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ............................................................................... 1
3. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu .................................................................................

1
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU........................................... 3
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .................................................................................... 3
1.1.1. Cơ sở lý luận ..................................................................................................... 3
1.1.2. Cơ sở pháp lý .................................................................................................... 4
1.1.3. Cơ sở thực tiễn .................................................................................................. 6
1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất .............................................................. 6
1.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ......................................................... 6
1.2.2. Một số quy định về chuyển QSDĐ ................................................................... 9
1.2.3. Những quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ áp dụng
trên địa bàn huyện Thanh Thủy ..................................................................... 13
1.3. Tình hình chuyển QSDĐ ở Việt Nam và địa bàn nghiên cứu ........................... 20
1.3.1. Tình hình chuyển QSDĐ ở Việt Nam............................................................. 20
1.3.2. Tình hình chuyển QSDĐ của tỉnh Phú Thọ ....................................................
20
1.3.3. Tình hình chuyển QSDĐ của huyện Thanh Thủy ..........................................
21
Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..........................
22
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu...................................................................... 22
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ..................................................................................... 22
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu......................................................................................... 22
2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ...................................................................... 22
2.2.1. Địa điểm nghiên cứu ....................................................................................... 22


2.2.2. Thời gian nghiên cứu ...................................................................................... 22
2.3. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 22
2.3.1. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Thanh Thủy, tỉnh
Phú Thọ .......................................................................................................... 22

2.3.2. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
trên địa bàn huyện Thanh Thủy giai đoạn 2014 - 2017 ................................. 22
2.3.3. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Thanh
Thủy về chuyển quyền sử dụng đất................................................................ 23
2.3.4. Đánh giá những mặt thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp
nâng cao hiệu quả công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn nghiên cứu ............. 23
2.4. Phương pháp nghiên cứu.................................................................................... 23
2.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ............................................................... 23
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ............................................................. 23
2.4.3. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp............................................................... 23
2.4.4. Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu .................................................... 24
2.4.5. Phương pháp so sánh....................................................................................... 24
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................................. 25
3.1. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Thanh Thủy, tỉnh
Phú Thọ .......................................................................................................... 25
3.1.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Thanh Thủy........... 25
3.1.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại huyện Thanh Thủy - Tỉnh Phú Thọ...... 29
3.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh
Thủy giai đoạn từ năm 2014 đến năm 2017................................................... 35
3.2.1. Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Thanh Thủy giai đoạn từ năm 2014 đến năm 2017 ....................................... 35
3.2.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Thanh
Thủy giai đoạn từ năm 2012 đến năm 2016................................................... 35
3.2.3. Đánh giá kết quả thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn Thanh Thủy
giai đoạn từ năm 2014 đến năm 2017 ............................................................ 37


3.2.4. Đánh giá kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Thanh Thủy giai
đoạn từ năm 2014 đến năm 2018 ..................................................................39
3.2.5. Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn

Thanh Thủy giai đoạn từ năm 2014 đến năm 2017 ....................................... 40
3.2.6. Tổng hợp phân tích và đánh giá kết quả thực hiện các hình thức chuyển QSDĐ
trên địa bàn huyện Thanh Thủy giai đoạn từ năm 2014 đến năm
2017................... 41
3.3. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên
cứu về công tác chuyển quyền sử dụng đất.................................................... 42
3.3.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực
nghiên cứu về những quy định chung của chuyển QSDĐ .............................
43
3.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực
nghiên cứu về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất................................ 44
3.3.2.1.Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên
cứu về hình thức chuyển nhượng QSD đất...............................................................49
3.4. Đánh giá những mặt thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nhằm
nâng cao hiệu quả công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Thanh Thủy.....
54
3.4.1. Đánh giá những mặt thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển QSDĐ
trên địa bàn huyện Thanh Thủy ..................................................................... 54
3.4.2. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển
QSDĐ trên địa bàn huyện Thanh Thủy.......................................................... 56
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 58
1. Kết luận ................................................................................................................. 58
2. Kiến nghị ............................................................................................................... 58
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 60
PHỤ LỤC


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
CMND

:

Chứng minh nhân dân

GCN

:

Giấy chứng nhận

KT-XH

:

Kinh tế - Xã hội

QL,TL

:

Quốc lộ, Tỉnh lộ

QSDĐ

:

Quyền sử dụng đất

SDĐ

:

Sử dụng đất

TB

:

Trung bình

UBND

:

Ủy ban nhân dân


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG, HÌNH
Bảng
Bảng 3.1.

