Báo cáo phân tích ngành bất động sản - Một báo cáo nghiên cứu và tóm tắt thị trường bất động sản Việt Nam năm 2017 và triển vọng tăng trưởng 2018

Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế-

BÁO CÁO PHÂN TÍCH
NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN

MỘT BÁO CÁO NGHIÊN CỨU VÀ TÓM TẮT THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN VIỆT NAM NĂM 2017 VÀ TRIỂN VỌNG TĂNG TRƯỞNG 2018
-12/01/2018-


Báo cáo phân tích ngành bất động sản

TIÊU ĐIỂM THỊ TRƯỜNG
NỀN KINH TẾ VIỆT NAM 1 NĂM QUA
GDP tăng trưởng mạnh mẽ nhất trong chu kỳ 10 năm
Kết thúc năm 2017, nền kinh tế Việt Nam ghi nhận
mức tăng trưởng GDP cao nhất trong chu kỳ 10
năm với mức tăng trưởng 6.8% theo Tổng Cục
thống kê tính đến Q4/2017. Mức tăng trưởng 6.8%
đã vượt qua chỉ tiêu được đề ra vào Q1/2017 cho
thấy sự tích cực rõ rệt về tổng thể mặt bằng kinh tế
chung. Thu nhập bình quân trên đầu người được
nâng lên con số 2.385 USD/người, tăng 170
USD/người (+7.67%).
Nguồn: NDH

Chỉ số lạm phát được giữ ở mức an toàn
CPI bình quân cả năm 2017 chỉ tăng 3,53%. Như việc
mục tiêu kiếm soát lạm phát dưới 4% đã hoàn thành
.Trong năm vừa rồi mức tăng CPI chủ yếu đến từ
điều chỉnh giá trong ngành dịch vụ y tế ở các cấp địa

phương còn mức giảm được ghi nhận ở nhóm thực
phẩm tiêu dùng với mức giảm 2,6% so với năm
2016. Đồng thời ngân hàng nhà nước về cơ bản đã
áp dụng được những chính sách tiền tệ hợp lý và
kiểm soát lạm phát thành công.

Vốn đầu tư nước ngoài tăng trưởng vượt trội, vượt mốc 10 năm
Cụ thể, dòng vốn FDI đạt kỷ lục, trong đó FDI đăng ký đạt 35,88 tỷ USD và vốn FDI thực hiện lên tới 17,5
tỷ USD. Điều này chứng tỏ năm vừa rồi Việt Nam đã tạo được sự chú ý của các nhà đầu tư nước ngoài
với một tình hình vĩ mô tích cực & ổn định cũng như một thị trường còn nhiều tiềm năng phát triển
trong tương lai. Việc thành công của đại hội APEC diễn ra trong năm vừa qua cũng góp một phần đáng
kể để đem lại động lực và niềm tin khi đầu tư vào thị trường mới nổi như Việt Nam

Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế-


Báo cáo phân tích ngành bất động sản

Nguồn: NDH

Nguồn: NDH

Nguồn vốn FDI năm 2017 đến từ 125 quốc gia và vùng lãnh thổ. Trong đó Hàn Quốc là quốc gia
đầu tư lớn nhất với 57,66 tỷ USD, chiếm 18% tổng vốn đầu tư và sau đó là Nhật Bản với 49,46 tỷ
USD chiếm 15.5% tổng vốn đầu tư. Nguồn vốn này được phân bố ở 4 khu vực chính trên cả
nước đó là Hà Nội, Bình Dương, Đồng Nai và TP.HCM. Trong đó TP.HCM chiếm tỷ trọng FDI lớn
nhất với 49,46 tỷ USD với 15.5% tổng FDI, Hà Nội xếp thứ 4 với 8.5% tỷ trọng tương ứng với
28,28 tỷ USD tổng vốn FDI tính đến nay.
Ngành công nghiệp chế biến, chế tạo thu hút vốn FDI cao nhất, đạt 9,5 tỷ USD, chiếm 49,3%
tổng FDI, theo sau lần lượt là ngành sản xuất, phân phối điện, khí, nước, điều hòa với 5,3 tỷ

USD, ngành khai khoáng với 1,3 tỷ USD và ngành bán buôn và bán lẻ với hơn 0,9 tỷ USD. Hoạt
động kinh doanh bất động sản đứng ở vị trí thứ năm, thu hút khoảng 0,7 tỷ USD, trong đó có 39
dự án đăng ký cấp mới với 0,5 tỷ USD.

Doanh nghiệp đăng ký cấp mới tăng:
Chỉ trong vòng 6 tháng đầu năm 2017,
số lượng doanh nghiệp đăng ký thành
lập mới tăng khoảng 12,4% so với cùng
kỳ năm ngoái. Số lượng doanh nghiệp
đăng ký thành lập mới chiếm 61,276%,
và tăng 39,4% so với cùng kỳ năm 2016.
Số vốn đăng ký thành lập mới trung
bình khoảng 9,7 tỷ đồng tăng 24%.
Ngoài ra, lĩnh vực kinh doanh bất động
sản cũng ghi nhận mức tăng 68,3% số
lượng doanh nghiệp đăng ký, với hơn
2,3 nghìn doanh nghiệp, chiếm 3,7%
trong tổng số doanh nghiệp đăng ký

Nguồn: Bộ Công Thương

Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế-


Báo cáo phân tích ngành bất động sản

thành lập mới. Tuy số lượng các doanh nghiệp giải thể đã giảm 1,2% so với cùng kỳ năm trước
với 5.443 doanh nghiệp nhưng số lượng doanh nghiệp tạm ngừng hoạt động kinh doanh đạt
đến 37.907 doanh nghiệp, tăng 21,8% so với năm 2016

Doanh thu bán lẻ và lượng khách quốc tế tăng mạnh:
Tổng mức bán lẻ và doanh thu dịch vụ
tiêu dùng trong 6 tháng đầu năm 2017
tăng 10,1%. Lượng khách quốc tế đến
Việt Nam tăng 30,2% so với cùng kỳ
năm trước, ước tính hơn 9,4 triệu lượt
khách nước ngoài trong 9 tháng đầu
năm. Theo quốc tịch khách, Trung Quốc
vẫn là thị trường dẫn đầu với gần 1,9
triệu du khách, tăng đáng kể 56,7% so
với cùng kỳ năm 2016. Nga là thị trường
có lượng khách đến Việt Nam lớn thứ
hai, tăng 53,4% theo năm.
Nguồn: Bộ VH & DL

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1 NĂM QUA
Tổng quan thị trường
Thị trường bất động sản năm 2017
được đánh giá là khởi sắc, có tính ổn
định và có mức độ rủi ro thấp. Lượng
tồn kho bất động sản có mức giảm
31% trong vòng 12 tháng. Dư nợ tín
dụng kinh doanh BĐS tăng 13,3%.
Nguồn cung bất động sản đều tăng
hoặc ổn định trong 4 phân khúc bất
động sản chính mà báo cáo sẽ tập
trung phân tích đó là: văn phòng, nhà
ở, bán lẻ, khu công nghiệp. Nhu cầu
bất động sản ở mức khả quan và tăng
trưởng tốt, tuy có sự giảm nhẹ ở một

số phân khúc nhưng nhìn về tổng thể
vẫn duy trì được sức tiêu thụ
Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế-


