Tóm tắt Luận văn Thạc sĩ Khoa học: Nghiên cứu biến động giá đất ở tại huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội trước và sau khi thay đổi địa giới hành chính

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­

Nguyễn Thị Thu Hà

NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN THANH OAI, 
TP HÀ NỘI TRƯỚC VÀ SAU KHI THAY ĐỔI
 ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC


Hà Nội – 2015


Công trình được hoàn thành tại
Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Đình Bồng

Phản biện 1:  PGS.TS Trần Văn Tuấn
Phản biện 2: TS. Thái Thị Quỳnh Như

Luận văn được bảo vệ trước Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ họp 
tại: Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, ĐHQGHN
Vào hồi  14 giờ 00 ngày 15 tháng 12 năm  2015

Có thể tìm hiểu luận văn tại:
­ Trung tâm Thông tin Thư viện ĐHQG

LỜI MỞ ĐẦU
Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia. Khi xã hội ngày 
càng phát triển  kinh tế ngày càng  tăng, nhu cầu sinh sống của con người ngày  
càng lớn, thì giá trị mà đất đai mang lại ngày càng cao và đất đai ngày càng trở 
nên có giá trị.
Giá đất  ở  là thước đo kinh tế  của đất, phản ánh đúng giá đất  ở  sẽ  thúc 
đẩy việc sử  dụng đất ngày càng có lợi, giúp các bên tham gia thị  trường bất  
động sản ra quyết định nhanh chóng, thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động  
sản điều tiết quan hệ  cung – cầu. Mặt khác, giúp nhà nước đưa ra các quyết 
định quan trọng trong việc quản lý đất đai và thị trường bất động sản.
Luật Đất đai 2003 đã xác định đất có giá và giá đất ở Nhà nước là căn cứ 
để  tính thuế, thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất, giao đất có thu  
tiền sử dụng đất, bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Luật Đất đai 2013 tiếp 
tục kế thừa và phát triển các quy định về giá đất ở của Luật Đất đai 2003.
Từ  ngày 01/8/2008 theo Nghị  quyết của Quốc Hội, toàn bộ  tỉnh Hà Tây 
(trong đó có huyện Thanh Oai) đã được sát nhập về  thủ  đô Hà Nội. Việc mở 
rộng ranh giới thủ đô Hà Nội sẽ tạo không gian phía Tây Nam Thủ đô có điều  
kiện địa hình, địa chất phù hợp, môi trường cảnh quan đẹp, đáp  ứng nhu cầu 
đất đai để  phát triển một số  khu chức năng quan trọng của thủ  đô, các công  
trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật, các dự án mang tầm quốc gia, quốc tế. 
Việc nắm bắt được giá đất ở và biến động giá đất ở ở tại địa bàn huyện  
là rất cần thiết, phục vụ cho việc quản lý và sử  dụng đất đai một cách hợp lý  
và có hiệu quả, đáp  ứng yêu cầu phát triển Thị  trường bất động sản của địa 
phương.
Trong bối cảnh đó, học viên đã thực hiện đề tài “ Nghiên cứu biến động  
giá đất ở tại huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội trước và sau khi thay đổi  
địa giới hành chính” để  tìm hiểu về  giá đất  ở  và các yếu tố   ảnh hưởng đến  
giá đất ở của địa bàn nghiên cứu.
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 

1.1 Cơ sở lý luận về giá đất ở và định giá đất
1.1.1 Đất đai, sở hữu đất đai, địa tô và giá đất
1.1.1.1 Đất đai và bất động sản
a.  Đất đai 
 “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, gồm tất cả các cấu  
thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề  mặt đó: bao gồm khí hậu 
bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt (hồ, sông, nước ngầm, tập đoàn 
thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả do hoạt 
động của con người trong quá khứ  và hiện tại để  lại (san nền,  hồ  chứa nước 
hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa...)” (West Publisihing, 1991).
b.  Bất động sản 
­ Tài sản: Tài sản  bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị được xác định  
bằng tiền và các quyền tài sản. Trong lĩnh vực  kinh tế tài sản được chia thành 2 
loại: bất động sản (BĐS) và động sản (ĐS). 
1


­ Bất động sản: Bất động sản là các tài sản không di dời được. Tuy tiêu chí  
phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm  
đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
1.1.1.2. Sở hữu đất đai
Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử d ụng và quyền định 
đoạt. Trong đó quyền chiếm hữu là quyền được nắm giữ vật sở hữu trong tay,  
quyền sử dụng là quyền được khai thác các đặc tính hữu ích của đất đai và sử 
dụng nó, quyền định đoạt là quyền quyết định số phận pháp lý của thửa đất. 
1.1.1.3.  Địa tô và giá đất
a)  Địa tô
Địa tô là phần giá trị  thặng dư  ngoài lợi nhuận bình quân của tư  bản kinh  
doanh nông nghiệp mà nhà đầu tư trả cho giai cấp địa chủ về quyền sở hữu đất 
đai để  được quyền sử  dụng đất trong thời gian nhất định. Ðịa tô gắn liền với 

sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. 
b. Giá đất   
Giá đất ở được hình thành trong các trường hợp sau đây:
 1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá 
theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất ở với những người có liên 
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử 
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử  dụng đất. (Quốc hội nước CHXHCN  Việt  
Nam, 2003, Luật Đất đai Điều 55 )
1.1.2. Giá đất ở và định giá đất
1.1.2.1  Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
a. Yếu tố tự nhiên 
­ Yếu tố vị trí.
­ Yếu tố kích thước, hình thể. 
b. Yếu tố kinh tế 
Các yếu tố về cơ sở hạ tầng kĩ thuật (giao thông, hệ thống điện nước,...) 
và cơ  sở  hạ  tầng xã hội (khu công nghiệp, trường học, công viên, nhà văn 
hoá...) cũng ảnh hưởng lớn đến giá đất.
c. Yếu tố tâm lý, xã hội 
­ Tình hình  ổn định chính trị, trị  an xã hội của khu vực và các vùng lân  
cận, đầu cơ vào nhà đất và mức độ đô thị hoá. 
­ Các yếu tố về dân cư như số dân, nghề nghiệp, trình độ. Ví dụ ở những 
nơi tập trung dân cư đông đúc thì đẩy giá đất ở cao hơn.
­ Các yếu tố về tâm lý như phong thuỷ, phong tục tập quán của mỗi nơi,...  
cũng ảnh hưởng đến giá đất. 
d. Yếu tố pháp lý 
­ Quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị. Quy hoạch cũng là một trong  
những công cụ để nhà nước quản lý đất đai. 
­ Nguồn gốc của thửa  đất: được nhà nước  giao, cho  thuê, công nhận 

quyền sử  dụng đất hay đất lấn chiếm,... Nguồn gốc đất đai mà minh bạch rõ 
ràng thì giá đất ở cũng sẽ cao hơn.
2


­ Tình trạng pháp lý của thửa đất: thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận 
quyền sử  dụng đất hay chưa; có giấy phép xây dựng, các chứng thư  pháp lý 
khác hay không.
­ Hệ thống chính sách pháp luật đất đai ở thời điểm xác định giá đất. 
1.1.2.2 Các nguyên tắc định giá đất
­ Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
­ Nguyên tắc thay thế
­ Nguyên tắc biến động
1.1.2.3 Các phương pháp định giá đất
­ Phương pháp so sánh thị trường.
­ Phương pháp thu lợi hoàn vốn.
­ Phương pháp thặng dư.
­ Phương pháp tiếp cận giá thành.
1.2 Giá đất ởvà định giá đất ở Việt Nam 
1.2.1 Quá trình hình thành chính sách pháp luật đất đai  liên quan đến định giá 
đất
1.2.1.1  Giai đoạn từ khi có luật đất đai 1987
­  Luật đất đai 1987
(Quốc hội thông qua ngày 29/12/1987) Luật mới chỉ  tập trung vào điều chỉnh 
mối quan hệ về đất đai giữa Nhà nước giao đất với tư cách là chủ thể của quyền 
sử dụng đất. Còn việc giao dịch dưới dạng quyền sử dụng đất theo Luật này rất  
hạn chế, chỉ giới hạn trong hai quyền: Chuyển đổi và thừa kế (có điều kiện). Luât  
này không thừa nhận đất có giá, nên không có những giao dịch thông qua giá trị 
quyền sử dụng đất. (Quốc Hội nước CHXHCNVN 1987, Luật Đất đai )
1.2.1.2  Giai đoạn sau khi có luật đất đai 1993 đến 2013

­  Luật đất đai 1993
Luật đất đai năm 1993 chưa quy định cụ thể về các nguyên tắc và tiêu chí  
xác định giá đất ở mà giao cho Chính phủ xác định khung giá đất ở và Luật cũng  
chưa quy định cụ  thể  đối tượng phải nộp thuế  sử  dụng đất, nhưng bước đầu 
Nhà nước đã thể chế hóa các quy định về quản lý đất đai như đối tượng sở hữu 
đất   đai,   các   quyền   và   nghĩa   vụ   người   sử   dụng   đất…(Quốc   Hội   nước 
CHXHCNVN 1993, Luật Đất đai )
Năm 1998, Quốc hội đã thông qua Luật bổ sung, sửa đổi một số điều của Luật 
đất đai năm 1993. Điểm mới trong chính sách liên quan đến giá đất ở là “Nhà n ước 
giao đất cho các tổ  chức, kinh tế, đơn vị  vũ trang nhân dân, cơ  quan Nhà nước, tổ 
chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định  
lâu dài dưới hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử 
dụng đất” và quy định cụ thể đối tượng được sử  dụng đất không thu tiền sử dụng  
đất hoặc có thu tiền sử dụng đất và các đối tượng được thuê đất.
Tiếp theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật đất đai năm 1998, Quốc  
hội lại tiếp tục ban hành Luật sửa đổi, bổ  sung một số  điều Luật đất đai năm  
2001, trong đó có một số điều liên quan đến giá đất. 
­  Luật đất đai năm 2003
Luật đất đai năm 2003 quy định khá chặt chẽ về công tác định giá đất ở 
3


của nước ta. Định giá đất ở là cụ thể hóa quyền định đoạt đối với đất đai của 
Nhà nước theo quy định tại Điểm d, Khoản 2, Điều 5 Luật đất đai năm 2003.
1.2.1.3 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 2013 đến nay
Luật đất đai năm 2013 có những thay đổi về nguyên tắc và phương pháp 
định giá đất. Cụ thể tại Điều 112, Luật đất đai năm  2013 quy định “Việc định 
giá đất ở phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
b) Theo thời hạn sử dụng đất;

c) Phù hợp với giá đất  ở  phổ  biến trên thị  trường của loại đất có cùng 
mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối 
với những nơi có đấu giá quyền sử  dụng đất hoặc thu nhập từ  việc sử  dụng  
đất;
d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề  nhau có cùng mục đích sử 
dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có 
mức giá như nhau.
1.2.2 Cơ sở pháp lý về giá đất ở và định giá đất ở
1.2.2.1. Các văn bản quy phạm pháp luật về giá đất ở và định giá đất ởtheo quy  
định của Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013  
1.2.2.2. Phương pháp xác định giá đất ở
a, Cơ sở pháp lý
­ Nghị định 72/2001/NĐ­CP ngày 05/10/2001 của Chính phủ  về  việc phân  
loại đô thị và cấp quản lý đô thị.
­ Nghị định số 188/2004/NĐ­CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định 
giá đất và khung giá các loại đất.
­ Nghị định số 123/2007/NĐ­CP quy định sửa đổi, bổ sung một số điều của 
Nghị định số 188/2004/NĐ­CP.
­ Thông tư 145/2007TT­BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính về h ướng 
dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ­CP.
­ Căn cứ  dữ  liệu điều tra hiện trạng về  đất đô thị  (giá thị  trường) tại địa  
phương được hình thành qua chuyển nhượng QSD đất.
b, Trình tự và phương pháp 

Hình 1.1: Trình tự và phương pháp xác định giá đất ở
4


1.2.3 Tình hình thi hành pháp luật đất đai về giá đất
1.2.3.1 Tình hình thi hành pháp luật đất đai về giá đất ở cả nước

­   Công tác quản lý tài chính về  đất đai được triển khai thực hiện theo  
đúng quy định của pháp luật. Việc thực hiện các khoản thu chi liên quan đến 
đất đai đã được căn cứ  theo các văn bản của Nhà nước để  tổ  chức thực hiện  
như: Khung giá đất ởtrên địa bàn thành phố Hà Nội  hàng năm ban hành, tổ chức 
đấu giá QSDĐ.
1.2.3.2 Tình hình thi hành pháp luật đất đai về giá đất ở trên địa bàn TP Hà Nội
Hiện nay “Trung tâm phát triển quỹ đất” của thành phố và các tổ chức tư 
vấn về  giá đất, về  bất động sản trên địa bàn thành phố  đã được thành lập, thị 
trường bất động sản nói chung và thị  trường chuyên quy
̉
ền sử  dụng đất nói  
riêng còn mang tính tự phát.
1.3 Định giá đất ở một số nước trên thế giới
1.3.1 Định giá đất ở Thụy Điển
1.3.2 Định giá đất ở Liên Bang Úc
1.3.3 Định giá đất ở Malaysia
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT TRÊN 
ĐỊA BÀN HUYỆN THANH OAI THÀNH PHỐ HÀ NỘI TRƯỚC 
VÀ SAU KHI THAY ĐỔI ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH
2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Thanh Oai
2.1.1. Điều kiện tự nhiên
2.1.1.1 Vị trí địa lý
Thanh Oai là một huyện đồng bằng nằm  ở  phía Tây Nam của thành phố 
Hà Nội, có vị trí địa lý liền kề với quận Hà Đông, với trung tâm kinh tế ­ chính  
trị  là thị trấn Kim Bài cách quận Hà Đông khoảng 14 km, cách trung tâm thành  
phố Hà Nội 20 km về phía Bắc. 
Huyện có địa giới hành chính tiếp giáp như sau:
+ Phía Đông giáp huyện Thường Tín, huyện Thanh Trì;
+ Phía Tây giáp huyện Chương Mỹ;
+ Phía Nam giáp huyện Ứng Hoà và huyện Phú Xuyên;

+
Phía Bắc giáp quận Hà Đông.
2.1.1.2  Địa hình, địa mạo
Thanh Oai có địa hình đồng bằng tương đối bằng phẳng với hai vùng rõ rệt  
là vùng đồng bằng sông Nhuệ và vùng bãi sông Đáy, có độ dốc từ Tây sang Đông  
và từ Bắc xuống Nam. Điểm cao nhất là xã Thanh Mai với độ cao 7,50 m so với  
mực nước biển và điểm thấp nhất là xã Liên Châu có độ  cao 1,50 m so với mực 
nước biển.
2.1.1.3   Khí hậu, thời tiết
Thanh Oai nằm trong huyện đồng bằng sông Hồng chịu  ảnh hưởng của 
lưu khí quyển cơ bản nhiệt đới gió mùa của miền Bắc với 2 mùa rõ rệt, đó là 
mùa mưa nắng nóng, mưa nhiều, mùa khô lạnh rét mưa ít với số giờ nắng trong  
năm từ 1.600 ­ 1.700 giờ.
2.1.1.4   Thủy văn
5


Hệ thống thuỷ văn của huyện bao gồm hai con sông lớn đó là sông Nhuệ 
và sông Đáy với các hệ  thống hồ, đầm lớn tập trung  ở  các xã Thanh Cao, Cao  
Viên, Cao Dương ...
2.1.1.5   Các nguồn tài nguyên
a) Tài nguyên đất
Đất đai trên địa bàn huyện Thanh Oai được hình thành chủ  yếu do quá 
trình bồi đắp phù sa của hệ thống sông Hồng, thông qua sông Đáy. 
b) Tài nguyên nước
­ Nguồn nước mặt: Chủ  yếu là sông Hồng và sông Nhuệ  qua hệ  thống  
thủy nông La Khê và sông Đáy. 
­ Nguồn nước ngầm: Tầng chứa nước nằm  ở độ  sâu 30­60 m, bao gồm 2  
lớp cát và sỏi cuộn. 
c) Tài nguyên du lịch

Thanh Oai là huyện có nhiều di tích lịch sử văn hoá, trong đó có 88 di tích  
đã được xếp hạng, du lịch văn hoá làng nghề  truyền thống, du lịch sinh thái…  
Hơn thế nữa, Thanh Oai còn nằm chủ yếu trên tuyến du lịch Chùa Hương nên 
rất   thuận   lợi   cho   việc   quảng   bá,   phát   huy   tiềm   năng   du   lịch   của   huyện. 
(Nguồn : Báo cáo thuyết minh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất huyện Thanh  
Oai)
2.1.1.6 Thực trạng môi trường
Ô nhiễm không khí do giao thông ngày càng tăng. Hiện tại ô nhiễm về bụi  
ngày càng lớn do tốc độ phát triển các công trình xây dựng trên địa bàn huyện và 
vùng giáp ranh, nồng độ bụi đều lớn hơn chỉ số tiêu chuẩn cho phép.
2.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội.
2.1.2.1. Phát triển kinh tế
Trong giai đoạn 2010 ­ 2014 huyện Thanh Oai có tốc độ phát triển kinh tế 
nhanh và bền vững. Năm 2014, tổng giá trị sản xuất (theo giá so sánh 2010) đạt  
10.722 tỷ đồng, đạt 105,6% so với kế hoạch, bằng 111,2% so với cùng kỳ năm 
2013, trong đó: Giá trị sản xuất nông nghiệp đạt 1.823 tỷ đồng, đạt 95% so với  
kế hoạch, bằng 103,2% so với cùng kỳ năm 2013; Giá trị sản xuất công nghiệp 
­ xây dựng đạt 5.811 tỷ đồng, đat 105,3% so v
̣
ới kế hoạch, bằng 112,8% so v ới  
cùng kỳ  năm 2013; Giá trị  sản xuất dịch vụ đạt 3.088 tỷ  đồng, đạt 113,7% so 
với kế hoạch, bằng 113,5% so với cùng kỳ năm 2013.
2.1.2.2. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập
Tính đến ngày 31/12/2013 dân số toàn huyện là 185.355 người, với 52.781 
hộ, mật độ dân số 1.496 người/km2, tỷ lệ tăng dân số tự nhiên là 1,4%, tổng số lao 
động đang làm việc trong các ngành kinh tế quốc dân là 106.526 người, trong đó  
lao động tham gia trong ngành nông, lâm nghiệp và thủy sản là 29.512 người  
(Nguồn: Chi cục Thống kê huyện Thanh Oai). 
2.1.2.3 Cơ sở hạ tầng
Giao thông của huyện bao gồm các tuyến quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ,  

đường liên xã và đường dân sinh. 
2.1.2.3. Phát triển văn hóa ­ xã hội
a) Văn hóa thông tin: 
6


b) Giáo dục và đào tạo:
c) Y tế:
2.2. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai của huyện Thanh 
Oai, thành phố Hà Nội
2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Thanh Oai năm 2014
Năm 2014, tổng diện tích đất tự  nhiên theo địa giới hành chính của toàn 
huyện Thanh Oai là 12.314,78 ha. (Hình 2.3, Bảng 2,2)
Cơ cấu sử dụng đất
1,1 %

0%

Đất nông nghiệp

31,3 %

Đất phi nông nghiệp
67,6%

Đất chưa sử d ụng

Hình 2.3 Biểu đồ cơ cấu diện tích các loại đất huyện Thanh Oai
TP Hà Nội năm 2014
2.2.2 Tình hình quản lý đất đai

Thực hiện Nghị  định 64/2003/NĐ­CP ngày 27/9/2003 của Chính phủ  về 
giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử  dụng đất cho các hộ  gia đình, cá  
nhân trên địa bàn thị xã cơ bản đã hoàn thành.
2.3. Thực trạng giá đất ở tại huyện Thanh Oai theo khung giá do UBND TP 
Hà Nội ban hành
2.3.1 Các văn bản pháp quy áp dụng ở địa bàn trong giai đoạn  nghiên cứu
2.3.2 Khung giá đất ở của Chính phủ
Để  thi hành Luật đất đai năm 2003, Chính phủ  đã ban hành Nghị  định  
188/2004/NĐ­CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất ởvà khung giá 
các loại đất áp dụng trong cả nước. Ngày 27 tháng 7 năm 2007 Chính phủ đã ban 
hành Nghị định 123/2007/NĐ­CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 
188/2004/NĐ­CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất ởvà  
khung giá các loại đất. Giá đất ởở được thể hiện tại  bảng 2.3 như sau:
Bảng 2.3. Khung giá đất ởở tại nông thôn
                                                               Đơn vị tính: nghìn đồng/m2
Loại xã
Mức giá

Xã đồng bằng
Giá tối 
Giá tối 
thiểu
đa
10,00
1.875,00

Xã trung du
Giá tối  Giá tối đa
thiểu
4,50

1.275,00

Xã miền núi
Giá tối 
Giá tối đa
thiểu
2,50
900,00

Bảng 2.4. Khung giá đất ởở tại đô thị
                                                          Đơn vị tính: nghìn đồng/m2
Loại đô thị

Đặc biệt

I

7

II


Mức giá
Loại đô thị
Mức giá

Giá tối 
thiểu
1.500,0

Giá tối đa
67.500,0

III
Giá tối  Giá tối đa
thiểu
120,0
19.500,0

Giá tối 
thiểu
400,0

Giá tối đa
42.500,0

IV
Giá tối  Giá tối đa
thiểu
50,0
13.350,0

Giá tối 
thiểu
150,0

Giá tối đa
30.000,0
V

Giá tối 
thiểu
30,0

Giá tối đa
6.700,0

2.3.3 Thực trạng giá đất ở tại huyện Thanh Oai theo khung giá do UBND TP  
Hà Nội ban hành
2.3.3.1 Nhóm I: Khu vực trung tâm huyện (thị trấn Kim Bài)
Bảng 2.5: Khung giá đất ở tại khu vực trung tâm huyện Thanh Oai
Đơn vị tính: nghìn đồng/m2
STT

              Giá đất ở 
VT1
VT2

Tên đường phố

VT3

VT4

1 Đường quốc lộ 21B qua địa phận thị trấn

6.600

4.818

3.630

3.234

2 Đường vào bệnh viện huyện Thanh Oai: 
Đoạn từ giáp Quốc lộ 21B đến Bênh viện 
huyện Thanh Oai

3.800

2.888

2.394

2.090

4.200

3.171

2.520

2.100

3.400
3.800

2.601
2.888

2.210
2.394

2.040
2.090

5 Đường vào xóm lẻ Kim Lâm: Đoạn từ giáp
Quốc lộ 21B đến xóm lẻ Kim Lâm

3.400

2.601

2.210

2.040

6 Đường vào thôn Kim Lâm: Từ giáp
Quốc lộ 21B đoạn từ Tượng đài Liệt sỹ của 
huyện đến thôn  Kim Lâm

3.800

2.888

2.394

2.090

3.400

2.601

2.210

2.040

3 Đường vào thôn Cát Động:
3.1 Đoạn từ giáp Quốc lộ 21B đến đường vào 
thôn  Cát Động
3.2 Đoạn từ giáp Quốc lộ 21B đến đê sông Đáy
4 Đường vào thôn Kim Bài: Đoạn từ giáp 
Quốc lộ 21B đến đê sông Đáy

Đường vào thôn Kim Lâm: Từ giáp
7 Quốc lộ 21B đoạn qua nhà Văn hóa thôn 
Kim Lâm đến hết thôn Kim Lâm

(UBND Thành phố Hà Nội, Quyết định số 63/2013/QĐ­ UBND  ngày 
25/12/2013),
2.3.3.1 Nhóm II: Khu vực giáp ranh thành phố  Hà Nội ( xã Cự Khê)
Tập trung nghiên cứu trên 2 tuyến đường thuộc xã Cự  Khê:  Đường từ 
giáp  Mậu Lương chạy dọc theo đê sông Nhuệ  đến hết xã Cự  Khê và Đường  
Bích Hòa – Cự Khê (từ quốc lộ 21B đến đê sông Nhuệ).
Giá đất ở khu vực giáp danh thuộc huyện Thanh Oai (Bảng 2.6)
8


Bảng 2.6: Khung giá đất ở tại khu vực giáp ranh thuộc huyện Thanh Oai
Đơn vị tính: nghìn  đồng /m2

STT

Tên đường phố

Giá đất ởở
Áp dụng trong phạm vi chỉ giới hè 
đường đến 200m
VT1

a

Đường Quốc lộ 

1

Đường 21B (đoạn giáp Hà Đông 
qua xã Bích Hòa) 

b

Đường địa phương

VT2

VT3

VT4

Ngoài 

phạm vi 
200m

 8.400 

6.300

5.712

4.956

2.699

1

Đường từ giáp Mậu Lương 
chạy dọc theo đê sông Nhuệ đến 
hết xã Cự Khê

6 480 

3 888 

3 240 

2 592 

2 268 

2

Đường Bích Hòa – Cự Khê (từ 
quốc lộ 21B đến đê sông Nhuệ) 

5 880   3 528 

2 940 

2 352 

2 117 

3

Đường Bích Hòa – Cao Viên (từ 
quốc lộ 21B đến hết xã Cao 
Viên) 

5 460 

3 276 

2 730 

2 295 

2 075 

4

Đường Cao Viên đi Thanh Cao: 
từ chợ Bộ đến hết xã Cao Viên

4 200 

2 940 

2 520 

2 100 

2 035 

  (UBND Thành phố Hà Nội,  quyết định số 63/2013/QĐ­ UBND  ngày 
25/12/2013)
2.3.3.2 Nhóm III: Khu vực xa trung tâm huyện (xã Xuân Dương)
– Giá đất ở tại nông thôn của huyện Thanh Oai năm 2014 (Bảng 2.7)
Bảng 2.7. Giá đất ở tại nông thôn của huyện Thanh Oai năm 2014
Đơn vị tính: đồng /m2
Stt

Tên địa phương

Gía đất ở

1

Xã Bình Minh 

850.000

2

Xã Dân Hòa

770.000

3

Xã Thanh Mai

610.000

4

Xã Kim Thư

610.000

5

Xã Phương Trung

610.000

9


6

Xã Hồng Dương

610.000

7

Xã Tam Hưng

610.000

8

Xã Thanh Thùy

610.000

9
10

Xã Cao Dương
Xã Thanh Cao

610.000
610.000

11

Xã Thanh Văn

550.000

12

Xã Đỗ Động

550.000

13

Xã Mỹ Hưng

610.000

14

Xã Kim An

550.000

15

Xã Xuân Dương

550.000

16

Xã Liên Châu

550.000

17

Xã Tân ước

550.000

(UBND Thành phố Hà Nội,  quyết định số 63/2013/QĐ­ UBND  ngày 
25/12/2013)
2.4 Biến động giá đất ở tại  huyện Thanh Oai trước và sau khi sát nhập 
vào thành phố Hà Nội
2.4.1  Giá đất ở theo khung giá đất ởvà giá thị trường của khu trung tâm 
huyện
2.4.1.1 Biến động giá đất ở khu trung tâm huyện (thị trấn Kim Bài) theo giá đất  
ở công bố của UBND TP Hà Nội 
Bảng 2.8 : Khung giá đất ở tại thị trấn Kim Bài năm 2007­2008
Đơn vị : đồng/ m2
Vị trí

GIÁ ĐẤT KHU VỰC
 TRUNG TÂM
CÓ MẶT TIẾP GIÁP ĐƯỜNG

Thị trấn

Quốc lộ 

Kim Bài 

3 752 000

    Tỉnh lộ
2 626 000

Đường 
GT khác
1 876 000

GIÁ ĐẤT KHU VỰC XA 
TRUNG TÂM
CÓ MẶT TIẾP GIÁP ĐƯỜNG
Quốc lộ
Tỉnh lộ
Đường GT 
khác
1 500 800 1 050 600
750 0

b) Sau khi sát nhập: Với đột biến mở rộng hành chính thì thị trấn Kim Bài 
đã trở thành một phần của thành phố Hà Nội nên giá đất ở cũng có nhiều biến 
động, thay đổi với xu hướng tăng lên. Qua thu thập số  liệu về  khung giá đất  
ởdo UBND thành phố  Hà Nội ban hành cho khu vực thị  trấn Kim Bài từ  năm  
2009 – 2014: (Bảng 2.9) 
Bảng 2.9 : Khung giá đất ở tại thị trấn Kim Bài năm 2009 ­ 2014
Đơn vị : nghìn đồng/ m2
10


Đường Phố

Đường Quốc lộ 21B qua 
địa phận thị trấn

Vị 
trí

Giá NN quy định qua các năm
(1000 đ/m2)

1
2

Năm 
2009
5.500
3.850

Năm 
2010
5.500
3.850

Năm 
2011
6.600
4.620

Năm 
2012
6.600

4.818

Năm 
2013
6.600
4.818

Năm 
2014
6.600
4.818

3

2.530

2.530

3.036

3.630

3.630

3.630

11


Đường   vào   bện   viện 

huyện Thanh Oai: Đoạn 
từ   giáp   Quốc   lộ   21B 
đến bệnh viện huyện 
Thanh Oai
Đường   vào   thôn   Cát 
Động: Đoạn từ  Quốc lộ 
21B đến đường vào thôn 
Cát Động
Đường   vào   thôn   Cát 
Động: Đoạn từ  Quốc lộ 
21B đến đê sông Đáy

Đường   vào   thôn   Kim 
Bài:   Đoạn   từ   Quốc   lộ 
21B đến đê sông Đáy
Đường vào xóm lẻ Kim 
Lâm: Đoạn từ giáp
Quốc  lộ   21B  đến  xóm 
lẻ Kim Lâm
Đường  vào   thôn  Kim 
Lâm: Từ giáp
Quốc  lộ   21B  đoạn   từ 
Tượng   đài   Liệt   sỹ   của 
huyện đến thôn 
 Kim Lâm
Đường  vào   thôn  Kim 
Lâm: Từ giáp
Quốc  lộ   21B  đoạn   từ 
nhà   Văn   hóa   thôn   Kim 
Lâm đến thôn  Kim Lâm

4
1
2
3

2.200
3.000
2.300
1.600

2.200
3.000
2.300
1.600

2.640
3.600
2.760
1.920

3.234
3.800
2.888
2.394

3.234
3.800
2.888
2.394

3.234
3.800
2.888
2.394

4

1.550

1.550

1.860

2.090

2.090

2.090

1
2
3
4
1
2

3.300
2.530
1.760

1.705
2.500
1.950

3.300
2.530
1.760
1.705
2.500
1.950

3.960
3.036
2.112
2.046
3.000
2.340

4.200
3.171
2.520
2.100
3.400
2.601

4.200
3.171
2.520
2.100
3.400

2.601

4.200
3.171
2.520
2.100
3.400
2.601

3

1.400

1.400

1.680

2.210

2.210

2.210

4

1.350

1.350

1.620

2.040

2.040

2.040

1
2
3
4
1
2
3

3.000
2.300
1.600
1.550
2.500
1.950
1.400

3.000
2.300
1.600
1.550
2.500
1.950
1.400

3.600
2.760
1.920
1.860
3.000
2.340
1.680

3.800
2.888
2.394
2.090
3.400
2.601
2.210

3.800
2.888
2.394
2.090
3.400
2.601
2.210

3.800
2.888
2.394
2.090
3.400

2.601
2.210

4

1.350

1.350

1.620

2.040

2.040

2.040

1
2
3

2.500
2.145
1.540

2.750
2.145
1.540

3.300

2.574
1.848

3.800
2.888
2.394

3.800
2.888
2.394

3.800
2.888
2.394

4

1.485

1.485

1.782

2.090

2.090

2.090

1

2.500

2.500

3.000

3.400

3.400

3.400

2

1.950

1.950

2.340

2.601

2.601

2.601

3

1.400

1.400

1.680

2.210

2.210

2.210

4

1.350

1.350

1.620

2.040

2.040

2.040

Giai đoạn từ  2009– 2010: giá đất  ở  hầu như   ổn định giữ  nguyên do mới 
sát nhập nên đang trông thời gian sửa đổi, bổ sung các quy định có liên quan đến  
giá đất ở về mặt pháp luật. 
Giai đoạn 2010 – 2011: là giai đoạn biến động lớn trên toàn bộ thị trấn.
Giai đoạn 2011 – 2012: là giai đoạn tăng trung bình không có nhiều đột 

biến, nhưng tại mọi khu vực của từng đoạn đường giá đất ở đều tăng lên theo  
quy định của khung giá đất ở do UBND thành phố Hà Nội ban hành cho khu vực  
thị trấn Kim Bài. Mức tăng trung bình là từ  200.000 – 500.000 đồng / m2.
12


Giai đoạn 2012– 2014: là giai đoạn hoàn toàn không có biến động gì, giá 
đất ở của UBND TP vẫn giữ nguyên.
Bảng 2.10: Giá đất ở theo quy định các khu vực điển hình tại thị trấn Kim  
Bài 
Đơn vị : nghìn đồng/ m2
Năm 
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Cao nhất  3.752  5.000
Trung 
bình
Thấp 
nhất

5.000

6.600 6.600 6.600 6.600 6.600

1.500

3.000

3.000

3.300 3.800 3.800 3.800 3.800

750

2.500

2.500

3.000 3.000 3.400 3.400 3.400
Đơn vị :
Triệu đồng/ m2

25
20
15
10
5
0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Hình 2.4: Biểu đồ biểu diễn giá đất ở các khu vực điển hình
2.4.1.2. Biến động giá đất ở trên thị trường khu vực trung tâm huyện (thị trấn Kim 
Bài)
Qua kết quả  điều tra và xử  lý ta thu được số  liệu về  giá đất  ở  của các  
thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất ởdo quá trình đấu giá và các 
thông tin về giá đất  ở từ  năm 2007 ­ 2014. Dựa trên 7 tuyến đường chính theo  
quy định của nhà nước khi đưa ra giá đất ở theo các tuyến đường, đoạn đường  
tiến hành phân tích , tổng hợp đưa ra bảng giá đất ở thị trường thị trấn Kim Bài 
(Bảng 2.11) như sau :
Bảng 2.11 : Giá đất ở thị trường tại thị trấn Kim Bài năm 2007 ­ 2014
Đơn vị : nghìn đồng/ m2

Tên đoạn đường

Năm
2007

Đường   quốc   lộ  10 
21B qua địa phận 
200
thị trấn.
Đường     vào bệnh  6 600

Năm
2008

Năm
2009

Năm
2010

Năm
2011

Năm
2012

Năm
2013

Năm

2014

12 000

14 700

16 000

19 800

21 500

21 500

21 700

8 900

10 200

11 500

17 400

17 500

17 500

13

viện huyện Thanh 
Oai : Đoạn từ giáp 
Quốc   lộ   21B   đến 
bệnh   viện   huyện 
Thanh Oai.
Đường   vào   thôn 
Cát Động:
Đoạn từ giáp Quốc 
lộ  21B đến đường 
vào thôn Cát Động.
Đoạn từ giáp Quốc 
lộ 21B đến đê sông 
Đáy.
Đường vào T.Kim 
Bài:
Đoạn từ giáp Quốc 
lộ 21B đến đê sông 
Đáy.
Đường vào xóm lẻ 
Kim Lâm :
Đoạn từ giáp Quốc 
lộ 21B đến xóm lẻ 
Kim Lâm.
Đường vào T.Kim 
Lâm 
Đoạn   từ   Tượng 
đài   Liệt   sỹ   của 
huyện   Thanh   Oai 
đến T. Kim Lâm.

Đoạn   vào   Đỗ 
Động 
Từ   giáp   Quốc   lộ 
21B   qua   nhà   Văn 
hóa đến  thộn Kim 
Lâm .

15 200

7 100

8 300

10 00

12 300

15 000

18 000

18 400

18 700

4 300

5 100

6 200

7 500

10 200

13 100

13 300

13 500

6 300

7 400

8 700

9 200

11 700

15 500

15 800

16 000

4 150

5 500

6 400

7 500

10 300

13 600

13 600

13 800

6 450

7 000

7 800

8 400

10 600

14 300

14 000

14 500

4 200

7 200

8 500

9 300

12 100

15 200

15 300

15 500

Số liệu tại  bảng 2.11 cho thấy: 
Xét theo một cách khái quát nhất thì giá đất  ở  tại thị  trấn Kim Bài biến  
động theo yếu tố vị trí nhất là vấn đề mặt tiền và giá đất ở thay đổi theo từng  
năm. Trong 8 năm từ 2007 – 2014 hầu hết tất cả các vị trí, từng đoạn đường giá 
đất ở đều tăng theo từng mức độ khác nhau.
Bảng 2.12 : Giá đất ở thị trường trở các khu vực điển hình tại TT Kim Bài
14


 Đơn vị: nghìn đồng/ m2
Năm

2007

2008

2009

Cao 
nhất 
T.Bình

10.20 12.00
0
0
6.300 7.200

14.70
0
8.500

Thấp 
nhất

4.150 5.100

6.200

2010

2011

2012

16.000 19.800 21.50

0
9.200 13.100 16.07
5
7.500 10.200 13.10
0

2013

2014

21.8 
22.100
00
16.200 16.750
13.400 13.700

Đ
ơ
n

25
20
15
10
5
0

v
ị
:

Cao nh ất
Trung bình
Thấp nhất

T

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
r

i
ệ
Hình 2.5 : Biểu đồ biểu diễn giá đất ởthị trườung các khu vực điển hình

Mức giá đất  ở  thị  trấn Kim Bài tăng cao và nhanh trong những năm gần  
đ
đây là do:
ồ
Trước khi sát nhập vào thành phố  Hà Nội t
n ừ  T8/2008 nên trong giai 
đoạn 2007­2008 giá đất ở có nhiều biến động tăng lên đáng k
ể. Là thị trấn, là 
g
/
trung tâm của huyện nên việc đô thị  hóa và phát triển thị  trấn cần nhiều quỹ 
đất, việc đền bù, giải tỏa và thành lập khu tái định c
ư  góp phần phát triển thị 
m
2
trường bất động sản ở thị trấn.

Bảng 2.13: Giá đất ở khu vực điển hình tại thị trấn Kim Bài
Đơn vị: nghìn đồng/m2

15


 Năm 
2007

Năm 
2008

Năm 
2009

Năm 
2010

Năm 
2011

Năm 
2012

Đoạn cây xăng đến  11.500
nhà   máy   bia   Kim 
Bài

13.200

15.400

16.300

20.100

21.700

21.90
0

22.100

Đoan   nhà   máy   bia  11.600
Kim   Bài   đến   công 
an   huyện   Thanh 
Oai

13.500

15.700

16.600

21.100

21.500

22.00
0

22.400

Đoan   công   an  10.800
huyện   Thanh   Oai 
đến   nhà   văn   hóa 
thông tin

12.100

15.200

16.300

18.000

20.500

20.80
0

21.500

Đoan   nhà   văn   hóa  10.000
thông   tin   đến 
UBND   huyện 
Thanh Oai

11.700 

14.600

16.100

18.400

20.800

20.80
0

21.000

Đoạn   UBND  10.200
Thanh Oai đến ngã 
ba đi xã Đỗ Động

11.800 

14.400

15.900

18.200

20.300

20.20
0

20.500

Đoạn ngã ba đi xã  9.600
Đỗ   Động   đến   hết 
tổ 3 phố Kim Bài

10.700 

13.800

15.100

17.500

19.500

19.50
0

19.700

Tên đường, phố

Năm 
2013

Năm 
2014

2.4.1.3 Nhận xét chung về  thực trạng biến động giá đất  ởtại thị  trấn Kim Bài  

giai đoạn 2007 ­ 2014
Để nhận thấy rõ sự biến động về giá đất ở tại thị trấn Kim Bài giai đoạn 
2007 – 2014, ta có biểu đồ  chung thể  hiện sự biến động của giá Nhà nước và 
giá thị trường ( lấy theo giá trung bình ) của khu vực điển hình như sau :
Đơn vị :
Triệu đồng/
m2

25
20
15
10
5
0

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Hình 2.6: Biểu đồ biến động giá đất ởgiai đoạn 2007 – 2014
Tuyến phố đi qua thị trấn Kim Bài là tuyến phố trung tâm của huyện, trên 
tuyến đường huyết mạch 21B đi chùa Hương. Nên có điều kiện cơ sở hạ tầng  
tốt, hiện đại, nơi tập trung nhiều trụ  sở  cơ  quan, công ty, nhà hàng, cửa hàng  
16


kinh doanh,... Chính vì vậy mật độ  cũng như  mức sống của người dân tại khu 
vực này khá cao. Giá đất  ở khu vực này là sự  kết hợp mục đích sử  dụng giữa 
đất  ở  và đất sản xuất kinh doanh, tăng khả  năng sinh lời của thửa đất nên giá 
đất ởthường rất cao.. 
Nhìn vào hình 2.6 ta có thể đưa ra nhận xét về giá Nhà nước quy định qua 
các năm như sau: Giá đất ở theo khung giá nhà nước tăng đều lên đến năm 2010 

thì ổn định sau khi sát nhập giữ nguyên mức giá trong vòng 4 năm liền.
Hình 2.6 còn cho ta thấy giá thị trường trung bình của đường phố qua các 
năm có sự  biến đổi không theo quy luật tăng dần hay giảm dần mà tăng giảm  
theo các năm. Giá đất  ở của các tuyến phố  nhóm trung tâm qua các năm ta có 
thể thấy cao nhất là đường Quốc lộ 21B đi qua địa phận thị  trấn, thấp nhất là 
đường vào xóm lẻ Kim Lâm và đường tư giáp Quốc lộ 21B đến đê sông Đáy do 
đi sâu vào trong làng. Tuyến đường Quốc lộ mặc dù giá nhà nước áp dụng cho 
khu vực này cao nhất trong địa bàn thị trấn nhưng vẫn chênh lệch từ  3 – 4 lần 
so với giá thị trường. … Như vậy giá đất ở của nhóm trung tâm ngoài yếu tố vị 
trí, điều kiện giao thông, cơ sở hạ tầng còn chịu ảnh hưởng lớn của các yếu tố 
thay đổi địa giới hành chính, quy hoạch đô thị, đô thị hóa.
Nhìn vào hình 2.4 cũng cho thấy sự  chênh lệch giữa giá thị  tr ưởng trung 
bình và giá đất  ở  do nhà nước quy định là rất cao. Hệ  số  chênh lệch cao nhất 
trong vòng 5 năm là 4 lần (VT1 đường 21B).
Năm 2007 – 2009  mức chênh lệch giữa giá thị  trường với giá nhà nước 
quy định dao động từ 2,5  ­ 3 lần
Năm 2010  ­ 2011,  giá thị  trường tăng vọt xong giá do UBND thành phố 
ban hành vẫn giữ nguyên. Mức chênh lệch lên gần 4,0 lần.
Năm 2011  ­ 2012  sự  chênh lệch có phần giảm hơn do  giá thị  trường có 
phần ổn định mặc dù giá nhà nước không đổi, mức chệnh lệch vẫn dao động ở 
mức 3,5 ­4,0 lần.
Từ năm 2013 đến năm 2014 giá thị trường biến động liên tục trong khi giá 
Nhà nước quy định hầu như  không có sự  biến đổi vẫn giữ  nguyên giá năm 
2012. 
Giá thị trường và giá nhà nước quy định luôn có sự  chênh lệch dù cho giá 
nhà nước quy định có chiều hướng tăng dần chính vì vậy Nhà nước cần có các 
giải pháp để áp mức giá quy định sát với giá thị trường hơn nữa, phản ánh đúng  
thực tế của thị trường.
2.4.2  Giá đất ở theo khung giá đất ở và giá thị trường của khu giáp ranh thành  
phố

2.4.2.1 Biến động giá đất ở theo khung giá đất ởvà giá thị trường  của khu giáp  
ranh thành phố
Trước khi thay đổi địa giới hành chính, theo quy định của tỉnh Hà Tây cũ giá  
nhà nước quy định cho toàn bộ khu vực xã Cự Khê là đồng nhất một giá cho tất cả 
các tuyến đường phố. Đến năm 2010 nhà nước vẫn ban hành chung theo khung giá 
nhà nước của xã như vậy. Mức giao động của giá nhà nước hầu như vẫn ổn định, 
không có thay đổi gì với mức 700.000 đồng/m2. Năm 2010 tăng nhẹ  lên 35.000 
đồng/m2 .
17


Giá thị  trường cũng  ổn định trên địa bàn toàn xã, tăng nhẹ  với mức trung 
bình. Nhưng mức chênh lệch giữa giá nhà nước với giá thị  trường thì khá lớn, 
có thể  nói là cao hơn hẳn khu vực trung tâm huyện, dao động từ  6 ­9 lần. Do 
nằm gần khu vực thành phố, giao thông thuận tiện nên mức giá đất ởthị trường 
tăng.
Bảng 2.14 Giá đất ở xã Cự Khê giai đoạn 2007 ­2009
Đơn vị: nghìn đồng/m2
Gía NN quy định
qua các năm

Gía TT trung bình
qua các năm

Mức chệnh lệc
Gía TTTB/Gía NNQĐ

Tên 
xã

Năm 
2007

Năm 
2008

Năm 
2009

Năm 
2010

Năm 
2007

Năm 
2008

Năm 
2009

Năm 
2010

Năm 
2007

Năm 
2008

Năm 
2009

Năm 
2010

Cự 
Khê

4.500

5.200

6.100

6.800

700

700

700

735

6,4

7,4

8,7

9,2

Sau khi sát nhập đến năm 2011 gía đất  ở  xã Cự  khê đã đươc chia ra làm 2  
tuyến đường theo giá của khu vực giáp ranh thành phố Hà Nội. Giá nhà nước quy 
định tăng vọt lên chia theo từng vị trí . Tại vị trí 1 tăng mạnh lên 8­9 lần 9 (đoạn từ 
Mậu Lương chạy dọc theo đê sông Nhuệ), các vị trí 2,3,4 cũng tăng cao dao động từ 
4,0 – 5,0 lần.
Bảng 2.15 Giá đất ở của đường phố nhóm giáp ranh thành phố Hà Nội 
(xã Cự Khê)

Đường 
Phố

giáp Mậu 
Lương 
chạy dọc 
theo đê 
sông Nhuệ 

Giá NN quy định qua các 

năm

năm

(1000 đ/m2)

(1000 đ/m2)

Vị 
trí

Đường từ 

Giá TT trung bình qua các 

1
2
3

Năm 

Năm 

Năm 

2011

2012

2013

23.50

23.80

0

0

15.00

15.50

0

0

14.70

14.70

0

0

9.500

9.700

20.10

20.30

0

0

14.30

14.50

0

0

11.20

11.50

0

0

8.600

8.800

24.200
15.800
15.000

đến hết 
xã

4

9.800

 Cự Khê
 Đường 
Bích Hòa – 
Cự Khê 
(Từ Quốc 
lộ 21B 
đến đê
 sông 

1
2
3
4

20.500
14.800
11.600
8.800

Năm 
201
4
25.0
00
16.4
00
15.2
00
10.2
00

20.8
00
15.3
00
12.4
00
9.20

Mức chênh lệch
[Giá TTTB/Giá NNQĐ] (lần)

Năm 

Năm 

Năm 

Năm 

Năm 

Năm 

Năm 

Năm 

2011

2012

2013

2014

2011

2012

2013

2014

6.480

6.480

6.480

3,60

3,67

3,73

3,85

3.880

3.880

3.880

3,86

4,0

4,07

4,22

3.240

3.240

3.240

4,55

4,55

4,63

4,70

2.592

2.592

2.592

3,67

3,74

3,78

4,0

5.880

5.880

5.880

3,42

3,45

3,49

3,54

3.528

3.528

3.528

4,1

4,1

4,2

4,3

2.940

2.940

2.940

3,8

3,9

3,94

4,22

2.352

2.352

2.352

3,66

3,74

3,74

3,91

18

6.48
0
3.88
0
3.24
0
2.59
2
5.88
0
3.52
8
2.94
0
2.35


Nhuệ)

0

2

Các tuyến đường  từ  Mậu Lương chạy dọc theo đê sông Nhuệ  và đường 
Bích Hòa – Cự  Khê  là những con đường có từ  xưa; riêng đường  Sinco 5 mới 
chạy qua địa bàn xã. Tuyến đường được đầu tư  với số  vốn lớn, hạ tầng hiện  
đại, hai làn đường rộng, thuận tiện cho việc giao thông vào các khu vực trung 
tâm của thành phố. Nhiều dự  án lớn được đầu tư  dọc hai bên tuyến đường  
như  khu đô thị  Thanh Hà A, Thanh Hà B… Chính vì vậy tuyến đường này có 
một sức hút khá lớn các nhà đầu tư. Dọc đường Lê Sinco 5 phần chính là khu 
đô thị đang xây dựng, chưa có các hộ gia đình đến ở nên việc điều tra giá gặp  
nhiều khó khăn. Giá đất ởở chủ yếu là giá các căn hộ chung cư, một phần nhỏ 
là đất của các hộ gia đình thuộc phường  Kiến Hưng của quận Hà Đông. Năm 
2014  ở  VT1 có giá là  25  triệu đồng/m2, VT2 có giá là  16,4  triệu đồng/m2, ở 
VT3 có giá là  15,2  triệu đồng/m2.  Mức chênh lệch giữa giá thị  trường và giá 
nhà nước cũng ở mức cao nhất tại vị trí 2,3 lên tới gần 5 lần.
Do vậy giá đất ở khu vực này có giá cao nhất trong nhóm khu vực giáp ranh 
Vị trí 1 giá chuyển nhượng dao dộng từ 20.000 triệu đồng/m2 đến 25.000 triệu 
đồng/m2. Như  vậy giá đất  ở  khu vực này tăng đều do yếu tố  của thị  trường,  
đến năm 2014 giá đất ở gần như đã về giá trị thực.
2.4.2.2. Nhận xét chung về biến động giá đất ở tại xã Cự Khê giai đoạn 2007 –
2014
Từ khi sát nhập vào thành phố Hà Nội, các xã, thị trấn trên địa bàn huyện 
Thanh Oai được Nhà nước đầu tư về cơ sở hạ tầng, nhiều dự án lớn nhỏ được  
phê duyệt vì thế thu hút được nhiều nhà đầu tư, kinh tế phát triển nhanh do đó 
việc chuyển nhượng mua bán bất động sản diễn ra ngày càng sôi động
Giá Nhà nước quy định tại nhóm khu vực giáp ranh bắt đầu từ năm 2010 đã 
có sự thay đổi mạnh. Trước khi sát nhập vào thành phố Hà Nội, tỉnh Hà Tây cũ 
chỉ  quy định một giá theo khung nhà nước cho toàn xã. Từ  năm 2010  giá quy 
định được phân chia rõ ràng theo từng vị trí và từng tuyến đường. nhìn vào bảng 
giá ta thấy giá đất ởở 2 năm 2008, 2009 ổn định với mức thấp. Sau sát nhập giá 
đất  ở tăng vọt  ở tất cả các vị trí ở  trên các tuyến đường nghiên cứu. Đến năm 
2014 giá Nhà nước ban hành bình ổn không có sự thay đổi so với năm 2013.

Nhìn vào bảng 2.15 ta thấy sự chênh lệch giá thị trường và giá quy định của 
nhóm II. Cụ thể như sau:
Năm 2011 mức độ chênh lệch giữa giá thị trường và giá nhà nước quy định 
từ 3 ­ 4 lần ở vị trí 1 của ca hai tuyến đường.
Năm 2012, 2013 giá nhà nước không có sự thay đổi so với năm 2011, mức 
chênh lệch dao động năm 2012 từ 2,5 lần đến 4,2 lần so với giá thị trường.
Mặc dù giá do Nhà nước quy định đối với tất cả  các đường phố  nhóm II 
đều có xu hướng tăng lên theo từng năm tuy nhiên giá đất ở thị trường qua các 
năm lại tăng không đồng đều ở các vị trí, đường phố. Qua đó cho thấy, giá đất  
ởquy định của Nhà nước tuy đã có nhiều thay đổi nhưng vẫn chưa phù hợp với  
diễn biến thị trường nhà đất, mức chênh lệch vẫn còn khá cao.
19


2.4.3  Giá đất ở theo khung giá đất ở và giá thị trường của khu xa trung tâm
Các đường thuộc nhóm xã trung tâm là xã Xuân Dương nằm cuối huyện  
Thanh Oai được điều tra đều là những tuyến đường cũ từ  lâu. Mặc dù được 
xếp vào đường, phố  nhóm xa trung tâm có mức giá Nhà n ước quy định năm 
2014  là 600.000   đồng/m2  nhưng  riêng đoạn đường từ  dốc Mọc đến xã thôn 
Xuyên Dương lại có giá thực tế chuyển nhượng cao hơn so với  toàn xã Tuyến 
mặt đường chính của xã là đường đê sông Đáy. Mặt đường chủ  yếu dùng để 
dân cư sinh sống. 
Bảng 2.16: Giá đất ở tại khu vực xa trung tâm huyện Thanh Oai
(xã Xuân Dương)
Đơn vị: Đồng/m2
Xã
Năm
Xuân 
Dươn
g

Giá NN quy định qua các năm
Năm 
Năm 
Năm 
Năm 
Năm 
Năm 
Năm 
Năm 
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
400.000 400.000 400.000 400.000 450.000 450.000 550.000 600.000

Bảng 2.17: Giá đất ở thị trường tại khu vực xa trung tâm huyện Thanh Oai
(xã Xuân Dương)
Đơn vị: Nghìn đồng/m2
Xã
Năm
Xuân 
Dương

Giá TT trung bình qua các năm
Năm 

2007

Năm 
2008

Năm 
2009

Năm 
2010

Năm 
2011

Năm 
2012

Năm 
2013

Năm 
2014

1.500

1.800

2.300

2.900

4.000

4.200

4.400

4.500

Xã Xuân Dương có trục đường xa trung tâm của huyện. Gần khu vực phố 
Vác tuy hoạt động kinh doanh cũng sôi động nhưng cơ sở hạ tầng, đường giao 
thông lại không được tốt, đường nhỏ  nên hoạt động đi lại khó khăn. Xã chưa 
được đầu tư  nhiều về  cơ  sở  hạ  tầng nên cơ  sở  hạ  tầng còn yếu kém. Trên  
tuyến đường này lại là nơi giao thông của nhiều xe trọng tải lớn dẫn  đến 
đường giao thông hay bị hỏng, chắp vá, không khí ô nhiễm do khói bụi, xa trung  
tâm thành phố, dân trí còn thấp phần chính là làm nông nghiệp. Mặt đường chủ 
yếu là những hộ  gia đình kinh doanh nhỏ  lẻ  nên giá đất  ởkhông cao… Mức  
chênh lệch giữa giá thị trường và giá Nhà nước quy định dao động từ  3­6 lần là 
cao so với xã nhưng với toàn huyện là tương đối thấp.
Giá nhà nước quy định của trục đường này hầu như không có sự thay đổi. 
Giá chuyển nhượng không cao so với toàn huyện nhưng trên địa bàn xã vẫn giao  
động ở mức chênh lệc 4­5 lần.
2.4.4. Nhận xét chung biến động giá đất ở trên địa bàn huyện Thanh Oai
Kết quả nghiên cứu đã xác nhận: trên địa bàn huyện Thanh Oai
20


­ Giá thị trường của các thửa đất biến động và thay đổi nhanh hơn so với 
khung giá đất  ở của nhà nước dẫn đến sự  chênh lệch về giá thị  trường so với  
giá trong khung giá do UBND thành phố ban hành.

Sự chênh lệch giá nhà nước và giá thị trường tại huyện Thanh Oai là khá 
lớn do nguyên nhân:
a) Về mặt pháp lý 
­  Pháp luật đất đai hiện hành đã bổ sung các quy định cụ  thể về quản lý 
tài chính đất đai và giá đất, tuy nhiên  các văn bản hướng dẫn thi hành còn thiếu  
quy định cụ thể về  trình tự, thủ tục xác định theo giá thị trường.
b) Về quản lý nhà nước về đất đai 
­ Việc chênh lệch giá giữa giá đất ở do nhà nước ban hành và giá đất ởthị 
trường là hệ quả của việc quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở còn nhiều mặt 
hạn chê, nhất là trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất , quản lý xây  
dựng,  đầu tư hát triển  thể hiện cụ thể trên các mặt.
­ Giá đền bù giải phóng mặt bằng thấp hơn nhiều so với giá thị trường là  
nguyên nhân dẫn đến tình trạng khiếu nại phức tạp.
­ Giá đất  ở  nhà nước quy định thấp hơn nhiều so với giá thị  trường gây  
nên sự thất thu cho ngân sách nhà nước về tiền sử dụng đất.
c) Về mặt tổ chức và cán bộ
Giá đất ở và quản lý Nhà nước về giá đất ở là một trong những nội dung  
quan trọng trong công tác quản lý đất đai, tuy nhiên đây là vấn đề mới còn thiếu  
nhiều kinh nghiệm cả về lý luận thực tiễn, tổ chức định giá còn do nhiều ngành 
đảm nhiệm, đội ngũ cán bộ  chuyên môn chưa được đào tạo chính quy, chuyên  
nghiệp.
d) Cơ sở vật chất kỹ thuật
Do thiếu tổ  chức chuyên trách lại phân công chồng chéo nên công tác 
quản   lý   nhà   nước   về   giá   đất  ởnói  chung,   định   giá   đất   ở   nói  riêng   của   địa 
phương  không được đầu tư đầy đủ về cơ sở vật chất kỹ thuật, công nghệ vẫn  
ở  tình trạng bán thủ công là chủ  yếu, khả  năng xây dựng và quản lý cơ  sở  dữ 
liệu về giá đất ởhạn chế , không cập nhật được giá đất ở thị trường. 
e) Thủ tục hành chính 
Thủ tục hành chính trong lĩnh vực này còn nhiều yếu kém chưa đáp ứng 
yêu cầu giao dịch trên thị  trường bất động sản đang ngày càng phát triển của  

địa phương.
CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ 
NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN H. THANH OAI 
THÀNH PHỐ HÀ NỘI
3.1 Đánh giá công tác quản lý đất đai và định giá đất ởtrên địa bàn huyện 
Thanh Oai, thành phố Hà Nội
Công tác quản lý Nhà nước về  đất đai trên địa bàn huyện Thanh Oai đã 
dần dần đi vào nề  nếp, tiềm năng đất đai đã được khai thác theo hướng phát  
21


triển đô thị góp phần tích cực vào sự phát triển kinh tế ­ xã hội của địa phương. 
Một số thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai đã được cải cách.  . 
Công tác định giá đất  ở trên địa bàn huyện Thanh Oai đã bám sát các Nghị 
định của Chính Phủ, các thông tư hướng dẫn của bộ ngành có liên quan để  kịp  
thời trình UBND thành phố  Hà Nội ra các quyết định ban hành giá đất  ở hàng 
năm trên địa bàn thành phố. Tuy nhiên UBND huyện Thanh Oai chưa có đội ngũ 
cán bộ xây dựng giá đất ở đủ chuyên môn, nghiệp vụ để đáp ứng tốt công việc 
nên chậm thay đổi, điều chỉnh khi trên thị  trường có biến động lớn về  giá cả 
dẫn đến tình trạng giá quy định của Nhà nước trong nhiều năm không theo kịp  
giá thị trường, sự chênh lệch còn lớn. Sự chênh lệch lớn này gây khó khăn trong  
công tác quản lý đất đai nhất là việc áp giá khi bồi thường để  giải phóng mặt  
bằng thực hiện các dự án phát triển kinh tế ­ xã hội của địa phương.
3.2   Định hướng quản lý đất và thị  trường bất động sản  huyện Thanh 
Oai, thành phố Hà Nội giai đoạn 2016­2020
Quy hoạch, kế  hoạch sử  dụng đất huyện Thanh Oai được phê duyệt đã 
góp phần phân bổ hợp lý quỹ đất cho các ngành, lĩnh vực thực hiện chiến lược,  
quy hoạch, kế  hoạch phát triển kinh tế  ­ xã hội, quốc phòng, an ninh; khắc 
phục các mâu thuẫn, chồng chéo trong sử  dụng đất của các ngành, lĩnh vực; 
định hướng cho các nhà đầu tư  trong nước và ngoài nước đầu tư  có hiệu quả 

vào đất đai; là căn cứ  để  thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích  
sử  dụng đất, thực hiện công tác giám sát, thanh tra, kiểm tra việc quản lý sử 
dụng đất. 
Kế hoạch cũng xác định rõ các giải pháp và phân công trách nhiệm cụ thể 
cho các xã, thị  trấn liên quan trong việc theo dõi, đôn đốc, giám sát thực hiện  
việc đầu tư  phát triển quỹ  đất trên địa bàn huyện giai đoạn 2016­2020 nhằm  
phát huy giá trị  kinh tế  và khai thác hợp lý nguồn tài nguyên đất, đáp  ứng nhu 
cầu phát triển kinh tế ­ xã hội của tỉnh theo hướng tiết kiệm, hiệu quả và bền 
vững.
Bên cạnh đó, sẽ  tái cơ  cấu hàng hoá bất động sản theo hướng phát triển 
đa dạng các loại hàng hoá bất động sản, nhất là bất động sản nhà  ở  cho phù 
hợp với nhu cầu của thị  trường. Quy định về  cơ  cấu các loại nhà  ở, đa dạng 
hoá sản phẩm ngay từ  khâu quy hoạch, phê duyệt dự  án, bảo đảm thị  trường 
bất động sản phát triển cân đối cung ­ cầu và có khả  năng thanh toán. Đẩy  
mạnh phát triển nhà xã hội và nhà thương mại diện tích nhỏ, giá bán thấp, điều  
chỉnh hợp lý nguồn cung nhà ở thương mại cao cấp; đẩy mạnh phát triển nhà ở 
cho thuê.
3.3  Các giải pháp tăng cường quản lý nhà nước về giá đất ởtrên địa bàn 
huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội
3.3.1 Nhóm giải pháp chính sách pháp luật
3.3.1.1 Hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật về giá đất ở
Pháp luật đất đai hiện hành đã bổ sung các quy định cụ thể về quản lý tài 
chính đất đai và giá đất, tuy nhiên  các văn bản hướng dẫn thi hành còn thiếu 
quy định cụ thể về  trình tự, thủ tục xác định theo giá thị trường. Để giải quyết 
vấn đề này các cơ quan quản lý nhà nước liên quan trong lĩnh vực này ở Trung 
22