Thảo luận hợp đồng 3: Vấn đề chung của hợp đồng tt

Buổi thảo luận thứ ba:
VẤN ĐỀ CHUNG CỦA HỢP ĐỒNG (tiếp)


VẤN ĐỀ 1: Buộc tiếp tục thực hiện đúng hợp đồng

Câu 1: Đối với vụ việc trong Quyết định số 36, đoạn nào cho thấy Tòa án địa phương
đã buộc các bên tiếp tục thực hiện đúng hợp đồng?
Đoạn cho thấy Tòa án địa phương đã buộc các bên tiếp tục thực hiện đúng hợp đồng là:
“2. Buộc Công ty TNHH Damool VINA tiếp tục thực hiện hợp đồng số 007/09/DMVNHHDT ngày 10/10/2009 giữa Công ty TNHH Damool VINA với Công ty cổ phần Hồng
Hà Bình Dương.”
Câu 2: Hướng của Tòa án địa phương có được Tòa án nhân dân tối cao chấp nhận
không? Đoạn nào của Quyết định cho thấy câu trả lời?
Hướng của Tòa án địa phương không được Tòa án nhân dân tối cao chấp nhận.
Đoạn cho thấy câu trả lời là:
“Công ty VINA đã kí hợp đồng số 303/DMVN-HHDT chuyển nhượng tài sản và nhà
xưởng gắn liền với quyền sử dụng đất cho công ty thế Thế Giới Nhà. Công ty Thế Giới
Nhà đã thanh toán 50% giá trị hợp đồng cho công ty VINA. Như vậy, công ty VINA đã vi
phạm hợp đồng theo nguyên tắc số 007, nên phải chịu đền bù 5% giá trị hợp đồng theo
như hai bên đã thỏa thuận tại điều 5 của hợp đồng nguyên tắc số 007.”
“Vì vậy, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm buộc Công ty Hồng Hà Bình
Dương và Công ty VINA tiếp tục thực hiện hợp đồng nguyên tắc số 007 là không đúng.”
Câu 3: Vì sao Tòa án nhân đân tối cao theo hướng nêu trên? Đoạn nào của Quyết
định cho câu trả lời?
Theo cách giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối cao ta có thể thấy đây là một cách giải
quyết tốt đối với hai bên đương sự. Để bảo đảm quyền của Công ty VINA thì Tòa án
nhân dân tối cao đã xem xét sau khi Công ty VINA khi vi pham hợp đồng bắt buộc phải
đền bù cho bên kia tối đa là 5% giá trị hợp đồng. Đồng nghĩa với việc không phải bắt
buộc tiếp tục thực hiện hợp đồng, bác bỏ hoàn toàn đối với cách giải quyết của Tòa án sơ
thẩm và Tòa án phúc thẩm.
1

