Đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện hải hậu, tỉnh nam định giai đoạn 2015 2018
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.14 MB, 80 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------------------------
PHẠM THỊ HƯƠNG
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO
ĐẢM BẰNG GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HẢI HẬU,
TỈNH NAM ĐỊNH GIAI ĐOẠN 2015 - 2018
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Thái Nguyên, 2019
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-------------------------------
PHẠM THỊ HƯƠNG
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝGIAO DỊCH BẢO
ĐẢM BẰNG GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HẢI HẬU,
TỈNH NAM ĐỊNH GIAI ĐOẠN 2015 - 2018
Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8. 85. 01. 03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn
Thái Nguyên, 2019
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi cũng cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn
gốc./.
Tác giả luận văn
Phạm Thị Hương
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
ii
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp
đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều tập thể, cá nhân đã tạo điều kiện thuận
lợi cho tôi hoàn thành Luận văn Thạc Sỹ này.
Lời đầu tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Khắc
Thái Sơn là người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ và chỉ bảo tận tình trong suốt thời gian
nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo khoa Quản lý Tài Nguyên,
trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên.
Tôi trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của các Phòng ban chức năng của
huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định đã tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông
tin cần thiết để thực hiện luận văn này.
Cảm ơn gia đình, các anh chị đồng nghiệp, bạn bè đã động viên và giúp đỡ tôi
hoàn thành luận văn này.
Xin chân thành cảm ơn!
Tác giả luận văn
Phạm Thị Hương
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BTNMT
: Bộ Tài Nguyên Môi Trường
BĐĐC
: Bản đồ địa chính
CBQL
: Cán bộ quản lý
GCN
: Giấy chứng nhận
GCNQSDĐ
: Giấy chứng nhận quyến sử dụng đất
HSĐC
: Hồ sơ địa chính
NSDĐ
: Người sử dụng đất
QSDĐ
: Quyền sử dụng đất
UBND
: Uỷ ban nhân dân
VPĐK
: Văn phòng Đăng ký
VPĐKQSDĐ : Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
CNVPĐKĐĐ : Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
iv
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................. i
MỞ ĐẦU ............................................................................................................. 1
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ............................................................................ III
MỤC LỤC ......................................................................................................... IV
DANH MỤC BẢNG.......................................................................................... VI
DANH MỤC HÌNH .......................................................................................... VII
MỞ ĐẦU. ............................................................................................................ 1
1. Đặt vấn đề ........................................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................ 2
3. Ý nghĩa của nghiên cứu ................................................................................... 2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU .................................... 3
1.1. Cơ sở khoa học của giao dịch bảo đảm ........................................................ 3
1.1.1. Cơ sở lí luận của giao dịch bảo đảm .......................................................... 3
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của giao dịch bảo đảm ...................................................... 6
1.1.3. Cơ sở pháp lí của giao dịch bảo đảm ......................................................... 9
1.2. Khái quát về giao dịch bảo đảm.................................................................. 12
1.2.1. Các khái niệm liên quan đến giao dịch bảo đảm ..................................... 12
1.2.2. Các loại tài sản được giao dịch bảo đảm ................................................. 18
1.2.3. Quá trình thực hiện giao dịch bảo đảm .................................................... 19
1.3. Những nghiên cứu và kết quả về giao dịch bảo đảm trên thế giới và ở Việt
Nam .................................................................................................................... 20
1.3.1. Những nghiên cứu và kết quả về giao dịch bảo đảm trên thế giới ......... 20
1.3.2. Những nghiên cứu và kết quả về giao dịch bảo đảm ở Việt Nam ........... 23
1.3.3. Những nghiên cứu và kết quả về giao dịch bảo đảm ở tỉnh Nam Định ... 27
CHƯƠNG 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................... 31
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .............................................................. 31
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .............................................................................. 31
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................. 31
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
v
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu .............................................................. 31
2.2.1. Thời gian nghiên cứu ............................................................................... 31
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu ................................................................................ 31
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................... 31
2.4. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................ 33
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu, thông tin thứ cấp ..................................... 33
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu, thông tin sơ cấp ....................................... 33
2.4.3. Phương pháp tổng hợp, xử lí, phân tích, biểu đạt thông tin, số liệu ........ 35
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ THU ĐƯỢC VÀ THẢO LUẬN ............................... 36
3.1. Khái quát về địa bàn nghiên cứu................................................................ 36
3.1.1. Giới thiệu khái quát về huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định. ........................ 36
3.1.2. Khái quát về tình hình quản lí và sử dụng đất tại huyện Hải Hậu, tỉnh Nam
Định.................................................................................................................... 38
3.1.3. Khái quát về hệ thống tổ chức tín dụng trên địa bàn huyện Hải Hậu, tỉnh
Nam Định ........................................................................................................... 42
3.2. Thực trạng giao dịch bảo đảm bằng giá trị quyền sử dụng đất tại huyện Hải
Hậu, tỉnh Nam Định ........................................................................................... 43
3.2.1.Thực trạng giao dịch bảo đảm bằng giá trị quyền sử dụng đất tại huyện Hải
Hậu, tỉnh Nam Định giai đoạn 2015 – 2018 tính theo thời gian........................ 43
3.2.2. Thực trạng giao dịch bảo đảm bằng giá trị quyền sử dụng đất tại huyện Hải
Hậu, tỉnh Nam Định giai đoạn 2015 – 2018 tính theo đơn vị hành chính ........... 44
3.2.3.Kết quả giao dịch bảo đảm bằng giá trị quyền sử dụng đất tại khu vực
nghiên cứu giai đoạn 2015 – 2018 ..................................................................... 47
3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác giao dịch bảo đảm bằng giá trị quyền sử
dụng đất tại huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định giai đoạn 2015 – 2018 ................ 54
3.3.1. Ý kiến của người dân về các yếu tố ảnh hưởng đến công tác giao dịch bảo
đảm bằng giá trị quyền sử dụng đất tại huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định giai đoạn
2015 – 2018........................................................................................................ 54
3.4. Khó khăn, tồn tại và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giao địch bảo đảm
bằng giá trị quyền sử dụng đất tại huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định .................. 63
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
vi
3.4.1. Những khó khăn, tồn tại........................................................................... 63
3.4.2. Một số giải pháp nâng công tác quản lý hoạt động giao dịch bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất tại huyện Hải Hậu ....................................................... 64
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................................... 66
1. Kết luận .......................................................................................................... 66
2. Đề nghị ........................................................................................................... 67
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................. 68
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
vii
DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 của huyện Hải Hậu, tỉnh Nam
Định .............................................................................................39
Bảng 3.2. Kết quả dịch bảo đảm bằng giá trị quyền sử dụng đất tại huyện Hải
Hậu, tỉnh Nam Định giai đoạn 2015 – 2018................................43
Bảng 3.3 tổng hợp số liệu theo 03 khu vực của huyện ................................44
Bảng 3.4. Kết quả thực hiện đăng ký thế chấp, xóa thế chấp bằng quyền sử
dụng đất tại huyện Hải Hậu từ 2016 – 2018 theo đơn vị hành
chính.............................................................................................46
Bảng 3.5: Một số chỉ tiêu cơ bản tại các xã nghiên cứu năm 2018 .............47
Bảng 3.6. Kết quả giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại 3 xã,
thị trấn theo khu vực nghiên cứu ...............................................50
Bảng 3.7. Kết quả giao bảo đảm bằng quyền sử dụng đất theo nhóm
đất ................................................................................................51
Bảng 3.8. Kết quả thực hiện giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất
Huyện Hải Hậu theo địa chỉ đối tượng giao dịch ........................52
Bảng 3.9. Kết quả thực hiện giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất huyện
Hải Hậu theo đối tượng giao dịch ...............................................53
Bảng 3.11. Ý kiến của cán bộ ngân hàng về các yếu tố ảnh hưởng đến công
tác giao dịch bảo đảm bằng giá trị quyền sử dụng đất tại huyện Hải
Hậu ...............................................................................................57
Bảng 3.12. Ý kiến của cán bộ quản lí về các yếu tố ảnh hưởng đến công tác
giao dịch bảo đảm bằng giá trị quyền sử dụng đất tại huyện Hải
Hậu ...............................................................................................59
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
viii
DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1. Hệ thống tổ chức tín dụng tại huyện Hải Hậu .............................42
Hình 3.2. Kết quả thực hiện thế chấp bằng, bảo lãnh bằng QSD đất tại địa
bàn nghiên cứu giai đoạn 2015 -2018..........................................................49
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
1
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, nhu cầu vay vốn có bảo
đảm bằng tài sản là quyền sử dụng đất ngày càng không ngừng gia tăng. Các
hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất được diễn ra hết sức phức tạp, dưới nhiều hình
thức khác nhau như: cầm cố, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn…và một
phần các hoạt động đang được diễn ra trôi nổi trên thị trường tạo thị trường
“ngầm”. Điều này, đã làm thất thu cho nguồn ngân sách nhà nước, làm ảnh
hưởng, kìm hãm sự phát triển kinh tế chung và phát sinh các tranh chấp dân sự.
Vấn đề đặt ra hiện nay là cần có các biện pháp quản lý nhà nước chặt chẽ về các
hoạt động này thông qua việc đăng ký giao dịch bảo đảm. Việc đăng ký giao
dịch bảo đảm là một trong những cách thức để bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho
bên nhận bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền và các bên cùng tham gia giao dịch trong hợp đồng, loại bỏ được những rủi
ro pháp lý cho các giao dịch, tạo lập, duy trì và bảo đảm một trật tự lợi ích chung
trong đời sống kinh tế - dân sự, xóa bỏ thị trường “ngầm”, tạo điều kiện thuận
lợi để người sử dụng đất có thể thực hiện một cách tốt nhất các quyền của mình
theo quy định của pháp luật.
