Nghiên cứu ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái (Luận văn thạc sĩ)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN NGỌC PHÚ

NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH
SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN GIÁ ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ YÊN BÁI,
TỈNH YÊN BÁI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2019

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN NGỌC PHÚ

NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH
SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN GIÁ ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ YÊN BÁI,
TỈNH YÊN BÁI
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Vũ Thị Quý

THÁI NGUYÊN - 2019

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong
bất kì công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn

Trần Ngọc Phú

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




ii

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và thực hiện đề tài, tôi đã nhận
được sự giúp đỡ tận tình, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của
tập thể và cá nhân trong và ngoài Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên.
Trước tiên, tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến TS. Vũ Thị Quý, là người
trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết
luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự đóng góp ý kiến chân thành của các Thầy giáo,
Cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài nguyên và Môi
trường tỉnh Yên Bái, Ban Quản lý dự án - Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Yên
Bái, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Yên Bái, Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất thành phố Yên Bái, Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Yên
Bái, Phòng Đào tạo - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện giúp
đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã
giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Trần Ngọc Phú

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i

LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .......................................................................... vi
DANH MỤC BẢNG ................................................................................................ vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ....................................................................................... viii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................................2
3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................................2
Chương 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ....................................4
1.1. Tổng quan về quy hoạch sử dụng đất...................................................................4
1.1.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất ................................................................4
1.1.2. Cơ sở pháp lý của quy hoạch sử dụng đất.........................................................5
1.1.3. Tình hình quy hoạch sử dụng đất một số nước trên thế giới ............................5
1.1.4. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam ..................................................9
1.1.5. Tình hình quy hoạch sử dụng đất thành phố Yên Bái - tầm nhìn 2020 ..........12
1.2. Tổng quan về giá đất ..........................................................................................14
1.2.1. Khái niệm về giá đất .......................................................................................14
1.2.2. Các loại giá đất ................................................................................................15
1.2.3. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở ................................18
1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ...................................................................20
1.2.5. Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta ............................................28
1.3. Tác động của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất ..............................................33
1.4. Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài ........................................35
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .....37
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................37
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................37
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

iv
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................37
2.2. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................37
2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Yên Bái, tỉnh
Yên Bái ......................................................................................................................37
2.2.2. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Yên
Bái, tỉnh Yên Bái .......................................................................................................37
2.2.3. Đánh giá ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất tại Dự án đầu
tư xây dựng khu đô thị số 1, đường tránh ngập, phường Đồng Tâm và Dự án
đầu tư xây dựng khu đô thị số 5, đường Âu Cơ, xã Phúc Lộc, thành phố Yên
Bái, tỉnh Yên Bái .......................................................................................................38
2.2.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao tác động tích cực của QHSD đất
đến giá đất trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái ........................................38
2.3. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................38
2.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ................................................38
2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp...............................................................39
2.3.3. Phương pháp so sánh.......................................................................................40
2.3.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu...........................................40
Chương 3: KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC .......................................................................41
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Yên Bái, tỉnh
Yên Bái ......................................................................................................................41
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên .....................................................41
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái....................43
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và môi trường...........45
3.2. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Yên
Bái, tỉnh Yên Bái .......................................................................................................46
3.2.1. Tình hình sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái năm 2015 .................46
3.2.2. Biến động sử dụng đất tại thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn

2011 - 2015 ..............................................................................................................48
3.2.3. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái .......50
3.2.4. Công tác quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn thành phố Yên Bái ..........53
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




v
3.2.5. Tình hình thực hiện quy hoạch trên địa bàn thành phố Yên Bái giai đoạn
2011 - 2020 ...............................................................................................................54
3.3. Ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất tại 02 dự án trên địa bàn
thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái ..............................................................................56
3.3.1. Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị số 1, đường tránh ngập, phường Đồng
Tâm, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái ........................................................................56
3.3.2. Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị số 5, xã Phúc Lộc, đường Âu Cơ,
thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái ..............................................................................62
3.3.4. Ảnh hưởng của việc thực hiện các dự án theo quy hoạch sử dụng đất đến
giá đất ........................................................................................................................69
3.3.5. Đánh giá mức độ ảnh hưởng của QHSD đất và việc thực hiện các dự án
theo QHSD đất đến giá đất và nguyên nhân .............................................................70
3.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao tác động tích cực của QHSD đất
đến giá đất trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái ........................................70
KẾ LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................................73
1. Kết luận .................................................................................................................73
2. Kiến nghị ...............................................................................................................74
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................75
PHỤ LỤC .................................................................................................................78

