Bài lớn đất đai trường đại học luật Hà Nội

ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá có vai trò to
lớn trong sự nghiệp xây dựng và phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia. Cùng
với sự phát triển kinh tế xã hội, sự biến đổi khí hậu, cộng thêm sự bùng nổ dân số
và hiện trạng sử dụng đất như hiện nay, có thể thấy nguồn tài nguyên đất đai ngày
càng suy thoái, khan hiếm. Từ đó, đòi hỏi nhà nước ta phải có những biện pháp bảo
vệ, tính toán, phân bổ hợp lý để sử dụng nguồn lực tối đa từ đất đai. Tuy nhiên
trong quá trình thực hiện, đặc biệt là việc xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất, chúng ta vẫn còn tồn tại nhiều bất cập và hạn chế gây ảnh hưởng đến hiệu quả
của việc sử dụng đất, khắc phục tình trạng đó, Luật Đất đai 2013 ra đời nhằm hạn
chế những tồn tại, bất cập trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hiện
nay. Từ đó em xin phép chọn đề tài: “Hãy chỉ ra những tồn tại bất cập lớn nhất
trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hiện nay. Luật Đất đai 2013 ra
đời có những sự thay đổi nào để khắc phục tình trạng nêu trên” để được đi sâu
và làm rõ hơn về vấn đề này.
GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ
I, MÔT SỐ VẤN ĐỀ LÍ LUẬN CHUNG VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG
ĐẤT, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT.
1, Khái niệm của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
a,Khái niệm quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất là một hệ thống các biện pháp kinh tế, kĩ thuật, pháp
chế của nhà nước về tổ chức và sử dụng đất đầy đủ, khoa học, hợp lý và có hiệu
quả cao nhất trong việc phân phôi và tái phân phối, quỹ đất của nhà nước, tổ chức
sử dụng đất như một tư liệu sản xuất cùng với các tư liệu sản xuất khác gắn liền
với đất làm nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất và bảo vệ
môi trường.
Theo quy định tại khoản 2 điều 3 Luật Đất đai 2013 về giải thích từ ngữ
trong đó quy hoạch sử dụng đất được hiểu như sau:
“Quy hoạch đất đai là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian
sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ
môi trường, và thích ứng biến đổi khí hậu, trên cơ sở tiềm năng đất đai, và nhu

1


cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội, và đơn
và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xá định”
Quy hoạch sử dụng đất chính là sự định hướng về mặt chiến lược việc quản
lý và sử dụng đất trong tương lai, là sự tính toán sử dụng các loại đất theo không
gian, sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo
vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu
cầu sử dụng đất và của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và
đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian nhất định.
b, Khái niệm của kế hoạch sử dụng đất
Theo từ điển tiếng Việt 2009 của Nhà xuất bản Đà Nẵng thì kế hoạch là: “
toàn bộ những điều vạch ra có hệ thống và cụ thể về cách thức, trình tự, thời hạn
tiến hành những công việc dự định làm trong một thời gian nhất định”.
Tại khoản 3 điều 3 của Luật Đất Đai 2013 các nhà làm luật đã đưa ra khái
niệm kế hoạch sử dụng đất đó là:
“ Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất đai theo
thời gian để thực hiện trong kì quy hoạch sử dụng đất”
Như vậy, kế hoạch sử dụng đất là cơ sở để cụ thể hóa và chi tiết hóa quy
hoạch sử dụng đất, đồng thời nó là cơ sở để đánh giá và thực hiện việc xây dựng
quy hoạch trong thực tiễn.
2, Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất
Thứ nhất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cơ sở quan trọng, là kết quả
trong quá trình thực hiện công tác quản lý đất đai của nhà nước, đây là hai yếu tố
không thể tách rời nhau tạo thành một thể thống nhất để nhà nước quản lí và giám
sát hiệu quả việc sử dụng đất.
Thứ hai, quy hoạc sử dụng đất là căn cứ quan trọng trong việc xây dựng kế
hoạch sử dụng đất, còn kế hoạch sử dụng đất là việc xác định các biện pháp, cách
thức cụ thể để sử dụng đất theo đúng quy hoạch đề ra trong khoảng thời gian nhỏ

hơn thời gian thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
Thứ ba, quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất có mối quan hệ mật
thế với nhau, quy hoạch sử dụng đất là cơ sở cho việc lập thực hiện các kế hoạch
2


sử dụng đất, và ngược lại thì kế hoạch sử dụng đất là sự cụ thể hóa quy hoạch sử
dụng đất hằng năm và định hướng phát triển phù hợp với quy hoạch đã đề ra.
Thứ tư, quy hoạch sử dụng đất bao giờ cũng gắn liền với kế hoạc sử dụng
đất, nhiều khi nói đến quy hoạch tức là đã phần nào đó bao hàm cả kế hoạch hóa
đất đai, quy hoạch, kế hoạc sử dụng đất là nội dung quan trọng góp phần thực hiện
mục tiêu của Nhà nước về quản lí và sử dụng có hiệu quả đấy đai.
II, MỘT SỐ NHỮNG TỒN TẠI, BẤT CẬP LỚN NHẤT TRONG
CÔNG TÁC QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT HIỆN NAY
Có thể thấy công tác lập, triển khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất về cơ
bản ngày càng hoàn thiện và đạt được kết quả tích cực nhưng bên cạnh đó vẫn còn
tồn tại nhiều bất cập, hạn chế trên thực tế.
1, Công tác triển khai quy hoạch, kế hoạch chất lượng vẫn còn kém
kém, việc tổ chức thực hiện không đảm bảo tính khả thi
Công tác lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa
phù hợp về thời gian, nội dung, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Chất lượng của
nhiều quy hoạch còn thấp, thiếu đồng bộ trong sử dụng đất cũng như chưa đầy đủ
căn cứ pháp lý dẫn đến việc các quy hoạch phải điều chỉnh, bổ sung nhiều lần;
thiếu tính khả thi, không đảm bảo nguồn lực đất đai để thực hiện
Tình trạng quy hoạch “treo” còn phổ biến. Trên cả nước vẫn còn hàng ngàn
dự án “treo” chưa được thu hồi. Việc xử lý các dự án sau khi thu hồi cũng đang
gặp nhiều khó khăn, đơn cử như dự án khu đô thị du lịch, sinh thái Bình Quới Thanh Đa tính đến nay đã “ngủ quên” qua 2 thập niên, kể từ khi phê duyệt vào
năm 1992. Đến thời điểm này, dù dự án đã 2 lần đổi chủ đầu tư nhưng công tác bồi
thường giải phóng mặt bằng vẫn dở dang, chưa được thực hiện, dẫn đễn tình trạng
người dân mất đất canh tác, mất đất ở, trong khi đó quy hoạch, kế hoạch sử dụng

đất cho dự án trên làm cho đất đai hoang hóa rất lãng phí.
Vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất kiến trúc đô thị thiếu đồng bộ về cơ
sở hạ tầng kỹ thuật, việc bảo vệ môi trường chưa được chý ý , việc thực hiện triển
khai quy hoạch, kế hoạch một cách gấp rút để kịp tiến độ mà đã không chú ý đến
việc bảo vệ môi trường từ đó gây ra tình trạng ô nhiễm môi trường, ô nhiễm đất
đai, gây ảnh hưởng lớn đến việc sử dụng đất đai trong thời gian tới.
3