Hiện trạng sử dụng đất huyện Thanh Thủy năm 2016 .......................... 29

Bảng 3.2.

Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn huyện Thanh Thủy giai đoạn 2014 - 2017.......................
36

Bảng 3.3.

Kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Thanh Thủy giai đoạn 2014 - 2017 ....................................................... 38

Bảng 3.4.

Kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất ....................................... 39

Bảng 3.5.

Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân huyện Thanh
Thủy về những quy định chung của chuyển quyền sử dụng đất ................
43

Bảng 3.6.

Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Thanh Thủy
về hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất .......................................... 45

Bảng 3.7.

Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Thanh Thủy
về hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...................................
47

Bảng 3.8.

Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Thanh Thủy

về hình thức để thừa kế quyền sử dụng đất ........................................... 49

Bảng 3.9.

Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Thanh Thủy
về hình thức tặng cho quyền sử dụng đất .............................................. 51

Bảng 3.10. Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Thanh Thủy
về hình thức góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất ........................... 53
Hình
Hình 3.1.

Bản đồ hành chính huyện Thanh Thủy ............................................... 26

Hình 3.2.

Biểu đồ kết quả thực hiện các hình thức chuyển quyền SDĐ
trong giai đoạn 2014 - 2017 ................................................................ 41


10

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Luật Đất đai năm 2013 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có
ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu
dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua
nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được
vốn đất đai như ngày nay!” [21]

Thấy được tầm quan trọng của đất đai, nên chúng ta phải có biện pháp tổ
chức quản lý và sử dụng tài nguyên đất sao cho hợp lý, tiết kiệm nhằm khai thác
tiềm năng, song song với việc bảo vệ đất mang lại hiệu quả cao, phục vụ đắc lực
cho công cuộc xây dựng đất nước nhất là trong giai đoạn hiện nay với tốc độ phát
triển đô thị, phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp hoá- hiện đại hoá đã diễn ra
quá trình chuyển đổi cơ cấu đất đai một cách mạng mẽ và những phát sinh trong quá
trình quản lý phức tạp, với việc gia tăng dân số về số lượng cũng như chất lượng.
Cùng với sự phát triển chung trên phạm vi cả nước, việc đô thị hóa tại huyện
Thanh Thuỷ, tỉnh Phú Thọ cũng diễn ra rất nhanh chóng và mạnh mẽ, nhiều khu đô
thị được xây dựng đã thu hút rất nhiều dân cư về sinh sống, đất nông nghiệp thu hẹp,
hạ tầng đô thị không ngừng được củng cố phát triển kéo theo việc chuyển quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Thuỷ ngày càng gia tăng. Việc đăng ký tại các
cơ quan nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện việc chuyển quyền của
người sử dụng đất ngày càng nhiều và phức tạp.
Nghiên cứu những cơ sở lý luận và thực tiễn của việc chuyển quyền sử dụng
đất nhằm nắm bắt và khắc phục những khó khăn, vướng mắc trong việc thực hiện
trình tự thủ. Từ đó, đề xuất một số kiến nghị, giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả
thi hành pháp luật trong hoạt động chuyển quyền sử dụng đất. Xuất phát từ vấn đề
đó em chọn thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Thanh Thủy, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2014 - 2017”.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và thực trạng sử dụng trên địa
bàn huyện Thanh Thuỷ để thấy được sự ảnh hưởng tới công tác quản lý, sử dụng đất
tại địa phương.


- Đánh giá thực hiện chuyển quyền sử dụng đất qua số liệu thứ cấp và số
liệu điều tra tại huyện Thanh Thuỷ giai đoạn 2014-2017.
- Đánh giá đúng thực trạng, đề xuất các giải pháp phù hợp với đặc điểm của
địa phương nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất.

3. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu
3.1. Ý nghĩa khoa học
Làm rõ những quy định của Luật đất đai và những văn bản dưới Luật về đất
đai của Trung ương và địa phương về công tác chuyển QSDĐ, thực trạng và tồn tại
trong lĩnh vực trên nhằm đề xuất các giải pháp phù hợp.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: Giúp học viên vận dụng được
những kiến thức đã học vào thực tế.
Ý nghĩa trong thực tiễn: Giúp học viên nẵm rõ hơn về công tác chuyển quyền
sử dụng đất đai tại địa phương, từ đó đưa ra những giải pháp khả thi nâng cao hiệu
quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Thủy trong thời
gian tiếp theo


Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận
Việc chuyển giao QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai.
Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do
chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định một phạm vi
hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đất
đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế
chấp các loại đất khác hầu như bị cấm đoán, nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất
sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nước [32].
Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã thừa ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ
đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai đã có giá trị sử dụng và coi nó như
một loại hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá
rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi chuyển nhượng,
cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ [33].

Sau 10 năm thực hiện đã thu được kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công
tác quản lý đất đai của nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt
Nam phát triên. Song trong quá trình thực hiện luật Đất đai 1993 cũng còn bộc lộ
những điểm chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triền của đất nước trong thời CNH
- HĐH. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thới tạo hành lang
pháp lý điều chính các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp 4, Quốc hội khóa XI thông qua
Luật Đất đai 2003 [34].
Và Luật Đất đai 2013 ra đời thay thế Luật Đất đai năm 2003 hoàn thiện hơn
phù hợp với sựu phát triển của nước ta hiện nay [8].
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông
nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển quyền sử
dụng đất trong 3 trường hợp sau:
- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp


- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền
sử dụng.
- Đất đang có tranh chấp
1.1.2. Cơ sở pháp lý
1.1.2.1. Các văn bản của Nhà nước
- Bộ Luật dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 06 năm 2005.
- Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013.
- Thông tư số 16/2011/TT- BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành
chính về lĩnh vực đất đai.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về giá
đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về

thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính Phủ quy định
về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và môi
trường quy định về hồ sơ địa chính.
- Nghị Định 01/2017NĐ-CP.
- TT 33/TT- BTNVMT
1.1.2.2. Các văn bản của UBND tỉnh Phú Thọ
- Quyết định số 35/2013/QĐ-UBND ngày 15/07/2013 của UBND tỉnh Phú
Thọ quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở


và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân được giao đất không đúng
thẩm quyền để làm nhà ở trước ngày 01/7/2004 trên địa bàn tỉnh Phú Thọ
- Quyết định số 44/2013/QĐ-UBND ngày 26/04/2013 của UBND tỉnh Phú
Thọ về việc ban hành quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân
đang sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Phú Thọ.
- Quyết định số 42/QĐ-UBND ngày 12/12/2013 của UBND tỉnh Phú Thọ
quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn
tỉnh Phú Thọ.
- Quyết định số 51/QĐ-UBND ngày 22/08/2014 của UBND tỉnh Nghệ quy
định về việc giao đất ở không qua đấu giá quyền sử dụng đất; đăng ký, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Phú Thọ.

- Quyết định số 34/2014/QĐ-UBND ngày 05/10/2014 của UBND tỉnh Phú
Thọ quy định về việc cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; đăng ký, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh trên địa bàn
tỉnh Phú Thọ.
- Quyết định số 54/2014/QĐ-UBND ngày 23/11/2014 của UBND tỉnh Phú
Thọ quy định về việc thu hồi đất; giao đất, cho thuê đất và đăng ký, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với các
tổ chức có nhu cầu sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Phú Thọ.
- Quyết định số 73/2014/QĐ-UBND ngày 12/12/2014 của UBND tỉnh Phú
Thọ quy định về trình tự, thủ tục rà soát, kê khai hiện trạng sử dụng đất; đăng ký,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho các tổ chức trong nước đang sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Phú Thọ.
- Quyết định 132/2014/QĐ-UBND ngày 20/12/2014 của UBND tỉnh Phú
Thọ quy định về bảng giá đất giai đoạn từ ngày 01/01/2014 đến ngày 31/12/2019
trên địa bàn tỉnh Phú Thọ.


1.1.3. Cơ sở thực tiễn
Nhìn nhận một cách khách quan từ lịch sử của loài người cho đến nay, đất
đai đã trở thành một thứ không thể thiếu trong cuộc sống của mỗi người. Bắt đầu
khi loài người xuất hiện đất đai là nơi con người làm nhà để ở, là đất để trồng rau,
nuôi trồng. Còn ngày nay, đất đai là một loại tài nguyên được con người khai thác
sử dụng để phát triển KT-XH.
Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hoá đất nước. Xã hội
ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động vì vậy nhu cầu chuyển
QSDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là
một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm
đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như của toàn xã hội.
Huyện Thanh Thủy có vị trí quan trọng về an ninh quốc phòng của tỉnh cũng

