Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng cụm công nghiệp cơ khí ô tô thành phố hồ chí minh tại xã hòa phú – tân thạnh đông, huyện củ chi

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------

LÊ THỊ PHƢƠNG NGA

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT,
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG
CỤM CÔNG NGHIỆP CƠ KHÍ Ô TÔ THÀNH PHỐ HỒ
CHÍ MINH TẠI XÃ HÕA PHÖ – TÂN THẠNH ĐÔNG,
HUYỆN CỦ CHI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2019


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------

LÊ THỊ PHƢƠNG NGA

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT,
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG
CỤM CÔNG NGHIỆP CƠ KHÍ Ô TÔ THÀNH PHỐ HỒ
CHÍ MINH TẠI XÃ HÕA PHÖ – TÂN THẠNH ĐÔNG,
HUYỆN CỦ CHI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Chuyên nghành : Quản lý đất đai
Mã nghành
: 60850103

N ƣ i ƣ n

n

o

ọ

PGS.TS Nhữ Thị Xuân

Hà Nội - 2019


Về việ

o p ép

uyển mụ đí

sử ụn đất đối v i «Ten1» và «Ten2»

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn với đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác
thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng cụm công nghiệp cơ
khí ô tô thành phố Hồ Chí Minh tại xã Hòa Phú – Tân Thạnh Đông, huyện
Củ Chi” hoàn toàn là kết quả nghiên cứu của chính bản thân tôi và chƣa đƣợc

công bố trong bất cứ một công trình nghiên cứu nào của ngƣời khác. Trong
quá trình thực hiện luận văn tôi đã thực hiện nghiêm túc các quy tắc đạo đức
nghiên cứu các kết quả trình bày trong luận văn là sản phẩm nghiên cứu khảo
sát của riêng cá nhân tôi.
Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về tính trung thực của số liệu và các
nội dung khác trong luận văn của mình.

Hà Nội, ngày
Tá

tháng

năm 2019

iả luận văn

Lê T ị P ƣơn N

i


Về việ

o p ép

uyển mụ đí

sử ụn đất đối v i «Ten1» và «Ten2»

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thiện luận văn, tôi đã nhận
đƣợc sự hƣớng dẫn, giúp đỡ nhiệt tình, quý báu của các nhà khoa học, của các
cơ quan, tổ chức, nhân dân và các địa phƣơng.
Tôi xin đƣợc bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hƣớng dẫn
khoa học PGS.TS. N ữ T ị Xuân đã tận tình hƣớng dẫn, giúp đỡ tôi trong
suốt quá trình hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
trong Khoa Địa lý, Bộ môn Quản lý đất đai và nhà trƣờng Đại học Khoa học
Tự nhiên - Đại học Quốc gia Hà Nội, Ban quản lý dự án xây dựng cụm công
nghiệp cơ khí ô tô thành phố Hồ Chí Minh tại xã Hòa Phú – Tân Thạnh Đông,
huyện Củ Chi, Phòng Tài nguyên Môi trƣờng huyện Củ Chi đã nhiệt tình giúp
đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những ngƣời thân, cán bộ, đồng
nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện tốt nhất về mọi mặt cho tôi trong suốt quá
trình thực hiện đề tài.
Xin trân trọng cảm ơn!

Tá

iả luận văn

Lê T ị P ƣơn N

ii


Về việ

o p ép

uyển mụ đí

sử ụn đất đối v i «Ten1» và «Ten2»

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU
1
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU VỀ CÔNG TÁC
THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG.
5
1.1. Tổng quan về công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng ở huyện Củ Chi,
thành phố Hồ Chí Minh
5
1.1.1 Khái niệm về thu hồi đất, giải phóng mặt bằng
5
1.1.2. Đặc điểm của công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng
6
1.1.3. Những yếu tố ảnh hƣởng đến công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng7
1.2. Bản chất của công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng
12
1.3. Chính sách thu hồi đất, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam qua các thời
kỳ
13
1.4. Thực trạng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của huyện Củ Chi,
thành phố Hồ Chí Minh, giai đoạn 2003 - 2015
15
1.4.1. Giai đoạn 2003-2010
15
1.4.2. Giai đoạn 2011-2015
17

CHƢƠNG 2. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT,
BỒI THƢỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG
CỤM CÔNG NGHIỆP CƠ KHÍ Ô TÔ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TẠI 02
XÃ HÒA PHÚ- TÂN THẠNH ĐÔNG, HUYỆN CỦ CHI.
19
2.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Củ Chi – Thành
phố Hồ Chí Minh
19
2.1.1. Điều kiện tự nhiên của huyện Củ Chi
19
2.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội huyện Củ Chi
22
2.2. Tổng quan về tình hình quản lý đất đai của huyện Củ Chi – Thành phố
Hồ Chí Minh
29
2.2.1. Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và
bản đồ sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá
đất
29
2.2.2. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
29
2.2.3. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất
30
2.2.4. Quản lý việc bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất
31
iii


Về việ

o p ép

uyển mụ đí

sử ụn đất đối v i «Ten1» và «Ten2»

2.2.5. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
31
2.2.6. Thống kê, kiểm kê đất đai
31
2.2.7. Thanh tra, kiểm tra, giám sát và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai
31
2.2.8. Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nai, tố cáo trong quản lý
và sử dụng đất đai
32
2.3. Khái quát về dự án xây dựng Cụm công nghiệp cơ khí ô tô thành phố Hồ
Chí Minh tại xã Hòa Phú – Tân Thạnh Đông, huyện Củ Chi
32
2.3.1. Vị trí, quy mô, ranh giới của dự án xây dựng Cụm công nghiệp cơ khí ô tô
thành phố Hồ Chí Minh tại xã Hòa Phú – Tân Thạnh Đông, huyện Củ Chi
32
2.3.2. Tính chất, chức năng quy hoạch Cụm công nghiệp cơ khí ô tô Thành phố
Hồ Chí Minh tại xã Hòa Phú – Tân Thạnh Đông, huyện Củ Chi
34
2.3.3. Tình hình sử dụng đất khu vực dự án trƣớc khi thu hồi đất
36
2.4. Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của dự án
xây dựng Cụm công nghiệp cơ khí ô tô Thành phố Hồ Chí Minh tại xã Hòa

