Thực trạng và giải pháp tăng cường quản lý đất đai ở hà nội

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA MÔI TRƯỜNG, BIẾN ĐỔI KHÍ HẬU VÀ ĐÔ THỊ

BÁO CÁO KẾT QUẢ BÀI TẬP 3
HỌC PHẦN: QUẢN LÝ ĐÔ THỊ 2
Đề bài

Thực trạng và giải pháp tăng cường quản lý đất đai
trên địa bàn Hà Nội

Nhóm sinh viên thực hiện:

Hà Nội, tháng 11 năm 2019


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU....................................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI ĐÔ THỊ...........................2
1.1. Khái niệm, đặc điểm, phân loại đất đô thị....................................................2
1.1.1. Khái niệm đất đai đô thị................................................................................2
1.1.2. Đặc điểm đất đô thị......................................................................................2
1.1.3. Phân loại đất đô thị........................................................................................4
1.2. Quản lý đất đai đô thị......................................................................................6
1.2.1. Khái niệm quản lý đất đai đô thị....................................................................6
1.2.2. Đối tượng của quản lý đất đai đô thị..............................................................6
1.2.3. Chủ thể của quản lí đất đai đô thị..................................................................6
1.3. Nội dung quản lí đất đô thị.............................................................................7
1.3.1. Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính và định giá các loại đất đai
đô thị; Đánh giá giá trị đất đô thị:............................................................................7
1.3.2. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đô thị....................................................7
1.3.3. Giao đất, cho thuê đất....................................................................................8

1.3.4. Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị:..........................9
1.3.5. Chuyển quyền sử dụng đất đô thị................................................................10
1.3.6. Thu hồi đất và đền bù khi thu hồi đất đô thị................................................11
1.3.7. Thanh tra giải quyết các tranh chấp, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý các
vi phạm về đất đô thị.............................................................................................11
CHƯƠNG II. THỰC TRẠNG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
HÀ NỘI....................................................................................................................... 13
2.1. Khái quát chung về điều kiện tự nhiên, KT-XH thành phố Hà Nội.........13
2.1.1. Điều kiện tự nhiên.......................................................................................13
2.1.2. Kinh tế - xã hội............................................................................................14
2.1.3. Đặc điểm về dân cư.....................................................................................15
2.1.4. Tổng quỹ đất và hiện trạng sử dụng đất đô thị ở thành phố Hà nội.............15
2.2. Thực trạng quản lý đất đai đô thị ở thành phố Hà nội trong những năm
gần đây.................................................................................................................... 18


2.2.1.Thực trạng công tác điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính và định
giá đất và những vấn đề bất cập............................................................................18
2.2.2. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đô thị và những vấn đề bất cập...........20
2.2.3. Giao đất, cho thuê đất và những vấn đề bất cập...........................................23
2.2.4. Đăng kí và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và những vấn đề bất cập. 24
2.2.5. Chuyển quyền sử dụng đất đô thị và những vấn đề bất cập.........................27
2.2.6. Đền bù, GPMB khi thu hồi đất đô thị và những vấn đề bất cập...................30
2.2.7. Thanh tra, giải quyết các khiếu nại, tố cáo và xử lí các vi phạm về đất đô thị. .34
CHƯƠNG III. GIẢI PHÁP QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI...........35
3.1. Đào tạo nâng cao trình độ đội ngũ cán bộ địa chính..................................35
3.2. Đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...................36
3.3. Nâng cao ý thức pháp luật đất đai của các đối tượng sử dụng đất ...........38
3.4. Giải pháp về quy hoạch kế hoạch sử dụng đất...........................................39
3.5. “Hoàn thiện và hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai Thành phố Hà Nội”........41

KẾT LUẬN.................................................................................................................. 43
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.....................................................................44
Giáo trình quản lí đô thị trường đại học kinh tế Quốc Dân..........................................44


MỞ ĐẦU
Hà Nội là thủ đô của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, là trung tâm đầu
não chính trị - hành chính quốc gia, trung tâm lớn về văn hóa, khoa học giáo dục, kinh
tế và giao dịch quốc tế của cả nước, là nơi đặt trụ sở chính của các cơ quan trung ương
của Đảng và Nhà nước, các tổ chức chính trị xã hội, các cơ quan đại diện ngoại giao,
các tổ chức quốc tế là nơi diễn ra các hoạt động nội bộ, đối ngoại trong cả nước.
Trong sự nghiệp xây dựng và phát triển đất nước, thủ đô Hà Nội có vi trí quan
trọng hàng đầu, không chỉ đóng góp tiền lực kinh tế cho quốc gia, Hà Nội còn là nơi
nghiên cứu, phát hiện và tổ chức thực hiện, nhân rộng những chủ trương đường lối
kinh tế của Đảng, phục vụ việc hoạch định trong những chiến lược kinh tế của đất
nước. Một trong những mục tiêu lớn đã được đảng và nhà nước đặt ra là xây dựng,
phát triển thủ đô xứng với vị thế Thủ đô của đất nước có gần 100 triệu dân vào năm
2020. Chính vì vậy vấn đề đô thị hóa ở thành phố Hà Nội không chỉ có ý nghĩa phát
triển về mặt kinh tế mà còn là mục tiêu, động lực để xây dựng, phát triển thành phố Hà
Nội “văn minh , hiện đại, kế thừa và phát huy truyền thống lịch sử văn hiến Thăng
Long – Hà Nội”.
Đất đai là tài nguyên quí giá, có hạn của mỗi quốc gia, việc sử dụng tài nguyên
đất đai và phát triền kinh tế đất nước cần sử dụng một cách tiết kiệm để đảm bảo hiệu
quả cao là vấn đề vô cùng quan trọng và có ý nghĩa rất lớn.
Vì vậy việc bố trí quản lí sử dụng đất đai cho nhu cầu chuyển đổi mục đích sử
dụng có hiệu quả hơn một cách hợp lí tạo điều kiện phát triển mọi mặt cho thành phố
là một vấn đề lớn đòi hỏi cần có kế hoạch sử dụng đất đai đô thị hợp lí .Xuất phát từ
những yêu cầu đó để góp phần hoàn thiện hơn công tác quản lí đất đô thị ở Hà Nội
hợp lí là nhóm em chọn đề tài “Thực trạng và giải pháp tăng cường công tác quản lí
nhà nước về đất đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội”để nghiên cứu. Qua đề tài

nghiên cứu này cho thấy những thách thức đặt ra trong việc quản lý đất đô thị đối với
các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần có biện pháp gì để tăng cường vai trò quản
lý của mình đối với đất đô thị ở Hà Nội nói riêng và của cả nước nói chung. Phương
pháp chủ yếu để nghiên cứu đề tài này là phương pháp phân tích tổng hợp, phương
pháp thông kê, phương pháp kết hợp lý luận và thực tiễn để làm rõ những vấn đề
nghiên cứu.

1


CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI ĐÔ THỊ
1.1. Khái niệm, đặc điểm, phân loại đất đô thị
1.1.1. Khái niệm đất đai đô thị
Đất đô thị là đất đã được tất cả các cấp có thẩm quyền phê duyệt để xây dựng
đô thị bao gồm: đất nội thành, nội thị xã, thị trấn, thị tứ, đã được xây dựng cơ sở hạ
tầng đồng bộ (đường xá, cống thoát nước, hệ thống cấp nước sạch, cấp điện,…)
hoặc đã được quy hoạch đang xây dựng từng phần CSHT và dần dần hoàn chỉnh
theo quy hoạch…
Trên phương diện luật pháp: đất đô thị là đất đã được các cấp có thẩm quyền phê
duyệt để xây dựng đô thị.
Trên phương diện hành chính ất đô thị bao gồm: đất nội thành, nội thị xã, thị trấn.
1.1.2. Đặc điểm đất đô thị
Đất đô thị thuộc sở hữu nhà nước:
- “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân” “Nhà nước thống nhất quản lí toàn bộ đất đai
theo quy hoạch và pháp luật đảm bảo sử dụng đúng mục đích hiệu quả”. Điều 17 và
điều 18 hiến pháp năm 1992 của nước CHXHCN VN.
- “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lí, Nhà nước giao
đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhận sử dụng ổn định lâu dài. Nhà nước còn cho
các tổ chức, hộ gia đình, cá nhận thuê đất”.
Nội dung cơ bản của quyền sở hữu nhà nước về đất đai:

- Quyền chiếm hữu: nhà nước nắm giữu toàn bộ đất đai
- Quyền sử dụng: Nhà nước có thẩm quyền sử dụng đất đai vào các mục đích
khác nhau; Nhà nước giao quyền sử dụng một phần đất đai cho các tổ chức, cá nhận
khi cầm thiết nhà nước thu hồi,..
- Quyền định đoạt: Nhà nước xác định mục đích sử dụng từng loại đất, Nhà nước giao
đất cho thuê, thu hồi đất; Nhà nước quy định các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
Những cơ sở của chế độ sử hữu:
- Nhà nước do dân, vì dân, đại diện cho nhân dân
- Đất đai là là sản phầm của tự nhiên có trước lao động nên nó là tài sản chung
của xã hội.

2


- Quỹ đất đai gồm số lượng và chất lượng và chất lượng, là thành quả của cách
mạng, là thành quả của nhiều thế hệ.
- Xã hội phát triển, đất đai trở thành tư liệu sản xuất đặc biệt, yếu tố đầu vào của
quá trình sản xuất nên suy ra đất đai có tính kinh tế xã hội có tầm quan trọng đặc biệt
quản lý đất đai là quản lý một tài sản đặc biệt: Quản lí lãnh thổ quốc gia.
- Quản lý đất đai là nhằm sử dụng có hiệu quả đất đai: Thu hồi đất, chuyển đổi
mục đích sử dụng …
Nền kinh tế thị trường định hướng XHCN với sự quản lý của nhà nước đặt ra yêu
cầu khách quan là xây dựng cơ chế pháp lực phù hợp giữa: Quyền sở hữu Nhà nước về
đất đai và quyền sử dụng thực tế.
Đất đô thị là tư liệu sản xuất đặc biệt:
- Mọi hoạt động đều cần có đất.
- Diện tích có hạn,đất không di chuyển được,không thuần nhất về chức năng, vị
trí, không bị hao mòn…
- Trên một lô đất có thể sử dụng vào các chức năng khác nhau,giá trị môi lô
đất chịu ảnh hưởng nhiều yêu tố,trong đó có cả yếu tố chức năng của các lô đất

xung quanh.
- Trên cùng mảnh đất có thể có nhiều đối tượng được hưởng lợi: Chủ đất, chủ
nhà hàng…
- Đất thuộc sở hữu của nhà nước nhưng vẫn được người sử dụng mua bán chuyển
đổi chuyển nhượng… và đó là một loại hàng hóa đặc biệt.
Sử dụng đất đô thị phải tuân theo 3 nguyên tắc:
1) Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
2) Tiết kiệm, hiệu quản bảo vệ môi trường không làm tổn hại đên lợi ích chính
đáng của người sử dụng đất xung quanh.
3) Người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ của mình trong thời gian sủ dụng.
Đất đô thị phải được xây dựng cơ sở hạ tầng trước khi sử dụng:
CSHT gồm: Đường sá, bãi đỗ xe, hệ thống cấp điện, nhà… cần được xây dựng
đồng bộ nhằm tăng cao hiệu quả xây dựng (tránh phá đi làm lại) trong thực tế hiện
nay hệ thống cấp nước hay cấp ngầm làm sau khi đường xá đã xong còn tương đối
phổ biến.
3


1.1.3. Phân loại đất đô thị

Dựa theo mục đích sử dụng đất đô thị được chia thành các loại đất chủ yếu sau :
Đất có mục Đất ANđích sử

Đất ở

QP

dụng công

Đất

Đất nông

Đất lâm

Đất chưa sử

chuyên

nghiệp

nghiệp

dụng

dùng

cộng
Sử dụng

Sử dụng

Là đất

vào mục

làm nơi

được xác đất trụ sở vào mục đích có rừng tự

đích xây

đóng quân định chủ cơ quan,

dựng công của quân

yếu để

Bao gồm

sản xuất,

đội; đất sử xây dựng công

thống hạ

dụng làm nhà ở

tầng phục

căn cứ

thí nghiệm

nghiệp; đất về nông

cho dân sản xuất,

có đủ điều

nhiên hoặc kiện hoặc

công trình nghiên cứu, đang có

trình, hệ

vụ nhu cầu quân sự;

Đất sử dụng Là đất đang Là đất chưa

chưa được

rừng trồng xác định để
đạt tiêu

sử dụng vào

nghiệp, lâm chuẩn rừng mục đích sản

cư đô thị. kinh doanh nghiệp, nuôi theo quy

xuất nông

hoạt động

hoặc làm

phi nông

trồng thủy

định của

nghiệp, nuôi

chung của

công trình

nghiệp.

sản, làm

pháp luật về trồng thủy

cộng đồng phòng thủ

muối và mục bảo vệ và

sản, lâm

như: đất

đích bảo vệ, phát triển

nghiệp; chưa

giao thông, …

phát triển

rừng, đất

được xác

đất thủy lợi,

rừng

đang

định là đất

đất công

khoanh

của các khu

trình năng

nuôi để

chức năng

lượng,…

phục hồi

đô thị và

quốc gia,

rừng, đất để Nhà nước
trồng rừng chưa giao
mới.

cho tổ chức,
hộ gia đình,
cá nhân nào
sử dụng.