như cả nước, là nơi dân cư đông đúc, nền kinh tế phát triển tương đối so với các
huyện khác trong toàn tỉnh. Vì vậy đất đai của huyện cũng trở nên có giá hơn, nhu
cầu đất sử dụng cho các ngành, lĩnh vực KT-XH, an ninh quốc phòng cũng tăng
nhanh chóng. Chính nhu cầu thực tiễn này mà chuyển QSDĐ đã trở thành vấn đề
quan tâm lớn không chỉ của người dân mà còn của các cấp, các ngành nhất là cơ
quan quản lý đất đai tại địa phương. Thực tế cho thấy rằng trong thời gian qua, kể từ
khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực, và nay là luật đất đai 2013 đã tạo cơ sở pháp lý
chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý
nhà nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai.
Người dân ý thức hơn về vấn đề QSDĐ và việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý
về chuyển QSDĐ. Các cấp lãnh đạo cũng như UBND huyện cùng các ngành liên
quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai nhằm
đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại địa phương, từ đó góp phần vào sự phát triển
KT-XH nói chung cũng như sự phát triển thị trường đất đai nói riêng nhằm giúp
thay đổi bộ mặt của huyện Thanh Thủy trong tương lai.
1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
1.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Luật Đất đai 2013 quy định các hình thức chuyển QSDĐ đó là: Quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp
vốn bằng giá trị QSDĐ (Điều 167 Luật Đất đai năm 2013) [21].


1.2.1.1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ.
Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm
mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh
mún, phân tán đất đai hiện nay [22].
1.2.1.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSDĐ.
Nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp

này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền
hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi
phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó [22].
1.2.1.3. Thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của mình
cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung
của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội [22].
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho
phép người sử dụng được chuyển QSDĐ rộng rãi theo qui định của pháp luật. Từ
đó, QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền
để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo qui định của Bộ luật Dân sự về để
thừa kế. Dưới đây là một vài qui định cơ bản về thừa kế:
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà không
tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà
chia;
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia
theo di chúc;
- Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần
nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng
được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những người ở
hàng sau mới được hưởng;


+ Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi
của người đã chết;
+ Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em
ruột của người đã chết;
+ Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột,

cô ruột, gì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột,
chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột [18].[23].
1.2.1.4. Tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan
hệ tình cảm mà người chuyển sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó
thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ
ngoài quan hệ này (PGS. Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [22].
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng
trước đây không có qui định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp
dụng các qui định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người
chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường
hợp này để trốn thuế nên Nhà nước qui định cụ thể những trường hợp nào thì được
phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những
trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này [23].
1.2.1.5. Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị
QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp
tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể xảy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất
linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động,
công nghệ, máy móc... theo thoả thuận [22].
Qui định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các đối
tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ
nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung.


1.2.2. Một số quy định về chuyển QSDĐ
1.2.2.1. Thời điểm thực hiện các quyền chuyển QSDĐ
* Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình được
qui định tại Điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau [7]:

+ Thời điểm người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo
qui định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng
đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất được
qui định như sau:
- Trường hợp người SDĐ không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính
hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các quyền của
người SDĐ kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật;
- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết
định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì
được thực hiện các quyền của người SDĐ kể từ khi có quyết định đó;
- Trường hợp người SDĐ được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được
ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật thì được thực hiện các quyền
của người SDĐ kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
+ Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà
nước giao không thu tiền SDĐ được xác định từ khi quyết định giao đất có hiệu lực
thi hành.
+ Thời điểm người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê,
thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo qui định của
pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê đất sang hình thức giao đất
được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật.
+ Thời điểm người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo


qui định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính
theo qui định của pháp luật được xác định từ khi có quyết định giao đất, ký hợp

đồng thuê đất.
+ Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán và cho
thuê được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất
thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được
phép chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây
dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có
dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng QSDĐ sau khi đã hoàn thành việc
đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép
chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở.
* Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất quy định tại
điều 168 Luật Đất đai năm 2013 [21]
+ Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ khi có GCN QSDĐ. Đối với trường
hợp chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau
khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế QSDĐ thì người
sử dụng đất được thực hiện quyền khi có GCN QSDĐ hoặc đủ điều kiện để cấp
GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc
được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi
thực hiện các quyền.
+ Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng QSDĐ trong dự án đầu tư xây
dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng QSDĐ đồng thời
chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để
chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có GCN và có đủ điều kiện theo quy định tại
Điều 194 của Luật này.
1.2.2.2. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất
- Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển QSDĐ đối với loại đất có quy định
thời hạn là thời gian SDĐ còn lại của thời hạn SDĐ trước khi chuyển QSDĐ.

- Người nhận chuyển QSDĐ đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì
được sử dụng đất ổn định lâu dài (Điều 128, Luật Đất đai 2013) [21].
1.2.2.3. Điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Ngoài bốn điều kiện cơ bản để thực hiện chuyển QSDĐ đã nêu ở trên, người
SDĐ khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ còn phải lưu
ý một số điều sau:
* Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp:
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất,
do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ hợp pháp
từ người khác thì chỉ được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trong cùng xã, phường,
thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và
không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi QSDĐ và lệ phí trước bạ [7],[21].
* Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà pháp luật
không cho phép chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ trồng lúa, đất
rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được
chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ trồng lúa.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ
nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống
trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó (Điều 191, Luật Đất đai 2013) [21].
* Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ có điều

kiện:
+ Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm
ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện


chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ ở, đất
rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia
đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
+ Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp
trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ ở, đất
sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng
phòng hộ đó.
+ Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất
theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ sau
10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ (Điều 192,
Luật Đất đai 2013) [21].
* Điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê QSDĐ nông nghiệp để
thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp:
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp
vốn, thuê QSDĐ nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi
nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây:
+ Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ
chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê QSDĐ nông nghiệp để thực
hiện dự án;
+ Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp
vốn, thuê QSDĐ phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
+ Đối với đất chuyên trồng lúa: Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước phải nộp
một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất

hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy định của Chính phủ (Điều 193
Luật Đất đai năm 2013) [21].
* Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết
hợp cho thuê được chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:
+ Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển
nhượng QSDĐ gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có


GCN. Người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo
tiến độ đã được phê duyệt.
+ Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;
+ Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng
gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy
hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ
tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ cho người
dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp
nước, thoát nước, thu gom rác thải;
+ Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự
án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
+ Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp
cho thuê được chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu
vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu
vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các
công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu
vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
+ Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng QSDĐ để tự xây dựng nhà ở
phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy
hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt. (Điều 41 Nghị định số
43/2014/NĐ-CP [10], Điều 194 Luật Đất đai năm 2013[21]).
1.2.3. Những quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ áp dụng trên

địa bàn huyện Thanh Thủy
1.2.3.1. Quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho,
thừa kế QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
* Quy định về hồ sơ:
a) Trường hợp chuyển đổi đất nông nghiệp hồ sơ gồm:
- Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân (có xác
nhận của UBND cấp xã);


- GCN QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại điểm 1,
điểm 1, 2, 3 Điều 100 của Luật đất đai 2013.
- Trích lục thửa đất hoặc trích đo thửa đất đối với những trường hợp chưa có
sơ đồ hình thể trên bản đồ địa chính hoặc cần tách, hợp một phần thửa đất.
- Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất.
- Các loại giấy tờ liên quan khác: CMND và sổ hộ khẩu (bản sao), tờ khai lệ
phí trước bạ, tờ khai thuế thu nhập cá nhân...
b) Trường hợp nhận chuyển nhượng, thừa kế, nhận tặng cho QSDĐ, hồ sơ
gồm:
+ Văn bản giao dịch về QSDĐ: Hợp đồng chuyển nhượng (đã công chứng
theo quy định) đối với trường hợp chuyển nhượng; Văn bản cam kết tặng cho (hợp
đồng tặng cho) theo quy định của pháp luật đối với trường hợp tặng cho; Di chúc
hoặc văn bản phân chia thừa kế; bản án quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế
của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật hoặc đơn đề nghị của người nhận thừa
kế đối với trường hợp người nhận thừa kế là người duy nhất.
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ và tài sản
gắn liền với đất quy định điểm 1, 2, 3 Điều 100 của Luật đất đai 2013;.
+ Trích lục thửa đất hoặc trích đo thửa đất đối với những trường hợp chưa có
sơ đồ hình thể trên bản đồ địa chính hoặc tách, hợp một phần thửa đất;
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đối với trường hợp phải tách thửa, hợp thửa;

+ Các loại giấy tờ liên quan khác: Tùy vào từng loại hồ sơ mà các bên
chuyển quyền và nhận chuyển quyền cần bổ sung một trong các loại giấy tờ như:
CMND và sổ hộ khẩu (bản sao), Giấy khai sinh, Giấy chứng tử, Giấy kết hôn, tờ
khai lệ phí trước bạ, tờ khai thuế thu nhập cá nhân...
c) Trường hợp nhận chuyển nhượng, thừa kế, nhận tặng cho quyền sở hữu tài
sản gắn liền với đất, hồ sơ gồm:
+ Văn bản giao dịch về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: Hợp đồng
chuyển nhượng (đã công chứng theo quy định) đối với trường hợp chuyển nhượng;
Văn bản cam kết tặng cho (hợp đồng tặng cho) theo quy định của pháp luật đối với
trường hợp tặng cho; Di chúc hoặc văn bản phân chia thừa kế; bản án quyết định
giải quyết tranh


chấp về thừa kế của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật hoặc đơn đề nghị
của người nhận thừa kế đối với trường hợp người nhận thừa kế là người duy nhất.
+ Giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (GCN QSDĐ, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc GCN quyền sở hữu nhà ở hoặc GCN
quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại điều
18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP);
+ Trường hợp bên chuyển nhượng, tặng cho là chủ sở hữu tài sản không đồng
thời là người SDĐ thì phải có văn bản của người SDĐ đồng ý cho chủ sở hữu tài sản
gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho tài sản gắn liền với đất đã có chứng
nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp xã, thị trấn, cấp huyện theo
quy định của pháp luật.
+ Các loại giấy tờ liên quan khác: Tùy vào từng loại hồ sơ mà các bên
chuyển quyền và nhận chuyển quyền cần bổ sung một trong các loại giấy tờ như:
CMND và sổ hộ khẩu (bản sao), Giấy khai sinh, Giấy chứng tử, Giấy kết hôn, tờ
khai lệ phí trước bạ, tờ khai thuế thu nhập cá nhân...
* Trình tự giải quyết:
Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp 01 hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết

quả của UBND xã, Thị trấn hoặc huyện. Cán bộ, công chức làm việc tại Bộ phận
tiếp nhận và kiểm tra, xem xét hồ sơ, viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả và
chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của huyện.
Riêng đối với trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một
phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử
dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Bước 2: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thẩm tra hồ sơ, phối hợp với
các cơ quan chuyên môn đánh giá nhà ở và tài sản gắn liền với đất (nếu cần), trích
sao hồ sơ địa chính, gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ
tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Bước 3: Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính và gửi thông báo nghĩa vụ
tài chính cho người chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ,


quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất về thời gian, địa điểm nộp tiền
và gửi thông báo cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện lưu hồ sơ.
Bước 4: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện chỉnh lý GCN
QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên chuyển
nhượng, tặng cho, thừa kế theo quy định; Viết GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp phải cấp mới. Chuyển hồ sơ cấp
mới GCN cho Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện.
Bước 5: Phòng Tài Nguyên và Môi trường huyện kiểm tra, thẩm định hồ sơ
trình Chủ tịch (hoặc Phó chủ tịch theo ủy quyền) UBND huyện ký GCN đối với
trường hợp phải cấp mới GCN QSDĐ.
Bước 6: Chủ tịch (Phó chủ tịch) UBND huyện ký GCN QSDĐ, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp cấp mới, chuyển kết
quả cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Bước 7: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất vào sổ cấp GCN QSDĐ,
quyền sở hữu nhà ở và tải sản khác gắn liền với đất, chỉnh lý hồ sơ địa chính theo

quy định và chuyển hồ sơ cho bộ phận tiếp nhận và trả kết quả nơi nhận hồ sơ.
Bước 8: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả vào sổ; thu phí, lệ phí và trả GCN
QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá
nhân. Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả [24].
* Thời gian giải quyết: Không quá 10 ngày làm việc theo quy định tại Điểm l
Khoản 2 Điều 61 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP [10], không kể thời gian người
sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, thời gian
xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng
cầu giám định.
1.2.3.2. Quy định về hồ sơ và trình tự thủ tục đăng ký, xóa đăng ký thế chấp, bảo
lãnh bằng giá trị QSDĐ
+ Đối với trường hợp đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ
* Quy định về hồ sơ: 01 bộ gồm:
1. Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp, bảo lãnh, văn bản uỷ quyền (nếu có)