Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Sa Pa, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2015 -2017 (Luận văn thạc sĩ)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
–––––––––––––––––––

HOÀNG ĐỨC LONG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN SA PA,
TỈNH LÀO CAI GIAI ĐOẠN 2015 - 2017

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
–––––––––––––––––––––

HOÀNG ĐỨC LONG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN SA PA,
TỈNH LÀO CAI GIAI ĐOẠN 2015 - 2017
Ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đàm Xuân Vận

THÁI NGUYÊN - 2018


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là
trung thực, đầy đủ, rõ ràng; là thành quả mà tôi thu thập, nghiên cứu từ các nguồn số
liệu do các cơ quan, đơn vị tại huyện Sa Pa cung cấp và số liệu này tôi xin đảm bảo
chưa có một cá nhân nào sử dụng để thức hiện các Luận văn hay bất kể đề tài nghiên
cứu nào.
Tôi xin chịu trách nhiệm trước Hội đồng bảo vệ Luận văn, trước Nhà trường và
Khoa Quản lý tài nguyên đất về các thông tin và số liệu có trong đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Tác giả luận văn

Hoàng Đức Long


ii
LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành toàn bộ Luận văn này, tôi đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ từ
các thầy giáo, cô giáo, các cơ quan, đơn vị trong và ngoài trường. Tôi xin gửi lời cảm
ơn chân thành đến:
Thầy giáo PGS.TS Đàm Xuân Vận - Giảng viên Khoa Quản lý tài nguyên,
Giám đốc Trung tâm Ngoại ngữ - Tin học ứng dụng, Trường Đại học Nông lâm
Thái Nguyên đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo, hỗ trợ và truyền thụ những kinh
nghiệm, kiến thức quý báu để giúp đỡ tôi trong suốt quá trình nghiên cứu, viết và
hoàn thiện luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy giao, cô giáo trong Khoa Quản lý tài

nguyên; Phòng Quản lý đào tạo sau đai học; các phòng, ban, trung tâm của Trường Đại
học Nông nông Thái Nguyên đã hướng dẫn, tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong thời gian
tiến hành đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn UBND huyện Sa Pa, Phòng Tài nguyên và Môi
trường, Trung tâm Phát triển quỹ đất, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai và UBND
các xã, thị trấn trong huyện Sa Pa đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong thời gian tiến
hành đề tài.
Tôi xin bầy tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp
đã quan tâm động viên tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Tác giả luận văn

Hoàng Đức Long


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 2
3. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài ......................................... 2
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU................................. 3
1.1. Cơ sở lý luận và pháp lý của đề tài ............................................................ 3
1.1.1 Cơ sở lý luận của công tác chuyển quyền sử dụng đất ............................ 3

1.1.2. Cơ sở thực tiễn ........................................................................................ 7
1.1.3. Căn cứ pháp lý của công tác chuyển quyền sử dụng đất ........................ 8
1.2. Khái quát chung về chuyển quyền sử dụng đất ....................................... 10
1.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ............................................. 10
1.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất .......................... 13
1.3. Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại trên thế giới và ở
Việt Nam......................................................................................................... 24
1.3.1. Sơ lược tình hình quản lý đất đai và chuyển quyền sử dụng đất trên
thế giới ............................................................................................................. 24
1.3.2. Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam .................... 27
1.3.3. Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất của tỉnh Lào Cai ............ 33
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 34


iv
2.1. Đối tượng, phạm vi và mục tiêu nghiên cứu ............................................ 34
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 34
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 34
2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................... 34
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 34
2.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 35
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ..................................... 35
2.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ...................................... 35
2.4.3. Phương pháp thống kê........................................................................... 36
2.4.4. Phương pháp phân tích tổng hợp .......................................................... 36
2.4.5. Phương pháp so sánh............................................................................. 36
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 37
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Sa Pa, tỉnh
Lào Cai ............................................................................................................ 37

3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 37
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội của huyện Sa Pa ........................ 42
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng
đến công tác chuyển quyền sử dụng đất ......................................................... 45
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Sa Pa ................................. 46
3.3. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Sa
Pa, tỉnh Lào Cai ............................................................................................... 49
3.3.1. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất theo các hình thức
chuyển quyền giai đoạn 2015 - 2017 .............................................................. 49
3.3.2. Đánh giá kết quả các hình thức chuyển quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Sa Pa giai đoạn 2015 - 2017. ........................................................ 51
3.3.3. Đánh giá chung kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Sa Pa giai đoạn 2015 - 2017 ................................................................. 59


v
3.4. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến của người sử
dụng đất và cán bộ quản lý .............................................................................. 64
3.4.1. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến của người
sử dụng đất ...................................................................................................... 64
3.4.2. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến của cán bộ
quản lý. ............................................................................................................ 66
3.5. Đánh giá thuận lợi, khó khăn, những yếu tố ảnh hưởng và đề xuất
nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện ... 67
3.5.1. Thuận lợi ............................................................................................... 67
3.5.2. Khó khăn ............................................................................................... 67
3.5.3. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Sa Pa .................................................................. 68
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 69
1. Kết luận ...................................................................................................... 69

2. Kiến nghị ..................................................................................................... 70
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 71


vi
DANH MỤC VIẾT TẮT

CNTT

: Công nghệ thông tin

CNVPĐK

: Chi nhánh Văn phòng Đăng ký

ĐVT

: Đơn vị tính

HĐND

: Hội đồng nhân dân

QSD

: Quyền sử dụng

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

TN&MT

: Tài nguyên và Môi trường

TT

: Thị trấn

TTHC

: Thủ tục hành chính

TW

: Trung ương

UBND

: Ủy ban nhân dân

VPĐK

: Văn phòng Đăng ký


vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Sa Pa năm 2017 ....................... 48
Bảng 3.2. Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện

Sa Pa giai đoạn 2015 - 2017 .......................................................... 51
Bảng 3.3. Kết quả công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Sa Pa giai đoạn 2015 - 2017. .............................................. 53
Bảng 3.4. Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Sa Pa giai đoạn 2015 - 2017 ........................................ 54
Bảng 3.5. Kết quả công tác cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Sa Pa giai đoạn 2015 - 2017 ........................... 55
Bảng 3.6. Kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Sa Pa giai đoạn 2015 - 2017 ............................................... 56
Bảng 3.7. Kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Sa Pa giai đoạn 2015 - 2017 .......................................................... 57
Bảng 3.8. Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Sa Pa giai đoạn 2015 - 2017. ................................. 58
Bảng 3.9. Kết quả công tác góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Sa Pa giai đoạn 2015 - 2017. ................................. 58
Bảng 3.10. Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Sa Pa giai đoạn 2015 - 2017 theo đối tượng sử dụng. .................. 61
Bảng 3.11. Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Sa Pa giai đoạn 2015 - 2017 theo đơn vị hành chính. ................... 63
Bảng 3.12. Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Sa Pa giai đoạn 2015 - 2017 theo loại đất. .................................... 73
Bảng 3.13. Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Sa Pa giai đoạn 2015 - 2017 theo các năm ................................... 63
Bảng 3.14 Kết quả đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý
kiến của người sử dụng đất. .......................................................... 64
Bảng 3.15 Kết quả đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý
kiến của cán bộ làm công tác tài nguyên và môi trường ............... 66


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Bản đồ hành chính huyện Sa Pa ...................................................... 38
Hình 3.2. Biểu đồ cơ cấu kinh tế huyện Sa Pa năm 2017 ............................... 44
Hình 3.3. Bản đồ phân loại các khu vục phát triển ......................................... 44
Hình 3.4. Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất của huyện Sa Pa năm 2017................. 49


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Sa Pa là huyện vùng cao của tỉnh Lào Cai, cách thành phố Lào Cai
35km về phía Tây Nam có diện tích tự nhiên 683,29km2, toàn huyện có 17 xã,
01 thị trấn. Dân số 62.603 người, đồng bào dân tộc thiểu số chiếm trên 80%
dân số toàn huyện, với 6 dân tộc, sinh sống tại 116 thôn, tổ dân phố trên địa
bàn. Cùng với điều kiện tự nhiên và vị trí thuận lợi, bản sắc văn hóa đa dạng,
Sa Pa có tiềm năng để phát triển kinh tế du lịch, dịch vụ và sản xuất nông
nghiệp ứng dụng công nghệ cao. Với điều kiện thuận lợi về vị trí, nguồn tài
nguyên thiên nhiên, nguồn nhân lực, danh lam thắng cảnh với hệ thống giao
thông khá hoàn chỉnh (Đường cao tốc Hà Nội - Lào Cai; Đường nối Cao tốc
Hà Nội - Lào Cai đi thị trấn Sa Pa, đường tránh QL4D và các đường giao
thông được nối đến xã và từ xã đi đến các thôn, bản…) và các dự án phát triển
kinh tế, du lịch, dịch vụ như (Dự án quần thể Cáp treo Fanxipang; Dự án Nhà
phố thương mại của Tập đoàn Bitexco; Dự án Nhà phố thương mại, dịch vụ
ẩm thực, khách sạn phố Cầu Mây; Dự án Tổ hợp dịch vụ cao cấp Khu trung
tâm Sa Pa; Dự án Khu nghỉ dưỡng Sườn Đồi con gái; Dự án Công viên văn
hóa Mường Hoa; Dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng Cát Cát; Dự án Khu nghỉ
dưỡng Indochina; Dự án Khu du lịch sinh thái núi Hàm rồng…; các dự án
phát triển đô thị, nhà ở: Khu dự án Tây Bắc, Khu đô thị mới tổ 11, Khu dân
cư tổ 7, Khu đô thị mới Sa Pả, Khu dân cư thông Giàng Tra, Khu dân cư tổ
12….) đã giúp huyện Sa Pa phát triển mạnh mẽ trên mọi lĩnh vực, đặc biệt là

kinh tế du lịch. Sự phát triển đó đã kéo theo những vấn đề liên quan trực tiếp
đến đất đai như nhu cầu chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ...
đem lại nhiều thách thức cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung
và công tác chuyển quyền sử dụng đất nói riêng.
Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên và được sự đồng ý của Ban Giám
hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, phòng Quản lý Đào tạo Sau đại


2
học, sự giúp đỡ của UBND huyện Sa Pa, Phòng Tài nguyên và Môi trường
huyện Sa Pa, Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Sa Pa, Chi nhánh Văn phòng
Đăng ký đất đai huyện Sa Pa và dưới sự hướng dẫn của thầy giáo PGS. TS Đàm
Xuân Vận, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền
sử dụng đất trên địa bàn huyện Sa Pa, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2015 - 2017”.
2. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Sa Pa,
tỉnh Lào Cai giai đoạn từ năm 2015 đến năm 2017.
- Đánh giá thông qua ý kiến của người dân, cán bộ thực thi nhiệm vụ
trong việc thực hiện công tác chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn 2015 - 2017
tại 01 thị trấn và 6 xã được chọn làm điểm điều tra.
- Đánh giá những thuận lợi, hạn chế; đề xuất những giải pháp nâng cao
hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Sa Pa, tỉnh Lào
Cai trong thời gian tới.
3. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học của đề tài
Qua quá trình nghiên cứu, rút ra những kinh nghiệm, những phương
pháp trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác
chuyển quyền sử dụng đất nói riêng. Từ đó, đề xuất những kiến nghị, giải
pháp nhằm giúp cơ quan có thẩm quyền có những biện pháp tích cực hơn
trong việc quản lý, sử dụng đất.

3.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Từ kết quả nghiên cứu điều tra được việc thực hiện chuyển quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Sa Pa, đánh giá được mức độ ảnh hưởng và
nguyên nhân dẫn tới sự ảnh hưởng đó để nâng cao hiệu quả công tác quản lý
trên địa bàn huyện Sa Pa


3
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận và pháp lý của đề tài
1.1.1 Cơ sở lý luận của công tác chuyển quyền sử dụng đất
Đề tài là công trình nghiên cứu khoa học về hệ thống các chính sách,
pháp luật về đất đai, đặc biệt là chính sách chuyển quyền sử dụng đất, nghiên
cứu, đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất, từ đó đưa ra các
giải pháp, kiến nghị để nâng cao hiệu quả của công tác chuyển quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Sa Pa.
Luật Đất đai năm 2013[13] khẳng định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân,
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, chế độ quản lý và sử
dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc
lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Mọi tổ chức, cá nhân
trong xã hội không có quyền sở hữu đất, họ được Nhà nước giao đất và quyền
sử dụng đất để sử dụng ổn định lâu dài. Trong thời gian sử dụng đất do pháp
luật quy định người sử dụng đất được chuyển các quyền và nghĩa vụ sử dụng
đất cho người khác.
Khoản 10, Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013[13] quy định: “Chuyển
quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang
người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”; tại khoản
20, Điều 3 của Luật Đất đai quy định: “Gia trị quyền sử dụng đất là giá trị

bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời
hạn sử dụng đất xác định”.
Giá tính thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ khi thực hiện thu tục
chuyển quyền sử dụng đất là giá cao nhất trong 03 trường hợp: giá do UBND
tỉnh quy định; giá do đất giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng


4
đất; giá thức tế do người sử dụng đất thỏa thuận với những người có liên quan
khi thức hiện chuyển quyền sử dụng đất.
Chương IX, Luật Đất đai năm 2013[13] đã quy định quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất; trong đó Điều 167 quy định người sử dụng đất được
thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất.
Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013[13] có quy đinh: “Người sử dụng
đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và
trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai
năm 2013;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kế biên để đảm bảo thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Ngoài các điều kiện quy định trên, người sử dụng đất khi thực hiện
các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại
các điều 189, 190, 191, 193 và 194 của Luật Đất đai năm 2013”.
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tăng cho, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể
từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất:
Luật Đất đai năm 2013[13] quy định có 7 hình thức chuyển quyền sử
dụng đất:
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc
chuyển quyền sử dụng đất. Hình thức này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất”


5
giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất
cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của
việc chuyển quyền sử dụng đất. Đây là hình thức chuyển quyền sử dụng đất từ
người này cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người
được nhận đất phải trả cho người chuyển nhượng quyền sử dụng đất một
khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được
quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
- Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng
đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng
đất không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ
tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. Tuy
nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định
cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế thu
nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này.
- Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại
quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa văn hóa, xã hội.
Nếu người chết để lại di chúc và di chúc là hợp pháp thì chia theo di
chúc; trường hợp người chết không để lại di chúc thì chia theo thỏa thuận
phân chia của các hàng thừa kế; nếu những người được hượng thừa kế quyền

sử dụng đất của người đã chết mà không tự thỏa thuận được thì phân chia theo
pháp luật.
- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền
coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp
với người khác cùng hợp tác sản xuất, kinh doanh. Việc góp này được thực
hiện theo thỏa thuận giữa 2 hay nhiều đối tác, các đối tác có thể góp đất, góp


6
tiền hoặc góp tài sản khác như sức lao động, công nghệ, máy móc… Quy định
này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển, các đối tác có thể phát huy
các sức mạnh của mình; từ đó thành sức mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả
sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung.
- Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất được quy định chi tiết tại Điều 79 của Nghị định số
43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ [18].
Thời gian thực hiện các TTHC về đất đai (bao gồm cả chuyển quyền sử
dụng đất) được quy định cụ thể tại Điều 61 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP
ngày 15/5/2014 của Chính phủ [18].
Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất được quy định tại Điều 64 của Nghị định số
43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ [18].
- Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy
chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự
ký tên.
- Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở
hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên
hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường

hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.
Tại Phần thứ 5, Bộ luật dân sự năm 2015[5] quy định cụ thể về
chuyển quyền sử dụng đất: như hợp đồng chuyển nhượng, chuyển đổi,
tặng cho quyền sử dụng đất; nguyên tắc chuyển quyền; nghĩa vụ các bên
chuyển quyền.


7
1.1.2. Cơ sở thực tiễn
Qua quá trình đổi mới đất nước nhằm đưa nước ta từ một nước có nền
nông nghiệp lạc hậu thành một nước có nền kinh tế hiện đại phát triển theo
hướng công nghiệp hóa - hiện đai hóa đã đạt được những thành tựu vượt bậc.
Hòa nhịp cùng xu hướng phát triển toàn cầu, thị trường đất đai ngày càng sôi
động; Vì vậy, nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất cũng
như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một yếu tố khách quan
nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn, đáp ứng yêu cầu ngày
càng cao của người sử dụng đất, cũng như của toàn xã hội.
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế, đất đai đã trở thành một yếu tố
quan trọng phục vụ cho việc phát triển. Vì vậy mà đất đai ngày càng có giá trị
hơn, nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích phát triển cũng tăng lên nhanh
chóng. Công tác quản lý đất đai cũng gặp rất nhiều khó khăn, phải nhanh
chóng cấp nhật các Nghị định, Thông tư mới của nhà nước. Đa phần người
dân chưa bặt kịp với những thay đổi của những chính sách, hiểu biết về pháp
luật trong lĩnh vực đất đai còn hạn chế; nhiều hộ gia đình, cá nhân chưa thấy
được tầm quan trọng của pháp lý đối với đất đai mà họ đang quản lý, sử dụng.
Một bộ phận người dân vẫn còn tự ý chuyển quyền sử dụng đất cho nhau mà
không thông qua pháp luật, chính vì vậy công tác quan lý nhà nước về đất đai
gặp rất nhiều khó khăn.
Thực tế cho thấy trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai năm 2003
ra đời, rồi đến Luật Đất đai năm 2013[13] gần đây có hiệu lực đã tạo cơ sở

pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất. Cùng với sự nỗ lực trong
công tác tuyên truyền pháp luật đến từng người dân thì công tác quản lý đất
đai có nhiều thay đổi theo hướng tích cực hơn. Người dân ý thức hơn về vấn
đề quyền sử dụng đất và việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý về chuyển
quyền sử dụng đất. Các cấp lãnh đạo cũng như UBND huyện Sa Pa cùng các
ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực


8
đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương.
Đây là một trong những nội dung cần phát huy hơn nữa nhằm tạo tiền đề cho
người dân tích cực tham gia sản xuất phát triển kinh tế nói riêng và cho huyện
Sa Pa nói chung trong việc thu hút các nguồn đầu tư từ bên ngoài để xây dựng
cơ sở hạ tầng, nâng cao đời sống cho nhân dân và làm thay đổi bộ mặt của
huyện Sa Pa trong thời gian tới.
1.1.3. Căn cứ pháp lý của công tác chuyển quyền sử dụng đất
- Luật Đất đai năm 2003
- Luật Đất đai năm 2013
- Bộ Luật Dân sự năm 2015
- Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về
hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 .
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định về Giá đất;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy

định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ, sửa
đổi, bổ sung một số nghị định chi tiết thi hành Luật đất đai;
- Quyết định số 48/2013/QĐ-UBND ngày 06/12/2013 của UBND tỉnh
Lào Cai, về việc ban hành Quy chế phối hợp trong quản lý nhà nước về đăng
ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trên địa
bàn tỉnh Lào Cai.


9
- Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày
6/6/2014 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường - Ngân hàng Nhà
nước Việt Nam, Thông tu liên tịch hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản
bảo đảm.
- Văn bản số 15286/BTC-QLCS ngày 23/10/2014 của Bộ Tài chính về
việc hướng dẫn tạm thời về trình tự, thủ tục thẩm định giá đất và hồ sơ, trình
tự thủ tục, luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất khi thực hiện nghĩa vụ tài
chính về đất đai.
- Quyết định số 29/2015/QĐ-UBND ngày 25/6/2015 của UBND tỉnh
Lào Cai, về việc ban hành quy định hạn mức giao đất ở, đất trống, đồi núi
trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng; hạn mức công nhận
quyền sử dụng đất ở đối với trường hợp có vườn, ao; hạn mức xây dựng phần
mộ, tượng đài, bia tưởng niệm trong nghĩa trang, nghĩa địa; diện tích tối thiểu
được phép tách thửa đối với đất ở trên địa bàn tỉnh Lào Cai.
- Quyết định số 40/2015/QĐ-UBND ngày 01/9/2015 của UBND tỉnh
Lào Cai, về việc sửa đổi, đính chính Quyết định số 29/2015/QĐ-UBND ngày
25/6/2015 của UBND tỉnh Lào Cai Lào Cai;
- Quyết định số 56/2011/QĐ-UBND ngày 30/12/2011 của UBND tỉnh
Lào Cai, về việc ban hành quy định về Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh

Lào Cai.
- Quyết định số 74/2014/QĐ-UBND ngày 03/12/2014 của UBND tỉnh Lào
Cai, về việc thu lệ phí địa chính trên địa bàn tỉnh Lào Cai.
- Quyết định số 79/2014/QĐ-UBND ngày 03/12/2014 của UBND tỉnh Lào
Cai, về việc thu Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai.
- Quyết định số 108/2016/QĐ-UBND ngày 19/12/2016 của UBND tỉnh
Lào Cai, về việc ban hành quy định hạn mức giao đất; hạn mức công nhận
quyền sử dụng đất; mức xây dựng phần mộ, tượng đài, bia tưởng niệm trong


10
nghĩa trang, nghĩa địa và diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất ở
trên địa bàn tỉnh Lào Cai.
- Văn bản số 750/UBND-TNMT ngày 28/02/2017 của UBND tỉnh Lào
Cai, về việc tách thửa đất, chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên địa
bàn tỉnh Lào Cai.
- Thông tư liên tịch số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 của
Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc quy định về hồ sơ và trình tự,
thu tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của
người sử dụng đất.
1.2. Khái quát chung về chuyển quyền sử dụng đất
Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người
này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa
kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử
dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu với
thửa đất xác định.
1.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Theo Luật đất đai năm 2013[13] quy định chuyển quyền sử dụng đất có
7 hình thức: Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất.
1.2.1.1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất
của việc chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy
đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất
cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất hiện nay.


11
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất nông
nghiệp phải là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao
đất hoặc chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho
quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi quyền sử
dụng đất nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã,
phường, thị trấn để thuận tiện cho sản xuất nông nghiệp.
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp theo chủ
trương chung về “dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc
chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính.
1.2.1.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là Người sử dụng đất chuyển giao
đất và quyền sử dụng đất đó cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất) sử dụng. Bên chuyển giao đất và quyền sử
dụng đất được nhận số tiền tương đương với giá trị quyền sử dụng đất theo sự
thỏa thuận của các bên.
1.2.1.3. Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất
nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong

một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
- Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử
dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê, còn đất mà
người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai
năm 1993, thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê
của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai năm
2003 thì không cấm việc này.


12
1.2.1.4. Thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại
quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị
xã hội.
Quyền thừa kế quyền sử dụng đất được quy định chủ yếu trong Bộ Luật
Dân sự.
1.2.1.5. Tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng
đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển sử dụng không
thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm
huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này.
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền không phải
là mới nhưng trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người
ta cứ áp dụng những quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng
đất mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để
tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể
những trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những

trường hợp nào thi được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền
hoặc thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này.
1.2.1.6. Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng
đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá
nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hóa
trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế
chấp là chuyển quyền nửa vời.


13
1.2.1.7. Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có
quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để
góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể xảy ra
giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền,
hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc,... theo thỏa thuận
1.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
* Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 [13], quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp, góp vốn quyền sử dụng đất được quy định như sau:
- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
- Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các
quyền và nghĩa vụ như sau:
+ Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và
nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của
Luật này.
Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức

kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá
nhân theo quy định của Luật này.
Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức
kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế
theo quy định của Luật này;
+ Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia
được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của
nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì
phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng


14
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của
Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm sử dụng đất không phân chia
được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa
vụ của nhóm người sử dụng đất.
- Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền
của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
+ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền
sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng
thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
+ Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng
đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông
nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ
chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực
theo yêu cầu của các bên;
+ Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp
luật về dân sự;
+ Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng
hoặc chứng thực tại UBND cấp xã.
* Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia
đình, cá nhân.
Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất
trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và
đất làm muối của mỗi hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông
nghiệp được áp dụng đối với các hình thức nhận chuyển nhượng, nhận tặng


15
cho quyền sử dụng đất, xử lý nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:
- Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối:
+ Không quá 30 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông
Cửu Long;
+ Không quá 20 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương còn lại.
- Đất trồng cây lâu năm:
+ Không quá 100 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng;
+ Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du,
miền núi.
- Đất rừng sản xuất là rừng trồng:
+ Không quá 150 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng;
+ Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du,
miền núi.
- Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao

đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy
định của Chính phủ.
* Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ
gia đình, cá nhân để thực hiện “dồn điền đổi thửa”.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau
bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.
- UBND cấp xã lập phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
chung cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ, thời gian thực hiện
chuyển đổi) và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường.