Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn phường 10, quận 6, thành phố hồ chí minh

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN TRUNG TIẾN

NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG CƠ SỞ
DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH PHỤC VỤ CÔNG TÁC
QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN
ĐỊA BÀN PHƯỜNG 10, QUẬN 6, THÀNH PHỐ
HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2019


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN TRUNG TIẾN

NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG CƠ SỞ
DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH PHỤC VỤ CÔNG TÁC
QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN
ĐỊA BÀN PHƯỜNG 10, QUẬN 6, THÀNH PHỐ
HỒ CHÍ MINH
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. LÊ VĂN THƠ

Thái Nguyên - 2019


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong
bất kỳ luận văn nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được
chỉ rõ nguồn gốc.
Người cam đoan
Nguyễn Trung Tiến


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập và nghiên cứu, tôi đã nhận được sự hương dẫn
tận tình của Thầy, Cô; nhận được sự động viên giúp đơ của gia đình, bạn bè và
đồng nghiệp. Tôi xin gởi lòng biết ơn chân thành đến:
Tập thể Thầy, Cô Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tận tình
giảng dạy và giúp đơ tôi trong thời gian học tập và nghiên cứu.
PGS.TS. Lê Văn Thơ, Khoa Quản lý Tài nguyên trường Đại học Nông
lâm Thái Nguyên, người đã trực tiếp hương dẫn, chỉ bảo và tạo mọi điều kiện
thuận lợi cho tôi hoàn thành luận văn tốt nghiệp.
Tôi xin cảm ơn Phòng Đào tạo sau Đại học, Khoa Quản lý Tài nguyên
Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện rất tốt cho tôi trong
suốt khóa học và thời gian thực hiện đề tài.

Tôi xin được cảm ơn Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Hồ Chí Minh
- Chi nhánh Quận 6, Phòng Tài nguyên và Môi trường Quận 6, và Ủy ban
nhân dân Phường 10, Quận 6 đã tạo điều kiện cho tôi tham gia nghiên cứu
thưc tế tại địa phương.
Tôi xin được cảm ơn gia đình, bạn bè đã luôn đồng hành và động viên
tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đơ
tận tình, quý báu đó !
Tôi xin chân thành cảm ơn !
Thái Nguyên, ngày

tháng

năm 2019

Tác giả
Nguyễn Trung Tiến


3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................. ii
MỤC LỤC .................................................................................................iii
DANH MỤC CÁC BẢNG .......................................................................... vi
DANH MỤC CÁC HÌNH .......................................................................... vii
MỞ ĐẦU.................................................................................................... 1

1. Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................ 1

2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ............................................................. 3
3. Ý nghĩa của đề tài.................................................................................. 3
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ........................................................ 5

1.1. Tổng quan cơ sở lý luận của đề tài..................................................... 5
1.1.1. Khái quát về hồ sơ địa chính........................................................... 5
1.1.2. Khái quát về cơ sở dữ liệu địa chính............................................. 11
1.2. Tổng quan một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài .... 16
1.2.1. Tổng quan về cơ sở dữ liệu bản đồ số........................................... 16
1.2.2. Tổng quan một số kinh nghiệm quốc tế về hệ thống thông tin đất
đai và cơ sở dữ liệu đất đai ........................................................... 18
1.2.3. Tổng quan thực trạng ở Việt Nam về một số nội dung liên quan tơi
lĩnh vực đề tài................................................................................ 23
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ......................................................................................................... 33

2.1. Đối tượng, thời gian và địa điểm nghiên cứu .................................. 33
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu.................................................................... 33
2.1.3. Thời gian nghiên cứu .................................................................... 33
2.1.4. Địa điểm nghiên cứu ..................................................................... 33
2.2. Nội dung nghiên cứu ........................................................................ 33


