Luận văn thạc sỹ - Quản lý các tòa nhà chung cư trong tổ hợp dự án của công ty CP Quản lý & Khai thác tòa nhà PMC

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
CHƯƠNG TRÌNH THẠC SĨ ĐIỀU HÀNH CAO CẤP_ EXECUTIVE MBA


VŨ TUẤN ANH

QUẢN LÝ CÁC TÒA NHÀ
CHUNG CƯ TRONG TỔ HỢP DỰ ÁN CỦA
CÔNG TY CP QUẢN LÝ & KHAI THÁC TÒA NHÀ
PMC

Người hướng dẫn khoa học:
PGS.TS. VŨ THỊ MAI


Hà Nội, 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn “Hoàn thiện bộ máy quản lý các tòa nhà
chung cư trong tổ hợp dự án của công ty CP Quản lý & Khai thác tòa nhà
PMC” là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu trong luận văn được
sử dụng trung thực. Kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn này
chưa từng được công bố tại các công trình nào khác.
Tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm về lời cam đoan này.
Hà Nội, ngày

tháng….. năm 2015

Tác giả luận văn

Vũ Tuấn Anh


LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian thực hiện luận văn tốt nghiệp, ngoài sự cố gắng nỗ lực
của bản thân, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ của các cá nhân và tổ
chức.
Trước hết tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới:
-PGS. TS Vũ Thị Mai, người hướng dẫn khoa học, đã trực tiếp giúp đỡ
tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn.
- Lãnh đạo Trường Đại học Kinh Tế quốc dân, Viện đào tạo sau đại học,
các thầy cô giáo bộ môn trong và ngoài trường.
Cuối cùng tôi xin gửi lời cảm ơn tới những người thân trong gia đình,
bạn bè đã động viên, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề
tài luận văn tốt nghiệp của mình.
Hà Nội, ngày

tháng….. năm 2015

Tác giả luận văn

Vũ Tuấn Anh


MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
MỤC LỤC
DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH

MỞ ĐẦU........................................................................................................................ 1
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ Ở CHUNG CƯ....................7
1. Tổng quan chung về quản lý nhà ở chung cư........................................................7
1.1 Các khái niệm cơ bản về quản lý.........................................................................7
1.2 Khái niệm chung cư và quản lý nhà ở chung cư..................................................8
2. Mục tiêu, vai trò của bộ máy quản lý nhà ở chung cư........................................13
2.1 Mục tiêu của công tác quản lý tòa nhà chung cư................................................13
2.2 Vai trò của bộ máy quản lý tòa nhà....................................................................15
3. Các mô hình bộ máy quản lý nhà ở chung cư.....................................................16
4. Sự cần thiết phải hoàn thiện tổ chức bộ máy quản lý nhà ở chung cư..................19
4. Các nhân tố tác động đến công tác quản lý tòa nhà...........................................19
4.1 Các tiêu chuẩn về nhà ở chung cư......................................................................19
4.2 Đạo đức nghề nghiệp của chủ đầu tư.................................................................20
4.3 Quy trình thành lập Ban quản lý nhà chung cư..................................................20
4.4 Trình độ chuyên môn của các công ty cung cấp dịch vụ quản lý và chất lượng
nguồn nhân lực........................................................................................................21
4.5 Yếu tố văn hóa và nhận thức của người dân.......................................................21
4.6 Yếu tố Chính sách, Pháp luật của Nhà nước......................................................22
5. Kinh nghiệm một số nước trên thế giới...............................................................23
5.1 Kinh nghiệm xây dựng mô hình quản lý chung cư theo mô hình Hợp tác xã
(HTX) của Thụy Điển..............................................................................................23
5.2 Kinh nghiệm của Singapore...............................................................................26
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ Ở CHUNG CƯ
CỦA CÔNG TY PMC.................................................................................................28


1. Giới thiệu chung về Công ty CP và Khai thác tòa nhà PMC.............................28
2.1. Sơ đồ tổ chức của công ty PMC........................................................................29
2.2. Ngành nghề kinh doanh của PMC....................................................................30
2.2.1 Môi giới BĐS..............................................................................................30

2.2.2 Quản lý BĐS...............................................................................................30
2.3. Tầm nhìn, sứ mệnh và giá trị của PMC.............................................................31
2.4. Sự khác biệt của PMC.......................................................................................33
2.5. Các dự án mà PMC đang tham gia quản lý......................................................36
2. Thực trạng công tác quản lý nhà ở chung cư trong tổ hợp dự án của công ty
CP Quản lý & Khai thác tòa nhà PMC...................................................................38
2.1. Thực trạng về công tác quản lý nhà ở chung cư trong tổ hợp dự án của công
ty CP Quản lý & Khai thác tòa nhà PMC.................................................................38
2.2. Thực trạng đội ngũ cán bộ quản lý nhà chung cư..............................................42
2.3. Đánh giá kết quả hoạt động quản lý nhà ở chung cư trong tổ hợp dự án của
công ty CP Quản lý & Khai thác tòa nhà PMC........................................................44
3. Kết luận.................................................................................................................. 53
3.1. Thành tựu đạt được...........................................................................................53
3.2. Hạn chế và nguyên nhân...................................................................................55
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN CÔNG TÁC
QUẢN LÝ NHÀ Ở CHUNG CƯ CỦA CÔNG TY CP QUẢN LÝ & KHAI
THÁC TÒA NHÀ PMC..............................................................................................58
1. Định hướng phát triển của công ty PMC trong thời gian tới.............................58
2. Đề xuất mô hình....................................................................................................59
3.Các nhóm giải pháp để nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà chung cư.......61
3.1 Nhóm giải pháp về nhân lực..............................................................................61
3.1.1 Thiết kế các chương trình đào tạo phù hợp:.................................................61
3.1.2 Xây dựng các chiến lược dài hạn để bổ sung nguồn nhân lực chất lượng
cho công ty trong tương lai...................................................................................63