Báo cáo phân tích ngành bất động sản

Số liệu GDP 2017 cũng như số liệu dự án mở bán và giao dịch thành công trong năm vừa rồi do
CBRE công bố cho thấy thị trường bất động sản trong năm nay khả quan hơn nhiều so với
những dự đoán đầu năm về một sự chững lại trong tăng trưởng ngành. Nguồn vốn FDI kỷ lục
trong năm 2017 đã thúc đẩy nguồn cung bất động sản tăng trưởng nhanh cùng với nguồn cầu
vẫn còn sức nóng, tuy có dấu hiệu chậm lại ở những phân khúc cao cấp nhưng cũng gia tăng
mạnh mẽ ở những phân khúc mới nổi ví dụ như phân khúc condotel hay phân khúc đất nền.
Trong năm 2017, ơ cả hai thi trường bất động sản thì thị trường Tp HCM giao dịch sôi động hơn
hẳn so với thị trường Hà Nội, nguồn cung – cầu và biến động giá mạnh mẽ hơn trong khi tình
hình miền Bắc chỉ tăng nhẹ hoặc ổn định, một phần cũng có thể do độ trễ của thị trường Hà
Nội. Nhìn về tổng quan, năm vừa qua ngành bất động sản chứng kiến hai biến động lớn nằm ở
phân khúc đất nền vùng ven Tp HCM và cơn sốt condotel ở khu vực có mật độ nghỉ dưỡng cao
như Đà Nẵng và Nha Trang. Trong khi đó ở phân khúc nhà ở cao cấp, nguồn cầu đã chững lại rõ
rệt do sự cạnh tranh gay gắt của phân khúc nhà ở bình dân và các phân khúc mới nổi. Về phân
khúc khu công nghiệp, lượng vốn đổ vào nhiều và các doanh nghiệp trong nước – ngoài nước
cộng với sự thành công của APEC năm nay đã làm tăng sự sôi động trong việc mở rộng thị
trường sản xuất ở Việt Nam với hàng loạt dự án, nhà máy mới và khu công nghiệp công suất
cao được đưa vào vận hành khiến phân khúc này đạt hiệu quả cao trong năm vừa qua. Nhìn
chung, về các phân khúc bất động sản trong năm vừa qua, tôi tổng kết như sau:

Phân khúc Condotel – thị phần mới nổi, “hiện tượng” địa ốc :
Năm 2017 ghi nhận sự bùng nổ về lượng cung và giao dịch của loại hình bất động sản nghỉ
dưỡng condotel, trong đó, thị phần tập trung ở Nha Trang và Đà Nẵng vốn là 2 thành phố thu
hút lượng khách du lịch lớn nhất nước. Theo thống kê từ Hiệp hội môi giới, chỉ riêng Khánh Hòa

đã chiếm tỉ trọng 52% nguồn cung condotel, còn Đà Nẵng chiếm khoảng 13% trong tổng số
lượng cung dự án Condotel lên đến 22.837 căn. Các dự án lớn nằm chủ yếu ở Nha Trang và Đà
Nẵng như The Arena Cam Ranh, Vinpearl Empire, Swisstouches Lalune Resort, Panorama Nha
Trang, Cocobay Đà Nẵng,... Mức giá tập trung ở phân khúc cao cấp từ 35 triệu – 70 triệu/m2. Số
lượng nguồn cung của sản phẩm này đã tăng khá nhanh trong giai đoạn vừa qua mặc dù mới
thâm nhập được thị trường BĐS Việt Nam được một thời gian ngắn.

Nguồn: RealtorVn

Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế-


Báo cáo phân tích ngành bất động sản

Nguồn: RealtorVN

Theo dự báo của Hội môi giới, năm 2018 phân khúc Condotel tiếp tục phát triển mạnh tại các
thành phố du lịch, đặc khu kinh tế mới thành lập. Nhưng bên cạnh đó tiềm ẩn rủi ro dư thừa
nguồn cung và rủi ro tâm lý với các nhà đầu tư liên quan đến quyết định quyền sở hữu lâu dài
đối với loại hình bất động sản này của Quốc Hội. Sự đầu tư, phát triển mạnh của Condotel sẽ
tạo xu hướng giảm giá cho thuê khách sạn, tăng chất lượng dịch vụ lưu trú, khuyến khích phát
triển du lịch trong và ngoài nước, tiết kiệm đất đai và tránh được những tiêu cực kinh tế trong
việc phát triển bất động sản tuy nhiên cũng không tránh khỏi việc ảnh hưởng mạnh đến các
phân khúc bất động sản khác trong vùng như khách sạn tự phát hoặc khách sạn mini. Về tổng
thể thì năm 2018 vẫn sẽ là một năm tăng trưởng tốt cho thị trường này và là thị trường đáng để
đầu tư trong giai đoạn 2-3 năm nữa.

Phân khúc đất nền – biến động giá mạnh, đất trống trở nên “sốt”
Năm 2017, Việt Nam được chứng kiến biến
động giá mạnh theo từng đợt sốt đất nền.

Trong đó, nổi trội là khu vực TPHCM và các
vùng giáp ranh ghi nhận biến động giá lớn.
Giá đất nền được ghi nhận lập đỉnh vào
đầu năm (tầm từ tháng 3 đến tháng 5) rồi
có dấu hiệu giảm nhiệt vào giữa năm
(tháng 6 – tháng 9) và lại sốt nhiệt trong
đợt cuối năm (tháng 10 – tháng 12). Khu
vực nóng nhất của hiện tượng sốt giá đất
nền này là khu Đông (quận 2 – quận 9), sau
đó đến khu Tây (Bình Chánh, Củ Chi, Hóc
Môn) và khu Nam (Nhà Bè, Cần Giờ). Cơn
sốt trong 5 tháng đầu năm đã vượt qua
đỉnh cơn sốt của năm 2007.
Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế-


Báo cáo phân tích ngành bất động sản

Ở cơn sốt đầu tiên trong 5 tháng đầu năm, giá đất tăng vọt với tốc độ chóng mặt, với mức tăng
từ 50 -200%, thậm chí có nơi lên đến 250 – 300% ở đỉnh cơn sốt so với cuối năm 2016. Giá bán
mỗi nền ở các khu dân cư thuộc quận 2 & quận 9 tăng từ 3 – 5 triệu đồng/m2 . Mỗi nền (tùy
diện tích) tăng lên trung bình từ 100 – 300 triệu đồng, mức tăng cực kỳ mạnh mẽ. Lý do đằng
sau sự sốc giá lớn của đất nền khu bờ Đông này một phần là do những dự án hạ tầng lớn như

dự án cầu Tăng Long, bờ kè bờ tả sông Sài Gòn, tuyến Metro số 1,.. được kỳ vọng sẽ thay đổi
bộ mặt giao thông khu bờ Đông. Cũng trong thời gian này, thông tin quy hoạch lên quận và
thông tin về các siêu dự án cũng khiến đất nền khu Nam và khu Tây cũng tăng giá chóng mặt.
Tính đến tháng 5, đất nền dự án và đất lẻ thổ cư tại Hóc Môn, Củ Chi, Cần Giờ, Nhà Bè tăng
khoảng 50-80% so với cuối năm 2016. Đất tại Trung Lập Hạ, Phú Hòa Đông, Trung An (Củ Chi),
tăng từ 1,5-2 triệu/m2 lên 4-7 triệu/m2. Đất tại Long Hòa, Bình Khánh, Lý Nhơn (Cần Giờ) từ 12,5 triệu/m2 tăng lên 4-5 triệu/m2. Tại Hóc Môn, đất ở Xuân Thới Thượng, Bà Điểm, tăng từ 45.5 triệu/m2 lên đến 7-9.5 triệu/m2.

Tuy sau đó thị trường đất nền có giảm nhiệt, đến tháng 9, đất nền khu Đông và khu Nam chứng
kiến sự tăng giá nhẹ. Và từ tháng 11 đến nay, mức tăng mạnh hơn. Nguồn cung khan hiếm và
nhu cầu mua ở thực luôn hiện hữu, đặc biệt tăng mạnh dịp cuối năm là nguyên nhân đẩy giá
đất nền lên cao dao động tư f15-20% so với giữa năm. Thông tin xây dựng đường trên cao dẫn
từ cầu Bình Khánh tới xã Long Hòa được công bố chính thức khiến đất Cần Giờ lại lên cơn sốt.
Giá đất tại đây đã lập đỉnh, tăng trên 200% so với đầu năm 2017. Đất tại Duyên Hải, những vị trí
mặt tiền đường lớn tăng từ 2,5-3 triệu/m2 lên 8-10 triệu/m2, đất tại đường Lương Văn Nho
tăng từ 2-3 triệu/m2 lên tới 7-9 triệu/m2. Đường Thạnh Thới có mức tăng giá mạnh nhất từ 3-4
triệu/m2 lên 12-14 triệu/m2.

Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế-


Báo cáo phân tích ngành bất động sản

Phân khúc văn phòng – nguồn cung cầu ổn định trên cả hai thị trường
Ở thị trường TP HCM, tính đến hết Q3.2017, chỉ có thêm nguồn cung mới của văn phòng hạng A
từ Saigon Centre giai đoạn 2 dành chủ yếu cho những công ty công nghệ. Ở phân khúc này
trong năm 2017 , như cầu Hạng A và hạng B đều tăng dẫn đến tỷ lệ lấp đầy tăng theo quý. Hấp
thụ ròng của Hạng A và Hạng B lần lượt là 665 m2 và 10.303 m2.. Tỷ lệ lấp đầy của Hạng B có sự
tăng đột biến lên 93% nhờ vào mức hấp thụ tốt ở các tòa nhà mới ngoài trung tâm. Văn phòng
hạng A vẫn có tỉ lệ lấp đầy cao nhất lên tới 96% và là nguồn cầu chủ lực trong phân khúc bất
động sản này năm vừa qua.

Giá thuê thuần trung bình Hạng A và hạng B có sự nhích nhẹ. Vì nhu cầu cao trên thị trường, các
chủ đầu tư tự tin đề xuất giá thuê cao hơn, đặc biệt ở các tòa nhà mới với nguồn cung mới và
hợp đồng mới. Về tổng thể, giá thuê trung bình tăng 0,3% theo quý và 2,9% theo năm và sẽ tiếp
tục tăng với tốc độ ổn định. Dự báo rằng trong năm 2018, thị trường văn phòng sẽ mở rộng
nguồn cung nhờ nhiều dự án mới đi vào triển khai hoạt động và sẽ giúp giải quyết được nguồn
cầu. Qua mô hình chung, tôi dự đoán rằng thị trường sẽ ổn định hơn trong năm tới và đem lại

một số điểm sáng cho phân khúc loại A và B trong đó tỉ lệ lấp đầy dự kiến sẽ dao động ở xung
quanh mức 90 -95%, giá thuê trung bình dự kiến sẽ tăng nhẹ 0.1 – 0.2 %.

Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế-


Báo cáo phân tích ngành bất động sản

Về thị trường văn phòng ở Hà Nội, nguồn cung ở phân khúc này ghi nhận tăng, tập trung vào
hạng A và B với hơn 1,5 triệu m2 tính đến Q2.2017 với mức tăng là 1.9% so với quý trước từ 4
dự án văn phòng hạng B. Nguồn cung hiện cho văn phòng hạng A và B tập trung ở các quận
Hoàn Kiếm, Đống Đa, Ba Đình và Cầu Giấy. Về lượng cầu của phân khúc này tại Hà Nội, theo báo
cáo của JLL, mức tiêu thụ thuần diện tích văn phòng hạng A & B đạt hơn 34.000 m2 tính đên
Q2.2017 trong đó tập trung chủ yếu ghi nhận tiêu thụ thuần lớn từ phân khúc văn phòng hạng
B. Đồng thời theo JLL , xu hướng di chuyển, mở rộng và thiết lập văn phòng mới tiếp tục được
ghi nhận trên thị trường Hà Nội, mở ra nhiều cơ hội mới và tạo triển vọng khả quan cho những
quý tiếp theo tai phân khúc này. Tỉ lệ lấp đầy ở thị trường này là 88.5% cho hạng A và 90.5% cho
hạng B, thấp hơn khoảng 5% so với TP HCM do nguồn cung dồi dào hơn dù cũng phải chịu nhiều
sức ép lớn từ mật độ đô thị hạ tầng.

Trong khi TP HCM ghi nhận mức tăng giá nhẹ ở cả hai phân khúc hạng A và B thì mức giá thuê
gộp của hai phân khúc này chỉ tăng trung bình có 0.34%, trong đó ghi nhận giá cho thuê ở văn
phòng loại A giảm 0.31% còn hạng B tăng 0.8%, chưa tính đến ảnh hưởng của nguồn cung mới
trong quý 2 và quý 3. Chủ đầu tư một số dựán hạng B có tỷ lệ lấp đầy cao có động thái tăng giá
chào thuê để lựa chọn các khách hàng có thương hiệu lớn là lý do mà mức tăng giá vẫn được
giữ ổn định ở phân khúc này. Đánh giá triển vọng của phân khúc này trong các quý tới, tôi nhận
định rằng nguồn cung ở phân khúc này sẽ tiếp tục tăng với trung bình 40-50.000 m2 diện tích
thêm mới trong những quý đầu năm 2018 và mức dự báo 200.000m2 cho cả năm. Với nguồn
cầu của thị trường vẫn giữ ở mức tương đối – tốt trên cả Hà Nội và TP HCM, tôi ghi nhận rằng
phân khúc này vẫn sẽ có nhiều động lực để các nhà đầu tư tham gia và mở rộng tiếp tục mô

hình này trong thời gian tới, dự kiến tăng trưởng 2018 của phân khúc sẽ là từ 2.5 -3 %.

Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế-


Báo cáo phân tích ngành bất động sản

Phân khúc bán lẻ - Giữ ổn định nhờ luông gió ngoại
Thị trường phân khúc bán lẻ đón nhận hai nguồn cung mới đến từ phân khúc trung tâm thương
mại dự án trung tâm bách hóa ở khu vực Ngoài trung tâm TP HCM với 19.000 m2 và tại quận
Thanh Xuân Hà Nội với 25.000m2, nâng tổng nguồn cung diện tích trung tâm thương mại ở TP
HCM lên hơn 858.000m2 và ở Hà Nội lên hơn 963.000m2. Ở khu vực TP HCM, thị trường đón
chào sự gia nhập chuỗi cửa hàng tiện lợi nổi tiếng 7-Eleven, cùng với sự mở rộng của VinMart,
tạo một luồng gió mới cho thị trường cửa hàng tiện lợi và siêu thị mở rộng diện tích lên gần
244.000 m2. Mức hấp thụ thuần của thị trường đạt 91,7%, giảm nhẹ 0,4% theo quý. Công suất
thuê tại các TTTM Trung tâm duy trì mức ổn định (đạt 87,1%), trong khi khu vực Ngoài Trung
tâm giảm nhẹ còn 92.3%. Tỷ lệ lấp đầy ghi nhận ở mức 36.820 m2 chủ yếu bởi các nhà bán lẻ
phân khúc trung cấp và bình dân ở những quận ngoại thành
Ở thị trường Hà Nội, phân khúc bán lẻ sôi động hơn nhờ các chuỗi thời trang “nhanh” (fast
fashion) thâm nhập thị trường, điển hình như hai hãng lớn là H&M và Zara đã tạo nên một
động thái khả quan cho phân khúc này vào nửa cuối năm. Tỷ lệ lấp đầy trung bình của thị
trường hiện tại đạt 80,3%, chủ yếu do hiệu quả hoạt động tốt của trung tâm thương mại mới và
tái cấu trúc hoạt động kinh doanh của một trung tâm thương mại lớn tại quận Thanh Xuân. Giá
thuê gộp có giảm nhẹ ở khu vực cận trung tâm, tuy nhiên ổn định tại khu vực trung tâm và ghi
nhận sẽ phát triển hơn trong thời gian tới. Hiện tại Hà Nội chỉ cung cấp 2% tổng diện tích mặt
bằng bán lẻ trong khu vực trung tâm do quỹ đất hạn chế, giá đất cao và giới hạn chiều cao công
trình nên nên vẫn còn có nhiều cơ hội khi thâm nhập vào thị trường này và tạo ra nguồn cung
mới trong năm 2018.

Nguồn: Savills Việt Nam

Theo Savills, bán lẻ tại Việt Nam là một thị trường hấp dẫn, minh chứng là Việt Nam hiện xếp
hạng thứ 6 trên toàn thế giới theo Chỉ số phát triển bán lẻ năm 2017 của AT Kearney. Quả thực
Việt Nam có nhiều tiềm năng trở thành điểm đến lý tưởng cho các doanh nghiệp bán lẻ như:
Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế-


Báo cáo phân tích ngành bất động sản

Niềm tin của khách hàng, sự bùng nổ của thương mại điện tử, tự do thương mại và hạ tầng cơ
sở liên tục được nâng cấp và phát triển. Thêm vào đó, thị trường bán lẻ tại Việt Nam vẫn còn
nhiều cơ hội để phát triển bởi mật độ bán lẻ tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh hiện vẫn còn
khá thấp, nên còn nhiều tiềm năng để mở rộng phân khúc này. Kỳ vọng trong 2018 với việc
APEC thành công và FDI tiếp tục mở rộng với mức độ kỷ lục thì thj trường bán lẻ sẽ trở thành
đầu tàu dẫn dắt cho phân khúc bất động sản của Viêt Nam.

Phân khúc nhà ở - Kỳ vọng trái ngược, phân khúc giá rẻ chưa thực sự mạnh mẽ
Theo nhiều nhận định, 2017 sẽ là năm phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ có những bước tiến
về cả lượng cung và lượng cầu. Tuy nhiên, theo số liệu Savills ghi nhận được, phân khúc này vẫn
chưa thực sự có sự phát triển mạnh mẽ như kỳ vọng. Theo như công bố tình hình thị trường
căn hộ để bán quý IV ở Hà Nội, trong năm 2017, nguồn cung sơ cấp căn hộ hạng C đạt 14.880
căn, chiếm 34% thị phần, giảm 2% so với năm 2016. Nguồn cung mới giảm 16%, mức giảm cao
nhất trong cả 3 phân khúc căn hộ. Mức tăng là 9% so với năm trước nhưng vẫn còn rất thấp
Trong năm 2017, đã có hơn 8.900 căn hộ hạng C (bao gồm nhà ở thương mại giá rẻ) được mở
bán mới, trong đó số lượng căn hộ tại 2 phân khúc giá: trên 20 triệu đồng và từ 15 triệu đồng
đến dưới 20 triệu đồng chiếm khoảng 50% mỗi phân khúc.

Về thị trường TP HCM, xét theo vị trí, phía Nam thành phố là nơi chiếm ưu thế với các dự án ở
Quận 7 (River Panorama, Lavida+, Garden Bay, Lux Garden) và Quận 8 (Topaz Elite, Tara
Residence) với 50% của tổng nguồn cung mới, vượt hẳn so với thị trường với Đông

Giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp ghi nhận ở mức 1.500 USD/m2, giảm 3% so với quý
trước và 15% so với cùng kỳ năm ngoái. Sự sụt giảm đáng kể này, so với năm ngoái là do nguồn
cung phân khúc trung cấp tăng. Trái lại, giá bán phân khúc cao cấp tăng 5% so với quý trước và
10% so với cùng kỳ năm ngoái nhờ vào sự ra mắt của các sản phẩm chất lượng tốt đến từ các
Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế-


Báo cáo phân tích ngành bất động sản

chủ đầu tư nước ngoài như D’Edge và Tilia Residence. Các dự án cao cấp đã nhận được sự
quan tâm rất lớn từ khi ra mắt vào Q.3 với tỷ lệ đặt chỗ và đặt cọc đạt trên 50%. Giá sơ cấp dự
kiến sẽ còn tiếp tục tăng nữa. Hoàn toàn trái ngược với nhận định cho rằng phân khúc căn hộ
hạng A sẽ giảm thị phần trong năm 2017 do sự chuyển dịch nguôn cầu từ phân khúc cao cấp
sang phân khúc trung cấp và giá rẻ, phân khúc này trong năm qua lại ghi nhận khối lượng giao
dịch rất tích cực cùng với đột biến nguồn cung mới, ghi nhận mức tăng gấp đôi so với năm
2016, đạt 5.830 căn.
Còn ở thị trường Hà Nội, tại thị trường sơ cấp, giá bán ghi nhận giảm ở tất cả các phân khúc,
trung bình thị trường giảm 3,2% theo quý. Đáng chú ý, phân khúc căn hộ sang trọng ghi nhận tỷ
lệ giảm đáng kể sau nhiều quý tăng giá liên tục. – Phân khúc căn hộ bình dân ghi nhận mức
giảm thấp nhất trong các phân khúc tính đến Q2.17. Tại thị trường thứ cấp, giá bán giảm với tỷ
lệ cao hơn giá bán sơ cấp do đã đi vào sử dụng từ lâu và cơ sở vật chất đã xuống cấp ghi nhận
giảm đáng kể. Trong năm 2018, khoảng 8,500 căn hộ thuộc phân khúc nhà ở hạng C dự kiến sẽ
được mở bán ra thị trường, chủ yếu tập trung tại khu vực phía Tây và phía Nam của Hà Nội, nơi
có quỹ đất dồi dào và mật độ dân số thấp.

Ttrong những năm tiếp theo, phân khúc nhà ở cao cấp vẫn được mong đợi sẽ duy trì một lượng
cầu khá ổn định. Phân khúc trung cấp và bình dân mặc dufcos gây thất vọng về hiệu suất trong
năm nay nhưng vẫn có thể vượt kỳ vọng trong năm sau với đà chuyển dịch được cho là sẽ diễn
ra sớm trong vòng 1-2 năm để hợp với lối sống và thu nhập của càng nhiều người dân Việt Nam
hơn. Lượn g căn hộ, biệt thự, nhà phố cũng sẽ là tâm điểm phát triển ở khu vực ven TP HCM

cùng với các điểm nóng nơi đất nền lên giá và cơ sở hạ tầng được kỳ vọng sẽ cải thiện mạnh mẽ
và hoàn thành trong năm 2018. Dự báo rằng các quý đầu năm 2018 có thể sẽ chững lại về
lượng giao dịch cũng như nguồn cung nhưng sẽ bứt phá mạnh trong vòng giữa năm sau và tạo
bước đệm cho một giai đoạn phát triển nhà ở mới của giới đầu tư bất động sản trong giai đoạn
2018-2020 sắp tới.
Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế-


Báo cáo phân tích ngành bất động sản

Phân khúc khu công nghiệp – Hiệu suất gia tăng, triển vọng ổn định
Ở thị trường khu công nghiệp phía Bắc, nguồn cung cấp ổn định giúp nâng cao hiệu suất của
phân khúc. Tổng trữ lượng công nghiệp vẫn không thay đổi trong những năm gần đây với tổng
diện tích cho thuê là 1.290 ha từ 10 khu công nghiệp. Lượng vốn FDI ngày càng tăng có thể giải
thích cho sự tiến bộ dần dần trong việc thực hiện quy hoạch các khu công nghiệp một cách bài
bản. Tổng số chỗ trống nếu tính đên quý 2 năm 2017 giảm xuống còn 23,4%, giảm gần 3 điểm
phần trăm trong năm. Một nửa các KCN hiện có đã bị cho thuê hoàn toàn trong khi diện tích
cho thuê chủ yếu là từ Khu công nghệ cao Láng – Hòa Lạc, Quang Minh I, Phú Nghĩa và HANSSIP.
Xu hướng thuê đang trong đà tăng. Giá thuê trung bình của KCN Hà Nội hiện tại là 2.600.000
đồng / m2 / kỳ (tương đương 114,4 USD / m2 / kỳ) tăng 2% so với cùng kỳ năm trước và tăng
trưởng 5% trong ba năm..

Ở thị trường khu công nghiệp phía Nam, nhu cầu vẫn tăng cao nhờ lượng vốn FDI khổng lồ tiếp
tục đổ vào Việt Nam trong 2017 giúp cải thiện tình hình hoạt động khu công nghiệp.
Hai dự án mới trong lĩnh vực F&B tại TP.HCM và Bình Dương lần lượt được khởi công với diện
tích là 7 ha và 8 ha. TP.HCM và các tỉnh lân cận như Bình Dương, LongAn, Đồng Nai tiếp tục
nhận được sự quan tâm lớn từ các nhà đầu tư nhờ có vị trí và cơ sở hạ tầng tốt phục vụ thuận
tiện cho các doanh nghiệp, xí nghiệp sản xuất và mở rộng. Lượng cầu tiếp tục tăng nhanh đến
từ các ngành sản xuất, hậu cần, FMCG và điện tử. Giá thuê đất và nhà xưởng xây sẵn ghi nhận
ổn định và được dự báo sẽ tiếp tục giữ mốc hiện tại cho đến hết Q1.2018. Năm 2018 được

nhận định sẽ là bản lề cho việc mở rộng tiếp các khu công nghiệp với nguồn cung mới chất
lượng hơn đi kèm với vị trí tốt và thuận lợi hơn

Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế-


Báo cáo phân tích ngành bất động sản

Dự kiến ở phân khúc khu công nghiệp, nguồn cung sẽ ổn định cho đến giữa năm 2018, nguồn
cung bất động sản công nghiệp trong khu vực dự kiến tăng nhẹ. Nguồn cung đất công nghiệp sẽ
tương đối ổn định do không có thêm dự án quy mô lớn hoàn thành trong thời gian tới. Với triển
vọng trong thời gian tới, tỷ lệ lắp đầy và giá thuê của thị trường công nghiệp dự kiến sẽ tiếp tục
tăng trong tương lai, chủ yếu nhờ vào nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài – dự báo sẽ vững đà
tăng trội trong năm 2018 - và những nỗ lực từ phía Chính phủ nhằm cải thiện môi trường đầu
tư cho doanh nghiệp trong và ngoài nước.

KỲ VỌNG THỊ TRƯỜNG
DỰ BÁO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2018
Nền tảng tốt, dự báo sẽ tăng trưởng mạnh mẽ

Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế-


Báo cáo phân tích ngành bất động sản

Nhu cầu mua nhà dự báo duy trì khả quan trong dài hạn. Diện tích nhà ở trung bình tại Việt
Nam năm 2016 khoảng 22,8 m2/người, thấp hơn 10% so với mức tiêu chuẩn của thế giới nên
được kỳ vọng sẽ tăng trưởng mạnh mẽ trong năm 2018 để bắt kịp với tốc độ của các nước và
bình quân nhu cầu. Dự kiến diện tích nhà ở trung bình/ người ở Việt Nam sẽ được nâng lên
khoảng 25 m2/người vào năm 2020 theo ước tính của Bộ Xây Dựng.

Nhu cầu nhà ở cũng dựa trên các dự báo về thu nhập đầu người, cơ cấu dân số và tốc độ đô thị
hóa của Việt Nam. Thu nhập là yếu tố tiền đề quan trọng đảm bảo khả năng chi trả việc mua
nhà và đảm lượng cầu ổn định ở thị trường trong dài hạn, được nhận định sẽ cải thiện đáng kể
với mức tăng khoảng 6-10%/năm trong vòng 10 năm tới. Bên cạnh đó, cơ cấu dân số cũng sẽ
đóng góp lớn cho kỳ vọng về thị trường bất động sản trong chu kỳ phát triển. Lượng dân số
thành thị gia tăng cũng là động lực chủ lực trong chìa khóa bất động sản – dân số. Quá trình đô
thị hóa nhanh chóng và sự phát triển cơ sở hạ tầng làm gia tăng dòng chảy cư dân từ nông thôn
ra thành thị và sẽ đẩy nhanh tốc độ lấp đầy của các dự án bất động sản trong các khu vực đô thị
và từ đó lan tỏa nhanh ra các quận huyện liên quan. Đến năm 2025, dân số thành thị tại Việt
Nam dự kiến khoảng 40 triệu người, tăng 30% so với 2015, kéo theo nhu cầu về nhà ở tăng
theo. Động lực bất động sản – dân số thứ hai nằm ở cơ cấu độ tuổi người dân với kỳ vọng rằng
độ tuổi 30-60 – cơ cấu dân số đã có đủ tích lũy tài chính để mua nhà và nhu cầu mua nhà cao
nhất - sẽ tăng nhanh trong các năm tới.
Nhìn chung, các yếu tố cơ bản về vĩ mô ủng hộ cho triển vọng của ngành bất động sản và dự
báo một triển vọng bùng nổ trong giai đoạn tới.

Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế-


Báo cáo phân tích ngành bất động sản

Triển vọng tăng trưởng của ngành còn nằm ở việc nhiều doanh nghiệp niêm yết trên sàn đã bứt
phá vượt trội trong năm vừa qua với diễn biến cực kỳ tích cực của thị trường chứng khoán
chung. Công tác huy động vốn qua thị trường chứng khoán qua một loạt các động thái phát
hành thêm, bán cổ phiếu ưu đãi, bán quyền mua, chào bán cổ phiếu quỹ diễn ra rất suôn sẻ và
thuận lợi đã tạo động lực thúc đẩy cho hoạt động mở rộng của doanh nghiệp trên sàn cũng như
tạo động lực cho các doanh nghiệp chưa lên sàn nhanh chóng nộp hồ sơ niêm yết để gia nhập
nhóm các doanh nghiệp bất động sản trên sàn, tăng tính minh bạch cho tổng thể ngành.

Biểu đồ diễn biến giá nhóm ngành bất động sản niêm yết (Nguồn: VnDirect)
Điểm nhấn ở thị trường bất động sản niêm yết 2017 là việc thị trường chào đón một ông trùm
lớn trong ngành là công ty cổ phần địa ốc Novaland. Đồng thời cả năm vừa rồi chứng kiến sự
thăng hoa của nhóm ngành bất động sản với mức tăng giá một năm lên tới 94.01%. Nhiều cổ
phiếu của doanh nghiệp bất động sản đã tăng bằng lần như LDG, NLG, DXG, PDR,…
Thực tế rằng trong năm vừa rồi, kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản được
công bố rất tốt. Việc thị trường nhà đất hấp thụ tốt và nguồn vốn FDI đổ vào thị trường tài
chính đã tạo nên tính sôi động của nhóm ngành này, đặc biệt là thúc đẩy rất nhiều những hoạt
động gọi vốn qua hình thức cổ phần. Nguồn vốn này sau đó tiếp tục được các doanh nghiệp đầu
tư mở rộng nguồn cung sản phẩm của mình ở các phân khúc, tạo thêm nhiều lợi nhuận và
doanh thu trong chuỗi giá trị thương hiệu của mình. Cũng phải kể đến tác động của một số sự
kiện trong ngành năm vừa rồi đã giúp các doanh nghiệp tăng trưởng doanh thu ở mức cao
trong năm vừa rồi như việc sốt đất nền quận 9 đã giúp cho các doanh nghiệp bất động sản hoạt
động trong khu vực quận 9 và có các dự án liên quan đã rất nhanh chóng được hấp thụ như
LDG, NLG, DXG, PDR, SCR. Lượng tồn kho của các doanh nghiệp này đã giảm đáng kể trong giai
đoạn nửa năm 2017 vừa rồi , quay vòng vốn rất nhanh và thu hút được sự chú ý của nhiều nhà
đầu tư. Các nền tảng tích lũy và hỗ trợ còn lại bao gồm nhịp tăng chung của thị trường và bùng
nổ hoạt động trên sàn. Nhìn chung, khi dòng vốn mới mạnh mẽ đổ vào, chúng thường tìm đến
các cơ hội nằm ở các doanh nghiệp bị định giá thấp và có triển vọng mạnh mẽ trong tương lai.
Trong đó thì hầu như đến 70% các doanh nghiệp bất động sản trên sàn chưa được ghi nhận hết
giá trị nội tại do đó đã tăng giá rất nhanh trong một thị trường hiệu quả cao như năm vừa rồi
Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế-


Báo cáo phân tích ngành bất động sản

Bất động sản giai đoạn mới: Sẽ trưởng thành hơn
Bước sang năm 2018, ngành bất động sản được đánh giá là sẽ trở nên chuyên nghiệp hơn với
một loạt những chính sách và thay đổi mới nhằm siết chặt quy hoạch, thực hiện triển khai tính
minh bạch của thị trường thông qua những thông tin “mở” hơn. Các biện pháp quản lý sẽ được

thực thi và thị trường sẽ sớm tập trung hóa thành một hệ quy củ và có tính nghiêm ngặt cao,
giúp cải thiện môi trường kinh doanh bất động sản và thúc đẩy hoạt động trong ngành trở nên
sôi động hơn và hấp dẫn hơn.
Chu kỳ phát triển chung của thị trường bất động sản:
Đặc điểm

Sơ khai

Giao dịch

 Thị trường phát triển tự phát.
 Tồn tại chế độ đa sở hữu đất đai.  Các bên tham gia
tự thỏa thuận.
 Chưa có văn bản pháp quy điều
chỉnh thị trường.

Tập trung
(Hiện tại)

 Luật đất đai ra đời.
 Kinh tế mở cửa, nhu cầu nhà ở
và văn phòng tăng, dịch vụ cho
thuê BĐS ra đời.
 Thị trường sôi động và phát triển
từng ngày.
 Giá đất tăng lên rất cao. Đầu cơ
BĐS xuất hiện.
 Phần đông dự án nhà ở tập
trung vào phân khúc khách hàng
có thu nhập khá và cao, nhu cầu

về nhà ở cho người thu nhập thấp
rất lớn nhưng chưa được quan
tâm đúng mức.

 Thông tin đa dạng,
phong phú.  Đồng
USD được dùng phổ
biến để tính giá BĐS.
 Các giao dịch có
tính pháp lý cao hơn,
được chuyên nghiệp
hóa qua các sàn giao
dịch địa ốc.
 Cung & cầu hàng
hóa phát triển nhanh
chóng cả về số lượng
& chất lượng.

Chuyên
môn hóa

 Hệ thống quy phạm pháp luật
điều tiết thị trường từng bước
được hoàn thiện.
 Nhà nước thực hiện chiến lược
quy hoạch đô thị và phát triển
CSHT đồng bộ.
 Các doanh nghiệp BĐS chuyên
môn hóa vào từng phân khúc có
thế mạnh và nhắm đến người mua

phù hợp.

 Sản phẩm BĐS đa
dạng, chuyên biệt
(nhà ở, văn phòng,
công nghiệp…).
 Hoạt động thị
trường lành mạnh và
hiệu quả hơn.
 Thông tin thị
trường được cải
thiện tiến tới sự
minh bạch

Nguồn vốn
 Nguồn vốn (VNĐ, USD,
vàng) giao dịch chủ yếu
là tiền tích lũy trong dân
chúng.
 Ngân hàng chưa phát
triển dịch vụ cho vay
BĐS.
 Bên cạnh tiền tiết kiệm
nhiều năm trong dân
còn có thêm tiền tích lũy
từ lao động, sản xuất
kinh doanh.
 Tín dụng BĐS phát
triển, ngân hàng giới
thiệu các hoạt động cho

vay thế chấp.
 Quỹ phát triển nhà ở,
ngân hàng phát triển
nhà được thành lập.
 FDI, kiều hối chảy vào
Việt Nam và một phần
vào BĐS.

 Nguồn vốn cho BĐS
mở rộng như Quỹ tín
thác đầu tư BĐS, cho vay
tái thế chấp nhà ở, Quỹ
tiết kiệm nhà ở cho
người thu nhập thấp…

Chủ thể tham gia

 Cá nhân, hộ gia đình

 Thành viên truyền
thống (cá nhân, hộ gia
đình).
 Doanh nghiệp nhà
nước được giao quản lý
nhà, đất thuộc sở hữu
nhà nước và đầu tư
phát triển hạ tầng các
khu đô thị mới.
 Các công ty/trung
tâm địa ốc, dịch vụ BĐS

trong và ngoài nước có
mặt ở khắp nơi.
 NĐTNN tham gia thị
trường.

 Cá nhân, tổ chức
trong và ngoài nước.

Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế-


Báo cáo phân tích ngành bất động sản

Chứng
khoán
hóa

 Quy mô mở rộng vô cùng lớn,
ngành BĐS phát triển tương quan
cùng ngành tài chính nói riêng và
nền kinh tế nói chung.
 Doanh nghiệp BĐS có thể phát
hành cổ phiếu/chứng chỉ cho từng
dự án.
 Các khoản nợ BĐS được “chứng
khoán hóa”.

 Ai cũng có thể
tham gia giao dịch
trên thị trường BĐS.

 Hoạt động thị
trường có mức độ
minh bạch cao.

 Vốn cổ phần: nhà đầu
tư cá nhân, quỹ hưu trí,
REITs, công ty bảo hiểm,
quỹ mạo hiểm…
 Tài trợ nợ: (1) Sơ cấp
(trực tiếp từ người cho
vay); (2) Thứ cấp (chứng
khoán hóa nợ).

 Cá nhân, tổ chức
trong và ngoài nước.

Nguồn: FPTS

Có thể thấy rõ được rằng hiện tại thị trường đang trong chu kỳ tập trung, với lượng tham gia
của ngày càng nhiều các đôi tượng. Luật hiện hành vẫn ở trạng thái sơ khai và còn nhiều bất cập
trong vấn đề quy hoạch hóa đô thị. Về thông tin, nguồn thông tin hiện tại còn chưa minh bạch,
nhiều nơi vẫn bị hiện tượng “thôi giá”, thông tin đăng nhưng không đúng làm sai lệch sự thật
(vụ việc công ty địa ốc Alibaba). Trong năm 2017 vừa rồi, đã có nhiều lúc thị trường xuất hiện
những bong bóng ảo đến từ động thái của nhiều phương pháp không minh bạch với mục đích
thu lợi bất hợp pháp đã khiến cho chính quyền phải mạnh tay xử lý chặt và kiểm soát các hoạt
động khiến cho độ uy tín về môi trường đầu tư vẫn chưa rõ ràng và làm giảm sức hút về trung
hạn của ngành bất động sản. Về mặt tích cực, các giao dịch đã trở nên chuyên nghiệp hơn qua
các nhà môi giới có uy tín, nguồn vốn huy động được mở rộng ra từ hoạt động sản xuất kinh
doanh và tín dụng của các tổ chức tài chính. Về căn bản, thị trường tuy vẫn đang trong giai
đoạn tập trung nhưng cũng đã có những dấu hiệu chuyển mình đầu tiên sang thị trường chuyên

môn hóa, tập trung nhiều hơn vào tính pháp lý cũng như sự quan tâm của nhiều tổ chức lớn
trong và ngoài nước.
Kỳ vọng trong năm 2018, Luật Nhà ở và Đất Đai sẽ tiếp tục được hoàn thiện và bổ sung , thắt
chặt tính pháp lý với từng phân khúc đầu tư, công bố thông tin chính xác và rộng rãi hơn trên
các kênh thông tin đại chúng, giảm thiểu tối đa sự thiếu minh bạch trong ngành nghề này. Sự
chuyển mình có thể sẽ ở tốc độ vừa phải khi mà vẫn còn nhiều trở ngại ở việc cải tổ thông tin và
luật pháp nhưng tuy nhiên trong tầm nhìn từ 2-3 năm nữa, thị trường sẽ chuyển mình chính
thức sang giai đoạn chuyên môn hóa và tiến tới chứng khoán hóa, tạo đà cho sự bùng nổ của
bất động sản trong xã hội như một kênh đầu tư chuyên nghiệp và an toàn cao. Tuy nhiên vẫn
nhấn mạnh rằng để việc chuyển mình trong môi trường đầu tư được diễn ra đúng với kế hoạch
và nhanh chóng, thị trường rất cần 3 yếu tố kết hợp: sự chặt chẽ của bộ máy nhà nước, sự minh
bạch tự nguyện của doanh nghiệp bất động sản và sự tỉnh táo của các nhà đầu tư. Việc xúc tiến
cả ba yêu tố sẽ là vấn đề quan trọng để quyết định được đà tăng trưởng bền vững của ngành
đồng thời cũng sẽ tạo ra nền tảng vững chắc – một môi trường kinh doanh chủ động – làm
nòng cốt để trụ vững thị trường trước những biến động có thể xảy ra trong những khoảng thời
gian tiếp theo.
Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế-


Báo cáo phân tích ngành bất động sản

LUẬN ĐIỂM ĐẦU TƯ
Xu hướng đầu tư 2018
Theo nhận định của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam trong báo cáo vừa mới công bố, năm
2018 được dự báo tiếp tục là một năm thành công đối với thị trường bất động sản trên toàn
quốc với bốn xu hướng chính.


Xu hướng thị trường bất động sản nhà ở:
Tiếp tục sức hút bền bỉ trong năm 2017, xu hướng nhà ở được dự báo sẽ có sức tiêu thụ

tốt ở tất cả các phân khúc. Xu hướng chủ đạo là nguồn cung nhà ở vừa túi tiền sẽ phát
triển mạnh trong năm nay sau một năm chưa hoàn toàn đạt được kỳ trong khi nhà ở cao
cấp sẽ có nguồn cung ổn định hơn, có thể tăng nhẹ qua một số dự án lớn ở TP HCM
nhưng tại Hà Nội được dự báo là sẽ giảm vì đã không còn đủ quỹ đất phù hợp để phát
triển phân khúc này. Tuy nhiên, sức tiêu thụ có thể không tăng nhiều, dẫn đến cạnh
tranh trong việc bán hàng sẽ mạnh hơn. Giá bất động sản khó có sự tăng đột biến nhưng
dự báo mức tăng khoảng 5% cho cả năm.



Xu hướng căn hộ khách sạn (condotel):
Là một hiện tượng mới nổi trong năm 2017 với sự nổi trội trong lượng cung – cầu cũng
như giao dịch trên các phân khúc của thị trường bất động sản, condotel được dự báo
tiếp tục phát triển rất mạnh mẽ tại các thành phố du lịch, đặc khu kinh tế mới thành lập
trong giai đoạn 2018-2020. Tuy nhiên, rủi ro nằm ở sự phát triển ồ ạt loại hình này có
thể làm dư cung cục bộ trong ngắn hạn, dẫn đến khó có thể tăng giá cho phân khúc bất
động sản này dẫn đến việc sinh lời kém hiệu quả hơn so với kỳ vọng. Đồng thời, quyền
sở hữu lâu dài đối với loại hình bất động sản condotel có được Quốc hội chấp thuận hay
không cũng là một rào cản tâm lý rất lớn đối với nhà đầu tư và có thể sẽ ảnh hưởng lớn
tới tiến độ phát triển của thị trường này.



Xu hướng đầu tư đất nền:
Năm 2017, thị trường đất nền nổi lên với cơn “sốt đất vùng ven” khiên giá cả của phân
khúc này tăng đến chóng mặt. Trong cùng một năm thị trường chứng kiến 2 cơn sốt đất
ở giai đoạn đầu năm và cuối năm 2017 với mức tăng lên đến kỷ lực. Việc cơ sở hạ tầng
phát triển rất nhanh ở các quận quanh trung tâm TP HCM đã khiến cho nhiều người tập
trung vào giao dịch xung quanh các khu vực “nóng” của tụ điểm phát triển cơ sở hạ tầng
(cầu, quốc lộ, metro). Tuy cơn sốt này cũng đã giảm được phần nào nhiệt qua các chính

sách thắt chặt giao dịch ảo của chính phủ, nhưng tuy nhiên nguồn cầu cho thị trường
Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế-


Báo cáo phân tích ngành bất động sản

này vẫn rất lớn xung quanh các tụ điểm nóng của hạ tầng. Với việc nhiều dự án giao
thông được dự kiến sẽ hoàn thành trong giai đoạn 1-2 năm tới, đất nền ở đây sẽ tiếp tục
là tâm điểm nóng để tập trung đầu tư trong thời gian tới.
Bên cạnh những xu hướng được đề cập ở trên, việc thu hút dòng vốn FDI và lượng khách du lịch
quốc tế cao kỷ lục trong năm 2017 cũng tạo sự kỳ vọng về tiềm năng tăng trưởng dài hạn và
nhu cầu về văn phòng, mặt bằng sản xuất, chỗ ở, bất động sản lưu trú cho chuyên gia, người lao
động và khách du lịch. Dự kiến phân khúc này tuy không tăng trưởng mạnh mẽ nhưng sẽ giữ
được sự ổn định trong năm 2018.

Rủi ro đầu tư & thách thức
Theo Hiệp hội Bất động sản, thị trường Việt Nam vẫn còn tồn tại những thách thức lớn từ nhiều
năm qua đối với thị trường bất động sản chưa được tháo gỡ, đó là vấn đề về nguồn vốn dài hạn
cho phát triển và tạo lập bất động sản, vấn đề nợ xấu ngân hàng, các vấn đề về thông tin, minh
bạch trên thị trường, thủ tục hành chính, đất đai, dự án vẫn hết sức phức tạp và mất thời gian.
Ngoài ra còn có các vấn đề tiêu cực, lợi ích nhóm, tham nhũng trong lĩnh vực đất đai vẫn chưa
có những chuyển biến cơ bản sẽ là các trở ngại rất lớn khiến chi phí phát triển dự án bất động
sản ngày một tăng cao, khoảng cách thu nhập và giá nhà vẫn ngoài tầm với của đa số người lao
động. Những trở ngại này có thể sẽ gây khó khăn trong việc đầu tư cũng như kìm hãm đà phát
triển của thị trường khiến cho lợi nhuận có thể sẽ không được như kỳ vọng.

Kết luận
Thị trường BĐS 2017 để lại nhiều dấu ấn nổi bật. Từ câu chuyện sốt đất nền, bùng nổ bất động
sản nghỉ dưỡng, bùng nổ tranh chấp địa ốc, dòng vốn FDI ồ ạt đổ vào Việt Nam và sự mở cửa
chính sách cho người nước ngoài vào mua nhà, thị trường đang chứng kiến sự biến chuyển

mãnh liệt trên mọi mặt của ngành. Trong giai đoạn này, cơ hội mở rộng đối với tất cả mọi đối
tượng cũng như sự cạnh tranh sẽ trở nên gay gắt hơn khi tiềm năng của bất động sản Việt Nam
càng ngày càng sáng rõ, thu hút sự đầu tư mới trên mọi phân khúc còn tiềm năng nhằm khai
thác hết tiềm lực phát triển hạ tầng đô thị của một nền kinh tế mới nổi. Tuy nhiên, vẫn phải chú
ý đến những rủi ro tiềm ẩn trong thị trường địa ốc và thực hiện kiểm soát rủi ro nhằm đảm bảo
tính hiệu quả và an toàn trong chiến lược đầu tư của mình.

Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế-


Báo cáo phân tích ngành bất động sản

HỆ THỐNG KHUYẾN NGHỊ
Khuyến nghị được đưa ra dựa trên mức tăng/giảm tuyệt đối của giá cổ phiếu để đạt đến giá
mục tiêu, được xác định bằng công thức (giá mục tiêu - giá hiện tại)/giá hiện tại và không liên
quan đến hoạt động thị trường.

Liên hệ
Nguyễn Lý Thanh Lương
Chuyên ngành tài chính – kinh tế
Đại học RMIT Hà Nội – 521 Kim Mã, Ba Đình, Hà Nội
Số điện thoại : 0165 607 66 99
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Những thông tin sử dụng trong báo cáo được thu thập từ
những nguồn đáng tin cậy và tác giả không chịu trách nhiệm về tính chính xác của chúng.
Quan điểm thể hiện trong báo cáo này là của tác giả và không nhất thiết liên hệ với quan
điểm chính thức của tổ chức hay cá nhân nào. Không một thông tin cũng như ý kiến nào
được viết ra nhằm mục đích quảng cáo hay khuyến nghị mua/bán bất kỳ chứng khoán nào.
Báo cáo này không được phép sao chép, tái bản bởi bất kỳ cá nhân hoặc tổ chức nào khi
chưa được phép của tác giả.

Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế-