Bài giảng Quy hoạch chung xây dựng đô thị - Chương 7: Quy hoạch xây dựng khu ở trong đô thị

CHƯƠNG 7

QUY HOẠCH XÂY DỰNG
KHU Ở TRONG ĐÔ THỊ


7.1. KHÁI NIỆM VỀ KHU Ở ĐÔ THỊ

7.1.1. Khu ở trong đô thị

Là một trong 4 loại đất chính của đất dân dụng đô thị.
Là khu chức năng chính chiếm diện tích lớn nhất trong khu dân dụng đô thị.
Tùy thuộc vào lọai đô thị, đất ở có thể được phân ra các cấp sau :
Đô thị lọai rất lớn: có tiểu khu (hoặc đơn vị ở), khu nhà ở, khu thành phố.
Đô thị lọai lớn: có tiểu khu (hoặc đơn vị ở), khu nhà ở, khu thành phố
Đô thị lọai trung bình: có tiểu khu (hoặc đơn vị ở), có thể có khu nhà ở.
Đô thị lọai nhỏ: có tiểu khu (hoặc đơn vị ở).
Thị trấn có các nhóm nhà.
Khu ở ø bao gồm một số tiểu khu (hoặc đơn vị ở) và các công trình phục vụ công cộng
cấp II (cấp định kỳ), khu cây xanh nghỉ ngơi và hệ thống kỹ thụật phục vụ nhu cầu sinh
họat định kỳ ngắn ngày cho người dân trong khu nhà ở đó.


7.1. KHÁI NIỆM VỀ KHU Ở ĐÔ THỊ

•
•
•

Giới hạn của khu ở thường là các đường giao thông chính đô thị và các ranh giới tự nhiên như
sông hồ, kênh rạch….

Khu ở có thể phân thành 2 lọai: khu ở cũ và khu ở mới.
7.1.2. Ranh phục vụ và ranh hành chính
Ranh phục vụ
Ranh hành chính

•

Hợp nhất ranh hành chánh và ranh qui hoạch để dễ quản 1ý về qui hoạch và về mặt chính
quyền đối với người dân đô thị.


7.2. VỊ TRÍ VÀ CHỨC NĂNG CỦA KHU Ở TRONG ĐÔ THỊ

• 7.2.1. Vị trí của khu ở trong đất dân dụng đô thị
• Là một đơn vị quy hoạch cơ bản đối với các đô thị lớn và cực lớn.
• Có thể nằm xen cài hoặc có thể nằm tách biệt với các khu chức năng khác của đô thị.
• Việc tổ chức hợp lý khu ở có ý nghĩa quyết định đến chất lượng sống của người dân trong đô thị,
đến môi trường và cảnh quan đô thị.
Các nguyên tắc tổ chức khu ở trong đô thị:
• -Phù hợp định hướng phát triển mở rộng thành phố, bảo đảm phát triển bền vững.
• -Bảo đảm thời gian đi lại giữa nơi ở và nơi làm việc.
• -Bảo đảm không bị ô nhiễm
Vị trí các khu ở:
• - Xung quanh các khu trung tâm khu vực , bảo đảm bán kính đi lại là nhỏ nhất
• - Tiếp cận với các khu đất trung tâm, cây xanh cuả đô thị
• - Phù hợp với các hướng mở rộng trong tương lai cuả đô thị
• - Tiếp cận dễ dàng nhưng không bị gây ảnh hưởng xấu về môi trường đối với các vị trí lân cận
khu công nghiệp, trục giao thông chính…
• - Cách li tuyệt đối đối với các nguốn gây ô nhiễm

7.2. VỊ TRÍ VÀ CHỨC NĂNG CỦA KHU Ở TRONG ĐÔ THỊ

•
•
•
•
•

7.2.2. Chức năng của khu ở trong đô thị
7.2.2.1. Phục vụ nhu cầu ở
7.2.2.2. Phục vụ nhu cầu nghỉ ngơi và tái tạo sức lao động
7.2.3. Các thành phần đất đai khu ở đô thị
•
•
•
•

7.2.3.1. Đất xây dựng đơn vị ở
7.2.3.2. Đất trung tâm phục vụ trong khu ở
7.2.3.3.Đất cây xanh trong khu ở.
7.2.3.4. Đất giao thông trong khu ở


7.3. ĐƠN VỊ Ở TRONG ĐÔ THỊ
7.3.1.KHÁI NIỆM ĐƠN VỊ Ở
7.3.1.1. Khái niệm
ª Là đơn vị quy hoạch nhà ở trong đô thị
•

Có quy mô diện tích và dân số nhất định

•

Được xác định bởi ranh giới là hệ thống giao thông đô thị

•

Có liên hệ chặt chẽ với các đơn vị ở khác và các khu chức năng của đô thị
ª Quy mô
+Diện tích:Cơ sở là khỏang cách đi bộ từ nhà ở đến công trình công cộng tối đa là 15 phút,
tương đương 400 - 500m.
+Dân số: Cơ sở là quy mô hợp lý của trường tiểu học khoảng 1.000 học sinh
+ Quy mô hợp lý của đơn vị ở
Về quy mô diện tích: 20- 30 ha
Về quy mô dân số: 5.000- 10.000 dân


7.3. ĐƠN VỊ Ở TRONG ĐÔ THỊ
7.3.1.2. CÁC KHU CHỨC NĂNG VÀ NGUYÊN TẮC TỔ CHỨC CƠ CẤU ĐƠN VỊ Ở
a.

Các khu chức năng :
•
STT

THÀNH PHẦN ĐẤT ĐAI

Bảng cân bằng
đất đai trong đơn vị ở

CHỈ TIÊU
m2/người

01

Đất xây dựng nhà ở

02

Đất công trình công cộng

3-5

03

Đất cây xanh, TDTT

4-8

04

Đất giao thông

4-8

TỔNG CỘNG

25-50

DIỆN TÍCH

ha

TỈ LỆ
%

20-30

100%

15-30


7.3. ĐƠN VỊ Ở TRONG ĐÔ THỊ

Các khu chức năng trong cơ cấu sử dụng đất của đơn vị ở
 Các nhóm ở

•
•

 Khu trung tâm
+Trung tâm động
+Trung tâm tĩnh
 Hệ thống giao thông nội bộ


7.3. ĐƠN VỊ Ở TRONG ĐÔ THỊ
•b. Nguyên tắc tổ chức
•Các nhóm ở
+Bố trí tập trung xung quanh khu trung tâm

của đơn vị ở
+ Trung tâm là trường mẫu giáo với bán kính
phục vụ 100- 200m
• Khu trung tâm: bố trí theo chức năng động
tĩnh
+ Khu động :thương mại dịch vụ
+ Khu tĩnh : trừơng tiểu học, kết hợp với công
viên, trạm y tế, câu lạc bộ…
+ Bán kính phục vụ 400- 500m
Hệ thống giao thông nội bộ :
Liên kết các khu chức năng trong đơn vị ở,
đồng thời liên kết với giao thông đô thị.


7.3. ĐƠN VỊ Ở TRONG ĐÔ THỊ

7.3.2. Một số chỉ tiêu trong đơn vị ở
7.3.2.1. Định nghĩa và khái niệm
- Diện tích sàn ở (m2)
- Mật độ diện tích sàn ở chung Brutto (m2/ha)
- Chỉ số diện tích sàn ở (m2/người)
- Mật độ dân cư đơn vị ở (người/ ha)
- Mật độ diện tích sàn ở riêng Netto (m2/ ha)
- Mật độ diện tích cư trú Netto (m2/ ha)
- Mật độ cư trú (người/ ha)
- Mật độ xây dựng (%)
- Hệ số sử dụng đất
- Tầng cao trung bình Htb
7.3.2.2. Một số chỉ tiêu theo Quy chuẩn Xây dựng

7.3. ĐƠN VỊ Ở TRONG ĐÔ THỊ

7.3.3. Tổ chức nhà ở trong đơn vị ở
7.3.3.1. Các loại nhà ơÛ
a. Nhà tập thể
b. Nhà chung cư
c. Nhà ở gia đình


7.3. ĐƠN VỊ Ở TRONG ĐÔ THỊ
Nhà chung cư:

Nhà chung cư thấp tầng - Nhà chung cư cao tầng

TRƯỜNG ĐH KIẾN TRÚC TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUY HOẠCH

GIÁO ÁN ĐIỆN TỬ – LÝ THUYẾT QUY HOẠCH ĐÔ THỊ


7.3. ĐƠN VỊ Ở TRONG ĐÔ THỊ

Nhà ở gia đình:
Nhà phố
Nhà liên kế
Nhà biệt thự
Nhà vườn

TRƯỜNG ĐH KIẾN TRÚC TP. HỒ CHÍ MINH

KHOA QUY HOẠCH

GIÁO ÁN ĐIỆN TỬ – LÝ THUYẾT QUY HOẠCH ĐÔ THỊ


7.3. ĐƠN VỊ Ở TRONG ĐÔ THỊ
7.3.3.2. Tính toán số lượng nhà trong đơn vị ở
a. Tính nhà ở theo tầng cao trung bình

b. Tính nhà ở theo mật độ xây dựng:



Chọn mẫu nhà





Tỉ lệ phần trăm của các dạng cư trú:
a1, a2, … an(%)

Sơ đồ sử dụng đất có diện tích đất
dành cho các loại nhà



Sn: Diện tích đất dành cho nhà n tầng



Tầng cao của mỗi loại: t1, t2, … tn





Tầng cao trung bình

Chọn nhàDs: diện tích một mặt
bằng sàn nhà (ha)



Tra bảng mật độ sàn Brutto Ms (m2/ha)



Ms= Mật độ xây dựng tối đa



Áp dụng công thức tính số nhà



Áp dụng công thức tính toán số nhà tối
đa



Thử lại số dân



Nếu không khớp số dân ban đầu
điều chỉnh bằng cách tăng hay giảm
một hay nhiều trong các thông số

TRƯỜNG ĐH KIẾN TRÚC TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUY HOẠCH

GIÁO ÁN ĐIỆN TỬ – LÝ THUYẾT QUY HOẠCH ĐÔ THỊ


7.3. ĐƠN VỊ Ở TRONG ĐÔ THỊ

7.3.3.3. Một số nguyên tắc và giải pháp bố trí các loại hình nhà trong đơn vị ở

•

a. Theo loại nhà ơÛ

•

b. Theo điều kiện tự nhiên

•

c. Điều kiện tiếp cận

•

d. Bố cục không gian

TRƯỜNG ĐH KIẾN TRÚC TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUY HOẠCH

GIÁO ÁN ĐIỆN TỬ – LÝ THUYẾT QUY HOẠCH ĐÔ THỊ


7.3. ĐƠN VỊ Ở TRONG ĐÔ THỊ
a.Theo loại nhà ơÛ:
Chung cư
Nhà thấp tầng: biệt thự, liên kế, nhà phố

TRƯỜNG ĐH KIẾN TRÚC TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUY HOẠCH

GIÁO ÁN ĐIỆN TỬ – LÝ THUYẾT QUY HOẠCH ĐÔ THỊ


7.3. ĐƠN VỊ Ở TRONG ĐÔ THỊ
b. Theo điều kiện tự nhiên:
Điều kiện khí hậu

TRƯỜNG ĐH KIẾN TRÚC TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUY HOẠCH

Điều kiện địa hình

GIÁO ÁN ĐIỆN TỬ – LÝ THUYẾT QUY HOẠCH ĐÔ THỊ


7.3. ĐƠN VỊ Ở TRONG ĐÔ THỊ

c. Điều kiện tiếp cận:
•

Giao thông xe cơ
giới phải tiếp cận các
nhóm nhà chung cư,
ngoài một mặt tiếp
cận với giao thông xe
cơ giới là không gian
động, mặt còn lại cần
phải tiếp cận với
không gian tĩnh

TRƯỜNG ĐH KIẾN TRÚC TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUY HOẠCH

GIÁO ÁN ĐIỆN TỬ – LÝ THUYẾT QUY HOẠCH ĐÔ THỊ


7.3. ĐƠN VỊ Ở TRONG ĐÔ THỊ

d. Bố cục không gian
1.

Bố cục song song

2.

Bố cucï cụm

3.

Bố cục mảng

4.

Bố cục theo dải, chuỗi

5.

Bố trí nhà trong đơn vị ở cần phải sử
dụng linh hoạt nhiều kiểu bố cục khác
nhau để tạo nên không gian ở sinh động
và nét đặc thù riêng của đơn vị ở.

TRƯỜNG ĐH KIẾN TRÚC TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUY HOẠCH

GIÁO ÁN ĐIỆN TỬ – LÝ THUYẾT QUY HOẠCH ĐÔ THỊ


7.3. ĐƠN VỊ Ở TRONG ĐÔ THỊ

Bố cục song song

TRƯỜNG ĐH KIẾN TRÚC TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUY HOẠCH

Bố cục cụm

GIÁO ÁN ĐIỆN TỬ – LÝ THUYẾT QUY HOẠCH ĐÔ THỊ


7.3. ĐƠN VỊ Ở TRONG ĐÔ THỊ

Bố cục mảng

TRƯỜNG ĐH KIẾN TRÚC TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUY HOẠCH

Bố cục theo dải, chuỗi

GIÁO ÁN ĐIỆN TỬ – LÝ THUYẾT QUY HOẠCH ĐÔ THỊ


7.3. ĐƠN VỊ Ở TRONG ĐÔ THỊ

7.3.4. Tổ chức hệ thống dịch vụ công cộng trong đơn vị ở
7.4.4.1. Các loại hình dịch vụ công cộng
Phục vụ nhu cầu hàng ngày của người dân
a. Thương mại, dịch vụ:cửa hàng, siêu thị…
b. Y tế: trạm y tế
c. Giáo dục: trường cấp 1, trường mẫu giáo
d. Văn hóa: câu lạc bộ

e. Hành chánh: có thể có hoặc không

TRƯỜNG ĐH KIẾN TRÚC TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUY HOẠCH

GIÁO ÁN ĐIỆN TỬ – LÝ THUYẾT QUY HOẠCH ĐÔ THỊ


7.3. ĐƠN VỊ Ở TRONG ĐÔ THỊ

7.3.4.2. Nguyên tắc tổ chức
a.Theo nguyên tắc phục vụ
• công trình thương mại dịch vụ
• công trình giáo dục
• hành chánh, y tế, văn hóa
b. Theo nguyên tắc kinh tế
7.3.4.3. Giải pháp bố cục không gian
a.Tập trung

TRƯỜNG ĐH KIẾN TRÚC TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUY HOẠCH

b. Phân tán

GIÁO ÁN ĐIỆN TỬ – LÝ THUYẾT QUY HOẠCH ĐÔ THỊ


7.3. ĐƠN VỊ Ở TRONG ĐÔ THỊ

7.3.5. Tổ chức giao thông trong đơn vị ở

7.4.5.1. Các loại hình giao thông trong
đơn vị ở
a. Đường ô tô - xe máy
b. Đường đi bộ – xe đạp
c. Bãi xe
7.4.5.2. Nguyên tắc tổ chức
a. Quan hệ với giao thông đô thị
b. Tạo sự thuận lợi trong sử dụng
c. Đường ô tô phải tiếp cận tới mỗi công
trình
d. Đường đi bộ phải liên hoàn qua các
khu chức năng của đơn vị ở
e.Bãi xe phải bố trí hợp lý

TRƯỜNG ĐH KIẾN TRÚC TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUY HOẠCH

GIÁO ÁN ĐIỆN TỬ – LÝ THUYẾT QUY HOẠCH ĐÔ THỊ


7.3. ĐƠN VỊ Ở TRONG ĐÔ THỊ

7.3.5.3. Giải pháp bố trí
a. Mạng lưới giao thông nội bộ
Một số hình thức bố trí đường trong đơn vị ờ
trước đây:
Hệ thống thòng lọng
Hệ thống đường vòng
Hệ thống đường bán vòng
Hệ thống cài răng lược

Hệ nhánh cây
Đường cụt

TRƯỜNG ĐH KIẾN TRÚC TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUY HOẠCH

GIÁO ÁN ĐIỆN TỬ – LÝ THUYẾT QUY HOẠCH ĐÔ THỊ