3.2 Nhóm giải pháp về công nghệ thông tin.............................................................63
3.3 Nhóm giải pháp về hợp tác với các doanh nghiệp trong và ngoài nước trong
việc quản lý và vận hành khai thác nhà chung cư....................................................65
3.4 Nhóm giải pháp về văn hóa................................................................................66

3.4.1 Khuyến khích phát triển các hoạt động tập thể ở chung cư..........................66
3.4.2 Nâng cao văn hóa giao tiếp ứng xử trong chung cư.....................................67
4. Kiến nghị với nhà nước trong việc ban hành các văn bản pháp luật có liên
quan đến hoạt động của nhà chung cư....................................................................68
4.1. Nội dung kiến nghị Chính phủ..........................................................................68
4.2. Nội dung kiến nghị Bộ Xây dựng:...................................................................69
KẾT LUẬN.................................................................................................................. 70
TÀI LIỆU THAM KHẢO..........................................................................................72
PHỤ LỤC


DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH
BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 1: Mức độ hài lòng của khách hàng về hạ tầng kỹ thuật..................46
Biểu đồ 2 Mức độ hài lòng của khách hàng đối với nhân viên quản lý........47
Biểu đồ 3: Đánh giá mức độ hài lòng của khách hàng về quản lý chi phí và
các dịch vụ gia tăng......................................................................50
Biểu đồ 4: Đánh giá mức độ hài lòng của khách hàng về quy trình xử lý rủi ro....51
Biểu đồ 5: Đánh giá mức độ hài lòng về mong muốn cải thiện chất lượng
dịch vụ..........................................................................................53
HÌNH
Hình 1:

Mô hình quản lý quy mô lớn........................................................17

Hình 2:

Mô hình quản lý quy mô trung bình.............................................18

Hình 3:

Cơ chế hoạt động của phần mềm BMS........................................64

Hình 4:

Lợi ích của BMS..........................................................................64


1

MỞ ĐẦU
1. Lý do nghiên cứu đề tài
Trước sự phát triển không ngừng của nền kinh tế Việt Nam, các tòa cao
ốc, các khu dân cư và các khu thương mại mọc lên ngày một nhiều nhằm đáp
ứng nhu cầu của cư dân và các doanh nghiệp trên các thành phố lớn và khắp
cả nước. Các chủ đầu tư hoặc ban quản lý tòa nhà đều mong muốn tòa nhà
của mình hoạt động hiệu quả, tỉ lệ sử dụng cao, các chi phí vận hành và bảo
dưỡng tòa nhà được tiết kiệm nhưng vẫn mang lại sự an toàn và hiệu quả, ổn
định.
Quản lý tòa nhà, bao gồm cao ốc văn phòng, khu thương mại, chung
cư, cũng như quản lý bất động sản nói chung là lĩnh vực còn khá mới mẻ ở
Việt Nam, đội ngũ cán bộ chuyên viên quản lý hiện tại chủ yếu là tự đào tạo
thông qua thực tế công việc.Trong khi đó, quản lý tòa nhà theo kinh nghiệm
các nước là một lĩnh vực chuyên môn, thậm chí là một ngành nghề kinh
doanh dịch vụ có quy trình khoa học nhằm đảm bảo chất lượng dịch vụ của
một tòa nhà từ kết cấu, kiến trúc, hệ thống PCCC, thang máy, điện, nước cho
đến các tiện ích như vệ sinh, cây xanh và các dịch vụ giá trị gia tăng khác.
Công tác quản lý nhà cao tầng là công việc phức tạp, đòi hỏi người quản lý
phải có kiến thức chuyên môn sâu ở nhiều mảng khác nhau cũng như kinh
nghiệm dựa trên một khoảng thời gian dài hoạt động trong lĩnh vực. Cho đến

nay, chúng ta vẫn chưa có những hệ thống tiêu chuẩn đầy đủ liên quan đến
nhà cao tầng và quản lý nhà cao tầng. Đa số các dự án chung cư hoặc cao ốc
văn phòng hay trung tâm thương mại đều áp dụng những thiết kế và quy
chuẩn của các nước tiên tiến trên thế giới, và điều đáng quan ngại là chúng ta
chưa có đủ thời gian để kiểm nghiệm độ bền của công trình cũng như tính
tương thích của các hệ thống kỹ thuật trong điều kiện tự nhiên đặc thù của
Việt Nam. Điều này thực sự là một thách thức không nhỏ khi các dự án bất
động sản ngày một nhiều mà nguồn nhân lực chất lượng cho công tác này vẫn