Hải Hậu là huyện nằm ở phía Đông Nam của tỉnh Nam Định. Cực nam của
huyện là cửa Lạch Giang của sông Ninh Cơ, nằm ở thị trấn Thịnh Long. Toàn
bộ diện tích huyện Hải Hậu là đồng bằng với khoảng 32 km bờ biển.
Hải Hậu hội đủ các nhân tố cần thiết cho ngành nông nghiệp phát triển
một cách toàn diện theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hoá. Bên cạnh đó Hải
Hậu còn có tiềm năng để phát triển các lĩnh vực kinh tế khác như: công nghiệp
- tiểu thủ công nghiệp, và du lịch sinh thái. Cùng với tốc độ đô thị hóa, công
nghiệp hóa thì nhu cầu vốn ngày càng gia tăng, những hoạt động đăng ký giao
dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất diễn ra khá sôi động trên địa bàn huyện.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
2
Việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định của pháp luật khi thực
hiện các hoạt động trên ngày càng tăng. Tuy nhiên việc quản lý các hoạt động
này đã và đang đặt ra nhiều vấn đề cần giải quyết.
Xuất phát từ thực tế khách quan nêu trên, tôi đã chọn đề tài nghiên
cứu:“Đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng giá trị quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định giai đoạn 2015-2018”
2. Mục tiêu nghiên cứu
1- Đánh giá được thực trạng công tác giao dịch bảo đảo bằng quyền sử
dụng đất tại Huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định.
2- Chỉ ra được các yếu tố ảnh hưởng đến công tác giao dịch bảo đảm bằng
quyền sử dụng đất tại Huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định theo ý kiến của người dân
3- Chỉ ra được các khó khăn, tồn tại và đề xuất được các giải pháp nâng
cao hiệu quả công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại Huyện Hải
Hậu, tỉnh Nam Định.
3. Ý nghĩa của nghiên cứu
- Làm sáng tỏ thêm các quy định của pháp luật trong công tác đăng ký giao
dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất. Từ đó các cơ quan liên quan có cái nhìn
mới về thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất.
- Phân tích, đánh giá các thuận lợi, chỉ ra những tồn tại trong công tác đăng
ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trong thời gian từ năm 2015 đến
năm 2018, đề xuất các giải pháp có tính khả thi phù hợp với địa bàn tại huyện
Hải Hậu trong thời gian tới.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
3
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học của giao dịch bảo đảm
1.1.1. Cơ sở lí luận của giao dịch bảo đảm
Từ khi Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về
đăng ký giao dịch bảo đảm ra đời đã đánh dấu sự thành công bước đầu trong
việc nhất thể hoá pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm của nước ta, góp phần
tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp trong việc tìm hiểu và áp dụng pháp
luật.
Với những quy định mới tạo sự chuyển biến tích cực trong hoạt động đăng
ký giao dịch bảo đảm, đồng thời thể hiện một cách rõ nét vai trò của đăng ký
giao dịch bảo đảm, tác động trực tiếp tới các bên tham gia giao dịch cũng như
các bên có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và tác động tới nền kinh tế xã hội một
cách đáng kể, cụ thể đó là:
- Đối với bên nhận bảo đảm
Đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách thức để bảo vệ quyền
lợi hợp pháp của bên nhận bảo đảm. Pháp luật về giao dịch bảo đảm của các
nước đều thừa nhận giao dịch bảo đảm được đăng ký mang ý nghĩa công bố
quyền lợi của bên nhận bảo đảm với người thứ ba và tất cả những ai (người thứ
ba) xác lập giao dịch liên quan đến tài sản bảo đảm đều buộc phải biết về sự hiện
hữu của các quyền liên quan đến tài sản bảo đảm đã được đăng ký. Ngoài quyền
truy đòi tài sản bảo đảm, việc đăng ký giao dịch bảo đảm còn giúp cho bên
nhận bảo đảm có được thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm so
với các chủ nợ khác. Trong trường hợp một tài sản bảo đảm thực hiện nhiều
nghĩa vụ, thì khi xử lý tài sản đó, thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên nhận
bảo đảm được xác định căn cứ theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm.
Về nguyên tắc "ai đăng ký trước hoặc hoàn thiện lợi ích bảo đảm trước thì
được ưu tiên trước". Điều này có nghĩa, bên nhận bảo đảm đăng ký giao dịch
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
4
bảo đảm hoặc hoàn thiện lợi ích bảo đảm (nắm giữ tài sản bảo đảm) sẽ được ưu
tiên thanh toán trước. Như vậy, thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm là một
trong những cách thức để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên nhận
bảo đảm với nhau (Chính phủ, 2010). [4].
- Đối với bên bảo đảm
Một trong những yêu cầu đặt ra trong đời sống kinh tế - xã hội là việc dùng
tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không được ảnh hưởng đến hoạt động sản
xuất, kinh doanh và sinh hoạt của bên bảo đảm. Điều này có nghĩa, bên bảo đảm
vẫn giữ tài sản bảo đảm và tiếp tục khai thác, sử dụng tài sản nhằm phục vụ mục
đích sản xuất, kinh doanh của mình.
Đặc điểm này vô cùng quan trọng trong nền tài chính hiện đại, vì thương
gia buộc phải có hàng trong tay thì mới có thể giới thiệu, tiếp thị hàng được, nhà
thầu phải sử dụng thiết bị mới có thể thực hiện hợp đồng và một nhà nông phải
có máy móc để gieo trồng và thu hoạch mùa màng... Thông qua cơ chế đăng ký
giao dịch bảo đảm, bên bảo đảm vừa đạt được mục đích dùng tài sản để bảo đảm
việc thực hiện nghĩa vụ, vừa duy trì được hoạt động sản xuất - kinh doanh của
mình. Chính nguồn lợi thu được từ việc khai thác tài sản bảo đảm sẽ giúp bên
nhận bảo đảm từng bước thu hồi vốn, tái đầu tư và thanh toán được nợ cho bên
nhận bảo đảm.
Do vậy, nếu phải giao tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo đảm hoặc người
thứ ba giữ, thì mọi hoạt động sản xuất - kinh doanh của bên bảo đảm bị ngưng
trệ. Điều này đi ngược lại với mục đích của giao dịch bảo đảm hiện đại, đó là
vừa giúp các giao dịch được an toàn, vừa thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội
(Chính phủ, 2010) [4].
- Đối với bên thứ ba
Trong nhiều trường hợp, do thiếu thông tin nên bên thứ ba có thể dễ dàng
cho rằng tài sản vẫn chưa được dùng để bảo đảm cho bất kỳ một nghĩa vụ nào
trên thực tế. Vậy làm thế nào để bên thứ ba (ví dụ: bên cho vay tiếp theo hoặc
bên mua tài sản) có thể xác định để biết được liệu còn có ai đó có quyền lợi liên
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
5
quan đến một tài sản cụ thể nào đó hay không? Việc công khai hóa thông tin về
giao dịch bảo đảm được đăng ký là một giải pháp, cụ thể là bên thứ ba có thể
tìm hiểu thông tin tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm để biết được những
giao dịch bảo đảm liên quan đến tài sản bảo đảm đã tồn tại từ trước, vì những
thông tin về giao dịch bảo đảm được lưu giữ, công bố rộng rãi.
Nhờ đó, rủi ro pháp lý trong giao dịch sẽ giảm thiểu, nhất là trong trường
hợp tài sản bảo đảm vẫn do bên bảo đảm chiếm giữ, khai thác. Công khai thông
tin về giao dịch bảo đảm là mục tiêu quan trọng hàng đầu của hệ thống giao dịch
bảo đảm hiện đại, nhờ đó sẽ giúp các chủ nợ đánh giá và phòng ngừa rủi ro.
Thông tin được cung cấp giúp nhận biết được sự tồn tại các quyền của bên nhận
bảo đảm đối với tài sản bảo đảm, đặc biệt trường hợp động sản là đối tượng của
giao dịch và người cần biết ở đây chính là người có ý định xác lập giao dịch đối
với tài sản bảo đảm (ví dụ: người mua, người thuê, người nhận bảo đảm tiếp
theo...). Hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm sẽ giúp các tổ chức, cá nhân đạt
được mục đích đó thông qua những thông tin được cung cấp công khai theo yêu
cầu (Chính phủ, 2010) [4].
- Đối với nền kinh tế - xã hội
Nền kinh tế - xã hội phát triển đòi hỏi hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm
phải thực sự hiện đại, khoa học. Khi giao dịch bảo đảm được đăng ký chính xác,
thuận lợi với chi phí đăng ký hợp lý thì chi phí giao dịch (gồm chi phí về thời
gian, công sức, tiền của...) trong xã hội sẽ ở mức thấp, nhờ đó, tính cạnh tranh
của nền kinh tế sẽ tăng cao.
Mặt khác, nếu giao dịch bảo đảm được đăng ký và công khai hoá, thì sẽ
hạn chế được những tranh chấp phát sinh trong cuộc sống do các tổ chức, cá
nhân dễ dàng tiếp cận với thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm
trước khi ký kết, thực hiện các giao dịch có liên quan đến tài sản đó. Bên cạnh
đó, thông qua hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm, Nhà nước sẽ có được những
thông tin cần thiết phục vụ cho quá trình hoạch định các chính sách mang tính vĩ
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
6
mô, đặc biệt liên quan trực tiếp đến chính sách bảo đảm an toàn tín dụng. Hệ thống
đăng ký giao dịch bảo đảm được vận hành hiệu quả sẽ khuyến khích hoạt động
cho vay phục vụ nhu cầu vốn trong xã hội, nhờ đó nguồn vốn trong xã hội sẽ được
luân chuyển liên tục, khắc phục tình trạng khan hiếm vốn và sự mất cân đối về
nhu cầu vốn giữa các thành phần kinh tế (Chính phủ, 2010) [4].
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của giao dịch bảo đảm
Những năm qua, pháp luật Việt Nam đã có những điều chỉnh nhất định đối
với lĩnh vực đăng ký, quản lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền với đất. Việc thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thực sự đã phát huy
được nguồn vốn đầu tư đất đai, góp phần đáng kể vào quá trình phát triển sản
xuất, kinh doanh. Người sử dụng đất sử dụng quyền này ngày càng nhiều hơn.
Trình tự, thủ tục để thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh đã được cải cách
nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho cả người đi vay và người cho vay. Việc thế
chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất để vay vốn tăng dần qua các năm. Mặc dù vậy,
cho đến nay, chúng ta chưa có một đạo luật riêng điều chỉnh nội dung đăng ký
giao dịch bảo đảm mà các quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm được tìm trong
BLDS 2005 và các đạo luật chuyên ngành như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật
Bảo vệ và Phát triển rừng, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên
quan đến đầu tư xây dựng cơ bản 2009 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành các
đạo luật nêu trên.
Các văn bản điều chỉnh những quan hệ phát sinh trong lĩnh vực đăng ký
giao dịch bảo đảm tách biệt và giới hạn theo loại tài sản như: đất, nhà, rừng
cây…
Có thể nói, thời gian vừa qua, việc đăng ký giao dịch bảo đảm có ý nghĩa
rất quan trọng trong việc công khai và minh bạch các giao dịch bảo đảm. Một
mặt, giúp cho người dân và các doanh nghiệp có thêm cơ hội tiếp cận với các
nguồn vốn để phát triển sản xuất, kinh doanh. Mặt khác, hoạt động đăng ký bảo
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
7
đảm cũng giúp các nhà đầu tư, các tổ chức tín dụng, tổ chức và cá nhân khác có
nguồn thông tin để tra cứu, tìm hiểu trước khi xem xét, quyết định ký kết hợp
đồng nói chung cũng như hoạt động đầu tư và cho vay nói riêng.
Tuy nhiên, việc đăng ký giao dịch bảo đảm vẫn còn một số hạn chế đó là
các quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm được quy định rải rác tại nhiều văn
bản dẫn đến việc tra cứu, áp dụng pháp luật còn gặp nhiều khó khăn. Liên quan
đến đăng ký giao dịch bảo đảm có Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày (23/7/2010)
về đăng ký giao dịch đảm bảo; Thông tư 05/2011/TT-BTP ngày (16/2/2011) của
Bộ Tư pháp hướng dẫn một số vấn đề về đăng ký, cung cấp thông tin về giao
dịch bảo đảm, hợp đồng tại Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản của Cục đăng
ký Quốc gia giao dịch bảo đảm – Bộ Tư pháp.
Ngoài ra, còn có Thông tư liên tịch 20/2011/TTLT – BTP – BTNMT ngày
18/11/2011 hướng dẫn việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liến với đất.
Việc xác định trình tự, thủ tục, cơ quan có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo
đảm đối với một số loại tài sản còn được quy định ở nhiều luật chuyên ngành
như: Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự 2005, hay văn bản hướng dẫn việc đăng ký
giao dịch bảo đảm đối với căn hộ chung cư hình thành trong tương lai của Bộ
Tư pháp... Vì được quy định ở nhiều văn bản pháp luật nên việc giải thích pháp
luật, xác định thẩm quyền, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm trong nhiều trường
hợp còn chưa thống nhất, chưa tách bạch và thể hiện rõ thẩm quyền thực hiện
đăng ký giao dịch bảo đảm đối với các loại tài sản. Thực tế, đang có một số
vướng mắc trong thực hiện đăng ký giao dịch này.
Cụ thể, việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với nhà ở hình thành trong
tương lai theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 11/2012/NĐ–CP của Chính
phủ thì căn hộ chung cư mua của chủ đầu tư cũng là một loại tài sản hình thành
trong tương lai. Tuy nhiên, do pháp luật hiện hành chưa có hướng dẫn cụ thể về
việc đăng ký thế chấp đối với loại tài sản này nên hiện nay việc thế chấp căn hộ
chung cư được tiến hành đăng ký thế chấp quyền tài sản tại các Trung tâm đăng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
8
ký giao dịch bảo đảm của Bộ Tư pháp. Ngoài ra, việc đăng ký giao dịch bảo đảm
được thực hiện ở nhiều cơ quan khác nhau tùy thuộc vào mỗi loại tài sản thế
chấp hay cầm cố.
Đối với tài sản bảo đảm là động sản thì tiến hành đăng ký tại Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường các cấp.
Trong khi đó, đối với loại tài sản là động sản nói chung thì tiến hành đăng ký tại
Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo
đảm thuộc Bộ Tư pháp. Đối với tài sản bảo đảm là tàu bay, tàu biển thì việc đăng
ký giao dịch bảo đảm được thực hiện tại Cục Hàng không Việt Nam, Cục hàng
hải hoặc Cảng vụ hàng hải thuộc Cục hàng hải Việt Nam. Và đang có một thực
tế là, có doanh nghiệp phải thế chấp, cầm cố nhiều tài sản để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ trả nợ tại một ngân hàng thì doanh nghiệp buộc phải đi đến nhiều cơ
quan để thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm.
Do vậy, chi phí, thời gian để đăng ký việc thế chấp, cầm cố tài sản của
doanh nghiệp bị tăng lên, gây khó khăn cho doanh nghiệp trong quá trình hoàn
thành thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm. Một bất cập khác nữa chính là việc
phân chia nhiều cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm cũng dẫn đến tình trạng thủ
tục đăng ký giao dịch bảo đảm tại nhiều địa phương không thống nhất. Thực tế,
cùng một loại tài sản bảo đảm, đặc biệt là tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất,
mỗi nơi có sự hướng dẫn khác nhau về hồ sơ, giấy tờ thủ tục chưa đúng với quy
định.
Trong một số trường hợp, thời gian tiếp nhận hồ sơ đăng ký giao dịch
bảo đảm chưa tuân thủ đúng quy định, một số cơ quan lại quy định một cách
cứng nhắc là chỉ nhận hồ sơ vào một số ngày nhất định trong tuần, gây khó
khăn cho người đi đăng ký. Không chỉ có những bất cập trong đăng ký giao
dịch bảo đảm mà ngay cả đối với việc tra cứu thông tin về giao dịch này cũng
gặp không ít khó khăn. Hiện đăng ký giao dịch bảo đảm được chia thành loại
tài sản là động sản và bất động sản và được thực hiện bởi nhiều cơ quan đăng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
9
ký khác nhau. Đối với trường hợp nhiều tài sản khác nhau cùng để bảo đảm
nghĩa vụ thì ngân hàng sẽ phải tiến hành thủ tục tra cứu tại nhiều cơ quan khác
nhau.
Với những trường hợp đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng
đất, hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm đối với trường hợp này thuộc
về hai cấp (cấp tỉnh và cấp huyện, thành phố). Nhưng hiện tại, việc phối hợp
trao đổi thông tin giữa hai cấp chưa bảo đảm, do đó, muốn tra cứu thông tin thì
người có nhu cầu phải đến đúng cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc đăng ký.
Như vậy, ngay cả việc tra cứu thông tin cũng không thuận tiện cho người dân và
các tổ chức khi có nhu cầu.
Những năm gần đây, Việt Nam đang rất tích cực trong việc cải cách thủ
tục hành chính, việc xây dựng, hoàn thiện theo hướng đơn giản thủ tục đăng ký
giao dịch bảo đảm là điều rất cần thiết. Ngoài việc cần có quy định cụ thể, thống
nhất về vấn đề này thì tinh thần trách nhiệm và thái độ của cán bộ thực thi có ý
nghĩa rất quan trọng nhằm giảm thiểu nhũng nhiễu, tiêu cực tạo cho người dân
và tổ chức trong quá trình đăng ký giao dịch bảo đảm được thuận tiện và tiết
giảm chi phí không đáng có.
1.1.3. Cơ sở pháp lí của giao dịch bảo đảm
1.1.3.1. Các văn bản luật liên quan đến giao dịch bảo đảm bằng quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
+ Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/7/2004.
+ Bộ luật Dân sự năm 2005.
+ Luật số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên
quan đến đầu tư xây dựng cơ bản,có hiệu lực từ ngày 01/08/2009
+ Luật sửa đổi, bổ sung điều 126 của Luật Nhà ở và điều 121 của Luật Đất
đai, có hiệu lực từ ngày 01/9/2009.
+ Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/7/2014
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
10
1.1.3.2. Các văn bản pháp quy dưới luật liên quan đến việc thực hiện các
giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất
* Một số văn bản pháp quy dưới luật đã được sử dụng:
+ Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật đất đai. (Hết hiệu lực-Văn bản được thay thế: Nghị định 43/2014 /NĐCP)
+ Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của
Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký
thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. (Hết hiệu
lực-Văn bản được thay thế: Thông tư liên tịch 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT)
+ Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của
Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung một số quy định
của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ
Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế
chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. (Hết hiệu lựcVăn bản được thay thế: Thông tư liên tịch 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT)
+ Thông tư số 06/2006/TT-BTP ngày 28/9/2006 của Bộ Tư pháp hướng
dẫn một số vấn đề về thẩm quyền, trình tự và thủ tục đăng ký, cung cấp thông
tin về giao dịch bảo đảm tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng
ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp. (Hết hiệu lực-Văn bản được
thay thế: Thông tư 05/2011/TT-BTP)
+ Thông tư số 03/2007/TT-BTP ngày 17/5/2007 của Bộ Tư pháp sửa đổi,
bổ sung một số điều của Thông tư số 06/2006/TT-BTP ngày 28/9/2006 của Bộ
Tư pháp hướng dẫn một số vấn đề về thẩm quyền, trình tự và thủ tục đăng ký,
cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài
sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp. (Hết hiệu
lực-Văn bản được thay thế: Thông tư 05/2011/TT-BTP).
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
11
+ Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. (Hết hiệu lực-Văn bản được thay thế: Nghị định
43/2014/NĐ-CP)
+ Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. (Hết hiệu
lực-Văn bản được thay thế: Thông tư 23/2014/TT-BTNMT)
+ Thông tư liên tịch số 06/2010/TTLT/BTP-BTNMT ngày 01/3/2010 của
Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung một số quy định
của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 và
Thông tư số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp và
Bộ Tài nguyên và Môi trường. (Hết hiệu lực-Văn bản được thay thế: Thông tư
liên tịch 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT)
+ Thông tư 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục
hành chính về lĩnh vực đất đai. (Hết hiệu lực-Văn bản được thay thế: Thông tư
23/2014/TT-BTNMT)
* Các văn bản pháp quy dưới luật đang được sử dụng
+ Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao
dịch bảo đảm.
+ Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký
giao dịch bảo đảm.
+ Thông tư 20/2011/TTLT - BTP - BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ Tư
pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
+ Nghị định số 05/2012/N Đ-CP ngày 02/02/2012 của Chính phủ về sửa
đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về đăng ký giao dịch bảo đảm, trợ
giúp pháp lý, luật sư, tư vấn pháp luật.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
12
+ Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ về sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của
Chính phủ về giao dịch bảo đảm.
+ Nghị định số 123/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 10 năm 2013 của Chính
phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Luật sư.
+ Nghị định số 8020/VBHN-BTP ngày 10 tháng 12 năm 2013 của Chính
phủ quy định trình tự, thủ tục đăng ký và cung cấp thông tin về giao dịch bảo
đảm bằng tài sản.
+ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
+ Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền sử dụng đất.
+ Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày
25 tháng 4 năm 2014 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam - Bộ Xây dựng - Bộ
Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình
thành trong tương lai theo quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP.
+ Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/06/2016 của
Bộ Tư pháp – Bộ Tài nguyên và môi trường về hướng dẫn việc đăng ký thế
chấp Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
1.2. Khái quát về đăng ký giao dịch bảo đảm
1.2.1. Các khái niệm liên quan đến đăng ký giao dịch bảo đảm
1.2.1.1. Khái niệm về đăng ký giao dịch bảo đảm theo khía cạnh Luật học
Biện pháp bảo đảm là công cụ hữu hiệu nhằm ngăn ngừa hành vi vi phạm
của bên có nghĩa vụ, vừa bảo đảm được quyền và lợi ích hợp pháp của bên có
quyền. Trong giao lưu dân sự, đặc biệt là trong quan hệ kinh doanh - thương
mại, biện pháp bảo đảm có vai trò rất quan trọng.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
13
(Hoàng Thế Liên, 2010) [9] nêu rõ: “Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ dân sự là biện pháp trong đó một bên sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu của
mình hoặc sử dụng uy tín của mình (gọi là bên bảo đảm) để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự của mình hoặc của chủ thể khác (gọi là bên được bảo đảm)”.
Các biện pháp bảo đảm theo pháp luật Việt Nam chủ yếu có tính chất tài sản, trừ
biện pháp tín chấp.
Nhìn chung pháp luật Việt Nam và các nước khá tương đồng về khái niệm
biện pháp bảo đảm tuy có sự khác nhau trong việc sử dụng thuật ngữ. Theo
hướng dẫn của UNCITRAL (Uỷ ban Liên Hiệp Quốc về Luật thương mại quốc
tế) thì “Giao dịch bảo đảm là giao dịch xác lập lợi ích bảo đảm. Mặc dù việc
chuyển nhượng tuyệt đối khoản phải thu không bảo đảm việc thực hiện nghĩa
vụ, nhưng để thuận tiện cho việc dẫn chiếu, giao dịch bảo đảm bao gồm cả việc
chuyển nhượng khoản phải thu”. Trong đó lợi ích bảo đảm là một lợi ích tài sản
gắn với một tài sản nhất định nhằm bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ nhất định.
Theo pháp luật của Mỹ thì giao dịch bảo đảm cũng là giao dịch xác lập lợi ích
bảo đảm. Có thể thấy “lợi ích bảo đảm” khá tương đồng với “biện pháp bảo
đảm”(Lê Thị Thu Thủy, 2015) [17].
Các bên tham gia giao dịch bảo đảm bao gồm bên bảo đảm, bên nhận bảo
đảm (chủ nợ có bảo đảm). Ngoài ra, trong thực tiễn giao dịch có bảo đảm còn
xuất hiện những bên thứ ba như bên quản lý tài sản bảo đảm, người đại diện của
bên nhận bảo đảm, bên xử lý tài sản mà không phải là bên nhận bảo đảm,…
Pháp luật Việt Nam và pháp luật của các nước đều thừa nhận bên bảo đảm
có quyền sử dụng tài sản bao gồm vật, giấy tờ có giá, quyền tài sản thuộc quyền
sở hữu của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của mình.