4


1.2. Quản lý đất đai đô thị
1.2.1. Khái niệm quản lý đất đai đô thị
Quản lý đất đai là một biện pháp cách thức quan trọng mà nhà nước sử dụng
quản lý đất đai nhằm hạn chế hoặc ngăn chặn những hành vi xâm phạm chế độ công
hữu đất đai, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người chủ sở hữu đất đai và người
sử dụng đất, ổn định phương thức sử dụng đất đai xã hội chủ nghĩa.
Tổng thể các biện pháp chính sách của nhà nước tác động vào các mối quan hệ
kinh tế xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất đai ở đô thị nhằm sử dụng đất.
1.2.2. Đối tượng của quản lý đất đai đô thị
Là quản lý các mối quan hệ phát sinh như: cấp giấy CN QSD đất, giao đất, cho
thuê đất, chuyển quyền sử dụng, chuyển mục đất sử dụng, thu hồi đất, đền bù GPMB,
giá đất và những vấn đề cơ bản liên quan là quyền sở hữu và quyền sử dụng đất
Quản lý nhà nước về đất đai đô thị có tầm quan trọng đặc biệt vì quản lí đất đai
có liên quan đến vấn đề chủ quyền quốc gia, an ninh quốc phòng, hiệu quả nền kinh tế,
đất đai là tài sản đặc biệt.

1.2.3. Chủ thể của quản lí đất đai đô thị

* Các chủ thể quản lý đất đai :
Các chủ thể quản lý đất có thể là cơ quan nhà nước, có thể là tổ chức.
-Các chủ thể quản lý đất đai là cơ quan nhà nước gồm 2 loại là:
Các cơ quan thay mặt Nhà nước thực hiện quyền quản lý nhà nước về đất
đai ở địa phương theo cấp hành chính, đó là Uỷ ban nhân dân các cấp và cơ
quan chuyên môn ngành quản lý đất đai ở các cấp.
Các cơ quan đứng ra đăng ký quyền quản lý đối với những diện tích đất
chưa sử dụng, đất công Các cơ quan này đều là đối tượng quản lý trong lĩnh vực
đất đai của các cơ quan cấp trên trực tiếp và chủ yếu theo nguyên tắc trực tuyến.
-Các chủ thể quản lý đất đai là các tổ chức như các Ban quản lý khu công
nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Những chủ thể này không trực tiếp sử
dụng đất mà được Nhà nước cho phép thay mặt Nhà nước thực hiện quyền quản
lý đất đai. Vì vậy, các tổ chức này được Nhà nước giao quyền thay mặt Nhà
nước cho thuê đất gắn liền với cơ sở hạ tầng trong khu công nghiệp, khu công
5


nghệ cao, khu kinh tế đó. Các ban quản lý này là các tổ chức và cũng trở thành
đối tượng quản lý của các cơ quan nhà nước trong lĩnh vực đất đai.
*Các chủ thể sử dụng đất đai :
Theo Luật Đất đai 2003, các chủ thể sử dụng đất đai gồm:
-Tổ chức;
-Cơ sở tôn giáo;
-Cộng đồng dân cư;
-Hộ gia đình;
- Cá nhân;
-Tổ chức nước ngoài;
- Cá nhân nước ngoài;

-Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
1.3. Nội dung quản lí đất đô thị
1.3.1. Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính và định giá các loại đất đai đô
thị; Đánh giá giá trị đất đô thị:

- Đây là biện pháp đầu tiên phải thực hiện trong công tác quản lý đất đô thị.
Thực hiện tốt các công việc này giúp cho ta nằm được số lượng, phân bố, cơ cấu
chủng loại đất đai.
- Việc điều tra, khảo sát, đo đạc thường được tiến hàng dựa trên một bản đồ
hoặc tài liệu gốc sẵn có. Dựa vào tài liệu này, các thửa đất được trích lục và tiến
hành xác dịnh mốc giới, hình dạng của lô đất trên thực địa, cắm mốc giới, lập
biên bản mốc giới và tiến hành xây dựng bản đồ địa chính.
1.3.2. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đô thị
* Quy hoạch sử dụng đất:
* Lập kế hoạch sử dụng đất đai xây dựng đô thị
Những căn cứ:
- Chức năng đô thị hiện tại và dự đoán xu thế tương lai
- Dự kiến quy mô dân số
- Đặc điểm tự nhiên
Các nhóm chính khi lập kế hoạch sử dụng đất xây dựng đô thị:
6


- Đất các khu ở: Bao gồm đất để xây dựng các khu ở mới và các khu ở cũ
- Đất khu trung tâm đô thị: Bao gồm đất trung tâm dô thị.các trung tâm phụ và
các trung tâm chức năng
- Đất cây xanh, thể dục thể thao
- Đất giao thông
1.3.3. Giao đất, cho thuê đất

a. Giao đất
Các tổ chức và cá nhân có nhu cầu sử dụng đất đô thị vào các mục đích đã
được phê duyệt có thể lập hồ sơ xin giao đất để sử dụng vào mục đích đó.
Việc tổ chức thực hiện quyết định giao đất đô thị được thực hiện như sau:
ủy ban nhân dân thành phố trực thuộc tỉnh, thị xã, quận huyện có trách nhiệm tổ
chức triển khai việc giải phóng mặt bằng và hướng dẫn việc đền bù các thiệt hại
khi thu hồi đất trong phạm vi địa phương mình quản lý. Các cơ quan địa chính
cấp tỉnh làm thủ tục thu hồi đất, tổ chức việc giao đất tại hiện trường theo quyết
định giao đất, lập hồ sơ quản lý và theo dõi sự biến động của quỹ đất đô thị.
Việc giao nhận đất tại hiện trường chỉ được thực hiện khi các tổ chức, cá
nhân xin giao đất có quyết định giao đất, nộp tiền sử dụng đất, lệ phí địa chính
và làm các thủ tục đền bù thiệt hại theo đúng các quy định của pháp luật.
Người được giao đất có trách nhiệm kê khai, đăng ký sử dụng đất tại ủy
ban nhân dân phường, xã, thị trấn nơi đang quản lý khu đất đó.
Sau khi nhận đất, người được giao đất phải tiến hành ngay các thủ tục
chuẩn bị đưa vào sử dụng, trong trường hợp có sự thay đổi về mục dích sử
dụng, thì người được giao đất phải trình cơ quan quyết định giao đất xem xét
giải quyết.
Việc sử dụng đất được giao phải đảm bảo đúng tiến độ ghi trong dự án đầu
tư xây dựng đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nếu trong
thời hạn 12 tháng kể từ khi nhận đất, người được giao đất vẫn không tiến hành
sử dụng mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép thì quyết
định giao đất không còn hiệu lực.

7


b. Thuê đất
Các tổ chức và cá nhân không thuộc diện được giao đất hoặc không có quỹ
đất xin giao, hoặc các công việc sử dụng không thuộc diện được giao đất thì

phải tiến hành xin thuê đất. Nhà nước cho các tổ chức, cá nhân Việt Nam thuê
dất đô thị để sử dụng vào các mục đích sau đây:
- Tổ chức mặt bằng phục vụ cho việc thi công xây dựng các công trình
trong đô thị.
- Sử dụng mặt bằng làm kho bãi.
- Tổ chức các hoạt động xã hội như cắm trại, hội chợ, lễ hội;
- Xây dựng các công trình cố định theo các dự án đầu tư phát triển sản xuất,
kinh doanh, dịch vụ, nhà ở.
Các tổ chức, cá nhân nếu có nhu cầu thuê đất trong đô thị dành cho các
mục đích đã được phê duyệt thì phải làm hồ sơ xin thuê đất.
Cơ quan địa chính cấp tỉnh xem xét, thẩm tra hồ sơ xin thuê đất và trình cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định.
Sau khi có quyết định cho thuê đất, cơ quan Nhà nước được ủy quyền tiến
hành ký hợp đồng với bên xin thuê đất.
Người thuê đất có nghĩa vụ:
- Sử dụng đất đúng mục đích;
- Nộp tiền thuê đất, lệ phí địa chính theo đúng quy định của pháp luật;
- Thực hiện đúng hợp đồng thuê đất;
Hết thời hạn thuê đất, đối với trường hợp sử dụng mặt bằng, người thuê đất
phải thu dọn mặt bằng trở lại nguyên trạng, không được làm hư hỏng công trình
cơ sở hạ tầng kỹ thuật có liên quan và bàn giao lại cho bên cho thuê.
Đối với việc cho người nước ngoài thuê đất được tiến hành theo quy định
riêng của Nhà nước.
1.3.4. Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị:
Giấy CNQSD đất là một văn bản pháp lý NN công nhận quyền sử dụng đất đối
với người đang sử dụng đất ổn định.

8

A, Đăng ký quyền sử dụng đất là nghĩa vụ của các chủ sử dụng đất để được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp đất đang sử dụng giúp cho cơ quan Nhà
nước nắm được hiện trạng sử dụng đất, thực hiện các tác nghiệp quản lý.
B, Đăng ký, tổ chức đăng ký cấp giấy CNQSD đất là trách nhiệm của cơ quan
Nhà nước để: Bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp người sử dụng đất; Quản lý đất đai
của Nhà nước.
C, Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị: UBND tỉnh,
thành phố trực thuộc TW.
Cơ quan quản lý nhà đất và địa chính T/L UBND tổ chức thực hiện việc đăng ký,
xét cấp giấy chứng nhận lập hồ sơ gốc và quản lý hồ sơ.
1.3.5. Chuyển quyền sử dụng đất đô thị
Là việc người có quyền sử dụng đất đai hợp pháp chuyển giao đất và quyền sử
dụng đất cho người khác theo các quy định của pháp luật.
Chỉ có những người sử dụng đất hợp pháp mới có quyền chuyển quyền sử dụng
đất. Căn cứ chứng tỏ quyền sử dụng đất hợp pháp: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy đinh của Pháp luật về đất đai.
Trong thời hạn còn được quyền sử dụng đất và chỉ được chuyển quyền sử dụng
đất trong thời hạn được quyền sử dụng đất còn lại.
Phải tuân thủ các quy định của Bộ luật dân sự và Luật đất đai: Đất chuyển
quyền sử dụng không thuộc diện thu hồi, không thuộc khu vực quy hoạch, không có
tranh chấp.
Có 6 hình thức chuyển quyền sử dụng đất:
1, Chuuyển đổi quyền sử dụng đất: Là sự chuyển quyền sử dụng đất của các bên
theo quyết điinh của cơ quan nhà nước có thẩm quyền được quy định trong bộ luật dân
sự và luật đất đai.
2, Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Là chuyển quyền sử dụng đất ccủa các bên
theo thủa thuận của họ,bên được chuyển nhượng phải trả tiền cho bên chuyển nhượng.
3, Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất: Là sự chuyển quyền sử dụng đất
của các bên có thời hạn, bên thuê phải sử đụng đất đúng mục đích và trả lại cho bên
cho thuê tiên thuê đất và trả lại khi hết hạn cho thuê.

9


4, Thế chấp quyền sử dụng đất: Bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất của mình
để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự, bên thế chấp tiếp tục sử dụng đất, thường
thế cháo nhà và đất.
5, Thừa kế quyền sử dụng đất: Chuyển quyền sử dụng đất từ người đã mất sang
ngừoi khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
6, Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất (xem NĐ 17/1999).
Phải được các bên thỏa thuận thục hiện thông qua hợp đồng; Hợp đồng phải
được lập thành văn bản có chứng thực của UBND có thẩm quyền (trừ văn bản về kế
thừa quyền sử dụng đất thì được tiến hành theo Luật thừa kế).
1.3.6. Thu hồi đất và đền bù khi thu hồi đất đô thị

- Việc quản lý thu hồi đất do UBND tỉnh quyết định đối với tổ chức, cơ sở
tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài.
- UBND thành phố, huyện, thị xã thuộc tỉnh quyết định thu hồi đất đối
với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại
Việt Nam.
Trước khi thu hồi, UBND tỉnh (hoặc UBND thành phố ,huyện, thị xã) phải
thông báo cho người đang sử dụng biết lý do thu hồi, kế hoạch di chuyển và
phương án đền bù thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất. Trường hợp, người
sử dụng đất bị thu hồi không chấp hành nghiêm quyết định thu hồi, sẽ bị cưỡng
chế, di dời khỏi khu đất đó.
- Khi thu hồi đất để xây dựng đô thị mới, UBND thành phố, huyện, thị xã
phải lập và thực hiện dự án di dân giải phóng mặt bằng, tạo điều kiện ổn định
cuộc sống của người có đất bị thu hồi,…

=>> Thu hồi đất là một nội dung cơ bản trong quản lý đất đô thị, góp phần
thực hiện tốt quản lý đô thị, tạo điều kiện sử dụng đất hợp lý và đạt hiệu quả, thể
hiện được vai trò sở hữu Nhà nước đối với đất đai.

10


1.3.7. Thanh tra giải quyết các tranh chấp, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý các
vi phạm về đất đô thị
* Những nội dung tranh chấp về đất đai đô thị
Tranh chấp về diện tích sử dụng.
Tranh chấp về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất (chuyển nhượng chuyển đổi,
cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất.
Tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất.
Tranh chấp về bồi thường thiệt hại đất trong GPMB.
Tranh chấp về ranh giới, tranh chấp về lối đi.
Tranh chấp về cản trở thực hiện quyền sử dụng đất (như không cho đào rãnh
thoát nước qua, không cho mắc dây điện qua…).
* Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất thuộc UBND và TAND các cấp.
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất thuộc UBND và Tòa án nhân dân các cấp.

11


CHƯƠNG II. THỰC TRẠNG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH
PHỐ HÀ NỘI
2.1. Khái quát chung về điều kiện tự nhiên, KT-XH thành phố Hà Nội
2.1.1. Điều kiện tự nhiên
Vị trí địa lý: Hà Nội nằm ở trung tâm đồng bằng Bắc bộ, trong khoảng toạ độ
địa lý từ 20 độ 54' đến 21 độ 22' vĩ độ Bắc, từ 105 độ 4' đến 106 độ kinh đông. Phía

Bắc giáp tỉnh Bắc Giang, phía đông giáp tỉnh Bắc Ninh, Hưng Yên, phía Tây giáp tỉnh
Hà Tây, Vĩnh Phúc. Vị trí này rất thuận lợi do ở giữa đồng bằng đông dân trù phú, có
các đầu mối giao thông quan trọng, là nơi quy tụ và toả rộng của mạng luới giao thông
Khí hậu nhiệt đới gió mùa với hai mùa chủ yếu là mùa nóng và mùa lạnh, nhiệt độ
trung bình hàng năm là 23,90.
Hà Nội có hệ thống sông ngòi khá dày đặc với các con sông lớn như sông Hồng,
sông Kim Ngưu, Tô Lịch..., có nhiều đầm hồ tự nhiên với tổng diện tích hiên nay là
3620ha với các hồ đầm lớn như hồ Tây, hồ Bảy Mẫu, Hoàn Kiếm, Linh Đàm.
Các nguồn tài nguyên : Hà Nội có nguồn tài nguyên đất phong phú với 8 loại
đất chính. Trong đó đất phù sa là 36769 ha phân bố tập trung ở nhiều huyện Thanh
Trì, Từ Liêm, Gia Lâm. Đất bạc màu là 16819 ha tập trung ở hai huyện Sóc Sơn và
Đông Anh. Về tài nguyên rừng: Có 6128ha đất lâm nghiệp chủ yếu phân bố ở
huyện Sóc Sơn.
Về tài nguyên khoáng sản: Nhóm nhiên liệu than bùn ở Đông Anh, Sóc Sơn với
trữ luợng 65,661 tấn, có vàng sa khoáng ở Minh Trí huyện Sóc Sơn phân bố kéo dài
500m, bề rộng từ 30 đến 50m.
Về môi trường: Hà Nôi chưa phải là thành phố ô nhiễm nhưng đang tồn tại
những thực tế đáng lo ngại. Mật độ dân số cao 2919 người/km 2 và 16995
người/km 2 ở khu vực nội thành. Nồng độ bụi ở các nhà máy thường cao hơn từ 4
đến 14 lần tiêu chuẩn cho phép, ô nhiễm đất và nguồn nước trong lòng đất đang ở
mức báo động.

12


2.1.2. Kinh tế - xã hội
Điều kiện kinh tế
Hà Nội là trung tâm Kinh tế- Chính trị- Văn hoá của cả nước. Kinh tế của Hà Nội
đã có mức tăng trưởng khá kể từ khi thực hiện quá trình đổi mới. GDP không ngừng
tăng lên qua các năm. Từ năm 2016 đến nay tốc độ tăng trưởng kinh tế của Hà Nội

diễn ra như sau: năm 2016 là 8,20%, năm 2017 là 8,48%, năm 2018 là 7.37%.
Nhìn chung sản xuất nông ngiệp phát triển tốc độ chậm, chuyển dịch cơ cấu chưa
mạnh thêm vào đó diện tích đất nông nghiệp ngày càng giảm do quá trình đô thị hoá,
nhân khẩu ngày càng tăng. Dự kiến đến năm 2020 diện tích đất nông nghiệp sẽ giảm
2,3% một năm.
+ Ngành công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp:
Năm 2018, Hà Nội có toàn thành phố có hơn 503.000 cơ sở kinh tế, hành chính,
tôn giáo, sự nghiệp. Trong đó có 122.834 doanh nghiệp đang hoạt động thực tế; 1.102
doanh nghiệp đang đầu tư, chưa hoạt động; 4.090 doanh nghiệp tạm ngừng kinh doanh
và 5.660 doanh nghiệp đang chờ giải thể, phá sản. Ngoài ra, trên địa bàn thành phố có
1.103 chi nhánh, văn phòng đại diện doanh nghiệp nước ngoài...
Điều kiện xã hội:
Quá trình đô thị hoá với việc gia tăng dân số cơ học đang gây áp lực lớn về nhu
cầu sử dụng đất ở cho số dân phát sinh.
Dân số thành phố Hà Nội năm 2017 là 7.654,8 nghìn người, trong đó dân số
nông thôn là 3.890,7 nghìn người, đô thị là 3.764,1 nghìn người.
Năm 2018 là 8.215 nghìn người, trong đó khu vực nông thôn là 3,7 triệu người,
khu vực đô thị là 4,5 triệu người.
Mật độ dân số cao nhất là ở quận Đống Đa với 33404 người/km 2 và thấp nhất là
ở huyện Sóc Sơn với 794 người/km 2. Dân số Hà Nội tăng cơ học là chủ yếu và ngày
càng cao đang là vấn đề đáng lo ngại, vấn đề này gây áp lực to lớn tới mọi mặt của đời
sống kinh tế xã hội. Tỉ lệ tăng tự nhiên giảm dần do Hà Nội thực hiện biện pháp kế
hoạch hoá gia đình. Từ đó có thể thấy Hà Nội là nơi hội tụ dòng di cư tự do từ khắp
các vùng trên cả nước kèm theo các hoạt động kinh tế xã hội của dòng di cư đó, khiến
cho tốc độ đô thị hóa nhất là ở các vùng nông thôn bị thúc ép tăng nhanh hơn tốc độ
phát triển cơ sở hạ tầng và trình độ quản lý. Việc nâng cấp cải tạo xây dựng mới cơ sở

13

hạ tầng kĩ thuật và xã hội phục vụ cho mục tiêu công nghiệp hoá - hiện đại hoá cũng
chiếm một phần diện tích đất đai không nhỏ và phải giải quyết hàng loạt các vấn đề về
kinh tế xã hội như giải phóng mặt bằng, bồi thường thiệt hại thu hồi đất, tái định cư...
2.1.3. Đặc điểm về dân cư

Hiện nay dân số Hà Nội đạt khoảng trên 8 triệu dân , mật độ dân số 2398
người /km^2 . Trong đó số dân thành thị chiếm khoảng 49% và số dân nông thôn
chiếm khoảng 51%. Trung bình mỗi năm, dân số Thủ đô dự kiến tăng thêm
khoảng 200.000 người, tương đương 1 huyện lớn, số dân thành thị khoảng gần 4
triệu người
Mật độ dân số cao nhất là ở quận Đống Đa lên tới hơn 42000 người/km²,
trong khi đó, ở những huyện ngoại thành như Sóc Sơn, Ba Vì, Mỹ Đức, Ứng
Hòa mật độ thấp. Về cơ cấu dân số, theo cư dân Hà Nội chủ yếu là người Kinh,
Các dân tộc khác như Dao, Mường, Tày chiếm tỉ lệ rất thấp.
2.1.4. Tổng quỹ đất và hiện trạng sử dụng đất đô thị ở thành phố Hà nội
Quỹ đất của Hà Nội: Quỹ đất của Hà Nội được thể hiện ở bảng sau:
Quá trình đô thị hoá với tốc độ nhanh chóng cho nên diện tích đất nông nghiệp
ngày càng giảm, một phần diện tích đất nông nghiệp được lấy đi để chuyển sang phục
vụ cho các mục đích khác của thành phố. Tiếp đến là đất chuyên dùng cũng chiếm một
tỉ lệ cao sau đất nông nghiệp với 22,3% trong tổng quỹ đất. Diện tích đất chuyên dùng
ngày càng tăng do nhu cầu phát triển kinh tế xã hội đòi hỏi phải xây dựng hệ thống cơ
sở hạ tầng như đường sá giao thông, bệnh viện trường học, khu công nghiệp, khu chế
xuất… Đất lâm nghiệp chiếm diện tích nhỏ nhất so với các loại đất khác. Đất chưa sử
dụng ngày càng giảm do được khai thác để bù vào phần diện tích đất nông nghiệp, lâm
nghiệp và các loại đất khác bị mất đi và để phục vụ cho mục đích chuyên dùng của
thành phố.

