Bài tập lớn kỹ năng tư vấn đất đai, tình huống đất đai

TÌNH HUỐNG
Ông K chuẩn bị lập doanh nghiệp và muốn được Nhà nước cho phép sử dụng
một diện tích đất lớn để sản xuất kinh doanh trong lĩnh vực chế biến thủy hải sản
để xuất khẩu vì ông thực sự có năng lực tài chính và khả năng ở mảng thị trường
này. Mục đích của ông K là chỉ muốn đầu tư ở phía Bắc. Tuy nhiên, ông K đang do
dự không biết bằng cách nào để tiếp cận đất đai một cách hợp lý và hiệu quả nhất.
Ông K tìm đến văn phòng tư vấn ký hợp đồng dịch vụ với mong muốn được
tư vấn về một số vấn đề sau đây:
1/ Hãy chỉ rõ cho ông K biết theo pháp luật đất đai hiện hành thì ông K sau
khi doanh nghiệp được thành lập có thể được Nhà nước cho phép sử dụng đất với
những hình thức nào?
2/ Ông k muốn biết những ưu thế và những bất lợi của mỗi phương thức sử
dụng đất theo quy định của pháp luật để họ có thể lựa chọn phương thức nào cho
phù hợp nhất?
3/ Hãy cho ông K biết ông cần phải minh chứng các điều kiện gì và những lợi
thế nào nổi trội của doanh nghiệp ông K để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho
doanh nghiệp ông thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê?

1


GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG
I/ Hãy chỉ rõ cho ông K biết theo pháp luật đất đai hiện hành thì ông K
sau khi doanh nghiệp được thành lập có thể được Nhà nước cho phép sử dụng
đất với những hình thức nào?
Căn cứ Luật đất đai năm 2013 thì Nhà nước cho phép tổ chức kinh tế trong
nước sử dụng đất hình thức sau: nhà nước giao đất; nhà nước cho thuê đất; nhận
quyền sử dụng đất từ người sử dụng khác như nhận chuyển quyền sử dụng đất,
thuê, thuê lại quyền sử dụng đất.
Trong trường hợp trên, ông K muốn sử dụng đất để sản xuất kinh doanh trong
lĩnh vực chế biến thủy hải sản để xuất khẩu, sau khi thành lập thì có thể được Nhà

nước cho phép sử dụng với hình thức thuê đất, bao gồm thuê đất thu tiền một lần
và thuê đất thu tiền hằng năm.
Căn cứ pháp lý: điểm đ Khoản 1 Điều 56 Luật đất đai 2013. Nhà nước cho
thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê trong các trường hợp sau đây: “đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự
án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất
sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục
đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê”
Điều kiện xin thuê đất: theo quy định tại Khoản 2, 3 Điều 58 Luật đất đai
2013 như sau: “2. Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên
giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất,
cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng
văn bản của các bộ, ngành có liên quan.
3. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây:
a) Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án
đầu tư;
2


b) Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang
sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.”
Thời hạn thuê đất: căn cứ Khoản 2 Điều 126 Luật đất đai thì thời hạn sử dụng
đất được Nhà nước cho thuê đất của tổ chức kinh tế trong nước được xem xét,
quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá 50 năm.
Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn
có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt
khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn cho thuê đất không quá 70 năm. Khi

hết thời hạn, nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn
sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.
Hạn mức thuê đất: theo khả năng của hai bên
Các hình thức thuê đất: thuê đất trả tiền một lần và thuê đất trả tiền hằng năm
Quyền nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất:
+ Thuê đất trả tiền 1 lần: có quyền nghĩa vụ quy định chung tại Điều 166,
170, Luật đất đai 2013. Ngoài ra còn được hưởng các quền sau:
a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền
với đất;
b) Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất
đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại
quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường
hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
c) Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất
cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng
đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;
d) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền
với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
3


đ) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền
với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định
cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp
luật.
+ Thuê đất trả tiền hằng năm: có quyền và nghiwax vụ quy định tại Điều 175
Luật đất đai 2013 như sau:
a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
b) Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ
chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

c) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện
quy định tại Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho
thuê đất theo mục đích đã được xác định;
d) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người
nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã
được xác định;
đ) Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm
đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép
đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công
nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Trình tự, thủ tục xin giao đất: có hai hình thức: thông qua đấu giá quyền sử
dụng đất và loại không thông qua đấu giá. Trình tự thủ tục và hồ sơ xin thuê đất
thông qua đấu giá quyền sử dụng đất sẽ thực hiện theo hướng dẫn của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền và đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá/ hội đồng đấu giá
quyền sử dụng đất. Trường hợp không thông qua đấu giá thì được thực hiện theo
quy định tại Điều 4 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT và Điều 60, Điều 61 Nghị định
43/2014/NĐ-CP
Ngoài ra, ông K có thể tiếp cận đất đại bằng cách: Nhận quyền sử dụng đất từ
người sử dụng khác ( Điều169 Luật đất đai 2013) trong tường hợp: Tổ chức được
4


nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất;thông
qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất và thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử
dụng đất. Hoặc Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất của người khác (Điều 167 Luật
đất đai 2013), người sử dụng đất trong đó có tổ chức kinh tế có quyền cho thuê,
cho thuê lại quyền sử dụng đất thì tương ứng thì một tổ chức kinh tế khác sẽ có
quyền thuê, thuê lại quyền sử dụng đất của chủ thể khác.
Như vậy, theo pháp luật đất đai hiện hàng thì sau khi doanh nghiệp được
thành lập, ông K có thể được nhà nước cho phép sử dụng đất với hình thức thuê đất

trả tiền một lần hoặc thuê đắt trả tiền hằng năm. Từ những phân tích trên giúp ông
K có cái nhìn rõ hơn quy định của pháp luật đối với từng hình thức.
II/ Ông K muốn biết những ưu thế và những bất lợi của mỗi phương thức
sử dụng đất theo quy định của pháp luật để họ có thể lựa chọn phương thức
nào cho phù hợp nhất?
Để xác định lựa chọn hình thức thuê đất phù hợp, ông K bạn cần cân nhắc đến
ưu/ nhược điểm của từng hình thức thuê đất. Đối với từng hình thức thuê đất
có một số ưu điểm và nhược điểm như sau:
Thuê đất trả tiền thuê hằng năm:
-Ưu điểm:
+Nhà đầu tư không cần chuẩn bị ngay một khoản tài chính lớn để thực hiện
nghĩa vụ tài chính đối với đất đai mà chỉ phải trả một phần tiền thuê. Do đó, nhà
đầu tư có thể sử dụng khoản tiền thuê đất còn lại để phục vụ vào các hoạt động
kinh doanh khác.
+ Nhà đầu tư có thể chuyển từ hình thức trả tiền hàng năm sang trả tiền một
lần cho cả thời gian thuê.
+Trong trường hợp có nguyện vọng chấm dứt hoạt động, nhà đầu tư có thể
thuận lợi trong việc dừng thực hiện dự án án bất cứ thời điểm nào mà không bị lỗ
khoản tiền thuê đất đã đóng.
-Nhược điểm:
5


+Nhà đầu tư phải đóng tiền thuê đất hằng năm theo giá đất của thị trường với
những biến động về giá đất. Theo như nhận định, giá đất ở Việt Nam hiện nay có
xu hướng tăng mà không hề có dấu hiệu giảm.
+Nhà đầu tư không được thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng
đất như chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê lại hay các giao dịch khác về quyền sử
dụng đất.
Thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê:

-Ưu điểm:
+Nhà đầu tư không phải chịu tác động từ biến động về giá đất.
+Nhà đầu tư có thể thực hiện các giao dịch về đất như chuyển nhượng, góp
vốn, thế chấp … khi đáp ứng các điều kiện luật định.
-Nhược điểm:
+Số tiền nhà đầu tư phải đóng cho cả thời gian thuê là rất lớn, có thể tạo ra
gánh nặng tài có thể tạo ra gánh nặng tài chính cho nhà đầu tư, ảnh hưởng đến việc
thực hiện dự án đầu tư.
+ Trong trường hợp có nguyện vọng chấm dứt hoạt động, nhà đầu tư có thể
thiệt hại khoản tiền đã đóng cho thời gian thuê đất còn lại chưa được sử dụng
Có thể khẳng định, theo quy định của pháp luật, quyền càng lớn thì nghĩa vụ
càng nhiều. Chính vì vậy, tùy thuộc vào mục đích sử dụng của doang nghiệp, ông
K có thể lựa chọn hình thức thuê đất và thanh toán cho phù hợp với khả năng và
nhu cầu của mình
III/ Hãy cho ông K biết ông cần phải minh chứng các điều kiện gì và
những lợi thế nào nổi trội của doanh nghiệp ông K để cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cho doanh nghiệp ông thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian
thuê?
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 58 Luật đất đai 2013 thì:

6


“3. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây:
a) Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án
đầu tư;
b) Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang
sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.”

Như vậy để được Nhà nước cho thuê đất thì cần phải đáp ứng đủ các điều
kiênj trên. Theo như đề bài thì Ông K chuẩn bị lập doanh nghiệp và muốn được
Nhà nước cho phép sử dụng một diện tích đất lớn để sản xuất kinh doanh trong
lĩnh vực chế biến thủy hải sản để xuất khẩu vì ông thực sự có năng lực tài chính và
khả năng ở mảng thị trường này. Đề bài cũng không đề cập đến việc ông K có sự vi
pham quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do
Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác nên ta coi như ông
K đáp ứng được điều kiện này.
Về điều kiện ký quỹ theo quy định của pháp luật đầu tư. Theo Điều 27 Luật
đầu tư 2014 thì Nhà đầu tư phải ký quỹ trong trường hợp được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, trừ
các trường hợp như: Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự
án đầu tư được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; Nhà đầu tư trúng đấu thầu thực hiện dự án
đầu tư có sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đấu thầu; Nhà đầu tư được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên cơ sở nhận chuyển nhượng dự án đầu tư đã
thực hiện ký quỹ hoặc đã hoàn thành việc góp vốn, huy động vốn theo tiến độ quy
định tại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, văn bản quyết định chủ trương đầu
tư; Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trên
cơ sở nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử
dụng đất khác;
7


Mức ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư được Luật Đầu tư quy định từ
1% đến 3% vốn đầu tư của dự án căn cứ vào quy mô, tính chất và tiến độ thực hiện
từng dự án cụ thể. Cụ thể, mức ký quỹ được tính bằng tỷ lệ % trên vốn đầu tư của
dự án đầu tư được quy định tại văn bản quyết định chủ trương đầu tư hoặc Giấy
chứng nhận đăng ký đầu tư theo nguyên tắc lũy tiến từng phần.
•

•

Đối với phần vốn đến 300 tỷ đồng áp dụng mức ký quỹ là 3%.

Đối với phần vốn trên 300 tỷ đồng đến 1000 tỷ đồng áp dụng mức ký quỹ là 2%.
•

Đối với phần vốn trên 1.000 tỷ đồng áp dụng mức ký quỹ là 1%.
Tuy nhiên cần lưu ý là vốn đầu tư nói trên không bao gồm tiền sử dụng đất,

tiền thuê đất nộp cho nhà nước và chi phí xây dựng các công trình công cộng thuộc
dự án đầu tư. Đối với dự án đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong
từng giai đoạn, mức ký quỹ được tính theo vốn đầu tư của dự án tương ứng với
từng giai đoạn giao đất, cho thuê đất. Bên canh đó nhà đầu tư có thể được giảm
tiền ký để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư.
Có thể nhận thấy rằng ông K muốn sử dụng diện tích lớn để sản xuất kinh
doanh, và ông thực sự có năng lực tài chính và khả năng đấy là lợi thế nổi trội của
doanh nghiệp ông K để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho doanh nghiệp ông
thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
Theo khoản 3 Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì điều kiện về năng lực
tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư được quy định
như sau:
- Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng
mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn
15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên;
- Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi
nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác

8

Do đó ông K cần phải chứng minh mình đủ điều kiện đáp ứng năng lực tài
chính để đảm bảo việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư theo quy định
Khoản 3 Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP trên.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Luật Đất đai 2013
2. Luật đầu tư 2014
3. Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy
định chi tiết một số điều của Luật Đất đai
4. Nghị định 118/2015/NĐ-CP ngày 26 tháng 11 năm 2015 của Chính Phủ về Hướng
dẫn Luật Đầu tư
5. Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên moi
trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu
hồi đất

9