Đoạn cho thấy câu trả lời là:
“Theo quy định tại Hợp đồng nguyên tắc số 007/09/DMVN-HHDT ngày 10/10/2009,
giữa Công ty VINA với Công ty Hồng Hà Bình Dương, thì các bên buộc phải hoàn thành
các cam kết tại Hợp đồng nguyên tắc để làm cơ sở cho việc ký kết hợp đồng chính thức
về việc chuyển nhượng, bên vi phạm phải đền bù cho bên kia tối đa 5% giá trị hợp đồng.
Công ty VINA đã từ chối ký hợp đồng chính thức về việc chuyển nhượng ngày
19/11/2009, Công ty VINA đã ký kết Hợp đồng số 303/DMVN-HHDT chuyển nhượng tài
sản và nhà xưởng gắn liền với quyền sử dụng đất cho Công ty Thế Giới Nhà. Công ty
Thế Giới Nhà đã thanh toán 50% giá trị Hợp đồng cho Công ty VINA. Như vậy, Công ty
VINA vi phạm Hợp đồng nguyên tắc số 007, nên phải chịu đền bù 5% giá trị hợp đồng
theo như hai bên đã thỏa thuận tại Điều 5 của Hợp đồng nguyên tắc số 007”.
Câu 4: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối cao.
Hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao là rất sáng suốt và hợp lý. Ngay từ đầu
công ty VINA luôn từ chối thực hiện hợp đồng và sẵn sàng chịu phạt 5% theo cam kết tại
hợp đồng số 007. Trên cơ sở đó, Tòa án nhân dân tối cao đã xử lý theo hướng công ty
VINA hủy bỏ chấm dứt hợp đồng thì phải chịu phạt 5% giá trị hợp đồng theo thỏa thuận
trước đó của hai bên. Nếu ép buộc công ty VINA phải tiếp tục thực hiện hợp đồng sẽ ảnh
hưởng đến quyền tự do giao kết của công ty này vì từ đầu công ty VINA đã không thực
sự có ý muốn thực hiện. Bù lại công ty VINA cũng đã chấp nhận bồi thường cho công ty
VINA đúng theo những gì hợp đồng đã quy định. Ta thấy rằng hướng giải quyết của Tòa
án nhân dân tối cao đã đảm bảo quyền lợi cho các bên.
Câu 5: Đối với vụ việc trong Bản án số 01, bên bán có vi phạm nghĩa vụ giao cà phê
không ? Vì sao ?
Đối với vụ việc trong Bản án số 01, bên bán có vi phạm nghĩa vụ giao cà phê vì : Ông
Hữu, bà Thanh có xác lập 4 hợp đồng mua bán cà phê nhân xô đã quy chuẩn là có trên
thực tế. Việc xác lập mua bán giữa các bên là hoàn toàn tự nguyện. Hai ông bà đã nhận
của bà Phượng tiền cà phê nhưng đã không giao cà phê cho bà Phượng đúng thời điểm,
tức đã vi phạm nghĩa vụ giao cà phê theo Điều 428.

Điều 428. Hợp đồng mua bán tài sản

2


Hợp đồng mua bán tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ
giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền
cho bên bán.
Câu 6: Tòa án có buộc bên bán phải tiếp tục giao cà phê không?
Tòa án không buộc bên bán tiếp tục giao cà phê, Tòa chỉ buộc bên bán giao trả cho bên
mua lượng cà phê tương ứng với số tiền bên bán đã nhận.
Trong phần Quyết định: “Buộc ông Trần Duy Hữu và bà Trần Thị Thanh có trách nhiệm
giao trả cho bà Nguyễn Thị Phượng 7.729,67kg cà phê nhân xô đã quy chuẩn.”
Câu 7: Trên cơ sở văn bản, có quy định nào cho phép Tòa án buộc bên bán phải tiếp
tục giao cà phê không? Nêu rõ cơ sở pháp lý khi trả lời.
Theo khoản 1 Điều 358 BLDS 2015 quy định về trách nhiệm do không thực hiện:
“1. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện một công việc mà mình phải thực hiện
thì bên có quyền có thể yêu cầu bên có nghĩa vụ tiếp tục thực hiện…”
Đây là cơ sở cho phép Tòa án buộc bên bán phải tiếp tục giao cà phê.
Câu 8: Cho biết những thay đổi và suy nghĩ của anh/chị về những thay đổi giữa BLDS
2015 và BLDS 2005 về chủ thể đang được nghiên cứu.
Trách nhiệm tiếp tục thực hiện nghĩa vụ là quy định mới được bổ sung tại Điều 352
BLDS 2015, BLDS 2005 chưa có quy định. Về nội dung đã ghi nhận được nguyên tắc đó
là khi có vi phạm nghĩa vụ thì trách nhiệm đầu tiên là trách nhiệm tiếp tục thực hiện
nghĩa vụ. Ở Việt Nam, ưu tiên hàng đầu là nghĩa vụ tiếp tục thực hiện nghĩa vụ để đạt
được mục đích các bên cần thực hiện.
Tuy nhiên trong thực tiễn cho thấy có những trường hợp nguyên tắc này không thể áp
dụng được. Nếu khi có luật mới không cho phép áp dụng thực hiện thì trách nhiệm thực
hiện nghĩa vụ không được áp dụng. Hay trường hợp việc tiếp tục thực hiện trách nhiệm