14

BIỂU SỐ 4: QUỸ ĐẤT PHÂN THEO ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH
(Đơn vị: ha)
Loại đất
Quận
huyện
Hoàn
Kiếm
Ba Đình
Đống Đa
Hai Bà
Trưng
Tây Hồ
Cầu Giấy
Thanh
Xuân
Gia Lâm
Đông Anh
Sóc Sơn
Thanh Trì
Nam Từ

Tổng
diện tích

Nông
nghiệp

Đất phi
nông
nghiệp

Đất ở nông

Đất ở đô

Đất chưa

thôn

thị

sử sụng

528,80

15,80

513,000

-

158,70

-

920,80
994,70

2,20
-

915,50
994,70

-

317,4436,40

3,1
-

1.025,08

10,4

1.015,10

-

363,60

0,3

2.439,00
1.231,70

386,70
16,80

1.956,69

1.134,01

-

576,90
466,80

95,70
80,80

909,00

15,00

886,30

-

370,30

7,7

5.060,70

1.281,50

173,30

72,60

7.481,70

3.117,60

-

1.117,00

886,30
3.061,60

890,60

37,30
94,1

7,7
17,3

11.671,30 6.538,00
10.921,5
18.561,70
0
30.475,90
15,00
6.349,10 3.270,20

3.219,30
977,80
2.241,50

661,60
Liêm
Tổng
78326,38
22169
26147
5289,7
33339
1402,2
Tổng (%)
100
28,3
33,4
6,7
42,56
10,96
Nguồn: Báo cáo tổng kiểm kê đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2019 -

phòng ĐKTK - Sở địa chính nhà đất

15


Từ biểu trên có thể thấy, trên địa bàn thành phố, Sóc Sơn là huyện có diện tích
lớn nhất so với các quận huyện khác, cũng là huyện có diện tích đất nông nghiệp lớn
nhất với 13156 ha. Từ đó có thể thấy đây là huyện có tiềm năng nông nghiệp rất lớn
mặc dù quỹ đất chưa sử dụng vẫn chưa được khai thác một cách đầy đủ. Quận Hoàn
Kiếm là qụân có diện tích đất nông nghiệp ít nhất chỉ có 15 ha do đây là một quận tập
trung nhiều khu phố cổ của Hà Nội, đây cũng là trung tâm kinh tế lớn với các công
trình công nghiệp, dịch vụ, thương mại lớn nhất của Hà Nội. Có thể thấy diện tích đất

ở các huyện ngoại thành thường cao hơn các quận nội thành, đó là một thuận lợi lớn để
giúp cho thủ đô Hà Nội có điều kiện để mở rộng phát triển đô thị, xây dựng.
Đất đai của thành phố Hà Nội trong năm qua có nhiều biến động lớn nhưng
công tác theo dõi chỉnh lý biến động không kịp thời, thường xuyên, nhiều phường
xã không chỉnh lý cập nhật bổ sung cho nên gây khó khăn cho công tác quản lý.
Tình trạng lấn chiếm đất công, làm nhà trên đất nông nghiệp vẫn còn xảy ra ở một
số nơi cả ở nội thành và ngoại thành, đất hoang hoá vẫn còn nhiều chưa được khai
thác sử dụng triệt để gây lãng phí. Các tổ chức chuyển đổi mục đích sử dụng trái
phép, không qua cơ quan quản lý nhà nước, cấp đất sai thẩm quyền vẫn xảy ra. Việc
sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân rất phức tạp, chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê dưới hình thức trao tay là chủ yếu mà không đăng kí với
cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Diện tích đất chuyên dùng vẫn còn thấp so với
dân số quá đông như ở Hà Nội trong khi đó diện tích đất nông nghiệp bị lấn chiếm
nhiều, diện tích đất chưa sử dụng vẫn còn chiếm một tỉ lệ lớn. Do đó cần phải tăng
cường áp dụng các biện pháp khoa học kỹ thuật để khai thác đất chưa sử dụng,
nâng cao năng suất nông sản để tạo ra khối lượng sản phẩm cao hơn trên cùng một
đơn vị diện tích đất nông nghiệp, nhằm đảm bảo cung cấp lương thực thực phẩm
cho người dân thủ đô trong điều kiện diện tích đất nông nghiệp ngày càng bị giảm
sút. Thực tế thời gian qua ở các huyện ngoại thành cho thấy nhờ có khoa học kỹ
thuật, giá trị sản lượng/ha đất canh tác đã tăng từ 23,2 đến 40 triệu đồng. Nhưng
diện tích cây trồng có giá trị cao chiếm một tỉ trọng thấp, các hộ nông dân vẫn
trồng lúa và hoa màu là chủ yếu bởi vậy chưa hình thành các vùng nông nghiệp
phát triển bền vững với công nghệ cao. Mặt khác xu hướng chuyển dịch cơ cấu đất
đất nông nghiệp đang diễn ra một cách tự phát, không theo qui hoạch kế hoạch cụ

16


thể nên có thể ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của các loại quĩ đất khác. Quá trình
đô thị hoá đã ảnh hưởng lớn đến việc sử dụng đất đai do phải lấy đất để xây dựng

cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp và dịch vụ, làm mất đi một khối lượng đất nông
nghiệp ảnh hưởng đến lao động và việc làm của nông dân Hà Nội. Một bộ phận
nông dân không có khả năng chuyển sang làm nghề phi nông nghiệp đã bị lâm vào
hoàn cảnh khó khăn và đó là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng phân hoá giàu
nghèo ở những nơi có tốc độ đô thị hoá cao. Ở khu vực đô thị, thành phố đã có
hàng loạt các dự án cải tạo nâng cấp xây dựng mới nhiều tuyến đường, nút giao
thông quan trọng, đã phát triển nhiều khu đô thị mới và các công trình hạ tầng kỹ
thuật làm cho bộ mặt của thủ đô ngày càng thay đổi theo hướng tích cực. Tuy nhiên
chất lượng hạ tầng kỹ thuật vẫn còn thấp chưa đáp ứng được yêu cầu phát triển kinh
tế xã hội. Diện tích đất ở nhà ở, giao thông còn thiếu và ngày càng trở nên bức xúc
trong cuộc sống của người dân. Nhiều khu đất để hoang chưa được sử dụng điển
hình như Rạp Đại Nam đã hơn 5 năm mà vẫn chưa được các cấp các ngành giải
quyết, tình trạng lấn chiếm đất công chưa được xử lý. Đất khu dân cư nông thôn
chưa được đầu tư về cơ sở hạ tầng và chưa có sự chuyển biến mạnh theo hướng đô
thị hoá. Từ đó có thể thấy rằng, trong việc sử dụng đất đai còn có những mặt không
bắt kịp tình hình, chậm đổi mới và bổ sung do đó nảy sinh nhiều vấn đề cần nhanh
chóng hoàn thiện để đáp ứng kịp nhiệm vụ quản lý đất đai đang đòi hỏi.
2.2. Thực trạng quản lý đất đai đô thị ở thành phố Hà nội trong những năm gần đây
2.2.1.Thực trạng công tác điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính và định
giá đất và những vấn đề bất cập
Thực trạng:
 Thực trạng triển khai công tác đăng ký, lập hồ sơ địa chính
Ngày 27/11/2014 của UBND thành phố Hà Nội có quyết định số 6264/QĐUBND phê duyệt dự án; Dự án Xây dựng tổng thể hệ thống hồ sơ địa chính và cơ sở
dữ liệu quản lý đất của thành phố Hà Nội, với mục tiêu:
- Công tác đo đạc bản đồ nhằm hoàn chỉnh hệ thống văn bản địa chính đồng bộ
với hệ thống sổ bộ địa chính.
- Thực hiện đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các
đối tượng chưa được cấp.

17

- Xây dựng một cơ sở dữ liệu quản lý đất đai theo các quy chuẩn quy định, thống
nhất, đồng bộ 3 cấp: thành phố, huyện, xã theo hướng hiện đại, áp dụng ứng dụng
công nghệ thông tin.
- UBND thành phố và các ngành, địa phương khai thác cơ sở dữ liệu địa chính để
xây dựng, phát triển và cập nhật quy hoạch phát triển ngành, lĩnh vực, phục vụ yêu cầu
quản lý của từng lĩnh vực và yêu cầu quản lý chung của thành phố.
Hiện nay, thành phố Hà Nội đang tập trung triển khai dự án.

 Định giá đất và vấn đề còn tồn tại
Việc định giá đất còn khó khăn do công tác định giá khoa học còn gặp nhiều bất
cập. Công tác này rất phức tạp do phụ thuộc vào điều kiện kinh tế xã hội của mỗi quốc
gia, mỗi địa phương. Mà mục tiêu xác định giá đất là để tính thuế chuyển quyền sử
dụng đất, tính giá trị quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất, là cơ sở để tính
tiền đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất... Từ đó
có thể thấy công tác định giá đất có ý nghĩa quan trọng và rất phức tạp bởi vậy cần
phải tăng cường công tác này để làm cơ sở cho công tác quản lý đất đai trong giai đoạn
hiện nay.

 Lập bản đồ địa chính
- Theo Khoản 13, Điều 4, Luật Đất đai 2003 thì: "Bản đồ địa chính là bản
đồ thể hiện các thửa đất và các yếu tố địa lý có liên quan,lập theo đơn vị hành
chính xã phường,thị trấn,được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác nhận Luật
Đất đai 2003 quy định "Bản đồ địa chính là thành phần của hồ sơ địa chính phục
vụ thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai."
Như vậy, bản đồ địa chính rất quan trọng trong hồ sơ địa chính để quản lý
đất đai ở các địa phương. Nó là một trong bốn loại tài liệu của hồ sơ địa chính.
Hiện nay còn khá nhiều đơn vị hành chính cấp xã ở vùng nông thôn chưa lập
được bản đồ địa chính nên ở đó khó có thể làm tốt công tác quản lý đất đai.

- Bản đồ địa chính được lập theo lưới toạ độ quốc gia để phục vụ cho công
tác quản lý nhà nước về đất đai nên được thể hiện chi tiết đến từng thửa đất. Vì
vậy, tuỳ theo khu vực cụ thể mà bản đồ địa chính được xây dựng theo các tỷ lệ:

18


1:500, 1:1000, 1:2000, l:5000. Yêu cầu của bản đồ địa chính là tất cả những thửa
đất có diện tích ≥10 mm (Nguyễn Thanh Trà, 1999).
Hiện nay, theo quy định của Luật đất đai việc khảo sát, đo đạc, xây dựng và
quản lý bản đồ địa chính trong toàn quốc đều do Bộ Tài nguyên và Môi trường
chỉ đạo; việc khảo sát, đo đạc, xây dựng bản đồ địa chính ở các địa phương do
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh trực tiếp tổ chức thực hiện. Như vậy, Bộ Tài nguyên
và Môi trường chỉ chỉ đạo chung, còn trực tiếp tổ chức thực hiện để xây dựng bộ
bản đồ địa chính cho các xã, phường thị trấn là do Uỷ ban nhân dân các tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương có đơn vị cấp xã đó.
2.2.2. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đô thị và những vấn đề bất cập
Thực trạng quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đô thị
Thực trạng về điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và lập kế hoạch
sử dụng đất kỳ cuối (2016 - 2020):
Bộ Tài nguyên và môi trường đã triển khai việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng
đất đến năm 2020 và lập kế hoạch sử dụng đất 05 năm kỳ cuối (2016 - 2020) cấp
quốc gia theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Chỉ thị số 08/CT-TTg ngày
20/5/2015. Đến hết tháng 6 năm 2015 đã có 06 Bộ, ngành và 52 tỉnh gửi Báo cáo kết
quả thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đăng ký nhu cầu sử dụng đất giai
đoạn 2016-2020 và còn một số tỉnh, thành phố chưa gửi báo cáo. Kế hoạch tổ chức
và thực hiện việc kiểm tra các địa phương trong việc thực hiện quy hoạch sử dụng
đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2011 - 2015) các cấp. đã được
thành lập. Điển hình như, Hội đồng nhân dân (HĐND) Thành phố vừa thông qua
Nghị quyết về việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử

dụng đất 5 năm kỳ cuối (2016 - 2020) của Thành phố.Theo đó, HĐND Thành phố
nhất trí thông qua điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 với diện
tích, cơ cấu các loại đất cụ thể như sau: Đất rừng: điều chỉnh tăng 4.346 ha so với chỉ
tiêu phân bổ, trong đó đất rừng phòng hộ tăng 589 ha; đất rừng đặc dụng giảm 2.347
ha; đất rừng sản xuất tăng 3.766 ha so với chỉ tiêu phân bổ. Đối với đất quốc phòng
giảm 1.425 ha, đất an ninh điều chỉnh tăng lên 627 ha đến năm 2020. Đất xây dựng
khu, cụm công nghiệp, điều chỉnh giảm 1.316 ha. Với đất bãi thải, xử lý chất thải,

19


điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 là 647 ha, giảm 2.762 ha. Đất ở tại
đô thị, khu đô thị được điều chỉnh tăng 2.928 ha, đất ở nông thôn được điều chỉnh
tăng 207 ha. Đồng thời, HĐND Thành phố cũng nhất trí thông qua kế hoạch sử dụng
đất 5 năm kỳ cuối (2016-2020) Thành phố Hà Nội với diện tích các loại đất phân bổ
trong năm. Kế hoạch cụ thể như sau: Đất nông nghiệp cho năm 2016: 190.732,67 ha;
năm 2017: 186.404,65 ha; năm 2018: 182.564,38 ha; năm 2019: 179.930,97 ha; năm
2020: 174428,54ha. Đất phi nông nghiệp cho năm 2016: 139.336,95 ha; năm 2017:
144.473,93 ha; năm 2018: 149.589,61 ha; năm 2019: 153.364,09 ha; năm 2020:
159.716,20 ha. Đất chưa sử dụng cho năm 2016: 5.831,50 ha; năm 2017: 5.022,53
ha; năm 2018: 3.747,13 ha; năm 2019: 2.606,06 ha; năm 2020: 1.756,38 ha. đến năm
2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ cuối (2016-2020) Thành phố Hà Nội. HĐND
Thành phố yêu cầu UBND Thành phố thực hiện phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất cho các
quận, huyện, thị xã; tổ chức phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất. Thực tế
quá trình tổ chức triển khai thực hiện kế hoạch sử dụng đất đã và đang đạt được
nhiều chỉ tiêu sử dụng đất quan trọng, góp phần to lớn trong việc thực hiện các chỉ
tiêu phát triển kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng của tỉnh.
Bảng: So sánh hiện trạng 2019 với quy hoạch 2020

So sánh

Hiện trạng

Quy hoạch

Hiện trạng

(31/12/2015) (ha) 2020 (ha) (31/12/2019) (ha)

hiện
trạng/QH
(%)

Tổng diện tích

335892,3

335892,1

335859

100

Đất nông nghiệp

197795,7

174428,6

196009

112,4

Đất phi nông nghiệp

131831,8

159717,1

133838

83,8

Đất ở tại nông thôn

29219,5

31198,8

11369

36,44

Đất ở tại đô thị

10859

14041

29272

208,5

Đất chưa sử dụng

6264,8

1746,4

6012

344.3

20


- Những vấn đề bất cập
- Đất nông nghiệp trên hiện trạng của năm 2019 vẫn còn cao so với mức quy
hoạch đề ra. Còn đối với đất phi nông nghiêpj thì diện tích đạt được đang còn thấp hơn
nhiều so với mức quy hoạch. Cần phải chuyển đổi thêm diện tích đất nông nghiệp sang
phi nông nghiệp.
- Đất ở tại nông thôn ngày càng thu hẹp trong khi đó đất ở ở đô thị thì đang ngày
càng chiếm diện tích lớn. Do vậy diện tích đất ở của nông thôn và đô thị đang bị chệch
hướng so với quy hoạch.
- Hiện trạng đất chưa sử dụng năm 2019 vẫn đang còn chiếm diện tích lớn. Cách
xa so với mức mong muốn của quy hoạch. Cần phải có những chính sách thúc đẩy,
tăng cường hiệu quả sử dụng đất và khai thác các nguồn đất bỏ không.
2.2.3. Giao đất, cho thuê đất và những vấn đề bất cập
Thực trạng
Công tác giao đất nông nghiệp theo nghị định 64CP ngày 27/9/1993 của chính
phủ đã đạt được những kết quả nhất định. Đây là một chủ trương lớn của Đảng và nhà

nước ta trong giai đoạn hiện nay. Nguyên tắc của công tác này là phải đảm bảo ổn định
để nhân dân yên tâm đầu sản xuất, nội bộ xã thống nhất đoàn kết, không có khiếu kiện,
phát triển sản xuất và nâng cao đời sống cho nhân dân. Đất nông nghiệp trên địa bàn
thành phố là 43612ha chiếm 47,14% diện tích đất tự nhiên, chủ yếu tập trung ở 118 xã
ngoại thành, đất canh tác có 39065,87ha chiếm 89,58% diện tích đất nông nghiệp.
Những vấn đề bất cập
Giao đất, cho thuê đất: Chưa công bằng
Trong điều 58 Luật Đất đai và điều 61 nghị định 181/NĐ-CP đã quy định về việc
giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế, tổ chức cá nhân nước ngoài để phục vụ
cho dự án đầu tư, kinh doanh đều phải được thực hiện qua hình thức đấu giá quyền sử
dụng đất, đấu thầu dự án sử dụng đất.
Tuy nhiên, trên thực tế nghị định 181/NĐ-CP vẫn quy định về trình tự thủ tục
giao đất, cho thuê đất theo cách “thông thường” tức là nhà đầu tư sẽ được giới thiệu
địa điểm, xin giấy chứng nhận đầu tư, xin giao đất, cho thuê đất mà không gắn với
việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án.

21


Cho đến mới đây có quyết định 216/2005/QĐ-TT quy định về đấu giá quyền sử
dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất hướng dẫn quy định trên
đây của Luật Đất đai. Ngoài ra, cũng mới chỉ có thông tư 03/2009/TT-BKH gián tiếp
hướng dẫn quy định trên đây của Luật Đất đai.
Tuy nhiên, hai văn bản này đều không phản ánh và hướng dẫn đầy đủ quy định
của Luật:
Cụ thể, quyết định 216 chỉ quy định đối tượng tham gia đấu giá là Tổ chức kinh
tế, hộ gia đinh, cá nhân thuộc đối tượng nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc
cho thuê đất theo quy định của Luật đất đai có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án
đầu tư hoặc làm nhà theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt”. Như vậy, đối tượng là nhà đầu tư chỉ là tổ chức kinh tế trong ngữ cảnh của

Luật đất đai, là tổ chức kinh tế trong nước. Bởi vậy, không rõ liệu nhà đầu tư nước
ngoài là tổ chức, cá nhân ở nước ngoài có được tham gia đấu giá hay không, tham gia
với tư cách nào.
Hạn chế văn bản pháp luật
Trong việc tổ chức đầu thầu, đấu giá dự án phải tuân thủ theo quyết định, thông
tư hướng dẫn nhưng trên thực tế các doanh nghiệp thường làm "tắt".
Do có sự hạn chế về phạm vi điều chỉnh hơn nữa điều kiện để thực hiện đấu giá
quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án còn phụ thuộc vào quy hoạch được duyệt, nằm
trong danh mục dự án kêu gọi đầu tư (phần việc này nhà nước chưa có đủ năng lực để
triển khai), nên việc triển khai các quy định trên còn hạn chế. Quy trình giao đất và
cho thuê đất phần lớn vẫn đi theo cách thông thường như đã nêu tức là xin chấp thuận
chủ trương) và phần lớn chưa tuân thủ các quy định Luật đất đai về về đấu giá và đấu
thầu thậm chí giao đất cho thuê đất chưa quy hoạch. Điều này dẫn đến khó khăn và
không minh bạch cho các nhà đầu tư nước ngoài trong việc xin thuê đất từ Nhà nước.
2.2.4. Đăng kí và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và những vấn đề bất cập

Quy trình thực hiện
Bước 1: Thẩm tra hồ sơ, trình UBND Thành phố quyết định giao đất, cho
thuê đất.
Bước 2: Xác định đơn giá thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

22