phương pháp xác định tổng mức đầu tư và xác định hiệu quả đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình

Chuyên đề 3
phương pháp xác định tổng mức
đầu tư và đánh giá hiệu quả
đầu tư dự án đầu tư xây dựng
công trình

ban đào tạo

viện khoa học kinh tế xây dựng
Hà néi, 5/2009

1


kết cấu và nội dung
I. PP xác định tổng mức đầu tư của dự án
II. PP xác định hiệu quả đầu tư của dự án
III. PP phân tích, đánh giá rủi ro và hiệu quả của DA
IV. PP xác định suất vốn đầu tư
V. PP xác định chỉ số giá xây dựng
VI. PP xác định độ dài thời gian xây dựng công trình
VII. Câu hỏi và bài tập
2


Phần I:
1.1 Một số vấn
đề chung về TMĐT

1.2 Một số phương
Pháp xác định

TMĐT

1.1.1 Khái niệm và vai trò
1.1.2 Nội dung, cơ cấu các thành phần chi
phí của TMĐT
1.1.3 Nguyên tắc xác định TMĐT
1.1.4 Yêu cầu của công việc tính toán
1.2.1 PP xác định TMĐT theo thiết kế cơ sở
của dự án
1.2.2 PP xác định TMĐT theo chỉ tiêu công
suất hoặc năng lực
1.2.3 PP xác định TMĐT theo số liệu Công
Trình tương tự
1.2.4 phương pháp hỗn hợp để xác định TMĐT

3


1.1 Một số vấn đề chung về TMĐT

1.1.1 Khái niệm và vai trò của TMĐT

- TMDDT dự án đầu tư xây dựng công trình là một chỉ tiêu KT-KT tổng hợp quan trọng;
- ở nước ta, qua các thời kỳ đổi mới cơ chế quản lý chi phí ĐTXD khái niệm và nội dung của TMĐT cũng
được thay đổi và hoàn thiện dần trong các văn bản QPPLcủa Nhà nước
- NĐ 99/2007/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư số 05/2007/TT-BXD của Bộ Xây dựng đà khảng định vai
trò to lớn của TMĐT đó là làm căn cứ để lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tư, xác định và hiệu quả đầu tư
của dự án. .

4

Chuẩ
n bị
đầu
tư

Sơ đồ Các giai đoạn hình thành chi phí XD

Báo cáo đầu tư / dự án đầu
tư /Thiết kế cơ sở

Thực
hiện
đầu
tư

Thiết kế kỹ thuật

Thiết kế bản vẽ thi công

Đấu thầu công trình

Tổng mức đầu tư

Tổng dự toán

Dt bản vẽ thi công

Giá ký hợp đồng

Thực hiện hợp đồng

Kết
thúc
đưa
vào
sd

Giá thanh toán

Kết thúc xây dựng

Giá quyết toán

5


kết cấu của nghị định 99/2007 qlCP-đtxdct
(gồm 8 chương, 38 điều)

Những quy
định chung
3 điều (1:3)
1. Đối tượng
áp dụng
2. Phạm vi
điều chỉnh
3. Nguyên
tắc qlý chi

phí đtư
XDCT

TMĐT, DT XDCT &
Dịnh mức XD

TMĐT, DT

8 điều (4:11)
XDCT

8 điều (4:11)

giá XDCT
7 điều (12:18)

12.Định mức XD
13. Lập và quản
lý ĐM XD
14. Hệ thống giá
XDCT
15. Lập đơn giá
XDCT
16. Quản lý XDCT
17. Chỉ số giá XD
18. Tư vấn quản
lý chi phí ĐT XD

4. Nội dung
4. Nội dung TMĐT

TMĐT XDCT
5. Lập TMĐT
6. Thẩm định,
XDCT
phê duyệt
TMĐT
5. Lập TMĐT
7. Điều chỉnh
TMĐT
6. Thẩm định, phê
8. Nội dung DT
XDCT
9. Lập DT CT
duyệt TMĐT
10.Thẩm tra,
phê
7. duyệt DT chỉnh
CT Điều
11. Điều chỉnh
DT CT
TMĐT

Hợp đồng trong
HĐXDCT, TT &QT
14 điều (19:32)

QLý NN về CP
ĐTXDCT
3 điều (33:35)

19. HĐ trong hđ XD
20. Hồ sơ HĐXD
21.Giá HĐXD
22.Điều chỉnh đơn giá
trong HĐXD
23. Điều chỉnh giá
HĐXD
24. Tạm ứng vốn để
thực hiện HĐXD
25. Thanh toán HĐXD
26. Hồ sơ thanh toán
HĐXD
27. Đơn giá KL CV phát
sinh ngoài HĐXD
28. Bảo hiểm CTXD và
bảo hành CT
29. Thưởng phạt và GQ
tranh chấp
30. QToán HĐXD
31. Thanh toán
VĐTXDCT
32. QToán VĐTXDCT

33. Bộ XD: trách
nhiệm hướng dẫn việc
lập và Qlý CP
ĐTXDCT; công bố
Đmức XD, PP tính,
thanh tra, kiểm tra
34. Bộ tài chính: hư

ớng dẫn TToán, Qtoán
VĐTXDCT, chi phí bảo
hiểm tư vấn, CTXD;
thanh tra, kiểm tra
việc TT, QT
35. Các Bộ, UBND cấp
tỉnh

6

Điều khoản
thi hành
3 điều (36:38)
36. Xử lý
chuyển tiếp
37. Hiệu lực thi
hành
38. Tỉ chøc
thùc hiƯn


1.1.2 Nội dung và cơ cấu các thành phần chi phí
của tổng mức đầu tư

Nội dung chi phí của tổng mức đầu tư (TMĐT)
TMĐT của dự án là khái toán chi
phí của toàn bộ dự án được xác định
trong giai đoạn lập dự án, gồm chi phí
xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí đền bù
giải phóng mặt bằng, tái định cư; chi

phí khác bao gồm cả vốn lưu động đối
với dự án sản xuất kinh doanh, lÃi vay
trong thời gian xây dựng và chi phí dự
phòng (Điều 39 NĐ số 16/2005/NĐCP).

chi phí dự tính của dự án và bao
gồm chi phí xây dựng, chi phí thiết
bị, chi phí bồi thường giải phóng
mặt bằng, tái định cư; chi phí
quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư
xây dựng; chi phí khác và chi phí
dự phòng (Điều 4, NĐ99/2007).

7


8


4

Nội dung tổng mức đầu tư
Chi phí

Chi phí

Chi phí bồi thư

Chi phí quản lý

ờng giải phóng

dự án

mặt bằng, tái định

- Chi phí tổ chức

cư

lập báo cáo đầu

xây dựng

thiết bị

- Chi phí xây

- Chi phí mua

dựng CT,

sắm thiết bị

HMCT.

công nghệ.

- Chi phÝ båi th­

t­, lËp dù ¸n

- Chi phÝ ph¸

- Chi phí đào

ờng nhà cửa, vật

đầu tư, lập báo

và tháo dỡ

tạo và

kiến trúc...

cáo KTKT.

các vật kiến

chuyển giao

- Chi phí thực hiện

- Chi phí tổ chức

trúc.

công nghệ.

tái định cư có liên

thực hiện công

- Chi phí san

- Chi phí lắp

quan.

tác bồi thường

lấp mặt bằng

đặt thiết bị

- Chi phí tổ chức

giải phóng mặt

xây dựng.

và thí

bồi thường giải

bằng, tái định

- Chi phí xây

nghiệm, hiệu

phóng mặt b»ng.

c­.

dùng CT

chØnh.

- Chi phÝ sư dơng

- Chi phÝ tỉ chøc

t¹m, CT phơc

- Chi phÝ vËn

®Êt trong thêi gian

thi tun thiÕt

vơ thi công.

chuyển, bảo

xây dựng.

kế kiến trúc.

- Chi phí nhà

hiểm thiết bị.

tạm tại hiện

- Thuế và các

- Chi phí chi trả

- .v.v.

trường.

loại phí liên
quan.

Chi phí

Chi phí
tư

Chi phí
dự

vấn

khác

phòng

- Chi phí

- Chi phí
lập báo cáo
đầu tư, lập

cáo KTKT.
- Chi phí
thi tuyển
thiết kế
kiến trúc.
- .v.v.

- Chi phí

cho yếu tố

bảo hiểm

trượt giá.

- .v.v.

tư, lập báo

kỹ thuật đà đầu tư

dự phòng

công trình.

dự án đầu

cho phần hạ tầng

- Chi phí

nổ.

xây dựng.

phát sinh.

mìn, vật

khảo sát

công việc

phá bom

- Chi phí

khối lượng

- Chi phí rà

dựng

cho yếu tố

đầu tư.

xây

dự phòng

tổng mức

tư

- Chi phí

thẩm tra

đầu

9


các yếu tố cấu thành chi phí tMT

NĐ 16:
V = VXD + VTB + VGPMB + VK + VDP
N§ 99:
V = VXD + VTB + VGPMB + VQLDA + VTV + VK + VDP

10

nguyên tắc và yêu cầu xác định
tmđt
1.1.3 Nguyên tắc xác định TMĐT
việc tính toán TMĐT phải đáp ứng được những nguyên tắc cơ bản sau:
- Các chi phí đầu tư vào công trình rất phong phú về nội dung và đa dạng
về phạm vi tính toán nhưng đối với mọi trường hợp tính toán (theo hình thức đầu tư,
theo nguồn vốn,..) chỉ tiêu TMĐT phải ước tính đầy đủ toàn bộ các chi phí đầu tư của
dự án, đảm bảo với nguồn vốn đà dự tính đủ để thi công xây dựng dự án trong
khoảng thời gian đà xác định và dự án đi vào hoạt động có hiệu quả
- Phương pháp tính toán phải dễ hiểu, dễ áp dụng có tính chất thông dụng
và phù hợp với thông lệ quốc tế.
1.1.4 Yêu cầu của công việc tính toán
- Đảm bảo độ chính xác, tính đúng, tính đủ và độ tin cậy của chỉ tiêu TMĐT.
- Đảm bảo việc tính toán phải làm cho cơ cấu vốn đầu tư ngày càng tiên tiến hơn, hợp
lý hơn.

11


3
5

1.2 Phương pháp lập tổng mức đầu tư

Phương pháp xác định tổng mức đầu tư

1. Theo thiết kế cơ sở của dự án
2. Theo diện tích hoặc công suất sử dụng của công
trình và giá xây dựng tổng hợp hoặc suất vốn đầu tư

xây dựng công trình
3. Theo cơ sở số liệu của các dự án có chỉ tiêu kinh tế
- kỹ thuật tương tự đà thực hiện
4. Kết hợp các phương pháp 1, 2, 3

12


5

1.2.1 Phương pháp Xác định tổng mức đầu tư

Theo thiết kế cơ sở của dự án
1. Phạm vi áp dụng
2. Cơ sở nguồn dữ liệu
3. Phương pháp Xác định
V = GXD + GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK + GDP

Bước 1. Xác định chi phí xây dựng (GXD)

GXD = GXDCT1 + GXDCT2 + ... + GXDCTn

Chi phÝ XDCT, h¹ng mơc CT (GXDCTi) trong chi phÝ XD thc TMĐT có thể gồm 2 phần:
- Phần chi phí xác định trên cơ sở khối lượng và đơn giá.
- Phần chi phí ước tính bằng tỷ lệ phần trăm.
m
GXDCTi = ( ∑ QXDj x Zj + GQXDK ) x (1+TGTGT-XD)
j=1

B­íc 2. Xác định chi phí thiết bị (GTB)

a. Xác định bằng tổng chi phí thiết bị của các công trình thuéc dù ¸n.

13


5

1.2.1 Phương pháp Xác định tổng mức đầu tư

Theo thiết kế cơ sở của dự án
b. Xác định trực tiếp từ các báo giá hoặc giá chào hàng thiết bị đồng bộ.
c. Xác định theo chỉ tiêu suất chi phí thiết bị tính cho một đơn vị năng lực sản
xuất hoặc năng lực phục vụ của công trình.
Bước 3. Xác định chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư
(GGPMB)
Xác định theo khối lượng phải bồi thường, tái định cư của dự án và các qui
định hiện hành của Nhà nước về giá bồi thường, tái định cư tại địa phương
nơi xây dựng công trình.

14


Phương pháp lập tổng mức đầu tư

Bước 4. Xác định chi phí quản lý dự án (GQLDA), chi phí tư
vấn đầu tư xây dựng (GTV), chi phí khác (GK)
a. Xác định bằng định mức tỷ lệ phần trăm.
b. Xác định bằng cách lập dự toán.
c. Ước tính bằng 10ữ 15 trên tổng chi phí xây dựng và chi phí

thiết bị (chưa bao gồm vốn lưu động ban đầu và lÃi vay trong
thêi gian thùc hiƯn dù ¸n).