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Tên đầy đủ

Tên viết tắt
BĐS

: Bất động sản

BTC

: Bộ tài chính

BTNMT

: Bộ Tài nguyên Môi trường

CNH

: Công nghiệp hóa

CP

: Chính phủ

CV

: Công văn

ĐHTN

: Đại học Thái Nguyên

GCN

: Giấy chứng nhận

HĐBT

: Hội đồng Bộ trưởng

HĐH

: Hiện đại hóa

KCN

: Khu công nghiệp

KDC

: Khu dân cư

KĐT

: Khu đô thị

KHSDĐ

: Kế hoạch sử dụng đất

KS

: Khoáng sản

MNCD

: Mặt nước chuyên dùng

NĐ

: Nghị định

NN

: Nhà nước

QĐ

: Quyết định

QH

: Quy hoạch

QHSD

: Quy hoạch sử dụng

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

THCS

: Trung học cơ sở

TT

: Thông tư

TTLT

: Thông tư liên tịch

TTr

: Thị trường

TW

: Trung ương

UBND

: Ủy ban nhân dân

VLXD

: Vật liệu xây dựng

XHCN

: Xã hội chủ nghĩa

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




vii

DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Tình hình sử dụng đất tại thành phố Yên Bái năm 2018 ..........................46
Bảng 3.2. Biến động sử dụng đất của thành phố Yên Bái giai đoạn 2015-2018 ...48
Bảng 3.3. Tổng hợp một số danh mục dự án quy hoạch đất ở đô thị trên địa bàn
thành phố Yên Bái giai đoạn 2011 - 2020 .............................................55
Bảng 3.4. Giá đất lâm nghiệp trước khi có quy hoạch khu đô thị số 1, đường
tránh ngập, phường Đồng Tâm (năm 2009) ..........................................56
Bảng 3.5. Giá đất lâm nghiệp khi bắt đầu có dự án xây dựng khu đô thị số 1,
đường tránh ngập, phường Đồng Tâm (năm 2010 - 2011) ....................57
Bảng 3.6. Giá đất ở tại dự án xây dựng khu đô thị số 1, đường tránh ngập,
phường Đồng Tâm (năm 2012-2015) ....................................................58
Bảng 3.7. Tổng hợp giá đất trước khi có quy hoạch sử dụng đất cho đến khi kết
thúc dự án (2009-2015) ..........................................................................60

Bảng 3.8. Giá đất tại khu vực xung quanh dự án giai đoạn 2009 - 2015 ..................61
Bảng 3.9. Giá đất sản xuất nông nghiệp trước khi có quy hoạch sử dụng đất tại Dự
án xây dựng khu đô thị số 5, đường Âu Cơ, xã Phúc Lộc (năm 2009) ........ 63
Bảng 3.10. Giá đất sản xuất nông nghiệp khi bắt đầu có quy hoạch Dự án đầu tư xây
dựng khu đô thị số 5, đường Âu Cơ, xã Phúc Lộc (năm 2010 - 2011) ........ 64
Bảng 3.11. Giá đất ở tại Dự án xây dựng khu đô thị số 5, đường Âu Cơ, xã
Phúc Lộc (năm 2012-2015) ...................................................................65
Bảng 3.12. Tổng hợp giá đất trước khi có quy hoạch sử dụng đất cho đến khi
kết thúc dự án (2009-2015) ....................................................................66
Bảng 3.13. Giá đất khu vực xung quanh dự án giai đoạn 2009 - 2015 .....................68

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




viii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1. Mối quan hệ của quy hoạch và dự án đến giá đất ..................................... 33
Hình 3.1. Biểu đồ tổng hợp giá đất trước khi có quy hoạch sử dụng đất cho đến
khi kết thúc dự án (2009-2015) .............................................................. 60
Hình 3.2. Biểu đồ giá đất tại khu vực xung quanh dự án giai đoạn 2009 - 2015 ..... 62
Hình 3.3. Biểu đồ tổng hợp giá đất trước khi có quy hoạch sử dụng đất cho đến
khi kết thúc dự án (2009-2015) .............................................................. 67
Hình 3.4. Biểu đồ giá đất khu vực xung quanh dự án giai đoạn 2009 - 2015 .......... 68

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt
không thể thay thế được của các ngành nông nghiệp - lâm nghiệp - ngư nghiệp, là
thành phần quan trọng của môi trường, là yếu tố quan trọng trong quá trình phát
triển xã hội, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế văn hóa xã
hội, an ninh quốc phòng. Đất đai không do lao động làm ra, mà lao động tác động
vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang phát triển sử dụng vào đa mục đích. Đất
đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên
cạnh đó đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và
sử dụng một cách hợp lí thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những
không mất đi mà có xu hướng tăng lên. Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá
cao, sự gia tăng dân số gây sức ép về nhu cầu đất đai (bất động sản) nói chung và về
nhà ở nói riêng. Phát triển thị trường đất đai thông thoáng sẽ tạo động cơ phấn đấu
và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận được.
Giá đất ở Việt Nam hiện nay rất cao so với bình quân thu nhập của đại đa số
người dân, Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách để người dân có thu nhập thấp
có nhà ở, nhiều chính sách để kiềm chế sự tăng trưởng nóng của thị trường bất động
sản nhưng vẫn chưa bắt kịp với sự phát triển, chưa ổn định được thị trường bất động
sản. Việc giá đất lên cao và thị trường bất động sản không ổn định có nhiều nguyên
nhân khách quan và chủ quan, trong đó nguyên nhân chủ quan giữ vai trò quan
trọng là vấn đề quy hoạch.
Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm tổ
chức lại việc sử dụng đất đai, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai, đồng thời
là cơ sở quan trọng để quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo cân bằng nhu cầu đất
đai cho các nhóm lợi ích, cân bằng giữa nhu cầu sản xuất với đời sống vật chất và
tinh thần của các cộng đồng dân cư, thoả mãn nhu cầu đa dạng đối với đất đai của

toàn xã hội. Quy hoạch không ổn định, không khoa học, không dự báo hết nhu cầu
thì nó sẽ kéo theo nhiều vấn đề bất cập về giá đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