Các biện pháp bảo đảm trong thực tiễn áp dụng pháp luật của Việt Nam và
các nước rất phong phú. Pháp luật Việt Nam về các biện pháp bảo đảm truyền
thống như: Cầm cố, thế chấp, ký cược, đặt cọc, ký quỹ, bảo lãnh... Bộ luật Dân
sự Việt Nam còn quy định về biện pháp tín chấp. Ngoài ra, trong thực tiễn kinh
doanh, các bên còn áp dụng các biện pháp bảo đảm khác là biến thể của các biện
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
14
pháp bảo đảm trên như bảo lãnh ngân hàng, tín dụng dự phòng,… Các biện pháp
bảo đảm theo pháp luật Việt Nam không bắt buộc có sự chuyển dịch quyền sở
hữu tài sản từ người bảo đảm sang người nhận bảo đảm. Pháp luật Việt Nam
không giới hạn về các biện pháp bảo đảm, biện pháp bảo đảm sẽ do các bên tự
thỏa thuận.
(Hoàng Thế Liên,2010) [9] nêu rõ: “Điều 318 Bộ luật Dân sự năm 2005
không quy định cấm các bên thỏa thuận về việc áp dụng biện pháp bảo đảm khác
ngoài các biện pháp bảo đảm nêu trên, do đó, nếu các bên tự thỏa thuận về việc
áp dụng biện pháp bảo đảm khác ngoài các biện pháp nêu trên mà không trái
pháp luật hoặc đạo đức xã hội thì pháp luật không “bác bỏ” sự thỏa thuận đó
giữa các bên, khi có tranh chấp thì các bên có trách nhiệm thực hiện đúng cam
kết đó”
1.2.1.2. Khái niệm về giao dịch bảo đảm theo quy định pháp luật Việt Nam
Theo khoản 1 Điều 323 BLDS 2005 thì, “Giao dịch bảo đảm là giao dịch
dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện
pháp bảo đảm quy định tại khoản 1 Điều 318 của Bộ luật này”; bao gồm: cầm
cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp. Bên
cạnh đó, nhằm bảo đảm tính công khai, minh bạch của các quan hệ về giao dịch
bảo đảm, BLDS 2005 quy định: các giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy
định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm (Điều 323, Điều 325), và xác
định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm theo thứ tự đăng ký giao
dịch bảo đảm. Khoản 1 Điều 325 BLDS năm 2005 của Việt Nam quy định
“Trong trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký thì việc xác định thứ tự ưu
tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm được xác định theo thứ tự đăng ký”.
Và khoản 3 Điều 325 BLDS năm 2005 của Việt Nam quy định “Trong trường
hợp một tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự mà các giao
dịch bảo đảm đều không đăng ký thì thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định
theo thứ tự xác lập giao dịch” (Quốc hội, 2005) [10].
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
15
Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động
sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị nằm trong giá trị quyền sử
dụng đất. Trong trường hợp người vay tiền không có quyền sử dụng đất để thế
chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một
cá nhân hay tổ chức cam kết dùng quyền sử dụng đất của họ để chịu trách nhiệm
thay cho khoản vay của mình.
Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005, chúng ta có thể thấy sự khác biệt
giữa thế chấp và bảo lãnh theo bảng dưới đây:
Thế chấp
Bảo lãnh
03 bên gồm: Bên thế chấp đồng
thời là Chủ sở hữu tài sản;
Bên nhận thế chấp đồng thời là Bên
có quyền;
Số bên
tham gia
Bên được thế chấp đồng thời là bên
có nghĩa vụ;
hoặc 02 (Bên thế chấp đồng thời là
Chủ sở hữu tài sản và cũng là Bên
03 bên gồm: Bên bảo lãnh;
Bên nhận bảo lãnh đồng
thời là Bên có quyền;
Bên được bảo lãnh đồng
thời là Bên có nghĩa vụ.
có nghĩa vụ; Bên nhận thế chấp
đồng thời là Bên có quyền).
Biện pháp bảo đảm bằng tài sản:
Bắt buộc phải có tài sản bảo đảm.
Tài sản
bảo đảm
Bên thế chấp bắt buộc phải đưa tài
sản thuộc sở hữu của mình để bảo
đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân
sự với Bên nhận thế chấp
(Bên có quyền).
Biện pháp bảo đảm không
bằng tài sản: Không có tài
sản bảo đảm.
Bên bảo lãnh cam kết thực
hiện thay nghĩa vụ cho bên
được bảo lãnh (bên có nghĩa
vụ) với Bên nhận bảo lãnh
(Bên có quyền).
Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó
cho bên nhận thế chấp (Quốc hội, 2005) [10].
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
