Đánh giá hiện trạng công tác quản lý đất đai của xã Trực Cường huyện Trực Ninh tỉnh Nam Định

Phần I: MỞ ĐẦU
1.1 Đặt vấn đề
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là điều
kiện để phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng. Ở nước ta, qua lịch sử
đấu tranh lâu dài dựng nước và giữ nước, các thế hệ nhân dân đã hy sinh biết
bao công sức mới tạo lập và bảo vệ được quỹ đất như ngày nay. Việc quản lý
và sử dụng tốt nguồn tài nguyên vô giá này là rất quan trọng. Để quản lý chặt
chẽ và sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả đất đai Nhà nước đã ban hành các
văn bản liên quan đến đất đai. Trong đó có các văn bản quy định về đăng ký
đất đai. Luật Đất đai 2003 ra đời thay thế cho Luật Đất đai 1993 với 13 nội
dung quản lý Nhà nước về đất đai, trong đó nội dung đăng ký đất đai, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính là một nội dung
quan trọng. Công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập
hồ sơ địa chính được thực hiện trên phạm vi cả nước. Thực tiễn công tác đăng
ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính ở mỗi
vùng, mỗi địa phương lại có sự khác nhau.
Đối với tỉnh Nam Định, cụ thể trong đó có xã Trực Cường thuộc huyện
Trực Ninh hiện nay đang có một số dự án đầu tư và phát triển, nên việc
chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp
ngày càng tăng và các quan hệ đất đai ngày càng phức tạp, làm cho công tác
quản lý đất đai ngày càng khó khăn. Xuất phát từ tình hình thực tế trên và
được sự phân công của khoa Tài nguyên và Môi trường – Trường Đại học
Nông nghiệp Hà Nội, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo, phó giáo sư, tiến sĩ
Trần Văn Chính, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài :
“Đánh giá hiện trạng công tác quản lý đất đai của xã Trực Cường,
huyện Trực Ninh, tỉnh Nam Định’’


1.2 Mục đích và yêu cầu của đề tài
1.2.1 Mục đích

- Đánh giá thực trạng công tác quản lý đất đai của xã Trực Cường.
- Đề xuất những giải pháp khắc phục những tồn tại trong công tác quản lý
đất đai của xã Trực Cường.
1.2.2 Yêu cầu
- Rút ra được những tồn tại cốt lõi trong công tác quản lý đất đai.
- Các biện pháp phải có tính thực tiễn và phù hợp với thực trạng phát triển
ở địa phương.


Phần II: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1 Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác quản lý nhà nước về
đất đai
2.1.1 Lịch sử quản lý Nhà nước về đất đai ở Việt Nam
2.1.1.1 Thời kỳ trước năm 1945
Ở Việt Nam, công tác ĐKĐĐ có từ thế kỷ thứ VI và nổi bật nhất là:
* Thời kỳ Gia Long với sổ Địa bạ được lập cho từng xã phân biệt rõ đất
công điền và đất tư điền của mỗi xã. Và trong đó ghi rõ của ai, diện tích, tứ
cận, đẳng hạ để tính thuế. Sổ Địa bạ được lập cho 18.000 xã từ Mục Nam
Quan đến mũi Cà Mau, bao gồm 10.044 tập và có 3 bộ được lưu ở 3 cấp: bản
Giáp được lưu ở bộ Hộ, bản Bính ở dinh Bố Chánh, bản Đinh ở xã sở tại.
Theo quy định cứ 5 năm thì phải đại tu, hàng năm tiểu tu.
* Thời Minh Mạng: sổ Địa bộ được lập tới từng làng xã. Sổ này tiến bộ
hơn sổ thời Gia Long vì nó được lập trên cơ sở đạc điền với sự chứng kiến
của các chức sắc giúp việc trong làng. Các viên chức trong làng lập sổ mô tả
ghi các thửa đất, ruộng kèm theo sổ Địa bộ có ghi diện tích, loại đất. Quan
Kinh Phái và viên Thơ Lại có nhiệm vụ ký xác nhận vào sổ mô tả. Quan phủ
căn cứ vào đơn thỉnh cầu của điền chủ khi cần thừa kế, cho, bán hoặc từ bỏ
quyền phải xem xét ngay tại chỗ sau đó trình lên quan Bố Chánh và ghi vào
sổ Địa bộ.
* Thời kỳ Pháp thuộc: Thời kỳ này tồn tại rất nhiều chế độ điền địa

khác nhau:
- Chế độ điền thổ tại Nam Kỳ: Pháp đã xây dựng được hệ thống bản đồ
dải thửa được đo đạc chính xác và lập sổ điền thổ. Trong sổ điền thổ, mỗi
trang sổ thể hiện cho một lô đất của mỗi chủ sử dụng trong đó ghi rõ: diện
tích, nơi toạ đạc, giáp ranh và các vấn đề liên quan đến sở hữu và sử dụng.
- Chế độ quản thủ địa chính tại Trung Kỳ: đã tiến hành đo đạc bản đồ
dải thửa, sổ địa bộ, sổ điền chủ, tài chủ bộ.


- Chế độ điền thổ và quản thủ địa chính tại Bắc Kỳ: Do đặc thù đất đai
ở miền Bắc manh mún, phức tạp nên mới chỉ đo đạc được các lược đồ đơn
giản và lập được hệ thống sổ địa chính. Sổ địa chính lập theo thứ tự thửa đất
ghi diện tích, loại đất, tên chủ. Ngoài ra còn được lập các sổ sách khác như sổ
điền chủ, sổ khai báo…
- Nhìn chung, thời kỳ này áp dụng nhiều chế độ quản lý, nhiều loại
hồ sơ khác nhau để vừa phù hợp với điều kiện ngoại cảnh vừa phù hợp với
mục tiêu lâu dài là xây dựng được một hệ thống hồ sơ thống nhất. Tuy
nhiên, trong các chế độ quản lý này thì hệ thống hồ sơ được thiết lập cũng
chỉ gồm hai nhóm tài liệu: nhóm lập theo thứ tự thửa đất và nhóm lập theo
chủ đất để tra cứu.
2.1.1.2 Thời kỳ Mỹ Ngụy tạm chiếm miền Nam (1954-1975): Thời kỳ này tồn
tại hai chính sách ruộng đất: Một chính sách ruộng đất của chính quyền
Cách mạng và một chính sách ruộng đất của chính quyền Ngụy
* Tân chế độ điền thổ: Theo sắc lệnh 1925 miền Nam Việt Nam sử
dụng chế độ điền thổ. Đây là chế độ được đánh giá chặt chẽ có hiệu quả nhất
trong thời kỳ Pháp thuộc. Hệ thống hồ sơ được thiết lập theo chế độ này gồm:
bản đồ dải thửa kế thừa từ thời Pháp; sổ điền thổ lập theo lô đất trong đó ghi
rõ: diện tích, nơi toạ đạc, giáp ranh, biến động, tên chủ sở hữu; sổ mục lục lập
theo tên chủ ghi số liệu tất cả các thửa đất của mỗi chủ. Hệ thống hồ sơ trên
được lập thành hai bộ lưu tại Ty Điền địa và xã Sở tại.

* Chế độ quản thủ điền địa cũng tiếp tục được duy trì từ thời Pháp
thuộc. Theo chế độ này phương pháp đo đạc rất đơn giản các xã có thể tự đo
vẽ lược đồ. Và hệ thống hồ sơ gồm: sổ địa bộ được lập theo thứ tự thửa đất
(mỗi trang sổ lập cho 5 thửa), sổ điền chủ lập theo chủ sử dụng (mỗi chủ một
trang), sổ mục lục ghi tên chủ để tra cứu.
* Giai đoạn 1960 – 1975: Thiết lập Nha Tổng Địa. Nha này có 11
nhiệm vụ trong đó có 3 nhiệm vụ chính là: xây dựng tài liệu nghiên cứu, tổ


chức và điều hành tam giác đạc, lập bản đồ và đo đạc thiết lập bản đồ sơ đồ
và các văn kiện phụ thuộc.
2.1.1.3 Thời kỳ Việt Nam Dân Chủ Cộng Hòa và Cộng Hòa Xã Hội Chủ
Nghĩa Việt Nam
* Thời kỳ tháng 8/1945 – 1979: Sau Cách mạng tháng 8 năm 1945 đặc
biệt là sau cải cách ruộng đất năm 1957, Nhà nước đã tịch thu ruộng đất của
địa chủ chia cho dân nghèo. Đến năm 1960 hưởng ứng phong trào hợp tác hoá
sản xuất đại bộ phận nhân dân đã góp ruộng vào hợp tác xã làm cho hiện
trạng sử dụng đất có nhiều biến động. Thêm vào đó là điều kiện đất nước khó
khăn có nhiều hệ thống hồ sơ địa chính giai đoạn đó chưa được hoàn chỉnh
cũng như độ chính xác thấp do vậy không thể sử dụng được vào những năm
tiếp theo. Trước tình hình đó ngày 03/07/1958, Chính phủ đã ban hành Chỉ thị
số 344/TTg cho tái lập hệ thống Địa chính trong Bộ Tài chính.
Hệ thống tài liệu đất đai trong thời kỳ này chủ yếu là bản đồ giải thửa
đo đạc thủ công bằng thước dây, bàn đạc cải tiến và sổ mục kê ruộng đất.
Ngày 09/11/1979, Chính phủ đã ban hành Nghị định 404-CP về việc
thành lập tổ chức quản lý ruộng đất trực thuộc Hội đồng Bộ trưởng thống nhất
quản lý Nhà nước đối với toàn bộ ruộng đất trên toàn bộ lãnh thổ.
* Thời kỳ từ năm 1980 – 1988
Hiến pháp năm 1980 ra đời quy định: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước thống nhất quản lý “. Nhà nước quan tâm đến công tác quản lý

đất đai để quản chặt và nắm chắc quỹ đất trong cả nước. Tuy nhiên, trong giai
đoạn này, hệ thống quản lý đất đai của toàn quốc còn nhiều hạn chế và chưa
có biện pháp cụ thể để quản lý toàn bộ đất đai. Nhà nước mới chỉ quan tâm
đến việc quản lý đất nông nghiệp cho nên mới xảy ra tình trạng giao đất, sử
dụng đất tuỳ tiện đối với các loại đất khác. Từ thực tế đó, Đảng và Nhà nước
đã ban hành nhiều Quyết định, Thông tư, Chỉ thị như:
Quyết định số 201/QĐ- CP ngày 01/07/1986 về công tác quản lý đất
đai trong cả nước.


Chỉ thị số 299/CT- TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ về
việc triển khai thực hiện công tác đo đạc, ĐKĐĐ, thống kê đất đai, phân
hạng đất.
Quyết định số 56/QĐ- ĐKTK ngày 05/11/1981 về việc điều tra đo đạc,
kê khai đăng ký và lập hồ sơ ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ để đáp ứng yêu cầu
quản lý đất đai.
Quyết định số 56 này ban hành đã làm cho công tác quản lý đất đai có
bước đột phá mới. Công tác ĐKĐĐ có một trình tự khá chặt chẽ. Việc xét
duyệt phải do hội đồng đăng ký thống kê đất đai của xã thực hiện, kết quả xét
đơn của xã phải do UBND huyện phê duyệt mới được đăng ký và cấp
GCNQSDĐ. Hồ sơ ĐKĐĐ khá hoàn chỉnh và chặt chẽ bao gồm 4 mẫu. Nó đã
đáp ứng được yêu cầu công tác quản lý đất đai giai đoạn đó. Các tài liệu của
hệ thống quản lý này bao gồm: biên bản xác định địa giới hành chính, sổ dã
ngoại, biên bản và các kết quả chi tiết kiểm tra đo đạc ngoài thực địa, trong
phòng, đơn xin cấp GCNQSDĐ, bản kê khai ruộng đất của tập thể, bản tổng
hợp các hộ sử dụng đất không hợp pháp, sổ mục kê, biểu thống kê,
GCNQSDĐ, bản đồ địa chính, thông báo công khai hồ sơ đăng ký, biên bản
kết thúc công khai, sổ khai báo biến động…
Tuy nhiên, trong giai đoạn này, việc xét duyệt được thực hiện chưa
nghiêm túc do đó độ chính xác chưa cao. Hầu hết các trường hợp vi phạm

không bị xử lý mà vẫn còn được kê khai. Có thể nói, hệ thống hồ sơ địa chính
cũng như trình tự thủ tục quản lý khá chặt chẽ nhưng trong quá trình thực hiện
chúng lại không chặt chẽ. Do vậy, hệ thống hồ sơ này vẫn chỉ mang tính chất
điều tra, phản ánh hiện trạng sử dụng đất. Trong quá trình thiết lập hệ thống
hồ sơ thì tình trạng sai sót vẫn chiếm tỷ lệ khá cao (trên 10% có nơi trên
30%). Công tác cấp GCNQSDĐ chưa được thực hiện. Công tác quản lý đất
đai giai đoạn này thiếu đồng bộ cũng như độ chính xác là do pháp luật chưa
chặt chẽ, trình độ chuyên môn nghiệp vụ của cán bộ cũng như nhận thức của
người dân giai đoạn này chưa cao.


* Thời kỳ từ năm 1988 – 1993
Năm 1988, Luật Đất đai lần đầu tiên được ban hành nhằm đưa công tác
quản lý đất đai vào nề nếp. Giai đoạn này thì công tác cấp GCNQSDĐ và
hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính là một nhiệm vụ bắt buộc và bức thiết của
công tác quản lý, là cơ sở cho việc tổ chức thực hiện Luật Đất đai. Do yêu cầu
thực tế, để đáp ứng yêu cầu công việc và thừa kế sản phẩm theo Chỉ thị số
299/CT- TTg ngày 10/11/1980, Tổng cục quản lý ruộng đất đã ban hành
Quyết định số 201/ĐKTK ngày 14/07/1989 về việc ĐKĐĐ và cấp
GCNQSDĐ và Thông tư số 302/TT-ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi
hành Quyết định số 201. Chính việc ban hành các văn bản này mà công tác
quản lý đất đai đã có bước phát triển mới, công tác ĐKĐĐ có thay đổi mạnh
mẽ và chúng được thực hiện đồng loạt vào những năm tiếp theo trên phạm vi
cả nước.
Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện đã có những vướng mắc cần phải
giải quyết đó là vấn đề chất lượng hồ sơ, tài liệu đã thiết lập theo Chỉ thị số
299 cũng như vấn đề về chính sách đất đai trong giai đoạn hoàn thiện.
Trong quá trình triển khai theo Luật Đất đai 1988, Nhà nước đã ban
hành chính sách khoán 100 và khoán 10 theo Chỉ thị số 100/CT-TW làm cho
hiện trạng sử dụng đất có nhiều thay đổi do đó công tác ĐKĐĐ gặp nhiều khó

khăn cùng với việc chưa có một hệ thống văn bản hoàn chỉnh chặt chẽ làm
cho công tác quản lý đất đai giai đoạn này kém hiệu quả.
Chính vì những lý do trên mà công tác quản lý đất đai cũng như việc
lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ giai đoạn này chưa đạt kết quả cao.
Đến năm 1993, cả nước mới cấp được khoảng 1.600.000 GCNQSDĐ cho các
hộ nông dân tại khoảng 1.500 xã tập trung chủ yếu tại các vùng đồng bằng
sông Cửu Long (40%). Đặc biệt do chính sách đất đai chưa ổn định nên giấy
chứng nhận giai đoạn này chủ yếu là giấy chứng nhận tạm thời (theo mẫu của
Tỉnh) chủ yếu cho các xã tự kê khai. Năm 1994, toàn quốc cấp được khoảng


1.050.000 giấy chứng nhận. Loại giấy này có độ chính xác thấp cùng với việc
cấp đồng loạt do đó dẫn đến sai sót cao trong quá trình cấp.
* Thời kỳ từ khi Luật Đất đai 1993 ra đời đến trước khi Luật Đất đai
2003 ra đời
Luật đất đai đầu tiên ra đời năm 1988 cùng với nó là sự thành công của
Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị đã khẳng định đường lối, chủ trương của
Đảng là hoàn toàn đúng. Nó đã tạo điều kiện cho Luật Đất đai 1993 ra đời
nhằm quản lý chặt chẽ đất đai hơn để đáp ứng nhu cầu sử dụng của người dân
khi người dân là chủ thực sự của đất đai. Nhà nước khẳng định đất đai có giá
trị và người dân có các quyền sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng
cho, thế chấp…
Do vậy, công tác cấp GCNQSDĐ giai đoạn này là việc làm cấp thiết để
người dân khai thác được hiệu quả cao nhất từ đất. Nhận thấy được tính cấp
thiết của vấn đề cấp GCNQSDĐ cho người dân, cơ quan các cấp, các địa
phương đã tập trung chỉ đạo công tác cấp GCNQSDĐ và coi nó là vấn đề
quan trọng nhất trong quản lý đất đai giai đoạn này. Vì vậy, công tác cấp giấy
chứng nhận được triển khai mạnh mẽ nhất là từ năm 1997. Tuy nhiên, công
tác cấp GCNQSDĐ vẫn còn nhiều vướng mắc dù Nhà nước đã ban hành
nhiều Chỉ thị về việc cấp GCNQSDĐ cho người dân và đã không hoàn thành

theo yêu cầu của Chỉ thị số 10/1998/CT-TTg và Chỉ thị số 18/1999/CT-TTg
của Thủ tướng Chính phủ về hoàn thành cấp GCNQSDĐ cho nông thôn vào
năm 2000 và thành thị vào năm 2001.
Để hỗ trợ cho Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ban hành một số văn
bản dưới luật như sau: Tổng cục Địa chính đã ra Quyết định số 499/QĐ –
TCĐC ngày 27/7/1995 quy định mẫu hồ sơ địa chính thống nhất trong cả
nước và Thông tư số 346/TT – TCĐC ngày 16/3/1998 về việc hướng dẫn thủ
tục ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, lập hồ sơ địa chính. Đến năm 2001, Tổng cục
Địa chính ban hành Thông tư số 1990/2001/TT – TCĐC ngày 31/11/2001


hướng dẫn các thủ tục ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập hồ sơ địa chính trong
cả nước.
Từ khi ban hành Luật Đất đai 1993 trong quá trình thực hiện bên cạnh
những tích cực cũng bộc lộ không ít những chưa thật phù hợp, chưa đủ cụ thể
để xử lý những vấn đề mới phát sinh nhất là trong việc chuyển quyền sử dụng
đất, làm cho quan hệ đất đai trong xã hội rất phức tạp, làm cho kinh tế phát
triển chưa ổn định mà còn ảnh hưởng không nhỏ đến sự ổn định của xã hội.
Do vậy, Luật Đất đai 1993 đã có nhiều lần sửa chữa, bổ sung vào các năm
1998 và 2001 để kịp thời điều chỉnh những vấn đề mới phát sinh.
Nói chung, trong 10 năm thực hiện Luật Đất đai đã tạo ra sự ổn định
tương đối trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Công tác cấp
GCNQSDĐ và hệ thống hồ sơ địa chính cũng khá hoàn thành. Nhưng Luật
Đất đai 1993 và Luật sửa đổi bổ sung năm 1998 và 2001 vẫn bộc lộ những
vấn đề mới phát sinh mà chưa có định hướng giải quyết cụ thể. Do vậy, Luật
Đất đai 2003 ra đời để đáp ứng nhu cầu của thực tế tạo cơ sở để quản lý đất
đai chặt chẽ hơn trong quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước.
* Thời kỳ từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời đến nay
Ngày 16/11/2003, Luật Đất đai 2003 được ban hành và có hiệu lực từ
ngày 01/07/2004. Luật Đất đai 2003 đã nhanh chóng đi vào đời sống và góp

phần giải quyết những khó khăn vướng mắc mà Luật Đất đai giai đoạn trước
chưa giải quyết được.
Sau khi Luật Đất đai 2003 ra đời, Nhà nước đã ban hành các văn bản
dưới luật để cụ thể hoá trong quá trình thực hiện:
Chỉ thị số số 05/2004/CT – TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng
Chính phủ về việc các địa phương phải hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ
trong năm 2005.
Nghị định số 181/2004/NĐ – CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành
Luật Đất đai 2003 do Chính phủ ban hành.


Quyết định số 24/2004/QĐ – BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về GCNQSDĐ.
Thông tư số 29/2004/TT – BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ
địa chính.
Quyết định số 08/2006/QĐ – BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về GCNQSDĐ thay thế cho Quyết định số
24/2004/QĐ – BTNMT ngày 01/11/2004.
Nghị định số 84/2007/NĐ – CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy
định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng
đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
và giải quyết khiếu nại về đất đai.
Thông tư số 06/2007/TT – BTNMT ngày 15/06/2007 hướng dẫn thực
hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ – CP ngày 05/05/2007.
Thông tư số 09/2007/TT – BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 21/08/2008
của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên môi trường hướng dẫn thực hiện một số
điều của nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 quy dịnh bổ sung về

việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử
dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định
bổ sung về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư.
Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.


Thông tư số 106/2010/TT-BTC ngày 26/07/2010 của Bộ Tài chính
Hướng dẫn lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Nghị định số 20/2011/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 23
tháng 03 năm 2011 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Nghị quyết
55/ 2010 /QH12 ngày 24/11/2010 của Quốc hội về miễn giảm thuế sử
dụng đất nông nghiệp.
Nhìn chung, việc cấp GCNQSDĐ giai đoạn này đã thực hiện theo
đúng quy định của pháp luật về đất đai và đã cấp được 30.248.000 Giấy
chứng nhận với diện tích 16.976.000 ha. Các thủ tục hành chính đã được
cải cách trong nhiều khâu đặc biệt là nhiều địa phương đã có kinh nghiệm
để đơn giản hoá thủ tục, rút ngắn được thời gian cấp GCNQSDĐ. Tuy
nhiên, công tác cấp GCNQSDĐ vẫn còn chậm nhất là đất chuyên dùng,
đất ở đô thị và đất lâm nghiệp.
2.1.2 Cơ sở lý luận
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản
xuất không gì thay thế được của ngành nông nghiệp, là thành phần quan trọng
hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở
kỹ thuật, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng. Song thực tế đất đai là nguồn

tài nguyên thiên nhiên có hạn về diện tích, có vị trí cố định trong không gian.
Cùng với thời gian giá trị sử dụng của đất có chiều hướng tăng hay giảm điều
đó phụ thuộc vào việc triển khai sử dụng của con người.
Trong những năm gần đây, Việt Nam đang tiến hành công nghiệp hoá,
hiện đại hoá đất nước, chuyển từ nền kinh tế tập trung quan liêu bao cấp sang
nền kinh tế thị trường có sự quản lý của nhà nước đặc biệt là việc gia nhập
WTO. Nó đã góp phần thúc đẩy các ngành kinh tế phát triển mạnh mẽ đồng
thời nhu cầu sử dụng đất cũng tăng lên và làm cho công tác quản lý sử dụng
đất hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm cũng ngày càng trở nên phức tạp.


Chính vì thế, công tác quản lý sử dụng đất đã và đang được Đảng và
Nhà nước ta quan tâm sâu sắc. Trong các nội dung quản lý Nhà nước về đất
đai công tác ĐKĐĐ, cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính có vai trò rất
quan trọng.
Quản lý Nhà nước ( hay quản lý công việc của Nhà nước ) được thực
hiện bởi tất cả các cơ quan Nhà nước. Cũng có khi do nhân dân trực tiếp thực
hiện bằng hình thức bỏ phiếu toàn dân hoặc do các tổ chức xã hội , các cơ
quan xã hội thực hiện nếu được Nhà nước giao quyền thực hiện chức năng
Nhà nước. Quản lý Nhà nước được thực hiện thông qua bộ máy nhà nước trên
cơ sở quyền lực Nhà nước nhằm thực hiện các chức năng nhiệm vụ của Nhà
nước. Quản lý Nhà nước là hoạt động chấp hành và điều hành của Nhà nước.
Quản lý Nhà nước đối với đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu Nhà nước
về đất đai; đó là các hoạt động trong việc nắm chắc tình hình sử dụng đất;
trong việc phân phối và phân phối lại vốn đất đai theo quy hoạch; trong việc
kiểm tra, giám sát quá trình sử dụng đất.
* ĐKĐĐ là thủ tục hành chính bắt buộc do cơ quan Nhà nước thực hiện
và được thực hiện với tất cả các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất.
ĐKĐĐ là công việc để thiết lập lên hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ nhất cho

tất cả các loại đất trong phạm vi địa giới hành chính để thực hiện cấp
GCNQSDĐ cho các đối tượng đủ điều kiện làm cơ sở để Nhà nước quản chặt,
lắm chắc đến từng thửa đất và từng sử dụng đất.
* GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợp
pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư, cải tạo và nâng cao hiệu
quả sử dụng đất.
* Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách chứa
đựng những thông tin cần thiết về mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của


đất đai được thiết lập trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa chính, ĐKĐĐ và
cấp GCNQSDĐ.
2.1.3 Căn cứ pháp lý của công tác quản lý nhà nước về đất đai
Sau cách mạng tháng Tám năm 1945, Nhà nước Việt Nam dân chủ
cộng hoà được thành lập và ban hành các văn bản pháp luật về thống nhất
quản lý đất đai, các văn bản trước đây đều bị bãi bỏ. Tháng 11/1953, Hội
nghị ban chấp hành Trung ương Đảng lần thứ V đã nhất trí thông qua
Cương lĩnh cải cách ruộng đất. Tháng 12/1953, Quốc hội thông qua Luật
cải cách ruộng đất nhằm xoá bỏ chế độ phong kiến thực hiện khẩu hiệu
“người cày có ruộng”.
Hiến pháp nước Việt Nam dân chủ cộng hoà năm 1959 quy định 3 hình
thức sở hữu về đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân.
Tháng 4/1975, đất nước thống nhất, cả nước tiến lên xây dựng chủ
nghĩa xã hội. Năm 1976, nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ra đời đã
thực hiện kiểm kê, thống kê đất đai trong cả nước. Chính phủ đã ban hành
Quyết định số 169/QĐ – CP ngày 20/06/1977 để thực hiện nội dung đó.
Năm 1980, Hiến pháp nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã
khẳng định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch
chung nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm…”. Công tác
ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, lập hồ sơ địa chính được Đảng và Nhà nước ta quan

tâm chỉ đạo thông qua hệ thống các văn bản pháp luật sau:
Ngày 01/07/1980, Chính phủ ra Quyết định số 201/QĐ – CP về việc thống
nhất quản lý ruộng đất theo quy hoạch và kế hoạch chung trong cả nước.
Ngày 10/11/1980, Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 299 TTg với nội dung đo đạc và phân hạng đất,đăng ký thống kê đất đai
trong cả nước.
Ngày 05/11/1981, Tổng cục quản lý ruộng đất ban hành Quyết định số
56/QĐ – ĐKTK quy định về trình tự thủ tục ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ.


Ngày 08/11/1988, Luật Đất đai ra đời. Trong đó có nêu: “ĐKĐĐ,
lập và quản lý hồ sơ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống
kê, kiểm kê, cấp GCNQSDĐ”, đây là một trong bảy nội dung quản lý
Nhà nước về đất đai.
Ngày 04/07/1989, Tổng cục quản lý ruộng đất ban hành Quyết định số
201/QĐ – ĐKTK về ĐKĐĐ và cấp GCNQSDĐ.
Hiến pháp năm 1992 ra đời đã khẳng định: Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân.
Luật đất đai năm 1993 được thông qua vào ngày 14/07/1993. Tiếp theo
đó là Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai được Quốc hội khoá
IX thông qua ngày 02/12/1998 và Quốc hội khoá X thông qua ngày
29/06/2001.
Nghị định số 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ về việc giao đất
nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài vào mục
đích sản xuất nông nghiệp.
Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị.
Quyết định số 499/QĐ – ĐC ngày 27/07/1995 của Tổng cục Địa chính
quy định mẫu sổ địa chính, sổ mục kê, sổ cấp GCNQSDĐ, sổ theo dõi biến
động đất đai.
Thông tư số 346/TT – TCĐC ngày 16/03/1998 của Tổng cục Địa chính

hướng dẫn thủ tục ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, lập hồ sơ địa chính.
Chỉ thị số 18/CT – TTg ngày 01/07/1999 của Thủ tướng Chính phủ về
một số biện pháp đẩy mạnh hoàn thành cấp GCNQSDĐ nông nghiệp, lâm
nghiệp, đất ở nông thôn.
Công văn số 776/CV – NN ngày 28/07/1999 của Chính phủ về việc cấp
GCNQSDĐ và sở hữu nhà ở đô thị.


Thông tư liên tịch số 1442/TTLT – TCĐC – BTC ngày 21/9/1999 của
Bộ Tài chính và Tổng cục Địa chính hướng dẫn cấp GCNQSDĐQSSDĐ theo
Chỉ thị số 18/1999/CT – TTg.
Nghị định số 04/2000/NĐ – CP ngày 11/01/2000 của Chính phủ quy
định về điều kiện được cấp xét và không được cấp GCNQSDĐ.
Thông tư số 1990/2001/TT – TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục Địa
chính hướng dẫn các thủ tục ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập hồ sơ địa chính
thay thế cho Thông tư số 346/TT – TCĐC ngày 16/03/1998.
Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội khoá XI thông qua ngày
26/11/2003. Trong đó có quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu. Khoản 2 điều 6 tại luật đất đai 2003 quy định :
- Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai.
- Nội dung quản lý nhà nước về đất đai bao gồm:
(1) Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và
tổ chức thực hiện các văn bản đó;
(2) Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập
bản đồ hành chính;
(3) Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ
hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;
(4) Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
(5) Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng
đất;

(6) Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất;
(7) Thống kê, kiểm kê đất đai;
(8) Quản lý tài chính về đất đai;
(9) Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất
động sản;
(10) Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;


(11) Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai
và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;
(12) Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm
trong việc quản lý và sử dụng đất đai;
(13) Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai
Thông tư số 29/2004/TT – BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ
địa chính.
Chỉ thị số 05/2004/CT – TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng
Chính phủ về việc các địa phương phải hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ
trong năm 2005.
Nghị định số 181/2004/NĐ – CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành
Luật Đất đai 2003 do Chính phủ ban hành.
Quyết định số 24/2004/QĐ – BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về GCNQSDĐ.
Quyết định số 08/2006/QĐ – BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về GCNQSDĐ thay thế cho Quyết định số
24/2004/QĐ – BTNMT ngày 01/11/2004.
Nghị định số 84/2007/NĐ – CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy
định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng
đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

và giải quyết khiếu nại về đất đai.
Thông tư số 06/2007/TT – BTNMT ngày 15/06/2007 hướng dẫn thực
hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ – CP ngày 05/05/2007.
Thông tư số 09/2007/TT – BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính
Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 21/08/2008
của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên môi trường hướng dẫn thực hiện một số
điều của nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 quy dịnh bổ sung về


việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử
dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
Luật số 34/2009/QH12 ngày 18/06/2009 của Quốc hội về việc sửa đổi
bổ sung điều 126 của Luật nhà ở và điều 121 của Luật đất đai.
Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định
bổ sung về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư.
Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thông tư liên tịch số 2/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 8/01/2010 của
Bộ Tài nguyên và môi trường và Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng, thẩm
định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của
Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ Quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở

Thông tư số 106/2010/TT-BTC ngày 26/07/2010 của Bộ Tài chính
Hướng dẫn lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thông tư số 16/2010/TT-BTNMT ngày 26/8/2010 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường Quy định trình tự, thủ tục cưỡng chế thi hành quyết định xử
phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai
Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa
đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004
của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.


Nghị định số 20/2011/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 23
tháng 03 năm 2011 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Nghị quyết
55/ 2010 /QH12 ngày 24/11/2010 của Quốc hội về miễn giảm thuế sử
dụng đất nông nghiệp.
2.1.4 Một số quy định về công tác quản lý Nhà nước về đất đai
2.1.4.1 Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai
và tổ chức thực hiện các văn bản đó
Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định,
xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất (sau đây gọi chung là
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất)
Nhà nước quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất, quyết
định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất và định giá đất.
Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua
các chính sách tài chính về đất đai như sau:
- Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
- Thu thuế sử dụng đất; thuế thu nhập từ việc chuyển QSD đất;
- Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người
sử dụng đất mang lại.

Nhà nước trao QSD đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức
giao đất, cho thuê đất, công nhận QSD đất đối với người đang sử dụng đất ổn
định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Quốc hội ban hành pháp luật về đất đai, quyết định quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất cả nước; thực hiện quyền giám sát tối cao đối với việc
quản lý và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước.
Chính phủ quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, TP.
trực thuộc TW và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sử dụng vào mục đích
quốc phòng, an ninh; thống nhất quản lý nhà nước về đất đai trong phạm vi
cả nước.


Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ trong
việc quản lý nhà nước về đất đai.
Hội đồng nhân dân các cấp thực hiện quyền giám sát việc thi hành pháp
luật về đất đai tại địa phương.
UBND các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai và
quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương theo thẩm quyền quy định tại
Luật đất đai.
2.1.4.2 Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính
a. Địa giới hành chính
- Chính phủ chỉ đạo việc xác định địa giới hành chính, lập và quản lý
hồ sơ địa giới hành chính các cấp trong phạm vi cả nước.
Bộ Nội vụ quy định về trình tự thủ tục xác định địa giới hành chính,
quản lý mốc địa giới và hồ sơ địa giới hành chính
Bộ Tài nguyên và môi trường quy định về kỹ thuật và định mức kinh
tế trong việc cắm mốc địa giới hành chính, lập hồ sơ địa giới hành chính
các cấp.
- Uỷ ban nhân dân các cấp tổ chức thực hiện việc xác định địa

giới hành chính trên thực địa, lập hồ sơ địa giới hành chính trong phạm
vi địa phương.
b. Hồ sơ địa giới hành chính
* Hồ sơ địa giới hành chính bao gồm:
- Quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về việc thành lập
đơn vị hành chính hoặc điều chỉnh địa giới hành chính (nếu có).
- Bản đồ địa giới hành chính.
- Sơ đồ vị trí các mốc địa giới hành chính.
- Bảng tọa độ các mốc địa giới hành chính, các điểm đặc trưng trên
đường địa giới hành chính.
- Bản mô tả tình hình chung về địa giới hành chính


- Biên bản xác nhận mô tả đường ddịa giới hành chính
- Phiếu thống kê về các yếu tố địa lý có liên quan đến địa giới
hành chính
- Biên bản bàn giao mốc địa giới hành chính
- Thống kê các tài liệu về địa giới hành chính của các đơn vị hành chính
cấp dưới
* Hồ sơ địa giới hành chính cấp nào được lưu trữ tại Uỷ ban nhân dân
cấp đó, Uỷ ban nhân dân cấp trên, Bộ Nội vụ, Bộ Tài nguyên và Môi trường.
* Hồ sơ địa giới hành chính cấp dưới do Uỷ ban nhân dân cấp trên trực
tiếp xác nhận hồ sơ địa giới hành chính tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
do bộ Nội vụ xác nhận
* Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm quản lý mốc địa
giới hành chính trên thực địa tại địa phương; trường hợp mốc địa giới hành
chính bị xê dịch, hư hỏng, kịp thời báo cáo Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị
xã, thành phố thuộc tỉnh.
c. Bản đồ địa giới hành chính:
* Bản đồ hành chính của địa phương nào thì được lập trên cơ sở bản đồ

địa giới hành chính của địa phương đó.
* Việc lập bản đồ hành chính được quy định như sau:
- Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo việc lập bản đồ hành chính các
cấp trong phạm vi cả nước và tổ chức thực hiện việc lập bản đồ hành chính
toàn quốc, tỉnh, TP. trực thuộc TW;
- UBND tỉnh, TP. trực thuộc TW tổ chức thực hiện việc lập bản đồ hành
chính huyện, quận, thị xã, TP. thuộc tỉnh.
2.1.4.3 Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản
đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất
* Bản đồ địa chính
- Bản đồ địa chính là thành phần của hồ sơ địa chính phục vụ thống
nhất quản lý nhà nước về đất đai.


- Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo việc khảo sát, đo đạc, lập và
quản lý bản đồ địa chính trong phạm vi cả nước.
- UBND tỉnh, TP. trực thuộc TW tổ chức thực hiện việc khảo sát, đo
đạc, lập và quản lý bản đồ địa chính ở địa phương.
- Bản đồ địa chính được quản lý, lưu trữ tại cơ quan quản lý đất đai của
tỉnh, TP. trực thuộc TW, huyện, quận, thị xã, TP. thuộc tỉnh và UBND xã,
phường, thị trấn.
* Bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất
- Bản đồ hiện trạng sử dụng đất được lập 5 năm 1 lần gắn với việc kiểm
kê đất đai, để phục vụ cho quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Bản đồ quy hoạch sử dụng đất được lập 10 năm 1 lần gắn với kỳ quy
hoạch sử dụng đất. Bản đồ quy hoạch của xã, phường, thị trấn được lập trên
bản đồ địa chính gọi là bản đồ quy hoạch sử dụng đất chi tiết
- Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo việc khảo sát, đo đạc, lập và
quản lý bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ quy hoạch sử đất trong phạm vi

cả nước và tổ chức thực hiện việc lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ
quy hoạch sử dụng đất của cả nước
- Uỷ ban nhân dân có trách nhiệm thực hiện việc kiểm kê đât đai ở địa
phương nào thì tổ chức thực hiện việc lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất của
địa phương đó. Uỷ ban nhân dân có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc lập
quy hoạch sử dụng đất của địa phương nào thì tổ chức thực hiện việc lập bản
đồ quy hoạch sử dụng đất ở địa phương đó
2.1.4.4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
* Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh
tế - xã hội, quốc phòng, an ninh.
- Được lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
của cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên;


kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sủ dụng đất đã được cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên phải thể hiện nhu cầu
sử dụng đất của cấp dưới.
- Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả.
- Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường.
- Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh.
- Dân chủ và công khai.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của mỗi kỳ phải được quyết định,
xét duyệt trong năm cuối của kỳ trước đó.
* Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Chính phủ tổ chức, chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất của cả nước; kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của
tỉnh, TP. trực thuộc TW.
UBND tỉnh, TP. trực thuộc TW, huyện, quận, thị xã, TP. thuộc tỉnh tổ

chức, chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương;
kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương cấp
dưới trực tiếp.
UBND xã, phường, thị trấn tổ chức, chỉ đạo thực hiện quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất của địa phương; phát hiện, ngăn chặn các hành vi sử dụng
đất trái với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.
Trường hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố trong đó
có DT đất phải thu hồi mà Nhà nước chưa thực hiện việc thu hồi đất, bồi
thường, giải phóng mặt bằng thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng theo
mục đích đã xác định trước khi công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; nếu
người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất và bồi
thường hoặc hỗ trợ theo quy định của pháp luật.
Nhà nước nghiêm cấm mọi hoạt động tự ý xây dựng, đầu tư bất động
sản trong khu vực đất phải thu hồi để thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng


đất. Trường hợp có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình gắn liền với
đất phải thu hồi mà làm thay đổi quy mô, cấp công trình hiện có thì phải được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
DT đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất đã được công bố phải thu hồi để
thực hiện dự án, công trình hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau ba
năm không được thực hiện theo kế hoạch thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền
xét duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh hoặc huỷ bỏ và công bố.
2.1.4.5 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất
* Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất
- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết
định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối
với các tổ chức; giao đất đối với cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất

đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất đối với tổ
chức, cá nhân nước ngoài.
- Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định
giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia
đình, cá nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư.
- Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông
nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
- Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phếp
chuyển mục đích sử dụng đất quy định ở trên không được ủy quyền.
* Việc thu hồi đất và quản lý đất đã thu hồi
- Nhà nước quyết định thu hồi đất và giao đất cho tổ chức phát triển
quỹ đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thành lập
để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và trực tiếp
quản lý quỹ đất đã thu hồi đối với trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất đã được công bố mà chưa có dự án đầu tư.


- Nhà nước thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng và giao đất cho
nhà đầu tư để thực hiện dự án đối với các trường hợp đã có dự án đầu tư được
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt
- Cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất thực hiện việc thu hồi đất đối với
các trường hợp đã quy định, thì đất đã thu hồi thuộc khu vực nông thôn được
giao cho Uỷ ban nhân dân xã quản lý, thuộc khu vực đô thị và khu vực đã
được quy hoạch để phát triển đô thị được giao cho tổ chức phát triển quỹ đất
quản lý.
2.1.4.6 Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất
* Đăng ký đất đai
ĐKĐĐ nhằm thiết lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ để lập ra cơ
sở pháp lý đầy đủ nhất để thực hiện quản lý đất đai thường xuyên. ĐKĐĐ có

2 loại:
- Đăng ký ban đầu: là đăng ký thực hiện với các trường hợp được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất, người sử dụng đất đang sử dụng đất mà chưa
được cấp GCNQSDĐ.
- Đăng ký biến động: được thực hiện với người sử dụng đất đã được
cấp GCNQSDĐ mà có biến đổi về quyền sử dụng đất với các trường hợp:
chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn;
được phép đổi tên; thay đổi hình dạng, kích thước thửa đất; chuyển mục đích
sử dụng đất; thay đổi thời hạn sử dụng đất; chuyển từ hình thức giao đất có
thu tiền sang thuê đất và ngược lại.
* Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GCNQSDĐ cấp theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi
loại đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành. GCNQSDĐ được cấp


theo từng thửa đất gồm 2 bản, trong đó một bản cấp cho người sử dụng đất,
một bản lưu tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Các đối tượng được Nhà nước cấp GCNQSDĐ:
- Đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trừ trường hợp thuê,
thuê lại của người khác hoặc đất công ích.
- Những đối tượng được Nhà nước giao đất từ 15/10/1993 đến trước
ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực mà chưa được cấp GCNQSDĐ.
- Những đối tượng đang sử dụng đất theo quy định của điều 50, 51 Luật
Đất đai 2003 mà chưa được cấp GCNQSDĐ.
- Những đối tượng được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế,
nhận tặng cho quyền sử dụng đất, người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý
hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ, các tổ
chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng
quyền sử dụng đất.
- Đối tượng sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà án, quyết

định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất
đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Đối tượng trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
- Đối tượng sử dụng đất của khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu
kinh tế.
- Đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
- Đối tượng được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở.
* Lập và quản lý hồ sơ địa chính
Hồ sơ địa chính gồm: bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê, sổ theo
dõi biến động đất đai và bản lưu GCNQSDĐ.
Bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê, sổ theo dõi biến động có nội
dung được lập và quản lý trên máy tính dưới dạng số để phục vụ cho quản lý