trái với thuần phong mĩ tục.
Ở Việt Nam, chế tài xử lý đối với trường hợp khi buộc phải tiêp tục thực hiện mà người
có nghĩa vụ phải tiếp tục thực hiện không thực hiện chưa được quy định cụ thể trong
BLDS 2015. Ở nước ngoài có chế tài bổ sung khi người có trách nhiệm tiếp tục thực hiện
nghĩa vụ không thực hiện đó là phải trả khoản tiền. Theo khoản 2, điều 438 BLDS 2015:
“Trường hợp bên mua đã trả tiền nhưng chưa nhận vật do giao không đồng bộ thì được
trả lãi đối với số tiền đã trả theo lãi suất thỏa thuận giữa các bên nhưng không được vượt
3


quá mức lãi suất được quy định tại khoản 1 Điều 468 của Bộ luật này; nếu không có thỏa
thuận thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật này và yêu cầu bên
bán bồi thường thiệt hại do giao vật không đồng bộ, kể từ thời điểm phải thực hiện hợp
đồng cho đến khi vật được giao đồng bộ.” Đây được xem như là một sự manh nha của cơ
chế này trong pháp luật Việt Nam.
Việc bổ sung điều luật này giúp các bên tham gia giao kết hợp đồng phải làm tròn bổn
phận và trách nhiệm của mình đồng thời sẽ đảm bảo lợi ích của bên có quyền.

4




VẤN ĐỀ 2: Đơn phương chấm dứt, hủy bỏ do không thực hiện
đúng hợp đồng

Câu 1: Điểm giống và khác nhau giữa hợp đồng vô hiệu và hủy bỏ hợp đồng do có vi
phạm:
Giống nhau:
 Về hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu và hủy bỏ hợp đồng:

- Hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, hay nói cách khác, là không

-

làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự kể từ thời điểm giao kết
hợp đồng.
Các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; trường hợp không thể hoàn trả được
bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả;
Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường;
Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân
thân do BLDS, luật khác có liên quan quy định.

Khác nhau:
 Về điều kiện, nguyên nhân dẫn đến hợp đồng vô hiệu và hủy bỏ hợp đồng:

Hợp đồng vô hiệu

Hủy bỏ hợp đồng

5


-Là hợp đồng không hợp pháp, không - Là việc một bên đơn phương tuyên
có giá trị pháp lý ràng buộc quyền và bố việc tiêu hủy hợp đồng khi có căn cứ
nghĩa vụ giữa các bên.1
do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật
quy định là điều kiện hủy bỏ hợp đồng.2
- Một bên có quyền đơn phương hủy bỏ
-Do hợp đồng vì phạm các điều kiện có khi có một trong các căn cứ tại khoản 1
hiệu lực tại Điều 117, BLDS 2015:

Điều 423, BLDS 2015:
+ năng lực chủ thể;
+ Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện
+ ý chí: sự tự nguyện của các bên
hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;
+ điều kiện nội dung, mục đích hợp + Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa
đồng ;
vụ hợp đồng;
+ điều kiện về hình thức.
+ Trường hợp khác do Luật định
-Không cần Tòa án tuyên bố, mà các bên
có quyền tự hủy bỏ
-Phải được Tòa án tuyên bố vô hiệu khi
có yêu cầu

Câu 2: Theo Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng vô hiệu hay bị hủy bỏ ?
Theo Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng vô hiệu.
“Vô hiệu hợp đồng mua bán xe ô tô ngày 26/5/2012 giao kết giữa công ty TNHH MTV
Đông Phong Cần Thơ với ông Trương Văn Liêm.”
Câu 3: Suy nghĩ của anh/chị về phương hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân
tỉnh Vĩnh Long (về hủy bỏ hay vô hiệu hợp đồng).
Tôi đồng ý với quan điểm của tòa rằng hợp đồng mua bán xe ô tô ngày 26/5/2012 vô
hiệu, bởi :
-

Về chủ thể: Hợp đồng ghi bên mua là “Trang trí nội thất Thanh Thảo”, người đại
diện Nguyễn Thị Dệt là không đúng vì bà Dệt không đại diện cho Trang trí nội
thất Thành Thảo mà thực chất là Công ty TNHH-SX-TM Thành Thảo do Trương
Hoàng Thành làm Giám đốc đại diện.