Phú – Tân Thạnh Đông, huyện Củ Chi.
36
2.4.1. Chính sách bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng Cụm
công nghiệp cơ khí ô tô thành phố Hồ Chí Minh tại xã Hòa Phú – Tân Thạnh
Đông, huyện Củ Chi.
37
2.4.2. Ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân sau khi thu hồi đất để thực hiện dự án
xây dựng cụm công nghiệp cơ khí ô tô thành phố Hồ Chí Minh tại 02 xã Hòa
Phú và xã Tân Thạnh Đông, huyện Củ Chi.
39
2.4.3. Đánh giá chung về công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để thực hiện
dự án xây dựng cụm công nghiệp cơ khí ô tô thành phố Hồ Chí Minh tại 02 xã
Hòa Phú – Tân Thạnh Đông, huyện Củ Chi.
40
2.5. Kết quả phân tích các yếu tố ảnh hƣởng đến thu nhập của các nông hộ có
đất ảnh hƣởng dự án trƣớc và sau khi thu hồi đất để thực hiện dự án xây dựng
cụm công nghiệp cơ khí ô tô thành phố Hồ Chí Minh tại xã Hòa Phú – Tân
Thạnh Đông, huyện Củ Chi.
41
2.5.1. Tình hình kinh tế - xã hội của các hộ gia đình, cá nhân nằm trong phạm vi
ảnh hƣởng của dự án:
41
2.5.2. Phân tích các yếu tố ảnh hƣởng đến thu nhập của các hộ dân có đất ảnh
hƣởng trong dự án xây dựng cụm công nghiệp cơ khí ô tô thành phố Hồ Chí
Minhtại xã Hòa Phú – Tân Thạnh Đông, huyện Củ Chi
49

iv

Về việ

o p ép

uyển mụ đí

sử ụn đất đối v i «Ten1» và «Ten2»

2.6. Những thuận lợi và khó khăn của công tác bồi thƣờng, giải phóng mắt
bằng tại dự án xây dựng công nghiệp cụm cơ khí ô tô tại xã Hòa Phú – Tân
Thạnh Đông, huyện Củ Chi
62
2.6.1. Những thuận lợi trong công tác giải phóng mặt bằng của dự án
62
2.6.2. Những khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng của dự án
63
CHƢƠNG 3. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU
QUẢ CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, BỒI THƢỜNG GIẢI PHÓNG MẶT
BẰNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG CỤM CÔNG NGHIỆP CƠ KHÍ Ô TÔ
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TẠI XÃ HÒA PHÚ – TÂN THẠNH ĐÔNG,
HUYỆN CỦ CHI.
65
3.1. Về cơ chế, chính sách
65
3.1.1. Cải tiến phƣơng pháp tiếp cận về bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng
65
3.2.2. Chăm lo chuyển đổi việc làm cho các lao động nông nghiệp khi Nhà
nƣớc thu hồi đất
66
3.2. Về giá đất bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng

68
3.3 Về công tác tổ chức thực hiện thu hồi đất, giải phóng mặt bằng
68
3.4 Một số giải pháp khác
69
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
80
TÀI LIỆU THAM KHẢO
83

v


Về việ

o p ép

uyển mụ đí

sử ụn đất đối v i «Ten1» và «Ten2»

DANH MỤC BẢNG VÀ HÌNH
DANH MỤC BẢNG
Bảng 2. 1. Ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân sau khi thu hồi đất ............... 39
Bảng 2. 2. Độ tuổi của lao động chính trong hộ ............................................. 41
Bảng 2. 3. Trình độ học vấn của lao động chính trong hộ .............................. 42
Bảng 2. 4. Sự thay đổi nghề nghiệp của lao động chính trong hộ ................. 43
Bảng 2. 5. Sự thay đổi thu nhập trung bình của lao động trong các nông hộ .... 44
Bảng 2. 6. Cơ cấu cây trồng và vật nuôi của các nông hộ trƣớc và sau thu hồi
đất .................................................................................................................... 45

Bảng 2. 7. Sự thay đổi cơ cấu lao động sau khi thu hồi đất ............................ 46
Bảng 2. 8. Phƣơng thức sử dụng tiền bồi thƣờng, hỗ trợ của các nông hộ..... 46
Bảng 2. 9. Điều kiện sinh hoạt của các nông hộ sau khi thu hồi đất ............. 48
Bảng 2. 10. Mối tƣơng quan giữa trình độ học vấn và thu nhập trung bình của
lao động trong hộ trƣớc và sau khi thu hồi đất ............................................... 49
Bảng 2. 11. Mối tƣơng quan giữa cách sử dụng tiền bồi thƣờng, hỗ trợ và thu
nhập trung bình của lao động trong hộ trƣớc và sau khi thu hồi đất .............. 51
Bảng 2. 12. Mối tƣơng quan giữa tuổi của lao động chính trong hộ và thu
nhập trung bình của lao động trong hộ trƣớc và sau khi thu hồi đất .............. 53
Bảng 2. 13. Mối tƣơng quan giữa tỷ lệ phụ thuộc và thu nhập trung bình của
lao động trong hộ trƣớc và sau khi thu hồi đất ............................................... 54
Bảng 2. 14. Mối tƣơng quan giữa số lao động trong hộ và thu nhập trung bình
của lao động trong hộ trƣớc và sau khi thu hồi đất ......................................... 56
Bảng 2. 15. Mối tƣơng quan giữa diện tích đất nông nghiệp còn lại sau khi thu
hồi và thu nhập trung bình của lao động trong hộ trƣớc và sau khi thu hồi đất
......................................................................................................................... 57
Bảng 2. 16. Mối tƣơng quan giữa sự thay đổi nghề nghiệp của lao động chính
trong hộ và thu nhập trung bình của lao động trong hộ trƣớc và sau khi thu hồi
đất .................................................................................................................... 59
vi


Về việ

o p ép

uyển mụ đí

sử ụn đất đối v i «Ten1» và «Ten2»

DANH MỤC HÌNH
Hình 2. 1. Bản đồ địa giới hành chính huyện Củ Chi ..................................... 19
Hình 2. 2. Sơ đồ vị trí Cụm công nghiệp cơ khí ô tô thành phố Hồ Chí Minh
tại 02 xã Hòa Phú – Tân Thạnh Đông, huyện Củ Chi .................................... 33

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

GPMB

Giải phóng mặt bằng

BTHT&TĐC

Bồi thƣờng hỗ trợ và tái định cƣ

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

TDC

Tái định cƣ

UBND

Ủy ban nhân dân

TTPTQĐ

Trung tâm phát triển quỹ đất

KCN

Khu công nghiệp

vii


Về việ

o p ép

uyển mụ đí

sử ụn đất đối v i «Ten1» và «Ten2»