15


1.5. Xác định chi phí dự phòng (GDP)
Bước 5 xác định chi phí dự phòng
a. Đối với dự án có thời gian thực hiện đến 2 năm:
GDP = (GXD + GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK) x 10%
b. Đối với dự án có thời gian thực hiện trên 2 năm:
GDP = (GDP1 + GDP2)
- Xác định chi phí dự phòng cho yếu tố khối lượng công việc ph¸t sinh (GDP1):
GDP1 = (GXD + GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK) x 5%
- Xác định chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá (GDP2):
GDP2 = (V’ - Lvay) x (IXDbq ± ∆ IXD)
Trong ®ã
- V’ : Tổng mức đầu tư chưa có chi phí dự phòng
- IXDbq : Chỉ số giá xây dựng bình quân.
- IXD : Mức dự báo biến động giá khác so với chỉ số giá xây dựng bình
quân đà tính.

Bước 6 Các điều chỉnh trong tính toán
1.6 Ví dụ tÝnh to¸n

16


7

1.2.2 Phương pháp Xác định TMĐT Theo chỉ tiêu công
suất hoặc năng lực khai thác

1. Phạm vi áp dụng
2. Cơ sở nguồn dữ liệu
3. Phương pháp Xác định
V = GXD + GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK + GDP
Bước 1. Xác định chi phí xây dựng (GXD)

GXD = GXDCT1 + GXDCT2 + ... + GXDCTn
x N + GCT-SXD

Với
GXDCTi = SXD
Trong đó: - SXD: Suất chi phí xây dựng hoặc giá xây dựng tổng hợp.
- N: Diện tích hoặc công suất sử dụng.
- GCT-SXD: Chi phí chưa tính trong suất chi phí xây dựng hoặc giá xây dựng tổng hợp.
Bước 2. Xác định chi phí thiết bị (GTB)

GTB = GTB1 + GTB2 + ... + GTBn
x N + GCT-STB

Víi
GTBi = STB
Trong ®ã: - STB: St chi phÝ thiÕt bị.
- N: Diện tích hoặc công suất sử dụng.
- GCT-STB: Chi phÝ ch­a tÝnh trong st chi phÝ thiÕt bÞ.
B­íc 3. Xác định chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư (GGPMB)
Bước 4. Xác định chi phí quản lý dự án (GQLDA), chi phí tư vấn đầu tư xây dựng (GTV), chi phí khác (GK)
Bước 5. Xác định chi phí dự phòng (GDP)

4. điều chỉnh trong tính to¸n

17

Nh­ PP1


8

1.2.3 Phương pháp xác định TMĐT theo số
liệu CT tương tự đà thực hiện
1. Phạm vi áp dụng
2. Cơ sở nguồn dữ liệu
3. Phương pháp Xác định
a. Trường hợp có đầy đủ thông tin, số liệu về chi phí đầu tư xây dựng công trình, hạng mục

công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự ®· thùc hiÖn
n
n
V = ∑ GCTTTi x Ht x HKV GCT-CTTTi
i=1
i=1
+ GCTTTi: Chi phí đầu tư xây dựng CT, HMCT tương tự đà thực hiện thứ i của dự án
(i=1ữ n).
+ Ht: Hệ số qui đổi về thời ®iĨm lËp dù ¸n.
+ HKV: HƯ sè qui ®ỉi vỊ địa điểm xây dựng dự án.
+ GCT-CTTTi: Những chi phí chưa tính hoặc đà tính trong chi phí đầu tư xây dựng CT,
HMCT tương tự đà thực hiện thứ i.

18


8

1.2.3 Phương pháp xác định TMĐT theo số
liệu CT tương tự đà thực hiện

b. Trường hợp với nguồn số liệu về chi phí đầu tư xây dựng của các
công trình, hạng mục công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật
tương tự đà thực hiện chỉ có thể xác định được chi phí xây dựng và chi
phí thiết bị của các công trình và qui đổi các chi phí này về thời điểm
lập dự án.
Chi phí bồi thường giải phòng mặt bằng, tái định cư, Chi phí quản lý
dự án, Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, Chi phí khác và Chi phí dự
phòng xác định như PP1.
4. các điều chỉnh trong tính toán

1.2.4. phương pháp hỗn hợp để xác định TMĐT

19


1.2.5 Phân tích mức độ áp dụng của
các phương pháp
Bảng Mức độ phức tạp và độ chính xác
khi áp dụng các pP xác định TMĐT
Phương pháp áp dụng

Tính theo chỉ tiêu công suất hoặc năng

lực khai thác của dự án
Tính theo số liệu công trình xây dựng
tương tự đà thực hiện
áp dụng hỗn hợp các phương pháp trên

