Tóm tắt Luận văn Thạc sĩ Ngân hàng: Nâng cao chất lượng thẩm định tài sản đảm bảo bằng quyền sử dụng đất tại NHNo&PTNT Việt Nam - Chi nhánh tỉnh Đăk Lăk

TrƯờng đại học kinh tế quốc dân
----------------

ON KINH NH

NÂNG CAO CHấT LUợNG THẩM ĐịNH
TàI SảN ĐảM BảO BằNG QUYềN Sử DụNG ĐấT
TạI NHNo&PTNT VIệT NAM- CHI NHáNH TỉNH ĐĂK LĂK
Chuyên ngành: KINH Tế, TàI CHíNH - NGÂN HàNG

Hà Nội - 2011


i

A. LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hiện nay, với sự xuất hiện ngày càng nhiều các Ngân hàng thương mại nên đã
tạo một áp lực trong vấn đề cạnh tranh về huy động, cho vay, đầu tư, cũng như cung
cấp các dịch vụ giữa các ngân hàng. Tuy nhiên, hoạt động kinh doanh của ngân
hàng luôn đối mặt với những rủi ro mà đặc biệt là rủi ro tín dụng mà đây cũng là
hoạt động quan trọng nhất, nó mang lại lợi nhuận lớn nhất nhưng cũng chứa đựng
rủi ro cao nhất. Cho nên, công tác thẩm định tài sản đảm bảo đóng vai trò quan
trọng trong việc ngăn ngừa rủi ro và hạn chế mức thấp nhất khả năng mất vốn tín
dụng ngân hàng .
Trong những năm vừa qua, với sự cạnh tranh ngày càng khốc liệt từ các Ngân
hàng thương mại cổ phần và các Ngân hàng thương mại Nhà nước trên địa bà n. Chi
nhánh NHNo&PTNT tỉnh Đăk Lăk luôn đảm bảo tốc độ tăng trưởng tín dụng.
Nhưng, việc tăng trưởng tín dụng tại Chi nhánh luôn đòi hỏi an toàn. Do vậy, chất
lượng công tác thẩm định tài sản đảm bảo tiền vay luôn được coi trọng và đặt biệt là
công tác thẩm định tài sản đảm bảo bằng quyền sử dụng đất.

Xuất phát từ những vấn đề đó nên tác giả chọn đề tài “ Nâng cao chất lượng
thẩm định tài sản đảm bảo bằng quyền sử dụng đất tại NHNo&PTNT Việt Nam Chi nhánh tỉnh Đăk Lăk”.
2. Mục đích nghiên cứu
- Nghiên cứu những vấn đề cơ bản về chất lượng thẩm định tài sản đảm bảo
bằng quyền sử dụng đất của NHNo&PTNT Việt Nam - Chi nhánh Tỉnh Đăk Lăk.
- Qua kinh nghiệm và công tác thực tế, cùng với việc nghiên cứu các tài liệu
liên quan đến quá trình thẩm định tài sản đảm bả o bằng quyền sử dụng đất, tác giả
đưa ra các giải pháp nhằm nâng cao chất lượng thẩm định tài sản đảm bảo nợ vay
bằng quyền sử dụng đất tại NHNo & PTNT Việt Nam- Chi nhánh tỉnh Đăk Lăk.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Chất lượng thẩm định tài sản bằng quyền sử dụng đất.


ii

- Phạm vi nghiên cứu: Chất lượng thẩm định tài sản bằng quyền sử dụng đất
trong đảm bảo cho tại NHNo & PTNT Việt Nam- Chi nhánh tỉnh Đăk Lăk trong 03
năm từ 2008 đến 2010.
4. Phương pháp nghiên cứu
Các phương pháp nghiên cứu đã được sử dụng để tiếp cận và giải quyết vấn đề
là: phương pháp luận duy vật biện chứng, phương pháp logic, phương pháp phân
tích, so sánh, đối chiếu và tổng hợp.
5. Bố cục của luận văn
Chương 1: Lý luận chung về chất lượng thẩm định tài sản đảm bảo bằng quyền sử
dụng đất.
Chương 2: Thực trạng chất lượng thẩm định tài sản đảm bảo bằng quyền sử dụng
đất tại NHNo & PTNT Việt Nam- Chi nhánh tỉnh Đăk Lăk.
Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định tài sản đảm bảo bằng quyền sử
dụng đất tại NHNo & PTNT Việt Nam- Chi nhánh tỉnh Đăk Lăk