2, Công tác thực hiện quy hoạch, kế hoạch vẫn tồn tại nhiều kẽ hở, tiêu
cực
Thể hiện rõ nhất là hiện tượng đầu cơ đất đai, lãng phí đất đai. Nhiều tỉnh,
thành quỹ đất để đưa vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng chưa được tính toán khoa
học, chưa sát với chiến lược phát triển kinh tế, xã hội và nhu cầu của thị trường bất
động sản, dẫn đến tình trạng vừa thiếu, vừa thừa quỹ đất. Việc lập quy hoạch sử
dụng đất theo đơn vị hành chính không đảm bảo tính kết nối liên vùng, không phát
huy được thế mạnh của từng vùng, có tình trạng mỗi địa phương vì lợi ích cục bộ
đã đề xuất quy hoạch thiếu đồng bộ.
Một trong những tình hình khá nổi bật hiện nay là một số dự án được phê
duyệt rất nhanh nhưng thực chất "xin đất để giữ chỗ", trong khi nhiều dự án rất cấp
thiết, liên quan đến đời sống dân sinh, trụ sở cơ quan thì lại phê duyệt rất chậm.
Ðây cũng là lý do chính dẫn đến tình trạng cứ nói đất đai, người ta lại nhắc đến
nhiều cái nhất: "tham nhũng, thiệt cho dân, khiếu kiện và thất thu thuế nhiều nhất,
giàu lên nhanh nhất".
3, Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không đảm bảo được tính
công khai, minh bạch, dân chủ, bảo vệ quyền và lợi ích của người dân
Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa xác định rõ trách nhiệm của
các cấp, các bộ, các ngành trong việc đề xuất nhu cầu sử dụng đất. Trách nhiệm
của các cấp, các ngành trong việc xây dựng và nhất là việc thực hiện vẫn còn quy
định rất chung, chưa gắn với trách nhiệm đến từng cá nhân được giao thẩm quyền,

việc quy hoạch phần lớn được quyết định bởi ý chí chủ quan của cơ quan có thẩm
quyền mà chưa thực sự đảm bảo được quyền và lợi ích chính đáng của người sử
dụng đất, hạn chế việc đảm bảo tính dân chủ của nhân dân.
III, LUẬT ĐẤT ĐAI 2013 RA ĐỜI ĐÃ KHẮC PHỤC ĐƯỢC NHỮNG
TỒN TẠI, BẤT CẬP CỦA TÌNH TRẠNG TRÊN
1, Điểm mới về nguyên tắc xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Để việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được hợp lý, hiệu quả, tránh
chồng chéo Luật đất đai năm 2013 bổ sung một số quy định quan trọng trong
nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điển hình nhất là quy định tại
khoản 8 điều 35 đó là:“Quy hoạch, kế hoạch của ngành, lĩnh vực, địa phương có
4


sử dụng đất phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt” .Việc này tạo điều kiện
cho công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất diễn ra một cách có trật tự hơn,
tránh tình trạng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không hợp lí, nhiều dự án bỏ
hoang dẫn đến việc sử dụng đất kém hiệu quả ở địa phương.
2, Đã có sự điều chỉnh về kì quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện
Đối với cấp huyện trước đây, kế hoạch sử dụng đất chỉ lập 5 năm 1 lần thì kể
từ ngày 01/7/2014 theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 sẽ được lập hàng năm,
việc quy định như vậy thể hiện tính linh hoạt hơn, chủ động hơn trong việc sử dụng
đất. Đồng thời kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện có vai trò rất quan trọng,
là căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, từ đó
góp phần sử dụng đất có hiệu quả hơn, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất mà nhà nước đã đề ra.
3, Mở rộng tính dân chủ, bảo đảm quyền và lợi ích của người dân.
Tại điều 43 Luật đất đai 2013 có quy định cơ quan tổ chức lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất có trách nhiệm tổ chức lấy ý kiến đóng góp của nhân dân về quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất là; hình thức, nội dung và thời gian lấy ý kiến nhân

dân đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của từng cấp; việc xây dựng báo cáo
tổng hợp, tiếp thu, giải trình ý kiến của nhân dân và hoàn thiện phương án quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất trước khi trình Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất thẩm định, điều đó thể hiện nhà nước ta ngày càng chú trọng
đến quyền và lợi ích chính đáng của người sử dụng đất.
4, Chú trọng đến công tác bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí
hậu
Tại điểm 4 điều 35 của Luật Đất đai 2013 có bổ sung thêm quy định đó là
việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đảm bảo một trong những nguyên
tắc là không chỉ khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường mà
còn đáp ứng đòi hỏi của thích ứng với biến đổi khí hậu, đây là một trong những
nguyên tắc quan trọng và thiết thực đối của nhà nước trong việc bảo vệ môi trường,
thích ứng với tình hình biến đổi khí hậu như hiện nay.
5


5, Khắc phục tình trạng quy hoạch “ treo” , đảm bảo tính khả thi của
công tác quy hoạch, kế hoạch trên thực tế
Tình trạng quy hoạch "treo" đã được Luật Đất đai 2013 đưa ra những quy
định cụ thể về hạn chế quyền trong khu đã quy hoạch bị thu hồi đất và cơ chế giải
quyết tình trạng quy hoạch bị "treo". Khung pháp luật để giải quyết câu chuyện
này rất quan trọng đối với người dân, giải tỏa được tình trạng người dân lâm vào
cảnh sống khó khăn, eo hẹp khi bị rơi vào quy hoạch, có khi quy hoạch đó bị
"treo" đến hàng chục năm.
Để khắc phục những khó khăn, bất cập trong việc giao đất, cho thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất tại thời điểm kết thúc kỳ quy hoạch sử dụng đất mà
quy hoạch sử dụng đất kỳ mới chưa được phê duyệt, cụ thể khoản 4 Điều 49 quy
định: “Khi kết thúc kỳ quy hoạch sử dụng đất mà các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng
đất chưa thực hiện hết thì vẫn được tiếp tục thực hiện đến khi quy hoạch sử dụng
đất kỳ tiếp theo được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt”. Nội

dung đổi mới này nhằm tạo điều kiện cho việc thực hiện các dự án đầu tư không bị
đình trệ, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.
KẾT THÚC VẤN ĐỀ
Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai luôn luôn là một vấn đề cấp
thiết, đi kèm với sự phát triển của kinh tế - xã hội, chính vì vậy, hoạt động quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai phải luôn phù hợp với quá trình phát triển và hội
nhập của xã hội, tuy nhiên trong quá trình thực hiện hoạt động đó, sẽ không thể
tránh khỏi những sai xót, bất cập còn tồn tại. Để khắc phục vấn đề đó Luật Đất đai
2013 ra đời đã đưa nhiều quy định tiến bộ, nhiều chế định có sự đổi mới sâu sắc,
trong đó có vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, góp phàn hoàn thiện hệ thống
pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, đồngthời những quy định này sẽ
tạo điều kiện cho các cơ quan nhà nước cũng như người sử dụng đất có cơ sở pháp
lý rõ ràng để thực hiện một cách có hiệu quả hơn

6


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1, Giáo trình Luật Đất đai – Trường Đại học Luật Hà Nội – Nhà xuất bản Công an
nhân dân, Hà Nội 2013.
2, Tìm hiểu về Luật Đất đai 2013 – PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến – Nhà xuất bản
Chính trị quốc gia.
3, Hỏi – Đáp Luật Đất đai – TS Nguyễn Thị Nga – Nhà xuất bản Tư pháp.
4, Những điểm mới về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo luật đất đai 2013 –
Đặng Hải Yến– Khóa luận tốt nghiệp – Trường Đại học Luật Hà Nội.
5, Pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất – nội dung quan trọng trong quản
lý nhà nước về đất đai – Nguyễn Mai Hạnh – Khóa luận tốt nghiệp – Trường Đại
học Luật Hà Nội.
6, Tìm hiểu các quy định của pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất –
Hoàng Thị Lệ Mỹ - Khóa luận tốt nghiệp – Trường Đại học Luật Hà Nội.

7, Tạp chí luật học 11-2014 – Đặc san về luật đất đai 2013 – Trường Đại học Luật
Hà Nội
8, Luật Đất đai 2013 – Nhà xuất bản Lao động.
Một số trang web:
1, />2, />3, />option=com_content&view=article&id=1661:nhng-im-mi-v-quy-hoch-k-hoch-sdng-t-trong-lut-t-ai-2013.
4, />
7


PHỤ LỤC
Một số hình ảnh thể hiện sự bất cập trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất
Tình trạng quy hoạch “treo”

8


Quy hoạch, kế hoạch không hợp lí dẫn đến ô nhiễm môi trường

9


Công tác quy hoạch, kế hoạch ngày càng được nhà nước chú trọng trong việc triển
khai và thực hiện
10


11