1 Giáo trình pháp luật về hợp đồng và bồi thương thiệt hại ngoài hợp đồng của trường Đại học Luật TP. HCM, Tái
bản lần thứ 1, có sửa đổi bổ sung, trang 222;
2 Giáo trình pháp luật về hợp đồng và bồi thương thiệt hại ngoài hợp đồng của trường Đại học Luật TP. HCM, Tái
bản lần thứ 1, có sửa đổi bổ sung, trang 254.

6


-

Mặt khác: Hợp đồng ghi đại diện bên mua là bà Nguyễn Thị Dệt nhưng đứng ra
giao dịch ký kết lại là ông Trương Văn Liêm là không đúng quy định của pháp
luật.

Xét về lỗi dẫn tới vô hiệu hợp đồng của các bên giao dịch là ngang nhau, do đó các bên
không phát sinh quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng mà các bên đã ký cho nên hoàn trả lại
cho nhau những gì đã nhận là có cơ sở.
Câu 4: Nếu hợp đồng bị vô hiệu thì có áp dụng phạt vi phạm hợp đồng không?
Nếu hợp đồng bị vô hiệu thì không áp dụng phạt vi phạm, vì:
Thứ nhất, cần hiểu bản chất của phạt vi phạm hợp đồng: “phạt vi phạm là sự thỏa thuận
giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho
bên bị vi phạm” .(theo khoản 1 Điều 418 BLDS 2015)
Có thể hiểu rằng, phạt vi phạm chỉ phát sinh khi có thỏa thuận trong hợp đồng, và có vi
phạm; nếu không có thỏa thuận hoặc có thỏa thuận nhưng không vi phạm thì không phát
sinh phạt vi phạm hợp đồng.
Thứ hai, xét trong trường hợp hợp đồng bị vô hiệu, có nghĩa rằng hợp đồng không có
hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, do đó, không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền,
nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm giao kết.
Vì thế, sự thỏa thuận về phạt vi phạm trong hợp đồng cũng sẽ đương nhiên không có hiệu
lực, và không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của bên vi phạm và bên bị vi phạm; bởi thế,

không có căn cứ để áp dụng phạt vi phạm hợp đồng khi hợp đồng vô hiệu.
Cơ sở pháp lý: Điều 131, BLDS 2015 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
không nêu phạt vi phạm là một hậu quả pháp lý khi giao dịch (hợp đồng) bị tuyên là vô
hiệu.
Câu 5: Hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long đối với câu hỏi trên
như thế nào và suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết này của Tòa án nhân dân
tỉnh Vĩnh Long.
Hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long đối với câu hỏi khi hợp đồng bị
vô hiệu thì không áp dụng phạt vi phạm hợp đồng.
Theo tôi, hướng giải quyết không áp dụng phạt vi phạm hợp đồng trên là hợp lí nhưng
cách lí giải của Tòa án chưa thỏa đáng. Việc áp dụng phạt vi phạm hợp đồng áp dụng khi
có sự thỏa thuận giữa hai bên theo Điều 418 BLDS 2015:
7


“1. Phạt vi phạm là sự thoả thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm
nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.
2. Mức phạt vi phạm do các bên thoả thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định
khác.
3. Các bên có thể thoả thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà
không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường
thiệt hại.
Trường hợp các bên có thoả thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa
phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ
phải chịu phạt vi phạm”.
Ở đây không có thỏa thuận về việc phạt vi phạm nên không áp dụng chứ không phải vì lí
do hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh và nghĩa vụ của các bên ngay từ thời điểm giao
kết, không ràng buộc trách nhiệm các bên đã giao kết trong hợp đồng.

Câu 6: Điểm giống nhau và khác nhau giữa đơn phương chấm dứt thực hiện hợp

đồng và hủy bỏ hợp đồng do có vi phạm.
 Điểm giống nhau:
-

Đều do các bên thỏa thuận

-

Tuân theo quy định của Pháp luật (tham khảo Khoản 1, Điều 520)

-

Nếu không có quy định hoặc thỏa thuận thì chỉ được đơn phương chấm dứt, hủy
bỏ khi bên kia vi phạm nghiêm trọng hợp đồng

 Điểm khác nhau:

Đơn phương chấm dứt hợp đồng
Hủy bỏ hợp đồng (Điều 423)

(Điều 428)

Nếu hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng như Nếu hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thì
không có hiệu lực từ thời điểm giao kết
hợp đồng vẫn còn hiệu lực trước khi chấm
 Các bên phải hoàn trả cho nhau dứt
 Chỉ mất hiệu lực sau khi chấm dứt
những gì đã nhận

8

Câu 7: Ông Minh có được quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng nêu trên không?
Vì sao? Nếu có, nêu rõ văn bản cho phép hủy bỏ.
Căn cứ khoản 1 Điều 423 BLDS 2015:
“Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp
sau đây:
…
b) Bên kia vi phạm nghĩa vụ hợp đồng;
…”
Khoản 2 Điều 423 BLDS 2015: “Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng
nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao
kết hợp đồng”.
Ông Cường đã nhận đất mà không trả tiền dù ông Minh đã nhắc nhở nhiều lần, ông
Cường đã vi phạm nghĩa vụ trả tiền làm cho ông Minh không đạt được mục đích của hợp
đồng chuyển nhượng là thu lại được một khoản tiền. Như vậy theo khoản 2 Điều 423
BLDS 2015 ông Cường đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng. Căn cứ vào khoản
1 Điều 423 BLDS 2015, lúc này ông Minh có quyền hủy bỏ hợp đồng nêu trên.

9




VẤN ĐỀ 3: Đứng tên giùm mua bất động sản

Câu 1: Việc Tòa án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp do bà Tuệ bỏ tiền
ra mua và nhờ ông Bình , bà Vân đứng tên hộ có thuyết phục không? Vì sao ?
Việc Tòa án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp do bà Tuệ bỏ tiền ra mua và nhờ
ông Bình , bà Vân đứng tên hộ có thuyết phục vì :

Căn cứ “ Giấy cam đoan xác định tài sản nhà ở” có nội dung xác nhận căn nhà số 16-B20
là do bà Tuệ bỏ tiền mua và nhờ ông Bình, bà Vân đứng tên hộ. Giấy cam đoan này có
chữ ký của ông Bình và bà Vân. Ngoài ra “ Giấy khai nhận tài sản “ của bà Tuệ cũng có
nội dung căn nhà số 16-B20 được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà
ở. Nhưng do bà Tuệ là người VN định cư ở nước ngoài không đứng tên mua nhà được
nên nhờ ông Bình , bà Vân đứng tên hộ. Giấy này có chữ ký của bà Tuệ, bà Vân và ông
Bình ký tên dưới mục người đứng tên mua hộ. Và sau khi giám định thì hai loại giấy tờ
này là chữ ký và chữ viết của ông Bình . Mặt khác, tại Biên bản hòa giải , ông Bình cũng
đã thừa nhận nhà 16-B20 là bà Tuệ cho tiền mua và nhờ bà Vân đứng tên cùng mua. Anh
Hải con ông Bình cũng khẳng định nhà 16-B20 là do bà Tuệ mua. Do đó việc xác định bà
Tuệ bỏ tiền ra mua và nhờ ông Bình, bà Vân đứng tên hộ là có căn cứ.
Câu 2: Ở thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ có được đứng tên không? Vì sao?
Ở thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ không được đứng tên mua nhà nhưng do thời điểm đó
bà Tuệ đang sống ở Nhật nên pháp luật Việt Nam không cho phép mua nhà, vì vậy bà đã
nhờ chú ruột là ông Bình mua giúp, trong bản án có đoạn: “tại Hợp đồng mua nhà ngày
11/12/1992 đã ghi bên mua là ông Bình và bà Vân”, “Ngày 25/5/2001, Ủy ban nhân dân
thành phố Hà Nội cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở
đứng tên ông Bình và bà Vân”.
Câu 3: Ở thời điểm hiện nay, bà Tuệ có được đứng tên mua nhà ở tại Việt Nam
không?
Ở thời điểm hiện nay, bà Tuệ đã được quyền đứng tên mua nhà ở Việt Nam. Thời điểm
này Luật đất đai 1993 quy định Việt kiều chỉ được quyền thuê nhà (mà không được quyền
sở hữu) không còn có hiệu lực. Điều 7 Luật nhà ở 2014 và khoản 6 Điều 5 Luật đất đai
2014 đã làm thay đổi câu trả lời trên, với quy định cho phép người Việt Nam định cư ở
nước ngoài được quyền sở hữu nhà, đất ở Việt Nam (kèm một số điều kiện được quy định
trong Bộ luật Dân sự và Luật hộ tịch) đã cho thấy, bà Tuệ được quyền đứng tên mua nhà
tại Việt Nam thời điểm hiện tại.
10

Câu 4: Ngày nay, theo Tòa án nhân dân tối cao, bà Tuệ được công nhận quyền sở hữu
nhà trên không? Hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao đã có tiền lệ chưa?
Ngày nay, theo Tòa án nhân dân tối cao, bà Tuệ được công nhận quyền sở hữu nhà trên
vì:
-

Thứ nhất, bà Tuệ không trực tiếp mua bán nhà với chủ sở hữu của ngôi nhà trên
nên bà Tuệ đã không vi phạm điều kiện giao dịch dân sự vô hiệu theo NĐ 81/NĐCP ngày 05/11/2001

-

Thứ hai, việc bà Tuệ nhờ ông Bình đứng tên dùm ngôi nhà đã xác lập giao dịch là
một giao dịch dân sự giữa người đứng tên giùm và người nhờ đứng tên giùm. Giao
dịch dân sự này mặc dù không có văn bản nào qui định về hình thức nhưng Tòa
Án luôn dùng mọi phương tiện để chứng minh nó không vô hiệu.

Hướng giải quyết của Tòa án trên đã có tiền lệ, điển hình là hai quyết định của Tòa án
nhân dân tối cao:
-

Quyết định số 17/2007/DS-GĐT ngày 06/06/2007 của Hội đồng Thẩm phán Tòa
án nhân dân tối cao. Tóm tắt quyết định:

Chị Loan chung sống với anh Khanh từ năm 1986 nhưng đến tháng 11/2001 mới đăng kí
kết hôn. Trong thời guan chung sống, anh Khanh đã đứng tên mua hai thửa đất (một thửa
có diện tích là 10.800m2, một thửa có diện tích là 856m2) còn chị Loan đứng tên mua một
thửa đất có diện tích 1.359m2. Quá trình giải quyết chị Loan cho rằng tiền mua 1.359m 2
đất là do anh Tài (anh chị Loan ở nước ngoài gửi về tiền mua và chị đứng tên giùm nên
đó không phải là tài sản chung của vợ chồng. Tại phiên Tòa sơ thẩm, anh Khanh cũng
công nhận rằng diện tích 1359m2 do chị Loan đứng tên là do anh Tài gửi tiền về mua nên