Độ chính

tạp
Tính theo thiết kế cơ sở của dự án

Độ phức

xác

4

3

2

2

3

3

5

4

20


Quản lý tổng mức đầu tư
Thẩm định, phê duyệt,
Đ6
Nội dung

Sự phù hợp của phương pháp
xác định TMĐT với đặc điểm,
tính chất kỹ thuật và yêu cầu
công nghệ
Tính đầy đủ, hợp lý và phù
hợp với yêu cầu thực tế thị trư
ờng của các khoản mục
Các tính toán về hiệu quả đầu
tư, yếu tố rủi ro, phương án tài
chính, phương án hoàn trả vốn
Xác định giá trị TMĐT bảo đảm
hiệu quả đầ tư

Thẩm quyền

Người quyết định
đầu tư quyết định
việc tổ chức thẩm
định TMĐT
Các tổ chức, cá
nhân có đủ năng
lực, kinh nghiệm

được thẩm tra
TMĐT

TMĐT do người
quyết định đầu tư
phê duyệt

Điều chỉnh, Đ7

Thẩm quyền

Các trường hợp

Xuất hiện các yếu
tố bất khả kháng

Điều chỉnh quy
hoạch đà phê duyệt
ảnh hưởng trực
tiếp tới TMĐT
Người quyết định
đầu tư quết định
thay đổi, điều
chỉnh quy mô công
trình để có hiệu
quả KT-XH cao hơn

Vốn ngân sách NN(TT05)
- Điều chỉnh không vượt
TMĐT đà được phê duyệt

chủ đầu tư tự điều chỉnh sau
đó báo cáo người QĐĐT.
- Điều chỉnh vượt TMĐT đà đư
ợc phê duyệt chủ đầu tư
báo cáo người quyết định
đầu tư trước khi điều chỉnh.

Vốn Nhà nước khác
Chủ đầu tư tự quyết định
việc điều chỉnh

21


Phần II: phương pháp xác định hiệu
quả đầu tư của dự án
2.1 Khái niệm hoạt động
đầu tư và hiệu quả đầu
tư của dự án

2.2 xác định các
yếu tố làm căn
cứ phân tích,
tính toán kT-TC
dự án

2.1.1 Khái niệm về hoạt động đầu tư
2.1.2 các đặc trưng cơ bản của hoạt động
ĐT
2.1.3 hiệu quả của dự án đầu tư

2.2.1 tổng mức đầu tư
2.2.2 lập kế hoạch đầu tư
2.2.3 lập kế hoạch hoạt động
2.2.4 kế hoạch khấu hao và xử lý các khoản
thu hồi
2.2.5 Vốn lưu động
2.2.6 kế hoạch trả nợ

22


2.1 Khái niệm hoạt động đầu tư và hiệu quả
đầu tư của dự án

2.1.1 Khái niệm về hoạt động đầu tư
2.1.2 Các đặc trưng cơ bản của hoạt động đầu tư
- Là hoạt động bỏ vốn nên quyết định đầu tư thường và trước hết là quyết
định việc sử dụng các nguồn lực
- Là hoạt động có tính chất lâu dài
- Là hoạt động luôn cần sự cân nhắc giữa lợi ích trước mắt và lợi ích trong
tương lai
- Là hoạt động mang nặng rủi ro
2.1.3 Hiệu quả của dự án đầu tư
- Khái niệm:
- Phân loại:
+ Nhóm các chỉ tiêu hiệu quả kinh tế tài chính
+ Nhóm các chỉ tiêu hiệu quả kinh tế xà hội

23

2.2 Xác định các yêu tố làm căn cứ tính
toán, phân tích tài chính

Tổng mức đầu tư
Lập kế hoạch đầu tư
Lập kế hoạch hoạt động
Kế hoạch khấu hao và xử lý các khoản thu hồi
Vốn lưu động
Kế hoạch trả nợ

24


2.2.1 tổng mức đầu tư
2.2.2 Lập kế hoạch đầu tư
Khái niệm:
Kế hoạch đầu tư là danh mục các khoản chi phí cần thiết cho
việc thực hiện dự án kể từ khi bắt đầu cho đến khi dự án hoàn
thành và đi vào hoạt động.
Mục tiêu:
Xác định nhu cầu vốn hàng năm có tính đến các yếu tố trượt
giá, lạm phát.
Xác định các khoản chi phí tài chính lÃi vay trong thời gian
xây dựng và các chi phí khác.
25