2
Thành phố Yên Bái là đô thị miền núi phía Bắc, giữ vị trí cửa ngõ đi vào khu
Tây Bắc của tỉnh Yên Bái và của cả nước, là trung tâm kinh tế, văn hoá, xã hội,
chính trị, an ninh quốc phòng của cả tỉnh. Giai đoạn 2011-2015 thành phố đã huy
động được nhiều nguồn lực cho phát triển kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội., tổng vốn
đầu tư phát triển trên địa bàn đạt 9.800 tỷ đồng, vượt 109% so với mục tiêu thành
phố đề ra, gấp 2,5 lần so với giai đoạn 2005-2010.
Các dự án trọng điểm được đầu tư xây dựng như: Đường Nguyễn Tất Thành,
đường cao tốc Nội Bài - Lào Cai đoạn qua thành phố; dự án nâng cấp quốc lộ 32C,
cải tạo nâng cấp đường sắt Yên Viên - Lào Cai, nâng cấp đường Yên Bái - Khe
Sang; đường tránh ngập thành phố Yên Bái; kè sông Hồng; xây dựng bệnh viện đa
khoa tỉnh Yên Bái (500 giường), bệnh viện Lao - Phổi, trường cao đẳng Y tế,
trường cao đẳng Nghề, trụ sở cơ quan và một số công trình khác.
Phần thành phố quản lý thực hiện trên 300 dự án xây dựng mới và dự án sửa
chữa nhỏ với tổng vốn đầu tư trên 400 tỷ đồng, tập trung vào việc chỉnh trang đô
thị, kè suối, giáo dục, y tế, quy hoạch, xây dựng cụm công nghiệp…
Xuất phát từ thực tế nêu trên, việc thực hiện đề tài: “Nghiên cứu ảnh hưởng
của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố
Yên Bái, tỉnh Yên Bái” là rất cần thiết và có ý nghĩa thực tiễn.
2. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá khái quát tình hình quản lý và sử dụng đất đai của thành phố Yên
Bái, tỉnh Yên Bái.
- Đánh giá ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất tại Dự án đầu tư

xây dựng khu đô thị số 1, đường tránh ngập, phường Đồng Tâm và Dự án đầu tư xây
dựng khu đô thị số 5, đường Âu Cơ, xã Phúc Lộc, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao tác động tích cực của QHSD đất đến giá
đất trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái.
3. Ý nghĩa của đề tài
- Góp phần bổ sung kiến thức về quy hoạch; nâng cao nhận thức về nội
dung, phương pháp đánh giá ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất
tại địa phương.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




3
- Tạo lập cơ sở khoa học cho việc đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao
khả năng thực hiện, quản lý quy hoạch sử dụng đất để nó mang lại tác động tích cực
đến giá đất.
- Làm tài liệu tham khảo phục vụ cho các nhà quản lý của thành phố Yên
Bái, tỉnh Yên Bái.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




4
Chương 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Tổng quan về quy hoạch sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất

Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu
thành của môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề
mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy,...) tạo ra điều kiện
nhất định cho việc sử dụng theo các mục đích khác nhau. Vì vậy, để sử dụng đất cần
phải có quy hoạch - đấy chính là quá trình nghiên cứu, lao động sáng tạo nhằm phân
định ý nghĩa, mục đích của từng phần lãnh thổ và đề xuất một trật tự sử dụng đất nhất
định (Lương Văn Hinh và cs. 2002).
Về bản chất: Đất đai là đối tượng trong mối quan hệ của tổ chức sử dụng đất
như “tư liệu sản xuất đặc biệt” gắn chặt với phát triển kinh tế - xã hội và sản xuất
trong lĩnh vực sử dụng đất (gọi là mối quan hệ đất đai). Như vậy, quy hoạch sử
dụng đất sẽ là một hiện tượng kinh tế - xã hội thể hiện đồng thời ba tính chất cơ
bản: Pháp chế, kinh tế và kỹ thuật. Trong đó:
- Tính pháp chế: Xác lập tính pháp lý về mục đích và quyền sử dụng đất theo
quy hoạch nhằm đảm bảo sử dụng và quản lý đất đai đúng pháp luật.
- Tính kinh tế: Thể hiện bằng hiệu quả sử dụng đất đai;
- Tính kỹ thuật: Bao gồm các tác nghiệp chuyên môn kỹ thuật như điều tra,
khảo sát, xây dựng bản đồ, khoanh định, xử lý số liệu;
Theo FAO: “Quy hoạch sử dụng đất là quá trình đánh giá tiềm năng đất và
nước một cách có hệ thống phục vụ việc sử dụng đất và kinh tế - xã hội nhằm lựa
chọn ra phương án sử dụng đất tốt nhất. Mục tiêu của quy hoạch sử dụng đất là lựa
chọn và đưa ra phương án đã lựa chọn vào thực tiễn để đáp ứng nhu cầu của con
người một cách tốt nhất nhưng vẫn bảo vệ được nguồn tài nguyên cho tương lai.
Yêu cầu cấp thiết phải làm quy hoạch là do nhu cầu của con người và điều kiện thực
tế sử dụng đất thay đổi nên phải nâng cao kỹ năng sử dụng đất”.
Theo Luật Đất đai 2013 thì, Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và
khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