anh Khanh cũng xác định đó không phải là tài sản chung của vợ chồng, do đó Tòa án cấp
sơ thẩm xác định diện tích 1.359m2 đất nêu trên không phải tài sản chung của vợ chồng là
có căn cứ và thuộc phạm vi giải quyết rong vụ án ly hôn, chia tài sản khi ly hôn giữa anh
Khanh và chị Loan. Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm vẫn xem xét giải quyết và giao cho
chị Loan tiếp tục quản lí. Tòa án cấp phúc thẩm không phát hiện sai sót này của Tòa án
cấp sơ thẩm, nhưng lại quyết định y án sơ thẩm về nội dung này cũng không đúng pháp
luật.
Đối với hai thửa đất có diện tích 1800m 2 và 856m2, tuy anh Khanh đứng tên mua và kê
khai, được Ủy ban nhân dân huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,nhưng bà
xem cho rằng hai thửa đất này do bà gửi tiền nhờ chị Loan, anh Khanh mua. Tại Tòa án,
anh Khanh xác nhận tiền mua hai thửa đất này là của bà Xem, nhưng lại cho rằng bà Xem
11


gửi tiền về cho vợ chồng anh để vợ chồng anh mua đất nên quyền sử dụng hai thửa đất
này là tài sản chung của vợ chồng. Tuy nhiên anh Khanh không xuất trình được chứng cứ
chứng minh có việc bà Xem đã cho vợ chồng anh chị để mua hai thửa đất trên. Với tài
liệu trong hồ sơ vụ án, việc Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định tiền để
mua thửa đất nêu trên của bà Xem là có căn cứ.
Tuy nhiên bà Xem đang định cư ở nước ngoài và không đầu tư kinh doanh vào Việt Nam,
nên theo qui định của pháp luật bà Xem không được sở hữu bất động sản tại Việt Nam.
Trong trường hợp này, phải định giá trị quyền sử dụng đất nếu anh Khanh và chị Quỳnh
có nhu cầu sửu dụng, đồng thời buộc thanh toán cho bà Xem bằng số tiền bà đã gửi về
mua đất. Toàn án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định hai thửa đất trên là của
bà Xem và chấp nhận sự ủy quyền của bà Xem cho chị Loan đứng tên là không đúng
pháp luật. Tòa án quyết định: chấp nhận kháng nghị số 43/2007/KS-KN ngày 6/4/2007
của Tòa án nhân dân Tối cao, hủy bản án sơ thẩm và phúc thẩm.”
Câu 5: Theo Tòa án nhân dân tối cao, phần giá trị chênh lệch giữa số tiền bà Tuệ bỏ
ra và giá trị hiện tại của nhà đất có tranh chấp được xử lý như thế nào?
Theo Tòa án nhân dân tối cao, phần giá trị chênh lệch giữa số tiền bà Tuệ bỏ ra và giá trị

hiện tại của nhà đất có tranh chấp được chia đôi cho bà Tuệ và ông Bình do bà Tuệ là chủ
sở hữu ngôi nhà còn ông Bình có công sức quản lý, giữ gìn ngôi nhà.
Cơ sở: Đoạn 6 phần xét thấy: “Vì vậy, trong trường hợp này phải công nhận cho bà Tuệ
được quyền sở hữu nhà 16-B20 và xem xét đến công sức quản lý, giữu gìn nhà cho gia
đình ông Bình trên cơ sở xác định giá nhà đất theo giá thị trường ở thời điểm xét xử sơ
thẩm, trừ đi số tiền mua nhà đất do bà Tuệ bỏ ra, phần giá trị còn lại chia đôi cho bà Tuệ
và ông Bình…”
Câu 6 : Hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối cao đã có Án lệ chưa? Nếu có,
nêu Án lệ đó.
Hướng giải quyết này của Tòa án nhân dân tối cao đã có Án lệ. Đó là Án lệ số
02/2016/AL về vụ án tranh chấp đòi lại tài sản.
Tóm tắt án lệ: Bà Thảnh là người Việt Nam định cư ở nước ngoài nên nhờ ông Tám (em
của bà) đứng tên mua 7.595,7 m2 đất của vợ chồng ông Hênh Tính với giá 1.260.000.000
đồng. Sau đó, ông Tám được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ông đã chuyển
nhượng toàn bộ diện tích đất cho Công ty TNHH Minh Châu để nhận 1.260.000.000
đồng mà không có sự đồng ý của bà Thảnh. Nay bà Thảnh khởi kiện yêu cầu ông Tám trả
lại cho bà 1.260.000.000 đồng nhưng ông Tám không đồng ý. Tuy bà Thảnh là người bỏ
12


21,99 chỉ vàng để chuyển nhượng đất (tương đương khoảng 27.047.700 đồng). Nhưng
giấy tờ chuyển nhượng đứng tên ông Tám và sau khi nhận chuyển nhượng ông Tám quản
lý đất, sau đó chuyển nhượng cho người khác. Như vậy, lẽ ra phải xác định ông Tám có
công sức trong việc bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị đất nên phải xác định số
tiền trên (sau khi trừ tiền gốc tương đương 21,99 chỉ vàng của bà Thảnh) là lợi nhuận
chung của bà Thảnh và ông Tám. Đồng thời xác định công sức của ông Tám để chia cho
ông Tám một phần tương ứng với công sức của ông mới đúng và đảm bảo quyền lợi của
các đương sự (Trường hợp không xác định được chính xác công sức của ông Tám thì
phải xác định bà Thảnh, ông Tám có công sức ngang nhau để chia).
Câu 7: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối cao.

Căn cứ vào “Giấy cam đoan xác định tài sản nhà ở” lập ngày 07/6/2001, “Giấy khai
nhận tài sản” lập ngày 09/8/2001, kết luận giám định số 285/C54-P5 ngày 14/9/2011 của
Viện Khoa học hình sự Bộ Công an cùng với lời khai của anh Hải, Tòa án nhân dân tối
cao đủ bằng chứng thuyết phục để xác nhận nhà là do bà Tuệ mua, ông Bình và bà Vân
đứng tên mua hộ. Thêm vào đó, Tòa án đã căn cứ theo quy định Điều 1 Luật số
34/2009/QH12 ngày 18/6/2009 của Quốc hội về sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật nhà ở và
Điều 121 Luật Đất đai để công nhận bà Tuệ có đủ điều kiện sở hữu nhà hợp pháp ở Việt
Nam.
Tòa án còn rất công bằng khi vừa công nhận quyền sở hữu nhà 16-B20 của bà Tuệ , vừa
xem xét đến công sức quản lý, giữ gìn nhà của gia đình ông Bình.
Trên cơ sở xác định giá nhà đất theo giá thị trường ở thời điểm xét xử sơ thẩm, trừ đi số
tiền mua nhà đất do bà Tuệ bỏ ra , phần giá trị còn lại chia đôi cho bà Tuệ và ông Bình đã
giúp đảm bảo quyền lợi của cả hai bên đương sự.

13




VẤN ĐỀ 4: Tìm kiếm tài liệu

Yêu cầu 1: Liệt kê những bài viết liên quan đến pháp luật hợp đồng được công bố trên
các Tạp chí chuyên ngành Luật từ đầu năm 2016 đến nay. Khi liệt kê, yêu cầu viết theo
trật trự theo tên tác giả và liệt kê phải thỏa mãn những thông tin theo trật tự sau: 1) Họ và
tên tác giả, 2) Tên bài viết in ngiêng, 3) Tên tạp chí, 4) Số và năm của tạp chí, 5) Số trang
của bài viết (ví dụ: từ tr 41 đến 51).
-

Phạm Quang Huy / “Consideration” theo pháp luật Hợp đồng Hoa Kì / Luật
Học / 2016 số 11 / tr 93-100.

Đỗ Giang Nam / Sự phát triển của chế định hợp đồng tiêu dùng và triển vọng đối
với pháp luật hợp đồng Việt Nam / Nhà nước và pháp luật / 2016 số 4 (336) / tr 3241.

Yêu cầu 2: Cho biết làm thế nào để tìm được những bài viết trên:
Thư viện trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh.

14