MỞ ĐẦU
1. Tín

ấp t iết ủ đề tài luận văn:
Việt Nam đang trong giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế và trong quá

trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nƣớc. Do yêu cầu phát triển kết cấu
hạ tầng kinh tế - xã hội, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hoá và hội nhập
sâu vào nền kinh tế thế giới, việc xây dựng các khu công nghiệp, khu chế
xuất, khu đô thị... nhằm đáp ứng các nhu cầu phát triển là một thực tế khách
quan, tuy nhiên, quá trình trên cũng đã và đang làm nảy sinh nhiều vấn đề
kinh tế, xã hội rất bức xúc ở các địa phƣơng, nhất là ở những nơi phƣơng có
tốc độ công nghiệp hoá và đô thị hoá diễn ra nhanh chóng.
Mặt khác, nƣớc ta là một trong những nƣớc đi đầu về tăng trƣởng kinh

tế nông nghiệp, nhất là cây lƣơng thực. Từ một nƣớc phải nhập khẩu 1/3
lƣơng thực mỗi năm đã vƣơn lên đứng thứ 2 về xuất khẩu lúa gạo. Với một
nƣớc ta nông nghiệp, lấy sản xuất lúa nƣớc làm chính, với hơn 70% số dân
sống ở nông thôn, 23% là hộ nghèo, 57% lực lƣợng xã hội làm trong ngành
nông nghiệp, thì thành tựu này có ý nghĩa to lớn về mặt xã hội. Nhƣng trƣớc
thách thức về đất đai nông nghiệp ngày càng thu hẹp, vấn đề việc làm của
ngƣời nông dân sau khi bị thu hồi đất đƣợc coi là vấn đề bức xúc nhất. Đây
cũng là thách thức lớn đối với chiến lƣợc phát triển nông nghiệp, nông thôn
nói riêng và phát triển đất nƣớc nói chung.
Củ Chi, một huyện ngoại thành của Thành phố Hồ Chí Minh, có vai trò
quan trọng, vừa là khu vực nông nghiệp, nông thôn, vừa là vành đai xanh,
cung cấp thực phẩm cho thành phố và các tỉnh lân cận. Nhƣng cùng với sự
phát triển của thành phố, cùng với quá trình đô thị hoá nông thôn, diện tích
đất nông nghiệp của huyện cũng đang phải nhƣờng chỗ cho các khu công
nghiệp, khu đô thị. Ngƣời nông dân quanh năm chỉ bám với đồng ruộng, hoạt
động lúc nông nhàn của họ cũng gắn liền với cánh đồng, thu nhập chỉ trông
chờ vào mấy sào ruộng. Việc sản xuất lại phụ thuộc phần lớn vào tự nhiên.
1


Về việ

o p ép

uyển mụ đí

sử ụn đất đối v i «Ten1» và «Ten2»

Mặt khác, ngƣời nông dân thƣờng rất dễ bị tổn thƣơng trƣớc sự chi phối khắc
nghiệt của thị trƣờng. Giờ mất đất, mất tƣ liệu sản xuất, nông dân không có

việc làm, cuộc sống gặp nhiều khó khăn. Với một huyện còn khó khăn nhƣ
Củ Chi, tạo việc làm cho nông dân mất đất, là một bài toán không dễ giải.
Chính vì vậy, sau một thời gian tìm hiểu về thực tiễn tại địa phƣơng và nhằm
nâng cao hiệu quả về bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất
tại địa bàn huyện Củ Chi nói riêng và các địa phƣơng khác trong cả nƣớc nói
chung. Xuất phát từ thực tiễn trên, tác giả chọn đề tài: “Đánh giá thực trạng
công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng tại dự án xây dựng cụm công
nghiệp cơ khí ô tô thành phố Hồ Chí Minh tại xã Hòa Phú – Tân Thạnh
Đông, huyện Củ Chi – Thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài luận văn thạc sỹ
của mình.
2. Mụ tiêu n

iên ứu:

Tìm hiểu và đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt
bằng tại dự án xây dựng cụm công nghiệp cơ khí ô tô thành phố Hồ Chí Minh
tại xã Hòa Phú – Tân Thạnh Đông, huyện Củ Chi. Từ đó, rút ra những ƣu
điểm và vấn đề còn tồn tại trong việc thực hiện chính sách thu hồi đất, giải
phóng mặt bằng tại dự án xây dựng cụm công nghiệp cơ khí ô tô tại xã Hòa
Phú – Tân Thạnh Đông, huyện Củ Chi – thành phố Hồ Chí Minh.
Đồng thời, đề xuất ý kiến, góp phần hoàn thiện và đẩy mạnh công tác
thu hồi đất, giải phóng mặt bằng nhằm phục vụ cho mục đích an ninh quốc
phòng, lợi ích quốc gia và lợi ích công cộng.
3. N iệm vụ n

iên ứu:

Hiểu và nắm vững các chính sách thu hồi đất, giải phóng mặt bằng cũng
nhƣ các văn bản pháp lý có liên quan đến công tác thu hồi đất, giải phóng mặt
bằng.

Tìm ra những khó khăn vƣớng mắc trong công tác thu hồi đất, giải
phóng mặt bằng bao gồm từ phía ngƣời dân và những ngƣời thực hiện dự án.

2


Về việ

o p ép

uyển mụ đí

sử ụn đất đối v i «Ten1» và «Ten2»

Từ đó đƣa ra những biện pháp giải quyết một cách hợp lý tạo công bằng cho
ngƣời dân, Nhà nƣớc và nhà đầu tƣ.
4. P ạm vi nghiên ứu:
Đất của hộ gia đình, cá nhân nằm trong khu vực của dự án phải giải tỏa
đất ở, đất nông nghiệp; các công trình kiến trúc, cây cối, hoa màu.
Phạm vi nghiên cứu: khu vực xã Hòa Phú – Tân Thạnh Đông, của
huyện Củ Chi – thành phố Hồ Chí Minh, từ năm 2004 - 2018.
Phạm vi không gian: công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng tại dự
án xây dựng cụm công nghiệp cơ khí ô tô thành phố Hồ Chí Minh tại xã Hòa
Phú – Tân Thạnh Đông, huyện Củ Chi, với tổng diện tích 112,91ha.
5. P ƣơn p áp n

iên ứu:

- Phƣơng pháp thu thập thông tin, tài liệu, số liệu thứ cấp: Thu thập
những tài liệu, số liệu có sẵn tại các cơ quan chức năng của Trung ƣơng, của

địa phƣơng và trên các trang website để phục vụ cho mục đích nghiên cứu. Cụ
thể là các văn bản pháp lý có liên quan; điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của
thành phố và của huyện; báo cáo về kết quả thực hiện công tác thu hồi đất, giải
phóng mặt bằng tại dự án nghiên cứu;…
- Phƣơng pháp điều tra thực tế, điều tra xã hội học: Tiến hành thực hiện
cuộc điều tra xã hội học. Sử dụng phiếu điều tra đã đƣợc thiết kế sẵn để phỏng
vấn, nhằm đánh giá về giá bồi thƣờng, mức hỗ trợ; tìm hiểu về tình hình đời
sống, lao động, việc làm, thu nhập của ngƣời dân trƣớc và sau khi bị thu hồi
đất trên địa bàn nghiên cứu; cũng nhƣ những khó khăn, vƣớng mắc và nguyên
nhân trong quá trình thực hiện công tác GPMB. Các số liệu thu thập đƣợc là
dữ liệu cần thiết để có thể thực hiện đánh giá hiệu quả thực tế của công tác
thu hồi đất, bồi thƣờng và hỗ trợ đối với ngƣời dân.
- Phƣơng pháp thống kê, so sánh, đánh giá và tổng hợp thông tin phân
tích phân tích: Đƣợc thực hiện trên cơ sở nguồn số liệu thu thập đƣợc từ phiếu
điều tra, phỏng vấn, sử dụng các thuật toán và sự hỗ trợ của phần mềm Excel
để thống kê, tính toán bình quân mức thu nhập của từng hộ, số tiền bồi thƣờng
3


Về việ

o p ép

uyển mụ đí

sử ụn đất đối v i «Ten1» và «Ten2»

trung bình mà từng hộ gia đình đƣợc nhận, những sự thay đổi trong công việc,
nơi ở… Những số liệu thống kê, tính toán đƣợc sau đó sử dụng để phân tích,
minh chứng vấn đề hoặc để so sánh giữa thời điểm trƣớc khi thực hiện thu hồi

đất và sau khi thực hiện thu hồi đất của dự án.
6. Cấu trú luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, luận văn gồm 03 chƣơng:
Chƣơng 1: Tổng quan các vấn đề nghiên cứu về công tác thu hồi đất,
giải phóng mặt bằng.
Chƣơng 2: Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt
bằng của dự án xây dựng cụm công nghiệp cơ khí ô tô thành phố Hồ Chí
Minh tại xã Hòa Phú – Tân Thạnh Đông, huyện Củ Chi.
Chƣơng 3: Đề xuất một số giải pháp cho công tác thu hồi đất, giải
phóng mặt bằng của dự án cụm công nghiệp cơ khí ô tô thành phố Hồ Chí
Minh tại xã Hòa Phú – Tân Thạnh Đông, huyện Củ Chi.

4


Về việ

o p ép

uyển mụ đí

sử ụn đất đối v i «Ten1» và «Ten2»

CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU VỀ CÔNG
TÁC THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG.
1.1. Tổng qu n về ôn tá t u ồi đất, iải p ón mặt bằn ở uyện Củ
Chi, thàn p ố Hồ C í Min
1.1.1 Khái niệm về thu hồi đất, giải phóng mặt bằng
Luật Đất đai ra đời đã tạo đƣợc sự đổi mới khá toàn diện cho hệ thống
pháp luật đất đai Việt Nam. Luật quy định cụ thể và đầy đủ từ việc thu hồi

đất, bồi thƣờng và hỗ trợ GPMB đảm bảo một cách công khai, minh bạch và
quyền lợi của ngƣời có đất thu hồi nhằm khắc phục, loại bỏ những trƣờng
hợp thu hồi đất làm ảnh hƣởng đến quyền và lợi ích của ngƣời sử dụng đất
đồng thời khắc phục một cách có hiệu quả những trƣờng hợp thu hồi đất mà
không đƣa vào sử dụng, gây lãng phí, tạo nên các dƣ luận xấu trong xã hội.
Một số khái niệm cơ bản liên quan tới công tác thu hồi đất, giải phóng
mặt bằng:
- Thu hồi đất là một quyết định hành chính của ngƣời có thẩm quyền
nhằm chấm dứt quan hệ sử dụng đất của ngƣời sử dụng. Quyết định hành
chính thể hiện quyền lực của Nhà nƣớc nhằm thực thi một trong những nội
dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai. Việc thu hồi đất xuất phát từ nhu cầu của
Nhà nƣớc và xã hội hoặc là biện pháp chế tài đƣợc áp dụng nhằm xử lý các
hành vi vi phạm pháp luật đất đai và một số trƣờng hợp đƣơng nhiên.
- Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan
đến việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân
cƣ trên một phần đất nhất định đƣợc quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng
hoặc xây dựng một công trình mới. Quá trình giải phóng mặt bằng đƣợc tính
từ khi bắt đầu hình thành hội đồng giải phóng mặt bằng đến khi giải phóng
xong và giao cho chủ đầu tƣ mới. Đây là một quá trình đa dạng và phức tạp
thể hiện sự khác nhau giữa các dự án và liên quan đến lợi ích trực tiếp của các
bên tham gia và cả của xã hội.

5


Về việ

o p ép

uyển mụ đí

sử ụn đất đối v i «Ten1» và «Ten2»

- Bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất là việc Nhà nƣớc trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho ngƣời bị thu hồi về đất
và tài sản trên đất.
- Hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu hồi đất là việc Nhà nƣớc giúp đỡ ngƣời bị
thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để
di dời đến địa điểm mới.
1.1.2. Đặc điểm của công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng
Để thực hiện đƣợc dự án theo đúng tiến độ, thì trƣớc hết các chủ đầu tƣ
cần phải thực hiện công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng. Đó là công việc
trọng tâm và hết sức quan trọng. Công việc này mang tính chất phức tạp, tốn
kém nhiều thời gian, công sức và tiền của. Ngày nay, công việc này ngày
càng trở nên khó khăn hơn do đất đai ngày càng có giá trị và khan hiếm. Bên
cạnh đó công tác công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng liên quan đến lợi
ích của nhiều cá nhân, tập thể và của toàn xã hội. Ở các địa phƣơng khác nhau
thì công tác công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng cũng có nhiều đặc điểm
khác nhau. Vì vậy cần phải có những phƣơng pháp hợp lý để thực hiện công
tác này.
Bên cạnh đó, công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng là một quá trình
đa dạng và phức tạp, nó không đơn thuần là bồi thƣờng về vật chất mà còn
phải đảm bảo đƣợc lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội.
Tính đ

ạn : Mỗi dự án đƣợc tiến hành trên một vùng đất khác nhau

với điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội và trình độ dân trí nhất định. Đối với
khu vực nội thành, mật độ dân cƣ cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài
sản trên đất lớn dẫn đến quá trình thu hồi đất, giải phóng mặt bằng có đặc

trƣng nhất định. Đối với khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cƣ khá cao,
ngành nghề dân cƣ phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu
thủ công nghiệp, thƣơng mại, buôn bán nhỏ... quá trình thu hồi đất, giải phóng
mặt bằng cũng có đặc trƣng riêng của nó. Còn đối với khu vực ngoại thành,
hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cƣ là sản xuất nông nghiệp, đời sống phụ
6


Về việ

o p ép

uyển mụ đí

sử ụn đất đối v i «Ten1» và «Ten2»

thuộc chính vào nông nghiệp. Do đó, thu hồi đất, giải phóng mặt bằng cũng
đƣợc tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng
của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể.
Tín p ứ tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng
trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi ngƣời dân. Ở khu vực nông thôn,
dân cƣ chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là
tƣ liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả
năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cƣ vùng này là giữ
đƣợc đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn đƣợc lợi nhuận cao hơn là
sản xuất nhƣng họ vẫn không cho thuê. Trƣớc tình hình đó đã dẫn đến công
tác tuyên truyền, vận động dân cƣ tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc
hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cƣ sau
này. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng, không đƣợc tập
trung một loại nhất định nên gây khó khăn cho công tác định giá bồi thƣờng.

Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau: Đất ở
là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của ngƣời
dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở. Nguồn gốc hình thành đất
đai khác nhau do tồn tại chế độ cũ để lại và do cơ chế chính sách không đồng
bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai xây nhà trái phép diễn ra thƣờng
xuyên. Dân cƣ một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống
bám vào các trục đƣờng giao thông của khu dân cƣ làm kế sinh nhai nay
chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không
muốn di chuyển. Do chính sách pháp luật chƣa phù hợp.
1.1.3. Những yếu tố ảnh hƣởng đến công tác thu hồi đất, giải phóng mặt
bằng
Trong thời gian vừa qua công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng ở
nƣớc ta có nhiều vấn đề bất cập, Nhà nƣớc đã có nhiều chính sách và giải
pháp để tháo gỡ các khó khăn vƣớng mắc trong khâu bồi thƣờng cho ngƣời bị
thu hồi đất, tuy nhiên đây vẫn là vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp, tác
7


Về việ

o p ép

uyển mụ đí

sử ụn đất đối v i «Ten1» và «Ten2»

động tới mọi mặt đời sống kinh tế - xã hội, tới mỗi ngƣời dân và cộng đồng
dân cƣ. Chỉ cần một yếu tố tác động tới công tác thu hồi đất, giải phóng mặt
bằng đƣợc thực hiện không đúng sẽ dẫn tới những bế tắc trong quá trình thực
hiện, gây chậm trễ khiếu kiện phức tạp, kéo dài trong nhân dân, các yếu tố đó

bao gồm:
1. Cơ chế chính sách trong công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng:
Đất đai là đối tƣợng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội do vậy để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nƣớc
đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn
định cao và phù hợp với tình hình thực tế. Ở nƣớc ta, do đặc điểm lịch sử, kinh
tế - xã hội của đất nƣớc trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các
chính sách về đất đai cũng theo đó không ngừng đƣợc sửa đổi, bổ sung trong
đó chính sách thu hồi đất, giải phóng mặt bằng cũng luôn đƣợc Chính phủ
không ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm phù hợp với yêu cầu thực tế.
Với những đổi mới về pháp luật đất đai nói chung, trong công tác thu
hồi đất, giải phóng mặt bằng nói riêng, thời gian qua đã đạt những kết quả
đáng khích lệ, cơ bản đáp ứng đƣợc yêu cầu trong thực tế. Tuy nhiên bên
cạnh đó, do tính chƣa ổn định, chƣa thống nhất của chính sách thu hồi đất,
giải phóng mặt bằng qua các thời kỳ mà công tác này gặp nhiều khó khăn và
cản trở.
Ngoài ra việc tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật trong công tác
thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trên thực tế cũng có những nhƣợc điểm nhƣ
số lƣợng văn bản nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng,
gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật. Nhận thức về
các quy định của pháp luật nói chung ở cấp cơ sở còn yếu, từ đó dẫn tới tình
trạng có nhầm lẫn trong việc áp dụng pháp luật. Trong khi đó việc tuyên
truyền, phổ biến pháp luật của các cơ quan có trách nhiệm cho ngƣời dân
chƣa đƣợc thực hiện nghiêm túc, sát sao.

8


Về việ

o p ép

uyển mụ đí

sử ụn đất đối v i «Ten1» và «Ten2»

Vậy để đạt đƣợc kết quả cao trong công tác thu hồi đất, giải phóng mặt
bằng thì cơ chế chính sách, các văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực này
cần không ngừng thay đổi trong từng giai đoạn để phù hợp với thực tế. Nếu cơ
chế chính sách bồi thƣờng đã lạc hậu, không còn phù hợp nữa mà vẫn thực hiện
sẽ dẫn đến việc kéo dài thời gian thực hiện bồi thƣờng, cản trở dự án gây tổn
thất lớn về mặt vật chất cho Nhà nƣớc. Vì vậy vấn đề đặt ra là Nhà nƣớc cần
xây dựng cơ chế, chính sách bồi thƣờng vừa phù hợp với thời cuộc, vừa đảm
bảo lợi ích chính đáng của ngƣời dân, đồng thời phù hợp với tình hình phát
triển kinh tế - xã hội của đất nƣớc.
2. Đặc điểm kinh tế - xã hội nơi có đất bị thu hồi đất:
Điều kiện kinh tế - xã hội của địa phƣơng nơi có đất bị thu hồi có ảnh
hƣởng rất lớn tới công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng. Tùy vào điều kiện
tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội của từng địa phƣơng mà Nhà nƣớc lập các
dự án quy hoạch phục vụ nhu cầu phát triển kinh tế, lợi ích xã hội, cộng đồng
dân cƣ,… Dựa vào các quy định của Nhà nƣớc, mỗi địa phƣơng tự xây dựng
cho mình một chính sách thu hồi đất, giải phóng mặt bằng phù hợp nhất với
điều kiện thực tế của địa phƣơng mình, nhƣng phải đảm bảo tính thống nhất,
không trái với các quy định của Nhà nƣớc. Chính do đặc điểm kinh tế - xã
hội, trình độ dân trí của từng địa phƣơng khác nhau nên công tác thu hồi đất,
giải phóng mặt bằng cũng có những đặc trƣng riêng ở từng nơi cụ thể điều
kiện kinh tế - xã hội ảnh hƣởng trực tiếp giá trị đất và tài sản điều này quyết
định chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ sao cho phù hợp với tình hình
từng địa phƣơng.
3. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

Quy hoạch sử dụng đất không chỉ là công cụ để cung cấp đất đai cho thị
trƣờng mà còn là phƣơng tiện quan trọng góp phần đảm bảo công bằng, dân
chủ, văn minh trong công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng. Bất kỳ phƣơng
án thu hồi đất, giải phóng mặt bằng nào cũng phải dựa trên một quy hoạch và
kế hoạch sử dụng đất để đạt đƣợc các yêu cầu về hiệu quả kinh tế - xã hội cao
9


Về việ

o p ép

uyển mụ đí

sử ụn đất đối v i «Ten1» và «Ten2»

nhất. Khi xây dựng quy hoạch phải có tầm nhìn xa, hiện đại, đồng bộ từ cấp
cơ sở đến cả nƣớc, phải gắn quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch tổng thể và
quy hoạch chi tiết có nhƣ vậy mới có đƣợc sự đồng tình ủng hộ của ngƣời dân
khi thực hiện thu hồi đất, giải phóng mặt bằng. Việc xây dựng kế hoạch sử
dụng đất nếu không gắn với kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội và các dự án
đầu tƣ xây dựng sẽ ảnh hƣởng tới tiến độ thu hồi đất, giải phóng mặt bằng.
Ngoài ra cần công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trƣớc nhân
dân để lấy ý kiến đóng góp tạo ra sự thống nhất trong tổ chức thực hiện đối
với ngƣời dân vùng có quy hoạch. Khi quy hoạch sử dụng đất đã đƣợc phê
duyệt phải tiến hành thu hồi đất và triển khai dự án ngay nhằm tránh tình
trạng để lâu khiến ngƣời dân trong phạm vi quy hoạch sống trong cảnh tạm
bợ, không ổn định. Việc công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có ảnh
hƣởng rất lơn đến tình hình phát triển kinh tế - xã hội, những biến động về đất
đai cũng giá đất nơi có quy hoạch. Do vậy mỗi quy hoạch - kế hoạch lập ra

phải có tính thực tiễn, có khả thi phù hợp với điều kiện của từng địa phƣơng.
4. Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai:
GCNQSDĐ là căn cứ pháp lý quan trọng để tiến hành việc thu hồi đất,
giải phóng mặt bằng, đặc biệt trong việc xác định diện tích cần phải bồi
thƣờng. Do vậy công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng lần đầu có vai
trò hết sức quan trọng trong công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng.
Công tác giao đất, cho thuê đất, cấp GCNQSDĐ đã xác định tính pháp
lý cho việc sử dụng đất của ngƣời dân, thiết lập và bảo vệ quyền lợi, nghĩa vụ
của các chủ sử dụng đất. Nếu các công tác này đƣợc tiến hành đầy đủ và tuân
thủ theo đúng các quy định của pháp luật sẽ tạo điều kiện thuận lợi, nhanh
chóng cho việc lập phƣơng án thu hồi đất, giải phóng mặt bằng; tránh đƣợc
những khiếu kiện tranh chấp liên quan đến khu đất bị thu hồi.
Công tác thống kê đất đai đƣợc tiến hành hàng năm và công tác kiểm
kê đất đai đƣợc thực hiện 5 năm một lần nếu đƣợc thực hiện đầy đủ, chính xác
sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng.
10


Về việ

o p ép

uyển mụ đí

sử ụn đất đối v i «Ten1» và «Ten2»

5. Công tác định giá đất và tài sản trên đất:
Thực tế việc định giá đất, giá bất động sản để thực hiện công tác thu hồi
đất, giải phóng mặt bằng là vấn đề hết sức nan giải, là nguyên nhân chính làm
chậm tiến độ thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của các dự án, gây khiếu kiện.

Theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai 2013 [8], nguyên tắc, phƣơng pháp
định giá đất phải bảo đảm theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm
định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị
trƣờng của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhƣợng, giá trúng
đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất
hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề
nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng
đất tƣơng tự nhƣ nhau thì có mức giá nhƣ nhau. Nguyên tắc này giúp cho việc
định giá đất sát với thực tế, tránh tình trạng xuất hiện nhiều mức giá đất trên
thị trƣờng. Nếu nhƣ Luật Đất đai 2003 [7] quy định giá đất cho nhiều mục
đích khác nhau dẫn đến không dung hòa giữa các chủ thể, thiệt thòi cho ngƣời
sử dụng đất thì Luật Đất đai 2013 [8] quy định cụ thể về: khung giá đất, bảng
giá đất và giá đất cụ thể đƣợc áp dụng cho từng mục địch nhất định.
Định giá đất của ta hiện nay còn nhiều bất cập, chƣa phản ánh đƣợc
quan hệ cung cầu của thị trƣờng tại thời điểm định giá nên khung giá của Nhà
nƣớc đƣa ra đều thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế trên thị trƣờng. Chính
điều này làm ảnh hƣởng lớn tới công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng vì
không nhận đƣợc sự đồng tình, chấp nhận của ngƣời bị thu hồi đất khi họ thấy
mình đƣợc bồi thƣờng với giá quá thấp.
6. Trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của lực lƣợng cán bộ làm công tác thu hồi
đất, giải phóng mặt bằng:
Đội ngũ cán bộ làm công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng đóng vai
trò không nhỏ góp phần đảm bảo tiến độ. Nếu coi nhẹ việc đào tạo chuyên
môn, nghiệp vụ cho họ thì sẽ phát sinh những việc làm sai khi tổ chức thực
hiện do cách hiểu các quy định khác nhau, hoặc cũng có thể do cách hiểu
11


Về việ

o p ép

uyển mụ đí

sử ụn đất đối v i «Ten1» và «Ten2»

chƣa đúng của những ngƣời thực thi pháp luật. Vì vậy ở các cấp bộ ngành, địa
phƣơng phải thƣờng xuyên tập huấn, phổ biến nghiệp vụ chuyên môn cho đội
ngũ cán bộ làm công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng nhằm đào tạo nâng
cao kiến thức, cập nhập đƣợc thông tin thƣờng xuyên, có sáng tạo trong công
việc từ đó giải quyết các vấn đề trong công việc một cách nhanh chóng hơn.
Sự hiển biết pháp luật, chính sách bồi thƣờng hỗ trợ tái định cƣ cùng với sự
khéo léo trong việc tiếp xúc với ngƣời dân là yếu tố tạo điều kiện cho công
tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng đƣợc thuận lợi.
7. Sự hợp tác của ngƣời bị thu hồi đất:
Có thể nói chiếm trên 50% quyết định sự thành công của công tác thu
hồi đất, giải phóng mặt bằng ở sự hợp tác, đồng thuận của ngƣời bị thu hồi
đất. Hầu hết các dự án bị bàn giao mặt bằng chậm là do ngƣời dân phản ứng
lại các quyết định của cơ quan có thẩm quyền, gây khó khăn cho tổ công tác
trong việc điều tra khảo sát, không chấp nhận chính sách thu hồi đất, giải
phóng mặt bằng, không nhận tiền bồi thƣờng, không chịu di dời, khiếu kiện
phức tạp kéo dài… Do vậy nhiệm vụ của các cấp, các ngành chính quyền địa
phƣơng cần tăng cƣờng công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đến ngƣời
dân; đội ngũ cán bộ làm công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng phải giải
thích rõ, cụ thể, mềm dẻo để ngƣời dân thấy đƣợc việc thu hồi đất là phục vụ
cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng. Đồng thời nên kết hợp sức mạnh của các tổ chức, đoàn thể nhƣ Mặt trận
tổ quốc, chi bộ Đảng, Hội phụ nữ, Hội nông dân, tổ dân phố… trong việc
tuyên truyền, vận động ngƣời bị thu hồi đất chấp hành các quyết định của cấp
có thẩm quyền.

1.2. Bản

ất ủ

ôn tác t u ồi đất, iải phón mặt bằn

Phát triển công nghiệp và đô thị là một tiến trình tất yếu trên toàn thế giới.
Và thu hồi đất nông nghiệp là cách thức thƣờng đƣợc thực hiện để xây dựng khu
công nghiệp và đô thị. Quá trình thu hồi đất sử dụng đất đảm bảo các điều kiện
về chứng nhận quyền sử dụng đối với thửa đất đó sẽ đƣợc Nhà nƣớc bồi thƣờng.
12


Về việ

o p ép

uyển mụ đí

sử ụn đất đối v i «Ten1» và «Ten2»

Đặt ra nhiều vấn đề kinh tế - xã hội cần đƣợc giải quyết kịp thời và thỏa đáng.
Để có thể hài hòa đƣợc lợi ích của xã hội, tập thể và cá nhân, mỗi quốc gia có
cách làm riêng của mình.
Về mặt hành chính thì đây là một quá trình không tự nguyện, có tính
cƣỡng chế và vẫn đòi hỏi sự hy sinh, không chỉ là một sự đền bù ngang giá
tuyệt đối.
Từ những nhận thức trên có thể hiểu bản chất của công tác thu hồi đất,
giải phóng mặt bằng nhằm phục vụ mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng; trong quá trình hiện nay không chỉ đơn thuần là sự đền

bù về mặt vật chất mà còn phải đảm bảo lợi ích của ngƣời dân phải di chuyển.
Đó là họ phải có đƣợc chổ ở ổn định, điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi cũ,
nhƣng chắc chắn phải tốt hơn nơi cũ về mọi mặt thì mới tạo điều kiện cho
ngƣời dân sống và ổn định.
1.3. C ín sá
t

t u ồi đất, iải p ón mặt bằn ở Việt N m qu

á

i ỳ
Trên cơ sở Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nƣớc thống nhất quản lý, ngày 01 tháng 07 năm 1980 Hội đồng Chính
phủ ra quyết định số 201/CP về việc: “Không đƣợc phát canh thu tô, cho thuê
cầm cố hoặc bán nhƣợng đất dƣới bất kỳ hình thức nào, không đƣợc dung để thu
những khoản lợi không do thu nhập mà có, trừ trƣờng hợp do Nhà nƣớc quy
định”. Quan hệ đất đai thời kỳ này đơn thuần chỉ là quan hệ “Giao – thu” giữa
Nhà nƣớc và ngƣời sử dụng.
Ngày 31 tháng 5 năm 1990, Hội đồng Bộ trƣởng ban hành Nghị định
186/HĐBT về việc đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển
sang mục đích khác, tại Điều 1 của Nghị định quy định rõ mọi tổ chức, cá nhân
đƣợc giao đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích khác phải đền
bù thiệt hại về đất nông nghiệp, đất có rừng cho Nhà nƣớc. Tiền bồi thƣờng tài
sản trên mặt đất và tài sản trong long đất cho chủ sử dụng không thuộc các
khoản đền bù thiệt hại về đất. Khung mức giá đền bù thiệt hại do UBND tỉnh,
13

Về việ

o p ép

uyển mụ đí

sử ụn đất đối v i «Ten1» và «Ten2»

thành phố, đặt khu trực thuộc trung ƣơng quy định cụ thể, mức đền bù đối với
từng quận, huyện, thành phố thuộc tính sát với giá đất ở địa phƣơng nhƣng
không đƣợc thấp hơn hay cao hơn mức quy định của Chính phủ.
Điều 23 Hiến pháp năm 1992 quy định: “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ
chức không bị quốc hữu hóa, trong trƣờng hợp thật cần thiết vì lý do quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia mà Nhà nƣớc trƣng mua hay trƣng dụng có bồi
thƣờng tài sản của cá nhân hay tổ chức theo thời giá thị trƣờng”. Trên cơ sở Hiến
pháp năm 1992, thừa kế có chọn lọc Luật đất đai năm 1988, Luật đất đai năm
1993 ra đời với những đổi mới quan trọng, đặc biệt với những nội dung thu hồi
đất phục vụ lợi ích cộng đồng và đền bù thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất. Lật
đất đai quy định rõ hơn quyền của ngƣời đƣợc giao đất gồm có quyền chuyển
đổi, chuyển nhƣợng, thừa kế, cho thuê, thế chấp. Đồng thời, Chính phủ quy định
khung giá cho từng loại đất, từng vùng và theo thời gian.
Trong suốt thời gian này, Nhà nƣớc ban hành hàng loạt các văn bản pháp
luật về quản lý đất đai. Trên cơ sở, cụ thể hóa Hiến pháp năm 1992, Luật dân sự,
cùng với nhiều Nghị định, Chỉ thị, Thông tƣ về vấn đề đền bù, tái định cƣ.
- Nghị định 64/1993/NĐ-CP ngày 27 tháng 9 năm 1993 về việc giao
đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục
đích sản xuất nông nghiệp.
- Nghị định 87/1994/NĐ-CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 quy định khu
giá các loại đất.
- Nghị định 89/1994/NĐ-CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 quy định về

việc thu tiền sử dụng đất và tiền lệ phí địa chính.
- Nghị định 02/1994/NĐ-CP ngày 15 tháng 01 năm 1994 về công tác
giao đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài
vào mục đích lâm nghiệp.
- Nghị định 91/1994/NĐ-CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 ban hành điều
lệ quản lý quy hoạch đô thị.

14


Về việ

o p ép

uyển mụ đí

sử ụn đất đối v i «Ten1» và «Ten2»

- Nghị định 45/1996/NĐ-CP ngày 03 tháng 08 năm 1994 đƣa ra tiêu
chuẩn hợp pháp về sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị.
- Nghị định 90/1998/NĐ-CP và Nghị định 22/1998/NĐ-CP điển hình
cho các văn bản pháp lý về đền bù và tái định cƣ.
- Nghị định 197/2004/NĐ-CP về bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi
Nhà nƣớc thu hồi đất.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự,
thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất và giải quyết
khiếu nại về đất đai.
- Nghị định 69/2009/NĐ-CP điển hình bổ sung về quy hoạch sử dụng
đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ.

- Thông tƣ 14/2009/TT-BTNMT quy định chi tiết về bồi thƣờng, hỗ trợ,
tái định cƣ, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
1.4. T ự trạng côn tá t u ồi đất, iải p ón mặt bằn

ủ

uyện Củ

Chi, thành p ố Hồ C í Min , i i đoạn 2003 - 2015
1.4.1. Giai đoạn 2003-2010
Từ năm 2003 đến năm 2010, UBND huyện Củ Chi (thông qua cơ quan
trực thuộc là Ban Bồi thƣờng – Giải phóng mặt bằng huyện) đã thực hiện việc
chi trả bồi thƣờng cho 58 dự án với 8.260 hộ và 65 tổ chức bị ảnh hƣởng, diện
tích 27.431.679,31m2 với tổng kinh phí bồi thƣờng là 2.300.579.851.961 đồng.
Số hộ bị giải toả 100% diện tích đất là 871 hộ, trong đó có 302 hộ tái định cƣ
tập trung, 25 hộ đã nhận nền tái định cƣ và 467 hộ tự lo nơi ở mới. Cụ thể nhƣ
sau:
- Chi trả bồi thƣờng cho 42 dự án có nguồn vốn ngân sách Nhà nƣớc
với 5.649 hộ và 17 tổ chức bị ảnh hƣởng, diện tích 18.133.515,51m2 với tổng
kinh phí bồi thƣờng 1.490.875.200.641 đồng.

15


Về việ

o p ép

uyển mụ đí

sử ụn đất đối v i «Ten1» và «Ten2»

- Chi trả bồi thƣờng cho 16 dự án có nguồn vốn ngoài ngân sách Nhà
nƣớc với 2.611 hộ và 48 tổ chức bị ảnh hƣởng, diện tích 9.298.163,8m2 với
tổng kinh phí bồi thƣờng 809.704.651.320 đồng.
- Quá trình thực hiện bồi thƣờng bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng đã
tiếp nhận 731 đơn khiếu nại, đã giải quyết xong 679 đơn. Hiện còn tồn 52
đơn, đang xác minh giải quyết tiếp.
- Trong tổng số 58 dự án đã thực hiện công tác bồi thƣờng, Ban bồi
thƣờng - Giải phóng mặt bằng huyện Củ Chi đã hoàn tất công tác bồi thƣờng
và bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tƣ 50 dự án. Còn lại 08 dự án đang bồi
thƣờng dở dang với 407 hộ chƣa nhận tiền bồi thƣờng.
* Nhận xét chung
Công tác bồi thƣờng rất đa dạng và rất nhạy cảm do ảnh hƣởng trực
tiếp đến quyền và lợi ích của ngƣời dân và cán bộ thực hiện công tác bồi
thƣờng chƣa đƣợc đào tạo chính quy nên trong quá trình thực hiện nhiệm vụ
còn gặp nhiều khó khăn. Cụ thể nhƣ sau:
- Đơn giá bồi thƣờng đất đƣợc cấp trên phê duyệt chƣa sát với giá thị
trƣờng nhất là đối với đất nông nghiệp thuần mặt tiền đƣờng giao thông nông
thôn và đất nông nghiệp trong khu dân cƣ nên ngƣời dân khiếu nại và không
hợp tác. Các chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất
liên tục thay đổi nhƣng không nhất quán và đồng bộ nên ngƣời dân khiếu nại
kéo dài do không hồi tố.
- Công tác quản lý đất đai chƣa cập nhất biến động đất đai kịp thời, một
số trƣờng hợp trƣớc đây ngƣời dân hiến đất xây dựng đƣờng giao thông nông
thôn xây dựng hệ thống tƣới tiêu phục vụ sản xuất nông nghiệp chƣa đƣợc
chỉnh lý hoặc còn sai sót trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất (trùng thửa, sai mục đích sử dụng…). Việc đo đạc xác định diện tích sử
dụng thực tế thƣờng sai lệch với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do đó
thời gian xác minh xử lý kéo dài và không đƣợc ngƣời dân đồng tình.

16