4

2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội Phường 10, Quận 6................. 33
2.2.2. Thực trạng tài liệu, dữ liệu hồ sơ địa chính và công tác quản lý nhà
nươc về đất đai Phường 10, Quận 6.............................................. 33
2.2.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính Phường 10, Quận 6 ................. 33
2.2.4. Phân tích, đánh giá kết quả nghiên cứu và đề xuất các giải pháp

góp phần hoàn thiện công tác xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính trên
địa

bàn

thành

phố

Hồ

Chí

Minh.......................................................... 34
2.3. Phạm vi nghiên cứu.......................................................................... 34
2.4. Phương pháp nghiên cứu.................................................................. 34
2.4.1. Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan .................................. 34
2.4.2. Phương pháp điều tra thông qua sử dụng phiếu điều tra .............. 35
2.4.3. Phương pháp thống kê, xử lý số liệu............................................. 35
2.4.4. Phương pháp ứng dụng các phần mền tin học chuyên ngành để
thiết

kế,

mô

hình

hóa

và

chuẩn

hóa

dữ

liệu

.......................................... 36
2.4.5. Phương pháp kiểm nghiệm thực tế ............................................... 37
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ....................... 38

3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Phường 10, Quận 6 ................. 38
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ......................................................................... 38
3.1.2. Kinh tế - xã hội .............................................................................. 39
3.1.3. Kết quả thực hiện một số nội dung công tác quản lý nhà nươc về
đất

đai

tại

Phường

10,

Quận

6............................................................. 40
3.2. Thực trạng tài liệu, dữ liệu hồ sơ địa chính Phường 10................... 42
3.2.1. Tình hình hồ sơ địa chính.............................................................. 42
3.3.2. Đánh giá chung về tình hình hồ sơ địa chính phục vụ xây dựng cơ
sở dữ liệu địa chính ....................................................................... 44
3.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính Phường 10, Quận 6 .................... 44


5

3.3.1. Nghiên cứu, lựa chọn phần mềm ứng dụng để thực hiện xây dựng
cơ sở dữ liệu .................................................................................. 44


6

3.3.2. Xây dựng quy trình tổng quát giải pháp thực hiện xây dựng cơ sở
dữ liệu............................................................................................ 44
3.3.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu ................................................................. 45
3.3.5. Kết quả xây dựng dữ liệu thuộc tính............................................. 52
3.3.6. Kết quả Quét (chụp) giấy tờ pháp lý để xây dựng bộ hồ sơ cấp giấy
chứng nhận dạng số và liên kết với cơ sở dữ liệu địa chính .........
53
3.3.7. Kết quả rà soát, hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính ...................... 54
3.3.8. Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính Phường 10 .................. 56
3.4. Kết quả nghiên cứu và đề xuất các giải pháp hoàn thiện................. 56
3.4.1. Ứng dụng cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ quản lý đất đai của
Phường 10 ..................................................................................... 56
3.4.2. Đánh giá kết quả nghiên cứu và đề xuất các giải pháp góp phần
hoàn thiện công tác xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính trên địa bàn

thành

phố

Hồ

Chí

Minh

.......................................................................... 64
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................. 66

1. Kết luận ............................................................................................... 66
2. Kiến nghị ............................................................................................. 66
TÀI LIỆU THAM KHẢO ....................................................................... 68


7

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Số liệu thống kê diện tích đất đai Phường 10 ngày 31/12/2017..... 40
Bảng 3.2: Thực trạng tài liệu hồ sơ địa chính Phường 10 .............................. 43
Bảng 3.3: Số liệu cơ sở dữ liệu địa chính đã thực hiện .................................. 56


vii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1:

Các nhóm dữ liệu cấu thành cơ sở dữ liệu địa chính.......... 14

Hình 1.2:

Sơ đồ liên kết giữa các nhóm dữ liệu thành phần............... 14

Hình 1.3:

Mô hình quản lý WALIS ở Australia ................................. 20

Hình 1.4:

Mô tả phân tích được nhu cầu của các đối tượng có liên quan
đến việc sử dụng và xây dựng cơ sở dữ liệu....................... 29

Hình 1.5:

Định hương mô hình kiến trúc tổng thể cơ sở dữ liệu đất đai
đa mục tiêu ở Việt Nam ...................................................... 30

Hình 1.6:

Định hương khai thác thông tin trong cơ sở dữ liệu đất đai đa
mục tiêu............................................................................... 30

Hình 3.1:

Một số tính năng của phần mềm Kê khai nhà đất năm
1999..................................................................................... 43