2
còn nhiều bất cập. Thực trạng đáng quan ngại này đã được minh chứng rõ nét
khi trong những năm vừa qua, chỉ tính riêng ở thành phố Hà Nội và thành phố
HCM đã có quá nhiều các sự cố liên quan đến nhà cao tầng gây thiệt hại
không nhỏ về người và của mà lỗi chủ yếu do người quản lý và người sử
dụng, điển hình là các sự cố liên quan đến cháy nổ, kẹt thang máy hay sự
xuống cấp của các công trình và hệ thống kỹ thuật, xung đột lợi ích giữa chủ
đầu tư, ban quản lý và khách hàng khai thác sử dụng. Điều này gây ra tâm lý
hoang mang và lo sợ cho những người dân sinh sống và làm việc trong các hệ
thống tòa nhà cao tầng này và ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả khai thác và
vận hành các tòa nhà cao tầng, đặc biệt là các tòa nhà chung cư trong bối cảnh
hiện nay. Với những lý do trên, em đã lựa chọn đề tài“Quản lý các tòa nhà
chung cư trong tổ hợp dự án của công ty CP Quản lý & Khai thác tòa nhà
PMC” làm luận văn nghiên cứu của mình. Trong khuôn khổ luận văn này, em
sẽ tập trung phân tích thực trạng về quản lý các tòa nhà chung cư ở Hà Nội
hiện nay trên cơ sở điều tra thực tế các tòa nhà của công ty cổ phần quản lý và
khai thác tòa nhà PMC trong việc phát triển và quản lý phân khúc nhà ở
chung cư, thực trạng công tác quản lý, từ đó đề xuất những giải pháp để tháo
gỡ và khắc phục. Em xin chân thành cảm ơn PGS.TS Vũ Thị Mai đã tận tình
hướng dẫn và có những ý kiến đóng góp quý báu trong quá trình em thực hiện

luận văn.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu chung:
- Luận văn tập trung nghiên cứu đánh giá thực trạng công tác quản lý
các tòa nhà chung cư cao tầng hiện nay và đề xuất mô hình quản lý BĐS
chuyên nghiệp, tìm ra các giải pháp để định hướng cho sự phát triển nhà ở
chung cư cao tầng theo đúng quỹ đạo, vừa giải quyết nhu cầu về nhà ở đang
tăng cao ở những đô thị lớn, vừa tạo ra sự an tâm cho khách hàng về sự an
toàn, tiện nghi trong môi trường nhà ở cao tầng, đồng thời đảm bảo cho chủ
đầu tư có thể khai thác vận hành hiệu quả các tòa nhà chung cư cao tầng của


3
mình.
2.2. Mục tiêu cụ thể:
- Làm rõ những vấn đề lý luận về nhà chung cư cao tầng và quản lý các
tòa nhà chung cư cao tầng. Nghiên cứu kinh nghiệm quản lý các tòa nhà
chung cư cao tầng ở các nước và bài học rút ra cho Việt Nam trong bối
cảnh đô thị hóa ngày càng tăng cao hiện nay.
- Phân tích thực trạng công tác quản lý các tòa nhà chung cư cao tầng ở
Hà Nội trong bối cảnh đô thị hóa hiện nay. Đánh giá các mô hình quản lý tòa
nhà hiện tại của công ty cổ phần quản lý và khai thác tòa nhà PMC để rút ra
những bất cập hạn chế của công tác quản lý thực tế các tòa nhà cao tầng ở Hà
Nội nói riêng và Việt Nam nói chung hiện nay
- Đề xuất mô hình và các giải pháp thực hiện mô hình quản lý tòa nhà
chung cư cao tầng theo hướng chuyên nghiệp trong thời gian tới.
3. Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu
3.1 Cách tiếp cận
Luận văn hướng vào nghiên cứu, đánh giá, đo lường cả về định lượng và định
tính khả năng, nhu cầu và các vấn đề cần quan tâm của cả 2 nhóm đối tượng:

các chủ thể sử dụng và quản lý tòa nhà (nhà đầu tư, doanh nghiệp và cư dân)
và các nhà quản lý.
+ Về phía các chủ thể sử dụng và quản lý tòa nhà chung cư: Đây là
đối tượng trọng tâm của đề tài nghiên cứu. Các chủ thể sử dụng và quản lý tòa
nhà chung cư vừa là đối tượng nghiên cứu vừa là các đơn vị thụ hưởng kết
quả nghiên cứu. Sự thành công của các định hướng và giải pháp đề xuất sẽ
được đo lường bằng sự phản ứng tích cực của các chủ thể này, trước hết là
khách hàng đang sinh sống trong các tòa nhà chung cư cao tầng, chủ doanh
nghiệp, tập đoàn sở hữu các tòa nhà chung cư cao tầng... Chính vì vậy trọng
tâm của nghiên cứu phải làm rõ đặc trưng, khả năng tiếp nhận và nhu cầu tiếp
nhận các tác động của các chủ thể này đối với các đánh giá, đặc biệt là các đề
xuất mà đề tài đưa ra.
Với tư duy trên, đề tài sẽ tiếp cận đến đối tượng nghiên cứu theo


4
nhiều chiều và sử dụng tổng hợp các phương pháp nghiên cứu mới nhằm xem
xét hết các mối quan hệ bản chất bên trong và các mối quan hệ tương tác với
bên ngoài của đối tượng nghiên cứu – các chủ thể sử dụng và quản lý các tòa
nhà chung cư cao tầng. Từ đó, đề tài hy vọng sẽ đánh giá đúng thực trạng
quản lý và sử dụng khai thác các tòa nhà chung cư cao tầng hiện nay. Đồng
thời tìm ra được các nhân tố chủ quan và khách quan tác động đến việc quản
lý và sử dụng khai thác các tòa nhà chung cư cao tầng. Có như vậy, các đề
xuất về phương hướng và các mô hình quản lý cũng như các giải pháp thực
hiện đưa ra mới có cơ sở khoa học, rất cụ thể và có tính khả thi.
+ Đối với các nhà quản lý, nghiên cứu tiếp cận trên hai phương diện:
Thứ nhất, các hoạt động của các cơ quan quản lý nhà nước đối với BĐS nói
chung và quản lý các tòa nhà chung cư cao tầng nói riêng sẽ tác động trực tiếp
đến các chủ thể quản lý và sử dụng khai thác các tòa nhà. Vì vậy hiệu quả của
các hoạt động quản lý biểu hiện ở hoạt động kinh doanh của các chủ thể quản

lý và sự hài lòng của khách hàng. Đối với các hoạt động quản lý, một mặt đề
tài tổng hợp và phân tích nội dung các hoạt động đó so với yêu cầu của thực
tiễn. Mặt khác đề tài sẽ phỏng vấn các nhà đầu tư, các doanh nghiệp để thấy
được phản ứng của các chủ thể này đối với các hoạt động quản lý.
Thứ hai, các giải pháp đề tài đề xuất để cung cấp cho các nhà quản
lý phù hợp với xu hướng và yêu cầu sử dụng và quản lý các tòa nhà chung cư
cao tầng ở Hà Nội nói riêng và Việt nam nói chung của các chủ thể sử dụng
và quản lý và những điều kiện có thể huy động...
Tính hợp lý và logic của mô hình quản lý cũng như tính hệ thống
của các giải pháp thực hiện mô hình, trong đó có xác định những giải
pháp cơ bản những giải pháp mang tính tiền đề để các nhà đầu tư, doanh
nghiệp quản lý BĐS có thể xác định lộ trình, chuẩn bị các điều kiện cho
việc triển khai các giải pháp. Các phương pháp chuyên gia, phương pháp
phân tích điểm mạnh, điểm yếu, thời cơ thách thức sẽ được áp dụng để


5
giải quyết các vấn đề trên.
3.2. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài sử dụng tổng hợp các phương pháp: hồi cứu số liệu; các
phương pháp thống kê, như: so sánh, đối chiếu, tổng hợp, phân tích...
Trong đó, phương pháp điều tra thống kê thông qua các bảng hỏi được sử
dụng phổ biến.
Phương pháp điều tra, khảo sát được tiến hành như sau:
- Lựa chọn nhóm khách hàng: đang sinh sống tại chung cư. Mỗi
nhóm khách hàng được điều tra thông qua một bảng hỏi tương ứng. Bảng hỏi
được xây dựng phù hợp với đặc điểm của từng nhóm khách hàng.
- Địa bàn điều tra sẽ được lựa chọn ở thành phố Hà Nội
- Mẫu điều tra mỗi nhóm khách hàng là 50 mẫu .
- Phương pháp xử lý, tổng hợp số liệu chủ yếu là bằng phần mềm

Excel.
Phương pháp phân tích, chủ yếu là các phương pháp của thống kê
toán và dựa vào mô hình phân tích hiện đại để đánh giá thực trạng công tác
quản lý các tòa nhà chung cư cao tầng ở Hà Nội hiện nay.
4. Phạm vi nghiên cứu
Hiện nay PMC đang quản lý 25 dự án nhà ở chung cư tại thành phố Hà
Nội, học viên sẽ lựa chọn 3 dự án điển hình là chung cư Sky city, chung cư
Dolphin plaza, chung cư Hyundai...để đưa vào nghiên cứu và khảo sát.
5. Bố cục của đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, đề tài gồm 3 chương:
- Chương 1: Cơ sở lý luận về quản lý nhà ở chung cư
- Chương 2: Thực trạng về công tác quản lý các tòa nhà chung cư của
công ty PMC
- Chương 3: Giải pháp và Kiến nghị hoàn thiện công tác quản lý nhà ở
chung cư của công ty CP Quản lý & Khai thác tòa nhà PMC


6

CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ
NHÀ Ở CHUNG CƯ
1. Tổng quan chung về quản lý nhà ở chung cư
1.1 Các khái niệm cơ bản về quản lý
- Quản lý: theo định nghĩa của các trường phái quản lý học
Xuất phát từ những góc độ nghiên cứu khác nhau, rất nhiều học giả trong
và ngoài nước đã đưa ra giải thích không giống nhau về quản lý. Cho đến nay,
vẫn chưa có một định nghĩa thống nhất về quản lý. Đặc biệt là kể từ thế kỷ 21,

7
các quan niệm về quản lý lại càng phong phú. Các trường phái quản lý học đã
đưa ra những định nghĩa về quản lý như sau:
- Tailor: "Làm quản lý là bạn phải biết rõ: muốn người khác làm việc gì
và hãy chú ý đến cách tốt nhất, kinh tế nhất mà họ làm " .(Tailor,1911)
- Hard Koont: "Quản lý là xây dựng và duy trì một môi trường tốt giúp
con người hoàn thành một cách hiệu quả mục tiêu đã định".(Hard Koont !
952)
- Peter F Druker: "Suy cho cùng, quản lý là thực tiễn. Bản chất của nó
không nằm ở nhận thức mà là ở hành động; kiểm chứng nó không nằm ở sự
logic mà ở thành quả; quyền uy duy nhất của nó là thành tích".(Peter F
Druker 1942)
Quản lý bao gồm các điều kiện:
- Phải có một chủ thể quản lý tạo ra tác động và một đối tượng quản lý
nhận tác động của chủ thể quản lý tạo ra.
- Phải có mục tiêu xác định cho cả đối tượng và chủ thể .Mục tiêu này là
căn cứ đưể chủ thể quản lý tạo ra tác động.
- Chủ thể phải thực hành việc tác động.
1.2 Khái niệm chung cư và quản lý nhà ở chung cư
- Nhà ở chung cư:
Theo Điều 4 giải thích từ ngữ (Thực hiện Điều 70 Luật Nhà ở, Điều 49
Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, Điều 4 Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD) thì
"Nhà chung cư" là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ
thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà
chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu
chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.
- Phân hạng nhà chung cư


8

Theo thông tư số 14/2008/TT-BXD. Nhà chung cư được phân thành các
hạng như sau:
a) Nhà chung cư hạng 1 (cao cấp) là hạng có chất lượng sử dụng cao
nhất; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã
hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản
lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo;
b) Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảo yêu
cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn
thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ
tương đối hoàn hảo;
c) Nhà chung cư hạng 3 là hạng có chất lượng sử dụng khá cao; đảm bảo
yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng
hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt
mức độ khá;
d) Nhà chung cư hạng 4 là hạng có chất lượng sử dụng trung bình; đảm
bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất
lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng
đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng.
- Bộ máy quản lý nhà chung cư:
Hiện nay, theo luật nhà ở, cần phân biệt rõ 2 khái niệm đó là Ban quản trị
nhà chung cư và Bộ máy quản lý nhà chung cư.
Thứ nhất Ban quản trị nhà chung cư
Khái niệm
Theo Điều 8. Tổ chức quản lý việc sử dụng nhà chung cư (Thực hiện
khoản 1 Điều 71 Luật Nhà ở) thì nhà chung cư phải có Ban quản trị. Ban quản
trị gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng và là người đại diện để bảo vệ
quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng trong


9

quá trình sử dụng nhà chung cư. Trong thời hạn không quá 12 tháng, kể từ
ngày nhà chung cư được đưa vào khai thác, sử dụng, chủ đầu tư có trách
nhiệm chủ trì tổ chức Hội nghị các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư
(sau đây gọi là Hội nghị nhà chung cư) để bầu Ban quản trị. Chủ đầu tư có
trách nhiệm chuẩn bị các nội dung liên quan để thông qua Hội nghị nhà chung
cư xem xét, quyết định. Khi chưa thành lập được Ban quản trị thì chủ đầu tư
có trách nhiệm thực hiện các công việc của Ban quản trị.
Quy trình thành lập ban quản trị nhà chung cư
Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, ban hành kèm theo Quyết định
số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28 tháng 5 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng
quy định về việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư và cơ quan có thẩm
quyền quyết định công nhận Ban quản trị nhà chung cư theo quy trình sau:
 Hội nghị nhà chung cư
Hội nghị nhà chung cư là hội nghị các chủ sở hữu và người sử dụng nhà
chung cư. Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư có thể cử đại diện hoặc
uỷ quyền cho người khác tham dự Hội nghị nhà chung cư.
Hội nghị nhà chung cư có thể tổ chức cho một nhà chung cư hoặc một
cụm nhà chung cư. Trường hợp tổ chức Hội nghị cho một nhà chung cư thì số
người tham dự phải có số lượng trên 50% tổng số chủ sở hữu và người sử
dụng nhà chung cư. Trường hợp tổ chức Hội nghị cho một cụm nhà chung cư
thì mỗi nhà chung cư phải cử đại biểu tham dự, số đại biểu tham dự của mỗi
nhà chung cư phải có số lượng trên 10% số chủ sở hữu và người sử dụng của
mỗi nhà chung cư đó.
 Tổ chức hội nghị nhà chung cư
Hội nghị nhà chung cư được tổ chức mỗi năm 01 lần, trong trường hợp
cần thiết có thể tổ chức Hội nghị bất thường khi có trên 50% tổng số các chủ


