Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp theo pháp luật việt nam từ thực tiễn thị xã sơn tây, thành phố hà nội

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

HOÀNG THỊ LAN

BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
NÔNG NGHIỆP THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ
THỰC TIỄN TẠI THỊ XÃ SƠN TÂY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

Hà Nội - 2019


VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

HOÀNG THỊ LAN

BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
NÔNG NGHIỆP THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ
THỰC TIỄN TẠI THỊ XÃ SƠN TÂY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 8.38.01.07

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS. PHẠM HỮU NGHỊ

Hà Nội – 2019

LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan những nội dung trong luận văn này là do tôi thực hiện dưới sự
hướng dẫn trực tiếp của PGS.TS.Phạm Hữu Nghị. Các kết quả số liệu trong luận
văn đều được trích dẫn rõ ràng và trung thực. Mọi vi phạm quy chế đào tạo, hay
gian trá, tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm.
Tác giả luận văn

Hoàng Thị Lan


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU............................................................................................................................................. 1
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ BỒI
THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT NÔNG NGHIỆP..................5
1.1. Khái niệm thu hồi đất nông nghiệp và bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất nông nghiệp....................................................................................................... 5
1.2. Vai trò, yêu cầu và cơ cấu về nội dung của pháp luật về bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp........................................................ 7
1.3. Các yếu tố tác động đến pháp luật về bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất nông nghiệp..................................................................................................... 10
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC
HIỆN PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU
HỒI ĐẤT NÔNG NGHIỆP TẠI THỊ XÃ SƠN TÂY, THÀNH PHỐ
HÀ NỘI............................................................................................................................................. 13
2.1. Thực trạng pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Nông nghiệp............................................................................................................................ 13
2.2. Thực tiễn thực hiện pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất nông nghiệp tại thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội............................ 29
2.3. Đánh giá những kết quả đạt được qua việc áp dụng pháp luật về

bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp tại thị xã Sơn Tây,
thành phố Hà Nội................................................................................................................. 51
Chương 3: ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP
LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ
BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT NÔNG NGHIỆP
TỪ THỰC TIỄN THỊ XÃ SƠN TÂY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI....................56
3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu
hồi đất nông nghiệp từ thực tiễn thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội.........56
3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất nông nghiệp từ thực tiễn thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội.........61
KẾT LUẬN.................................................................................................................................... 73
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO..................................................................... 74


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
STT

Viết tắt

Viết đầy đủ

1

BT

Bồi thường

2

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

3

GPMB

Giải phóng mặt bằng

4

HT

Hỗ trợ

5

LĐĐ

Luật Đất đai

6

MTTQVN

Mặt trận tổ quốc Việt Nam

7

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

8

SDĐ

Sử dụng đất

9

THĐ

Thu hồi đất

10

UBND

Ủy ban nhân dân


DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 2.1. Tổng hợp kết quả xác định đối tượng được bồi thường và không
được bồi thường................................................................................................................. 43
Bảng 2.2. Tổng hợp đơn giá bồi thường về đất tại 2 dự án....................................... 45
Bảng 2.3. So sánh mức độ chênh lệch giữa giá bồi thường của 2 dự án và
giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất................................................................... 46
Bảng 2.4. Tổng hợp kinh phí bồi thường về đất tại 2 dự án nghiên cứu............47

Bảng 2.5. Tổng hợp đơn giá bồi thường công trình, vật kiến trúc tại 2 dự án.48
Bảng 2.6. Tổng hợp kinh phí bồi thường thiệt hại về công trình, vật kiến
trúc và cây, hoa màu của 2 dự án............................................................................... 50

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 2.1. Cơ cấu diện tích các loại đất bị thu hồi thực hiện dự án: Đầu tư
xây dựng cầu Vĩnh Thịnh trên quốc lộ 2C......................................................... 34
Biểu đồ 2.2. Cơ cấu diện tích các loại đất bị thu hồi thực hiện dự án: Di
chuyển các hộ dân ra khỏi vùng ảnh hưởng môi trường khu xử lý rác
thải Xuân Sơn................................................................................................................... 36


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đối với Việt Nam cũng như đối với nhiều nước khác trên thế giới, đất đai là
nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, nguồn tư liệu sản xuất rất quan trọng. Cùng với
sự phát triển công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, việc thu hồi đất đặc biệt là đất
nông nghiệp để thực hiện các dự án phát triển đất nước là một điều tất yếu. Hậu quả
của việc thu hồi đất nông nghiệp, người dân không còn đất sản xuất là một vấn đề
bức xúc hiện nay. Vì vậy, việc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp
đang là một vấn đề mang tính thời sự cấp bách được đặt ra.
Trong những năm qua, thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội với định hướng
xây dựng trở thành một đô thị hiện đại, là vệ tinh phía tây của thủ đô Hà Nội, đã và
đang đối mặt với “bài toán” thu hồi và sử dụng đất nông nghiệp một cách có hiệu
quả. Hàng năm, chính quyền thị xã Sơn Tây đã tổ chức, triển khai hàng loạt các dự
án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng nhằm phát triển kinh tế thông qua việc thu hồi các
diện tích đất nông nghiệp. Một trong những yếu tố quan trọng để có thể triển khai
có hiệu quả các dự án này, đúng tiến độ là công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
đối với người nông dân bị thu hồi đất được triển khai nhanh chóng kịp thời. Tuy

nhiên, hiện nay công tác này cũng gặp nhiều khó khăn với một phần nguyên nhân từ
các quy định pháp luật còn chưa thật phù hợp.
Hiện nay, pháp luật về bồi thường đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất đã
có nhiều thay đổi so với trước đây với việc nhiều văn bản pháp luật mới được ban hành
như: Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Đây là một thách thức
đối với chính quyền địa phương khi triển khai các quy định này trên thực tế.

Với mong muốn được góp phần phản ánh thực trạng nêu trên của công tác
bồi thường đất nông nghiệp một cách khách quan, trung thực trên địa bàn thị xã Sơn
Tây, thành phố Hà Nội trong thời gian qua, tìm hiểu nguyên nhân của những tồn tại
vướng mắc để có những định hướng và giải pháp khắc phục tốt hơn trong thời gian
tới, tôi đã chọn đề tài: “Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp theo
pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội” làm đề tài
luận văn thạc sĩ luật học, chuyên ngành Luật Kinh tế.

1


2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Hiện nay, bồi thường khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp là một trong
những vấn đề còn ít công trình nghiên cứu chuyên sâu và gắn với thực tiễn. Đa phần
các công trình khoa học thường chủ yếu đề cập đến vấn đề tổng quát về hoạt động
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, do vậy đây là một chế định
hết sức quan trọng của pháp luật đất đai.
Trong những năm qua đã có rất nhiều các đề tài nghiên cứu, luận văn, các
bài báo đề cập đến các nội dung này. Có thể kể đến cuốn chuyên khảo “Pháp luật về
định giá đất trong bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam”, Nguyễn Vinh Diện
“Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất”; Doãn Hồng Nhung (chủ
biên) (2013), Pháp luật về định giá đất trong bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt
Nam, NXB. Tư pháp; Lê Ngọc Thạnh (2013),Pháp luật về hỗ trợ khi Nhà nước thu

hồi đất nông nghiệp,Tạp chí Dân chủ và Pháp luật Số 4/2013; PGS.TS Nguyễn Thị
Nga: “Bàn về vấn đề giá đất theo Luật Đất đai năm 2013”, Tạp chí Nhà nước và
Pháp luật, tháng 5/2015; Phạm Thu Thủy:“Pháp luật về Bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất nông nghiệp ở Việt Nam”.
Ngoài việc kế thừa các thành quả của các nhà nghiên cứu trước, luận văn đã tập
trung nghiên cứu về pháp luật bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp qua
thực tiễn thực hiện tại thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông
nghiệp từ thực tiễn thực hiện ở thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội nhằm chỉ ra những
thành tựu, những hạn chế, thiếu sót và nguyên nhân của những hạn chế, thiếu sót đó.
- Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai nói
chung và pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp nói riêng.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Khái quát, phân tích khái niệm, đặc điểm của thu hồi đất nông nghiệp; cơ sở
lý luận của việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp ở Việt Nam.

2


- Nghiên cứu những vấn đề lý luận về pháp luật bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất nông nghiệp, làm rõ khái niệm, đặc điểm, các yếu tố chi phối tới pháp luật
về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp, cũng như cơ cấu pháp luật
điều chỉnh về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp.
- Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp tại thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội.

- Đề xuất định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả
thực hiện pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp từ thực
tiễn thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Những quy định của pháp luật đất đai hiện hành, bao gồm các bộ luật liên
quan đến đất đai, các nghị định, các thông tư hướng dẫn và đặc biệt là các văn bản
của địa phương - thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội quy định về vấn đề bồi thường
khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp và việc vận dụng các quy định này trong thực
tiễn tại địa phương.
- Thực tiễn pháp luật về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất trên địa
bàn thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
- Hệ thống pháp luật Việt Nam bao gồm các nguyên tắc pháp lý và các quy
định pháp luật trong lĩnh vực bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp.
- Nghiên cứu, phân tích, đánh giá ảnh hưởng các quy định của pháp luật đất
đai về việc thu hồi đất nông nghiệp đối với người bị thu hồi đất thông qua thực tiễn
thi hành tại một số các dự án của thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội.
Các phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp phân tích: Căn cứ vào các tài liệu, số liệu thu thập phân tích,
đánh giá chính sách bồi thường, thu hồi đất nông nghiệp tại Việt Nam.
- Phương pháp tổng hợp: Tổng hợp các tài liệu, số liệu điều tra, thu thập liên
quan đến vấn đề bồi thường, giải phóng mặt bằng đất nông nghiệp như diện tích đất
thu hồi; Đơn giá bồi thường; Số tiền bồi thường về đất, về tài sản…..
- Phương pháp bình luận: Dựa trên phương pháp tổng hợp và phương pháp

3


phân tích cùng với vốn kiến thức của bản thân đưa ra ý kiến, quan điểm của mình về
các quy định của pháp luật liên quan đến bồi thường đất nông nghiệp.
- Thu thập các tài liệu, số liệu tại các phòng ban thuộc thị xã Sơn Tây như: Phòng
Tài nguyên và Môi trường, Trung tâm phát triển quỹ đất, Chi cục thống kê thị xã…Các
tài liệu, số liệu điều tra, thu thập phải phản ánh đúng quá trình thực hiện các chính sách

đền bù giải phóng mặt bằng và có độ chính xác qua một số dự án đã được thực hiện
trên địa bàn thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội trong thời gian gần đây.

6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn
Nghiên cứu đề tài này có những đóng góp mới về mặt khoa học trên những
khía cạnh chủ yếu sau:
Hệ thống hóa những quy định mới liên quan đến bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất nông nghiệp. Qua việc tổng hợp những quy định mới, so sánh với quy định
cũ, luận văn đưa ra những định hướng để tiếp tục hoàn thiện cơ sở lý luận và thực
tiễn của việc xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật về bồi thường đất nông
nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất.
Dựa trên thực tiễn tại một số dự án cụ thể trên địa bàn thị xã Sơn Tây, thành phố
Hà Nội, đề tài sẽ làm rõ hơn việc áp dụng pháp luật vào thực tiễn cuộc sống. Kết quả
của đề tài này có giá trị tham khảo đối với các cơ sở đào tạo và nghiên cứu về luật học
cũng như các cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất nông nghiệp .
7. Kết cấu của luận văn
Luận văn ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo thì luận
văn được bố cục gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất nông nghiệp.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông
nghiệp và thực tiễn thực hiện tại thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội.
Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả
pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp từ thực tiễn thị xã
Sơn Tây, thành phố Hà Nội.

4

Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG
KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT NÔNG NGHIỆP
1.1. Khái niệm thu hồi đất nông nghiệp và bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất nông nghiệp
1.1.1. Sự cần thiết phải bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp
Khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp phục vụ vào mục đích phát triển công
nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước, người có đất nông nghiệp bị thu hồi sẽ mất đi
quyền sử dụng đất cũng như không được hưởng lợi tức phát sinh từ đất. Đất nông
nghiệp với vai trò tư liệu sản xuất không thể thay thế, những thiệt hại về cây cối, hoa
màu, lợi tức trong tương lai lại vô cùnglớn. Từ đó có thể kéo theo những bất ổn về an
ninh lương thực và nhiều hệ lụy khác.
Người dân bị thu hồi đất nông nghiệp chính là họ sẽ mất tư liệu sản xuất dẫn đến
nguy cơ mất cơ hội lao động, mất nguồn sống và gây thiệt hại do ngừng việc, ngừng
sản xuất kinh doanh khi người sử dụng đất bị thu hồi đất nông nghiệp. Trong khi đó
những thiệt hại khi thu hồi đất nông nghiệp không chỉ là những thiệt hại trước mắt mà
còn tác động đến tương lai.
Việc thu hồi đất nôngnghiệp vì mục đích quốc phòng,ninh,an phát triển kinh tế
- xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng thường dễ hơn các loại đất khác do giá trị đền
bù thấp hơn các loại đất phi nông nghiệp khác.
1.1.2. Khái niệm thu hồi đất nông nghiệp
Thu hồi đất nói chung và thu hồi đất nông nghiệp nói riêng được hiểu là: “Nhà
nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợpthật cần thiết
doluật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phátển kinhtri tế - xãhội vì lợi ích quốc
gia, công cộng....” (Khoản 3 Điều 54 Hiến pháp năm 2013).
Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu
lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử du đấthoặc thu lại đất của
người sử dụng đất viphápphạmluật về đất”đai.

5

1.1.3. Khái niệm về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp
- Bồi thường: Theo Từ điển Tiếng Việt, bồi thường là đềnữngbùtổnnh hại đã gây
cho người ta.Bồi thường về đất làệcviNhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng
đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất màcòn những vấn đề bồi thường
về tài sản gắn liền với đất, những chi phí đầu tư vào đất được quy định cụ thể hơn tại các
điều luật khác.
Khái niệm bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp: Bồi thường khi
nhà nước thu hồi đất nông nghiệp, là việc nhà nước khi thu hồi đất nông nghiệp để
sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát
triển kinh tế, phải bù đắp những tồn tại về đất và tài sản trên đất do hành vi thu hồi
đất nông nghiệp gây ra, cho người sử dụng đất tuân theo những quy định của pháp
luật về đất đai.
- Đặc điểm của pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp
Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp chịu sự ảnh
hưởng, chi phối bởi hình thức sở hữu toàn dân về đất đai và điều này được minh
chứng như sau:
Nhà nước có quyền phân bổ, điều chỉnh đất đai cho các mục tiêu kinh tế, xã hội.
Cũng chính với vai trò là chủ sở hữu đại diện duy nhất đối với đất đai, nên để
tránh sự lạm quyền, độc quyền, tùy tiện trong thu hồi và bồi thường khi thu hồi đất.
Một là, cơ sở phát sinh việc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp,
có thể do nhà nước thu hồi, hay vì mục tiêu phát triển kinh tế. Bồi thường khi nhà
nước thu hồi đất nông nghiệp là hậu quả của việc thu hồi đất nông nghiệp gây ra.
Hai là, Đối tượng bồi thường khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp: chỉ những
hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp hợp pháp, có giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất hoặc có các giấy tờ hợp lệ chứng minh về quyền sử dụng đất thì được bồi
thường.
Ba là, phạm vi bồi thường khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp, không chỉ về
vật chất và tài sản mà còn được xem xét, giải quyết về hỗ trợ ổn định đời sống, ổn

định sản xuất, chuyển đổi việc làm thông qua tạo nghề mới.

6


Thứ tư, Các quy định về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp
được ban hành phù hợp với thực tiễn đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người dân thì
được họ đồng tình ủng hộ. Các quy định về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
nông nghiệp không phù hợp với thực tế thì sẽ không nhận được sự đồng tình của
người dân và phát sinh các tranh chấp và khiếu kiện kéo dài tiềm ẩn nguy cơ mất ổn
định chính trị - xã hội. Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp không chỉ
dựa trên những thiệt hại vật chất thực tế mà không tính đến hậu quả lâu dài mà
người nông dân phải gánh chịu. Điều đó gây ra tình trạng gây khó khăn cho việc
giải phóng mặt bằng.
1.2. Vai trò, yêu cầu và cơ cấu về nội dung của pháp luật về bồi thường
khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp
1.2.1. Vai trò của của pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
nông nghiệp
Thứ nhất, pháp luật mang những đặc trưng mà các biện pháp quản lý khác
không có được, đó là: tính quy phạm, tính bắt buộc chung, tính cưỡng chế và tính
thích ứng.
Thứ hai, Quy định các trình tự, thủ tục thu hồi và bồi thường, hỗ trợ để giải
quyết hậu quả do việc thu hồi đất nông nghiệp gây ra, hạn chế việc khiếu kiện, gây
khó khăn cho việc thu hồi đất nông nghiệp.
Thứ ba, Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp ảnh hưởng đến lợi ích thiết thực
của các bên liên quan mà trước hết của người sử dụng đất. Đất nông nghiệp với vai
trò là tư liệu sản xuất không thể thay thế. Hơn nữa, việc có đất hay mất đất nông
nghiệp của người nông dân còn tiềm ẩn nguy cơ đối với sự ổn định chính trị, trật tự
xã hội.
1.2.2. Các yêu cầu đối với pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

nông nghiệp
Thứ nhất, pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp phải
toàn diện, đồng bộ.Tính toàn diện, đồng bộ của hệ thống pháp luật thể hiện cụ thể
đó là: thể hiện sự thống nhất, không mâu thuẫn, không trùng lặp, chồng chéo trong

7


mỗi văn bản hướng dẫn thực hiện việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông
nghiệp, mỗi chế định pháp luật và giữa các quy phạm pháp luật với nhau.
Thứ hai, pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp phải
thống nhất. Tính thống nhất pháp luật ở các cấp độ khác nhau, giữa các chế định
pháp luật trong cùng một ngành luật, giữa các quy phạm pháp luật trong một chế
định pháp luật cũng phải thống nhất. Tính thống nhất pháp luật là không có các văn
bản hướng dẫn trùng lặp, chồng chéo, mâu thuẫn lẫn nhau của các quy phạm pháp
luật trong hệ thống pháp luật. Các văn bản quy phạm pháp luật được ban hành
không chỉ bảo đảm sự thống nhất, hài hoà về nội dung mà còn phải bảo đảm tính
thứ tự của mỗi văn.
Thứ ba, pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp phải
được ban hành phù hợp. Sự phù hợp của các văn bản quy phạm pháp luật mà đặc
biệt là của các văn bản luật với các quy luật khách quan của sự phát triển kinh tế xã hội là điều kiện vô cùng quan trọng bảo đảm cho tính khả thi và hiệu quả của
pháp luật. Pháp luật phù hợp với quy luật phát triển và điều kiện kinh tế - xã hội sẽ
làm cho pháp luật dễ dàng được thực hiện. Ngược lại, pháp luật khó được thực hiện
trên thực tế và có thể gây ra những thiệt hại nhất định cho sự phát triển đó.
Thứ tư, các quy định của pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
nông nghiệp phải có khả năng thực hiện. Tính có khả năng của pháp luật còn thể
hiện ở việc các quy định pháp luật phải được ban hành đúng lúc và kịp thời đáp
ứng những nhu cầu mà cuộc sống đang đặt ra [22. Tr.45] . Ngoài ra, còn phải phù
hợp với cơ chế thực hiện và áp dụng pháp luật hiện hành.
1.2.3. Cơ cấu nội dung của pháp luật điều chỉnh về bồi thường khi Nhà

nước thu hồi đất nông nghiệp
Thứ nhất, về nguyên tắc và điều kiện bồi thường khi nhà nước thu hồi đất nông
nghiệp của hộ gia đình, cá nhân: Nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân được hiểu là những quy định chung mang tính nền
tảng, làm định hướng và tạo cơ sở cho việc thực hiện và áp dụng các quy định chi
tiết về bồi thường, khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp.. Nhìn chung việc bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân dựa trên một

8


số nguyên tắc cơ bản như: người bị thu hồi đất phải có đủ điều kiện do pháp luật
quy định mới được bồi thường.
Pháp luật đất đai quy định cụ thể những trường hợp được bồi thường và những
trường hợp không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp, đồng
thời cũng có xem xét và phân định rõ tình trạng pháp lý của mảnh đất căn cứ vào
nguồn gốc sử dụng đất và thời điểm sử dụng đất, để có quy định bồi thường cho phù
hợp. Đây là những vấn đề cần thiết đặt ra và không thể thiếu khi xem xét để tiến
hành bồi thường bởi trên thực tế, đất nông nghiệp bị thu hồi thường có nguồn gốc
sử dụng khá phong phú, do đây là loại đất phổ biến ở nông thôn và là tư liệu sản
xuất thường xuyên của người nông dân nên nó được khai thác, sử dụng từ nhiều
nguồn và tư nhiều thời điểm khác nhau. Vì vậy, với những cơ sở, nguồn gốc sử
dụng đất khác nhau thì khi thu hồi Nhà nước cần có những yêu cầu, điều kiện khác
nhau đối với người sử dụng đất bị thu hồi, nếu họ đáp ứng được những điều kiện do
pháp luật quy định thì mới được thu hồi. Thông qua những quy định về điều kiện để
được bồi thường, Nhà nước cũng đảm bảo sự công bằng và bình đẳng giữa các chủ
thể sử dụng đất thuộc diện Nhà nước thu hồi.
Thứ hai, về nội dung bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp đối với
hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp. Khi nhà nước thu hồi đất nông
nghiệp thì tùy trường hợp mà người có đất bị thu hồi có thể bị thiệt hại về vật chất,

tinh thần như : Mất đi quyền sử dụng đất, thiệt hại về sức lao động và vốn bỏ ra và
các thiệt hại về mặt tinh thần khác. Do đó, Nhà nước hoặc chủ đầu tư trước khi thu
hồi đất để thực hiện dự án thì phải có nghĩa vụ bồi thường cho người nông dân bị
thu hồi đất bằng việc giao đất mới, trả tiền hoặc được hưởng các chính sách hỗ trợ
di chuyển, đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp, tìm kiếm việc làm….nhằm đảm bảo ổn
định duy trì cuộc sống.
Thứ ba, về trình tự, thủ tục bồi thường đối với hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi
đất. Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể trình tự, thủ tục bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất. Trên cơ sở đó, các văn bản hướng dẫn thi hành quy định cụ thể về các
bước lập, thẩm định, thực hiện phương án bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
nông nghiệp. Tuy nhiên, thực tế việc áp dụng tại mỗi địa phương lại khác nhau .

9


Đây cũng là một lĩnh vực rất nhạy cảm của pháp luật đất đai, có ảnh hưởng không
nhỏ đến quyền lợi của người có đất bị thu hồi, vì vậy nó thu hút được sự quan tâm
của dư luận xã hội nói chung cũng như của những người trực tiếp bị thu hồi đất. Có
thể nói cải cách thủ tục hành chính và đảm bảo sự công khai minh bạch, dân chủ là
những yếu tố rất cần thiết cho việc thực hiện công tác này, điều này phải được thực
hiện trong những quy định pháp luật về trình tự thủ tục khi nhà nước thu hồi đất
nông nghiệp.
Thứ tư, Giải quyết khiếu nại tố cáo giải quyết tranh chấp liên quan đến bồi
thường khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp. Người bị thu hồi đất nếu không đồng
ý với quyết định bồi thường thì được quyền khiếu nại tố cáo đến cơ quan nhà nước
có thẩm quyền hoặc khởi kiện ra tòa. Khiếu nại, tố cáo và khởi kiện về thu hồi đất,
bồi thường và giải phóng mặt bằng được quy định trong Luật đất đai năm
2013( khoản 2 điều 204 và khoản 2 điều 205) và các văn bản hướng dẫn thi hành;
trong luật khiếu nại, luật tố cáo năm 2011; trong luật tố tụng hành chính năm 2015.
Việc giải quyết khiếu nại, tố cáo, khiếu kiện trong thu hồi đất, bồi thường và giải

phóng mặt bằng có ý nghĩa hết sức quan trọng đối với cả nhà nước và công dân. Đối
với công dân khiếu nại, tố cáo là phương thức bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của
họ. Trên thực tế, công tác bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp
được thực hiện thông qua những cơ quan, cán bộ nhà nước. Nếu họ giải quyết
không công tâm, thiếu dân chủ thì sẽ gây những phản ứng bất bình từ người bị thu
hồi đất nông nghiệp. Hậu quả là người dân không đồng thuận với việc thu hồi đất
nông nghiệp. Vì vậy, quyền khiếu nại, tố cáo không chỉ giúp người dân tự bảo vệ
quyền lợi hợp pháp của mình mà thông qua đó, nhà nước có thể xem xét đánh giá
năng lực, trình độ, phẩm chất đạo đức và ý thức tuân thủ pháp luật của đội ngũ công
chức nhà nước.
1.3. Các yếu tố tác động đến pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất nông nghiệp
Thứ nhất, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Luật đất đai 2013 quy định:“ Đất
đai thuộc sở hữu của toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Chế độ sở hữu
toàn dân về đất đai được thể hiện rõ:

10


- Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh;
lợi ích quốc gia,… thì có bồi thường cho người sử dụng đất chứ Nhà nước không
mua đất của chủ đất như các nước có chế độ sở hữu tư nhân về đất đai;
- Người bị thu hồi đất được Nhà nước bồi thường khi đáp ứng các điều kiện do
pháp luật quy định;
- Chỉ có các cơ quan Nhà nước được pháp luật quy định có thẩm quyền thu hồi
đất thì mới được thu hồi…
Thứ hai, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp phải tuân thủ đường
lối, chủ trương của Đảng, chính sách, pháp luật đất đai.
Thứ ba, cơ chế quản lý kinh tế cũng có những tác động nhất định đến pháp luật
bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Ở nước ta, trước thời kỳ đổi mới việc mua

bán, chuyển nhượng đất đai bị nghiêm cấm. Pháp luật đất đai chưa phát triển,các
quy định về bồi thường khi thu hồi đất còn chưa rõ ràng, chi tiết. Khi nền kinh tế
nước ta chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường thì cơ chế quản lý đất đai có sự thay
đổi: Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất là loại hàng hoá đặc biệt và được trao
đổi trên thị trường. Việc thu hồi, bồi thường đất nông nghiệp gặp nhiều khó khăn do
giá bồi thường hỗ trợ thấp hơn giá thị trường.
Thứ tư, Pháp luật thực định về yếu tố tập quán truyền thống trong thu hồi đất
bồi thường yếu tố tập quán truyền thống đã được pháp luật thực định ghi nhận.Tuy
không đầy đủ nhưng là cần thiết để tạo điều kiện cho người dân có thể an tâm chấp
hành các quy định pháp luật về thu hồi đất và bồi thường. Điều đầu tiên, pháp luật
quy định nhằm tạo điều kiện cho người dân duy trì sản xuất, ổn định đời sống sau
khi bị thu hồi đất và đây là sự cân nhắc đến yếu tố về tính ổn định trong đời sống
sản xuất của người dân được đã được tập quán ghi nhận. Điều này một mặt đặt ra
yêu cầu về việc xây dựng các quy định pháp luật trong thu hồi đất, bồi thường
không quá xa rời tập quán, không đi ngược với những yếu tố tích cực của lối sống
thường nhật của người dân. Các quy định về bảo đảm duy trì các tập quán tiến bộ
nên thể hiện trong Hiến pháp và Luật đất đai góp phần tạo sự đồng thuận khi thi
hành các quy định về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp... Mặt khác,
chính các quy định tiên phong “có lý, có tình” sẽ định hướng cho lối sống, tập quán

11


thuần nông từng bước chuyển biến tích cực theo chiều hướng thích ứng với thời kỳ
công nghiệp hóa, hiện đại hóa.
Tiểu kết chương 1
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp theo pháp luật Việt Nam là
một nội dung quan trọng, mang tính tất yếu trong pháp luật đất đai và là một vấn đề
phức tạp. Các văn bản pháp luật về bồi thường đất nông nghiệp thường xuyên thay
đổi. Việc so sánh giá đền bù so với giá thị trường luôn làm cho người dân không

đồng thuận với phương án bồi thường, dẫn đến việc giải phóng mặt bằng gặp nhiều
khó khăn.
Bên cạnh việc làm rõ nội hàmữngnhkhái niệm cơ bản về đất nông nghiệp, bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp, đồng thời đã luận giải một cách thấu
đáo khái niệm, đặc điểm vàữngnhyếu tố chi phối tới pháp luật về bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp.

12


Chương 2
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP
LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT NÔNG
NGHIỆP TẠI THỊ XÃ SƠN TÂY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
2.1. Thực trạng pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Nông nghiệp
2.1.1. Các quy định về nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
nông nghiệp
Nhìn chung, các nguyên tắc về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được
quy định cụ thể tại Điều 74, 88 Luật Đất đai năm 2013 và hướng dẫn thực hiện cụ
thể tại Nghị định số 47/2014/NĐ-CP. Các quy định đã kế thừa từ Nghị định
197/2004/NĐ-CP, Nghị định 84/2007/NĐ-CP và Nghị định số 69/NĐ-CP cho thấy
quan điểm xuyên suốt của Nhà nước ta trong vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất nông nghiệp.
Nguyên tắc thu hồi đất: Luật đất đai 2013 quy định rõ nguyên tắc công khai,
minh bạch và dân chủ trong công tác thu hồi. Để đảm bảo nguyên tắc dân chủ, công
khai, Luật này đã quy định theo hướng tăng cường hơn sự tham gia trực tiếp của
nhân dân trong việc đo đạc, kiểm kê đất đai, tài sản gắn liền với đất và xây dựng
phương án bồi thường, hỗ trợ, trách nhiệm đối thoại và giải trình của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền khi người dân chưa có ý kiến đồng thuận.

- Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.
+ Điều 75 của Luật đất đai 2013 quy định điều kiện được bồi thường của
người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất. Bản chất của nguyên tắc này thể hiện
quan điểm khi Nhà nước lấy đi một phần lợi ích, tài sản hợp pháp của người dân thì
Nhà nước phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại. Quy định trên phù hợp với
quyền về tài sản cá nhân và các nguyên tắc dân sự được quy định trong Bộ Luật dân
sự năm 2015. Trên thực tế, nguồn gốc đất của mỗi chủ thể sử dụng nông nghiệp khi
bị thu hồi là hết sức phong phú, đa dạng. Có trường hợp quyền sử dụng đất được
Nhà nước xác lập thông qua các quyết định giao, cho thuê và cấp giấy; song có

13


những trường hợp quyền sử dụng đất của họ có được trên cơ sở của những giao dịch
chuyển quyền được Nhà nước thừa nhận; song cũng còn nhiều trường hợp mà
quyền sử dụng đất của họ không dựa trên cơ sở pháp lý hay được cơ quan nhà nước
nào cho phép bằng văn bản, nhưng việc sử dụng đất đó lại trải qua một thời kì lâu
dài, họ sinh sống, lập nghiệp ổn định trên mảnh đất đó mà không có tranh chấp và
không có cơ quan nào yêu cầu họ chấm dứt quyền sử dụng đất; hoặc một số trường
hợp sử dụng đất mà chủ thể sử dụng thuộc đối tượng Nhà nước đặc biệt ưu tiên như
hộ nông dân sử dụng đất nông nghiệp ở các nơi có địa bàn kinh tế xã hội khó khăn,
đặc biệt khó khăn, ở vùng núi, hải đảo….
+ Việc bồi thường bằng đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục
đích sử dụng nông nghiệp với loại đất thu hồi nông nghiệp, nếu không có đất để bồi
thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do
UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Quy định này giúp
cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền và người bị thu hồi đất có sự lựa chọn phương
án bồi thường bằng đất hoặc bằng tiền phù hợp với từng trường hợp cụ thể. Tuy
nhiên, quy định này cũng bộc lộ một số bất cập, hạn chế như: Đối với trường hợp
bồi thường bằng việc giao đất mới có mục đích sử dụng, có nghĩa là khi Nhà nước

thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân thì sẽ được bồi thường bằng việc
giao đất nông nghiệp tương ứng. Có thể thấy, đây là một quy định tích cực, nhằm
tạo điều kiện cho người bị thu hồi đất nông nghiệp được tiếp tục sản xuất, kinh
doanh nông nghiệp. Tuy nhiên, hiện nay tại nhiều địa phương, quỹ đất nông nghiệp
đã được phân chia hết. Bên cạnh đó, thời hạn sử dụng đất nông nghiệp cũng khá dài
(20 năm hoặc 50 năm), đồng thời khi hết thời hạn sử dụng đất nói trên, nếu người sử
dụng đất vẫn có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất, không vi phạm pháp luật thì vẫn được
gia hạn thời gian sử dụng đất, do đó tại nhiều địa phương không còn đất nông
nghiệp để giao cho hộ gia đình, cá nhân. Vì vậy, có rất ít trường hợp người bị thu
hồi đất nông nghiệp được giao đất nông nghiệp khác để tiếp tục canh tác, sản xuất.
Đây là điều rất đáng lo ngại hiện nay trong bối cảnh diện tích đất nông nghiệp đang
ngày càng bị thu hẹp do quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa mang lại. Đối với
trường hợp bồi thường bằng tiền tính theo quy định pháp luật, đây là cơ chế để khắc

14


phục trường hợp không có đất để giao cho hộ gia đình, cá nhân. Điều 114 Luật Đất
đai năm 2013 quy định việc định giá đất của Nhà nước khi bồi thường theo giá đất
cụ thể. Việc loại bỏ xác định giá đất bồi thường căn cứ trên bảng giá đất là một bước
tiến lớn của Luật Đất đai năm 2013 nhằm đưa giá đất sát với giá thực tế. Tuy nhiên,
để bảo đảm mục tiêu này, đòi hỏi sự công khai, minh bạch trong quá trình định giá
và thẩm định giá đất cụ thể của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
+ Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp phải đảm bảo dân
chủ, khách quan, công bằng, kịp thời và đúng quy định của pháp luật. Việc bồi
thường phải dân chủ, khách quan, tức là phải đảm bảo khi người dân bị thu hồi đất
là quyền liên quan tới lợi ích chính đáng mà không một ai hay tổ chức, cá nhân nào
không cho thực hiện.
- Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản sản xuất, kinh doanh khi nhà
nước thu hồi đất.

+ Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất
bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.
Đây là một điểm mới của Luật Đất đai 2013 khi đã bắt đầu xem xét bồi
thường về đất không chỉ với tư cách là tài sản, mà còn là tài nguyên và tư liệu sản
xuất. Trên thực tế ngoài ý nghĩa là tài sản, đất nông nghiệp còn là tài nguyên thiên
nhiên, tư liệu sản xuất và nguồn sống của con người. Vì thế, khi sử dụng đất đai,
người sử dụng đất, thông qua lao động, đã tạo lập và hình thành nên các tài sản khác
gắn liền với đất. Khi nhà nước tiến hành thu hồi đất nông nghiệp, người sử dụng đất
ngoài việc mất đất sản xuất, còn mất cả các tài sản khác gắn liền với đất ngoài ra,
người sử dụng đất cũng phải mất một thời gian để phục hồi lại hoạt động sản xuất,
kinh doanh do bị gián đoạn trong quá trình tìm kiếm một mảnh đất mới để tiếp tục
công việc. Xuất phát từ lý do này, nhà nước ngoài việc bồi thường giá trị đất như
các thiệt hại do thu nhập, sinh kế của người bị mất đất bị ảnh hưởng khi thu hồi đất.
Để bảo đảm công bằng, các quy định của pháp luật nên quy định theo hướng các
nhà đầu tư được nhà nước giao đất phải góp phần chi trả cho người mất đất một
khoản tiền tương ứng với mức thu từ sử dụng đất trước đây cho tới khi người bị mất

15


đất có nguồn thu nhập mới và theo nguyên tắc, càng để lâu, chi phí bồi thường càng
lớn để bắt buộc nhà đầu tư không thể trì hoãn.
2.1.2. Các quy định về điều kiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
nông nghiệp
Khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp, điều kiện để được bồi thường về đất
là một nội dung quan trọng để nhà nước xác định cơ sở pháp lý cho việc thực hiện
việc bồi thường cho người bị thu hồi đất phát sinh xung quanh vấn đề điều kiện để
Nhà nước xác định cơ sở pháp lý cho việc thực hiện bồi thường cho người bị thu hồi
đất. Thực tế cho thấy, rất nhiều khiếu kiện của người bị thu hồi đất phát sinh xung
quanh vấn đề điều kiện để được bồi thường về đất đai. Chính vì vậy mà pháp luật

hiện hành đã quy định những trường hợp cụ thể về điều kiện được bồi thường về
đất. Kế thừa các quy định của Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 đã có
một số bổ sung nhằm hoàn thiện hơn những quy định liên quan đến điều kiện để
được bồi thường về đất. Theo đó, pháp luật quy định định những loại giấy tờ được
coi là hợp pháp và các trường hợp khác không có giấy tờ hợp pháp nhưng vẫn được
coi là đủ điều kiện để được bồi thường; đối tượng được bồi thường cũng mở rộng
hơn trước với những quy định về điều kiện để được bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài…
Theo quy định tại Điều 75, Luật Đất đai năm 2013, các đối tượng cụ thể nếu
đáp ứng những điều kiện nhất định sẽ được bồi thường về đất nông nghiệp khi Nhà
nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi
ích quốc gia công cộng. Pháp luật quy định cụ thể và làm rõ các điều kiện để được
bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp vì mục đích quốc phòng,
an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đối với trường hợp
SDĐ trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhằm đảm bảo bình đẳng giữa
người SDĐ theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
nhằm đảm bảo bình đẳng giữa người SDĐ theo hình thức thuê đất trả tiền một lần
cho cả thời gian thuê với người được giao đất có thu tiền SDĐ (vì những đối tượng
này có cùng nghĩa vụ tài chính với nhau). Mặt khác, bổ sung bồi thường đối với
trường hợp cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư đang SDĐ mà không phải là đất do

16


Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 mà chưa được cấp. Đây là
một tiến bộ mới vì trước đây đối với các trường hợp đất do Nhà nước giao mà có
nguồn gốc do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho hợp pháp hoặc khai hoang trước
ngày 01/7/2004 thì không được bồi thường, hỗ trợ điều này gây vướng mắc trong

quá trình thực hiện. Theo đó Luật Đất đai năm 2013 đã quy định chi tiết 6 trường
hợp cụ thể mà hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng nếu có đủ giấy tờ pháp lý theo quy
định của pháp luật hoặc có đủ điều để được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013
mà chưa được cấp thì sẽ được nhận bồi thường. Cụ thể như sau:
Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ không phải là đất thuê trả tiền
thuê đất hàng năm, có giấy chứng nhận QSDĐ, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở và QSDĐ ở, Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013
mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật Đất đai
năm 2013; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà
ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện
được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất theo quy định của Luật Đất đai mà chưa được cấp.
Thứ hai, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang SDĐ mà không
phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để
được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 mà chưa được cấp sẽ được Nhà nước
bồi thường khi bị thu hồi đất.
Thứ ba, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có
thu tiền SDĐ, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận
chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu

17


công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc có đủ điều kiện được
cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

quy định của Luật Đất đai năm 2013 mà chưa được cấp.
Thứ tư, tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ cho thuê đất trả
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế QSDĐ, nhận chuyển
nhượng QSDĐ mà tiền SDĐ đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có
nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được
cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 mà chưa được cấp.
Thứ năm, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho
thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc
có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 mà chưa được cấp.
Thứ sáu, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ để thực
hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều
kiện cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 mà chưa được cấp.
Như vậy, các đối tượng hưởng bồi thường khi có đất bị Nhà nước thu hồi đất
nếu đáp ứng các điều kiện về giấy tờ (Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
QSDĐ ở, Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 mà chưa
được cấp). Bên cạnh đó, tùy từng trường hợp cụ thể mà pháp luật cũng có những
lưu ý đặc biệt đối với điều kiện để được nhận bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
nông nghiệp. Theo đó, những quy định mới này của Luật Đất đai năm 2013 có phần
ngắn gọn hơn rất nhiều so với những điều kiện để được bồi thường về đất trong
Luật Đất đai năm 2003. Khi thực hiện những quy định này trong thực tế, người dân
cũng như các cấp có thẩm quyền cần linh động xem xét, dẫn chiếu theo những

18

trường hợp cụ thể trong luật để việc thi hành pháp luật được thuận lợi, tránh hiểu
lầm dẫn đến khiếu kiện.
2.1.3. Các quy định bồi thường về đất và bồi thường tài sản trên đất khi
Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp
Đất nông nghiệp là tư liệu sản xuất chính, không thể thay thế và có vai trò
hết sức quan trọng trong đời sống của người nông dân. Do đó, việc quản lý và sử
dụng đất nông nghiệp được Đảng và Nhà nước ta hết sức quan tâm. Đặt trong bối
cảnh hiện nay, khi Nhà nước ta tiến hành chuyển dịch cơ cấu kinh tế, công nghiệp
hóa, hiện đại hóa đất nước vấn đề bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nông
nghiệp để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng và phát triển kinh tế đang là một trong những vấn đề quan trọng. Việc bồi
thường khi thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Luật Đất đai năm
2013, Nghị định số 47/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/5/2014 quy định về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, Thông tư số 37/2014/TTBTNMT của Bộ tài nguyên và Môi trường ngày 30/6/2014 quy định chi tiết về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất quy định cụ thể như sau:
2.1.3.1. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại
Thứ nhất, theo Luật đất đai 2013 và các văn bản pháp luật quy định hình thức
bồi thường về đất nông nghiệp thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp khi
nhà nước thu hồi thì được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; nếu
không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền tính theo giá đất cùng
mục đích sử dụng. Tuy nhiên, hiện nay quỹ đất nông nghiệp của nước ta gần như
không còn đất trống hoặc đất dự trữ để bồi thường bằng đất. Do đó, đa số các
trường hợp bị thu hồi đất nông nghiệp đều không có đất nông nghiệp tương ứng để
bồi thường mà sẽ bồi thường bằng tiền theo giá do nhà nước quy định cho hộ gia
đình, cá nhân.
Thứ hai, Nhà nước chỉ bồi thường về đất đối với diện tích trong hạn mức và
diện tích đất do được nhận thừa kế. Đối với trường hợp vượt hạn mức thì không
được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại. Chi

phí đầu tư vào đất còn lại là các chi phí mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất phù

19