Hình 3.2:

Quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ....................... 45

Hình 3.3:

Rà soát, chuẩn hoá các đối tượng không gian địa chính .... 46

Hình 3.4:

Quy trình tổng thể thực hiện chuyển nhập dữ liệu bản đồ địa
chính vào cơ sở dữ liệu địa chính ...................................... 48

Hình 3.5:

Chuyển nhập dữ liệu không gian địa chính vào cơ sở dữ
liệu....................................................................................... 50

Hình 3.6:

Tìm, thống kê các lỗi đồ họa của dữ liệu không gian......... 51

Hình 3.7:

Quy trình tổng quát chuyển nhập dữ liệu thuộc tính vào cơ sở
dữ liệu ................................................................................. 52

Hình 3.8:

Đăng nhập vào phần mềm chương trình xây dựng cơ sở dữ
liệu đất đai thành phố Hồ Chí Minh ................................... 58

Hình 3.9:

Tiếp nhận, xử lý, quản lý hồ sơ đất đai............................... 58

Hình 3.10: Khai thác, chỉnh lý thông tin về chủ sử dụng, sở hữu ........ 59
Hình 3.11: Khai thác, chỉnh lý thông tin về thửa đất............................ 59
Hình 3.12: Khai thác, chỉnh lý thông tin về tài sản gắn liền vơi đất .... 60
Hình 3.13: Khai thác, chỉnh lý thông tin về pháp lý nhà đất ................ 60


viii

Hình 3.14: Kết nối dữ liệu không gian vơi các dữ liệu khác như: quy
hoạch, hiện trạng cao độ , ... ............................................... 61
Hình 3.15: Trích lục mảnh bản đồ địa chính ........................................ 61
Hình 3.16: Xuất in Sổ Mục kê đất đai .................................................. 62
Hình 3.17: Xuất in Sổ Địa chính........................................................... 63
Hình 3.18: Xuất in Sổ Cấp giấy chứng nhận ........................................ 63
Hình 3.19: Xuất in Sổ theo dõi biến động đất đai................................. 64


1


2

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Cơ sở dữ liệu đất đai đa mục tiêu không còn là khái niệm mơi mẻ đối
với các nươc trong khu vực, trên thế giới cũng như ở Việt Nam. Đất đai là có
hạn và việc sử dụng hợp lý tài nguyên đất vì sự phát triển bền vững là một đòi
hỏi tất yếu của quá trình phát triển kinh tế - xã hội; thực tế đó đặt ra cần có
một cơ sở dữ liệu đa mục tiêu, phục vụ đa ngành, đa đối tượng sử dụng.
Xuyên suốt các chủ trương, chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà
nươc đã khẳng định được sự chỉ đạo quyết liệt, sự quan tâm đúng mức của
toàn hệ thống chính trị từ trung ương, tới các cấp về việc ứng dụng, phát triển
công nghệ thông tin trong quản lý nhà nươc về tài nguyên và môi trường nói
chung, cũng như công tác xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai nói riêng.
Đặc biệt, ngày 29/11/2013, tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa XIII, Quốc
hội đã biểu quyết thông qua Luật đất đai năm 2013. Đây là sự kiện quan trọng
đánh dấu những đổi mơi về chính sách đất đai nhằm đáp ứng yêu cầu phát
triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nươc, phát triển nền kinh tế thị trường định hương xã hội chủ nghĩa, hội nhập
quốc tế và bảo đảm giữ vững ổn định chính trị - xã hội của đất nươc. Luật có
nhiều nội dung đổi mơi quan trọng, trong đó có nội dung: Quy định khung
pháp lý về thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai. Luật Đất đai năm 2013 đã
khẳng định: Cơ sở dữ liệu đất đai là tài sản của Nhà nươc. Cơ sở dữ liệu đất
đai được xây dựng tập trung thống nhất từ Trung ương đến cấp tỉnh và cấp
huyện; đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn là đơn vị cơ bản để thành lập cơ
sở dữ liệu đất đai. Cơ sở dữ liệu đất đai bao gồm các cơ sở dữ liệu thành phần:
Cơ sở dữ liệu địa chính, Cơ sở dữ liệu quy hoạch sử dụng đất, Cơ sở dữ liệu
giá đất, Cơ sở
dữ liệu thống kê, kiểm kê đất đai; trong đó Cơ sở dữ liệu địa chính là thành
phần cơ bản của cơ sở dữ liệu đất đai, làm cơ sở để xây dựng và định vị không
gian các cơ sở dữ liệu thành phần khác.