10
sở hữu và người sử dụng đề nghị bằng văn bản hoặc khi Ban quản trị đề nghị

đồng thời có văn bản đề nghị của 30% chủ sở hữu và người sử dụng nhà
chung cư.
Trong thời hạn không quá 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư được bàn
giao đưa vào sử dụng và có 50% căn hộ được bán trở lên (kể cả số căn hộ mà
Chủ đầu tư giữ lại) thì Chủ đầu tư (đối với nhà chung cư nhiều chủ sở hữu)
hoặc chủ sở hữu (đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu) có trách nhiệm tổ
chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu. Trường hợp nhà chung cư không xác
định được Chủ đầu tư thì đơn vị đang quản lý nhà chung cư đó hoặc Uỷ ban
nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Uỷ
ban nhân dân cấp quận) có trách nhiệm chủ trì tổ chức Hội nghị nhà chung cư
lần đầu.
 Các quyết định trong hội nghị nhà chung cư
Hội nghị nhà chung cư là cơ quan có quyền cao nhất trong việc quản lý
sử dụng nhà chung cư đó theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế
này. Hội nghị nhà chung cư quyết định các vấn đề sau:
a) Đề cử và bầu Ban quản trị; đề cử và bầu bổ sung, bãi miễn thành viên
Ban quản trị trong trường hợp tổ chức Hội nghị nhà chung cư bất thường;
thông qua hoặc bổ sung, sửa đổi Quy chế hoạt động của Ban quản trị; thông
qua mức phụ cấp trách nhiệm cho các thành viên Ban quản trị và các chi phí
hợp lý khác phục vụ cho hoạt động của Ban quản trị;
b) Thông qua hoặc bổ sung, sửa đổi Bản nội quy quản lý sử dụng nhà
chung cư theo quy định tại Điều 9 của Quy chế này;
c) Thông qua việc lựa chọn doanh nghiệp quản lý vận hành, doanh
nghiệp bảo trì nhà chung cư;
d) Thông qua báo cáo công tác quản lý vận hành, bảo trì và báo cáo tài


11
chính của các đơn vị được giao thực hiện;
đ) Quyết định những nội dung khác có liên quan đến việc quản lý sử

dụng nhà chung cư.
Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì Hội nghị nhà chung cư
không nhất thiết phải thực hiện các nội dung quy định tại điểm c và d của
khoản này.
Mọi quyết định của Hội nghị nhà chung cư phải đảm bảo nguyên tắc
theo đa số thông qua hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu và được xác lập bằng
văn bản.
 Thành phần Ban quản trị nhà chung cư
a) Trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì thành phần Ban
quản trị bao gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và đại
diện Chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý nhà chung cư. Ban quản trị nhà chung cư
có thể được bầu từ 05 đến 15 thành viên, tuỳ theo điều kiện cụ thể của nhà
chung cư, cụm nhà chung cư đó. Cơ cấu Ban quản trị gồm 01 Trưởng ban, 01
hoặc 02 Phó ban, trong đó có 01 Phó ban là thành phần do Chủ đầu tư hoặc
đơn vị quản lý nhà chung cư cử tham gia Ban quản trị.
Khi Chủ đầu tư sáp nhập hoặc chuyển quyền lợi và nghĩa vụ sang doanh
nghiệp khác thì doanh nghiệp này có trách nhiệm cử người tham gia vào Ban
quản trị. Chủ đầu tư có thể rút khỏi Ban quản trị khi Ban quản trị nhà chung
cư đã hoạt động tốt và công tác quản lý sử dụng nhà chung cư đã đi vào nền
nếp và được Hội nghị nhà chung cư, Uỷ ban nhân dân cấp quận chấp thuận.
b) Trường hợp nhà chung cư có một chủ sở hữu thì thành phần Ban quản
trị gồm chủ sở hữu và đại diện người sử dụng nhà chung cư.
Ban quản trị nhà chung cư hoạt động theo nguyên tắc tập thể, quyết định
theo đa số.


12
Trong vòng 15 ngày kể từ khi Hội nghị nhà chung cư bầu Ban quản
trị, Ban quản trị có trách nhiệm đăng ký với Uỷ ban nhân dân cấp quận để
được công nhận. Trong vòng 15 ngày, kể từ khi nhận được văn bản đăng ký

của Ban quản trị nhà chung cư, Uỷ ban nhân dân cấp quận phải ra quyết
định công nhận Ban quản trị nhà chung cư. Nhiệm kỳ hoạt động của Ban
quản trị tối đa là 03 năm kể từ ngày Uỷ ban nhân dân cấp quận ký quyết
định công nhận.
Thứ hai Ban quản lý nhà chung cư
Mô hình bộ máy quản lý nhà chung cư mà số đông chủ sở hữu căn hộ là
sở hữu tư nhân, vừa đáp ứng yêu cầu của các cơ quan quản lý nhà nước, hài
hòa các lợi ích, đồng thời đảm bảo bình đẳng quyền lợi của chủ đầu tư và
quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ đang là vấn đề quan tâm của các nhà quản lý,
của toàn xã hội. Nhìn chung có 3 loại hình thành lập bộ máy quản lý nhà
chung cư để Hội nghị nhà chung cư lựa chọn:
Các chủ sở hữu nhà chung cư trực tiếp quản lý nhà chung cư và các tài
sản chung;
Công ty quản lý nhà chung cư ký hợp đồng trực tiếp với từng hộ dân cư;
Các chủ sở hữu và các hộ dân thành lập Công ty trách nhiệm hữu hạn
và công ty này ký hợp đồng thuê Công ty quản lý nhà.
2. Mục tiêu, vai trò của bộ máy quản lý nhà ở chung cư
Tốc độ đô thị hóa quá nhanh cùng với bùng nổ dân số, quỹ đất dân sinh
bị thu hẹp đã khiến các dự án chung cư liên tục phát triển tại các thành phố
lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, Thành phố Hồ Chí Minh… Trên thế giới, chung cư
là một cộng đồng sinh sống văn minh, hiện đại và mang tính nhân văn cao.
Tại Việt Nam, do còn nhiều hạn chế về các quy định pháp luật cùng với sự
thiếu đồng bộ trong quản lý nên nhiều chung cư đã phát sinh vấn đề như mâu
thuẫn giữa cư dân với chủ đầu tư, mâu thuẫn giữa cư dân với cư dân gây


13
khiếu kiện, tranh chấp kéo dài. Ngoài ra, về mặt bản chất, tòa nhà chung cư
thuộc sở hữu chung của tất cả cư dân nhưng hiện nay cho thấy cư dân chung
cư có rất ít quyền hạn trong tham gia vào công tác quản lý, bảo trì bảo dưỡng

tòa nhà.
2.1 Mục tiêu của công tác quản lý tòa nhà chung cư
Đảm bảo và gia tăng giá trị Tòa nhà
Các tòa nhà chung cư thường được đầu tư lớn với thời hạn sử dụng lâu dài.
Do ảnh hưởng của thời tiết khí hậu và ý thức người sử dụng nên các tòa nhà
sẽ xuống cấp nếu không được bảo trì, bảo dưỡng và quản lý tốt. Bởi thế một
trong những mục tiêu quan trọng của công tác quản lý tòa nhà là duy trì chất
lượng và hình ảnh của công trình. Đồng thời thông qua công tác quản lý, giá
trị của tòa nhà sẽ được tăng lên thông qua các dịch vụ và quy trình quản lý
được cung cấp trong tòa nhà. Từ đó, nâng cao thương hiệu của chủ đầu tư
Giảm thiểu chi phí vận hành
Thông thường các chi phí để vận hành tòa nhà như chi phí điện, nước, các chi
phí cho các nhà thầu cung cấp dịch vụ an ninh, làm sạch và diệt công trùng,
chi phí bảo trì,bảo dưỡng, chi phí nhân sự thường rất lớn. Một trong những
nhiệm vụ của ban quản lý là làm sao xây dựng được một ngân sách hoạt động
hợp lý, quản lý các chi phí bên trong tòa nhà sao cho các chi phí này thấp nhất
có thể nhưng vẫn đảm bảo chất lượng tốt nhất bên trong các tòa nhà.
Hạn chế, giảm thiểu rủi ro cho người sử dụng
Khái niệm nhà cao tầng ở Việt Nam còn khá mới mẻ, chúng ta chưa có những
hệ thống tiêu chuẩn đầy đủ cho các hệ thống nhà chung cư. Chính vì vậy, các
nguy cơ tiềm ẩn trong các tòa nhà chung cư hiện nay là rất nhiều. Trong
những năm vừa qua, các sự cố liên quan đến cháy nổ, trộm cắp, kẹt thang máy
hay các ảnh hưởng của thiên tai đã gây ra rất nhiều thiệt hại cả về người và tài
sản. Điều này gây tâm lý hoang mang cho các cư dân hiện đang sinh sống tại
các tòa nhà chung cư và cả những khách hàng có ý định mua nhà chung cư.


14
Chính vì vậy, ban quản lý tòa nhà có trách nhiệm kiểm soát tốt các hoạt động
diễn ra trong tòa nhà và giảm thiểu đến mức thấp nhất các rủi ro có thể xảy ra.