5
xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên
cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng
vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định. Kế
hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực
hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất.
QHSDĐ là một hệ thống được tiến hành ở các quy mô khác nhau, từ vi mô
tới vĩ mô. Ở Việt Nam hệ thống này gồm 5 cấp theo quy định tại điều 36 của Luật
đất đai năm 2013 đó là:
- Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia.
- Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.
- Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện.
- Quy hoạch sử dụng đất quốc phòng.
- Quy hoạch sử dụng đất an ninh.
1.1.2. Cơ sở pháp lý của quy hoạch sử dụng đất
Chương IV Luật Đất đai năm 2013 quy định công tác quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất (với 16 điều, từ Điều 35 đến Điều 51).
Nghị định số: 43/2014/NĐ-CP, ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ
quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai 2013.
Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT, ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường, Quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh, quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất.
1.1.3. Tình hình quy hoạch sử dụng đất một số nước trên thế giới
Trên thế giới việc quy hoạch sử dụng đất đai đã được tiến hành từ rất sớn vì
thế họ đã tích lũy được rất nhiều kinh nghiệm trong công tác quy hoạch sử dụng đất.
Hiện nay công tác này đang được chú trọng và phát triển, nó vẫn chiếm vai trò quan
trọng trong mọi quá trình sản xuất, đặc biệt là sản xuất trong ngành nông nghiệp.
Quy hoạch sử dụng đất theo theo tổ chức FAO (Food and Agriculture
Organization of the United Nations) là bước tiếp theo của công tác đánh giá đất. Kết
quả của việc đánh giá đất đai sẽ đưa ra những loại hình sử dụng đất phù hợp. Trên thế

giới có rất nhiều loại hình sử dụng đất, phương pháp quy hoạch đất đai tùy vào đặc
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




6
điểm tình hình cụ thể của mỗi quốc gia và vùng lãnh thổ. Có hai trường phái quy hoạch
chính sau:
- Tiến hành quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội đảm bảo các mục tiêu một
cách hài hòa, sau đó mới đi sâu vào nghiên cứu quy hoạch chuyên ngành, như các
nước Pháo, Úc, Anh v.v.
- Tiến hành quy hoạch nông nghiệp là nền tảng, sau đó làm quy hoạch quy
bản, lập sơ đồ phát triển và phân bố lực lượng sản xuất yêu cầu của cơ chế, thể chế
kế hoạch hóa tập trung. Đất đai và lao động là yếu tố cơ bản của vấn đề nghiên cứu,
như Liên Bang Nga và các nước xã hội chủ nghĩa.
Ngoài ra ở các quốc gia khác nhau còn có các phương pháp quy hoạch đất
đai khác nhau và mang tính đặc thù, riêng biệt.
a. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Nhật bản
Ở Nhật bản quy hoạch sử dụng đất được phát triển từ rât lâu, đặc biệt phát
triển mạnh vào đầu thập kỷ 70 của thế kỷ 20 do quá trình công nghiệp hoá và đô thị
hoá ở Nhật bản diễn ra mạnh mẽ. Nhu cầu sử dụng đất đai để xây dựng các khu
công nghiệp, khu đô thị, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà ở cho người dân,
xây dựng các khu vui chơi giải trí rất lớn. Để giải quyết vấn đề này, chính phủ Nhật
bản đã có nhiều chính sách về đất đai như ban hành các đạo luật, trong đó có việc
đẩy mạnh công tác quy hoạch sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất ở Nhật bản
không những chú ý đến hiệu quả kinh tế, xã hội, mà còn rất chú trọng đến bảo vệ
môi trường,tránh các rủi ro của tự nhiên như động đất, núi lửa…
Quy hoạch sử dụng đất ở Nhật bản chia ra: quy hoạch sử dụng đất tổng thể;
quy hoạch sử dụng đất chi tiết. Đối với quy hoạch sử dụng đất tổng thể từng được

xây dựng cho một vùng lãnh thổ rộng lớn tương đương với cấp tỉnh, cấp vùng trở
lên. Mục tiêu của quy hoạch sử dụng đất tổng thể được xây dựng cho một chiến
lược sử dụng đất dài hạn khoảng 15 - 30 năm nhằm đáp ứng các nhu cầu đất cho sự
nghiệp phát triển kinh tế, xã hội. Quy hoạch này là định hướng cho quy hoạch sử
dụng đất chi tiết. Nội dung của quy hoạch sử dụng đất tổng thể không quá đi vào
quy hoạch chi tiết từng loại đất mà chỉ khoanh định cho các loại đất lớn như: đất
nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư, đất cơ sở hạ tầng, đất khác.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




7
Đối với quy hoạch sử dụng đất chi tiết được xây dựng cho vùng lãnh thổ nhỏ
hơn tương đương với cấp xã. Thời kỳ lập quy hoạch chi tiết là 5 - 10 năm, về nội
dung quy hoạch chi tiết rất cụ thể, không những rõ ràng cho từng loại đất, các thửa
đất và các chủ sử dụng đất, mà còn có những quy định chi tiết cho các loại đất như:
về hình dáng, quy mô diện tích, chiều cao xây dựng. Đối với quy hoạch sử dụng
đất chi tiết ở Nhật bản hết sức coi trọng đến việc tham gia ý kiến của các chủ sử
dụng đất, cũng như tổ chức thực hiện khi được phê duyệt. Do vậy tính khả thi của
phương án cao và người dân cũng chấp hành quy hoạch sử dụng đất rất tốt
b. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Úc
Công tác quy hoạch sử dụng đất của Úc được quy định trong pháp luật về đất
đai, nhà ở, nhà chung cư, pháp luật về ngân hàng và thế chấp tài sản liên quan đến
đất đai.
Quy hoạch sử dụng đất được lồng ghép trong quy hoạch tổng thể phát triển
địa phương và quy hoạch xây dựng. Quy hoạch sử dụng đất được duyệt có vai trò
rất lớn trong việc phát triển kinh tế - xã hội.
Quy hoạch sử dụng đất, cùng với quy hoạch hệ thống hạ tầng (cấp điện, cấp
nước, vệ sinh môi trường, v.v) được tích hợp đồng bộ trên nền bản đồ địa chính và

khai thác phục vụ cho công tác quản lý đất đai nói chung, cụ thể như: cung cấp
thông tin, cấp giấy chứng nhận, v.v (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
c. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Cộng hoà Liên bang Đức
Chỉ vài năm sau khi thống nhất toàn lãnh thổ, năm 1994 hệ thống quy hoạch
sử dụng đất của Đức đã được xây dựng. Chính quyền liên bang đưa ra một khung
qui định về nội dung và trình tự thủ tục (thông qua luật qui hoạch không gian liên
bang), các bang có trách nhiệm tuân theo, cụ thể hoá và triển khai thực hiện. qui
hoạch sử dụng đất là một bộ phận của qui hoạch không gian, do chính quyền địa
phương thực hiện ở mức độ chi tiết tương ứng với cấp quận trên nền bản đồ địa
chính tỷ lệ 1/10.000, vị trí của qui hoạch sử dụng đất được xác định trong hệ thống
qui hoạch phát triển không gian (theo 4 cấp) liên bang ,vùng, tiểu vùng và đô thị.
Trong đó qui hoạch sử dụng đất được gắn liền với qui hoạch phát triển không gian
ở cấp đô thị.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




8
Trong qui hoạch sử dụng đất ở Cộng hoà liên bang Đức cơ cấu sử dụng đất
đất nông nghiệp và đất lâm nghiệp vẫn là chủ yếu, chiếm khoảng 85% tổng diện
tích, diện tích mặt nước, đất hoang là 3%; đất làm nhà ở, địa điểm làm việc, giao
thông và cơ sở hạ tầng cung cấp dịch vụ cho dân chúng và nền kinh tế - gọi chung
là đất ở và đất giao thông chiếm khoảng 12% tổng diện tích toàn Liên bang. Hệ
thống qui hoạch sử dụng đất của Đức nhìn chung có hiệu quả cao, đảm bảo sử dụng
đất hiệu quả, tiết kiệm và bền vững, tạo đà cho sự phát triển của nền kinh tế.
d. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Thụy Điển
Ở Thụy Điển, phần lớn đất đai thuộc sở hữu tu nhân nhưng việc quản lý và
sử dụng đất là mối quan tâm chung của toàn xã hội. Vì vậy, toàn bộ pháp luật và
chính sách đất đai luôn đặt ra vấn đề hàng đầu là có sự cân bằng giữa lợi ích riêng

của chủ sử dụng đất và lợi ích chung của Nhà nước.
Bộ luật đất đai của Thụy Điển là một văn bản pháp luật được xếp vào loại
hoàn chỉnh nhất, nó tập hợp và giải quyết các mối quan hệ đất đai và hoạt động của
toàn xã hội với 36 đạo luật khác nhau.
Các hoạt động cụ thể về quản lý sử dụng đất như quy hoạch sử dụng đất,
đăng ký đất đai, bất động sản và thông tin địa chính đều được quản lý bởi ngân hàng
dữ liệu đất đai và đều được luật hóa.
Pháp luật và chính sách đất đai ở Thụy Điển từ năm 1970 trở lại đây gắn liền
với việc giải quyết các vấn đề liên quan đến pháp luật bất đống sản tư nhân. Quy
định các vật cố định gắn liền với bất động sản, quy định việc mua bán đất đai, việc
thế chấp, quy định về hoa lợi và các hoạt động khác như vấn đề bồi thường, quy
hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, đăng ký quyền sở hữu đất đai và hệ thống đăng ký
v.v (Nguyễn Kim Sơn, 2000).
e. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Trung Quốc
Ở Trung Quốc, quy hoạch sử dụng đất được lập theo 4 cấp: cấp quốc gia, cấp
tỉnh (thành phố trực thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh), cấp huyện và cấp xã.
Trong kế hoạch hàng năm, kế hoạch dài hạn của Nhà nước, của các địa
phương đều được dành một phần hoặc một chương mục riêng về phương hướng,
nhiệm vụ và biện pháp để phát triển bền vững, bảo vệ môi trường, sử dụng tiết kiệm
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




9
và hợp lý các nguồn tài nguyên thiên nhiên đặc biệt là tài nguyên đất. Đến nay
Trung quốc đã tiến hành lập quy hoạch sử dụng đất từ tổng thể đến chi tiết cho các
vùng và địa phương theo hướng phân vùng chức năng gắn với nhiệm vụ bảo vệ môi
trường (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
f. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Hàn Quốc

Để quản lý tài nguyên đất, Hàn Quốc quy định việc lập quy hoạch sử dụng
đất ở theo các cấp sau: quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, quy hoạch sử dụng đất
cấp tỉnh, quy hoạch sử dụng đất vùng thủ đô; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy
hoạch sử dụng đất vùng đô thị cơ bản. Kỳ quy hoạch đối với cấp quốc gia, cấp tỉnh
là 20 năm, quy hoạch sử dụng đất vùng đô thị cơ bản và kế hoạch sử dụng đất là 10
năm. Sau 5 năm sẽ tiến hành rà soát để điều chỉnh cho phù hợp với yêu cầu phát
triển và thị trường. Quy hoạch sử dụng đất là nền tảng, căn cứ cho các quy hoạch
khác như quy hoạch giao thông, xây dựng đô thị, v.v. Quy hoạch sử dụng đất chỉ
khoanh định các khu vực chức năng: đất đô thị, đất để phát triển đô thị, đất nông
nghiệp, đất bảo tồn thiên nhiên. Trên cơ sở các khu chức năng sẽ lập quy hoạch sử
dụng đất chi tiết để triển khai thực hiện.
Quy hoạch sử dụng đất được thực hiện từ tổng thể tới chi tiết. Quy hoạch cấp
tỉnh, vùng thủ đô phải căn cứ trên cơ sở quy hoạch cấp quốc gia; quy hoạch cấp huyện,
vùng đô thị phải căn cứ vào quy hoạch cấp tỉnh. Quy hoạch cấp quốc gia do Bộ trưởng
Bộ Đất đai, Giao thông và Hàng hải phê duyệt, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh do tỉnh
phê duyệt, quy hoạch huyện hoặc quy hoạch đô thị cơ bản do tỉnh trưởng phê duyệt.
Quốc hội không can thiệp vào quá trình xét duyệt quy hoạch sử dụng đất.
Quá trình lập quy hoạch sẽ lấy ý kiến của nhân dân theo hình thức nghị viện.
Sau khi quy hoạch được phê duyệt sẽ được công khai và phổ biến đến nhân dân.
Trách nhiệm thực hiện quy hoạch giao cho chính quyền.
1.1.4. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam
1.1.4.1. Quy hoạch sử dụng đất trước năm 1987
Khi chưa có Luật đất đai, quy hoạch sử dụng đất đai chưa được coi là nội
dung công tác của ngành quản lý đất đai, mà chỉ được thực hiện như là một phần
của quy hoạch phát triển của ngành nông lâm nghiệp. Hiến pháp 1980 quy định “
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

10
Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch chung, nhằm đảm bảo đất đai
được sử dung hợp lý và tiết kiệm” (Trần Thị Phương Nhung, 2010)
Quyết định số 201/1980/ QĐ-CP ngày 01/7/1980 của Chính phủ về việc
thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả
nước nêu rõ: “Toàn bộ ruộng đất trong cả nước đều do Nhà nước thống nhất quản
lý theo quy hoạch và kế hoạch chung nhằm đảm bảo ruộng đất được sử dụng hợp
lý, tiết kiệm và phát triển theo hướng đi lên sản xuất lớn xã hội chủ nghĩa” và quy
hoạch sử dụng đất được quy định là một trong 7 nội dung của công tác quản lý nhà
nước đối với ruộng đất.
Giai đoạn năm 1981 - 1986 thực hiện Nghị quyết đại hội toàn quốc lần thứ V
của Đảng hầu hết các quận, huyện trong cả nước đã xây dựng quy hoạch tổng thể
cấp huyện, do kinh phí hạn chế, các tài liệu điều tra cơ bản chưa đầy đủ, lực lượng
cán bộ chuyên môn thiếu, nhận thức về công tác quy hoạch của nhiều ngành, nhiều
cấp còn chưa đầy đủ nên chất lượng quy hoạch còn nhiều hạn chế.
1.1.4.2. Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn năm 1987- năm 1993
Năm 1987, Quốc hội khóa VIII chính thức thông qua Luật đất đai 1988 và
chính thức có hiệu lực từ ngày 08/01/1988. Luật đất đai 1988 ra đời đã đặt nền tảng
cơ sở pháp lý cho công tác quản lý đất đai nói chung cũng như quy hoạch sử dụng
đất nói riêng. Luật đất đai 1988 tại khoản 2 điều 9 quy định: “Quy hoạch và kế
hoạch hoá việc sử dụng đất đai” là một trong 7 nội dung quản lý nhà nước đối
với đất đai. Tại Điều 11 quy định cụ thể về thẩm quyền lập quy hoạch sử dụng
đất: “Uỷ ban nhân dân các cấp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai trong
địa phương mình” và quy định thẩm quyền phê chuẩn, xét duyệt quy hoạch kế
hoạch sử dụng đất của các cấp.
Năm 1992 Nhà nước triển khai công tác nghiên cứu chiến lược phát triển quy
hoạch tổng thể kinh tế - xã hội ở hầu hết 53 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương,
các vùng kinh tế. Đây là mốc bắt đầu của thời kỳ đưa công tác quản lý đất đai vào
nề nếp theo quy hoạch (Chu Văn Thỉnh, 1999).
1.1.4.3. Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn năm 1993 - năm 2003

Năm 1993 Luật đất đai 1993 được thông qua, chính thức có hiệu lực từ ngày
15/10/1993. Từ sau Luật đất đai 1993, Tổng cục Địa chính đã chỉ đạo hướng dẫn
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




11
các địa phương lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2000 và kế hoạch sử dụng đất
hàng năm trình cấp thẩm quyền xét duyệt.
Đối với cả nước, năm 1994 Chính phủ đã triển khai xây dựng quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đai cả nước đến năm 2000 và được Quốc hội khoá IX thông qua
tại kỳ họp thứ 11, tại Nghị quyết số 01/1997/QHH về kế hoạch sử dụng đất đai
trong cả nước giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000. Để đưa công tác quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất hàng năm đi vào nề nếp, ngày 12 tháng 10 năm 1998 Tổng cục
địa chính đã có công văn số 1814/ CV-TCĐC hướng dẫn việc triển khai thực hiện
các nội dung công tác quản lý nhà nước về quy hoạch kế hoạch, sử dụng đất đai;
trình tự và nội dung các bước xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo lãnh
thổ hành chính các cấp (cấp tỉnh, huyện, xã v.v); việc quản lý cấp phát thanh quyết
toán vốn quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai; việc lập kế hoạch chuyển đất nông
nghiệp, đất lâm nghiệp có rừng để sử dụng vào mục đích khác hàng năm.
Để đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của thực tiễn đối với quy hoạch sử
dụng đất đòi hỏi phải tiếp tục hoàn thiện các quy định đối với quy hoạch sử dụng
đất. Trên cơ sở Luật đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi bổ sung 1 số điều của
Luật đất đai 1998 và Luật đất đai 2001, ngày 01tháng 10 năm 2001 Chính phủ đã
ban hành Nghị định số 68/2001/ NĐ-CP về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai
ở 4 cấp hành chính. Đây là Nghị định đầu tiên của Chính phủ về quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất các cấp.
Ngay sau đó Tổng cục địa chính đã ban hành Thông tư 1842/2001/TT-TCĐC
kèm theoQuyết định số 424a, 424b, Thông tư 2074/2001/TT-TCĐC ngày