iii

B. NỘI DUNG
Chương I
LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH TÀI SẢN ĐẢM
BẢO BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1 Tổng quan về tín dụng ngân hàng và đảm bảo tiền vay bằng quyền sử
dụng đất
1.1.1. Tổng quan về tín dụng ngân hàng
1.1.1.1 Khái niệm:
Tín dụng là quan hệ vay mượn, quan hệ sử dụng vốn lẫn nhau giữa người đi
vay và người cho vay dựa trên nguyên trắc hoàn trả.
1.1.1.2 Đặc điểm của cho vay
Xét về bản chất, hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại có ba đặc điểm
chính sau:
Thứ nhất, cho vay là sự cung cấp một lượng giá trị dựa trên cơ sở lòng tin.
Thứ hai, cho vay là sự chuyển nhượng tạm thời quyền sử dụng vốn trong một
thời hạn xác định.
Thứ ba, cho vay là sự chuyển nhượng tạm thời một lượng giá trị trên nguyên
tắc phải hoàn trả cả gốc và lãi.
1.1.1.3 Rủi ro trong kinh doanh ngân hàng
1.1.1.3.1 Khái niệm rủi ro.
Rủi ro là sự tổn thất về tài sản hay sự giảm sút về lợi nhuận thực tế so với lợi
nhuận dự kiến hay là phải tốn kém thêm một khoản chi phí để có thể hoàn thành được
mọt nghiệm vụ tài chính nhất định khi có những biến cố không mong đợi xảy ra.
1.1.1.3.2 Các loại rủi ro trong kinh doanh ngân hàng.
Trong hoạt động kinh doanh ngân hàng, rủi ro có thể chia thành các loại: Rủi ro
tín dụng, ruit ro thanh toán, rủi ro lãi suất, rủi ro tỷ giá hối đoái, các loại rủi ro khác.

iv

1.1.1.3.3 Rủi ro tín dụng, nguyên nhân chính đòi hỏi phát đảm bảo tín
dụng.
- Khái niệm:
Rủi ro tín dụng là loại rủi ro gắn liền với nghiệp vụ tín dụng của ngân hàng
biểu hiện dưới hình thức người đi vay không trả được nợ hoặc trả nợ không đúng
hạn cho ngân hàng .
Rủi ro do không thu hồi được nợ là hiện tượng thường xuyên xảy ra và tuỳ tín
dụng hình thức mà có thể chia rủi ro tín dụng ra làm hai loại: rủi ro nợ khê đọng và
rủi ro không được hoàn trả.

- Các nguyên nhân dẫn đến rủi ro tín dụng gồm: nguyên nhân từ phía khách
hàng, nguyên nhân từ phía ngân hàng và các nguyên nhân khách quan.
1.1.2.

Đảm bảo tài sản bằng quyền sử dụng đất trong cho vay

1.1.2.1 Khái niệm
Đảm bảo tín dụng bằng quyền sử dụng đất là việc bên vay vốn thế chấp hoặc
bên bảo lãnh thế chất tài sản bằng quyền sử d ụng đất của mình cho bên cho vay để
đảm bảo khả năng hoàn trả vốn vay.
1.1.2.2 Đặc trưng của bảo đảm tiền vay
Đứng trên phương diện của các ngân hàng thương mại thì hoạt động đảm bảo
tiền vay phải được thể được 3 đặc trưng: giá trị của bảo đảm phải lớn hơn nghĩa v ụ
bảo đảm, tài sản phải có sẵn thị trường tiêu thụ, có đầy đủ cơ sở pháp lý để Ngân
hàng thương mại có quyền ưu tiên về xử lý tài sản bảo đảm.
1.1.2.3 Nguyên tắc bảo đảm tiền vay

- Tổ chức tín dụng có quyền lựa chọn, quyết định việc cho vay có tài sản đảm
bảo, cho vay không có tài sản đảm bảo theo quy định của các văn bản pháp quy và
chịu trách nhiệm về quyết định của mình.
- Tổ chức tín dụng có quyền áp dụng các biện pháp bảo đảm bằng tài sản hoặc
thu hồi nợ trước hạn nếu khách hàng vay vi phạm cam kết trong hợp đồng tín dụng.


v

- Tổ chức tín dụng có quyền xử lý tài sản đảm bảo tiền vay theo quy định của
pháp luật có liên quan để thu hồi nợ khi khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh không
thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghiệp vụ trả nợ đã cam kết.
- Sau khi xử lý tài sản đảm bảo tiền vay, nếu khách hàng vay hoặc bên bảo
lãnh vẫn chưa thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ, thì khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh
có trách nhiệm tiếp tục thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ đã cam kết.
1.1.2.4 Vai trò của bảo đảm tiền vay trong hoạt động cho vay của Ngân hàng
- Bảo đảm tiền vay giúp ngân hàng có đủ cơ sở pháp lý để có nguồn thu nợ
thứ hai khi nguồn thu nợ thứ nhất không thực hiện được.
- Bảo đảm tiền vay gắn kết trách nhiệm vật chất của người đi vay trong quá
trình sử dụng vốn vay tránh tình trạng khách hàn g sử dụng vốn vay sai mục đích
hoặc thiếu hiệu quả gây nên tổn thất và rủi ro cho ngân hàng.
Bảo đảm tiền vay là một trong những điều kiện để các tổ chức cá nhận được
cấp tín dụng, là bước khởi đầu trong quan hệ tạo lập tín dụng với Ngân hàng thương
mại v ì đây là điều kiện để cấp tín dụng.
1.1.2.5 Các hình thức đảm bảo tiền vay bằng quyền sử dụng đất
Trong nền kinh tế thị trường khi mà hoạt động của các doanh nghiệp, cá nhân
ngày càng đa dạng và phong phú thì để thực hiện mục tiêu mở rộng tín dụng, hạn
chế rủi ro đòi hỏi các Ngân hàng thương mại phải áp dụng nhiều hình thức bảo đảm
tiền vay. Đối với tài sản đảm bảo bằng quyền sử dụng đất thì các hình thức đảm bảo
như: Thế chấp tài sản, bảo lãnh thế chấp bên thứ ba.

1.1.2.6 Gía trị quyền sử dụng đất được thế chấp.
Giá trị quyền sử dụng đất được thế chấp được xác đinh nghị định
178/1999/NĐ- CP.
1.1.2.7 Hồ sơ thế chấp giá trị quyền sử dụng đất.
Hộ gia đình, cá nhân và tổ chức nếu có đủ một trong những điều kiện nêu trên,
khi làm hồ sơ thế chấp cần phải có các giấy tờ như: hợp đồng th ế chấp giá trị quyền
sử dụng đất (theo mẫu in), gíây chứng nhận quyền sử dụng đất, sơ đồ thửa đất và
trích lục bản đồ thửa đất, chứng từ nộp tiền thuê đất


vi

1.1.2.8

Xử lý tài sản đảm bảo nợ vay là quyền sử dụng đất

Trước khi xử lý tài sản bảo đảm, các Ngân hàng phải thực hiện theo các bước
sau :
Bước 1 : Thông báo cho bên bảo đảm về việc xử lý tài sản bảo đảm
Bước 2 : Lập biên bản xử lý tài sản bảo đảm
Bước 3 : Ngân hàng lựa chọn phương thức xử lý tài sản bảo đảm
Bước 4 : Thanh toán thu nợ từ việc xử lý tài sản bảo đảm
Bước 5 : Xoá đăng ký xử lý tài sản bảo đảm
1.2 Thẩm định tài sản đảm bảo trong cho vay bằng quyền sử dụng đất
1.2.1 Khái quát chung
Thẩm định tài sản đảm bảo nợ vay bằng quyền sử dụng đất là việc sử dụng hệ
thống quy trình, nội dung và phương pháp có luận cứ về khoa học nhằm đánh giá
một cách chính xác và trung thực giá trị, khả năng thanh lý tài sản đảm bảo là quyền
sử dụng đất khi cần thiết.
1.2.2 Quy trình thẩm định tài sản đảm bảo bằng quyền sử dụng đất

Quy trình thẩm định tài sản đảm bảo là bản chỉ dẫn các bước tiến hành từ xem
xét, thu thập thông tin cần thiết cho đến khi đưa ra được kết luận sau cùng về giá trị
hiện tại và khả năng thanh lý trong tương lai.
1.2.3 Nội dung thẩm định tài sản đảm bảo bằng quyền sử dụng đất
1.2.3.1 Thẩm định giá trị pháp lý của tài sản đảm bả o là quyền sử dụng đất
Thẩm định giá trị pháp lý của tài sản đảm bảo nợ vay bằng quyền sử dụng đất
đây là một khâu quan trọng trong điều kiện cần thiết để đăng ký giao dịch bảo đảm.
Khi thẩm định nhân viên tín dụng chỉ cần xem xét tính chân thực của giấy c hứng
nhận đăng ký sở hữu, nếu cần thiết có thể liên hệ với cơ quan cấp giấy chứng nhận
để làm rỏ thêm.
1.2.3.2 Thẩm định giá trị tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất
Trong toàn bộ khâu thẩm định tài sản đảm bảo tài sản bằng quyền sử dụng đất


vii

thì khâu thẩm định giá trị tài sản đảm bảo đóng vai trò mắt xích quan trọng quyết
định đến vấn đề ngăn ngừa và hạn chế rủi ro khi cho vay. Hiện nay chúng ta sử
dụng năm phương pháp cơ bản như: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp
chi phí, phương pháp đầu tư (thu nhập), p hương pháp lợi nhuận, phương pháp thặng
dư.
1.3 Chất lượng thẩm định tài sản đảm bảo bằng quyền sử dụng đất trong
cho vay
1.3.1 Khái niệm
Chất lượng thẩm định tài sản đảm bảo bằng quyền sử dụng đất trong cho vay
là chỉ tiêu tổng hợp phản ánh mức độ chính xác của kế t quả thẩm định dựa trên cơ
sở sử dụng hệ thống quy trình, nội dung và phương pháp thẩm định có luận cứ khoa
học từ đó đưa ra kết luận chính xác về giá trị quyền sử dụng đất có đủ đảm bảo nghĩ
vụ vay vốn của ngân hàng thương mại
1.3.2 Tiêu chí đánh giá chất lượn g thẩm định tài sản đảm bảo bằng quyền

sử dụng đất.
1.3.2.1 Các tiêu chí định tính gồm : uy tín của ngân hàng, chất lượng kiểm tra
kiểm soát, quản lý tài sản đảm bảo, thời gian xử lý.
1.3.2.2 Các tiêu chí định lượng:
-

Chỉ tiêu về số lượng các khoản nợ thanh lý.

-

Chỉ tiêu về tỷ lệ thu hồi nợ của các khoản vay bị thanh lý.
Giá trị thu hồi của các khoản vay bị

Tỷ lệ thu hồi nợ đối với du nợ cho vay
có đảm bảo bằng quyền sử dụng đất bị
thanh lý

thanh lý
=
Dư nợ cho vay đối với các khoản nợ
bị thanh lý

-

Chỉ tiêu về thời gian t hu hồi của các khoản nợ bị thanh lý.

Chỉ tiêu này được xác định từ thời điểm mà ngân hàng tiến hành xử lý tài sản
là quyền sử dụng đất đến thời điểm thu hồi một phần hoặc toàn bộ dư nợ mà ngân
hàng cho vay.

viii

1.3.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định tà i sản đảm bảo
bằng quyền sử dụng đất.
1.3.3.1. Các nhân tố chủ quan:
Các nhân tố chủ quan như: trình độ của cán bộ ngân hàng, công tác thẩm định
tài sản bảo đảm và thẩm định khách hàng, chiến lược kinh doanh, mục tiêu của ngân
hàng từng thời kỳ.
1.3.3.2. Các nhân tố khách quan.
Các nhân tố khách quan như: từ phía khách hàng, và các nhân tố khác.

Chương 2
THỰC TRẠNG CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẰNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TẠI NHNo& PTNT VIỆT NAM- CHI NHÁNH TỈNH ĐĂK LĂK
2.1.Khái quát về NHNo&PTNT Việt Nam và chi nhánh NHNo&PTNT
Tỉnh Đăk Lăk
2.1.1 Giới thiệu về NHNo&PTNT Việt Nam
Ngân hàng Phát triển Nông nghiệp Việt Nam được thành lập theo Nghị định
số 53/HĐBT ngày 26/3/1988 của Hội đồng Bộ trưởng (nay là Chính phủ) về việc
thành lập các ngân hàng chuyên doanh. Ngày 14/11/1990, Chủ tịch Hội đồng Bộ
trưởng (nay là Thủ tướng Chính phủ) ký Quyết định số 400/CT thành lập Ngân
hàng Nông nghiệp Việt Nam thay thế Ngân hàng Phát triển Nông nghiệp Việt Nam.
Ngày 15/11/1996, được Thủ tướng Chính phủ ủy quyền, Thống đốc Ngân
hàng Nhà nước Việt Nam ký ban hành Quyết định số 280/QĐ-NHNN V/v đổi tên
Ngân hàng Nông nghiệp Việt Nam, thành Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển
Nông thôn Việt Nam (viết tắt là NHNo&PTNT VN) , tên tiếng Anh là: Vietnam
Bank for Agriculture and Rural Development (viết tắt tiếng Anh là: AGRIBANK).

ix

2.1.2 Sơ lược lịch sử hình thành và phát triển của chi nhánh
NHNo&PTNT Tỉnh Đăk Lăk
2.1.2.1. Sơ lược về sự hình thành và phát triển.
Ngân hàng Nông nghiệp tỉnh Đăk Lăk trực thuộc Ngân hàng Nông nghiệp
Việt Nam, được thành lập theo Quyết định số 603/NH – QĐ ngày 22/12/1992 của
Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về việc thành lập Chi nhánh Ngân hàng
Nông nghiệp các tỉnh thành phố. Kể từ tháng 11/1999 đến nay, đư ợc đổi tên thành:
Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn tỉnh Đăk Lăk (theo Quyết định số
280/QĐ-NHNN).
2.1.2.2. Sơ đồ cơ cấu tổ chức, màng lưới hoạt động.
Đến nay, toàn Chi nhánh NHNo&PTNT tỉnh Đăk Lăk có tất cả 66 đầu mối
trực thuộc. Bao gồm: 23 Chi nhánh (CN) cấp II, 17 Chi nhánh cấp III và 26 phòng
Giao dịch trực thuộc, trong đó có 09 phòng Giao dịch trực thuộc tỉnh. Mạng lưới,
thị phần hoạt động kinh doanh của Chi nhánh NHNo&PTNT tỉnh Đăk Lăk ngày
càng được mở rộng.
2.1.2.3. Tình hình hoạt động của Chi nhánh NHN o&PTNT tỉnh Đăk Lăk
03 năm (2008 - 2010).
Đứng trước những biến động về kinh tế trong những năm vừa qua cùng với sự
cạnh tranh của các Ngân hàng thương mại trên địa bàn, Chi nhánh NHNo&PTNT
tỉnh Đăk Lăk đã hoàn thành tốt chỉ tiêu được giao trong hoạt động kinh doanh.
2.2. Thực trạng chất lượng thẩm định tài sản đảm bảo bằng quyền sử
dụng đất tại chi nhánh NHNo&PTNT tỉnh Đăk Lăk.
Trên cơ sở phân tích thực trạng chất lượng thẩm định tài sản đảm bảo bằng
quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2008 - 2010 cho thấy chất lư ợng thẩm định tài sản
đảm bảo bằng quyền sử dụng đất tại chi nhánh tương đối tốt. Qua đó đã góp phần
đảm bảo an toàn trong hoạt động tín dụng nhằm ổn định phát triển kinh doanh.

x

2.3. Đánh giá chất lượng thẩm định tài sản đảm bảo bằng quyền sử dụng
đất tại chi nhánh NHNo&PTNT Tỉnh Đăk Lăk
2.3.1. Những chuẩn mực để đánh giá hiệu quả của hoạt động bảo đảm
tiền vay
Trong những năm vừa qua, Chi nhánh NHNo&PTNT Tỉnh Đăk Lăk đã thực
hiện nghiêm chỉnh luật pháp của Nhà nước và các chỉ đạo của NHNo&PTNT Việt
Nam trong vấn đề đảm bảo tiền vay bằng quyền sử dụng đất. Chi nhánh đã từng
bước nâng cao chất lượng thẩm định tài sản đảm bảo bằng quyền sử dụng đất góp
phần giảm thiểu mọi rủi ro trong hoạch động tín dụng cho vay.
-

Chỉ tiêu về tỷ lệ thu hồi nợ của các khoản vay bị thanh lý.

Trong những năm 2008 đến 2010 ta thấy đứng trước những điều kiện kinh tế
khó khăn, tuy nhiên công tác thẩm định tài sản bằng quyền sử dụng đất tại chi
nhánh có nhiều chuyển biến theo chiều hướng tốt
-

Chỉ tiêu về thời gian thu hồi của các khoản nợ bị thanh lý.

Qua số liệu thống kê tại chi nhánh ta thấy cong tác xử lý tài sản đảm bảo bằng
quyền sử dụng đất đã được cải thiện, thời gian xử lý nhanh hơn.
2.3.3.1. Hạn chế
Ngoài những kết quả đạt được, Chi nhánh NHNo&PTNT Tỉnh Đăk Lăk vẫn
còn những hạn chế trong việc thẩm định tài sản đảm bảo nợ vay bằng quyền sử
dụng đất.
2.3.3.2. Nguyên nhân
2.3.3.2.1 Những nguyên nhân thuộc về ngân hàng

Nhưng nguyên nhân thuộc về ngân hàng như: chất lượng đội ngũ cán bộ tín
dụng còn nhiều hạn chế, cách đánh giá tài sản đảm bảo chưa đúng mức
2.3.3.2.2 Những nhân tố bên ngoài ngân hàng
Những nhân tố bên ngoài như: khách hàng, môi trường pháp lý, môi trường
kinh tế, chính trị xã hội..


xi

CHƯƠNG 3
GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH TÀI SẢN ĐẢM BẢO
BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CHI NHÁNH NHNo&PTNT TỈNH ĐĂK
LĂK
3.1 Quan điểm, định hướng của Chi nhánh NHNo&PTNT tỉnh Đăk Lăk
trong thẩm định tài sản bảo đảm bằng quyền sử dụng đất
Trong bối cảnh nền kinh tế những năm vừa qua, chi nhánh đã có những định
hướng cho mình trong công tác huy động , hoạt động cho vay và công tác thẩm định
tài sản đảm bảo bằng quyền sử dụng đất nói riêng.
3.2 Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định tài sản đảm bằng quyền sử
dụng đất tại chi nhánh NHNo&PTNT tỉnh Đăk Lăk
Đê nâng cao chất lượng thẩm định tài sản đảm bảo bằn g quyền sử dụng đất tại
chi nhánh, đồng thời khắc phục những hạn chế còn tồn tại như đã trình bày trong
Chương 2 của Luận văn tác giả mạnh dạn đưa ta một số giải pháp mà chi nhánh
NHNo&PTNT tỉnh Đăk Lăk có thể thực hiện như sau:
-

Nâng cao trình độ cán bộ thẩm định.

Chi nhánh NHNo&PTNT tỉnh Đăk Lăk cần phải đào tạo đội ngũ cán bộ tín
dụng thạo về chuyên môn, kiến thức tổng hợp sâu rộng, có khả năng phân tích và dự

đoán xu hướng thay đổi của môi trường kinh tế, thị trường bất động sản nhằm đáp
ứng không chỉ khả năng thẩm định phương án, dự án vay vốn hiệu quả hay không
mà còn đánh giá được giá trị tài sản đảm bảo bằng quyền sử dụng đất qua đó xác
định được nghĩa vụ đảm bảo tối đa và ước lượng được giá trị thu hồi xảy ra trong
tương lai nếu có.
-

Hoàn thiện quy trình, chính sách trong công tác thẩm định tài sản

đảm bảo bằng quyền sử dụng đất.
Thường xuyên bổ sung, sửa đổi kịp thời các quy định, chính sách liên quan
phù hợp với quan điểm, định hướng cho vay thế chấp bằng quyền sử dụng đất, phù
hợp với những biến đổ i của thị trường như: nên khảo sát và đưa ra hệ số K phù hợp
với từng vùng từng khu vực cho phù hợp, cần phải chi tiết hóa giá trị thanh lý trong


xii

thời gian tương lai khi xảy ra nhưng giá trị ước tính phải phù hợp với chu kỳ sản
xuất kinh doanh của khách hà ng vay, và tính thanh khoản của tài sản đảm bảo.
-

Sử dụng các phương pháp định giá trong khâu xác định giá trị quyền

sử dụng đât.
Hiện nay tại NHNo&PTNT tỉnh Đăk Lăk chưa có văn bản hướng dẫn, quy
định cụ thể về việc sử dụng các phương pháp định giá, điều k iện áp dụng các
phương pháp điều này dẫn đến việc các cán bộ tín dụng hầu hết đều sử dụng chung
một phương pháp cụ thể là phương pháp so sánh. Do vậy, kết quả thẩm định tài sản
thế chấp là quyền sử dụng đất không chính xác ảnh hưởng không nhỏ đến chất

lượng thẩm đinh tài sản đảm bảo. Do đó việc đưa ra các phương pháp định giá và
điều kiện áp dụng, cách thức vận dụng các phương pháp là thực sự cần thiết và rất
quan trọng
-

Nâng cao chất lượng thu thập, xử lý thông tin

Ngoài những giải pháp cơ bản nhằm nâng cao chất lượng thẩm định tài sản
đảm bảo bằng quyền sử dụng đất tại chi nhánh như trên, thì chất lượng của các
luồng thông tin, trực tiếp hay gián tiếp cũng là một trong những giải pháp.
-

Thực hiện tốt công tác kiểm tra kiểm soát sau khi cho vay về tình hình

tài sản đảm bảo.
Cán bộ tín dụng trong quá trình kiểm tra sau khi cho vay cần phải kiểm tra thật
kỹ không chỉ hiện trạng tài sản mà những biến động mà đặc biệt là về phần giá trị,
khi có những biến động có khả năng ảnh hưởng đến nghĩa vụ đảm bảo thì cá n bộ tín
dụng cần phải đưa ra những biện pháp khắc phục nhằm hạn chế rủi ro xảy ra.
-

Nâng cao hiệu quả công tác xử lý tài sản bảo đảm

Vấn đề xử lý tài sản đảm bảo là biện pháp cuối cùng để thu hồi nợ, nhưng đây
là một công việc hết sức khó khăn. Khi khách hàng vay không trả được nợ cho ngân
hàng thì ngân hàng phải tiến hành xử lý tài sản bảo đảm để làm cho hoạt động tín
dụng của ngân hàng được an toàn và hiệu quả. Đây là một công việc phức tạp, đòi
hỏi thời gian dài. Vì vậy đối với các khoản nợ tồn đọng có tài sản bảo đảm cần phải
tập trung nghiên cứu để phân tích nguyên nhân làm chậm quá trình chuyển hoá tài
sản này thành tiền.

xiii

3.3 Kiến nghị
Nhằm nâng cao chất lượng trong công tác thẩm định tài sản đảm bảo đòi hỏi
sự nổ lực của Chi nhánh NHNo& PTNT tỉnh Đăk Lăk, nhưng công tác thẩm định
giá tại Chi nhánh NHNo& PTNT tỉnh Đăk Lăk cần nhiều sự hỗ trợ từ phía cơ quan
chức năng.
3.3.1 Kiến nghị với NHNo&PTNT Việt Nam
Cần có một văn bản cụ thể về việc hướng dẫn chi tiết về công tác thẩm định tài
sản nói chung và quyền sử dụng đất nói riêng.
NHNo&PTNT Việt Nam cần phải đưa ra những phương pháp định giá phù
hợp hoặc nhiều phương pháp cùng hỗ trợ nhằm đưa giảm độ sai lệch khi đánh giá
giá trị tài sản đảm bảo băng quyền sử dụng đất và cần tập huấn kỹ.
NHNo& PTNT Việt Nam cần có những công văn, quy định áp dụng phù hợp
với với từng khung lãi suất cho vay tương ứng với từng thời kỳ, và phù hợp với
những dự báo về thị trường bất động sản tr ong thời gian tới.
Ngoài việc tổ chức nhằm đào tạo đội ngũ cán bộ thì việc cần tổ chức phòng
ban chuyên công tác thẩm định tài sản đảm bảo nhằm chuyên môn hóa hơn trong
công tác thẩm định tài sản từ đó nâng cao được chất lượng tài sản đảm bảo nói
chung và quyền sử dụng đất nói riêng.
3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước
Quy chế mua bán nợ đã được Thống đốc NHNN ban hành kèm theo Quyết
định số 140/1999/QĐ-NHNN, ngày 19/4/1999 nhưng đến nay vẫn chưa thể áp dụng
được trong khi đó các Ngân hàng đang có nhu cầu giải quyêt vấn đề này một cách
bức bách.
- Chủ động phối hợp với Toà án Nhân dân tối cao, Viện kiểm sát Nhân dân
tối cao, Bộ tư pháp, Bộ Công an, Tổng cục địa chính để nghiên cứu soạn thảo, ban
hành một văn bản liên tịch nhằm hoàn thiện cơ sở pháp lý, tạo thuận lợi và an toàn

để hướng dẫn xử lý ngay các khó khăn ách tắc trong việc giải toả, phát mãi tài sản
thế chấp, cầm cố ở các NHTM hiện nay.
Ngân hàng Nhà nước cần tăng cường công tác kiểm soát, xây dựng hệ thống
thanh tra đủ lớn về số lượng và đủ mạnh về chất lượng để đảm bảo thực hiện hoạt


xiv

động kiểm soát ngân hàng một cách có hiệu quả nhất, xử lý nghiêm túc các sai sót
do vi phạm quy chế.
Ngân hàng Nhà nước đã nhận thức được tầm quan trọng của thông tin trong
công tác tín dụng và hoạt động kinh doanh ngân hàng nên ban lãnh đạo Ngân hàng
Nhà nước đã có những chủ trương xây dựng trung tâm thông tin tín dụng (gọi tắt là
CIC) nhằm phòng ngừa rủi ro tín dụng cho các ngân hàng thương mại.
3.3.3 Kiến nghị với các Bộ, ngành có liên quan
Kiến nghị với Bộ tư pháp: Bộ tư pháp cần nhanh chóng ban hành các văn bản
hướng dẫn thực hiện các quy chế về bảo đảm tiền vay đã được ban hành nhằm tạo
điều kiện cho các ngân hàng thực hiện một cách đầy đủ, chính xác các quy phạm
pháp luật đó.
Kiến nghị với Bộ tài nguyên môi trường: Bộ nên đưa ra những văn bản hướng
dẫn riêng về việc chuyển nhượng tên tài sản là giá trị quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền với đất, trong trường hợp người mua tài sản là tài sản phát mại của ngân
hàng.
Kiến nghị với Bộ tài chính: Bộ cần có các quy định để đảm bảo tính minh bạch
cho các báo cáo tài chính.
Kiến nghị với Tổng cục địa chính và ban vật giá Chính phủ : Tổng cục địa
chính và ban vật giá Chính phủ phối hợp công bố giá nhà, đất trên thị trường ở từng
vùng để việc cho vay có căn cứ phù hợp hơn. Ngoài ra kiến nghị với Tổng cục địa
chính: cần phải tổ chức kê khai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu
nhà ở kịp thời; nên sớm có các biện pháp thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất đối với những khu đất đã có đủ điều kiện.
3.3.4 Kiến nghị với Chính phủ
Chính phủ cần có những biện pháp hữu hiệu để tạo điều kiện cho các ngân
hàng thương mại trong việc nâng cao chất lượng thẩm định của hoạt động bảo đảm
tiền vay, nói chung cũng như là quyền sử dụng đất nói riê ng của mình.
Chính phủ cần đưa ra chính sách về xử lý tài sản bảo hạn chế khó khăn cho
các ngân hàng.


xv

KẾT LUẬN
Tại chi nhánh trong những năm gần đây vấn đề chất lượng trong công tác
thẩm định tài sản đảm bảo nói chung và đặt biệt là chất lượng thẩm định tài sản đảm
bảo bằng quyền sử dụng đất nói riêng được chú trọng nhằm hạn chế đến mức thấp
nhất có thể trong rủi ro tín dụng và đã đạt được chất lượng khá cao. Tuy nhiên, việc
nâng cao hơn nữa chất lượng thẩm định tài sản bảo đảm tài sản nói chung và đặt
biệt là chất lượng thẩm định tài sản đảm bảo bằng quyền sử dụng đất nói riêng luôn
là mục tiêu không thể thiếu trong điều kiện cạnh tranh ngày càng khóc liệt trong
lĩnh vục hoạt động ngân hàng như hiên nay. Việc áp dụng các biện pháp nhằm nâng
cao chất lượng tài sản đảm bảo bằng quyền sử dụng đất là nhân tố quan trọng góp
phần vào sự lành mạnh hóa trong hoạt động tín dụng.
Với phạm vi nghiên cứu của luận văn là chất lượng thẩm định tài sản đảm bảo
bằng quyền sử dụng đất thông qua tình hình hoạt động tại chi n hánh NHNo& PTNT
Tỉnh Đăk Lăk, tác giả đã hệ thống hóa những vấn đề về lý luận cơ bản, phân tích,
đánh giá thực trạng chất lượng tín dụng tại chi nhánh NHNo& PTNT Tỉnh Đăk Lăk
gia đoạn 2008 đến 2010. Đồng thời tác giả đã tổng hợp, đề xuất những giải pháp và
kiến nghị có cơ sở thực hiện nhằm từng bước nâng cao hơn nữa chất lượng thẩm
định tài sản đảm bảo bằng quyền sử dụng đất tại chi nhánh NHNo& PTNT tỉnh Đăk
Lăk. Đây chính là mục tiêu nghiên cứu của tác giả.