Vận hành an toàn, hiệu quả
Để vận hành các hoạt động trong chung cư, sẽ có các nhân công thực hiện
những công việc bảo vệ, vệ sinh, giao dịch với cư dân, vận hành điện/nước,
bảo trì, bảo dưỡng toà nhà để toà nhà hoạt động tốt. Đặc biệt là việc vận hành
các hệ thống kỹ thuật của tòa nhà đòi hỏi phải có các quy đinh và quy trình
bài bản, nhân viên kỹ thuật lành nghề để hệ thống kỹ thuật luôn trong trạng
thái tốt nhất, hoạt động hiệu quả nhất.
Thỏa mãn các nhu cầu của khách hàng
Hiện nay, quản lý chung cư được coi là một nghề dịch vụ với mục tiêu quan
trọng là làm hài lòng những khách hàng khó tính nhất. Các yêu cầu và nhu
cầu thích đáng của khách hàng liên quan đến dịch vụ tòa nhà như sửa chữa,
nâng cấp căn hộ...thường rất đa dạng với yêu cầu chất lượng cao. Ban quản lý
phải có được những cách thức, phương án thực hiện để thỏa mãn tốt nhất các
nhu cầu của các khách hàng là cư dân.
2.2 Vai trò của bộ máy quản lý tòa nhà
Mỗi tòa nhà chung cư hiện nay bao gồm hàng trăm đến hàng nghìn căn
hộ. Đó là tài sản chung của các cư dân. Chính vì vậy, mỗi cư dân phải có trách
nhiệm tham gia vào việc quản lý và bảo trì bảo dưỡng tòa nhà. Họ phải tham
gia và chịu trách nhiệm cho các tai nạn có thể xảy ra trong quá trình quản lý
hoặc bảo trì tòa nhà chưa đúng cách.
- Quản lý và duy trì chung cư không phải là việc đơn giản. Nó bao gồm
vô số vấn đề liên quan từ dịch vụ làm sạch, dọn dẹp, an ninh trong khu vực
công cộng cho đến các công việc không định kỳ, chẳng hạn lựa chọn công ty
quản lý tài sản và phí bảo trì bảo dưỡng tòa nhà. Tất cả các vấn đề đó chỉ
được thực hiện một cách suôn sẻ, êm thấm khi nhận được sự đồng thuận của


15
tất cả các cư dân. Nhưng đối với các tòa nhà có đến hàng nghìn căn hộ thì
điều này là không khả thi thậm chí là không thực tế.

- Chính vì sự phi thực tế đó nên mỗi chung cư cần lập ra một Ban Quản
trị. Theo Luật nhà ở, Ban Quản trị sẽ đại diện cho ý chí, quyền lợi và nghĩa vụ
của tất cả các cư dân để quyết định những vấn đề cốt lõi liên quan đến quản lý
chung cư.
- Ban Quản trị được quyền kiểm soát, sửa chữa, quản lý các khu vực
công cộng và các tiện ích chung của tòa nhà. Ban Quản trị có quyền thay mặt
cư dân kí kết hợp đồng với các công ty quản lý, vận hành nhà chung cư cũng
như hợp đồng bảo trì với các doanh nghiệp có tư cách pháp nhân. Ban Quản
trị có quyền chỉ định hoặc chấm dứt hoạt động đối với một công ty quản lý và
quyền theo dõi, kiểm tra các công việc của công ty này.
- Theo Luật nhà ở, Ban Quản trị chung cư hoạt động theo nguyên tắc đa
số. Mọi vấn đề về việc kiểm soát, quản lý các khu vực công cộng của tòa nhà
đều được thông qua trong Hội nghị nhà chung cư .
- Ban Quản trị tiến hành lấy ý kiến của cư dân đánh giá chất lượng
dịch vụ quản lý vận hành của doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung
cư; thay mặt cư dân nêu các đề xuất, xin hỗ trợ, tư vấn từ các cơ quan chức
năng nếu cần.
Quản lý chung cư không chỉ có một cách duy nhất là thông qua Ban
Quản trị nhưng thực tế tại các nước đã cho thấy đây là một trong những giải
pháp tốt nhất hiện nay.
3. Các mô hình bộ máy quản lý nhà ở chung cư
Với xu hướng phát triển nhà ở cao tầng đang tăng nhanh ở các Thành
phố lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh theo các quy mô khác nhau
thì các mô hình quản lý nhà ở chung cư cũng có sự khác biệt. Hiện tại, mô


16
hình quản lý được phân chia thành ba cấp độ như sau:
Thứ nhất: Quy mô lớn
Các công ty quản lý BĐS chuyên nghiệp của nước ngoài như CBRE,

Savills, Colliers, ... và các Cty Quản lý BĐS của các Tập đoàn kinh tế lớn như
Vingroup áp dụng mô hình này cho các mô hình Khu Đô thị phức hợp, các tổ
hợp Tòa nhà như: Royal city, Time city, Phú Mỹ Hưng, Ciputra, Eco Park…

Hình 1: Mô hình quản lý quy mô lớn
Thứ hai: Quy mô trung bình
Các công ty Quản lý Tài sản và Tòa nhà (Các Cty lớn của nhà nước, các
tập đoàn tư nhân hoặc của các Công ty chuyên về loại hình này áp dụng cho


17
các qui mô: Khối tòa nhà văn phòng, các cụm chung cư, các dự án BĐS của
Công ty) ví dụ như: Vinacinco của Vinaconex, Công ty Quản lý nhà của tập
đoàn HUD; Cty CP Dịch vụ Sudico; cty CP DV và Tư vấn QL Tòa nhà D.H.A
…

Hình 2: Mô hình quản lý quy mô trung bình
Thứ ba: Quy mô nhỏ
Mô hình quản lý này thường được áp dụng cho những tòa nhà chung cư
đơn lẻ,