14/02/2001 để hướng đẫn chi tiết đối với công tác quy hoạch sử dụng đất các cấp và
việc điều chỉnh bổ sung quy hoạch sử dụng đất các cấp.
1.1.4.4. Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn từ năm 2003 đến nay
Ngày 26/11/2003 tại Kỳ họp thứ 4 Quốc hội khóa XI đã thông qua Luật đất
đai năm 2003, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004. Luật đã quy định rõ về công
tác quản lý Nhà nước về đất đai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong 13
nội dung quản lý nhà nước về đất đai. Luật đất đai 2003 và hệ thống pháp luật đất
đai sau này đã vận dụng cũng như kế thừa những chính sách mang tính đổi mới, tiến
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




12
bộ của hệ thống pháp Luật đất đai trước đây đồng thời tiếp thu, đón đầu những
chính sách pháp luật đất đai tiên tiến, hiện đại, phù hợp với tình hình kinh tế, xã hội
và chính trị của đất nước.
Cùng với Luật đất đai năm 2003, Nhà nước đã ban hành các Nghị định,
Thông tư, Chỉ thịđã v.v tạo ra một hành lang pháp lý cho công tác quản lý quy
hoạch sử dụng đất. Ngày 29/10/2004 Chính phủ đã ban hành Nghị định số
181/2004/ NĐ-CP về thi hành Luật đất đai năm 2003. Ngày 01/11/2004 Bộ Tài
nguyên và môi trường đã ban hành Thông tư số 30/2004/TT-BTNMT về hướng dẫn
lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Quyết định số
04/2005/ QĐ-BTNMT ngày 30/06/2005 ban hành quy trình lập và điều chỉnh quy
hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất các cấp.
Tại kỳ họp thứ 5 Quốc hội khoá XI, Chính phủ đã trình báo cáo quy hoạch sử
dụng đất đến năm 2010 và kế hoạch sử dụng đất đến năm 2005 của cả nước. Năm
2006 Quốc hội khoá XI đã thông qua nghị quyết số 57/2006/QH11 về kế hoạch sử
dụng đất 5 năm (2006 - 2010) của cả nước.
Tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa XIII Luật Đất đai 2013 được ban hành và có

hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2014. Trong đó từ điều 21 đến điều 30 quy định về
nguyên tắc, căn cứ, nội dung, thẩm quyền quyết định xét duyệt quy hoạch, kế
hoạch, và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Hệ thống văn bản pháp luật
được đánh giá là tương đối hoàn chỉnh với những nội dung quy định cụ thể.
1.1.5. Tình hình quy hoạch sử dụng đất thành phố Yên Bái - tầm nhìn 2020
a. Đất nông nghiệp
Căn cứ vào quỹ đất canh tác sau khi chuyển đổi mục đích, diện tích đất trồng
lúa đến năm 2020 còn lại khoảng 557,84 ha. Trong đó: hình thành các vùng phát
triển sản xuất hàng hóa tập trung như vùng sản xuất rau, vùng sản xuất nấm, vùng
trồng hoa, cây cảnh và các vùng chăn nuôi tập trung. Cụ thể thành phố sẽ hình thành
vùng sản xuất rau an toàn tập trung theo tiêu chuẩn ViệtGAP rộng khoảng 70 ha, tại
các xã Tân Thịnh, Tuy Lộc, Văn Phú, Âu Lâu; duy trì đất trồng cây hàng năm
khoảng 260,47 ha. Trong giai đoạn tới chuyển một phần diện tích đất rừng trồng
có độ dốc thấp để trồng cây lâu năm. Định hướng đến năm 2020 diện tích đất
trồng cây lâu năm của thành phố khoảng 1.630,73 ha.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




13
Rừng sản xuất phát triển trong thời gian tới chủ yếu theo hướng thâm canh,
coi trọng năng suất và chất lượng gỗ, kết hợp với các dịch vụ du lịch sinh thái và
các dịch vụ môi trường khác, xây dựng các vùng nguyên liệu gắn với công nghiệp
chế biến. Đến năm 2020, đất trồng rừng sản xuất khoảng 3.491,80 ha.
Phát triển mạnh sản xuất thủy sản theo phương thức nuôi thâm canh và nuôi
công nghiệp, trọng tâm là nuôi cá thịt, nuôi thủy sản đặc sản; khai thác và sử dụng
có hiệu quả mặt nước hiện có; tiếp tục cải tạo diện tích vùng trũng sang chuyên
canh thủy sản hoặc sản xuất 1 lúa - 1 thủy sản.
Trên cơ sở mục tiêu phát triển ngành thủy sản, đến năm 2020 diện tích đất