Ngày 25/04/2017, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư
05/2017/TT-BTNMT quy định về quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai.
Thông tư này quy định chi tiết về quy trình xây dựng, cập nhật cơ sở dữ
liệu thành phần của cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia từ cấp trung ương đến
địa phương.
Thành phố Hồ Chí Minh (vẫn phổ biến vơi tên gọi Sài Gòn) là thành
phố lớn nhất Việt Nam về dân số và kinh tế, đồng thời cũng là một trong
những trung tâm kinh tế, văn hóa, giáo dục quan trọng hàng đầu của đất nươc.
Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong vùng chuyển tiếp giữa miền Đông Nam
Bộ và Tây Nam Bộ; có tổng diện tích tự nhiên 2.095,06 km2; với 24 đơn vị
hành chính cấp huyện (19 quận và 5 huyện); 322 đơn vị hành chính cấp
xã (259 phường,
58 xã và 5 thị trấn). Trong nhiều năm qua, thành phố Hồ Chí Minh luôn quan
tâm đầu tư thực hiện xây dựng hệ thống hồ sơ, dữ liệu địa chính tương đối
đồng bộ và hiện đại, đáp ứng tốt yêu cầu công tác của ngành nói riêng, đồng
thời góp phần tích cực vào sự phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng
- an ninh của thành phố nói chung. Trong đó, công tác đo đạc lập bản đồ địa
chính đã được triển khai thực hiện đồng bộ trên 24 quận huyện từ năm 1997.
Tính đến năm 2013, thành phố đã hoàn thành đo đạc 99,90% trên toàn diện
tích thành phố (còn trên 203 ha chưa đo chi tiết do thuộc khu vực sân bay Tân
Sơn Nhất
- quận Tân Bình).
Nhằm tăng cường và hiện đại hóa công tác quản lý Nhà nước về đất đai
được thuận lợi và hiệu quả trên một cơ sở dữ liệu được xây dựng thống nhất,
đồng bộ và hoàn chỉnh, Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã có Quyết
định số 5946/QĐ-UBND ngày 29/12/2009 về duyệt phương án và kinh phí
công tác “Xây dựng cơ sở dữ liệu quản lý đất đai thành phố Hồ Chí Minh”.
Sau

03 năm triển khai đã có 20/24 quận huyện đã tham gia vận hành chương trình
thường xuyên tại địa phương và đến nay toàn 24/24 quận huyện đều tham gia.
Tổng khối lượng của công tác xây dựng cơ sở dữ liệu quản lý đất đai thành
phố


Hồ Chí Minh đã đạt được nhiều kết quả đáng ghi nhận. Cụ thể một số kết quả
các bươc công việc thể hiện qua các nội dung: Chuẩn hoá bản đồ địa chính
theo quy chuẩn của Bộ Tài nguyên và Môi trường; Lập quy trình xây dựng cơ
sở dữ liệu quản lý đất đai thành phố; Cài đặt chương trình hệ thống quản trị cơ
sở dữ liệu; Thực hiện phân hệ kê khai đăng ký; Thực hiện phân hệ biến động;
Kết nối phân hệ hồ sơ quét; Triển khai tra cứu thông tin qua mạng internet, …
Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được; công tác quản lý nhà nươc
về đất đai ở thành phố Hồ Chí Minh nói chung, trong đó có công tác xây dựng
cơ sở dữ liệu địa chính, lập và quản lý hồ sơ địa chính còn bộc lộ những hạn
chế, bất cập cần tập trung khắc phục kịp thời. Việc cập nhật, chỉnh lý biến
động hồ sơ địa chính chưa được thực hiện đầy đủ, thường xuyên theo quy
định; việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính thực hiện còn lúng túng, đôi khi
chưa đáp ứng tốt yêu cầu công tác quản lý chung, ….
Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, vơi mong muốn trên cơ sở lý
thuyết và thực tiễn góp phần giải quyết những vấn đề đặt ra trong công tác
xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính. Được sự hương dẫn của TS. Lê Văn Thơ, tôi
tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính
phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn Phường 10,
Quận 6, thành phố Hồ Chí Minh”.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá thực trạng hồ sơ địa chính tại Phường 10, Quận 6, thành phố
Hồ Chí Minh.
- Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính Phường 10, Quận 6, thành phố Hồ
Chí Minh.

- Đề xuất một số giải pháp cụ thể góp phần hoàn thiện công tác xây
dựng cơ sở dữ liệu địa chính trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
3. Ý nghĩa của đề tài


- Ý nghĩa khoa học:
Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học pháp lý cho việc hiện đại hóa hệ thống hồ sơ địa chính và xây dựng cơ sở dữ
liệu địa chính; vai trò của cơ sở dữ liệu địa chính trong quản lý nhà nươc về
đất
đai.
- Ý nghĩa thực tiễn:
Góp phần ứng dụng công nghệ thông tin tiên tiến vào công tác quản lý
nhà nươc về đất đai. Cơ sở dữ liệu địa chính được xây dựng góp phần phát
triển giá trị gia tăng của sản phẩm đo đạc bản đồ địa chính; hiện đại hoá và
đồng bộ công tác quản lý và cập nhật, chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính
thống nhất từ cấp tỉnh đến cấp xã; đảm bảo cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai
nhanh gọn, chính xác.


Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Tổng quan cơ sở lý luận của đề tài
1.1.1. Khái quát về hồ sơ địa chính
Được quy định chi tiết tại Thông tư quy định về hồ sơ địa chính số
24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
1.1.1.1. Hồ sơ địa chính:
Là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng và tình trạng
pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền vơi đất để phục
vụ yêu cầu quản lý nhà nươc về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức,
cá nhân có liên quan.

1.1.1.2. Thành phần hồ sơ địa chính
a) Địa phương đã xây dựng, vận hành cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa
chính được lập dưới dạng số và lưu trong cơ sở dữ liệu đất đai, gồm có:
- Bản đồ địa chính;
- Sổ mục kê đất đai;
- Sổ địa chính;
- Sổ biến động đất đai;
- Bản lưu Giấy chứng nhận.
b) Địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính
gồm:
- Bản đồ địa chính, Sổ mục kê đất đai, bản lưu Giấy chứng nhận. Các tài
liệu này lập dưới dạng giấy và dạng số (nếu có);
- Sổ địa chính được lập dưới dạng giấy hoặc dạng số;
- Sổ theo dõi biến động đất đai lập dươi dạng giấy.
1.1.1.3. Nguyên tắc lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính
a) Hồ sơ địa chính được lập theo từng đơn vị hành chính xã, phường, thị
trấn.


b) Việc lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính phải theo đúng trình tự,
thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật đất đai.
c) Nội dung thông tin trong hồ sơ địa chính phải bảo đảm thống nhất với
Giấy chứng nhận được cấp (nếu có) và phù hợp với hiện trạng quản lý, sử dụng
đất.
1.1.1.4. Giá trị pháp lý của hồ sơ địa chính
a) Hồ sơ địa chính làm cơ sở để xác định quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, xác định quyền và nghĩa vụ
của người được Nhà nước giao quản lý đất theo quy định của pháp luật đất
đai.
b) Hồ sơ địa chính dạng giấy, dạng số đều có giá trị pháp lý như nhau.

c) Trường hợp có sự không thống nhất thông tin giữa các tài liệu của hồ
sơ địa chính thì phải thực hiện kiểm tra, đối chiếu các tài liệu trong hồ sơ địa
chính và hồ sơ thủ tục đăng ký để xác định thông tin có giá trị pháp lý làm cơ
sở chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính.
d) Trường hợp thành lập bản đồ địa chính mơi thay thế tài liệu, số liệu
đo đạc đã sử dụng để đăng ký trươc đây thì xác định giá trị pháp lý của thông
tin như sau:
- Trường hợp đã cấp đổi Giấy chứng nhận theo bản đồ địa chính mơi thì
xác định giá trị pháp lý thông tin theo kết quả cấp đổi Giấy chứng nhận;
- Trường hợp chưa cấp đổi Giấy chứng nhận theo bản đồ địa chính mơi
thì xác định như sau:
+ Các thông tin về người sử dụng đất, thông tin về quyền sử dụng đất
được xác định theo Giấy chứng nhận đã cấp; trường hợp Giấy chứng nhận đã
cấp không thể hiện thông tin thì xác định theo sổ địa chính và hồ sơ thủ tục
đăng ký, cấp Giấy chứng nhận;
+ Các thông tin về đường ranh giơi (hình thể, kích thươc cạnh thửa, tọa
độ đỉnh thửa), diện tích của thửa đất được xác định theo bản đồ địa chính mơi;
trường hợp đường ranh giơi thực tế của thửa đất trên bản đồ địa chính mơi đã


có biến động so với ranh giới thể hiện trên Giấy chứng nhận đã cấp thì thông
tin pháp lý về đường ranh giới và diện tích sử dụng đất được xác định theo
Giấy chứng nhận đã cấp.
1.1.5. Nội dung hồ sơ địa chính: Nội dung hồ sơ địa chính gồm có:
a) Nhóm dữ liệu về thửa đất:
- Dữ liệu số hiệu thửa đất gồm có: Số tờ bản đồ là số thứ tự của tờ bản
đồ địa chính; Số thửa đất là số thứ tự của thửa đất trên mỗi tờ bản đồ.
- Dữ liệu địa chỉ thửa đất;
- Dữ liệu ranh giới thửa đất được thể hiện trên bản đồ địa chính;
- Dữ liệu diện tích thửa đất: được xác định và thể hiện trên hồ sơ địa

chính theo đơn vị mét vuông (m2), làm tròn đến một chữ số thập phân.
- Dữ liệu về tài liệu đo đạc gồm: tên tài liệu đo đạc đã sử dụng, ngày
hoàn thành đo đạc.
b) Nhóm dữ liệu về đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất: Bao
gồm các loại dữ liệu:
- Dữ liệu tên gọi đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất;
- Dữ liệu số hiệu đối tượng chiếm đất nhưng không tạo thành thửa đất
gồm: Số tờ bản đồ có đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất; Số hiệu
của đối tượng chiếm đất trên từng tờ bản đồ.
- Dữ liệu ranh giới của đối tượng;
- Dữ liệu diện tích được xác định và thể hiện cho từng đối tượng.
c) Nhóm dữ liệu về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với
đất, người quản lý đất: Bao gồm các loại dữ liệu:
- Dữ liệu mã đối tượng sử dụng đất, đối tượng sở hữu tài sản gắn liền
với đất, đối tượng được Nhà nước giao quản lý đất được thể hiện trên sổ mục
kê đất đai theo quy định về thống kê, kiểm kê đất đai của Bộ Tài nguyên và
Môi trường;
- Dữ liệu tên người sử dụng đất, tên chủ sở hữu tài sản gắn liền vơi đất,
tên người quản lý đất;


- Dữ liệu giấy tờ pháp nhân (đối với tổ chức) hoặc giấy tờ nhân thân
(đối với cá nhân, người đại diện hộ gia đình);
- Dữ liệu địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền vơi
đất, người quản lý đất;
- Trường hợp người Việt Nam định cư ở nươc ngoài được thừa kế hoặc
tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
nhưng không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất
ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở thì phải thể hiện hạn chế
quyền sử dụng đất theo quy định.

d) Nhóm dữ liệu về quyền sử dụng đất, quyền quản lý đất: Bao gồm các
loại dữ liệu:
- Dữ liệu hình thức sử dụng đất riêng, chung;
- Dữ liệu loại đất bao gồm tên gọi loại đất và mã (ký hiệu) của loại;
- Dữ liệu thời hạn sử dụng đất;
- Dữ liệu nguồn gốc sử dụng đất;
- Dữ liệu nghĩa vụ tài chính;
- Dữ liệu về hạn chế quyền sử dụng đất;
- Dữ liệu quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề;
e) Nhóm dữ liệu về tài sản gắn liền với đất: Bao gồm:
- Loại tài sản;
- Đặc điểm của tài sản;
- Chủ sở hữu;
- Hình thức sở hữu;
- Thời hạn sở hữu;
g) Nhóm dữ liệu tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền quản lý
đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: Bao gồm:
- Dữ liệu về tình hình đăng ký thể hiện các thông tin như sau:
+ Thời điểm nhận hồ sơ đăng ký;


+ Thời điểm đăng ký vào sổ địa chính;
+ Số thứ tự của hồ sơ thủ tục đăng ký.
- Dữ liệu giấy tờ pháp lý về nguồn gốc và sự thay đổi quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền vơi đất;
- Dữ liệu Giấy chứng nhận;
h) Nhóm dữ liệu về sự thay đổi trong quá trình sử dụng đất và sở hữu
tài sản gắn liền với đất: Bao gồm các loại dữ liệu:
- Dữ liệu thời điểm đăng ký biến động;
- Dữ liệu nội dung biến động thể hiện đối với từng trường hợp;

- Dữ liệu mã hồ sơ thủ tục đăng ký.
1.1.1.6. Quy định cơ bản về lập hồ sơ địa chính
a) Lập bản đồ địa chính và sổ mục kê đất đai:
- Bản đồ địa chính là thành phần của hồ sơ địa chính; thể hiện vị trí,
ranh giơi, diện tích các thửa đất và các đối tượng chiếm đất không tạo thành
thửa đất; được lập để đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận và các nội dung
khác của quản lý nhà nươc về đất đai.
- Sổ mục kê đất đai là sản phẩm của việc điều tra, đo đạc địa chính, để
tổng hợp các thông tin thuộc tính của thửa đất và các đối tượng chiếm đất
không tạo thành thửa đất gồm: Số hiệu tờ bản đồ, số hiệu thửa đất, diện tích,
loại đất, tên người sử dụng đất và người được giao quản lý đất để phục vụ yêu
cầu quản lý đất đai.
- Bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai được lập dươi dạng số và được
lưu giữ trong cơ sở dữ liệu địa chính để sử dụng cho quản lý đất đai ở các cấp;
được in ra giấy để sử dụng ở những nơi chưa hoàn thành việc xây dựng cơ sở
dữ liệu địa chính hoặc chưa có điều kiện để khai thác sử dụng bản đồ địa
chính, sổ mục kê đất đai dạng số.
- Việc đo đạc lập, chỉnh lý bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai được
thực hiện theo quy định về bản đồ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường.


- Trường hợp chưa đo đạc lập bản đồ địa chính thì được sử dụng các
loại tài liệu đo đạc khác để thực hiện đăng ký đất đai theo quy định như sau:
+ Nơi có bản đồ giải thửa thì phải kiểm tra, đo đạc chỉnh lý biến
động ranh giới thửa đất, loại đất cho phù hợp hiện trạng sử dụng và quy định
về loại đất, loại đối tượng sử dụng đất để sử dụng;
+ Nơi có bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây
dựng điểm dân cư nông thôn thì phải kiểm tra, chỉnh lý cho phù hợp hiện
trạng sử dụng đất và biên tập lại nội dung theo quy định về bản đồ địa chính
để sử

dụng;
+ Trường hợp không có bản đồ giải thửa hoặc bản đồ quy hoạch xây
dựng chi tiết thì thực hiện trích đo địa chính để sử dụng theo quy định về bản
đồ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
b) Lập Sổ địa chính:
- Sổ địa chính được lập để ghi nhận kết quả đăng ký, làm cơ sở để xác
định tình trạng pháp lý và giám sát, bảo hộ các quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền vơi đất, người được Nhà nươc giao
quản lý đất theo quy định của pháp luật đất đai.
- Nội dung sổ địa chính bao gồm các dữ liệu sau:
+ Dữ liệu về số hiệu, địa chỉ, diện tích của thửa đất hoặc đối tượng
chiếm đất không tạo thành thửa đất;
+ Dữ liệu về người sử dụng đất, người được Nhà nước giao quản lý
đất;
+ Dữ liệu về quyền sử dụng đất, quyền quản lý đất;
+ Dữ liệu về tài sản gắn liền vơi đất (gồm cả dữ liệu về chủ sở hữu
tài sản gắn liền vơi đất);
+ Dữ liệu tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài
sản gắn liền vơi đất, quyền quản lý đất;
+ Dữ liệu về sự thay đổi trong quá trình sử dụng đất, sở hữu tài sản
gắn liền với đất.


- Sổ địa chính được lập ở dạng số, được Thủ trưởng cơ quan đăng ký đất
đai ký duyệt bằng chữ ký điện tử theo quy định và được lưu giữ trong cơ sở dữ
liệu địa chính.
- Địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính và chưa có điều
kiện lập sổ địa chính dạng số thì tiếp tục cập nhật vào sổ địa chính dạng giấy
đang sử dụng theo quy định tại Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02
tháng 8 năm 2007 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn

việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
c) Bản lưu Giấy chứng nhận:
- Bản lưu Giấy chứng nhận dạng số được quét từ bản gốc Giấy chứng
nhận trước khi trao cho người sử dụng đất để lưu trong cơ sở dữ liệu địa chính.
- Địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính thì lập hệ thống
bản lưu Giấy chứng nhận ở dạng giấy. Bản lưu Giấy chứng nhận được sao
theo hình thức sao y bản chính, đóng dấu của cơ quan đăng ký đất đai tại trang
1 của bản sao Giấy chứng nhận để lưu.
- Khi xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính mà chưa quét bản gốc Giấy
chứng nhận thì quét bản lưu Giấy chứng nhận; khi thực hiện đăng ký biến
động thì quét bản gốc Giấy chứng nhận để thay thế.
1.1.2. Khái quát về cơ sở dữ liệu địa chính
Được quy định chi tiết tại Thông tư quy định về quy trình xây dựng cơ
sở dữ liệt đất đai số 05/2017/TT-BTNMT ngày 25/04/2017 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường.
1.1.2.1. Khái niệm cơ sở dữ liệu địa chính
Cơ sở dữ liệu địa chính: là tập hợp thông tin có cấu trúc của dữ liệu địa
chính.
a) Dữ liệu địa chính: là dữ liệu không gian địa chính, dữ liệu thuộc tính
địa chính và các dữ liệu khác có liên quan.
- Dữ liệu không gian địa chính: là dữ liệu về vị trí, hình thể của thửa
đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu về hệ thống thủy văn, hệ
thống


thủy lợi; hệ thống đường giao thông; dữ liệu về điểm khống chế; dữ liệu về
biên giơi, địa giơi; dữ liệu về địa danh và ghi chú khác; dữ liệu về đường chỉ
giới và mốc giơi quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch giao
thông và các loại quy hoạch khác, chỉ giới hành lang an toàn bảo vệ công
trình.

- Dữ liệu thuộc tính địa chính: là dữ liệu về người quản lý đất, người sử
dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, tổ chức và cá nhân
có liên quan đến các giao dịch về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền vơi
đất; dữ liệu thuộc tính về thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; dữ
liệu về tình trạng sử dụng của thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền vơi đất;
dữ liệu về quyền và nghĩa vụ trong sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất; dữ liệu giao dịch về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền vơi
đất.
b) Cấu trúc dữ liệu: Là cách tổ chức dữ liệu trong máy tính thể hiện sự
phân cấp, liên kết của các nhóm dữ liệu.
1.1.2.2. Nội dung, cấu trúc của dữ liệu địa chính
a) Nội dung dữ liệu địa chính: Dữ liệu địa chính bao gồm các nhóm dữ
liệu sau đây:
- Nhóm dữ liệu về người: gồm dữ liệu người quản lý đất đai, nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền vơi đất, người có liên quan đến các giao dịch về đất đai, nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất;
- Nhóm dữ liệu về thửa đất: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc
tính của thửa đất;
- Nhóm dữ liệu về tài sản gắn liền với đất: gồm dữ liệu không gian và
dữ liệu thuộc tính của nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;