nuôi trồng thủy sản khoảng 203,67 ha.
b. Đất phi nông nghiệp
Trên cơ sở mục tiêu phát triển công nghiệp của thành phố, đến năm 2020 đất
khu công nghiệp khoảng 335,97 ha. Trong đó có khu công nghiệp Phía Nam, khu
công nghiệp Âu Lâu nằm trong hệ thống các khu công nghiệp quốc gia là 299,52. Đất
cụm công nghiệp Đầm Hồng và Âu Lâu là 36,45 ha, đất thương mại, dịch vụ khoảng
21,78 ha. Đất cơ sở sản xuất kinh doanh đến năm 2020 dự kiến là 92,84 ha. Đất
khai thác khoáng sản là 74,76 ha.
Với mục tiêu tăng cường đầu tư, đẩy mạnh xã hội hóa các hoạt động văn hóa,
y tế, giáo dục, thể thao. Tập trung khôi phục và nâng cấp các công trình hiện có; kết
hợp xây dựng mới một số công trình phục vụ đắc lực cho phát triển kinh tế - xã hội.
Đến năm 2020 hoàn chỉnh, hiện đại hóa và tiếp tục phát triển hạ tầng kinh tế và hạ
tầng xã hội đảm bảo phục vụ sự nghiệp phát triển của thành phố. Để đáp ứng mục
tiêu phát triển của thành phố đến năm 2020 và xa hơn, diện tích đất đến năm 2020
khoảng 1126,22 ha.
Trên cơ sở hệ thống đô thị hiện và cơ sở hạ tầng hiện có, định hướng phát
triển và bố trí sắp sếp chỉnh trang khu dân cư nông thôn trong thành phố đến năm
2020 và xa hơn phải bố trí quỹ đất hợp lý. Về mặt không gian, sẽ mở rộng thành
phố về phía Hữu ngạn sông Hồng áp sát đường cao tốc Nội Bài - lào Cai. Như vậy
đến năm 2020, đất ở tại nông thôn thành phố Yên Bái khoảng 423,98 ha, đất ở tại đô
thị thành phố Yên Bái khoảng 527,64 ha.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




14
Nhằm đáp ứng cho việc mở rộng, nâng cấp và xây dựng mới trụ sở các cơ
quan nhà nước, mở rộng trụ sở HĐND - UBND của các xã, dành quỹ đất cho xây
dựng các công trình trụ sở của tỉnh, thành phố thuộc các xã bên Hữu ngạn sông

Hồng. Với mục tiêu và định hướng như trên thì diện tích đất đến năm 2020 đất trụ
sở cơ quan của thành phố khoảng 43,85 ha.
c. Đất chưa sử dụng
Năm 2015, diện tích đất chưa sử dụng toàn thành phố hiện còn 77,08 ha,
chiếm 0,72% tổng diện tích tự nhiên, dự kiến trong giai đoạn từ nay đến năm 2020
sẽ tận dụng khai thác diện tích đất chưa sử dụng đưa vào sử dụng cho các mục đích
phát triển kinh tế - xã hội.
1.2. Tổng quan về giá đất
1.2.1. Khái niệm về giá đất
Theo Các Mác, giá đất là do địa tô được tư bản hóa, tức là độ màu mỡ chênh
lệch, ngay đất xấu nhất cũng có địa tô. Địa tô thuộc về người sử dụng đất tức là
quyền của người sử dụng dất.
Có một số quan niệm không có giá đất vì đất đai là do thiên nhiên ban tặng,
không do lao động tạo ra nên không có giá trị. Nhưng một số quan niệm cho rằng có
giá đất vì đất được đưa ra thị trường để mua, bán.
Giá đất là khả năng sinh lợi của đất không phải từ bản thân đất đai. Trong
thời đại ngày nay, chỗ đất nào có khả năng sinh lợi nhiều thì giá đất cao. Khả năng
sinh lợi là tổng hợp không chỉ biểu hiện bằng tiền tệ mà còn môi trường, môi sinh,
khả năng huy động nguồn lao động để phát triển kinh tế… các nhà lý luận học còn
lấy lợi nhuận/vốn (phương pháp thu nhập) hay lợi nhuận/lãi suất ngân hàng
(phương pháp lợi nhuận) để xác định giá đất.
Ở Việt Nam , đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa gía trị hiện hành của địa tô nhiều
năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế.
Luật đất đai năm 2013 quy định: “Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là giá trị bằng
tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất được xác định trong thời hạn
sử dụng đất xác định”.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

15
Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy
định tại chương VIII, mục 2, điều 114 của Luật đất đai 2013.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1.2.2. Các loại giá đất
Về cơ bản có các loại giá đất sau:
a. Giá trị sử dụng
Đối với đất đai, tại cùng một thời điểm một thửa đất có thể được sử dụng vào
nhiều mục đích khác nhau, trong số các mục đích đó, nhất thiết cũng phải xác định
một mục đích sử dụng chính - gọi là mục đích sử dụng xác định. Mục đích sử dụng
chính là cơ sở tạo nên giá trị sử dụng, nó được xác định căn cứ vào mục đích đầu tư
của người sử dụng đất. Ở nước ta mục đích sử dụng chính của mảnh đất xác định là
mục đích sử dụng đất được xác định trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay
trong các quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất. Các
mục đích sử dụng khác của thửa đất đó do các yếu tố khách quan tạo ra, không phải
là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng. Trong lý thuyết kinh tế các yếu tố kinh tế vẫn thường
gọi chúng là giá trị tiềm năng (Trịnh Hữu Liên và cs, 2014).
b. Giá trị thị trường
Giá trị thị trường của đất là giá được thị trường, xã hội xác nhận và được thể
hiện bằng giá cả của đất đai; là giá trung bình tại một thời điểm nhất định, địa điểm
nhất định, thị trường nhất định.
Giá trị thị trường biểu hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và
cạnh tranh. Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế,
có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế

người mua, người bán.
Giá trị thị trường là mức giá sẽ được mua bán trên thị trường và được biểu
hiện bằng giá cả, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN